鑫满地置业/中国绵阳
北京中泽亚/2010.04
CONTENTS 目录1 项目开发背景
2 3 4 5 项目地块开发发展思路项目定位
规划设计方案
营销部署
5 项目财务分析
1 项目开发背景
项目开发宏观环境
一、绵阳市城市经济及城市建设发展方向
①根据《绵阳市城区“十一五”总体规划》，到2010年建城区面积将达到100平
方公里以上，城市人口将超过100万，把绵阳规划建设成中国科技城，中国旅游和宜居名城；
②目前绵阳市区总人口已达70万以上，城区建设面积超过80平方公里。到2020
年，实现118万人口，建城区116平方公里，城市人均建设用地为98平方米。
③到2020年，全市人均GDP突破6000美元，三大产业比例为10：50：40，综合
实力达到中等发达国家城市水平的现代化城市。
④城市发展目标：以科技为先导、以工业为核心的中国科技城；以科研教育、
商务商贸、旅游服务为支撑的四川省区域中心城市；集多元文化、山水景观、自然生态为一体的宜居城市。
⑤绵阳城区2001-2010年的规划主要是向北向西，以及顺江向南发展，形成“一
主两副、两带一轴，三个圈层”的空间结构;以绵阳中心城区为主中心，江油城区和三台城区为副中心。核心层即“绵江安”城镇核心发展区，由绵阳中心城区、江油城区、花荄镇区及周边城镇组成。
二、绵阳市房地产发展状况及市场状况
（一）、绵阳市房地产发展状况及走势
①总体上说，绵阳市房地产整体开发水平已经由初级阶段到中级阶段过度，
由最先的以补丁式开发为主发展到以成片开发为主；
②成都及其它一线城市的房地产开发企业进入绵阳市场后，为当地注入了一些
新鲜的开发理念，产品设计由单纯的居住功能逐步转移至对环境、物业、户型功能的均好性，如注重环境投资、先修环境样板区、修建会所、夹层设计、空中花园等。
③目前城中区板块住宅主流为高层住宅，但目前的高层住宅，无论从内部的规
划、建筑形态、户型设计，还是外在的形象，都有了很大飞跃；
④目前高档住宅市场流行“河居”的产品概念；
⑤户型设计上，各楼盘均比较单一，65%以上为三房两厅的住宅房，面积略为
偏大，均为三段式，以增加建筑面积；从户型格局上看，以平层为主，错层,跃层为辅，且错层，跃层逐渐受到市场的追捧，销售价格亦高于普通平层住宅30-50元/㎡；
⑥由于受去年地震的影响及地价因素，目前多层住宅普遍受到追捧，且价格比
电梯住宅平均高出100元/平米，但是目前市场上多层住宅相对较少，主要还是以高层电梯为主；
⑦绵阳市房地产市场营销水平处于快速发展阶段，个盘营销水平参差不齐，有
略为突出的，但是大部分仍然处于模仿阶段，缺乏独特创新；
⑧媒体推广上，除基本的楼书和宣传资料外，户外看板的宣传率也普遍提高；
此外，公交车，电视，报纸，杂志的使用率也非常高，而且效果十分显著。
（二）、绵阳市房地产市场总体状况
①2009年全年绵阳累计预售商品房项目102个，批准商品房预售面积260.56
平方米。与2007年相比增长91%，与2008年相比增长近70%。尽管绵阳市场投放量和2008年相比增长了71%（套数），但是市场还是出现了供不应求的局面。
②从2009年区域成交量来看，绵阳城区各个区域都十分活跃，除了经开区成交
备案量比2008年有所减少外，其它区域成交量都出现了大幅增长。
③2009年供给量在绵阳市的各区之间分布不平衡。作为主城区的涪城区域供应
量较大。其次是高新区，华兴名城1-5号楼、启明星·星座、半山蓝湾、绿茵香洲、富临·卢卡美郡、布鲁斯·国际新城等大盘楼盘的投放，增加了本区的供给量。高新区、经开区、游仙区供给量增加较少。
④2009年绵阳城区商住类土地挂牌拍卖共有11宗土地成交、面积5384791.77
平方米，容积率在1.2—4.0之间。所在区域为城市周边区域，市中心无一宗土地挂牌拍卖。2009年土地供应的加大，将使未来两年的市场供应有保证；
其次，从土地供应的区域来看，市中心无土地供应，决定将来是市中心的房源依然紧俏，房价也将会稳步上扬；从最高楼面地价来看，科创园区和游仙区的楼面地价已达1000多元，而这也决定了绵阳的房价不可能出现大幅下降。
⑤2009年，绵阳城区商品房成交备案均价为3444.77元/平方米，其中最低月份
二月，均价为3156.39元/平方米，最高月份为12月，均价为3819.73元/平方米。从区域价格来看，最高为涪城区，达3738.08元/平方米。
⑥2010年绵阳房价会在2009年上涨过快的区域内出现一个局部调整，但是不会
影响整个市场平稳上行的基本面。作为中心区的城中区板块价格仍将上扬。
三、绵阳房地产相关辅助支持系统——公共媒体
①绵阳三大本地报纸都有自己的房地产专版，这些专版完全交与专业广告公司
或广告部承包经营，竞争激烈；
②成都的华西都市报和成都商报在当地零售市场也有很大的影响力。
③绵阳有线台第3套节目有房地产专业栏目；
项目开发微观环境（项目地块资源状况）
一、规划用地现状
①项目位置——宗地位于绵阳市滨河路136号C宗地，财经校家属院职工住宅
楼极其辅助附属设施用地。
②地块形状——宗地被规划道路切为南部两部分，形状不规则、零散，最宽边
长约为93.74米左右。
③土地面积——宗地总占地面积5177.1平方米。
④拆迁情况——目前地块拆迁工作还未正式开展。
二、地块周边景观资源
①涪江三桥——宗地向北，步行5分钟便可看到涪江三桥；东行5分钟便可欣
赏到涪江在蜿蜒汇集的迤逦美景；
②铁牛广场——宗地向东，步行5分钟便可至铁牛广场散步、休憩；
③青年广场——青年广场距离宗地不远。
三、市政配套设施
①道路交通——26、32、44、46、12、59、54、50、29均可到达
②生活配套——钟鼓楼市场、建设街市场、美联超市、华联超市
③教育配套——南街小学、实验小学、警钟街小学、一中、实验中学、南山中
学、实验幼儿园、机关幼儿园；
④医疗配套——涪城区妇幼保健院；中心医院；市妇幼保健院；康复医院
从地块周边微观环境看，地块景观资源丰富，鑫龙小区、龙泉龙汇花园、先龙坛小区、长城花园、南河花园等高高档楼盘集中，配套成熟，具备开发高档楼盘的基本条件。
2 项目地块开发发展思路
一、项目SWOT分析
（一）、外在机会：
①绵阳经济快速发展、良性运行，2009年上半年GDP增长位于四川第二，经济
活力强；
②绵阳科技城独特的城市价值赋予项目很好的升值潜力；
③绵阳人口总体素质偏高，固定人口比例高；随着城市化水平提高，绵阳通过
教育产业吸引了大量的外来人口置业；
④根据绵阳规划，将增加8-9万城市人口，新增人口对住房需求约280万㎡，
随着规划的逐步实施，远期将有更大的住房需求；
⑤地块所在城中板块是绵阳传统的商业、高层住宅核心区域，成熟社区繁华尽
显；
⑥地块所在城中板块拥有较好的自然江景和市中心的配套设施，房价普遍在
4000元/平米以上，而且销售情况十分良好，基本上出现了供不应求的情况。（二）、内在优势：
①地段优势——地块高档楼盘集中，配套成熟，区域客群层次高端；
②环境优势——地块所在区位涪江环抱，景观资源丰富，属上风上水的宜居宝地；（三）、外在威胁：
绵阳市场竞争激烈，竞争严峻。
（四）、内在劣势：
地块面积相对较小，零散且不规则，不利于地块最大化利用；
二、目标客群研判
（一）、客户来源：
①主力客源：市中心、沿江（河）两岸的地缘性客户；
②辅助客源：外地导入性客户；
（二）、购房目的：
①第一居所；
②闲置资金进行财富再分配；
（三）、生活形态：
①生活方式具有一定的隐形需求（不被干扰）
②讲究生活品质和品位
③3小时生活圈
④爱好交际
⑤小众爱好倾向明显，专业深入性和经济门槛性要求更高
⑥渴望亲近自然，热爱户外运动
三、项目地块开发价值研判
①总的看来，本项目地块处于一个得天独厚的地段，景观环境和人文气息具有
无可比拟的特点，同时该地块周边社区高档成熟，各类基本配套设施齐全，具备开发高端商品住宅的条件；
②该地块位于绵阳市高档楼盘聚集地，地段知名度高，应该说该地块具有独特
的地段优势，土地升值潜力巨大，开发的社会效应将很大。
四、项目地块开发发展思路
①本案地块形状零散且不规则，周边景观丰富、配套高档，如何将地块价值最
大值，规划设计符合本地块高端地缘性客户需求的产品，提高产品品质、增加项目价值，提高综合盈利能力将是本案开发的关键。
②建议在本地块开发中充分发挥较好的自然江景和高档小区集中区的地段优
势，开发高端高层精品电梯公寓，打造滨江高端住宅。
③在本地块的价值主体规划排布中，在注重综合盈利能力的同时，要充分结合
地块资源特征及市场需求特征，注重在建筑排布、立面、景观、智能等产品增值及项目品质提升，打造独特高层的生活方式，树立项目高端滨海物业形象。
项目定位
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一、市场定位
以地缘性高端客户为主，开发的高端高层滨海住宅物业。
二、客群定位
核心客群：绵阳市中心城区高端客户群
三、产品定位
①住宅：
高端高层电梯公寓
定位依据：
从本地块条件来看，本项目不具备规模化运做的地块条件，但属成熟中心市区，地段价值被广泛认可，周边房产高档，区域客群层次高端，地块条件与市场基础决定了开发高档高层电梯公寓是适合的产品类别。
着眼于中高端客户的市场需求，以差异化、精细化、多元化的设计原则，建设“高品质、高舒适度、高性价比”的产品类别。
绵阳市场竞争日益激烈，严峻的竞争是不可回避的现实问题，加上客户鉴赏力逐步提高的消费者也令我们更加谨慎对待项目的规划。精品高档高层电梯公寓，有利于提高项目价值，降低市场风险。
②社区底商：2层临街底商，中偏高档次，特色行业可适当放宽四、价格定位
根据目前绵阳中心城区同类物业4500-5000元的销售均价及地块周边二手房4000元左右的均价，依托现行市场价格状及常规开发思路，本案初步销售均
价大致在5000元/平米。
在保证项目开发顺利成功且同步提升项目品牌形象及开发企业口碑传递的条件下，追求利润最大化是本项目开发运营的重点，依托现行市场价格状况及本项目的市场地缘价值状况，我们认为可以通过三个主要途径实现重点突破：
①提升项目容积率（依托现有财务测算，贵司与政府沟通）
②提升产品的销售单价
说明：价格提升依托于项目市场价值的提升，而市场价值的提升60%得益于产品定
位、规划、设计及产品品质适度拔高，40%得益于市场营销手段介入。因此做足产
品价值提升是现阶段介入的首要工作。我们认为：
60%的产品+40%的营销 = 7000元/平米的市场销售价格。
③强化工程运营管理及成本核算，降低开发成本投入。
规划设计建议
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一、规划设计建议统筹目标
解决“60%的产品”价值提升；
实现项目达到6000元/平米市场销售价格目标
二、建筑规划布局建议
1、基本依据
①绵阳住宅小区规划布局的基本特征
②地块的地貌特征（区位、自然景观、地态、规模等）及周边环境特征
③区域市场有效需求特征
④项目地块价值最大化、差异化原则
⑤项目设计目标的可操作性（地块的尺寸特征与采光、间距、通风之间的
相互制约）
⑥项目发展商的实力与信念
地块状况说明：
◆上图示地块为本项目大致宗地状况，我们因循地块状况将宗地分为A、B、C 三个区块；
◆ A区面积：约3870平米；B区面积：约767米；C区面积：约540平米；合计总面积为5177平米；
◆地块相对零散且不规则，给规划设计布局带来一定的难度；
控规说明：
◆控高：H ≤ 100米；
◆容积率：N ≤ 5 (政府)； N ≤ 7（意向沟通调整）；
◆规划建面：5177㎡*5 = 25885平米（政府）
5177㎡*7 = 36239平米（意向沟通调整）
地块规划建议说明：
◆图示B区，占地面积约767平米，可规划一栋楼，作为回迁；设定规划建筑面积约5000平方米；不足回迁面积部分由A区建筑补足；
◆依照容积率设定值（政府及意向调整）测算的规划建筑面积，剔除B区的设定规划建筑面积，余下部分全部在A区规划建设；
◆ C区由于地块条件，宗地宽度仅在11.6米，用于住宅规划设计条件受限，建议改作项目停车场配套或城市公园规划。
备注：上述地块规划建议设定值，作为本项目规划设计建议的基础条件。
2. A地块规划布局建议：
A地块规划布局建议最优化方案如下图示：
规划排布要点：
建筑布局方案建议：
①规划布局：沿项目西侧规划路及本项目中间规划路边缘线呈L状沿路布局楼基；
②建筑类型：高层板楼；
③小区入口设定：A地块东侧边界，设定入口及行车、人行系统规划。如图示；
④入户设定：南北朝向楼体北侧设定入户口。东西朝向楼体东侧设定入口。如图
示。
⑤停车位：建议设定于地下一层；
⑥本区配套或绿化：在图示绿色阴影区设定，同时沿车行及入户空间辅助规划绿
植或绿地。
本方案布局优点：
建筑形式差异化优势：
?目前绵阳中心城区大部分建筑多以点式高塔结构集中排布，通风及景观面欠佳，本案纯板的建筑类型形成差异化优势；
?单排布置，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性；
实现板楼居住价值：
?板式结构的设计，实现良好的通风、采光、户户观景面等优点，适合绵阳潮湿的区域气候条件；
?板式高层标准层公共空间较少，得房率高；
?户型从85㎡的两房到130㎡左右的两房、三房，三房配置两卫，增强了实用性、舒适性，有效控制总价；
本方案可行性：
规划许可地块的可用经济指标：h=100米，A地块占地面积：约3870米，图示S建筑标准层面积为：1350平方米+450平方米-400平米(去化辅助空间)=1400平方米；
按照平均层高为2.9米，可实现的住宅楼体最高度=h地块控高- h3地上商业高度=100米-7米（一层为4米、二层为3米）=93米，住宅部分可实现最高楼层为：93米/2.9米=32层,那么：
①假设N = 5,
那么，A区总建筑面积=5 * 5177㎡- 5000㎡（B区） = 20885㎡，S建筑标准层面积为1400平方米,楼高仅约为15层，在控高范围内，符合规划控制要求；
②假设N= 5.5,
那么，S总建筑面积=5.5 * 5177㎡- 5000㎡（B区） = 23473.5㎡，S建筑标准层面积为1400平方米,楼高仅约为17层，在控高范围内，符合规划控制要求；
③假设N= 7,
那么，S总建筑面积=7 * 5177㎡- 5000㎡（B区） = 31239㎡，S建筑标准层面积为1400平方米,楼高仅约为23层，在控高范围内，符合规划控制要求；
④假设N= 9.5
那么，S总建筑面积=9.5 * 5177㎡- 5000㎡（B区） = 44181.5㎡，S建筑标准层面积为1400平方米,楼高仅约为32层，在控高范围内，符合规划控制要求；
主要观点：
按照上述规划设计方案，本项目的容积率最大可调整至9.5；因此上述方案完全符合本项目意向沟通容积率设定建筑规划标准，且上述板楼建筑规划所带来的产品价值的提升，完全可以提升项目的居住价值、获取市场认同、实现项目价值和开发利润率的提升。
②B地块规划布局建议：
布局要点：
①本地块规划建筑形式以塔楼为主导；
②设定建筑面积5000平米，满足部分回迁
③建筑首层及二层建议规划为小型综合商业体，可设定商业面积约在800
平米左右（上下2层）；
④住宅住户及地下停车位为B区设计的要点。
4.C地块规划布局建议：
布局要点：
建议设定为地面停车场，辅助绿化体现；
另外，此地块也可以设定规划为小区休闲娱乐空间，强化园林绿化景观及休闲配套的规划；
5.社区商业规划布局建议：
布局要点：
①规划A地块板式高层底层架空层临规划道路展示面部分为设置地上2层社区
底商
②规划B地块首层及2层为综合型小型商业规划。
③商业层高设定：地上1层层高初步设为4米，2层层高设为3米
2、项目户型配比建议
（一）、面向市场客群部分：
要点：
①面向市场部分主户型面积区间在90～140㎡，其中以100～120㎡区间的户型占最
大比例；
②追求户型尺度空间的功能布局合理化、同等面积的户型的功能多样化，目前与绵
阳市场不注重户型功能不合理、产品设计粗糙的形成差异化优势；
③户型设计强调居住的舒适度，将板楼的良好的通风、采光等优点充分发挥，
体现健康与人性的优居理念。
（二）、满足回迁户部分：
依据：
①财贸校教师公寓房产分布明细统计；
②《绵阳市财经学校旧职工家属院灾后重建拆迁补偿安置方案》
3、项目外立面建议
要点：
①高层板式住宅立面现代，简洁现代，整体感强，曲线优美
②住宅建筑单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，“酷”
而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。
③建筑风格均采用现代都市风格，采用轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、
飘板、遮阳百叶）
④外立面装饰线（“腰带”），以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区
的高雅、洁净和宽敞。
⑤外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材料，突出其安逸、
祥和、沉稳。
⑥会所、商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、
活泼、豪华、绚丽。