内容提要
木札岭风景区是河南省主要旅游区之一，具有世界地质公园、伏牛山国家级自然保护区、全国AAAA级景区等品牌，因多方同的因素，拟以6000万元出让经营权50年。
本评估论证的目的是：评估木札岭的资源价值、判断其未来发展趋势尤其是客源市场走向，同时对收购方案作综合分析。
对木札岭景区现状的评估结果：从资源角度看，木札岭景区的资源具有旅游价值，但在全国范围比较，其价值一般；从市场角度看，这样的资源状况在河南这个特定区域具有较好市场价值；从开发状况和经营条件看，景区现有条件已经基本适应河南省内旅游接待需要，但无能力支撑客源成倍增长的需要。
对项目发展前景的评估结果：木札岭景区的定位是融原始生态与科研文化一体的独特景观；产品定位是中国中部独有的、具有吸引力的、生态与科研文化相结合的山地休闲旅游产品；。2020年以后的旅游接待量在60万—100万人次之间。
对收购经营权方案的财务分析结果：木札岭的收入来源基本上只有门票收入，其成本中需要调整人力成本和促销费用两个因素。通过资产评估法、内含报酬率测算、投资回收期法三种方法测算了20个方案并选出最有价值的4个方案。
评估论证结论：木札岭有较好的客源市场前景；收购经营权的经济效益在良到一般之间；有较高的现金流量；静态投资回收期在8—12年之间，动态投资回收期在10－14年之间。
第一部分项目的特性
一、项目的由来
㈠项目委托单位及其委托要求
1、委托单位
（河南五谷投资有限公司）（以下简称：委托单位）是一家在多个领域进行投资、开发、经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。
2、委托的项目
木札岭景区是河南主要旅游景区之一，为实施发展规划，拟出让景区经营权。根据招商文件，景区提出的要约为：以6000万元人民币出让木札岭风景区经营权50年。
3、委托的要求
为了投资决策的科学性，委托专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性论证。
㈡受托单位的责任、工作程序
1、受托单位
河南万通旅游管理咨询有限公司（以下简称：受托单位）是专业旅游咨询机构，受托承担本项目的评估论证。
2、受托单位的责任
受托单位应当按照“市场优先”、“客观中立”、“不拔高不贬低”的原则，对该项目作出独立的判断和有客观依据的结论。
3、工作程序
通过现场踏勘、与相关人士座谈、查阅公开资料和财务数据、发调查表等方式广泛收集资料；进行分析研究，独立得出结论，然后撰写评估报告；委托单位聘请专家对评估报告进行评审。
二、本项目的特殊性
㈠旅游景区的特殊性
旅游景区不同于其他行业，甚至与同属旅游行业的旅行社业、旅游酒店业、旅游运输业也有较大差异，其特殊性在于：
⑴门票收入是景区的最主要收入，而客源是带来门票收入的唯一途径。景区的非门票收入（旅游商品、住宿、餐饮、娱乐等）也是完全依赖客源的。旅游景区不同于生产企业，一个旅游景区开发完成以后，其产品可以被无限次的重复使用，除了新建、改建接待设施外，不需要继续大量投入，维护的成本也是有限的。因而客源就成了唯一重要的收入来源。
⑵旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本基本不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但主要是其中的人工费用和宣传促销费用增加。因此，旅游景区有一个关系其生存的客源临界点，客源总量一旦越过了这个临界点，所增加的门票和非门票收入基本上可以都认为是纯收入。
⑶景区的促销力度直接关系客源的增长。中国公民爆发式的旅游热潮并不是
对任何景区一视同仁，而一定是优先选择知名度最高的、资源最珍贵、最稀缺的景区作为旅游目的地。宣传促销得力可以使资源一般的景区炒得最热、客源最火，反之最珍贵最稀缺的资源也可能默默无闻。
⑷景区的门票定价方式不同于其他产品，考虑的无形因素（资源的等级、景区获得的品牌称号等）多于成本因素。除了景区为了促销和在淡季给予折扣票价外，核定的门票价格只会上调而不会下调。
⑸越是成熟的景区有越多的“回头客”，他们或者作为陪同或者专门观赏某一个局部或者只是为了休闲而不再游览全程。因而随着景区的成熟，门票收入不再是简单的票价与客源的乘积，而表现出边际收益递减的规律。
㈡木札岭景区项目的特殊性
木札岭是一个十分特殊的项目，其特殊性在于：
⑴木札岭的收入来源非常单一。在旅游六大要素（吃、住、行、游、购、娱）中，木札岭几乎只有“游”（门票）这一项收入来源。在成熟景区中占收入较大比重和最具增长潜力的非门票收入，也包括旅游商品开发、旅游住宿、旅游餐饮、娱乐项目、景区内交通（观光车、索道）等，木札岭景区在目前尚基本上无法独立开发，收购经营权后几乎全部依靠门票收入实现投资回报。
⑵目前的景区定位不利于木札岭景区的宣传促销。目前景区主要定位于“原始生态旅游区”，宣传促销方面也主要打这张牌，以此来看，这样的定位对吸引客源都有相当的局限，在投资商购买木札岭经营权后，这一定位更是明显对木札岭景区的发展不利。
⑶现有的数据不能直接用于对木札岭的评估。目前能用于评估的数据主要来自景区管理当局，其统计口径都是景区，缺乏参考的独立数据。
㈢旅游景区特殊性、木札岭项目特殊性决定的评估的特殊性
由于旅游景区的特殊性和木札岭项目的特殊性，决定了我们的评估具有以下特殊性：
⑴评估的主要任务是判断木札岭的发展趋势、发展前景、增长的方式、增长的程度、制约其增长的因素等。
⑵评估中更多的需要评估人员运用旅游专业知识，通过对行业状况的熟悉、对旅游客源市场的了解和景区发展规律的经验来作出判断。
⑶旅游业的广泛依托性、高度敏感性和关联性决定了任何一种方法都难以精确地预测未来很长时期的客源流量和流向，只能是把握其发展的总体趋势。
⑷下列不确定因素也增加了评估论证的复杂性：只有景区出让经营权的要约而没有双方通过商业谈判得出确定的收购条件作为评估依据；缺乏投资商用于收购的资金构成、筹措方式、筹资成本、期望的投资回报率等资料。
综上，本次评估论证所需的数据大部分需要运用各种方法和经验，从整个木札岭景区现有资料的基础中推断出相关的数据。评估论证的重点在于景区的发展前景尤其是客源市场走向。因此，本报告的第二、第三两个部分是重点部分。
三、评估论证的法规和政策依据
㈠法律依据
(1)《风景名胜区管理暂行条例》；
(2)《旅行社管理暂行条例》；
(3)《河南省旅游管理条例》；
(4)《河南省人民政府关于加强旅游车辆管理的通知》；
(5)《中华人民共和国森林法》
(6)《中华人民共和国环境保护法》
(7)《中华人民共和国野生动物保护法》
(8)《中华人民共和国水法》
（9）《自然保护区管理条例》
（10）《森林防火管理条例》
（11）《林地管理条例》
㈡文件、资料依据
(1)《中国旅游业发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》
(2)《河南省旅游业“九五”计划和2010年远景目标纲要》
(3)《洛阳市关于发展旅游业意见》
(4)《洛阳市旅游业发展规划》
(5)《嵩县旅游总体规划》
(6)《河南龙池曼省级自然保护区总体设计说明书》
(7)其它有关资料。
四、评估论证依据的数据采集、认定及调整
本评估论证依据的数据来自木札岭景区提供的财务报表和统计报表
㈠财务数据
采集的资料包括：
⑴木札岭风景区《资产负债表》
⑵木札岭风景区《利润明细表》
由于上述资料是景区提供的，我们无法认定其真实性，只能分析其合理性。我们认为：以上报表中的成本收入项目基本符合景区经营的一般规律，但人力成本与实际需要相比偏高、促销费比行业惯例偏低。
㈡统计数据
采集的资料包括：
⑴提供的主要景点接待人数统计（开业至2010年）
对以上数据，再加上我们与河南省旅游局、郑州、洛阳、平顶山有关组团旅行社了解的情况核对，认为木札岭景区提供的游客接待数据基本真实。
第二部分木札岭现状评价
木札岭景区在河南省旅游产业中具有重要地位，是河南省主要旅游景区之一，也是河南省首家原始生态旅游区。是国家AAAA级景区之一。
河南省的组团旅行社已经把木札岭一日游、二日游以及木札岭与白云山、尧山等景点组合作为常规线路推出，在河南省具有一定知名度。
一、旅游区自然概况
㈠地质地貌
木札岭原始生态旅游区山岭连绵，海拔1200—2153m，其中最高峰尧山海拔2153m，海拔高度高于1700m的山峰十一座。地质构造主要由燕山期花岗岩组成，地层主要有前震旦纪结晶片岩、三迭纪千峰系砂页岩以及后侵入以花岗岩为主的火成岩。
㈡气候特征
木札岭原始生态旅游区地处暖温带向北亚热带过渡地段，山体以南地区为北亚热带，以北地区为暖温带，极端最高气温为43.6℃，极端最低气温为－19℃，年平均气温14℃。七月份气温最高，一月份气温最低，属大陆性季风气候区，夏季为东风、东南风，冬季为西风、西北风。最大风力为6～8级，一般多为2～3级。
㈢水文
木札岭原始生态旅游区属淮河流域汝河段，汝河发源于车村镇栗树街，境内长70公里，流域面积986平方公里。旅游区谷深壁陡，溪流湍急，水道弯多，落差大，形成阶梯状多级瀑布。山溪水流量随季节变化悬殊，汛期多雨流量大，冬春少雨流量小。区内森林茂密，植被覆盖率高，因受季风环流、地形和森林植被的影响，降雨量多于平原，全年降雨春季占20.5％，夏季占50.8％，秋季占23.9％，冬季占4.8％，而且泉水较多，据测定水质良好，富含多种矿物质，对人体健康有益。
㈣土壤
旅游区土壤主要以棕壤和褐土为主，海拔1500米以上主要是棕壤，其下北坡为褐土类的砂石土；南坡则多为黄褐土。山体凸出部位土层薄，多在20—40厘米之间。缓坡低洼处，土层深厚，一般30―60厘米，质地多轻壤或中壤，层次发育较明显，PH值6.0，呈微酸性反应，土壤肥沃，有较厚的枯枝落叶和腐殖质层，无水土流失现象。
㈤生物资源
木札岭原始生态旅游区，林区总面积1427ha，其中原始次生林面积1017ha，总蓄积约11万m2。其中核心区681 ha，实验区域400 ha。由于区域内山体峻峭，森林茂密，植被覆盖率高，高山气候独特，动植物资源丰富，许多“孑遗植物”和珍禽异兽在这里繁衍生息，具有生物多样性的显著特点。植物以华北区系植物
为主，兼有西南华中植物种群。有维管束植物1884种，计158科698属，主要有天然次生林、人工油松林、落叶松林及速生丰产示范林。
区内属国家二级珍贵树种有：连香树、杜仲、水曲柳、领春木、银杏、水青树、秦岭冷杉、麦吊冷杉、榉树等。药用植物主要有苍术、柴胡、百合、山药、桔梗、石豆、党参、黄精、菖蒲、蒲公英、地榆、猪苓、茯苓、棉芪、石荞麦。珍稀真菌有石椿、草菇、猴头、鹿茸、羊肚子等。
区内陆栖脊椎动物共188种，分属28目、63科，其中属国家一级的有金钱豹、黑鹳、金雕等；属国家二级保护动物有大鲵、斑嘴鹈鹕、红鸟枭、长耳鸟、短耳鸟、豺、水懒、小灵猫、麝、青羊、红腹锦鸡、勺鸡等。
二、旅游资源及综合评价
（一）旅游资源的基本类型分析
木札岭原始生态旅游区按照中华人民共和国《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T 18972-2003）国家标准，其旅游资源单体归属以下基本类型。
嵩县木札岭原始生态旅游区旅游资源单体名录及归属类别表格
注：共计61个旅游资源单体，带*号的为增加的单体。
（二）与周边旅游景区对比分析
木札岭原始生态旅游区属于伏牛山大旅游区的一部分，与周边旅游景区的旅游资源有较多的相似之处，因而必须通过比较分析，找出自己的特色。
从以上的比较分析看，木札岭旅游区在近途周边景区的比较中优势并不突出，而在与远途景区的比较中，其伏牛山的特色却是比较明显的，因而木札岭在景区特色打造上和市场运作上，一方面要突出自己独有的千米悬瀑、官帽奇峰和原生态动植物体系，另一方面还要与尧山、白云山联手共同打造伏牛山大旅游区的生态形象。
（三）旅游资源评价
1、定量评价
（1）资源丰度
木札岭原始生态旅游区旅游资源单体主、亚类和基本类型数目占全国标准类型数目的比例分别有如下数据：
盖率较高，在基本类型层面覆盖率较低。
（2）级别评价
木札岭原始生态旅游区旅游资源按照中华人民共和国《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T 18972-2003）国家标准颁布的评价因子（包括“资源要素价值”、“资源影响力”、“附加值”，其中“资源要素价值”项目中含“观赏游憩使用价值”、“历史文化科学艺术价值”、“珍稀奇特程度”、“规模、丰度与几率”、“完整性”等5项评价因子；“资源影响力”项目中含“知名度和影响力”、“适游期或使用范围”等2项评价因子，而“附加值”含“环境保护与环境安全”1项评价因子）进行评价，得出如下结果：
注：本数据采自2003年全省旅游资源调查统计，木札岭原始生态旅游区生态旅游资源丰富，二级以下资源单体非常丰富，不计其数，故没有详细的统计数据。
注：五级旅游资源：≥90分；四级旅游资源：≥75—89分；三级旅游资源：≥60—74分；三级以下旅游资源：≥30—59分。其中五级、四级、三级旅游资源被通称为“优良级旅游资源”；二级、一级为“普通级旅游资源”；30分以下的为等外级。
2、旅游资源特色与定性评价
（1）旅游资源特色
1、生物多样化，景观季相万千
旅游区山高林密，森林覆盖率高达87％，森林类型多种多样，结构复杂，珍贵稀有树种和动物较多，给景区带来了原始神秘和绚丽多彩的特色。同时特殊的地理位置和生态环境形成了比较奇特的物候景观。早春，山下村野桃花似火、杏花似霞、梨花如雪；山上连翘、迎春、刺玫相继开绽，争芳斗艳；晚春，杜鹃、绣线菊宛若彩云，撒满山野，花香令人醉。盛夏，林木葱郁，枝繁叶茂，华山松挺拔于山巅；油松、栎类缠山围绕；溪边杨柳袅娜多姿，漫步于山野，充满了诗情画意。金秋霜降，黄栌、枫树、槭树、黄连木等，层林尽染，红的热烈，红的诱人。隆冬，千里冰封，一片莽莽，唯有青松依然苍翠傲立，刚劲挺拔。更奇妙的是那悬挂于崖上的冰瀑，如同到了水晶宫，晶莹透亮，在阳光的照射下，流光溢彩、变幻无穷，美妙绚丽。
2、山体秀美，山石造型独特
旅游区以花岗岩山体组成的山岳景观，奇峰异石多是旅游区一大特色，大自然的鬼斧神工，使山体形状千姿百态，具有奇、美、巧、怪的特色。特别是许多奇特的地貌及奇石，具有较高的观赏价值。官帽峰以险峻、优美、高耸为特色，“三将军”、“恐龙戏水”、“飞马腾空”、“石虎”、“金龟望月”等奇石景
观，巧夺天工。整个旅游区，山清水秀逶迤、险秀兼顾、景色如画。
3、水瀑潭池相映成辉
区内的水景主要分布在双龙河谷，九龙河蜿蜒曲折，这里潭瀑相接、林茂花奇、鸟鸣谷幽，水清澈见底，十多处飞瀑如白练，众多的池潭似珍珠，分布在崇山峻岭之中，在绝壁峡谷中有惊有险，奔啸直下，时如万马奔腾，惊涛拍岸，云游雾聚，时如美女天仙，十分动人。自上而下分布着有青龙潭、青龙瀑、黄龙潭、三叠潭、白龙瀑、双龙瀑等十多处瀑潭，数量之多，集中之分布，为省内罕见。（四）旅游资源定性评价
木札岭原始生态旅游区，是我省第一个以“原始生态旅游”为主题的旅游区，景观的组合优势明显，高山与流水的组合、怪石与奇松的衬映、林木与草地的相依、鲜花与沃壤的相配，有华山之险、泰山之雄、黄山之奇、峨眉之秀、庐山之朦胧，生物旅游资源过渡带的优势明显，生态环境原始，没有过多的人为干与，具有大面积原始次生林区，森林覆盖率高，珍贵稀有树种和动物较多，再加上山体秀美，山石造型独特，水、瀑、潭、池景观好，分布集中，景观类型齐全，具有奇、美、巧、怪的特色，是我省极佳的生态、科考旅游胜地。
三、旅游开发的SWOT分析
（一）优势
1、资源优势
（1）生态环境良好
木札岭原始生态旅游区环境优良，空气、河流没有任何污染，空气清新，水质良好，山体植被呈现原始自然态势。同时旅游区人口密度小，除了门景区龙王村外，景区内几乎没有居民，区内没有任何污染的工业企业，也没有开矿或开山炸石现象，为回归自然、原始生态旅游提供了优越的客观条件。
（2）旅游资源特色鲜明
木札岭原始生态旅游区地处我国重要的地理分界上，除了具有自然过渡带的特点以外，景观特色明显，具有一定的个性特色。山势奇特，植被茂密，水源丰富，瀑布集中，整体环境呈现出原始韵味，区内人迹罕至，并有大面积的原始次生林区，动植物的多样性突出，是自然生态观光的最佳地。
2、交通区位优势
木札岭原始生态旅游区地处三县交界地带，省道临（汝）木（札岭）路与国道311在此相会。位于白云山、尧山两大热点旅游区之间，属于伏牛山国家自然保护区的核心区域，地理环境具有过渡带的明显特点，是河南省伏牛山大旅游区的中心位置。旅游区门前有311国道通过，可连接周边的尧山、白云山、西泰山等重要旅游景区，与洛阳旅游快速通道相连，具有左右逢源的地理优势。尤其是本旅游区与尧山景区山脉相连，道路相通，可以借助尧山的市场影响及客源尽快实现本旅游区的崛起。
3、开发环境优势
近来河南省委将伏牛山旅游开发作为旅游工作的重点，木札岭原始生态旅游区所在的区域旅游气氛浓厚，掀起了旅游开发的热潮，各级政府都非常支持旅游开发，社会投资的热情也非常高涨。嵩县县委、县政府也审时度势，已把旅游开发列入县委、县政府的重要议事日程，组成了统一的领导班子，对各个部门进行协调，加快旅游开发建设步伐，开发力度加大，并把旅游业作为跨世纪的经济增长点，并纳入国民经济及社会发展规划。再加上车村镇及当地村民的积极响应，这些都无疑成为木札岭原始生态旅游区开发的良好条件。这一切都为旅游开发提供了好的外部环境。
（二）劣势
旅游区所在地经济相对落后，人才匮乏，信息闭塞，本景区开发还处于起步阶段。旅游六大要素中的吃、住、娱、购四个层次目前还是空白，同时基础设施仍较薄弱，景区内的道路路况较差，投入资金需求量大。
（三）机遇
１、旅游业已成为世界第一大产业的机遇
旅游业被誉为“朝阳产业”、“无烟工业”，目前已成为世界第一大产业，超过石油、汽车、钢铁、军火工业，已成为许多国家或地区的主要支柱产业。国际研究表明，旅游是消费者选择中仅次于教育和住房的第三大消费项目，未来随着我国经济发展，人民生活水平提高，旅游业的发展前景广阔。
２、国家把旅游业作为新的经济增长点的机遇
目前，我国旅游业在整个国民经济中的地位和作用日益突出，已经成为我国的支柱产业之一，国家把发展旅游业作为新的经济增长点，把其作为拉动消费的重要措施之一。河南省也把旅游业作为新的经济增长点来培育，并决定每年省财政拿出一定的资金来投资旅游建设，这些都成为木札岭原始生态旅游开发的难得的机遇。
３、河南省重点开发“大伏牛山”的旅游机遇
目前河南省旅游开发的重点是“大伏牛山”，即洛阳、平顶山、南阳、三门峡和驻马店五市的山区部分。洛阳作为九朝古都，古文化富集，已成为我省旅游的热点区。而嵩县紧临洛阳，是洛阳旅游的重要组成部分，特别在自然景观上木札岭原始生态旅游区具有举足轻重的优势。省内重点开发“大伏牛山”的决策无疑为木札岭原始生态旅游区带来难得的机遇。
４、旅游市场机遇
回归自然，生态旅游是目前国内外旅游的一大趋势，保护自然、利用自然，保护人类生态环境，走可持续发展之路，已成为全球的共识。生态旅游所追求的是返璞归真的环境意念感受，是旅游发展到高级阶段的必然要求。随着我国城市的飞速发展，不可避免地带来城市环境污染，人口过于集中所造成的吵杂、喧嚣。城里人迫切需要从钢筋水泥的森林里走出来，到真正的绿色森林中去。木札岭原始生态旅游区以回归自然为主题的生态旅游开发，是顺应形势的举措。
（四）威胁
1、当地居民的文化素质低，将会影响到旅游景区的开发质量。龙王村的民用建
筑的随意性，将对整个旅游区的视觉环境造成不利的影响，村民开发过程中的随意性私搭乱建，低品位的景点建设对旅游环境具有潜在的威胁。
2、随着“原始生态旅游区”由冷到热的开发，生活污染以及环卫措施不重视，
将会对旅游区的整体环境造成不良影响，甚至使“无烟工业”变为“有烟工业”。
3、木札岭原始生态旅游区周边有众多的山地旅游景区，且很多景区的资源类型
都比较相近，在争取客源上将会产生一定的威胁。
四、客源市场分析和定位
旅游开发是以市场为导向的，因此，旅游客源市场分析和定位在旅游规划中占据重要位置。市场开发规划主要包括目标市场选择与分析、区域营销和旅游目的地形象策划。
（一）目标市场选择与分析预测
1、目标市场选择
（1）市场定位
嵩县木札岭原始生态林旅游区的市场定位为：独具资源特色魅力、可满足回归自然与休闲度假现代旅游需求的原生态山地林区旅游地。
（2）目标市场选择
以国内游客为主，适当开发国际市场，近期以洛阳市、郑州市、平顶山市为重点客源市场，中期以京津唐、长江三角洲和珠江三角洲的中心城市为重要客源市场，远期大力开发海外市场。客源市场重点放在有生态观光、户外野营、山地度假休闲旅游需求的游客类型上。
一级市场：洛阳市、郑州市、平顶山市。
二级市场：京津唐、长江三角洲和珠江三角洲的中心城市。
三级市场：国内其他城市及海外市场。
2、目标市场分析
目标市场是旅游业发展的源动力和生命线。同时，目标市场又受交通条件、景点内容、地方风物民俗、环境条件以及旅游区的个性等多重因素的制约。总的来看，木札岭原始生态旅游区目标市场具有较好的发展前景。这是因为：
（1）随着嵩县木札岭原始生态旅游区旅游景点的逐步建成和完善，该旅游区将和白云山国家森林公园、陆浑湖度假区共同构成嵩县具有强大区际竞争力的旅游吸引物。而且由于木札岭原始生态旅游区恰位居尧山风景区和白云山国家森林公园之间，特别是从木札岭村311国道下道，上尧山主峰非常便捷，所以，具有良好的开发基础。
（2）只要旅游规划实施到位，旅游营销组织得力，嵩县吸引范围会进一步扩大，并成为河南省伏牛山旅游区内有“重磅”影响和新意的旅游景区。
（3）嵩县木札岭原始生态旅游区有两大客源市场的依托。首先有以洛阳市为主的双休日郊游市场（100公里辐射范围内）依托，其次有以郑州市为核心点的中原城市群客源市场的依托。
（4）嵩县木札岭原始生态旅游区地处深山，民风淳朴，在吃、住、风俗等方面的地方文化明显，这些会对长期生活在城市的游客产生很大的吸引力。
总之，嵩县木札岭原始生态旅游区将凭借其地利优势、生态资源优势、文化优势和政策优势，形成一处经济效益可观、市场影响力大、游客向往的理想旅游景区，从而会获得极大的客源。
3、市场预测
（1）年游客量预测
重点推算嵩县木札岭原始生态旅游区国内旅游客源市场情况。根据嵩县现势资料（每年约40万人次），考虑到未来与伏牛山旅游区客源市场的相互依托关系，并采取与相关级别旅游区对照、专家咨询等方法综合分析，嵩县木札岭原始生态旅游区年接待游客总量预测情况如下：
2011-2015年：预测年均本地游客量30~40万人次；外地游客为50~80万人次。合计为80~120万人次。取中位数100万人次。这是开拓和巩固客源的关键时期，一级客源市场中的双休日市场仍是客源市场的主体，尤其是省际客源会大量增加，国内影响逐步扩大，旅游业的社会效益愈加突出。
（2）日游客量估计
日游客量预测对于安排接待能力等有重要参考意义。如果每年适宜游览天数为210天，旅游高峰季节100天，高峰季节旅游人数占全年的60%，那么，本旅游区2010年以前日均游客量为2380人次，高峰季节日均游客量为10000~30000人次；至2015年，日均游客量为4762人次，高峰季节日均游客量为30000~50000 人次。
五、旅游形象策划与市场营销
㈠旅游形象定位
旅游形象定位是旅游地形象设计与传播的基础性工作。它根据旅游地地理位置、资源特色和市场影响等详细具体情况，来确定其在市场中扮演的角色，树立游客认可的旅游形象，从而使人产生联想，扩大宣传效果。目前，形象定位的方法主要有领先定位、比附定位、逆向定位、空隙定位和再定位等几种。根据木札岭原始生态旅游区的客观实际，旅游形象定位应为：
原生态高山森林伏牛山第一悬瀑
（二）宣传理念
宣传口号也称界面意象，是指能够体现旅游形象理念核心的深邃内涵，又能为广大旅游者乐于接受、具有高效传播效率的表现形式，往往指一些口号和符号。木札岭原始生态旅游区旅游宣传口号适宜参考以下用语：
一级理念
木札岭——莽莽山岳大观神秘原始森林
二级理念
1、游奇景木札岭登名胜尧山赏密林原生态
2、木札岭——原汁原味的高山森林清新自然的养生乐园
3、木札岭——白云山与尧山的“牵手”
4、木札岭原始生态旅游区——伏牛山的生态心脏
5、伏牛山生态旅游佳地——木札岭原始生态旅游区
6、木札岭原始生态旅游区——山地生态园康寿养生堂
7、木札岭赏官帽峰——天地间念太平经
8、木札岭原始生态旅游区——峰峦独秀，山岳至尊
（三）行为形象系统（BIS）设计
BIS是指行为识别系统。理念识别系统是它的基础和原动力，它规划着管理、教育等一切自身活动。这些活动对内包括：对服务人员的教育 (这里又包括服务态度、服务技巧、礼貌用语和工作态度等 )、工作环境等；对外包括：市场调查、产品销售、公共关系、广告宣传、促销活动等。另外，所有的社会事件和公益文化活动也都属于行为识别的范畴，其目的主要在于赢得游客的认同。木札岭原始生态旅游区的BIS应包括以下活动：
1、宣传手册宣传手册应选择有说服力的设计，从而向潜在旅游者通报旅游景点的各个方面的特色，并鼓励他们来访。它为没来过本地的游客设计，希望能作为人们出游的驱动力。建议设计成6个两面的版面（由两张A4纸平放拼成），按1/3的A4纸折叠，以适应标准的展示架。宣传手册正面应包括如下内容：（1）木札岭原始生态旅游区的自然生态本底特征。
（2）几个访问旅游区的主要原因：如音乐般的风光（原始生态林，双龙瀑布群、官帽峰、“巢居”休闲屋、……），游乐项目特色，便捷的交通条件等。
（3）最佳的到访时间宣传手册背面的小版面包括如何到达旅游区的信息，还有相应的地图。建议通过嵩县旅游局、洛阳市旅游局以及旅行社、饭店等与旅游有关的部门发放宣传手册。
2、公共关系活动公共关系活动是旅游区重要的促销方法之一。根据条件，选择最大范围的媒体来报道，通过区域性或专业性的出版物向国内游客促销。建议重点通过河南省畅销的报纸如《大河报》、《东方今报》、《郑州晚报》、《河南商报》等进行推介和宣传。还可以通过电视媒体进行宣传。公共关系活动的创意可选择相应的旅游主题。
3、直接信件个人化的直接信件可以寄给旅游区的“影响者”，确保它们在潜在游客时掌握了本地区相关的正确信息。这些“影响者”包括：
（1）报社旅游专题记者
（2）导游手册的编辑人员
（3）旅游经营商及其它的旅游代理商
4、网络应利用互联网对外进行信息宣传与交流。
5、联合促销可以通过洛阳市旅游局和嵩县旅游局以及更广泛地区建立联系网络，形成旅游促销团体，进一步扩大知名度。
6、市区所产商品尽量使用本地旅游形象和文字注册商标。
7、在本市所有道路交叉口设立、悬挂本市旅游区（点）的旅游路线提示牌、宣传图案、标语口号。
8、争创AAAAA级的旅游区（点）。
9、连续在目标市场报刊登载本旅游区游记和促销信息，炒热本区旅游。
10、利用价格手段，制定价格营销策略，对学生、老人、伤残人、军人等群体实行优惠政策。
11、定期评选游客的优秀摄影作品和游记；
12、与尧山、白云山、西泰山景区进行旅游资源整合，线路对接，共享客源。（四）视觉形象系统（VIS）设计
MIS是指理念识别系统，它是CIS战略运作的原动力和实施的基础，也是属于最高层次的营销决策。完整的识别系统建立，有赖于理念的确立。理念识别包括观念、文化、精神、标语、方针、策略等。
（一）视觉形象景观
VIS是指视觉识别系统，它是理念识别的具体化和视觉化。它是通过组织化、系统化的视觉表达形式来传递旅游地经营信息的。视觉识别的内容较多，涉及面广，效果也最直接。它的基本要素有旅游地名称、旅游品牌、标志、代表字和代表色等，并把它应用于产品、包装、办公用品、交通工具等各个地方，通过具体符号的视觉传达设计，刺激游客视觉，留下对旅游地的强烈印象。木札岭原始生态旅游区的VIS设计可考虑使用以下文字及形象元素：
1、双龙瀑布（形象）；
2、官帽峰（形象）；
3、奇松怪石（形象）；
4、登山悬梯（形象）；
5、高山密林（形象）；
6、山地野果（形象）；
7、度假村建筑（形象）；
8、农家小院（形象）；
9、景区大门形象（形象）
10 原生态、原始森林、伏牛山心脏、中原第一悬瀑、国家森林公园、国家自然保护区（文字）。
六、项目投资效益评价
从经济效益上看，木札岭游客量近几年以每年20％的速度递增。20万人左右的年接待量已经能够维持景区生存并有一定积累。
从社会效益上看，旅游带动当地的经济发展、促进居民就业，并具有科普教育、环保教育的积极作用。
从环境效益来看，木札岭旅游的发展对当地居民树立生态概念、强化环保意识起到了积极的作用。
效益评价小结：木札岭旅游发展带来的经济效益、社会效益、环境效益为景区生命周期的稳定和延长提供了保障，有利于长期稳定经营。
㈠硬环境评价
1、景区建设布局
地方政府已经编制《木札岭风景区总体规划》，“区内游、区外住”的原则得到贯彻。木札岭景区内的基础设施齐全配套，基本不需要新建基础设施，更无需大的基建投入。
2、现有基础设施继续利用的可能性
景区已具备了完整的供水、供电、排污、道路网络。景区内的停车场、游览道、公厕等基础设施均可以继续利用，基本不需要改建。在游客人数成倍增加以前基本不需要扩建。
㈡软环境评价
1、宏观政策环境有利
中国国内旅游近年来呈蓬勃发展的趋势，旅游人数和旅游收益增长很快。旅游“黄金周”和实施的“带薪假期”都将进一步推动国内旅游的发展，总之，国家、省、市的宏观环境对木札岭景区招商引资有利。
2、景区管理体制基本顺畅
截止目前，洛阳木札岭风景管理公司全面负责木札岭景区规划范围内旅游资源的开发和经营，有利于景区的统一规划和管理，有利于协调各景点之间的关系。
3、地方领导开明开放
嵩县政府领导对旅游业发展非常重视，分管县长亲自领导旅游经济协调小组。景区领导对发展旅游的意识超前，对投资开发商持欢迎态度。
投资环境评价小结：木札岭的基础设施完备、宏观政策环境良好、招商政策清晰，景区发展又有明确的规划指导，为投资商的进入创造了良好的软硬环境。
第三部分经济分析
本部分在上一部分市场分析成果的基础上，对木札岭未来各年的收入、成本及收益进行分析，用资产评估和财务管理的方法评估景区各收购方案，为投资商的决策提供数据参考。
因为从历史数据得知，木札岭的游客中境外游客所占比例极小，故以下分析中不考虑汇率变动因素。
一、收入、成本及收益分析
㈠收入分析
1、木札岭收入因素分析
我们在计算木札岭的收入时只考虑门票收入，不考虑非门票收入。因为从其经营项目得知，木札岭基本上没有非门票收入，餐饮、娱乐等项目的收入现在不是、今后也难以成为木札岭的主要收入来源。
公式：木札岭项目收入＝木札岭接待量×门票价格
2、木札岭未来收入预测
木札岭未来收入计算表
㈡成本分析
1、成本分析的基本思路
目前财务成本管理使用的成本分析方法，分为定性分析法和定量分析法两种，对于中长期的成本预测来说，由于预测时间较长，因素随机性大，通常采用定量分析与定性分析相互结合，相互补充的方式。
另外，因后面使用的三种评估方法需使用现金流量的概念进行计算，故以下的成本为木札岭未来正常经营的成本，不包括投资商购买经营权的投资。详细理由后述。
2、定性分析
3、定量分析
⑴数学模型的选取
⑵历史数据的来源及修正
⑶木札岭总成本的修正
从旅游景区经营的特点来看，占成本费用最大比例的是人力成本和宣传促销费用，而这两项费用又恰恰是木札岭在转让经营权以后将发生较大变化的。故我们将这两项成本费用进行专门分析，核算出了其合理的成本标准，以此数值替换并修正历史成本数据。
①人力成本：木札岭由于历史和体制的原因造成现有人员结构复杂、冗员较多，且还负担了一些不应由企业负担的人力费用。由投资商经营木札岭后，势必重新定员定编。根据我们的经验，建议木札岭按下表定编，并以月平均工资1200
元计算人力成本。
木札岭定员定编及人力成本表
②宣传促销费用：这是旅游景区最具弹性的成本项目。木札岭目前提取的宣传促销费用远低于“宣传促销费用为营业收入的10％”这一行业惯例。为此，我们以2011年木札岭预计收入（50元×10万人＝500万元）为基数，以行业惯例的比例计算出2011年应该提取的宣传促销费作为该项目的调整数，用此数据替换和修正历史成本数据。
2001年应提取的宣传促销费用为：500万×10％＝50万元
［注：按照景区提供的报表，木札岭景区成本中固定成本和变动成本的具体项目为：
固定成本包括三大类：
第一类，景区营业所需支出的费用，包括折旧费、景点维护费、低值易耗品摊销、宣传促销费、办公费、通讯费、业务招待费、销售人员的工资福利、差旅费、服装费、培训费、劳动保险等；
第二类，管理费用，包括折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公费、通讯费、业务招待费、培训费、工会及会议费、管理人员的工资福利及相关费用等；
第三类，财务费用。
变动成本包括两大类：
第一类，经营成本，包括营业人员、项目人员的工资福利及相关费用、商品销售成本、旅游营业成本、广告制作成本等；
第二类，营业税金及附加。
以上成本项目参照木札岭财务报表，即为木札岭现有的真实的成本项目]
木札岭未来经营收益表(待填)
㈢景区经营收益分析（没有相关数据，无法准确分析）
1、未来经营收益推算
公式：经营收益＝经营收入－成本费用
［注：以下收益不考虑所得税，为所得税税前收益］
2、景区未来经营收入、成本、收益变动曲线
二、投资方案评估
采用资产评估法、内含报酬率测算、静态投资回收期法三种方法分别评估本项目的经济价值，综合分析提出投资方案建议。
㈠几个问题的说明
1、投资摊销问题
在项目投入运行后的会计核算中，需要将收购景区经营权的资金摊销进入成本，并进一步核算其当期收益，以此反映在财务报表中，并作为交纳所得税的依据。这个收益值称为期间利润。但在本评估报告使用的资产价值评估方法、内含收益率法、投资回收期法三种方法，是站在财务管理的角度上进行分析的，使用的是财务管理中“现金流量”的概念，在投资决策中是指一个项目引起的企业现金支出和现金收入增加的数量。
财务管理中投资管理的理论认为，在长期决策中，研究的重点是现金流量，而把利润的研究放在次要地位。
首先，在整个投资有效年限内，利润总计与现金流量总计是相等的。这只是一个站在“会计”的角度上考虑，一个站在“财务管理”的角度上考虑的问题，两者并不矛盾。所以，现金净流量可以代利润作为评价净收益的指标；
其次，现金流量的状况比财务报表中的盈亏状况更为重要，因为一个项目是否可行，需要评价其在整个寿命期间内的情况；一个项目能否进行下去，除了报
表利润以外，更重要的是取决于其有无实际的现金进行支付。现金流量即是收付实现制下的现金实际收付情况，它更充分地考虑了货币的时间价值和投资的风险价值，客观真实地反应了项目的收支情况；
最后，利润在各年的分布受摊销方法等人为因素的影响，而现金流量则不受此影响，也说明它更可以保证评价的客观性。
所以，收购景区的一次性支付款项，我们将它看作当年的现金流出量一次性支出，而不是使用会计摊销的办法平均地摊销至各年。这样得出来的结果虽然与会计核算时的期间利润不一致，但更加强了评估的时间性、风险性和客观性。
2、所得税问题
本评估报告站在财务管理的角度上，对项目进行评价和分析，既然不考虑收购资金的摊销、不考虑每一个会计期间的期间利润，所以也不对收购后的所得税进行测算。
3、折现率选取问题
本评估中涉及折现率时，选目前最长期国债（2001年第12期10年期国债）利率为3.05%，而没有选择银行贷款利率。其理由是：
⑴在不清楚投资商的资金来源、构成和筹资成本的前提下，只能以自有资金计算出一个参照标准。一旦投资商确定介入，再根据实际的资金构成和筹资成本计算。
⑵利率目前在全球均呈下降趋势，尤其是在中国加入WTO外资银行进入中国以后，国内银行目前偏高的贷款利率将逐步与国际水平接轨。因而如果选择目前国内银行贷款利率有可能使分析结果失准。
㈡景区资产价值评估（没有相关数据，无法评估，此处省略……N个字）
㈢内含报酬率测算（没有相关数据，无法测算，此处省略……N个字）
㈣投资回收期法（没有相关数据，无法测算，此处省略……N个字）
三、三种评估方法所得结论说明（没有相关数据，无法说明此处省略……N个字）
四、对4个最有价值的方案的会计测算（没有相关数据，此处省略……N个字）
五、风险分析（没有相关数据，无法进行分析，此处省略……N个字）
第四部分评估结论及投资建议
一、评估结论所依据的若干前提
㈠政治经济和政策稳定性前提
在投资商经营期限内，不发生战争等重大政治变故、经济危机和严重萧条。国家、河南省的发展政策基本稳定，不发生严重影响旅游业发展的政策变化。嵩县县政府、木札岭风景管理局恪守现有招商政策和投资协议条款。
㈡数据真实性前提
洛阳市、嵩县旅游局提供的数据准确，木札岭风景管理局提供的财务报表和
关于调整大孤山镇中心小学校建设项目规划 专家评审论证报告 大孤山镇中心小学校 2014年6月30日
关于调整大孤山镇中心小学校建设项目规划 专家评审论证报告 时间：2014年6月30日 地点：大孤山镇政府会议室 主持人：董魁春(大孤山镇政府党委副书记) 参会人员：赵志强（高级工程师规划专业）张胜奎（高级工程师规划专业）刘志忠（工程师规划专业）梁永福（大孤山镇政府镇长）张金山（伊通满族自治县教育和科学技术局局长） 内容：关于调整大孤山镇中心小学校建设项目规划 专家评审论证报告 会议就《调整大孤山镇中心小学校建设项目规划报告》 进行了评审，具体意见如下： 一、总论 大孤山镇中心校位委托专家组调整大孤山镇中心小学校建设项目规划报告进行论证。 二、明确申请规划调整的主体； 在社会主义市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质，是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多因素综合考虑确定的，受城市社会经济发展以及城市生活活动需求的制约，也受到市场供求调节机制的影响。由于对城市本身及其发展规律认识的局限与城市自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得由预先编制的城市规划所确定的某些城市土地使
用性质，在之后的建设实施过程中，因某些因素的出现或改变而需要对某些地块的使用性质作出不同程度的改变与调整是完全正常的。事实上，城市规划是一个动态发展过程，从最初静态的形态规划发展到今天动态的过程规划，城市规划已经从对城市发展的终极蓝图的描绘，发展到一种从决策到实施的连续统一体。规划在实施过程中的发展是必然的，在一定时期内结合具体情况进行规划调整也是不可避免的。为了使城市土地和空间资源合理配置，更有利于城市建设和发展，有效的按城市规划实施，力求经济效益、社会效益和环境效益的统一，做到合理用地、科学用地、节约用地、保证用地。我中心根据相关规划情况、规划原则及具体实际情况，我校聘请了三位专家和大孤山镇党委成员及教育局局长组成领导小组对调整大孤山镇中心小学校建设项目规划报告进行了论证。 三、论证调整依据 《关于调整大孤山镇中心小学校建设项目规划的报告》（大政请〔2014〕3号） 《关于调整大孤山镇中心小学校建设项目规划的批复》（伊政函〔2014〕25号） 单位申请报告 四、规划情况 按照大孤山镇总体发展规划，大孤山镇中心小学校在总体规划中移址到大孤山镇大孤山北侧新建调整为在原校址向南扩建。
一、概况 (3) （一）区域情况 (3) 1、宏观区域 (3) 2、中观区域 (3) 3、微观区域 (4) （二）项目概况 (4) 二、规划情况 (6) （一）总体规划及实施评估报告 (6) 1. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》 (6) 2. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》城市总体规 划实施评估 (7) （二）地块详细规划情况 (8) 三、现状情况 (9) （一）周边情况 (9) （二）地块现状 (9) 四、论证调整依据及要求 (11) （一）论证依据 (11) （二）修改要求 (11) 五、拟规划调整类型分析 (13) （一）规划修编 (13) （二）规划整合 (13) （三）规划局部调整 (13)
六、用地性质调整原因 (15) （一）规划调整的现实原因 (15) （二）规划调整的社会原因 (16) 七、用地性质调整原则 (17) （一）整体性原则 (17) （二）以人为本原则 (17) （三）区位原则 (17) （四）土地使用相容性原则 (17) （五）经济利用的原则 (18) 八、用地调整情况 (20) 九、调整用地性质可行性分析 (21) （一）规划用地分析 (21) （二）交通影响分析 (23) （三）基础设施影响分析 (24) （四）环境影响分析 (24) （五）城市景观影响分析 (24) （六）社会效益分析 (25) 十、结论及建议 (26)
一、概况 （一）区域情况 1、宏观区域 沾化，位于山东省北部，渤海湾南岸，是黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区开发建设的主战场和前沿阵地，是山东省海上北大门，对接天津滨海新区的“桥头堡”。 沾化区位于滨城区东北方向，距滨城区35km,之间有国省道连接，交通便利。 据2014年9月9日，国务院关于同意山东省调整滨州市部分行政区划的批复（国函〔2014〕119号），撤销沾化县，设立滨州市沾化区，以原沾化县的行政区域为沾化区的行政区域。 区境内有荣乌、津汕、滨德三条高速公路5个出口，205国道纵穿南北，超二级永馆路横贯东西；黄大、滨港铁路穿境而过；大高通用航空机场被批准核发《民用机场使用许可证》；1000-3000吨级泊位码头5个，千吨海轮可直接驶入县城。沾化已经构筑起"海陆空铁"立体交通格局，已成为连接环渤海经济圈的重要交通枢纽。 2、中观区域 城区内道路采用外环、内环加方格网布局形式。“外环”在180
第一篇 一名词解释 1. 城市：是有着商业交换和防御职能的居民点。 2. 城市化：是“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程， 口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程。 3. 雅典宪章：1933年8月国际现代建筑协会第 4次会议通过的关于城市规划理论和方法的 纲领性文件，提出了城市功能分区和以人为本的思想。 4. 邻里单位：为适应现代城市因交通发展而带来的规划结构的变化提出的一种新的居住区规 划理论。指城市中一个相对完备的居住地区。 二简答题 1. 比较唐代长安城和宋代开封城的城市规划特点。 1 ）总述：规划思想：唐代强调传统的礼制思想，总体布局中轴对称，规整。 设不按周制， 布局灵活。 如唐长安是按照帝王意志修建的， 布局规整； 民世俗生活，布局灵活。 2. ）唐朝城市建设规模总的来说比较宏大，而宋朝城市建设规模比较微小。 3. ）道路规模不同。唐代道路尺度大，强调皇权；宋代道路宽度小，路网密度高， 商业结合，符合实际需要。 4. ）商业发展突破城桓，在城外出现关厢，商业由集中的市发展成商业街，主要 制放松，经济发展，市民阶层抬头。 2.简要叙述明清北京的特点。 （1） 主要表现为农村人 宋代城市建 而宋东京体现市 道路和 是封建控 (2) （3） （4） （5） （6） （7） 北京城的城市布局体现了传统的总法礼制思想, 都城规划传统的集大成者； 在元大都基础上合理改建：宫城、皇 变。 城市南端加筑了一部分外 城。形成 整体布局方面以明南京城为蓝本，但规 整个都城以皇 城为中心，皇城内南端左 是《考工记》营国制 度和历代 城基本与元大都内的宫城、皇城位置保持不 “凸”字形的城市轮廓； 模更加宏伟，气度更加验整； 建太庙，右（西）建社稷坛; 运 用了强调中轴线的手法。 行业分类散布在各个坊巷内; (东) 城市布局艺术方面，重点突出，主次分明， 集中市制与分散市制相结合，其余的则按不同 3.当代城市规划思想方法有哪些变革? f 1 、由单向的封闭型思想方法转向复合开放型的思想方法 单向：否定思维过程中思维的后一阶段对前一阶段成果的作用。 封闭：否定该系统外的环境对系统的作用 复合：要求有多条思维途径，这里包括反馈思维、平行思维 发散：要考虑系统外因素的作用。 2、 由最终理想状态的静态思想方法转向动态过程的思想方法 最终理想状态的静态思想方法：指追求最终的理想状态，忽视发展过程的协调, 这样一种思想方法。 动态过程的思想方法 注意规划的实施过程 没有最理想的城市规划 城市规划永远只有过程而没有终结 3、 由刚性规划的思想方法转向弹性规划的思想方法 刚性规划的思想方法：缺乏多种选择性，欲求唯一的最佳方案
一、概况 (4) （一）区域情况 (4) 1、宏观区域 (4) 2、中观区域 (5) 3、微观区域 (6) （二）项目概况 (7) 二、规划情况 (8) （一）总体规划及实施评估报告 (8) 1. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》 (8) 2. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》城市总体规 划实施评估 (11) （二）地块详细规划情况 (12) 三、现状情况 (15) （一）周边情况 (15) （二）地块现状 (16) 四、论证调整依据及要求 (20) （一）论证依据 (20) （二）修改要求 (20) 五、拟规划调整类型分析 (23) （一）规划修编 (23) （二）规划整合 (23) （三）规划局部调整 (23)
六、用地性质调整原因 (25) （一）规划调整的现实原因 (25) （二）规划调整的社会原因 (26) 七、用地性质调整原则 (27) （一）整体性原则 (27) （二）以人为本原则 (27) （三）区位原则 (27) （四）土地使用相容性原则 (27) （五）经济利用的原则 (28) 八、用地调整情况 (30) 九、调整用地性质可行性分析 (32) （一）规划用地分析 (32) （二）交通影响分析 (35) （三）基础设施影响分析 (35) （四）环境影响分析 (36) （五）城市景观影响分析 (36) （六）社会效益分析 (37) 十、结论及建议 (38)
一、概况 （一）区域情况 1、宏观区域 沾化，位于省北部，渤海湾南岸， 是黄河三角洲高效生态经济区和半岛 蓝色经济区开发建设的主战场和前沿 阵地，是省海上北大门，对接滨海新区 的“桥头堡”。 沾化区位于滨城区东北方向，距滨 城区35km,之间有国省道连接，交通便 利。 据2014年9月9日，国务院关于 同意省调整滨州市部分行政区划的批复（国函〔2014〕119号），撤销沾化县，设立滨州市沾化区，以原沾化县的行政区域为沾化区的行政区域。 区境有荣乌、津汕、滨德三条高速公路5个出口，205国道纵穿南北，超二级永馆路横贯东西；黄大、滨港铁路穿境而过；大高通用航空机场被批准核发《民用机场使用许可证》；1000-3000吨级泊位码头5个，千吨海轮可直接驶入县城。沾化已经构筑起"海陆空铁"立体交通格局，已成为连接环渤海经济圈的重要交通枢纽。
长沙市控制性详细规划局部修改论证报告成果规定 （试行） 长沙市规划管理局 二O一O年七月
目录 第一章总则 第二章修改原则 第三章修改论证 第四章修改论证报告成果一般要求 第五章用地及指标修改论证报告成果要求第六章道路修改论证报告成果要求 第七章附则
第一章总则 第一条为加强对控制性详细规划（以下简称控规）局部修改工作的管理与技术审查，保证控规修改论证报告的准确性和完整性，特制定本规定。 第二条凡在我市行政辖区范围内修改经批准的控规，编制控规局部修改论证报告应遵守本规定。 第二章修改原则 第三条控规修改应符合城市总体规划、分区规划、专项规划、近期建设规划提出的规划原则，并应当与其他相关规划相协调。 第四条控规修改范围面积累计占原控规总面积50%以上，或修改范围总面积在1平方公里以上的，应重新编制控规，不作为局部修改处理。 第五条原则上不予修改的控规内容按照《长沙市控制性详细规划局部修改规定（试行）》执行。 第三章修改论证 第六条控规局部修改，原则上应结合该项目申请修改的内容和周边地区的现状、规划情况，进行控规修改论证。 第七条控规修改论证应由申请单位委托具有城市规划编制乙级以上资质（含乙级）的单位进行。由市规划局承担控规修改论证设计费用的，从定点单位中按采购程序确定项目承担单位。 第八条控规修改论证应以该片控规范围为主要研究范围，并结合控规编制单元进行分析论证。 第九条控规修改论证结论应不突破由城乡规划行政主管部门确定的论证要点通知单的规定。 第十条控规修改论证内容应根据项目的不同情况有所侧重。主要包括： 一、城市公共配套设施和市政设施承载能力论证。其中必须包括是否满足国家规范、地方标准及解决方案等。 二、城市交通影响论证。如交通量、交通组织（含静态交通）等。
规划设计所需基础资料清单 一、基本图纸资料 1.用地红线范围控制图 2.红线范围内地形测绘图（精度1：1000以上） 3.县域、镇域总体规划（最新版）；村庄发展规划（如果有请提供）； 4.给水、排水管网规划布置图；暖通、电气管线规划图；建筑资料和图纸 二、地理人文资料 1.区域条件 2.自然条件——包括地形、地质、地貌；气候气象；水文 3.社会经济条件——人口（包括户数、人数；人口结构；耕地面积）；经济发展状况（村庄总体收入状况、人均收入状况、村镇及个人的主要收入来源）。 4.公共服务设施——村庄行政办公设施；广场个数及其设施（娱乐、文化、健身）状况；学校（幼儿园、小学、中学等）设施状况，可容纳师生数量等；卫生所或医疗点设施，医疗人员配置。 5.文化相关资料——村庄内是否古迹遗址、寺庙、古树名木，如果有请提供相关资料（包括地点、规模、现状等）；村内存留的民间习俗及村民经常参与的文化形式（如戏曲）。 6产业——村庄的支柱产业及其它产业；村内及周边企业。 7居民住宅——民居风格，格局，以及民居的现状情况。 三、基础设施状况 1.道路工程——现状道路状况，路面宽度，路面材质，路面状况，道路长度，道路等级 2.给水工程——村庄的水源与取水点（水库、河流、湖泊）；输水设施建设（管道、渠等） 3.排水工程——生活污水和工业污水处理；雨水、洪水的处理；明沟、明渠所在位置 4.电力工程——照明设施数量、布置与其他状况（如有无损坏、安全状况等）；村内供电站分布、供电线路现状，电气的供需状况 5电信工程——有线电话的接入状况、线路布置；无线信号站建设情况；邮政局及邮政站点状况；有线电视、广播线路建设。 6环卫工程——垃圾中转站点、处理站点和垃圾的处理方式7其它天然气、沼气建设和接入情况。
规划修改论证报告 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】
开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改 论证报告 （成果阶段） 建设单位：湖南北城棚户区改造投资有限公司 设计单位：长沙市建筑设计院有限责任公司 编制时间：2012年06月
长沙市建筑设计院有限责任公司（盖章） 证书编号：［建］城规编第（101189） 地址：长沙市曙光中路177号 电话：1 邮编：410007 院长：张柏 总工程师：何勰 规划副总工程师：张云香 所负责人：易云 项目负责人：陈凤平 设计：陈凤平 校核：郑智刚 审核：易云
开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06- 01/02规划修改论证报告目录 第一部分说明书
1、项目基本情况 区位 1.1.1拟修改地块位于黄兴北路以西、庆和里路以南、湘雅路以北、太平路以东地段。本项目红线总用地面积公顷，红线净用地面积公顷，涉及控规修改地块的总用地面积公顷，净用地面积公顷。拟修改地块属于《开福寺及周边地段控规》范围，新河片管理单元，控规单元编号为064，修改地块编号为D-04-01、D-04-02、D-06-01、D-06-02。 本项目属于旧城区，周边大部分用地暂未进行新的开发建设。西边临新竹小学，已建；以及福乐湘江锦城房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米；南边为市防汛抗旱指挥部；东边为水电八局生活区及大王家巷旧城区；用地北面为凯乐国际二期房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米。
第1章城市总体规划实施评估结论 一、对城市建设起到积极指导作用 1、城市发展方向基本一致 近几年来汉川市基本是按05版总体规划确定的发展方向进行建设，即向北以充实完善为主，适当向西；新河开发区主要向南，沿霍城大道和老荷沙公路布局大量工业用地；马口主要发展方向西北，与庙头呈现一体化发展态势；城隍主要向东承接中心城区功能的扩散。超出05版总体规划的发展方向主要位于荷沙一级公路以北区域以及马口镇依托汉宜快速铁路站点及白石湖的开发有向南拓展的趋势。 2、主城空间总体结构框架为城市发展提供了一定指引 六年来，汉川主城区基本按照上轮总规确定的结构框架进行建设。老城关组团逐步实施旧城改造，承担商业、居住、休闲的主导功能进一步凸显；城北组团已成为市级行政办公用地主要集中布局的空间，同时吸纳老城区的人口转移；北桥和华一工业组团是近几年新增工业用地比较集中的区域，主要沿霍城大道两侧集中分布；新河开发区综合组团依据总体规划，编制了汉正工业园规划并进行了开发建设，同时汉川电厂三期扩建、达利、银露等食品加工业相继入驻，为汉川与武汉吴家山产业园区的对接提供平台。 3、将马口纳入城区范围适应了城市经济产业及空间发展的需求 上轮城市总体规划，充分考虑到马口为湖北省著名纺织基地，是汉川襄南政治、经济、文化中心。自96版城市总体规划编制以来，逐渐成为重点开发的地区，新区包括居住、行政办公、商业服务等各种功能，在建筑、景观等方面均达到了较高的水准，为汉川市民提供了现代化居住、工作、交通等设施和场所。 二、05版总规对某些问题的判断存在失误和不足，导致实施中问题突出 1、对城市发展目标的制定考虑不够长远 在经济发展指标的制定方面未能准确预测汉川近年来的发展速度，导致经济的快速发展所带来的城市发展空间需求也突破了上轮总规的预测，城市建设用地
关于进口吸泥疏通综合车单一来源采购 论证报告 二〇一六年七月六日上午，太原市市政公共设施管理处设备科在处三楼会议室组织关于进口吸泥疏通综合车单一来源采购的专家论证会，特邀请中北大学副教授杨朝明、山西省公路局太原分局高级工程师蔚昭仪、太原黄河供水有限公司高级工程师张云芳三名专家一起对进口凯撒吸泥疏通综合车单一来源采购进行了充分讨论，论证如下：（一）吸泥疏通综合车，为吸泥与疏通冲洗联合使用，同时具备污水循环再利用系统。 1、太原市位于中国的中部地区，是严重缺水城市，排水管道内沉积成分较多而且较为复杂，因此使用清洗车进行排水清淤需要大量水源支持。以往车辆使用的都是清水，浪费严重。所以本次采购的设备必须配备污水循环系统，能够将回收的污水二次或者多次利用，用于管道清淤使用，节约水资源。 2、吸泥疏通综合车是清洗管道和管道吸污功能的组合，当加入水循环系统后，车辆将吸污上来的污泥通过水循环系统过滤后留在罐体，污泥通过过滤后体积减少，使污泥罐可以存储更多的污泥，减少排污所需要的次数和周期，又可以将过滤后的污水用于管道清洗疏通。
3、疏通车使用的水泵应为低速运转，对污水及杂质颗粒不敏感的单柱塞低速往复式水泵。本次采购的这辆只能选择单柱塞泵，可以减少沙土对泵体的损害，延长使用寿命，降低使用成本。 4、根据目前市场上专业喷头的技术要求和主流水泵的参数,要求车辆水泵具备持续稳定高压力，大流量。要求压力不低于200公斤，流量不低于250L/分钟。 5、底盘采用液压取力装置驱动水泵等工作装置 技术较落后的汽车底盘均采用发动机后置机械取力器技术，该技术对车辆底盘和设备寿命会有严重伤害。我处目前使用的国产疏通车均属此类。 （二）进口凯撒吸泥疏通综合车具有以下独特特点： 1、低速高压单柱塞水泵：凯撒KDU泵为低速高压泵，对脏水具有较高的容纳性。主要特点是对水质要求很低，河水、井水及脱泥后的污水均可使用，这也是保证水循环系统使用最重要的技术要素。其为自主研发生产并且拥有自主知识产权保护,目前国内设备生产厂家均无法生产这种低速高压单柱塞水泵。 2、水循环系统： 凯撒的水循环是使用平板式泥水分离技术，可以在不间断吸污的情况下将污泥中的泥水进行分离，水通过循环系统继续供应到高压水泵用
东莞市黄江镇北岸片区控制性详细规划 调整论证报告 ——C区C-01-09地块调整说明 东莞市黄江镇规划管理所 东莞市城建规划设计院 2007.4
《东莞市黄江镇北岸片区控制性详细规划》于2006年12月开始正式实施。原规划C-01-09地块性质商业金融地块（C2）,为北岸片区袁屋围旧村改造的商业金融地块，根据黄江镇旧村改造压力和城市建设的实际需要，本次规划将C-01-09地块的用地性质改为商住混合用地(R5)。 本次规划调整只涉及到C街区C-01-09 一个地块的调整. 二、调整地块区位及范围 本次规划调整地块位于黄江镇袁屋围大道西侧的C街区C-01-09一个地块，调整范围约13139平方米。
本次规划调整主要把原规划C-01-09地块性质商业金融地块（C2）变为商住混合用地(R5).由此带来地块相关技术指标的调整。 四、规划调整前后对比 本次规划调整涉及用地性质调整，调整前后用地控制指标对比如下： 由此可见，调整后建筑密度和绿地率发生了变化，其他技术指标保持不变，建筑密度由45％变为40％，绿地率由20％变为25％。 规划调整前后方案对比 五、规划调整影响分析 根据前述分析，本次规划C-01-09地块用地性质的调整，带来地块相关技术指标的调整，主要是建筑密度和绿地率发生了变更，总居住人口增加了1030人；按照《东莞市城市规划管理技术规定》，需增加2班小学，2班幼儿园，1班初中和1班高中，在编制《黄江镇北岸片区控制性详细规划》教育设施配套规划中小学与幼儿园的学位和用地指标略有盈余（详见《黄江镇教育设施规划汇总表》）， 其中北岸片区技术标准要求幼儿园最低用地标准126班，片区规划130班，幼儿园用地3.3公顷，有4个班学位余量，幼儿园配套可以满足本地块教育设施增量的需求；北岸片区技术标准要求小学最低用地标准12.8公顷，片区规划小学用 原方案 调整后方案
控制性详细规划 098-C-3-11、098-C-3-14地块修改论证报告 筑家设计有限责任公司
目录 一、项目基本情况 (1) 1、项目位置及规划用地范围 2、用地权属情况 3、用地及周边现状 二、原控规及上层次规划和相关规划要求 (7) 1、原控规要求 2、上层次规划及相关规划要求 三、修改要求、理由及依据 (8) 1、修改要求与修改后的技术指标 2、概念性规划方案印证 3、修改理由及依据 四、修改论证 (14) 1、常住人口计算 2、公共服务设施影响论证 3、道路交通影响论证 4、修改前后对绿地的影响论证 5、历史文化保护影响及空间景观影响论证 6、对周边建设影响论证 7、市政设施影响论证 8、“四增两减”政策的落实 五、结论 (23)
六、附件、附图 (24) 附件: 1、长沙市城乡规划局2015.6.17下达的控规修改论证通知单 2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单 3、长沙市领导对（关于《支持爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见）的批示 4、长沙市天心区人民政府《关于支持解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》 5、长沙市发展和改革委员会《关于爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的意见》 6、长沙市卫生局《关于爱尔眼科医院集团总部大厦建设相关工作情况的汇报》 7、长沙市商务局《关于解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见 8、长沙市国土资源局承办《长沙市人民政府办公厅公文转办单》反馈意见 9、省市两级政府关于支持总部大厦建设的政策和文件
附图: 1、位置图 2、原控制指标规划图 3、规划控制指标修改图 4、项目详细规划方案图 5、项目详细规划方案日照图 6、地铁铁道学院站位置示意图 7、项目详细规划方案效果图 8、项目详细规划方案鸟瞰图
实施规划资料收集清单 一、市级部门文字资料部分： 2、市域农业区划及产业规划 3、市域各项专业规划说明书（交通、旅游、环保、电力、电信、燃气、广播等） 4、市国民经济和社会发展第十一个五年计划和2020年远景目标 5、市土地利用规划说明书 6、市志 7、市总体规划（已收到） 8、市近期建设规划 9、市域有关新农村建设的文件 10、农村电网改造规划说明书 精彩文档
二、镇乡收集文字资料清单 1、本镇乡国民经济和社会发展第十一个五年计划和2020年远景目标 2、本镇乡近5年政府工作报告 3、本镇乡近5年统计信息年报表 4、本镇乡土地利用规划说明书 5、上版本镇乡规划资料 6、本镇乡基本农田保护规划和农村电网改造规划说明书 7、镇（乡）志 8、本镇乡上年度农村统计报表 9、本镇乡上年度工作总结和今年工作安排报告 10、本镇乡一、二、三、产业现状及发展思路文字材料 11、其它介绍本镇自然、地理、水文、历史、文化、经济和发展的相关文字资料。精彩文档
三、主要要收集的图纸 1、本市地图或航拍图 2、镇乡域1：10000地形图 3、镇乡域土地利用现状图和规划图（1：10000）jpg电子文件（国土部门） 4、集镇区1：500—1：2000地形图 5、上一轮规划的图纸及电子文件 6、已有的乡村居民点或农房建设、新农村规划设计图纸电子文件 四、与镇乡政府和业务部门交流的主要问题 1、镇（乡）域总人口 2、近 3、5年场镇人口增减情况 3、各行政村总人口、各村居民点个数和规模、 4、全镇（乡）和各村外出打工人员数 5、包括劳务经济在内，本镇（乡）前5位的产业（产品）情况 精彩文档
县医院异地迁扩建规划选址论证报告 县人民医院异地扩建规划选址论证报告 县人民医院是我县唯一一家二级甲等综合性医院，在县域乃至苍南的医疗服务体系中发挥着不可替代的作用。但近年来，随着门诊和住院需求的日益增长，现有的医疗条件已经远远不能满足群众的需求，“看病难、住院难”现象日益严重，县人民医院迁扩建势在必行，时不我待。 根据《浙江省医疗机构“十一五”设置和发展规划指导意见》提出的“医疗机构建设要以合理利用医疗资源及公平地向全体居民提供高质量的基本医疗服务为目的”，“公立综合性医院原则上以迁建、扩建、合并等形式调整医疗资源布局”，“县级医院有条件的可建设为三级乙等医院，为本区域的医疗中心，并作为双向转诊中的重要环节”。结合《温州市卫生事业发展规划》和我县相关规划和经济社会总体发展部署，明确了县人民医院“建设成为医疗设备先进、医技水平高、服务质量好、辐射范围广的鳌江流域重要的三级乙等医院”的发展目标。但现平阳县人民医院落址在昆阳镇商业繁华地带，四面临街，占地面积不到23亩，却容纳万平方米医疗业务用房，其用地规模、周边环境、各项技术指标均达不到三级乙等综合医院建设标准的要求，在原址上实施拆扩建已不可能。结合近年来部分县人大代表、政协委员关于
医院建议方面的建议案、提案的意见和建议等，保留原昆阳镇健康路的县人民医院，同时，对县人民医院实施异地扩建，更具前瞻性、科学性和可操作性。对于异地扩建项目的规划选址，本着“局部服从全局、当前服从长远”，尽可能满足更多的群众就医需求和优化区域医疗设施布局的原则，委托有关单位和专家进行缜密分析和科学论证。 自2月份始，温州市城市规划设计研究院着手平阳县人民医院异地扩建项目的选址论证，先后预选了10个地块，经过分析、测算和筛选，确定了4个选址方案，编制完成了《平阳县人民医院异地扩建项目规划选址论证报告》文本，并上报省住房和建设厅。省住房和建设厅委托温州市规划局，组织专家进行论证。论证会于9月27日上午在鳌江国际大酒店会议室举行，会议由市规划局黄伟龙副局长主持召开。论证会邀请了省住房和建设厅、省卫生厅、市发改局、市规划局等十多位专家，平阳县四套班子有关领导，县有关部门单位主要领导也参加论证会。有关专家和与会人员对涉及的预选方案进行充分的讨论，包括庄吉集团东侧地块、规划新行政中心西北部地块、坡南昆鳌大道东塘河东区块、104国道出口皇岙村地块。经过专家分析和研究，最终以a2、a3两个方案作为比选对象，并通过“与总体规划相符性、交通组织便利性、周边环境情况、与城市基础设施的关系、与城镇空间发展关系、近期实施的可能性、对县地域医疗设施的
一、名词解释 1. 城市规划 .. 研究城市的未来发展、城市的合理布局和管理各项资源、安排城市各 项工程建设的综合部署。 （1）含义：指预测城市的发展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发。 传统的城市规划多注意城市地区的实体特征。现代城市规划则试图研究各种经济、社会和环境因素对土地使用模式的变化所产生的影响，并制订能反映这种连续相互作用的规划。 （2）、城市规划的任务确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要。（《中华人民共和国城市规划法》城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。 （3）、城市规划的基本内容 1）调查收集和研究必要的基础资料 2）确定城市性质和发展规模，拟定城市发展的各项技术经济指标 3）合理进行用地规划，确定城市规划结构 4）合理解决旧城保护性开发建设的各项问题 5）确定城市建筑艺术布局原则 6）确定各项市政设施和工程措施的原则和技术方案 7）确定近期规划建设项目 （4）、城市规划的工作阶段城市规划一般分总体现划和详细规划两个阶段。 A 、总体规划（ Comprehensive planning ） 1）定义：指综合性的城市规划。是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订城市中各类建设的总体布局的全面的城市规划。总体规划还包括选定规划定额指标，制订该市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。 2）总体规划内容：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建 设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业 规划，近期建设规划。 B 、详细规划（ Detailed planning ） 1）定义：按城市总体规划的要求，对城市局部地区近期需要建设的房屋建筑、市政工程、园林绿 化等作出具体布置的规划，为建筑设计提供依据。 2）内容：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程 管线综合规划和竖向规划。 C、城市分区规划（City district planning ） 大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调 各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。（《 中华人民共和国城市规划法》）指根据已编制的城市总体规划所做的市内各局部地区的规划。各 区按不同的功能和性质，有各自的规划。 （5）、城市规划的分期和年限 近期规划：5年中期规划：10 年远期规划：20年 扩展：一、城市规划的发展历程 (一)古代的城市规划 1、中国古代的城市规划 中国古代城市规划强调强调城市与自然结合，强调严格的等级观念。这些城市规划思想和中国古代各个历史时期城市规划的成就，集中体现在都城建设上。 周：订立一套严格的城邑规划建设制度，即所谓“ 营国制度”。奠定了中国古代的都城以“前朝后
西安市规划局控制性详细规划 编制、调整审批程序管理规定（暂行） 第一章总则 第一条为加强西安市规划局对控制性详细规划（以下简称“控规”）的编制管理，提高控规审查审批质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省规划管理技术规定》、《西安市城市规划管理条例》和有关规定，制定本规定。 第二条西安市规划局审查、审批（报批）应由本局审查审批（报批）的中心城和规划区范围内重要地区控规或其局部调整，适用本规定。市域其他地区的控规审查审批，由区（市）县城市规划行政主管部门参照此规定进行管理。 第三条控规审批管理的内容主要包括控规（含大纲图则和详细图则两种形式，下同）的审查和审批（或报批），控规局部调整的审查和审批（或报批），以及控规编制、调整成果的管理和维护。 “大纲图则”是指按《西安市控制性详细规划编制技术规定》有关要求编制，并经审批的大纲性控规图则，“详细图则”是指按《西安市规划局控制性详细规划编制技术管理规定（暂行）》有关要求和“大纲图则”编制，不经公示、但经过审批的控规详细图则。我局现已编制、未经公示但审批完成的控规全部
属于“详细图则”。 第四条控规方案审查审批的依据： 1、中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省规划管理技术规定》、《西安市城市规划管理条例》等法律法规； 2、《西安市规划局控制性详细规划编制办法（暂行）》、《西安市规划局控制性详细规划编制技术规定（暂行）》、《西安市规划局控制性详细规划局部调整技术管理规定（暂行）》等国家、省、市规范、标准、文件； 3、编制项目的上层次规划和相关规划； 4、项目范围内及相关区域的自然、经济和社会条件。 第二章控规的审批（报批） 第五条西安市规划局对控规成果的审批程序，包括初审、会审和审批（报批）三个阶段。 第六条初审程序 初审程序包括规划局内各部门审查和专家技术审查（对控规“大纲图则”进行审查，原则上应邀请专家参与初审）。必要时可邀请市民代表参加初审。 一、接收申请 由总工办负责统一接收控规编制单位的6套报审资料。 报审资料包括： 1、《控规方案初审申请表》（1号表）； 2、符合要求的控规图说文件。图说文件除包含有关资质证
规划设计方案报审与设计部配合的工作 一、预先沟通阶段 简装文本（预先沟通） 在总平面布置及建筑形式基本确定以后，先做一本简装文本，用简装文本和电子图纸预先与规划局进行沟通，预审后再出正式本文，否则调整很频繁，周期比较长。 二、正式报审阶段 一、方案文本（正式文本） 1．文本需提供4本，并加盖具有相关设计资质的出图章。 2．方案文本电子光盘一张。 3．深度要求： 需达到无锡市规划局发布的《关于规划方案报审中技术设计深度及编制成果的规定》（以下简称《方案规定》）。 《方案规定》 二、总平面图 1．总平面图需提供4张，蓝图。 2．深度要求： （1）达到中关于总平面图的深度要求，详见《方案规定》。 （2）每幢建筑需用阿拉伯数字编一个唯一的编号，商业、公建、住宅分开标注。 （3）方案建筑周边如果已经有审批过的建筑，要在总图上体现已审批建筑的高度、层数等详细指标，不能只用轮廓线表示周边建筑情况。 3．总平面图上的指标要与方案文本一致。 三、日照分析报告书 1．日照分析报告1份。 2．深度要求： 满足无锡市规划局下发的《无锡建设项目日照分析技术管理暂行规定》，必须委托具有专用日照阴影分析软件的单位编制日照分析报告书。日照分析图为彩色，能看清日照时间，标准参照无锡市规划局信息所出具的日照分析报告。 建设项目日照分析 技术管理暂行规定
四、需要提供的表格 以下表格各提供一份，并加盖设计单位公章。 1．公建配套明细表 规划局按照《城市居住区规划设计规范》中第6条千人指标的要求，以及本项目“公建立项批复”的内容来控制报审范围内的公建情况，具体公建条目详见“公建立项批复”。 公建配置一览表 注：此表也可以在规划方案文本中体现。 2．建设项目规划（建筑）设计方案审查申请表 请设计单位填写本表的第二、三页。 规划（建筑）设计 方案审查申请表 3．方案阶段项目建筑面积明细表，格式如下： 项目建筑面积明细 表（方案阶段） 4．小户型面积统计表，格式如下： 小户型统计表 五、项目内分期申报方案的，还需要提供以下资料： 1．全项目容积率平衡情况说明图（表） 由于各大地块都有各自的容积率控制指标，所以“说明图”所表示的范围即是报审方案所在的大地块的范围。 2．全项目公建平衡情况说明图（表） 按公建立项批复的要求，提供全项目公建情况说明图，重点是非经营性公建的落实情况。 3．全项目车位平衡情况说明图（表） 具体内容包括机动车与非机动车的数量、小区人数、地上地下停车比例、地下室的面积等及位置等。 注：以上3份资料每次申报方案都需要提供，一个项目只需做一次，具体申报的时候进行微调就可以了。
北苑2号院住宅项目控规调整论证报告 一．概况： 二．区位及周边概况： 三．原控规概况： 四．用地性质调整论证： 五．建筑控制高度调整论证： 六．控规调整对周边环境的影响分析 七．结论： 附加图片 一．概况： 安外北苑2号院原为中国航空设计研究院，建筑多为五六十年代的平房，无法满足现有科研办公居住要求，北京格林豪森房地产开发有限公司与中国航空设计研究院合作对该地块进行房地产开发建设，改善科研办公居住条件及该区域城市景观等问题。 大院内目前共有居住面积67951.3平方米，居住人口5738人，人均居住面积11.78平方米，在居住人员中，有全国人大常委、政协常委、两院院士、老红军、国家级待遇的领导干部12名，国家副局级以上干部126名，航空专家20余名，高级科研人员173名，处级以上干部和工程技术人员就更多了，房屋居住情况比较紧张，对航空科研人员的研究工作影响很大，已经到了非解决不可的时候了。 北苑2号院现有居住建筑中的多数平房已达到40-50年，还有个别平房是解放前老兵营的房屋，房屋的主体结构及屋顶、楼板等部位均出现了严重的危险隐患，主体均有不同程度的下沉、墙体松散等，综合以上的若干危险状况，要进行大修存在经费来源，住户搬迁等一系列难以解决的问题。 采取措施对大院办公、居住房屋进行彻底的改造，重新进行规划建设更符合新世纪北京发展的总体规划格局，符合北京市危旧房改造设想，也符合院内广大科技人员和干部职工的居住安全的需要。 由于项目拆迁建设费用高，为充分发挥土地资源的价值，改善城市环境，实现经济平衡，北京格林豪森房地产开发有限公司委托北京市建筑设计研究院对该地块的控规指标进行论证，论证其合理性，以利于项目的顺利实施。 二．区位及周边概况： 安外北苑2号院住宅楼项目位于朝阳区安定门外，地块西侧为北苑路，西临朝阳区来广营乡，南隔规划洼里路为北苑1号院，北侧为城市规划路，南北长约200米, 东西长近1公里。按由东到西将用地划分为0#、1#、2#、3#、4#五个地块（见附图），其中0#地为现状办公楼，1#、2#地为现状居住建筑。中国航空设计研究院将大院内的科研办公建筑集中在4#地内，建设新的办公综合楼，将1#、2#、3#地转让给北京格林豪森房地产有限公司进行商品房开发，开发项目占地面积约11.06公顷。
一、概况......................................................... 错误！未定义书签。 （一）区域情况 ................................... 错误！未定义书签。 1、宏观区域 ................................... 错误！未定义书签。 2、中观区域 ................................... 错误！未定义书签。 3、微观区域 ................................... 错误！未定义书签。 （二）项目概况 ................................... 错误！未定义书签。 二、规划情况 ............................................... 错误！未定义书签。 （一）总体规划及实施评估报告 ....... 错误！未定义书签。 1. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》错误！未定义书签。 2. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》城市总体规 划实施评估 ............................................. 错误！未定义书签。 （二）地块详细规划情况 ................... 错误！未定义书签。 三、现状情况 ............................................... 错误！未定义书签。 （一）周边情况 ................................... 错误！未定义书签。 （二）地块现状 ................................... 错误！未定义书签。 四、论证调整依据及要求 ........................... 错误！未定义书签。 （一）论证依据 ................................... 错误！未定义书签。 （二）修改要求 ................................... 错误！未定义书签。 五、拟规划调整类型分析 ........................... 错误！未定义书签。 （一）规划修编 ................................... 错误！未定义书签。 （二）规划整合 ................................... 错误！未定义书签。 （三）规划局部调整 ........................... 错误！未定义书签。
xxx市xxx镇控制性详细规划调整论证 报告 ——C区C-01-09地块调整说明 xxx市xxx镇规划管理所 xxx市城建规划设计院 2007.4
《xxx市xxx镇控制性详细规划》于2006年12月开始正式实施。原规划C-01-09地块性质商业金融地块（C2）,为北岸片区袁屋围旧村改造的商业金融地块，根据xxx镇旧村改造压力和城市建设的实际需要，本次规划将C-01-09地块的用地性质改为商住混合用地(R5)。 本次规划调整只涉及到C街区C-01-09 一个地块的调整. 二、调整地块区位及范围 本次规划调整地块位于xxx大道西侧的C街区C-01-09一个地块，调整范围约13139平方米。
本次规划调整主要把原规划C-01-09地块性质商业金融地块（C2）变为商住混合用地(R5).由此带来地块相关技术指标的调整。 四、规划调整前后对比 本次规划调整涉及用地性质调整，调整前后用地控制指标对比如下： 由此可见，调整后建筑密度和绿地率发生了变化，其他技术指标保持不变，建筑密度由45％变为40％，绿地率由20％变为25％。 规划调整前后方案对比 五、规划调整影响分析 根据前述分析，本次规划C-01-09地块用地性质的调整，带来地块相关技术指标的调整，主要是建筑密度和绿地率发生了变更，总居住人口增加了1030人；按照《xxx 市城市规划管理技术规定》，需增加2班小学，2班幼儿园，1班初中和1班高中，在编制《xxx 镇北岸片区控制性详细规划》教育设施配套规划中小学与幼儿园的学位和用地指标略有盈余（详见《xxx 镇教育设施规划汇总表》）， 其中北岸片区技术标准要求幼儿园最低用地标准126班，片区规划130班，幼儿园用地3.3公顷，有4个班学位余量，幼儿园配套可以满足本地块教育设施增量的需求；北岸片区技术标准要求小学最低用地标准12.8公顷，片区规划小学用 原方案 调整后方案
规划设计手册（试行草案） 实验室的建设，无论是新建、扩建、或是改建项目，它不单纯是选购合理的仪器设备，还要综合考虑实验室的总体规划、合理布局和平面设计，以及供电、供水、供气、通风、空气净化、安全措施、环境保护等基础设施和基本条件。因此实验室的建设是一项复杂的系统工程，在现代实验室里，先进的科学仪器和优越完善的实验室是提升现代化科技水平，促进科研成果增长的必备条件。“以人为本，人与环境”己成为人们高度关注的课题。本着“安全、环保、实用、耐久、美观、经济、卓越、领先”，的规划设计理念。规划设计主要分为六个方面：平面设计系统、单台结构功能设计系统、供排水设计系统、电控系统、特殊气体配送系统、有害气体输出系统等六个方面。下面就按上述六方面依次讲解。 一、平面设计系统 平面设计我们主要考虑以下几个方面的因素： 1、疏散、撤离、逃生、顺畅、无阻，安全通道；一般实验室门主要向里开，但如设置有爆炸危险的房间，房门应朝外开，房门材质最好选择压力玻璃。个人收集整理勿做商业用途 2、人体学（前后左右工作空间），完美的设备与科技工作者操作空间范围的协调搭配体现了科学化、人性化的规划设计。个人收集整理勿做商业用途 在做平面设计的时候，首先要考虑的因素是就是“安全”，实验室是最易发生爆炸、火灾、毒气泄露等的场所。我们在做平面设计的时候，应尽量地要保持实验室的通风流畅、逃生通道畅通。根据国际人体工程学的标准。我们做如下的划分以供参照：（祥见下图）个人收集整理勿做商业用途 实验台与实验台通道划分标准(通道间隔用L表示) L>500mm时，一边可站人操作； L>800mm时，一边可坐人操作； L>1200mm时，一边可坐人，一边可站人，中间不可过人; L>1500mm时，两边可坐人，中间可过人； L>1800mm时，两边可坐人，中间可过人可过仪器 天平台、仪器台不宜离墙太近，离墙400mm为宜。为了在工作发生危险时易于疏散，实验台间的过道应全部通向走廊。另:实验室建筑层高宜为3.7米-4.0米为宜，净高宜为2.7米-2.8米，有洁净度、压力梯度、恒温恒湿等特殊要求的实验室净高宜为2.5米-2.7米（不包括吊顶）；实验室走廊净宽宜为2.5米-3.0米.普通实验室双门宽以1.1米-1.5米(不对称对开门)为宜,单门宽以0.8米-0.9米为宜。个人收集整理勿做商业用途