昆明南亚之门项目
目录
1工程项目简介
1.1. 项目位置
1、1.1项目周边环境分析
1.1．2项目用地周边环境分析
1.1.3项目用地周边环境分析
1.1.4地块周边的建筑物
1.1.1.5地块交通条件调查
2区域市场现状及其趋势判断
2.1宏观经济运行状况
2.1.2国内生产总值
2..2中国房地产开发业景气指数
2.3国家宏观金融政策
2.4固定资产投资总额
2.5社会消费品零售总额
2.6商品零售价格指数
2.6.1 居民消费价格指数
3、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
3.1项目所在地居民住宅形态及比重
3.2项目所在地房地产市场总体供求现状
4项目周边竞争性楼盘调查
4.1项目概况
4.2销售政策措施
4.3主要媒体应用及投入频率
5目标客户群定位分析
5.1项目所在地人口总量
5.2项目所在地经济发展状况和人口就业情况
5.3、项目所在地家庭情况分析
5.3.1家庭成员结构
5.3.2家庭收入情况
5.3.3住房要求、生活习惯
6产品定位、SWOT分析与对策
6.1产品定位
6.1.1产品的类型（物业类型）、
6.1.2档次、产品的概念设计
6.1.3产品的功能、产品的特性、产品价值、产品的文化含量等
6.1.4项目特性的SWOT分析及对策
7 产品特性分析
7.1楼盘价格定位及策略
7.1.2价格策略
7.1.3竞争导向定价法的几种方式
一、工程项目简介：南亚之门，昆明第一高楼，项目用地面
积34500平方米，集铂金五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、
城市核心商业、休闲娱乐等功能于一体，将成为昆明市的新地标性建
筑。影片采用老电影的方法展现南亚之门见证昆明的历史变迁，采用
现代定位器的手法锁定南亚之门周围的交通、以及商业圈，展现出出
南亚之门，昆明连接世界的高度。方法新颖、效果显著，给观者更直
观地了解南亚之门。
南亚之门是昆明市主城CBD核心区首个启动项目，是集住宅、5星级酒店、公寓式酒店、5A写字楼于一体的高端商业综合体。项目由一栋塔楼和四栋住宅
组成。塔楼1-5层规划为酒店配套商业区，7-33层为办公区，35-65层为公寓区，66层为酒店大堂，67-82层为酒店区，83层为观光区，其余均为避难设备层。塔
楼的设计与建筑是南亚之门最核心最困难、同时也是工程量最大的部分，如果建
成必将是昆明地标性建筑，亦是昆明房地产建设的一大新突破。
该项目位于云南省昆明市盘龙区拓东路78号，占地面积3.0755万平方米，总建筑面积为54.5649万平方米，分为南北两区，北区主要为住宅，住宅楼分为
A、B、C、D4幢，北区西面为住宅A幢，A幢有42层；北面为B幢和C幢，
B幢有40层，C幢有39层；东面为D幢，D幢有39层；北区南面有5层商业
区，商业区每层建筑面积为5775平方米，总建筑面积为20.9014万平方米；南
区建83层的主塔楼，塔楼内包括五星级酒店、公寓、办公楼，塔楼68层至82
层为五星级酒店，总建筑面积为3.7125万平方米；36至66层为公寓，面积为
10.1905万平方米；7至34层为办公楼，总面积为10.2908万平方米；1至5层
为商业区，塔楼西面还有5层的商业裙房，裙楼内有两层为酒店餐厅，观光层位
83层，总面积为1873 平方米；塔楼6、20、35、51、67层位避难及设备转换区，面积为1.9172万平方米；地下室有四层，总面积为4.5548万平方米，设计高度
333米。项目总投资42亿元。
工程类别：住宅/ 办公楼
建筑面积：54564900 平方米投资金额：420000 万元
工程简介：该位于云南省昆明市盘龙区拓东路78号
占地面积3.0755万平方米
总建筑面积为54.5649万平方米
分为南北两区
北区主要为住宅
住宅楼分为A、B、C、D4幢
北区西面为住宅A幢
A幢有42层
北面为B幢和C幢
B幢有40层
C幢有39层
东面为D幢
D幢有39层
北区南面有5层商业区
商业区每层建筑面积为5775平方米
总建筑面积为20.9014万平方米
南区建83层的主塔楼
塔楼内包括五星级酒店、公寓、办公楼塔楼68层至82层为五星级酒店
总建筑面积为3.7125万平方米
36至66层为公寓
面积为10.1905万平方米
7至34层为办公楼
总面积为10.2908万平方米
1至5层为商业区
塔楼西面还有5层的商业裙房
裙楼内有两层为酒店餐厅
观光层位83层
总面积为1873平方米
塔楼20、35
67层位避难及设备转换区
面积为1.9172万平方米
地下室有四层
总面积为4.5548万平方米
设计高度333米
总投资42亿元工程主要材料：钢结构,防水系统,电气设备,智能化设备,空调,电梯,消防设施
一座城市总有属于它的一个符号，总有一栋标志性的建筑，毋庸置疑，品牌和高度是最好的表现形式。站在一座城市的最高建筑上，俯瞰一座城市的风景，一切尽收眼底，应该有一种包容和宽大的情怀。
南亚之门营销中心
墙体广告
南亚之门，以333米的高度，排行中国高端摩天楼前十五位，将树立昆明建筑高度新标杆，打造具有强烈视觉冲击的标志性建筑。作为昆明超高建筑中最高的建筑，其关注度自然非常高，面市前是期待，面市后是仰望。这样的建筑不仅仅属于这座城
市，
樱花酒店
二、周边环境分析
南亚之门位于拓东路尚义花市、原烟草机械厂的位置，占据了优越的地理位置，市中心交通、周边配套的便利触手可及。中心区位价值受到投资置业者们的热捧，无论是办公还是居住，能享受到的良好环境都要胜于其他区域。白塔片区，在整个昆明发展过程中，各个方面已经相当成熟，昆明最高建筑将在这里拔地而起，对提升昆明形象有良好的推动作用。
户数:总户数875户当期户数875户，占地面积: 34500平方米，建筑面积: 550000
平方米容积率：14.22绿化率：15%物业费：暂时不详开发商：云南中炬置地集团售楼地址：
尚义街项目地旁停车调查：配有1023个车位价格走势调查：城市中心地段价位销售房源调查：暂未开盘，现免费登记中
地段交通：
公交：A1 52 57 117 109 145
步行：离北京路相距十分钟路程
周边配套
生活配套温莎ktv 南方电网招商银行绿洲大酒店
医疗配套：社区医院尚义街中药馆
教育配套：昆十中古幢小学和平小学
昆明饭店
附近的商业区
靠近南屏街，拥有最浓厚的商业气息，以及白塔路金格百货等高档商业区的配合下，环抱昆明最大的最成熟商业圈。两座主体塔楼立于楼群之中，显得更加恢弘。
昆十中
教育配置从幼儿园到中学一应俱全，昆明市第一幼儿园和市政府幼儿园等数家幼儿园，武成小学、拓东一小、二小等近十所小学，还有昆十中、十二中等多所重点中学，更有云南省中医学院近在眼前，解决家长担心的孩子上学问题。也属于一个地区，更是面向全国。
附近的银行
附近有工商银行和农业银行等各家金融机构，有延安医院、昆明市中医院等十余所医疗机构，有昆明饭店、樱花酒店和绿洲大酒店等多家高档品质饮配置也是相当齐全。
东风路
拓东路、北京路、东风路以及白塔路形成巨大的交通网络，每一条都是城市人流运输的主干道，都有数十条公交路线经过，更有轻轨的推动，在这是生活，都能感觉很舒畅。
据了解，一期的尚义公馆已经在做地下工作，到明年4、5月份出地面，主楼预计2013年年底可建成。
三、区域市场现状及其趋势判断
例盘龙区2009年一季度经济运行分析
1、经济持续增长。一季度，全区实现地区生产总值42亿元，同比增长12.1%，其中：第一产业完成0.29亿元，同比增长9.5%，第二产业完成13.01
亿元，同比增长12.4%，第三产业完成28.7亿元，同比增长12%。
2、消费需求持续旺盛。一季度，全区社会消费品零售总额实现35.05亿元，同比增长32.63%。从商品零售情况看，汽车类销售增长较快，占到零售总额的28.5%以上。
3、城镇固定资产投资增势良好。一季度，全区固定资产投资完成31.75亿元，同比增长148.26%，其中，第二产业完成投资3.058亿元、第三产业完成投资28.7亿元。
4、农业生产稳定。小春粮食播种面积稳定，春耕备耕工作扎实推进。一季度，完成农林牧渔业总产值0.49亿元，同比增长11.31%，其中，受烤烟及花卉种植的影响，农业总产值增长20.73%。
5、城乡居民收入增长不平衡。一季度，全区城镇居民人均可支配收入达4759.46元，同比增长9.26%；人均消费性支出3012.73元，同比下降5.06%；农民人均现金收入达2212.63元，同比增长5.05%。。
6、工业经济总体不尽理想。一季度，全区规模以上工业企业完成总产值26.35亿元，同比增长15.86％。主要是受云内动力及云南地矿资源两家大企业的拉动增长，若扣除上述因素，全区工业将是负增长。在主要支柱行业中，汽车制造、金属冶炼及压延增长较快，通用设备、化学纤维、生物制药等行业增长缓慢。
7、房地产市场持续低迷。一季度，房地产投资完成17.29亿元，同比增长96.72%，增幅同比增加36.09个百分点。由于受市场总体需求减弱，销售周期延长，房地产企业投资信心不足的影响，尽管在税费调整等政策支持下，但房地产市场销售额下降了47%，短期内回暖的难度较大。
二、建设项目进展情况
全区共审批核准各类建设项目16个，总投资约46亿元，列入第一批区级政府投资计划的36个项目中已完成项目建议书批复等前期工作的项目有6个，已开工项目10个，其中：续建项目4个，新建项目6个。重大项目建设有序推进，沣源路、汇都国际二期、南亚之门、欣都龙城等项目开工建设，汽车财富中心、张官营城中村改造、云南农产品贸易博览中心、昆明玉器城、登文庄园等建设项目顺利推进。积极争取上级资金支持，金汁河治理、福虹家园四期廉租房建设、高枧槽小流域治理等6个项目共争取上级资金补助3246万元，其中，中央资金2730万元，省级资金516万元。
三、经济运行中存在的主要问题
1、宏观经济运行的不确定因素仍然存在。一季度，我区经济发展在全国经济不景气的大背景下虽然实现了开门红，但经济发展的不确定因素依然存在，集中表现在：经济增长但效益不理想；工业企业一支独大，受影响的风险较大；零售额虽然增长较快，但大宗批发贸易额减少，餐饮住宿等行业下降；房地产投资及开工面积大幅增长，但销售额下降等因素，将会导致后期宏观经济形势的不稳定。
2、财税减收明显。一季度，全区地方财政总收入完成7.61亿元，同比下降4.55%，其中，一般预算收入完成3.13亿元，同比下降10.17%。受房地产销售不景气的影响，增值税、营业税等主体税种均出现下降，影响到财政收入的增长。
3、项目前期工作不到位。由于项目单位对前期工作重视度不够，项目前期深度不实，导致项目可研批复、用地预审意见、环评批复、规划选址意见等报件不全，尽管储备上报了一批项目，但纳入中央、省、市扩大内需投资盘子难度较大，一季度，我区仅有6个项目获得3000多万元的上级资金补助。
4、建设项目进展缓慢。一季度，全区固定资产投资虽然增长148.26%，但在很大程度是受去年续建项目拉动增长，区级财政投资开工建设项目较少，全区计划开工的24个新建项目中仅开工建设6个，开工率为25%。项目建设进度缓慢，将对全年预定建设目标的完成造成影响，同时还将弱化投资对全区经济的拉动作用。
5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.94，比4月份提高1.18点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.13，比4月份提高1.93点;本年资金来源分类指数为96.62，比4月份提高2.32点;土地开发面积分类指数为92.55，比4月份回落0.15点;商品房空置面积分类指数为89.05，比4月份回落2.15点;房屋施工面积分类指数为93.93，比4月份提高0.46点。
一、缓解通胀压力、抑制资产价格膨胀，去年底国家宏观经济政策作出调整，即在继续实施积极财政政策的同时，将货币政策由此前的适度宽松转变为稳健。实施以来，货币政策不断向稳健和常态转变，多次提高存款准备金率和存贷款利率，加大公开市场操作。
从目前情况看，货币政策的效果正在不断显现，特别是流动性过剩状况得到缓解。具体表现在：一是货币供应量（M2）增长已由年初的20%左右回落到目前的15%左右，基本上回到正常增长范围之内。二是社会融资总量明显减少。不论是大口径的社会融资总量还是小口径的人民币新增贷款都是如此。今年一季度社会融资总量增加4.19万亿元，同比少增3225亿元，其中人民币新增贷款2.24万亿元，同比少增3524亿元。同时，银行贷款也实现了均衡投放，避免了月度之间的过度波动。三是资产价格尤其是房地产价格上涨明显放缓，房地产市场投资投机需求得到初步抑制。
在总体转向稳健的同时，货币政策还特别注重结构的优化。比如在信贷投放方面，货币和监管部门专门出台政策，鼓励和引导商业银行加大对中小企业、西部开发、自主创新和改善民生等重点领域、重点行业的信贷投放力度。需要指出的是，在货币政策总体收紧和银行
可贷资金减少的情况下，出现企业贷款难问题也是正常现象。有些企业尤其是高耗能、高污染和低效率的产业本应属于淘汰的对象，但在应对国际金融危机、信贷投放大增的背景下又活过来。在政策再次回归常态（而不是收紧）的情况下，出现企业贷款难甚至倒闭也在预料之中。因此，我认为，不应该把部分企业破产倒闭归因于货币政策的转向和收紧。
昆明全年固定资产投资增长40% 房地产投资回升
今年1至7月，昆明市规模以上工业实现工业增加值337.05亿元，同比增长19.8%，全市36个工业行业有33个行业实现增长，其中27个行业实现两位数增长。全市城镇固定资产投资累计完成864.03亿元，同比增长36.2%。实际利用外资4.56亿美元，增长57.69%。实际引进市外到位资金484.3亿元，增长23.3%。全市地方一般预算收入140.79亿元，同比增长20.3%。地方一般预算支出147.85亿元，增长25.8%。全市城镇居民人均可支配收入11026.83 元，人均消费支出7753.06元，实际增长均为两位数。
7月份，全市经济运行保持平稳，工业、投资、消费、进出口、财政收入及实际利用外资均保持较快增长。其中，工业完成投资198.32亿元，增长69%，增速比上半年提高4.9个百分点。房地产投资有所回升，完成投资203.32亿元，增长5.7%，增速比上半年提高3.9个百分点。全市新批外商投资企业9户，实际到位外资1638.6万美元、内资57.9亿
明房地产市场政府相关的政策法规
近日，昆明中原地产发布的“2010年3月昆明房地产市场分析报告”显示，3月份昆明楼市成交量开始反弹，虽有项目进行开盘，但数量依旧偏少。
从楼市宏观方面分析，3月政府调控新招频出，前期“国19 条”土地调控新政、重申“严禁别墅供地”，土地监管等规范性政策不断出台，但全国各大城市如深圳、上海、北京等在此调控情况下，无论是土地市场、二级市场、三级市场均逆势反弹上涨，地王纪录持续刷新，发展商未来预期膨胀与国家调控方向形成强烈对比，全国市场走势愈加不明朗。
南亚之门不仅是昆明首个“CBD”城市综合体，333米的规划高度也将成为昆明最高级别的城市综合体。房交会期间将主推尚义公馆，面积从99㎡至250㎡，属于毛坯房。售楼部将于10月16日开放。南亚之门寓意“打开大门，欢迎全世界”。项目售楼部位于春城路250号中炬上海沙龙二楼。其开发商云南南亚之门置业有限公司隶属于中炬置地集团。据了解，2008年，中炬置地集团全面参与昆明市政府CBD区域建设，正式启动昆明城市标志性项目——南亚之门。南亚之门为超高层(83层)塔楼建筑，物业类型有住宅和高端写字楼等。目前规划住宅位于38-43层，总户数900套。目前项目处于地基施工阶段。
2009年3月以来，昆明楼市的成交量就在路走高，不仅成交量上涨，房价也随之走高。上半年，全省商品房销售面积同比增长2.8%，商品房屋销售额同比增长1.9%。房地产销售面积和销售额在连续11个月双降后，首次出现了正增长，量价齐升使得昆明楼市正企稳向好。2008年1至6月，昆明共成交商品房27530套，成交面积2737439.28平方米，成交金额126.74亿元，均价4630元/平方米。08年7至12月，昆明共成交各类商品房22907套，成交面积233.73万平方米，成交金额106.65亿元。与去年同期相比，09年上半年昆明楼市成交情况仍呈弱势，成交量降幅约为13%。但环比08年下半年，0 9年上半年成交量增幅约为4%。尽管与08年上半年相比，成交量仍在下滑，但由于楼市成交量的逐步释放，开发商和购房者对市场预期也日趋向好。
4.1 项目概况：
寓意：
在11月3日昆明市委、市政府召开的昆明市城市规划及重大项目方案汇报会上，云南第一高楼正式命名为“南亚之门”，寓意“打开大门，欢迎全世界”。
设计方案：
共提交了6种建造设计方案给有关部门，其中3种设计分别为：一种外形很像中央电视台新大楼，也就是俗称的“央视大裤衩”，外形像一道大门；第二种设计外形采用主塔和副塔方式，其中主塔有点像马来西亚石油公司的双塔之一；第三种设计比较规矩，也是采用主塔和副塔形式，其中主塔为盒子状塔楼。
设计团队：
有关负责人介绍说，南亚之门项目在启动之初就斥资千万，邀请了国内外知名设计团队（美国盖斯勒建筑设计事务所、美国凯达环球建筑设计公司、上海江欢成建筑设计有限公司、上海东方华太建筑设计机构、深圳城脉建筑设计有限公司）参与项目设计。经过对6个提报设计方案进行评审后，确定项目设计高度为316米（72层）。目前，设计方案正在进行方案论证，并将通过相关媒体进行方案公布及评选，通过一周时间进行投票，待结果汇总后进行方案深化设计，上报国家建设部组织相关专家进行技术指标审查。
投资金额和开工日期：
总投资42亿元的南亚之门工程浩大，据一位业内人士测算，每平方米的成本价将在8000元左右。昆明市主城CBD核心区首个启动项目，也是昆明目前为止已启动的最高建筑——“南亚之门”，将于2008年12月19日正式开工建设。4年后，一个总高316米、72层的昆明第一地标建筑，将在昆明拔地而起，成为昆明迈向国际化城市的重要门户之一。
建筑高度：
昆明第一高楼“南亚之门”设计方案已在调整中，包括高度也可能从原来计划的316米，再次提高17米，达到333米，将坐定昆明第一楼位置。
建筑位置：
昆明“南亚之门”是江苏天地集团继成功开发苏州东方之门项目（278米）后，与云南中炬石化集团合作开发的昆明首个超高层城市综合体项目。南亚之门寓意开启昆明的大门，面向南亚及世界的新昆明。项目位于昆明市拓东路78号，南临拓东路，西临白塔路，北至尚义街，西至规划路，为昆明主城CBD规划核心区域。
建筑面积和用途：
南亚之门项目用地面积34500平方米，总建筑面积约55万平方米，地上建筑面积约45万平方米，地下建筑面积约10万平方米。南亚之门集铂金五星级酒店、公寓式酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、城市核心商业、休闲娱乐等功能于一体。
据了解，作为昆明市重大招商引资项目，项目得到了昆明市委、市政府的高度重视。2008年11月3日，“南亚之门”开发商携国内外知名设计机构的6个概念性设计方案上报昆明市委、市政府召开的昆明市城市规划及重大项目方案汇报会。2008年12月2日，项目通过，昆明市规划局2008年第174期行政审批进行公告；2008年12月05日，项目取得规划设计条件，为项目开工奠定了基础。
4.2销售政策措施
（1）、了解客户需求，介绍产品
（2）、树立南门之门云南第一高楼的品牌
（3）、“卖的是价值，不仅仅是房屋”正确销售观念
4.3主要媒体应用及投入频率
《春城晚报》、《人民日报》、《新浪网》《腾讯网》
5目标客户群定位分析
5.1项目所在地人口总量
昆明常住人口中，家庭户2099404户，家庭户人口为5726200人，
平均每个家庭户的人口为2.73人，比第五次全国人口普查的3.05人减少了0.32人
5.2项目所在地经济发展状况和人口就业情况
昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国—东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。改革开放以来，昆明经济始终保持快速健康发展的良好态势，综合经济实力进入西部地区先进行列。经过多年的发展，形成了卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游等五大支柱产业。农业持续、稳定、协调发展，结构调整成效明显，特色突出，“斗南花卉”、“呈贡蔬菜”成为国内外知名品牌。工业形成了以机械、冶金、烟草加工等为主的体系，是云南省的工业基地和西南地区重要的工业城市。第三产业在国民经济中的比重日益增大，商贸、旅游、信息、现代服务业快速发展，对全市经济社会的发展起到了重要的带动作用和促进作用。2008年，全年实现生产总值（GDP）1605.39亿元，比上年增长12.0%，其中：第一产业实现增加值104.90亿元，比上年增长6.2%；第二产业实现740.26亿元，比上年增长13.0%；第三产业实现760.23亿元，比上年增长12.0%。三次产业结构为6.5:46.1:47.4。人均生产总值达到25826元。全年地方财政总收入425.19亿元，增长25.0%，地方财政一般预算收入174.99亿元，增长31.5%，其中税收收入153.64亿元，增长33.8%.在税收收入中，增值税32.95亿元，增长11.2%；营业税50.21亿元，增长15.9%。全年地方财政一般预算支出233.74亿元，增长41.8%。对外经济贸易：2008年，全市继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资成果显着。全年实际利用外资6.02亿美元。进出口贸易增势强劲。全年海关进出口贸易总额73.08亿美元，增长9.3%，其中：出口35.27亿美元，增长8.2%；进口37.81亿美元，增长10.3%。全年新批外商投资企业143户，实际利用外资6.02亿美元，增长100.3%.。2008年昆明经济发展在全国发展势头迅猛，经济形势和效果得到了全国各界的肯定。2008年获得“全国十大浙商最佳投资城市”，与成都、大连、包头、广州一起荣获“2008中国制造业最佳投资城市” 等称号。截止2008年11月，昆明市新增企业10167户，个体工商户40682户，新增从业人员143364人，新增注册资本270.45亿元，超过2006年的10066户和2007年的8844户。 2009年昆明市实现财政收入201.6亿元，比去年同期增收26.6亿元，增长15.2%，国内生产总值1802亿元，增长12%。
5.3、项目所在地家庭情况分析
5.3.1家庭成员结构
大部分为一对夫妇及其未婚子女组成的核心家庭。
产品特性分析
原设计方案：“南亚之门”是由天地集团继成功开发江苏“东方之门”（278米）项目后，与云南中炬石化集团合作开发的昆明首个超高层（316米）城市综合体项目。据云南中炬石化集团相关负责人介绍，该项目原先设计高度为288米，一共66层，后经专家综合论证和精确成本测算之后，最终决定将设计高度增加28 米。而对于“南亚之门”这一案名，该负责人解释说：“…南亚之门?寓意…开启昆明的大
门，面向南亚及世界的新昆明?。”
据了解，“南亚之门”位于昆明市拓东路尚义花市原烟草机械厂位置，南临拓东路，东临白塔路，北至尚义街，西至规划路，为昆明主城CBD规划核心区域，项目总用地面积34500m2，总建筑面积55万m2，其中地上建筑面积约45万m2，
地下为10万m2。
早在今年11月，天地集团董事局主席杨休来昆考察时，就已透露有意在昆明建设一个具有强烈视觉冲击力的标志性建筑，项目所在地尚义花卉市场随即开始了搬迁工作，与此同时，“南亚之门”项目也开始斥资千万邀请国内外知名设计
团队，包括美国盖斯勒建筑设计事务所、美国凯达环球建筑设计公司、上海江欢
成建筑设计有限公司等共计5家参与项目设计，一共提交了6个设计方案。
目前，所有设计方案仍在进行论证中，并将通过相关媒体进行为期一周的方
案公布及评选，待结果汇总后进行方案深化设计，最终上报国家建设部组织相关
专家进行技术指标审查。
调整后的：
杨休介绍，目前建造的66层云南第一高楼为城市综合体项目，集白金5星级酒店、5A级写字楼、高端酒店式公寓、公寓式酒店及城市核心商业功能。项目基地准确范围为北至尚义街、南至拓东路、东至白塔路地块，项目总用地面积约51.73亩，项目主体建筑预计4至5年竣工。
已提交六种设计方案
在11月3日昆明市委、市政府召开的昆明市城市规划及重大项目方案汇报会上，云南第一高楼正式命名为“南亚之门”，寓意“打开大门，欢迎全世界”。中炬集团相关负责人昨日在接受记者采访时表示，共提交了6种建造设计方案给有关部门，其中3种设计分别为：一种外形很像中央电视台新大楼，也就是俗称的“央视大裤衩”，外形像一道大门；第二种设计外形采用主塔和副塔方式，其中主塔有点像马来西亚石油公司的双塔之一；第三种设计比较规矩，也是采用主塔和副塔形式，其中主塔为盒子状塔楼。
那么何种设计方案最有可能被采
用？中炬集团营销部相关负责人称：“参
与设计的5家国内知名设计公司，其中
甚至有全球知名的设计公司，最终的建
造方案需相关技术专家及昆明城市规划
建设委员会论证后才能确定，不一定会
完全选择某一个，也许会是几个方案的
综合。”总投资42亿元的南亚之门工程
浩大，据一位业内人士测算，每平方米
的成本价将在8000元左右。-----摘录于
《生活新报》
特性分析方法：南亚之门的优势南亚之门是昆明市主城CBD核心区首个启动项目，
如果建成必将是昆明地标性建筑，亦是昆明房地产建设的一大新突破。南亚之门是江苏天地
集团继成功开发苏州东方之门项目（278米）后，与云南中炬石化集团合作开发的昆明首个
超高层城市综合体项目。南亚之门寓意开启昆明的大门，面向南亚及世界的新昆明。
项目概况：是集住宅、5星级酒店、公寓式酒店、5A写字楼于一体的高端商业综合体。项
目由一栋塔楼和四栋住宅组成。塔楼1-5层规划为酒店配套商业区，7-33层为办公区，35-
65层为公寓区，66层为酒店大堂，67-82层为酒店区，83层为观光区，其余均为避难设备
层
装修状况：暂无
物业类型：公寓，写字楼，高层
环线位置：城市中心位置
物业地址：项目位于昆明市拓东路78号，南临拓东路，西临白塔路，北至尚义街，西至规
划路，为昆明主城CBD规划核心区域。
项目品鉴：
优势：一环以内的区位优势，使得“南亚之门”的价值上升。周围交通网的便利和发达，以及
周围生活，医疗，教育的完善配置。
劣势：市中心高层建筑，绿化率偏低。
特性分析和顾客敏感度分析的结合
优质性且敏感度强
（七）楼盘价格定位及策略
定价目标
定价目标(Pricing Objectives) 是企业在对其生产或经营的产品制定价格时，
有意识的要求达到的目的和标准。它是指导企业进行价格决策的主要因素。定
价目标取决于企业的总体目标。不同行业的企业，同一行业的不同企业，以及同
一企业在不同的时期，不同的市场条件下，都可能有不同的定价目标。
每平方米的成本价将在8000元左右。
利润目标
目标利润是指企业在一定时间内争取达到的利润目标，反映着一定时间财务、
经营状况的好坏和经济效益高低的预期经营目标。目标利润是指企业在未来一
段时间内，经过努力应该达到的最优化控制目标，它是企业未来经营必须
考虑的重要战略目标之一。
目标利润是项目经营预期实现的利润目标，是根据拟投资项目的具体
条件，在全面分析研究了项目开发收入与成本因素之后，经过充分的市场
调查和反复的计算平衡确定的。目标利润一经确定，便成为企业生产经营
活动的行动依据，企业要根据目标利润来组织销售收入，控制销售成本的
资金占用。
可类比项目市场价格
汇都