国内商业地产2013\1-4月市场动态及发展
一、概况
从2012年及2013年1季度的财务数据来看，房地产行业最坏时期已过，处于恢复性发展中。中国房地产市场风向已变：中央已不提调控房价，楼市调控政策重估在即，行政手段或择机退出。
1、商业地产直接投资创新高
JLL日前发布的《全球资本流动》报告显示，全球商业地产直接投资在2013年一季度创新高，实现了自2008年以来的最高全球交易额。由于投资商业房地产的资本已显著增加，一季度的交易额达到1050亿美元，全球三大地区同比均获大幅增长。一季度中国内地商业地产取得了36亿美元的投资交易量，环比上升62%，同比持平。香港一季度33亿美元的交易额与2012年四季度持平，且同比增长68%。
亚太地区在2013年一季度获得270亿美元直接投资，与2012年四季度基本持平，但同比增长26%。一季度的增长部分主要由200亿美元的内部交易产生，而70亿美元的跨境投资额同比下降24%，环比也降低11%。亚太地区有四个国家和(品牌拓展)地区位列全球十大市场，包括日本、中国内地、中国香港与澳大利亚。除了中国内地，其他国家和地区的本土投资者占据绝大多数投资份额。这也反映了过去一季度中亚太地区的一个发展趋势，即本土投资者正在不断增多。
2、一季度全国市场整体需求仍然疲弱
商业地产服务公司CBRE发布的《2013年第一季度中国房地产市场回顾与展望》认为，受宏观经济及供求关系影响，2013年第一季度全国优质写字楼市场整体需求仍然疲弱，吸纳量创2009年第一季度以来新低，租金基本持平。优质商铺租赁活动依然活跃，尽管多个城市均有新增物业，但市场空置率仍微幅下跌，租金微升。受新政颁布影响，普通住宅市场短期成交活跃，但高端住宅市场未受显著影响，表现平稳。工业市场继续稳中有升。
据预测，多个二线城市在近期将陆续迎来写字楼竣工高峰，这将继续推高优质写字楼市场空置率，租金表现亦将受压，部分写字楼或将延期入市。不断增加的零售新增供应除将提升市场平均物业品质及拓展各地零售市场版图外，亦为部分供应高企的城市招商带来较大压力，开发商或将采取区别定位、市场细分及延迟开业等策略进行应对。住宅市场方面政策调
控不断趋紧，预计房价上涨将得到一定程度的抑制，成交量亦会因为市场观望态度而有所回落。受优质工业物业供应有限、土地价格影响及产业发展趋势推动，预计工业将成为未来物业市场的热点板块之一。
3、“去行政化”将成为未来调控方向
近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。
4、中国商业地产发展白皮书发布
2013年5月26日上午，由清华大学中国发展规划研究中心主办的中国商业地产发展白皮书在京发布，白皮书对中国35个大中城市商业地产投资潜力的综合比较分析，得到了各个城市的商业地产投资潜力综合指数以及排名，其中，排名前十位的城市依次是：北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、杭州、沈阳、南京、成都。
（一）一季度市场情况
1、优质写字楼：整体需求疲弱
本季度全国优质写字楼吸纳量仅523,865平方米，环比下降21.8%，同比下降37.8%，创2009年第一季度以来新低。受第一季度入市写字楼体量减少影响，全国优质写字楼空置率微跌0.2个百分点至12.6%。一线城市空置率连续第二个季度走低，但二线城市优质写字楼空置率自2011年第四季度以来一直呈上升趋势。本季度全国租金走势基本保持平稳。
从各区域来看，华西及华中地区（成都、重庆、西安、武汉）第一季度需求放缓最为明显，该区域写字楼净吸纳量同比下降超过60%。华东地区优质写字楼需求有所恢复，第一季度区域净吸纳量环比上升11%，空置率下跌0.6%。租金方面，一线城市中上海及深圳走跌，北京和广州微升。二线城市中成都及大连跌幅领先，武汉及重庆录得超过1%的涨幅，其他城市保持稳定。
多个二线城市在未来几个季度将迎来写字楼竣工交付高峰，估计空置率将持续走高，并推升全国空置率。预计二线城市中的华西区域写字楼预租及租赁压力将进一步增大，租金表现受压，部分写字楼可能会延期入市。
2、优质商铺：发展平稳，或将放缓
第一季度全国零售租赁活动仍较为活跃。除华东地区以外，其他地区多个城市均有新物业入市，其开业率及商家签约率均表现良好。国际一线奢侈品牌在国内仍有扩张，但步伐开始放缓。国际及国内快时尚品牌及餐饮娱乐品牌则仍继续积极进军多个二线城市。受强劲需求的推动，全国优质商铺空置率环比下跌0.3个百分点至9.3%，一线城市及二线城市环比分别微降0.4及0.3个百分点。全国优质商铺平均租金微升0.9个百分点，其中一线城市租金环比增长逾1.7%。
从各区域表现来看，华北及华西区域的二线城市零售供应仍然处于高位，来自于这两个区域的新增零售面积占全国第一季度新增零售总面积的近8成。租金表现方面，杭州、北京、武汉涨幅居前，与去年同期相比升幅超过8%。尽管本季度并无新项目入市，但受此前存量影响及未来大量供应的压力，沈阳零售市场仍然表现惨淡，空置率继续上升，租金维持跌势。为应对市场的惨淡局面，多个项目选择停业装修或积极进行租户调整，亦有个别百货物业出现品牌撤柜及停业整顿的现象。
随着零售消费增速放缓及竞争激烈程度加剧，预计未来奢侈品零售商可能会放缓在中国的扩张步伐，转向关注现有店铺，尤其是一线城市店铺的品质及形象提升，并提供更多个性化服务以区分市场定位。在零售物业的地域分布上，以宁波、成都及重庆为代表的多个二线城市已出现较为明显的由中心区域核心商圈向城市次中心或非中心区域扩张的态势；预计随着更多新增物业的入市，这一趋势将越发明显。由于供需关系相对平稳，预计一线城市零售表现将继续企稳。随着未来多个二线城市陆续迎来零售供应的高峰，这些城市的零售空置率可能有所升高，租金增长将明显放缓。鉴于日益增加的招商压力，预计未来将有更多二线城市的零售项目选择延期入市。
3、住宅市场：短期活跃，整体趋稳
国务院于3月1日颁布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，除重申稳定房价工作责任制、加强普通商品住宅和保障性住宅建设、强化市场监管等原有政策外，在限购、差别化信贷及税收方面的导向上亦释放出从严信号。除北京和上海地方细则明确将2013年
房价控制目标定为“基本稳定”外，其他多数已出台房价控制目标的地方细则均将房价控制目标定为“不超过本年城镇居民人均可支配收入实际增幅”。季内新政颁布但细则尚未落地，刺激了普通住宅市场的短期成交活跃，但对高端住宅市场影响尚未明显显现。
预计此轮新政释放出的调控收紧信号、有待落实的20%个人所得税征收以及二套房贷进一步收紧等措施，将有效抑制自2012年第二季度以来不断抬头的房价上涨预期，并令未来一段时间房价增速趋缓。预计成交量亦将因交易环节成本上升以及部分买家回归观望态度等而有所回落。但考虑到2011年和2012年上半年发展商购地并不活跃，因此短期内新房供应仍将处于较低水平，由市场供过于求而导致房价显著下降的风险不大。与此同时，若部分城市房价在未来一段时间仍出现持续上涨的态势，则不排除地方政府细则加码的可能性。
4、工业市场：活跃势头显现
第一季度全国工业市场整体稳中有升。在优质物流市场方面，除上海、杭州及大连三地由于供需相对平衡租金持平外，其余各城市均录得不同幅度的增长。一线城市中，北京、广州及深圳的需求依然强劲，且短期内可租赁面积有限，预计未来租金仍将处于上升趋势。二线城市中，除了成都未来将面临较为密集的供应、市场将一定程度受压外，其余各城市物流市场均呈现活跃发展的势头。在商业园区方面，此前仅在北京及上海两地较为明显的办公楼需求向商务园区转移的溢出效应开始在写字楼租金上涨较快的二线城市显现。
鉴于目前市场上优质物业供应有限，工业土地价格亦相对较低，加之受逐渐回暖的制造产业、日益活跃的电子商务及物流等行业的带动，预计未来全国工业市场需求将持续活跃，各地工业设施规模，尤其是物流仓储市场规模将继续扩大。
今年以来，有不少涉房企业发布了再融资预案，但其融资投向均为非房产业。此外，这一定增方案，因万方发展的涉房“身份”引起市场的关注，被认为打开了地产再融资的想象空间。5月17日，在万方发展的引领下，地产股整体大涨。其中，万方发展涨停开盘，中房股份、北辰实业、阳光城涨停，铁岭新城、香江控股、中粮地产等涨幅超过5%。
（二）政策情况
1、中国房地产市场风向已变化：中央已不提调控房价，楼市调控政策重估在即，行政手段或择机退出
5月中旬召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。
业内人士认为，近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。
“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力仍存。国家统计局数据显示，4月70个大中城市中67个城市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨。
分析人士认为，政策出台后，市场成交量出现大幅波动，不少城市住房供应量减少，房价上涨压力犹存，恐使调控落入“越调越涨”的怪圈。
房产税可能是上述“长期调控”手段之一。房产税试点短期内或小范围扩围，且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在。
多数分析认为，未来一段时间，房地产市场可能保持温和复苏走势，但从成交量、景气指数等指标来看，市场仍会处于阶段低位。
2、地方政府对抗中央调控政策态度日益坚决
2013年以来，虽近期多个重点城市屡现楼市调控政策收紧迹象，但中国主要城市的房价依然保持强劲的上涨态势。事实上，若以官方部署的落地执行时间为开端(3月底)，5月21日，中国今年2月出台的楼市新政“国五条”已在各地执行50日。虽然政策出台后即遭遇多地政府的“化骨绵掌”，交易个税按差额的20%征收等关键政策并未在一二线城市广泛推开，但期间不乏有包括北京、广州等一线城市频频传出通过“限价”、“强化预售监管”等严厉管控手段调控房价的消息。
3、消息称国家正制定养老产业中长期规划
近日，在上海举行的“2013年国际旅游财富峰会”上，国际旅游地产专评委副主任委员朱中一透露，国家正在制定养老产业2013~2020年的规划，目前正在政府部门内部征求意见。朱中一同时透露，养老产业规划覆盖面将非常广泛。
4、一季度房地产政策重要事件统计
表1：2013年1月房地产政策重要事件
表2：2013年2月房地产政策重要事件
表3：2013年3月房地产政策重要事件
（三）房价（地价）走势
1、四大一线城市一季度房价全部暴涨
2013年一季度房价同比涨幅最高的是广州，同比涨22.55%；深圳一季度房价同比涨幅为11.76%，上海一季度的房价同比涨幅已达到7.17%；北京今年前三月每月的房价同比去年均有所上涨，幅度同比去年逐步加大，分别为4.3%、7.7%、 11.2%。
2、19个大城市14个房价一直上涨
在调查的19个城市中，有14个城市房价今年以来一直保持上涨态势，占比73.68%。仅少数城市出现了小幅下跌，如青岛、西安、杭州、海口等城市。青岛2013年房价控制目标为7.5%，然而其1、2月的房价分别出现小幅同比下跌，跌幅分别为2.6%和1%，3月虽同比上涨，上涨幅度仅为1.2%。
3、1月百城住宅均价环比涨幅1%，连续第8个月上涨；同比涨幅1.2%
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元/平方米，连续第8个月环比上涨，环比涨幅1%，较上月扩大0.77个百分点；同比连续第2个月上涨，涨幅为1.2%，比上月扩大1.17个百分点。总体来看，1月100个城市的住宅平均价格回升趋势较为明显，环比、同比涨幅均有所扩大。从初步统计数据来看，以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高的城市涨幅更为突出，另外，近期市场销售向好及住建部提出对改善性需求的支持，使得开发企业对市场预期更加乐观，部分城市的高端楼盘入市增加，在此带动下，1月百城价格涨幅较为明显。
4、2月百城房价环比上涨0.83% 连续9个月上涨
2月份重点监测的100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比上涨0.83%，为连续第9个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.17个百分点。重点监测的100个城市中，74个城市住宅均价环比上涨，26个城市环比下跌。与上月相比，价格环比下跌的城市个数减少9个，环比上涨的城市增加10个，其中涨幅在1%以上的有41个，较上月增加3个。
与去年同期相比，2月份百城住宅均价同比上涨2.48%，涨幅较上月扩大1.28个百分点。
5、3月全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。
国家统计局发布统计数据显示，3月份70个大中城市中，新建住宅价格环比下降的城市只有温州1个，上涨的城市有68个。分析称，需求集中释放助涨3月房价，后期房价走势可望趋稳。
从新建住宅来看，97.1%的城市3月环比价格上涨，高于2月份的94.3%。70个大中城市的新建住宅房价中，仅有温州跌0.1%，1个城市持平，剩下的68个城市均上涨。其中，上海、北京、广州、深圳四大一线城市的环比涨幅都超过2%，上涨幅度明显超过全国平均水平。
在二手住宅方面，3月份二手住宅环比和同比价格上涨最高的城市为北京，环比涨幅为3.1%，同比涨幅为9.1%，环比价格连续十个月上涨。
6、4月全国百城房价连涨11个月
根据中指院5月2日发布的监测数据，2013年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%。这是自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点，其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。
5月2日，中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点；同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。来自中指院数据显示，4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。此外，本月价格环比下跌的城市个数增加8个，环比上涨的城市则比上月减少8个，其中涨幅在1%(含1%)以上的有40个，较上月减少11个。
二、宏观环境
（一）调控与反调控
1、专家学者及地方媒体开始密集批评调控政策
（1）专家称房地产长期趋势难改打压价格不是长效机制
以限购、限贷为标志的新一轮调控始于2011年年初，由于限购政策带有强烈的行政干预色彩，也被市场称为“史上最严厉”的楼市调控政策。5月17日，中国行政体制改革研究会副会长汪玉凯谈行政手段如何助力楼市调控时表示，政府采取比较严厉的行政手段打压房价是不得已的办法，但很难产生持久的效应。他说，随着城镇化的推进，未来房地产发展的大趋势不可动摇，不会因为行政手段调控房价就停止上涨。
汪玉凯说，中央在2009年以后采取了一系列的举措加大楼市调控力度，但是现在来看这些靠行政手段调控的成效不是特别理想的，出现了房价越调越高、越调越涨的问题，需要有所反思。行政手段介入以后会暂时起到一些成效，房价、过度的投资和投机都有所抑制，“但是反过来，由于不是按照市场规律来进行调控的，主要靠行政手段，比如限贷、限购、限价等，所以只能产生短期效应，很难持久。”
汪玉凯还提到，房价在一定范围内会还有上涨可能，因为随着城市化大趋势的发展，还有一定需求。“我们未来还需要将近七八十亿平方米的城市住房，这个需求还是非常大的，从这个上讲，我认为房地产这个产业大的发展不可改变，城镇化这个大趋势不可改变，我们按照这样市场规律来预测，按照价格来打压，这绝对不是长效机制，它是短期的。
但是汪玉凯指出，政府在楼市调控中“不是说一点行政手段都不可以用的，用的时候要考虑对象，和预期的目标，我认为这几年也反映了这样的问题。”
2、中央推进房地产调控手段乏力，多项重大政策态度倾向不明朗。
3、社科院有关报告称我国房价面临全面失控
近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。
报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。