江苏拆迁系列之：非农户口购买的农村房屋获得合理补偿
【事实概要】
江苏盐城张先生，在射阳县购买了农村宅基地房屋。
2012年5月，县政府书面告知：（1）其房屋已经被依法征收；（2）因张先生是非农户口，其购买农村房屋协议无效，拒绝给张先生合理补偿。2012年6月，房屋被强拆。为了房屋拆迁补偿，经其他拆迁户朋友介绍，张先生找到了宋金玉律师。
【办案掠影】
办案第一辑：通过政府信息公开，寻找政府征地行为违法点
2012年6月4日，宋律师以张先生的名义向射阳县国土资源局、射阳县发展和改革委员会、射阳县住房和城乡建设局、射阳县人民政府提出信息公开申请，分别要求其书面公开张先生房屋所在区域地块被依法征收国有的政府批准文件及红线图、立项文件、规划许可文件以及一书四方案。根据射阳县发展和改革委员会、射阳县住房和城乡建设局的答复，宋律师获悉，该房屋所在地块未办理立项、规划手续，政府的征地行为严重违法。
办案第二辑:就政府征地过程以及行政复议过程中的违法行为启动诸多行政复议程序，成功维权。
（一）行政复议—区发改委信息公开不作为违法由于射阳县发展和改革委员会未能在法定时限内公开张先生房屋所在区域地块建设项目的立项文件，两位律师于2012年7月3日以张先生的名义向盐城市发展和改革委员会申请行政复议，要求依法确认被申请人射阳县发展和改革委员会不履行政府信息公开法定职责的行为违法并责令被申请人对张先生申请的政府信息予以公开。2012年7月21日，射阳县发展和改革委员会迫于压力，书面告知张先生其房屋所在地块没有立项文件。就此，两位律师不仅成功获得政府强制拆除行为违法的依据，还迫使射阳县发展和改革委员会与射阳县政府进行多次沟通，希望妥善解决张先生拆迁补偿安置问题。
（二）行政复议—县国土资源局政府信息公开不作为违法由于县国土资源局拒绝向张先生公开其房屋所在区域地块被依法征收国有的政府批准文件及红线图，宋律师于2012年7月3日以张先生的名义向盐城市国土资源局申请行政复议，要求依法确认被申请人射阳县国土资源局不履行政府信息公开法定职责的行为违法并责令被申请人对张先生申请的政府信息予以公开。2012年8月10日，射阳县国土资源局迫于压力，向张先生公开了征地批文和红线图。两位律师终于拿到了提起征地批文违法行政复议的依据。
（三）行政复议—省政府用地审批行为违法拿到县国土资源局公开的征地批文后，宋律
师立刻以张先生的名义就征地批文违法的问题向江苏省人民政府提交了行政复议申请书。江苏省人民政府在收到行政复议申请并进行审查后，致电盐城市人民政府，要求其妥善解决张先生拆迁补偿安置问题。
（四）行政复议—县政府强制拆除行为违法通过政府信息公开申请，获悉射阳县政府征地行为欠缺立项、规划手续后，宋律师立刻就县政府的强制拆除行为违法提起行政复议程序。鉴于射阳县政府征地行为严重违法，盐城市人民政府专门召开了听证会。射阳县政府提交了书面答辩意见，主张张先生是非农户口，根据国发（2004）28号《关于深化改革土地管理的决定》、国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资发（2008）146号《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》的规定，张先生无权购买农村宅基地，其与他人达成的购买房屋协议无效，不具备申请人资格，请求驳回张先生的复议请求。鉴于张先生确实不具备购买农村宅基地房屋的资格，如果不就此问题给出合理的解释，张先生的申请面临被驳回的风险。宋律师对张先生提交的房屋买卖协议、房屋权属证书以及射阳县政府提交的法律依据进行了严格审查，从张先生房屋已经获得政府部门签发的土地使用权证以及房屋所有权证、08年颁布的部门规章对张先生07年的购房行为没有溯及力、合同效力需要法院认定以及政府强制拆除行为在实体和程序上均违法的角度，撰写了专业的听证意见，最终导致盐城市政府无法作出驳回张先生行政复议请求的决定。盐城市政府明确指示射阳县政府提高补偿标准，妥善解决张先生拆迁安置补偿问题。
（五）行政复议—市政府不作出行政复议决定违法由于宋律师提交的专业听证意见，盐城市人民政府最终未能在法定期限内作出行政复议决定。2012年9月26日，宋律师就市政府逾期不作出行政复议的行政不作为行为向江苏省人民政府提起行政复议。市政府考虑到此行政复议必败无疑，再次给县政府施加压力。县政府决定妥协，答应了张先生的所有要求。至此，张先生不仅拿到比预期更高的货币补偿，还比农村户口的村民多获得了一套安置房指标。本案终于圆满结案。
宋金玉律师
北京市圣运律师事务所合伙人
拆迁业务部主办律师
：186-1055-0968