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【房企年报季】2014年业绩系列快评(一)彩生活:社区O2O领跑者能否笑到最后?

房企年报之业绩系列快评(一)

彩生活:社区O2O 领跑者能否笑到最后?

分析师/CRIC 研究中心 朱一鸣、洪圣奇(香港)、傅一辰

业绩:营收同比上升67%,毛利增加115%

上市不到一年后,彩生活交出了一份靓丽的成绩单。2014年全年,彩生活的总收入3.89亿,同比增长67.0%;毛利3.09亿,同比增长115.7%;毛利率79.6%,净利润率为50.5%,分别增加了18和21个百分点。

在收入结构方面,物业管理收入占比微升至60.7%,增值服务收入则下降了2.4个百分点,主要是由于其通过收购管理的物业暂时无法产生较高的增值服务收入。

图:彩生活2013年和2014年收入结构分布

资料来源:企业公布

业绩中最大的亮点为其毛利率,由61.6%增加至79.6%,主要原因是酬金制的物业管理业务比例上升,而这部分业务的毛利率近100%。

物业管理收益61%工程服务收益22%社区租

赁、销售及其他服务17%彩生活2014年收入结构分布物业管理

收益

59%

工程服务收益

22%

社区租

赁、销售

及其他服

19%彩生活2013年收入结构分布

附图:彩生活2014及2013年各项业务毛利率

资料来源:企业公布此外,彩生活的净利润也由0.45亿元增长至1.51亿元,增幅高达230.8%。不过,和房地产行业相比,这一数字还是有较大差距,以花样年为例,其规模尽管不大,但2014年净利润为13.72亿元。而要提高净利润,惟有通过扩张的方式进行利润叠加。

布局:通过并购模式扩张并提高收入规模

彩生活上市之时便表示,要将募集资金用于进一步收购物业公司扩张。这也是其发展的第一阶段:总服务管理面积不断增加,以保证有充足的资金进行新业务的发展。

彩生活的扩张主要采用的是并购其他物业公司,从而管理旗下社区,并在这些社区中使用彩生活的管理系统。截至2014年底,彩生活已布局110个城市,共管理796个社区,其中华东管理的社区数量增加近一倍,其他区域也有不同比例增长;合约管理建面1.37亿平方米,同比增长216.7%。

图:2014年彩生活管理社区建面区域分布

资料来源:企业公布 这样的方式不但使其迅速在全国各地布局,也直接使其规模和收入大幅增长,适合新兴企业类型的成长和抢占市场份额。

但从中,也暴露出了新兴物业管理企业,尤其是对于管理系统依赖度较高的企业易于复制的特点。这将降低该行业的准入门槛,增加彩生活的竞争对手,最终形成一种速度和合作资源的竞争。

模式:成本管控是盈利的核心

相比传统物业的低利润乃至亏损,彩生活模式更具盈利能力,这也是其让投资者追捧和推崇的重要原因。

从目前的情况来看,彩生活的盈利正处于“优秀成本控制”阶段,核心是其采用了“精益管理”打破传统的经营管理模式,即以最小的人力、设备、资金、等资源投入创造出尽可能多的价值,即成本管控。

传统物业企业通常会雇佣更多的人力进行管理,除了必要的保安、保洁等工作人员外,还需负担管理人员的工资费用。而彩生活通过自动化、集约化、标准化的管理系统代替人力,控制雇佣的员工数量,基础成本就较低,也较不易受到外界人力成本上升的影响。每一个管理的社区均只有主任和客户经理两个职务,使用彩生活的系统,自行雇佣员工,自负盈亏。

4%25%

28%13%

4%

8%

6%

11%

1%

深圳华南(不包括深圳)华东西南东北西北华北华中新加坡

此外,彩生活还将保安、清洁、景观维护等业务外包,自身仅负担维修及保养服务,尽可能地让平台变“轻”。截至2014年底,彩生活共雇佣员工1265名,除董事外的员工薪酬及奖金支出为0.66亿元。

根据规划,2015年彩生活还将继续升级管理模式,如与奇虎360合作智能保安系统,奇虎将设计及提供一系列家居安全智能保安设备并供应360保安云服务,而彩生活将连同小区管理服务一并推广相关设备,有望进一步降低成本。

在社区O2O增值服务还未形成成熟、收益稳定、可复制的盈利模式前,彩生活利润增长的关键还是在对系统不断升级,尽可能地使管理高效。业绩简报中也提到,集团将继续收紧成本控制措施。

?潜力:以物业管理为载体发展社区O2O

长期来看,彩生活将转变盈利模式,收入中增值业务比例将越来越大。这一业务板块的功能和社区O2O平台类似,是彩生活业务中最具想象力的部分。

随着互联网技术和人们生活习惯的变化,社区O2O的价值和市场空间正逐渐被认识,房企、服务商乃至其他行业巨头都希望能分食这块“大蛋糕”。

通过APP等端口搭建线上平台,企业能为业主提供更多便利服务,包括购物、外卖、快递、维修、家政、教育、金融、医疗、房屋租售等各种类型,而对于这些服务的提供者来说,O2O平台能导入客流,增加收入。

因此,彩生活等社区O2O企业能通过三种方式盈利:向服务商家收取一定的渠道和管理费用;买断一些商品和服务,通过平台销售给业主;自行开设企业提供相关服务。

相比竞争对手,彩生活的优势在于其管理的社区更多,能够对这些社区进行“垄断”,对其他软件进入社区设置门槛等。

彩生活已经开始引导业主,通过互联网和移动互联网端口提供基础服务如报修、投诉等,培养业主的使用习惯,为未来推广增值服务打下基础。其中,社区金融方面的增值业务如P2P、小额贷款等已经开始运营,由兄弟企业花样年金融集团提供。

根据彩生活对不同阶段的发展目标,随着用户人数不断增加和规模优势日趋明显,将搭建为业主提供增值服务的平台,逐渐与社区垂直门类服务供应商构建社区家庭服务生态圈。

?风险:高速扩张带来阵痛难以避免

和任何企业一样,彩生活若是布局和扩张的速度过快,也会引发一系列“副作用”。

由于品牌房企的社区均由旗下物业公司直接管理,剩余的社区也都基本已有物业管理公司,彩生活的扩张主要依赖收并购模式。

这样的模式会造成暂时的利润率下降,但彩生活作为投资者寄予厚望的第一家新型物业管理企业,其报表上的盈利数据必须足够“漂亮”才能进一步引发关注,并获得更多投资,帮助其加大规模。

但规模化又是彩生活发展必须经历的环节,一方面,管理社区的规模及业主大数据是增值业务顺利开展,盈利最大化的基础;另一方面,竞争对手同样都处于起步和扩张的阶段,彩生活必须更快地抢占资源,并占领市场。

这样的矛盾带来的结果,则是对成本控制更高的要求。这就使得部分彩生活服务的社区出现了管理问题,如不少社区反映彩生活将社区中的空间租赁,导致被挤占,向业主收取的物业管理费须先上交集团后再统一划拨;其让社区管理处“自负盈亏”的方式则容易造成为增加利润,雇佣低成本的劳动力,工作能力较差,对社区维护不到位。

在所收购的物业管理公司中,原有工作人员能力层次不齐,但由于后台是“系统管人”,对新进入的区域的人员培训和管制未必能及时跟上,人才匮乏,最终导致和业主的矛盾产生,口碑受到影响。因此,彩生活收购了尽管布局重合,但在线下基础物业管理方面有较深厚积累的开元物业,以对其基础进行补充。

从整个社区O2O行业来看,目前无论是擅长物业管理的房企大佬如万科、绿城,其他行业的龙头如顺丰、易居,改革中的传统物业,及新兴的专业的社区O2O平台,都根据自身的特点不断地完善模式,探索能够盈利的方法。对于其他房企来说,这一行业能带来的不仅仅是对收入的补充,也是一种新思维的体现,对房企的转型将带来学习和参考的价值。

目前社区O2O行业竞争者众多,模式各异且都有自己的特点,最终哪种模式能成功很难讲。而彩生活作为社区O2O的领跑者,能否让资本市场和业主同时满意,要看其管理系统的完善程度;增值业务的运营质量则影响了未来的盈利增长空间,也将决定其是否能成为社区O2O最终的成功者。

有关彩生活及社区O2O模式的研究,我们还将推出更为详尽的专题报告,敬请期待!

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