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《有关房地产市场调控政策研究的文献综述》毕业论文

《有关房地产市场调控政策研究的文献综述》

一、引言

房屋是一种关乎国计民生的商品,房地产行业是一个国家的支柱产业,该产业的稳定健康发展对经济的整体发展有着不可忽视的作用。根据央行发布的中国货币政策执行报告:2011年第一季度,随着一系列房地产宏观调控政策的贯彻落实,房地产市场继续呈现回稳态势,房价环比下降的城市个数增多,主要金融机构房地产贷款增速逐步回落。可以说,近期房地产市场价格的回落是国家实施“限购令”政策的直观效应[1]。自2011年1月26日国务院公布了新一轮房地产市场调控政策后,“限购令”成为全国房地产市场的关健词,连日来,北京、上海、广州、南京、天津、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市,陆续出台调控细则,结合当地实际通过限购、税收、信贷等措施,落实“新国八条”调控政策,而针对国务院提出的“新国八条”的调控政策,杭州也相应的提出“限购限价”即“双限”政策[2]。双限政策的提出使得各个地区的楼市受到重大影响,其中杭州市比较典型,由于双限政策问题成为当今的热门话题,因此,随之涌出了一些相关专家学者的研究,这对于以后对于楼市发展情况的研究具有较强的针对性和借鉴意义[3]。各研究者们也就此纷纷发表了自己的看法,并阐述了不同的观点,为该领域的发展作了不小的贡献。

二、国外楼市发展情况的研究现状

中国楼市发展的情况受到世界很多研究者的关注,美国学者Steve.coke在研究中国楼市的发展状况时提出了《限购政策对房地产的影响》,研究并提出了2011 年楼市调控的主旋律是“限购”[4]。所谓限购,即采用行政手段,通过产权登记方式对城市居民购房套数进行限制,从而达到限制购房需求,稳定房价的目的。限购属于直接调控手段,直接控制需求[5]。相对来说,税收、土地、金融等手段属于间接调控手段,是通过控制资金、成本等方式间接实现控制需求。间接调控的方式由于存在时滞,使得调控不能立竿见影,最终便出现价格越调越高的现象。

在通货膨胀日趋严重的情况下,采取金融调控手段更容易加剧通货膨胀。可见, 采用直接限购政策既属于调控政策的延续性,更属于无奈之举[6]。

英国研究者Randolph W. Westerfield对研究中国楼市发展情况时研究了《房地产市场限购政策效果的经济分析》,他在自己研究的课题中指出中国的房地产是社会经济发展的重要产业,伴随着房地产业的快速发展,它也带来了诸多问题。针对目前房地产市场量价齐升的现实,中国政府陆续出台了一系列宏观政策遏制房价的非理性发展[7]。将基于住宅“四象限”模型分析限购如何影响我国的房价,并利用博弈论的方法对中央、地方政府及开发商之间利益关系进行分析,如怎样才能使得中国房地产市场在限购政策下有效地得到控制,对居民的内心是否有积极的稳定作用。其中研究在调查中国上海市楼市时,明显发现有下降的趋势,这给以后的研究树立了信心,但是也发现虽然下降,但是下降的程度较小,这也同事说明控制的力度不够,控制的方法有待改善等。研究者在研究过程中得出限购对我国的房价调控作用有限的结论。最后根据所得结论提出理论上可行的解决途径。

三、国内楼市发展情况的研究现状

就目前我国双限政策下楼市发展的情况,很多研究者发表了自己的看法与见解。

李晓宁和鲁豪在2009年提出了《“限购令”对西安房地产市场的影响趋势分析》一文,文章阐述了:“限购令”政策的出台会对西安房地产市场产生重要影响。在短期内,“限购令”政策会使得普通住宅的成交量和价格都发生大幅度的下跌,而使高端住宅的成交量和价格发生上涨,但房地产的均价不会发生多大发生变化,房价的上涨速度会减慢;在长期中,“限购令”会对房地产投机行为有抑制作用,将使得普通住宅的价格下降,高端住宅的价格上涨,两者的成交量均会发生变化;“限购令”同时也会促使商业楼房、小产权房、郊区楼房价格的上升[8]。

来自湖南农业大学资源环境学的院梁田和张坤在研究我国楼市在双限政策的发展情况时,研究并提出了《我国房地产“限购令问题的分析与研究”》,在所提出的文章中,阐述了通过对2010年我国房地产“限购令”出台后所引发种种问

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