公租房新型社区治理机制研究*
摘要：公租房是政府为保障中低收入人群的住房需求而推出并实行的一项民生政策；随着公租房的大量入住，社区公共产品的有效供给、社区需求得到满足和社区秩序的优化都直接影响了社会群体对公租房这项政策的满意程度。公租房较传统的城市社区有其特殊处，从公租房社区的居民和居委会这两个视角来分析，研究发现：首先，居民对公租房没有所有权，只有使用权，并且社区居民有着较大的流动性。这就使得居民从心理上没将自己融入社区，没有归属感。其次，社区居民由具有不同背景、职业和收入的人群组成，导致居委会在实行传统的社区治理时存在难题。结合对公租房社区性质的分析，借鉴其他社区治理的经验，对此类社区探讨了一种新的治理机制：政府主导治理、专门组织服务、居民积极参与。
关键词：公租房；社区；社会建设；社区治理
中图分类号：C916
一、引言
20世纪末，我国开始实施城市居民住房制度改革，此次改革推动了中国房地产业的发展，也使城镇居民家庭的住房条件得到了显著的改善。但是，近10年来随着房地产市场的发展，各级政府逐渐把房地产业作为拉动地方经济增长的支柱产业。越来越多的人看到房地产市场的投资收益，国民资产纷纷投入房地产行业。商品房不再仅仅用来居住，而成为人们的一种投资产品。由于的确存在一定的刚性需求，商品房价格在一线城市和很多二线城市甚至部分县市被一些投机者炒到越来越高的地位，很多工薪阶层也越发感觉到巨大的购房压力。2009年末，中央政府开始评估房地产泡沫带来的社会和政治后果[1]。为了抑制房价的过快上涨，政府多次实施调控政策：紧缩银行信贷，控制二套房消费，加征房产税。更重要的是，中央还加大了保障性住房的建设力度，以满足中低收入人群的住房需求。
我国的保障性住房主要有两限商品房、经济适用房、廉租房和政策性租赁房[2]，由于这种保障住房制度主要针对社会低收入人群，政府对其的供给与社会对其的需求也未达到均衡的状态，于是从2010
年开始，全国各地开始大力投资兴建公共租赁房屋（以下简称公租房），主要的保障对象是社会上那些不够资格申请廉租房、经适房而又没有能力购买商品房的“夹心层”人群。但是，调查中我们注意到，公租房的入住只是意味着居民居住的基本要求得到满足，并不代表人们对自己的居住条件有更好的体验。
以重庆为例，公租房所保障的中低收入人群主要有三种：（1）在主城区工作的本市无房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难户；（2）大中专院校及职校毕业后就业人员；（3）进城务工、外地来主城区工作的无住房人员。这三种不同群体在文化背景、职业追求、收入待遇和社区归属需求等方面都存在很大的差异，这种差异导致公租房住宅区就形成了一种与传统城市社区有重大区别的混搭型新型社区，对传统城市社区的治理与管理模式带来冲击和挑战。
首先，对入住居民来说，公租房只是政府为其提供的一个暂时居住的场所，这就有可能使得他们没有将自己融入社区的心理，难以形成长久、持续的社区归属感。可是，社区归属感是社区构成的基本元素，缺乏社区归属感必然会阻碍社区的和谐与
彭小兵 符桂清
* 彭小兵，重庆大学公共管理学院教授，公共管理MPA导师，公共事业管理系主任。研究方向：公共管理与公共政策研究；符桂清，重庆大学公共管理学院公共事业管理专业本科生。基金项目：中央高校基本科研业务费No. CDJSK100047资助；首批重庆市高等学校青年骨干教师资助计划（渝教人[2011]65号）。
地址：重庆市沙坪坝区沙正街174号重庆大学公共管理学院 邮编：400044
发展[3]。公租房社区的组成要素相比传统社区有很大的差异性，在培养居民的社区归属感方面需要做更多的努力，不能把以往关于城市社区的治理经验机械地套用在公租房新型社区上。所以公租房社区此时需要找到适合自己的治理方式。
其次，对地方政府来说，公租房使得政府解决了社会上一个庞大群体的住房问题，在一定程度上消除了某些社会不稳定的因素，但是新型社区潜在的其他不稳定因素的妥善解决与否，成为政府的公租房政策成功与否的另一个变量，这不仅考验着基层政府的行政治理能力，还影响着公租房社区群体的社会情绪。
最后，对经济与社会来说，公租房的入住在一定程度上抑制了房价的过快上涨进而在某种程度上消除了因房价过高所带来的社会不满情绪，但如果公租房的社区治理和社区和谐度不能达到入住居民的预期期望，就一定会大大降低社会对公租房的需求，转而追求商品房的购买，这又回到原点，不仅不能解决低收入者住房保障问题，还可能会导致房价的持续高涨。
如何使入住公租房的居民增大对公租房社区的满意程度？如何让这些有着不同文化背景、职业追求、收入待遇和社区归属需求的人群和睦相处、促进社区和谐进步，实现社区的有效治理？这是本文探索的问题，首先分析公租房社区相对于传统城市社区所具有的特殊性质，对公租房新型社区所出现的问题进行解读，然后探索符合公租房社区的治理机制。
二、研究现状综述
“社区”一词最早出现在1887年德国社会学家斐迪南·滕尼斯（Ferdinand Tonnies）的代表作和成名作《共同体与社会》一书中[4]，并被命名为“社会共同体”。1933年我国社会学家费孝通先生首次将“社区”一词从西方学术语境中引入中国的学术界。
（一）新时期社区概念的变化
随着社会的发展进步与发展，社区概念也不断趋于合理化、清晰化和不断深化。根据李沂靖等学者的描述，社区一般被定义为：是一个彼此发生互动关系并且背景各异的人群，这一人群通过社会交往相联系，并具有共同的传统、价值观、文化、守则以及在某种前提下存在需求和利益上的一致性，可以生活在共同地域，也可没有地域关系[5]。而“治理”一词自20世纪90年代以来在全世界政治、经济及社会领域得到了广泛的运用。所谓社区治理，就是指在一定地域范围内由政府与社区自治组织、非营利的非政府组织、辖区单位以及社区居民共同管理社区公共事务、推进社区持续发展的活动。
（二）社区治理以政府为主导，引导社会组织积极参与
以前的社区治理是以政府为唯一主导行为主体，社区居委会具有浓厚的行政色彩，居委会重政策执行而轻社区服务[6]。很多文献针对政府包管社区的现实问题，提出社区要求实现多中心的治理，譬如，费孝通先生2002年在“上海社区发展理论研讨会”上的讲话认为不同的人群在内部必然形成不同的关系样式和组织结构，在外部必然要求不同的管理模式和服务方式[7]，并提出，对于这样的新型居民群体，社区建设特别要注重以群众自治为核心的基层民主建设。而对于市民参与社区管理，主要靠文化认同，并在价值观、思想方法和生活方式上找到同一的感觉。根据美国的经验，社区非营利组织在社区治理中能够弥补政府的不足，社区组织在社区的治理与管理中可以扮演好重要的角色[8]。其实，政府并非是提供公共产品的唯一部门，非政府组织也在提供大量公共产品和公共服务，甚至私营企业和公民个人也能基于政府的委托和招标而提供公共物品。因此，胡祥提出，政府在一些领域的公共产品可以采用购买或竞标的方式交由第三方提供，而政府主要制定社区公共产品政策与规划，提供资金和设施资助，并对社区公共产品的生产、提供进行监督[9]。社区自治有其自身的优势，因为其成员相比社区外的人能够获取其他成员至关重要的信息，比如他们的行为、能力和需求，而这些信息的获取和散播越容易，越能激励社区成员为集体利益行动[10]。通常社区的治理需要以行政资源为推动力，注重社区多元利益主体的共同参与，罗峰为此列举了具有公共属性的政府在社区治理网络中初始行动者的产生问题上应当做出的努力[11]，其中，政府的职能转变在治理网络中的协调与整合问题上起着关键性的作用。王芳和李和中认为，合理的城市社区治理模式应该与治理环境相适应[12]。不过，社区的社会组织在社区治理中要占主导地位，必须以成熟的“公民社会”为支撑，而当前我国的现实是民主制度还不完善，非政府组织处于起步阶段，市民还处于利益主导时期，所以，我国的社区治理目前还需以政府为主导地位，同时引导社会组织的积极参与。
（三）弱势群体如何参与社区治理
对于公租房这样的保障性住房来说，其社区居
民并非都能参与到社区治理程序中来，一部分弱势群体的社区需求现实中被排斥在制定政策的参考依据外。如何保证这类群体能参与到社区治理的过程中来呢？谢丽尔·迈克尤恩（Cheryl McEwan）在他的研究中证明，处在社区治理边缘地位的人群，他们需要拥有适当的与决策相关的信息，才能参与到社区管理的决策程序中来，而政府要制定激励机制去提升他们讲出自己意愿的自信，并避免在讨论中受到不公正的待遇[13]。美国在20世纪初就开始逐步减少向穷人供应公房的数量，政府通过将公屋的租户多元化，期望那些没工作的居民能够仿效已经工作的居民而改善他们的情况，从而使公屋居民变得自给自足[14]。在新加坡组屋社区治理主体中，有政府设置的专职机构，也有半官方性质人民协会，还有民间福利组织为低收入人群提供公共服务[15]。在我国，经济适用房是保障住房的一种，是为低收入人群提供住房的一种方式，其社区建设注重对居民就业能力的培养，建设社区文化以提高居民素质，同时为社区增添对其生活熟悉的干部进行日常管理[16]。
总的来说，目前关于我国社区治理的模式，多中心治理始终是多数研究的共同指向。对于公租房这类保障性住房的社区治理研究得不多。在借鉴以往对传统社区治理的经验的基础上，本文尝试针对公租房新型社区的特性来探讨其实现有效治理的机制。
三、公租房新型社区面临的新问题
传统的城市社区被定义为具有共同的价值观、传统、文化、守则以及在某种前提下存在需求和利益上的一致性的人群的共同居住区域，这样的社区居民同质性较高。然而，公租房入住居民在属性上有着很多与传统社区居民不同的地方，导致公租房住户所构成的新型社区相比传统城市社区存在很大的差异性，进而为社区的治理增添新的问题。以下从社区普通居民和社区居委会这两个角度去分析公租房新型社区所具有的特别性质。
（一）公租房社区居民自身感受
先从公租房社区居民的自身感受来分析公租房社区治理的特殊之处。源于中国人传统的民族心理和风俗习惯，公租房社区相比其他传统城市社区的一个很大的不同点就在于公租房的“租”而不是“买”进而“拥有住房”的问题上，这种房屋利益关系就可能导致在社区居民和公租房的关系上呈现以下两个特点：
其一，不确定性和强制性。公租房的居住权和所有权分离，按照政策规定，公租房是由政府投资修建，房屋所有权属于政府，居民只有居住的权利，并且承租户不能私自将自己申请的公租房转租、换租等市场交易。虽然承租户在租期满五年后可申请购买公租房，但购买价格按照政府在以后的规定来确定，这就存在很大的不确定性；且购买后的公租房规定也只能用于居住，不能上市交易，只能按照购买时的价格卖给政府。
其二，社区居民的频繁流动性。公租房是属于政府的，人们只能通过租赁的方式来获得房屋的使用权，居民入住公租房的主要动机是低成本地换取栖身之所。当公租房住户的工作、收入情况发生了改变，或者意识到公租房已经不能降低其生活成本时，他们会毫不犹豫地放弃公租房的入住机会，这样就会导致公租房社区居民存在很大的流动性。频繁的流动性不利于社区稳定和社区组织活动的开展，必然给社区公共治理和社区安全建设带来不稳定，传统的社区组织和社区治理方式不适用。
总之，公租房新型社区居民对公租房本身没有所有权和强烈的依赖感，并且这样的社区由于居民流动性大而使其稳定性较低，因此公租房入住居民在心理上无法将自己有效地置于或融入社区之中，并且在自己所居住的社区中找不到归属感、认同感。由于社区归属感、认同感是构成社区的最重要情感元素，是决定社区存在、发展和社区自治组织发挥作用的重要前提。所以，社区居民归属感障碍是公租房新型社区治理所面临的重要问题。
（二）社区居委会服务范围
从社区居委会对社区治理的角度来看，传统居委会在社区治理中扮演三种角色，即“供给者”、“代言人”、“助手”[17]。居委会在供给社区公共产品和服务时，需要考虑到社区每一位居民（或家庭）的利益；“代言人”的角色即是说居委会是连接社区居民和政府的桥梁，居委会需要向政府反应每一位居民的意愿和诉求。同时，传统的居委会是从社区居民中产生的代表全体居民利益和权利的组织，其权力的运用和实现在很大程度上来源于社区居民的认同和支持，要得到这种认同和支持，社区居委会要真正做到服务与全体居民，积极响应社区中各个阶层的利益诉求。但如前所述，公租房社区居民有着不同的文化背景、职业追求、收入待遇和社区归属需求，与传统普通社区居民的组成相比存在很大的异质性。公租房社区居民构成的这种特殊性为传统居委会在供给公共产品和服务时增加了难度。
我国政府为了充分解决城市“夹心层”人群的住
房问题，通过兴建公租房、构建新的保障性住房政策体系和准入政策，并把原来廉租房对象在享受补贴的同时纳入公租房其中，以“宽入严出”的做法向这些人群提供公租房，不设户籍限制、不执着于收入限制。这样的政策使得地方各级城市从农民工到大学生等不同阶层的人群都可以入住公租房，但不同的阶层有其各自的利益需求，这必然要求居委会有更高的能力去代言这些有着显著异质性的居民。
四、公租房新型社区治理的机制创新
公租房新型社区相比其他传统城市社区有着许多的不同之处，在社区治理上也需要有一种新型的治理模式。基于社区治理理论和对公租房社区的分析，将公租房社区治理新机制概括为：政府指导、专门组织服务、居民积极参与，如见图1所示。
（一）政府指导管理
必须指出的是，这里说的政府作为治理主体，并非等同于政府包管社区治理的各个方面。社区的自治需要以成熟的“市民社会”为前提[12]。通过对公租房社区居民的构成群体的分析，公租房社区的居民大多是中低收入者，某些人群并没有受过良好的教育，他们不能有意识地建立自己的社交网络，从而也不能获益于基于社区的社会关系，他们就会缺少对工作或者其他机会的信息的掌握[18]，缺少对社区情况信息的掌握会导致居民缺乏对社区治理参与的积极性。这样的社区居民更倾向于将自己作为一个独立的主体，而不能自觉地将自己置身于社区这个集体中。同时，公租房对于很多人来说只是一个临时的租赁房屋，没有一个长久的社区归属情感的积累，更会使他们对社区的建设抱着一种漠然的态度。公租房是一种公共产品，在社会上其他组织没有意愿和动力对其进行维护和建设时，就需要政府作为一个掌舵人调动各方面的力量共同为社区的建设出力。政府主导公租房社区治理的途径有以下几种：
1.在社区设置专门的职能部门
公租房社区的治理需要政府主导，政府需要从整体上对社区建设做出规划。政府在社区直接设置治理部门，可以对社区的各方面情况掌握第一手的资料，从而根据居民的需求决定对社区公共产品和公共服务的供给种类和方式，指导社区居委会以及专门的服务机构对社区公共服务和公共产品的供给。同时，在社区设置的治理部门能使居民直接看到政府对社区的治理行为，使得居民对政府的治理措施直接进行监督、评价。在社区设置专门的职能部门，还需要做到以下几点：
首先，社区治理部门要具有开放性。政府在社区设置的专门治理部门，在性质上或多或少会带有一点行政色彩，而社区里有一部分居民因为其没有参与社区决策的意识和能力，这样其利益诉求就会被排斥在政治决策外。使居民直接接触社区的治理部门，不仅能降低治理决策中存在的不公平，还能使政府获得更多关于社区共同利益的信息。所以，要求这样的治理部门能够向社区每一位居民开放，并且在社区治理过程中考虑社区每一位居民的利益。
其次，由居民评价治理部门的治理效果。政府部门因为其特殊的性质，可能导致在社区治理过程中存在效率低的问题，或者只是在社区设置机构，但不为居民办实事。为了保证政府在社区设置的治理部门能够真正意义上地尽到社区治理的职责，就需要社区居民对其治理效果进行评价。比如，可以组织社区居民根据对治理部门日常表现的满意度进行投票，并把这些投票的结果纳入政府部门的考核指标中，从而激励政府设置的治理部门做到以社区居民的需求为治理原则。
2.加大对社区公共设施的资金投入
社区基础设施是社区公共产品的一部分，是有
● 图
1 公租房新型社区治理机制
公共产品、服务
形的公共产品，供给的好坏直接被社区居民所感知。比如，公共设施投入包括公共空间的建设，社区公共空间是一个面向全体居民的开放空间，是居民相互交往，举行活动的场所。有研究发现，公共空间建设的状况与居民对社区满意度成正比关系[19]，社区满意度正向促进居民对社区的归属感[20]。所以，基础设施最能直接地影响居民对社区满意度，也加强了居民的社区归属感。
3.支持社区非营利组织为社区服务
社区非营利组织能够弥补政府在社区治理中的不足[8]，但在我们国家，非营利组织是出现不久的一个群体，各方面都发展不成熟，政府为了更好的管理设置了相当高的非营利组织的准入门槛，导致只有为数不多的社会组织能够存在。非营利组织即使通过注册登记具有合法性身份，对政府仍然具有较强的依赖性，导致其不能发挥非营利组织高效、灵活、贴近需求等优势[21]。要扩大非营利组织对社区治理的积极作用，政府应该给为社区供给公共服务的非营利组织提供一定资金和政策上的支持。
（二）专门组织服务
传统的社区，公共产品和服务的供给者主要是政府和一些社区组织。这两种主体为社区提供公共服务都存在各自的弊端：政府不够专一；居委会不够专业。因为公共产品和服务的供给只是政府主导社区治理的一部分，政府在社区治理上是一个总体规划的主体，治理措施需要交给其他组织执行，如果社区的每项服务和产品都需要政府亲自提供，在社区治理成本上加重了政府负担。居委会和其他社区组织本是由社区居民在内部组织起来的，他们在公共产品时不具有专业的知识和技能，在社区服务过程中也不能以一个专业的角度来服务处于不同群体的居民。
比较香港等一些社区治理比较成功的城市，社会工作者拥有良好的声誉，并且是一种帮助他人的崇高职业，社工的进入需要较高的学历和专业技能，政府对他们支付丰厚的薪资和报酬 [22]。而在我国内地的城市社区治理中，社区工作并没有实质性的影响，社区工作者并不需要有专业的技能，并且只能从这份工作中获得很少的报酬。这样的机制导致了我国内地城市中高学历、高素质、专业的社区从业者数量维持在一个很低的水平。
公租房社会区域是一个由多元化群体组成的社区，这些不同的群体对社区公共产品和服务有各自的要求，这就需要有专门的组织针对这些不同群体各自的要求提供个性化的产品和服务。同时，第三方以中立的态度为社区提供公共产品和服务，防止一些群体因为处于博弈的弱势方而导致权利被社区其他群体所侵犯。
专门的服务机构可以是非营利组织，也可以是营利性的企业。其具体的实现途径如下：
第一，政府对非营利组织的有效服务。非营利组织能够为社区提供公益的服务，政府可以对其进行政策和资金方面的支持。但是这些非营利组织需要政府通过资格审核才能被确定为社区提供公共产品和服务的专门组织，审核标准应该适当放宽，且有后续过程监管措施。
第二，服务和产品外包给企业。政府可以从每一位承租者的租金中分出很小的一部分成立专门的社区服务基金，对于一部分社区公共产品和服务，政府可以外包给企业。企业作为一个外部的营利性组织提供社区所需服务，政府对其进行审核并购买其提供的产品和服务。这种方式的优势在于，向营利性企业购买公共产品和服务意味着存在企业间的竞争，这种竞争会驱动企业创造出更低成本、更高效率、更为社区居民所需求的产品。总而言之，专门的组织提供社区公共产品和服务都需要有政府规划和对这些组织进行的制度化引导，同时这些组织提供的产品和服务还要有多方的监督，尤其是公租房社区居民的监督。
专门的组织为社区提供公共产品和服务有其积极的效果，同时也不能忽视其消极的影响。这些组织因为其所处的角度不同，有可能使其提供的产品与居民的需求有所偏差，例如，非营利组织在向社区提供服务时，因为没有身临其境，就会导致服务与居民的需求出现偏离，从而不能达到借助非营利组织提供社区服务的目的。同样，企业在向社区居民提供公共产品和服务时，因为其营利性，在成本和收益的权衡下，会倾向于损害居民的利益。
为防止这些组织在提供公共产品和服务中的失败，其一，可以组织丰富的交流活动。让这些组织成员与社区居民在生活中有更多的交流，使他们在为社区居民服务时能够更多地站在居民的角度上考虑事情。其二，居民对这些组织所提供的公共产品和服务评价。把居民对公共产品和服务的满意度作为政府审核这些组织是否准入其提供社区公共产品和服务的一个重要因素。
（三）居民参与治理
居民参与社区治理的形式有两种：社区居委会和个人的形式。社区居委会是由居民选举产生的自治组织，是社区居民的代言人。社区公共产品和服
务直接关系居民的自身利益，不论是居委会还是个人，在对这些产品和服务进行监督的同时自身也要参与到这些公共服务和产品的供给过程中来。同时，在社区治理过程中，居民参与共同商议能有助于提升社区领导层的治理质量，因为这样的治理决策能够使各个群体的社区利益被包含在社区治理中[23]。提高社区居民参与治理的积极性需要培育社区意识[24]。促进公租房社区居民积极参与社区治理的方式有以下几点：
第一，组织满足不同需求层次的社区活动。以社区居民的需求为导向，针对其所具有的不同服务需求提供具有创新性、个性化的社区服务。例如，在社区可以建立就业交流中心，组织以促进社区不同职业人群相互交流为主题的交流会，通过在不同领域工作者之间的学习，促使社区居民在一定程度上提升其择业能力。这样的社区服务在真正从社区的公共服务中获益同时增加居民社区归属感的。
第二，培养多元化的社区组织。组织化参与是居民进行社区治理的最有效手段[25]。在居委会之外建立其他多种多样的社区组织。如，社区党组织在日常活动中起着领导模范作用，带动其他居民积极参与社区治理。在青年人或者退休老年人群体中组建社区志愿组织，志愿组织能够联系社区中那些年老和低收入的人群，在调动社区居民积极性的方面相比社区居委会有其优势[26]。
第三，完善制度激励居民参与治理。社区制度应该使得居民参与社区治理具有合法性、合理性。政府应该在政策上对居民参与社区治理给予支持，比如，向社区居民公开社区治理过程中的真实情况，使居民在社区公共产品和服务上掌握对称信息，从而激发居民参与社区治理的积极性。同时，政府还要在制度上保障居民参与社区治理过程中的平等地位，并对居民的参与做出及时的响应，使社区能够真正做到民主决策、平等监督。此外，政府对社区活动提供场地、资金或其他政策上的支持，也有助于提升居民参与社区治理的积极性。
五、研究总结
本文以公租房新型社区为研究对象，分析了公租房社区居民和传统社区居民在构成方式上的不同。公租房新型社区在治理过程中会遇到两方面的难题：其一，从社区居民自身的感受来看，因为公租房只是其暂时的住所，同时社区居民存在很大的流动性，这就会使得他们在公租房社区中缺乏归属感、认同感；其二，从社区居委会的服务范围来看，因为公租房的居民包含了从农民工到大学生不同阶层的人群，存在很大的异质性，这样，传统的居委会在社区服务中要努力保证社区各个群体的利益，为其工作增加了难度。如此，公租房新型社区的治理有赖于政府、其他组织和居民三方面的共同参与。首先，政府指导公租房社区的治理，包括在社区设置专门的治理部门，充分了解社区居民的需求；加大对社区公共设施的建设，使居民直接感知从社区空间获得的利益，培养其社区归属感；强化对非营利组织的支持，能够弥补政府社区治理中存在的不足。其次，支持引进和培育专门的组织提供社区服务，这些组织可以是非营利性的社会组织，也可以是营利性的企业，但他们需要实际地去接触服务的对象，并受到社区居民的监督。最后，要激励社区居民参与社区的治理，社区活动应该根据不同居民的个性化需求而多样化，并且根据社区的不同群体，培养多元化的社区组织；同时，政府应该在政策上激励居民积极参与社区治理过程。
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（编辑：王露）
北京广播电视大学行政管理开放本（专）科 毕业作业 题目：延庆社区建设的现状和对策分析 分校： 年级：2013秋行管专 学号： 姓名： 指导教师： 目录
中文摘要与关键词 (3) 一、社区与社区建设的含义 (4) （一）社区的含义 (4) （二）社区建设的含义 (4) 二、延庆社区建设的现状 (5) 三、延庆社区建设的问题 (6) （一）指导政策 (6) （二）资金 (6) （三）社区工作者 (7) （四）物业管理 (7) 四、关于延庆社区建设问题的对策 (7) （一）明确指导政策 (7) （二）增加建设资金 (7) （三）合理配备社区工作者 (7) （四）加大物业管理 (8) 五、共同构造和谐延庆 (8) 参考文献 (9) ［摘要］随着社会日新月异的变化发展，在祖国母亲关怀下的每个社区的社区建设水平也在不断的前进。改革开放以来，城市居民生活方式发生重大转变，物
质精神生活质量显著提高，如何为城市居民创造管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型现代化社区，已成为城市工作和社区建设的优先目标。 ［关键词］社区建设; 社区工作者；社区环境 延庆社区建设的现状和对策初探 社区是一个小社会，是一个古老的社会生活单位。自从有了人类社会，人们就是以社区模型群居生活的。从原始社会的部落群体到奴隶社会和封建社会的村居群体都是古老的社区模型，它在人类生活中扮演着重要的作用。换句话说，和谐社区是和谐社会的基础，创建和谐社区是发展和谐社会的切入点。随着城市化进程的不断加快，就要大力推进建设，来完善社区功能，为构建和谐社会打下坚实的基础。 一、社区与社区建设的涵义 （一）社区的涵义
公租房管理系统功能介绍 系统特色 酒店式管理模式：手续简便、轻松入住、续租和退房 无线门锁技术：轻松实现对房屋的管控和使用统计 强大的费用催缴功能：解决收费难问题 智能化管理：大大降低运营成本和要求 社区智能一卡通：一卡走遍社区、门禁、梯控、消费全面支持 住户积分管理：激励住户及时缴费 社区商讯功能：方便住户和社区周边商家并可盈利 功能清单 系统功能按住户、社区物管、公租房管理中心和易和共4个面向对象来进行划分 易和全面参与到系统的维护和运营中，为后续开辟新的商业模式打下基础 住户可视对讲 访客在单元/小区门口与住户的可视对讲 访客在单元/小区门口与物管的可视对讲 住户与住户之间的语音对讲 住户与物管之间的语音对讲 门禁控制 住户刷卡开锁进入单元门 住户呼叫物管通授权开锁进入单元门 访客呼叫住户授权开锁进入单元门 住户输入密码开锁进入单元门 住户刷卡开锁进入房间门 电梯控制 住户在家中进行呼梯 住户在电梯中刷卡授权自己所在的楼层 住户密码开启单元门时，自动授权所在楼层 住户授权访客进入单元门时，自动授权所在楼层 社区信息 管理中心主动推送的文字信息，如社区通知、 天气预报、费用催缴等。可以按需要选择单播、组播和
查看住户历史缴费记录 住户积分管理，按期缴费的加分，拖欠房租的扣分，根据不同积分的住户制定不同的催费策略 查看住户开门记录 易和 设备管理 查看设备（在线状态/IP地址/房号/软硬件版本/设备 ID号） 修改设备配置 重启设备 工程配置 楼栋配置 设备批量添加/删除/配置 设备单项单项编辑/删除 设备配置信息导出(EXCEL) 系统维护 在线升级 数据备份/还原 社区商城管理 商城信息添加 商城信息查询 商城信息编辑 商城信息删除 商城信息审核 商城信息发布 业务流程 住户租房流程: 住户续租流程: 住户退租流程:
公租房建设项目可行性 研究报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
项目建设单位：X X X X X 编制单位：X X X X X 证书等级：X X X X X 证书编号|：X X X X X 编制成员：组长： X X X ：负责本小组的全局统筹规划以及管理协调工作，根据各组员情况，合理安排了各组员的工作任务。在工作期间比较好的协调了组员间的工作，充分调动了他们的积极性，检查督促小组成员按时完成当期的任务。 另外负责总论、选址方案、组织机构与人力资源配置、财务评价、研究结论与建议等具体工作。同时与组员李明共同担负着编辑，整理各组员上交的资料。通过查找各方资料，结合本次作业具体要求，合格、按时完成了任务。 组员： X X X：负责建设规模和项目方案、选址方案、劳动安全卫生与消防的具 体工作，大力协助组长作出了难度较大的财务评价。根据市场调查，制定了项目方案，并绘制出选址方案图和总规划简图和协助组长负责了大量的编辑、整理工作。 X X X：负责节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置及 风险分析具体工作。在有限的时间内收集到了大量社区服务中心的相关资料，除了对自己的工作按时完成之外，还积极协助了其他组员，对我们组的编制工作作出了很大的帮助。 X X X：负责市场预测、项目实施进度及选址方案等具体工作。通过多种 渠道查阅大量资料，并进行了实地考察，作出了较为全面中肯的市场预测，为后续编制工作奠定了良好的基础。 X X X：负责投资估算、融资方案以及社会评价的具体工作。对工作认真 负责，根据建设规模，制定出了融资方案和投资估算，为后续的财务评价奠定了基础，为本组工作作出了积极的贡献。 在本次作业任务中，各组员积极发挥主观能动性，相互协作，发挥团队精神，按时出色的完成了任务。
高铁新区A片区公共租赁住房 运营管理 （个人意见稿） 方 案 泰安市××××××××
第一章运营管理整体设想及策划 第一节运营管理的意义 租赁管理+ 物业管理= 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保公共租赁住房健康发展，经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”；公租房小区物业管理，由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理及服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题，如果物业管理做到“全封闭”运作，只做公租房，这样可以有效控制亏损，事半功倍。 第二节运营管理的机制 经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房及物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房
子又为住户提供各种物业服务。 工程设备管理人员（工管人员）既是小区内（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责小区内（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业素养和团队合作精神，熟悉房地产开发建设流程，掌握施工图纸和设计变更，负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，所有操作人员持证上岗。根据工种分为：工程师、水电维修工、特种设备（电梯）维护、消防监控、特种岗位值班。 另外还应包括财务人员、前期专门人员等，具体操作部分需要秩序维护（保安）人员、保洁绿化人员等。 第三节运营管理的机制设置 设立公共租赁住房运营管理中心，下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于2人组成，负责协调、统一调配各室工作，接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等；经租办由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作，对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。
社区管理论文范例 社区是指聚居在一定地域范围内的社会共同体。社区管理是指在党和政府的主导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区健康发展的过程，是对社区工作的总体概括。社区管理靠两种力量的推动，一是社区组织与社区居民的力量，二是政府的力量。从目前的实践看，随着城市社区建设的开展，政府支持不力或包办过多(行政化倾向)，是城市社区管理中的普遍的现象，而这一问题的存在，相当程度上已影响了社区建设走向深入。因此，笔者认为，要真正找到社区管理的出路，推动社区实现可持续发展，目前必须解决的一个问题是：政府在社区管理中如何进行功能定位的问题。 一、政府在社区管理中的主导作用以及存在的问题分析 （一）政府在社区管理中的主导作用 中国城市社区管理所取得的显著成效，各级政府的主导作用功不可没,首先表现为社区建设运动是由政府发起和组织的。政府还通过制定社区发展的相关政策，引导社区建设、规范社区行为，对社区建设进行宏观指导；其次，政府均有专门的机构和组织来具体负责社区管理工作，为社区提供管理和服务；第三政府为社区建设投入了大量的人力、物力和财力。政府运用国家财政资金投入社区建设，不断提高社区硬件建设水平，在政府强有力地推动下，社区改造，尤其是硬件设施建设在短期内得到推进和改善；最后，政府是社区建设的协调者和控制者。在改革开放后，政府在中国城市社区发展过程中渐渐让渡出部分权力，其改革目标是扮演规划者角色。这里说的协调者，是指政府对于中国城市社区的发展方向和目标进行引导和监管，逐渐由过去的政府机构直接管理，向总体规划协调的间接调控方式过渡。 （二）政府在社区管理中存在的问题 毋庸置疑，政府在社区建设中发挥着无可替代的作用。但是，从现阶段社区管理的实际来看，政府在其角色的扮演和行政职能的行使中，也存在着许多不容忽视的现象和问题。总体来说，这些现象和问题可以概括为政府职能的越位、缺位和错位。政府职能的越位是指政府在行政过程中超越了其本来的职能和权限，是超职责、超权限的行政过程。 政府越位主要表现在以下三方面：行政因素向社区弥漫式渗透，使自组织力量和机制难以发挥作用；政府包揽社区事务必然导致政府承担所有的成本；社区行政化,政府成为社区的惟一资源来源，社区居民没有形成对社区的认同感和责任感。政府的无限责任诱发了社区的道德风险，不利于社区自组织的培育、本地社区内资源的聚集。 政府职能的缺位主要表现在对非政府的社会中介服务机构等第三部门社会组织培育不到位，对社区内的非政府专业性社团资金投入不够，导致这些非盈利的服务性机构发展比较缓慢；政府缺位主要表现在：政府投入少。有些地方也出现了由于过分强调经济效益，而出现一些违章建筑、马路市场以及乱收费、乱罚款等屡禁不止的问题；宣传力度不够，地域发展不平衡，社区成员的认可和参与程度不高。 政府行为的“错位”主要是指政府混淆了工作的主次和轻重，特别是把社区的社会建设当做经济建设来抓，既当“裁判员”又做“运动员”。政府错位主要表现在以下方面：“重管理、轻服务”现象相当普遍；社区组织的职能错位。我国现行社区组织中除了政府机构、居委会以外，还包括社区内的各类单位组织，他们往往隶属于各自不同的上级单位，社区内的许多单位处于半封闭状态，“单位办社会”现象十分严重。 鉴于政府在社区管理中如此重要的作用和当前存在的缺位、越位和错位问题，我们必须定位好政府在社区管理的地位。 二、政府在社区管理中的功能定位 政府在社区管理中职能的越位、缺位和错位导致作为社区建设的两大主体政府和自治组织的功能失调、角色错位。因此，笔者认为应该从以下几个方面对政府在社区管理中的功能
X县X路公租房建设项目 可行性研究报告 目录 第一章总论 1.1项目背景 1.2 项目概况 1.3项目的可行性结论 第二章项目提出的理由和必要性 2.1 项目提出的理由 2.2 项目建设的必要性 第三章场址选择 3.1 场址现状 3.2建设规模与目标 3.3项目建设条件 3.3.1气象条件 3.3.2水文地质条件 3.3.3地震烈度 3.3.4风荷载 3.3.5 防洪与排水 3.3.6交通条件
3·3.7 公共设施条件 第四章建设方案设计及施工4.1 建筑设计指导思想 4.2 项目总体规划原则 4.3建设规模、建设原则和目标4.4 建筑方案设计 4.5项目建设的组织与管理 4.6建设进度安排 第五章节能节水措施及环保测评5.1节能措施 5.2节水措施 5.3节能减排 5.4环境影响评价 第六章劳动安全及消防 6.1劳动安全 6.2消防设施 第七章投资估算和资金筹措7.1 投资估算依据 7.2 建设投资估算 7.3资金来源与筹措 第八章社会评价 8.1 项目对社会的影响分析
8.2 项目和所在地区互适性分析8.3 社会评价结论 8.4 经济效益研究 第九章结论与建议 9.1 可行性研究结论 9．2可行性研究建议
第一章总论 1.1项目背景 X江镇位于X县县城，地处湘中腹地，濒临资水，是全县政治、经济、文化、交通中心。据2004年统计数据，该镇总面积182平方公里，农用地总面积218676.3亩，其中耕地78162.3亩、园地4255.4亩、林地110103.6亩、水面5230.9亩、其它20924.1亩。全镇共有稻田 55898亩，旱土 7562亩，山林116824亩，其中竹林67980亩。有三个万亩堤垸，防洪大堤32.8公里，水库21座。 1.2 项目概况 1.2.1项目名称：X县X路公租房建设项目 1.2.1项目承办单位：X县住房保障中心 1.2.3项目主管部门：X县人民政府 1.2.4项目拟建地区、地点：X县X江镇X路 1.2.5建设规模 （1）总用地面积㎡ （2）总建筑面积㎡ 1.2.6主要建设条件 （1）符合X江镇区规划要求。本项目拟在X江镇X路进行建设，该片区已列入X江镇总体规划纲要。 （2）场地选择合理，便于生活和工作。
公共租赁住房运营管理方案 高铁新区A片区公共租赁住房 (个人意见稿) 泰安市×××××××× 第一章运营管理整体设想与策划 第一节运营管理的意义 租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理～确保公共租赁住房健康发展～经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”,公租房小区物业管理～由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担～经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性～都是不以盈利为目的～侧重管理与服务～两者结合～可以更好的起到工作衔接有效～避免工作内容单一～工作量不足问题～如果物业管理做到“全封闭”运作～只做公租房～这样可以有效控制亏损～事半功倍。 第二节运营管理的机制 经营租赁管理人员,经租管理人员,既承担租赁管理的具体工作～又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准～要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力～对物业管理中出现的矛盾可以及时化解～对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员～既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。 2 工程设备管理人员,工管人员,既是小区内,楼宇,设施设备的大管家又是维修工～负责小区内,楼宇,设施设备的正常、安全运行～对公共区域内的设备定期巡检及
时维修～对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力～有良好的职业素养和团队合作精神～熟悉房地产开发建设流程～掌握施工图纸和设计变更～负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理～所有操作人员持证上岗。根据工种分为:工程师、水电维修工、特种设备,电梯,维护、消防监控、特种岗位值班。 另外还应包括财务人员、前期专门人员等～具体操作部分需要秩序维护,保安,人员、保洁绿化人员等。 第三节运营管理的机制设臵 设立公共租赁住房运营管理中心～下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于2人组成～负责协调、统一调配各室工作～接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等,经租办由物业管理分工具体明确岗位分属～所有人员均承担租赁管理的具体工作～又合理分工承担物业管理的具体工作,工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作～对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。 主要岗位职责: 3 一、综合协调人员岗位要求、岗位职责: 1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准, 2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力～对上级有关工作精神准确做到上通下达, 3、对运营管理中心人员情况、联络方式、人事档案做到分类有序～部门之间善于寻找平衡点, 4、掌握各室、各部门的动态～要做到及时掌握、准确汇报, 5、认真接听承租户电话～对反映的问题及时整理、及时解决、及时汇报,
公租房运营管理主体公司化的思考7 一、公共租赁房运营管理主体的选择分析 2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）提出：房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。2010年6月12日住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中提到：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，公共租赁住房主要满足基本居住需求。很明显，中央层面的住房保障主导措施已逐步转向公共租赁房，而各省市地方政府也均加紧制定出台符合当地情况的公租房政策。 与紧锣密鼓的公租房政策推进速度相比，另一个实际问题却尚未引起足够关注：在具体执行过程中，谁应该成为公共租赁房运营管理的主体？公共租赁房作为解决中等偏低收入家庭住房困难的保障性住房，经济定位更多的集中在非盈利和公益性质上，政府相关部门直接负责房屋的建设管理，这种模式有利于政府直接掌控公共租赁房的供应数量和品质，也是世界各国在解决住房保障问题初期常用的方法。但它最大的问题是政府所需要的投入大，仅靠政府的力量建设公共租赁房资金和规模上都有较大限制，要想长期持续地解决中低收入家庭的住房问题，政府应逐渐从主体供应的地位，向主导、引导市场供应转换，吸引市场力量投资等多种建设和筹集方式。而且公共租赁房保障对象数量庞大，公共租赁房投入使用后房屋维修及日常运营的费用承担和人力投入都非常巨大，在各地住房保障机构人员已经普遍紧缺的事
实下，工作量的进一步加大对政府管理负荷和执行效率都是较大的挑战。 根据国外解决中低收入住房问题的公共住房建设管理经验，以及国内一些城市在住房保障方面的探索，笔者认为，要避免重走计划性租赁住房供给方式的老路，依托政府政策支持的市场化、公司化的专业管理机构—— —公共租赁房管理公司（下简称公租房公司）使之成为执行政策和接轨市场的主要载体。公租房公司既可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务商，也可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作，通过市场化运作包揽存量房源整合、租金核算、管理维修、政策监督等一系列服务，公租房公司在政府指导下开展面向中低收入家庭的房屋租赁业务，并实现保本微利目标。 二、公租房公司的优势解析 作为连接市场和政府的纽带，公租房公司可以灵活运用市场手段、充分挖掘市场潜力，满足需求人群，实现政策保障目标。本文将从对政府、保障人群、房源供给方三方面论述公共租赁房公司作为运营管理主体的优势。 1.对于政府 第一，挖掘整合存量资源。目前，市场住房总量并不短缺，供不应求的一种可能是因为租赁市场不规范，一些房主不愿费时费力与租客谈判并进行房屋维护管理，干脆选择空置。如果获得政府授信的公租房公司统一长期承租这些住房，政府信用和管家
公租房运营管理论文 一、我国公租房运营管理模式问题分析 （一）深圳模式——政府多部门管理1．主要内容及特点。深圳市公 租房运营管理主体涵盖住房制度改革办公室、深圳市住宅租赁中心等 政府部门或政府委托授权下的事业组织；其公租房保障范围确定较为 合理，覆盖本地户籍的家庭、单身人员以及非本地户籍的家庭以及国 内外引进人才；从监督管理机制来看，存有体制内部监督现象，缺失 外部监督力量，主要由住房保障管理部门实行自我检查、监督。2．存 有的主要问题。（1）多头管理若协调不得当，则必然导致公租房审查 程序冗繁。深圳模式下其程序审查需经过三层，面对住房需求迫切的 中低收入人群，对本就稀缺的公租房资源，申请者需等待更长时间， 政府管理效率有待提升。（2）就当前反馈的数据来看，深圳公租房租 金设置不尽合理。对“夹心层”群体来说，公租房的吸引力正在于其 优惠合理的租金设置，但因前期调研工作未落实到位，深圳公租房租 金标准过高，出现保障对象弃租现象，公租房保障功能未能发挥。以2007年深圳市建设的2730套公租房为例，直到2010年末，才有894 户入住，其入住率仅为32.75%，而2008年深圳福田区配租成功的300 多套公租房在第一批租房两年租赁期满后，绝绝大多数租户不再选择 续租。（3）房屋的配套建设、物业服务水平都无法满足受众群体的需求。当前深圳市营造的公租房多为临时筹建，房屋质量、配套建设以 及社区服务都存有诸多问题，很多公租房社区在水电、防盗、电视网 络等基本配套项目存有工作缺失现象，很多社区表现为公共居住环境差，租户满意度低。 （二）重庆模式——政府专门机构管理1．主要内容及特点。与深圳 模式不同，重庆公租房运营管理由专设的公租房管理局专门负责，其 职责涵盖公租房规划、房源储备、配租审核、监督管理等；保障对象 十分广泛，无住房者以及人均住房面积低于13平方米的家庭皆可申请，保障对象的范围持续扩大，在主城区无住房的人几乎都可申请公租房；租金设置相对较为合理，大致为主城区同类型住房市场租金的60%，其
第一章总论 1.1项目名称 公共租赁住房建设项目 1.2项目地点 公共租赁住房建设项目选址于XXX。 1.3建设内容 XX小区总占地XX亩，规划修建高层住宅楼XX幢，多层住宅楼X幢，住宅户数约XX户，配套建设幼儿园、商业及其它公建设施、大型地下车库等，住宅建筑面积XX万平方米。本期建设的主要内容是根据国家相关政策规定，为解决XX住房问题，计划配建公共租赁住房1幢，26层框剪结构，一个单元，一梯六户，户型分三种，全部为两室两厅带厨卫间，住宅XX套，套内建筑面积XX平方米，公摊建筑面积XX平方米，公租房的户型面积分别为：XX平方米，XX平方米，XX平方米，地下室（物业管理用房，不计入公摊）建筑面积X平方米，总建筑面积XX平方米。 1.4建设单位概况 1.5项目法人及法人代表 项目法人： 项目法人代表： 项目负责人：
1.6主管单位 XX住房和城乡建设局 1.7可行性研究报告编制依据 1、XX市国土资源局X国用（2009）第XX号《国有土地使用证》。 2、XX市规划局地字第XX号《建设用地规划许可证》。 3、XX住房和城乡建设局《关于XX公共租赁住房建设项目实施方案的批复》 4、国家发改委发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)； 5、国家计委办公厅同意出版发行的《投资项目可行性研究指南》（试用版）； 6、建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》； 7、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发…2010?10号）； 8、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发…2010?4号）； 9、国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）； 10、国家颁布的有关行业规划、产业政策、法规和设计标准； 11、XX省出台的《XX省公共租赁住房管理办法》； 12、建设单位提供的各种基础资料和其它有关文件。
桃江县桃花路公租房建设项目 可行性研究报告 目录 第一章总论 1.1 项目背景 1.2 项目概况 1.3 项目的可行性结论 第二章项目提出的理由和必要性 2.1 项目提出的理由 2.2 项目建设的必要性 第三章场址选择 3.1 场址现状 3.2 建设规模与目标 3.3 项目建设条件 3.3.1 气象条件 3.3.2 水文地质条件 3.3.3 地震烈度 3.3.4 风荷载 3.3.5防洪与排水 3.3.6 交通条件
3〃3.7 公共设施条件 第四章建设方案设计及施工4.1 建筑设计指导思想 4.2 项目总体规划原则 4.3 建设规模、建设原则和目标4.4 建筑方案设计 4.5 项目建设的组织与管理 4.6 建设进度安排 第五章节能节水措施及环保测评5.1 节能措施 5.2 节水措施 5.3 节能减排 5.4 环境影响评价 第六章劳动安全及消防 6.1 劳动安全 6.2 消防设施 第七章投资估算和资金筹措7.1 投资估算依据 7.2 建设投资估算 7.3 资金来源与筹措 第八章社会评价 8.1 项目对社会的影响分析
8.2 项目和所在地区互适性分析8.3社会评价结论 8.4 经济效益研究 第九章结论与建议 9.1 可行性研究结论 9．2 可行性研究建议
第一章总论 1.1 项目背景 桃花江镇位于桃江县县城，地处湘中腹地，濒临资水， 是全县政治、经济、文化、交通中心。据2004年统计数据，该镇总面积182 平方公里，农用地总面积218676.3亩，其中耕地78162.3亩、园地4255.4亩、林地110103.6亩、水面5230.9 亩、其它 20924.1 亩。全镇共有稻田 55898 亩，旱土7562 亩，山林116824 亩，其中竹林67980 亩。有三个万亩堤垸，防洪大堤 32.8 公里，水库 21 座。 1.2 项目概况 1.2.1项目名称：桃江县桃花路公租房建设项目 1.2.1项目承办单位：桃江县住房保障中心 1.2.3项目主管部门：桃江县人民政府 1.2.4项目拟建地区、地点：桃江县桃花江镇桃花路 1.2.5建设规模 （ 1）总用地面积㎡ （ 2）总建筑面积㎡ 1.2.6主要建设条件 （1）符合桃花江镇区规划要求。本项目拟在桃花江镇 桃花路进行建设，该片区已列入桃花江镇总体规划纲要。 （2）场地选择合理，便于生活和工作。
国家开放大学人才培养模式改革和开放教育试点 江苏开放大学 行政管理专业毕业论文 题目城市社区管理中存在的问题与对策研 究 姓名汤晨 学号 1332001204080 指导教师沈芸 年级 13春行政管理 职称 教学点江苏开放大学昆山学院
目录 内容摘要 一、社区管理的重要性及现状 二、当前我市城市社区管理中存在的问题 （一）社区管理体制落后 （二）社区管理体制行政化色彩较浓 （三）社区管理法制不健全权力脱管 （四）社区管理中的职能缺位 （五）社区管理的组织力量比较薄弱 三、当前我市城市管理中存在问题的原因分析（一）受传统旧体制惯性的束缚 （二）我市的社区建设偏向政权建设 （三）法制不健全更缺乏有效监督 （四）政府在社区管理中职能缺失 （五）社区组织机构薄弱能力不足 四、加强我市城市社区管理的几点建议 （一）构建社区管理的新理念，完善社区管理体制（二）建设“民主自治”社区取代“行政化”社区（三）健全法律法规完善各级监督 （四）加强政府在社区管理中的作为 （五）加强社区建设投入 参考文献
城市社区管理中存在的问题与对策研究内容摘要：首先阐述城市社区管理的重要性，对城市社区的概念、强化城市社区管理的意义进行了探讨。随后对我市的城市管理现状、取得的成绩、存在的问题进行了系统总结并分析了存在问题的原因。文章认为，改革开放以来，我市的城市社区管理有了长足进步。但是由于计划经济体制的影响，我市的城市社区管理呈现行政化、法制不健全、政府职能“缺位”等缺陷必须进行改革。分析我市城市社区管理改革的理论依据和驱动因素，提出了城市社区管理的构建原则和基本思路，并由此设想了完善城市社区管理的具体思路：构建社区管理的新理念、完善社区管理体制、健全法律法规完善各级监督、加强社区干部建设等，从而建立科学有序、先进高效的城市现代社区管理新模式。 关键词：城市社区、管理、问题、对策研究 社区是人们的生活集聚区，是各种利益关系交织、各种社会矛盾汇聚的场所。完善的社区管理模式，可以有效地调整利益关系，缓解矛盾冲突，为居民提供和创造一个舒适的生活环境。我市的社区建设始于2001年，目前共有城镇社区147个农村社区160个，随着动迁安置工作的展开我市的社区规模将越来越大，昆山发展日新月异，城市化、现代化、国际化建设步伐越来越快。在此背景下，寻求一个完善的社区治理模式成为必然之举。 一、我市社区管理的重要性及现状 社区管理是在“两级政府、三级管理”的新体制下，综合、运用行政手段、法律手段和经济三种手段，以及引进责任、考评机制、法律机制、市场机制和监督机制等四种机制，来处理社区内存在的问题，解决矛盾、服务群众、对社区进行综合性管理，在现实生活中，由于政治信仰、思想认识、收入水平、教育程度、家庭影响等各方面的差别，导致人们产生种种不同的观念、想法，造成一部分人心理上的失衡，有可能形成不稳定的因素，而婚姻、家庭、子女、职业、生活条件等几乎人人要面对的问题，同样也会诱发不稳定因素。而有效的社区管理恰恰是及时发现不稳定的苗头，及时控制不稳定因素并将其消灭在萌芽状态的最有力手段。 目前昆山市深入贯彻落实科学发展观，在加快经济发展的同时，着力加强社区建设管理工作，通过深入开展城乡和谐社区创建，形成一套具有昆山特色的社
项目建设单位：X X X X X 编制单位：X X X X X 证书等级：X X X X X 证书编号|：X X X X X 编制成员：组长： X X X ：负责本小组的全局统筹规划以及管理协调工作，根据各组员情况，合理安排了各组员的工作任务。在工作期间比较好的协调了组员间的工作，充分调动了他们的积极性，检查督促小组成员按时完成当期的任务。 另外负责总论、选址方案、组织机构与人力资源配置、财务评价、研究结论与建 议等具体工作。同时与组员李明共同担负着编辑，整理各组员上交的资料。通过查找 各方资料，结合本次作业具体要求，合格、按时完成了任务。 组员： X X X：负责建设规模和项目方案、选址方案、劳动安全卫生与消防的具体工作，大力协助组长作出了难度较大的财务评价。根据市场调查，制定了项目方案，并绘制 出选址方案图和总规划简图和协助组长负责了大量的编辑、整理工作。 X X X：负责节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置及风险分析具体工作。在有限的时间内收集到了大量社区服务中心的相关资料，除了对自己的 工作按时完成之外，还积极协助了其他组员，对我们组的编制工作作出了很大的帮助。 X X X：负责市场预测、项目实施进度及选址方案等具体工作。通过多种渠道查阅大量资料，并进行了实地考察，作出了较为全面中肯的市场预测，为后续编制工作 奠定了良好的基础。 X X X：负责投资估算、融资方案以及社会评价的具体工作。对工作认真负责，根据建设规模，制定出了融资方案和投资估算，为后续的财务评价奠定了基础，为本 组工作作出了积极的贡献。 在本次作业任务中，各组员积极发挥主观能动性，相互协作，发挥团队精神，按 时出色的完成了任务。
对重庆公租房社区管理的相关思考 On the thinking of Chongqing public rental housing community management 摘要：本文通过对重庆公租房社区这一新生事务的认识思考，提出了公租房社区概念、特点等基本认识观点，在基本认识的基础上进一步深入思考，进而提出对重庆公租房社区有别于一般城市社区在管理上的相关认识观点，最后提出重庆公租房社区管理体制及管理措施的认识观点。 Abstract:Through understanding on Chongqing public rental housing community as a new business, put forward the basic understanding of public rental housing community and management concept, characteristics such as point of view, based on the basic understanding on further reflection, and then put forward some different from the general city community in view of related to Chongqing public rental housing community, finally puts forward the Chongqing public housing community management mode and management measures of view。 关键词：公租房；社区管理；思考 Key words: the public rental housing；community management；think deeply 公租房是当前各地重点推进的保障性住房。从各城市的实际情况看，公租房与以往的出租型保障房（廉租房）显著的区别就在于其面对的群体数量大。以重庆为例，据估算，主城区3000万平方米公租房将积聚150万左右的中低收入人群，占2011年主城区常住城镇人口的23%。当前，重庆公租房社区已成为城市新兴社区，该类社区集中了城市中低收入人群，其社区管理对于保障民生、维护稳定、社会和谐具有重大意义。但是，与一般城市社区相比，公租房社区具有其独有特性，并不能完全套用现有城市社区管理方法，本文针对公租房社区
某小区廉租房新建工程可行性研究报告 word 文档可修改
第一章总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 *****房地产管理局城某小区廉租房新建工程。 1.1.2项目承办单位概况 *****房地产管理局为正科级事业单位，归口县建设局。其内设五个股室：办公室，计财股，房政股，法规股，房地产开发经营管理办公室；七个二级机构：房屋登记发证办公室，房屋安全鉴定办公室，房屋租赁管理所，白蚁防治所，物业管理所，房屋产籍测量所，房地产评估交易所。*****房地产管理办公大楼位于***镇**路612号，2004年对整幢大楼进行装修，并添置了电脑、空调、复印机、传真机、扫描仪、档案柜等现代办公设备。在努力提高硬件设施水平的同时，坚持以“三个代表”重要思想、科学发展观、建设和谐社会等指导，紧紧围绕建设“和谐**、小康**”这一目标不动摇，按照县委、县政府“超常规跨越式发展”战略，为实现我县房地产业的持续、健康发展作出应有的贡献，在抓好全县日常房屋登记发证工作的同时，下大力气规范整顿**的房地产发展市场，使房地产业逐步成为我县的支柱产业。作为经济适用房和廉租住房的主要责任单位，2004年以来，房产局真抓实干，求真务实，成效显著。全县共新建经济适用房5处，建设面积56660平方米，建成住房515套，已解决349户城镇中低收入家庭住房困难；2007年采取发放租赁住房补贴等方式共投入资金7.68万元，解决了128户城镇最低收入家庭住房困难，折合面积6400平方米，连续4年超额完成收入家庭住房困难，折合面积6400平方米，
连续4年超额完成上级下达的目标任务。 在全局上下一致努力下，县房地产管理局的工作得到了县委、政府及社会各界的一致肯定，2004年，单位荣获“市为民办八件实事先进单位”，“市房地产系统管理先进单位”等荣誉称号，2006年，单位荣获“全市房地产系统管理工作一等奖”，“全县信访工作先进单位”，“全县为民办八件实事先进单位”，“全县扶贫开发工作先进单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”等荣誉称号。2007年单位荣获“文明单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”，“市房地产系统先进单位”，“扶贫开发工作先进单位”等荣誉称号。 1.1.3项目可行性研究报告编制依据 1.1.3.1《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）； 1.1.3.2建设部、发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、国家统计局《廉租住房保障办法》（建设部等部委2007年162号令）； 1.1.3.3《湖南省城市房地产开发经营管理办法》（湖南省人民政府令第207号）； 1.1.3.4*****人民政府办公室关于印发《*****解决城镇低收入家庭住房困难发展规划（2007-2010）》、《*****解决城镇低收入家庭住房困难2008年年度计划》的通知（双政办函[2008]5号）； 1.1.3.5*****人民政府常务会议纪要[2008]2号； 1.1.3.6国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中） 一线城市公租房运营及融资模式分析 文/投行业务部张添丁陈洁滢（实习生） 一、我国公租房的历史与现状 经过多年的探索与努力，我国逐渐形成了由商品房和保障性住房组成的住房体系。保障性住房作为社会保障中的一环，一般由政府主导建设并提供政策优惠或货币补贴，具体形式包括廉租房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、棚改安置房等（不同城市分类略有差异）。其中，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。本文根据政策法规和相关案例、数据讨论分析公租房的运营模式和融资模式。 （一）公共租赁住房大规模建设始于2010年，目前已成为我国保障性住房体系的重要主体 1998年，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台，政府停止福利分房，保障性住房制度的发展拉开帷幕，多层次的城镇住房供应体系开始建立和完善。2007年，住建部出台《廉租住房保障办法》，对廉租房建设、实物配租、货币补贴、税费减免等方面提出了优惠政策。2009年国家政府工作报告中首次明确提出要“大力发展公共租赁住房”之后，2010年6月国
务院颁布《关于加快公共租赁住房的指导意见》，强调要加大对公租房建设企业的金融支持，鼓励金融机构发放公租房中长期贷款，并探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。各级地方政府，深圳（2008.1）北京（2009.8）、上海（2010.9）、广州（2010.9）也先后出台地方性管理办法或实施意见，明确规定公租房的准入条件及配租管理办法，开始进入公租房大规模建设阶段。从2014年起，公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，成为我国住房保障体系的主体之一。 （二）一线城市公租房筹建存量约55万套，预计2020年达到78万套，占城镇住房总量的2% 目前一线城市中公租房筹建存量约为54.7万套，其中北京20万套，上海16万套，广州6.7万套，深圳12万套，约占城镇住房总量的1.56%。十三五期间，各城市将继续加大公租房建设力度，拟新建公租房23.25万套，其中深圳未来将重点布局人才安居住房，预计到2020年将新筹建人才安居住房30万套，若其中30%用于租赁，将新增政策性租赁住房9万套，增加近一倍。 （三）2017政策浪潮下租赁住房成为焦点，公租房发展实现“规模与权益齐飞” 2017年7月以来，从中央到地方，租赁住房在政策的持续发酵下实现了跨越式发展，公共租赁住房也迎来新的发展机遇。住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出新建租赁住房将优先面向公租房保障对象和新市民供应，并由住房租赁企业进行标准化的运营管理。北京市作为全国首
社区管理论文城市社区管理论文关于社区管理论文：城市社区管理存在的问题分析及对策 [摘要]现代城市履行社区管理职能是其重要功能，而社区管理职能主要是由居委会承担和完成的。但是，居委会历史和现实原因，在履行管理职能时有较多问题。不仅仅是硬件的匮乏、软件的缺位，更重要的还在于职实的背离性等，都使之产生难以摆脱的困惑。而要解决其根本问题，应从制度保障、工作方式转变、促进居提高等方面予以改善。 [关键词]居委会;居民自治;工作方式 一、当前居委会社区管理存在的问题及原因分析 (一)普遍问题 居委会的职责、作用和地位说明了居委会在社区建设与管理中发挥着重要作用，是社区建设与管理的主体。但是，我国城市居委会目前存在的一些问题，使其不能很好地适应社区建设与管理的客观要求。 1.角色错位，社区居委会负担过重。作为居民自治组织的社区居委会，不是一级国家行政组织，没有行政权力来控制和推动社区的各项事业。而“自治”制度又不健全，行政权力对社区干预多，上级行政部门几乎都可以交任务、下指标给社区居委会，对社区提出要求，居委会的情况就是责任大、权利小、事情多、经费少、待遇低、力量弱，造成社区居委会的超负荷劳动。其具体表现有:
(1)居委会超权限、超职能、超量工作。《组织法》规定，居委会是一个群众性自治组织，而目前居委会所从事的工作是大大超出其权限和职能。如计生调查、经济普查、社区治安、社区卫生和疾病预防控制、社区消防安全等，这些都是政府职能部门的行政工作，这些工作是带有政府行政行为的，必须具有行政管理权和执法权才符合依法行政的要求。还有一些技术性和专业性很强的职能性工作，是必须具备专业知识、专业技能，并需配备专业工具的人员才可以胜任和完成的工作，很明显，本属于政府职能部门和专业单位的工作交由居委会去做，是无法完成好的。 (2)居委会承担了大量非“责”之责，并且是有责无权。目前各居委会内都挂满了各种各样的牌子，有治安责任人、计划生育责任人等，这些项目的责任人都是居委会的主任。政府、街道办事处，各职能部门有工作任务都往居委会派发，动不动就要居委会签责任状，使得居委会背负着沉重的压力。并且没有遵循权随责转、费随事转的原则，无权要担责，无费要做事。从法律的角度、从客观现实的角度分析，以居委会目前的性质地位和能力，要承担起责任、办好事确有难度。 (3)不合理的选举和考评制度。按照《组织法》规定，居民委员会向居民会议负责，居民会议有权撤换和补选居民委员会成员。但有关职能部门明确了居委会主任、副主任及其他居委会委员的工作岗位、工作项目和工作标准，这无疑是把居委会视作本部门的下属机构，把居委会主任及委员作为职能部门的员工，反
公租房基础设施建设项目可行性研究报告 公租房基础设施建设项目可行性研究报告
公租房基础设施建设项目可行性研究报告 目录 第一章总论 (4) 1.1 项目名称及实施单位 (4) 1.2 编制依据 (4) 1.3 编制原则 (5) 1.4 编制目的 (5) 1.5 建设的范围及内容 (5) 1.6 结论 (7) 第二章项目背景及建设的必要性 (8) 2.1 项目建设背景 (8) 2.2 社会经济 (8) 2.3 项目建设的必要性 (9) 2.4 项目建设的意义 (10) 第三章建设规模及建设内容 (11) 3.1 建设内容 (11) 3.2 建设规模 (12) 第四章项目选址和建设条件分析 (13) 4.1 项目建设选址原则 (13) 4.2 建设条件 (13) 第五章建设方案 (14) 5.1 设计原则 (14) 5.2 设计规范和标准 (15) 5.3 道路工程设计 (16) 5.4 排水工程设计 (23)
5.5 市政配套管网综合设计 (28) 5.6 景观工程 (31) 5.7 其他基础配套设施 (36) 第六章节能措施与节水 (37) 6.1 节能的目的 (37) 6.2 节能的意义 (38) 6.3 道路节能 (38) 6.4 排水工程的节能 (41) 第七章环境保护 (42) 7.1 编制依据 (42) 7.2 项目环境影响分析 (43) 第八章劳动安全卫生与消防 (45) 8.1 项目建设期劳动安全 (45) 8.2 项目运营期间劳动卫生安全 (49) 8.3 消防设施 (49) 第九章项目组织及实施进度安排 (49) 9.1 项目组织 (49) 9.2 实施进度计划 (51) 第十章投资估算和资金筹措 (53) 10.1 投资估算编制范围 (53) 10.2 编制依据 (53) 10.3 编制说明 (54) 10.4 投资估算表 (55) 10.5 资金筹措 (57) 第十一章招投标方案 (57)