《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》课程论文
论文题目：
论新型城镇化与房地产业的关系
姓名：李东擎
学号：1253102
专业：中德汽车服务工程
联系方式：188********
上课时间：周一九,十,一节
任课教师：姜益
承诺书：
我承诺：我所呈交的课程论文，是本人通过学习、研究所取得的原创性成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品内容。本论文的原创性声明的法律责任由本人承担。
承诺人：李东擎
论新型城镇化与房地产业的关系
自2012年来，新型城镇化与房地产业的关系逐渐变成了大家关注的焦点，不仅是开发商，地方政府也关注。许多人认为新型城镇化将为房地产业带来前所未有的机遇，可真就一定会这样么？城镇化与房地产业两者的关系究竟是怎样的呢？
首先城镇化的本质是城市的转变，而城市又是由高楼、道路、桥梁及各种市政设施构成的。城镇化的过程必然带来城市建设，而城市建设必然伴随着房地产开发。城镇化进程既表现为城镇人口所占比重的增加，同时又表现为城市固定资产的大规模形成和基础设施的大规模建设。城镇化不等于房地产化，不等于造城运动，但是不能没有房地产化，更不能没有城市开发和建设。也就是说城镇化对房地产业有积极推动作用。城镇化是中国经济增长的极其重要的动力源之一。我国能够保持经济持续不断增长，满足相伴随的投资和消费需求，很大程度上是城镇化作用的结果。改革开放以来，中国一直在进行经济规模扩张的经营方式并取得显著成就。而以2008年全球性金融危机为转折点，中国经济已进入新的发展模式。在经济发展高成本、国际贸易和投资“双保护”时代，“南方靠出口、北方靠投资”的发展模式已经难以继续。所以在外贸出口利益逐渐降低的时候，城镇化进程当仁不让地成为了经济增长的重要引擎。近些年来，在城镇化进程的持续推进下，我国经济长期保持快速发展态势，年均增长速度稳定在10%上下，尽管近些年出现略微下滑，
但仍保持着一个较高的增长速度。正是城镇化的拉动效应，中国的经济增长才会如此稳定飞速，也正是新城镇化所带来的机遇，这种增长势头仍将长期保持下去。
城镇化的进程伴随着经济的飞速增长，同时也为房地产业发展提供广阔空间。首先经济增长，资金流动性就会显著增加，满足了房地产的资金需求。其次更多的企业工厂的建立，也为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大。最后人民收入增加，生活愈加富裕，住房消费也会随之增加，拉动房地产行业投资规模扩大，进一步推动了我国房地产业市场的持续发展。到2013年，全国商品房销售面积13. 1亿平方米，新开工面积20.7亿平方米，相比2005年均增长2.3倍；商品房销售额8.4万亿元，相比2005年增长6倍，如此翻天覆地的变化与城镇化的进行时分不开的。近十年是我国城镇化水平提升速度最快的十年，年均提升1.5个百分点，每年新增城镇人口大数达2300万人。2012年城镇化率首次突破50%，达到52.4%。目前中国的城镇化率达到53%左右。在国际上，中国的城镇化水平已显著超过发展中国家平均水平，但与发达国家仍有较大差距。这说明，中国的城镇化还有很大的潜力。按照世界银行估计，中国2030年城市化率将达70%。这意味着未来20年尽管城镇化的速度有所下降，但平均每年仍将至少有1%的城镇化速度。以中国人口14亿总数来计算，意味着至少2.8亿人口的居住环境将发生改变。这几乎相当于美国的总人口，平均每年则有超过1400万人口涌入城市。而如果城镇化的速度略高于1%，则年均新增城镇人口数量将可能达到1600—1800万人。
城镇化伴随着旧城改造和新城建设以及外来人口特别是农民进城。我国目前与城镇化水平较高的发达国家相比，城镇人均住房面积仍有较大差距，加之不断增加的城镇人口，未来我国房地产市场仍有较大发展潜力。据中国指数研究院研究测算，在不考虑投资性需求条件下，未来十年需新建成住房约160亿平米，其中商品住房约120亿平米。而对与城镇化于房地产业的关系，中国城乡建设经济研究所所长陈淮有一个论断“当前我国的房地产发展实际上是在为过去城市建设失误补课。计划经济时代，先生产后生活、先治坡后治窝的城市发展理念，导致城市化滞后于工业化。近年来在房地产问题上形成的诸如拆迁、征地、房价以及泡沫、暴利等争议，很大程度上是在补课过程中、伴随城市化的加速运动叠加出现的。而要解决这一系列矛盾，别无他途，只有坚持推进城镇化。”
既然如此，那么我们该怎样看待城镇化对房地产业发展的机会呢？首先，城镇化中解决流动人口住房需求是必然趋势。这部分人虽然居住在城市中，但由于收入不高，或缺乏当地户籍而没有属于自己的住房。下一步城镇化中，让以农民工为主体的流动人口逐步拥有自己的住房，是主要任务。而仍居住在农村的农民，通过土地流转的加快，住房需求也将显著增加。也就是说，房地产市场在新型城镇化过程中，仍然有较大的投资空间。其次，保障性住房建设将面临更大的需求空间。发达国家经过长时间的市场经济，到目前国民真正有房屋所有权的不超过40%，美国通过次贷使国民有房屋所有权的达到75%，结果酿成了全球性金融危机，绑架了全球经济，多余的35%就由全世界人民帮助买单。中国是
社会主义国家，假设我们的老百姓有能力拥有自己产权房产的达到了60%，那么剩下的40%不可能没地方睡觉吧。这40%，就应该由保障性住房制度来解决。当然，保障性住房的建设将减轻农民工在市民化过程中的住房压力，这一部分政策改革也会带来相应的地产需求。中国从2008年开始进行保障房建设。2011年4月，有关领导表示，中国计划在今后五年新建保障性住房3600万套，住房的覆盖率可以达到20%。2013年保障房建设的目标是新开工630万套，建成470万套。与此同时，新型城镇化对房地产业来说，也是促进其改革和结构调整的机会。住建部政策研究中心主任秦虹认为，判断新型城镇化对房地产市场的影响不能简单套用过去的经验。新型城镇化导致房地产市场格局分化，城镇化发展将打破房地产市场的传统布局，形成一个新的分化格局。她曾表示“过去，房地产的发展和城镇化的相关度已经达到90%以上，但是真正的城镇化绝不仅是扩张土地面积和增加城镇人口数量，而是要提高城镇化质量，让已经在城镇中的居民享受定居落户以及一系列相关优惠政策。”
诚然，新型城镇化会为房地产业带来巨大的机遇，但随之也来的隐患也是不容忽视的。城镇化注重公共资源的均等化，强调房子的社会、民生属性，而房地产化则以投机、暴利为诉求，片面追求房子的经济属性。城镇化是解决人的问题，也是解决消费问题，而房地产化是解决投资问题，是让少数人通过房地产发展获得更多的投资收益，发财致富，政府也得到更多的税收和GDP增长的绩效。住建部政策研究中心原副主任王珏林说：“城镇化是中国经济内生的动力源，房地产会有相应需求，但城镇化的基础是工业化，城镇化不是高房价。推进以人为本的城镇化，
必须以房地产调整或房市泡沫破灭为前提。高房价是农民等进城人的高门槛，高房价推高服务业的成本，高房价使农民工无法市民化，无法实现城市公共服务均等化，无法实现服务业的持续发展。如果续让房地产成为经济发展的支柱，靠房地产救市，靠房地产拉动GDP，急需维持行业暴利，城镇化就不可能发展，更不可能加速发展。”
综上所述，城镇化需要建设房地产，但绝不意味着房地产发展起来了城镇化就能成功。房地产业作为一种先导性的、基础性的产业，对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌，推动城镇化进程具有不可替代的作用；但它的开发建设必须要与百姓的需求、当地经济社会的发展相适应。超前会导致房屋闲置、资源浪费。滞后又会影响人口聚集和产业发展。房价不可过高，过高的房价对进城人口有挤出效应，高房价是农民等进城人的高门槛，高房价推高服务业的成本，高房价使农民工无法市民化，无法实现城市公共服务均等化，无法实现服务业的持续发展。房子要有人住，没有聚集能力的城市是没有活力的城市，没有人气的城市就是“鬼城”。国内媒体热炒中国的“鬼城”现象。鄂尔多斯、常州等三四线城市，房地产风险巨大，住宅建设超过当地人口所需，房价收入比过高，又难以吸引到更多的人口与资金进入城市，一些城市的在建房据说买五年都不能买完，房地产困境无法解决。房地产成为无源之水，城镇化成为无本之木。所以推进城镇化，不能继续搞以土地扩张为核心、“见房不见人”的旧式城镇化，必须走一条资源节约、效率优先，以加快人口城镇化、改善人们生活质量为出发点、落脚点的新型城镇化道路。新型城镇化，既“见房”又“见人”。政府应当在进行住
房普查的基础上，依据城市总体规划、土地利用总体规划，结合居民居住状况、房地产市场供给和需求的实际状况及住宅产业技术要求，组织编制城市住房建设规划，将其纳入国民经济和社会发展规划以及近期建设规划。也只有这样，新型城镇化才会与房地产业相协发展，才会继续为我国经济的飞速发展贡献力量！