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商业计划书中的21条军规8343740200 创业者们，商业打算书是你们找VC的敲门砖。没有一块有重量的敲门砖，怕你们敲不开VC 的大门。 这世界上永久是来要钱的人多，能给出去的钱少，僧多粥少，融资是有门槛的。假如没有一份有重量的商业打算书，你全然就进不了VC的门。而每一个VC的桌子上都有堆积如山的商业打算书，因此你的机会是有限的，你面临着庞大的挑战，关键是你要能够脱颖而出。 注意：别误解我的意思，打动VC，从来就不是一份商业打算书就能够做到的事，商业打算书只能帮你打开VC的门，进门以后的情况还多得专门，还要靠你的连续努力。今天我们单讲一件事：如何写一份有重量的商业打算书去砸VC的大门。 不客气地说，相当一部分创业者过分自信，他们并不了解投资人的思维方式，以为VC 差不多上些盲目来送银子的冤大头，只要去侃、去忽悠就能搞到钱来。不是嘛，每天我电脑的邮箱里收到的商业打算书当中，相当一部分不外乎以下三大类型： A) 大排档类 估量是在网吧里花了一刻钟完成的，寒碜到了极点，白底黑字的PPT，总共不超过10页，除掉第一页标题和最后一页“Thank You!”以外，有7页是从网上拷贝和粘帖的关于“Web 5.0将改变我们大伙儿的生存方式......iResearch推测到2050年，中国的Web5.0市场规模将达到5000个亿......我们将成为中国Web 5.0的最大的门户......”外加一页需花5000万元钱的消费清单。插入了商业打算书的附件之后，创业者在邮件里又补充了几句“之前没有写过商业打算书，在网上搜索了一下，说是商业打算书里面还要对公司目前的财务状况和人员构成做详细介绍，我们目前还处在筹划时期，资金一到位，我们赶忙能够启动，是否下星期一上午我们能够和你面谈?” 兄弟姐妹们呀，不是我不喜爱简洁的风格、不是我不愿和你们见面，只是你不给我足够的有用信息，我没法判定那个项目是不是适合我们投资，要是每个创业者写个白条过来就要赶忙见面，我的办公室大致也会挤成了劳动局的上访室了，从早到晚都接待只是来。 B) 八股文类 用某个律师或财务顾问挂在网上招揽客户的那类“商业打算书模板”，写上洋洋 80-100页的文字......能够想象创业者们在发出邮件前的那副中意的模样：“这份商业打算书写得够认真了吧?我花这么多工夫，你不行意思不从口袋里摸钱出来了吧?”花了半天时刻读完，我发觉自己依旧一头雾水，不明白商业打算的核心内容在哪里? 溪不在深，有鱼则清。一份商业打算书写得好坏不在文字的多或少，即使你把每一个章节都写得面面俱到，然而关键内容模糊其辞，可能到头来依旧白忙乎。我相信有那么一部分创业者是报着侥幸心态来碰运气的，以为文字多、篇幅长、貌似态度认真就能够蒙混过关忽悠到VC的钱?
XXC商业市场分析报告 ◇基本情况 XX历史悠久，是我国从汉朝起，就以南珠文明闻名于天下的古郡，其间流传着许多凄美的荡气回肠的动人传说。XXC位于广西壮族自治区南端，濒临北部湾，县人民政府驻廉州镇，距自治区首府南宁市176公里，距北海市28公里。县城东至山口圩77公里，西至丹竹江33公里，北至常乐江口大桥40公里，南至中站8公里。全县辖１３个镇、２个乡，东至山口镇马鞍岭东英罗港主航道，西至西场镇鲁根嘴西大风江口主航道，南至福成乡西村竹林盐场四工区海堤，北至常乐镇双角岭，县境东西最大横距96公里，南北最大纵距54公里。东北与博白县、东南与广东省廉江县相邻，西与钦州市交界。北与浦北县、灵山县接壤，南界东西两段临海，中段毗邻北海市。全县面积２３８０平方公里，在册人口103万多，县城在册人口近19万多，加上流动人口，接近115万。以汉族为主，另外还有壮、瑶等少数民族分布。汉族方言主要有：钦廉片粤语、粤西桂南客家话（涯话）、闽南方言等。XX意为江河汇集于海的地方。这里江河纵横交错，依山傍海，气候宜人，年均气温２２.４度，属亚热带海洋性季风气候，属于世界级的人类宜居地带，也是广西经济发达的大县之一。XX是“海上丝绸之路”始发港。海陆空交通十分方便，县内有沙田、西场等港口可直达全国沿海各城市和东南亚各国；县境东西、南北都有国道公路贯穿；钦（州）北（海）铁路通过城郊，与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线相连，形成通行全国的铁路网络；境内还有合（浦）山
（口）高速公路和桂（林）（北）海高速公路。北海机场距离县城仅２1公里。北部湾经济区城际快铁的预期开通，将给XX 增添无尽魅力。 XXC 人口分布图 100000200000 300000 廉州镇 沙岗镇公馆镇沙田镇常乐镇十字路乡XXC 人口年龄结构 常住人口：871207人； 0——14岁 195421人 15——28岁 204960人 29——50岁 256429人 50岁以上 214397人
创业计划书中的21条军规 创业者们，创业计划书是你们找VC的敲门砖。没有一块有分量的敲门砖，怕你们敲不开VC的大门。 这世界上永远是来要钱的人多，能给出去的钱少，僧多粥少，融资是有门槛的。如果没有一份有分量的创业计划书，你根本就进不了VC的门。而每一个VC的桌子上都有堆积如山的创业计划书，所以你的机会是有限的，你面临着巨大的挑战，关键是你要能够脱颖而出。 注意：别误解我的意思，打动VC，从来就不是一份创业计划书就可以做到的事，创业计划书只能帮你打开VC的门，进门以后的事情还多得很，还要靠你的继续努力。今天我们单讲一件事：如何写一份有分量的创业计划书去砸VC的大门。 不客气地说，相当一部分创业者过分自信，他们并不了解投资人的思维方式，以为VC 都是些盲目来送银子的冤大头，只要去侃、去忽悠就能搞到钱来。不是嘛，每天我电脑的邮箱里收到的创业计划书当中，相当一部分不外乎以下三大类型： A) 大排档类 估计是在网吧里花了一刻钟完成的，寒碜到了极点，白底黑字的PPT，总共不超过10页，除掉第一页标题和最后一页“Thank You!”以外，有7页是从网上拷贝和粘帖的关于“Web 5.0将改变我们大家的生存方式......iResearch预测到2050年，中国的Web5.0市场规模将达到5000个亿......我们将成为中国Web 5.0的最大的门户......”外加一页需花5000万元钱的消费清单。插入了创业计划书的附件之后，创业者在邮件里又补充了几句“之前没有写过创业计划书，在网上搜索了一下，说是创业计划书里面还要对公司目前的财务状况和人员构成做详细介绍，我们目前还处在筹划阶段，资金一到位，我们马上可以启动，是否下星期一上午我们可以和你面谈?” 兄弟姐妹们呀，不是我不喜欢简洁的风格、不是我不愿和你们见面，只是你不给我足够的有用信息，我没法判断这个项目是不是适合我们投资，要是每个创业者写个白条过来就要立刻见面，我的办公室大概也会挤成了劳动局的上访室了，从早到晚都接待不过来。 B) 八股文类 用某个律师或财务顾问挂在网上招揽客户的那类“创业计划书模板”，写上洋洋80-100页的文字......可以想象创业者们在发出邮件前的那副得意的样子：“这份创业计划书写得够认真了吧?我花这么多工夫，你不好意思不从口袋里摸钱出来了吧?”花了半天时间读完，我发现自己还是一头雾水，不知道商业计划的核心内容在哪里? 溪不在深，有鱼则清。一份创业计划书写得好坏不在文字的多或少，即使你把每一个章节都写得面面俱到，但是关键内容含糊其辞，恐怕到头来还是白忙乎。我相信有那么一部分创业者是报着侥幸心态来碰运气的，以为文字多、篇幅长、貌似态度认真就可以蒙混过关忽悠到VC的钱? C) 精心包装的实心馒头类 还有些创业计划书是请了平面设计师精心设计排版的，粗看一眼会为之眼睛一亮，但是反复看了几遍，除了精美的PPT画面以外，还是找不到实质性的内容。就像肚子饿的时候有人端上一客热气腾腾的肉包子，吃了半天发现原来里面全是实心的，肉在哪里呀?! 我相信每个VC都是非常认真来对待每一个有潜力的项目的。极少会有一个VC在创业计划书阶段上当受骗，VC犯错误，多半是投资以后的风险管理，而不是投资前的分析和判断。VC的看家本领就是看创业计划书，你在讲述实实在在的商业机会还是在瞎编瞎扯，VC 个个都是火眼金睛的。
2017年商业银行市场分析报告
目录 第一节关注城、农商行分化带来的α机会 (5) 一、城商行增速显著高于银行业平均增速 (5) 二、城商行和农商行板块关键指标对比 (6) 第二节上市中小区域性银行资产负债结构分化，部分面临约束 (9) 一、中小区域性银行资产规模增速和结构分化较大 (9) 二、广义信贷考核部分城商行有压力，2017年压力或可控 (11) 三、若同业存单纳入同业负债考核，部分银行存在约束 (12) 第三节上市城、农商行盈利驱动对比分析 (15) 一、上市城商行基本面优于农商行 (15) 二、贵阳银行和宁波银行ROE和ROA领先同业 (16) 三、贵阳银行和常熟银行的净息差和净利差在城/农商行中处于领先水平 .. 17 四、上市城、农商行资产质量较好但仍存压力，拨备计提较为充分 (18) 五、成本收入比：城商行多呈下降态势，农商行多呈上升态势 (21) 六、资本充足率：上市城商行相对高于农商行 (22) 第四节投资建议 (24)
图表目录 图表1：2015H以前农商行ROA高于国有行，以后农商行ROA落后于国有行；股份行与城商行ROA相当，相对较低 (6) 图表2：农商行不良余额2016Q4出现向下拐点（2349亿元，环比-115亿元），城商行2016Q4不良余额趋稳（1498亿元，环比+10亿元） (6) 图表3：农商行不良率2016Q4出现大幅下降（2.49%，环比大降25bps），城商行2016Q4不良率小幅下降（1.48%，环比降3bps） (7) 图表4：拨备覆盖率：城商行>农商行>股份行>国有行 (8) 图表5：2016年资本充足率：国有行>农商行>城商行>股份行 (9) 图表6：2016Q3南京银行和上海银行应收款项类投资（非标资产）占比较高，占生息资产的比重分别为30.5%和20.1% (11) 表格目录 表格1：城商行增速显著高于行业平均水平，而国有行、股份行和农商行显著低于、略高于、基本持平行业平均增速 (5) 表格2：2016年不良生成出现拐点，子板块不良余额和不良率出现分化 (7) 表格3：中小区域性银行资产规模增速和结构分化较大 (9) 表格4：纳入表外理财后，2016H贵阳银行、南京银行和宁波银行广义信贷考核压力相对较大 (11) 表格5：股份行和城商行是同业存单的主要发行主体，占比分别为46.5%和41.2%12 (12) 表格6：股份制中兴业银行、浦发银行、光大银行以及城商行中上海银行、北京银行、杭州银行存单存量规模较大 (13) 表格7：MPA考核中同业负债评分标准 (14) 表格8：2016Q3同业存单纳入同业负债考核测算，上海、杭州、江苏银行压力较大 (15) 表格9：2016年上市城商行业绩表现优于上市农商行 (16) 表格10：截止2016Q3贵阳银行和宁波银行ROE在城、农商行中排名靠前（分别
第一部分宏观经济环境简要分析 经过二十五年的改革开放，中国经济已经取得了令世人瞩目的好成绩。党的十六大又产生了新一届领导人，顺利完成了新老交替，绘就了全面建设小康社会的宏伟蓝图，为中国经济的高速发展提供了强有力的保证。 入世以后，中国加速了开放的步伐。2002全年国内生产总值首次突破10万亿元人民币，经济增长率达8％，进出口总额高达6200亿美元；实际利用外商直接投资超过500亿美元，超越美国，跃居世界第一。2003年中国虽然遭受了SARS的影响，但投资与出口依然保持强劲的发展势头，内需也有稳步的增长，上半年经济仍然取得了百分之八点二的增长速度。据预测2003年中国GDP增长将超过百分之八点二的增长，2004年中国经济继续向好，经济增长率将达到百分之八点四。中国宏观经济的良性发展，体现了政府立足长远、高起点、高规划的战略，为今后几年、几十年的可持续发展确立了广阔的空间。可以预见的是，2005年的探月计划，2008年的北京奥运会、2010年的上海世博会，将成为中国社会经济发展的一个又一个里程碑。 近年来，中国的城市化运动更是方兴未艾。政府的大力倡导与支持，国内外各方面专业人才的不断汇聚，吸引了大量的海内外资金的投入，使城市的投资环境日益改善，消费市
场的巨大潜力得以不断地被挖掘，这进一步促进了国民经济的发展，切实地提高了广大民众的生活水平，保证了社会生活的繁荣与稳定。 本项目地处上海这个得天独厚的发展环境，我们有必要对上海的经济发展程度、市场消费能力、商业与房地产发展等影响本项目未来运作的关键方面作一个全面、系统的研究。
一、上海整体经济发展水平概述 在90年代初浦东开发开放后，上海借助邓小平南巡的改革之风，不仅引起全中国的注意，亦令全世界刮目相看，许多世界著名跨国公司纷纷在上海登陆，外资的强力介入和国内企业内力的增强为上海高速稳定经济的发展奠定了坚实的基础。 1.GDP增长率 据统计，上海2002年实现国内生产总值5408.76亿元，比上年增长10.9％。其中全年第一产业比上年增长3％；第二产业增长12.1％；第三产业增长10％。各大产业发展态势均呈上升趋势，上海的城市综合服务功能将不断提升。 自1992年以来上海已连续10年保持在10%以上的增长，2002年人均GDP达5000美元，稳居全国各省级地区之首，综合经济实力已达到上中等发达国家收入水平；预计未来几年，上海的经济将继续保持这一运行态势和速度。 至2010年，上海将可能成为国内人均GDP第一个突破1万美元的地区。健康的国民经济为房地产业和商业的规模发展提供了良好的运行环境。 2.外商投资
创业者须知:商业计划书中的21条军规(2)_ 创业计划书 没人会要求你把商业计划书必须写得十全十美，但是字里行间，VC一眼就能看出你是否诚心诚意认认真真，是否功夫做尽、佐料加足。当然，你不是职业投资人，你可能会漏掉某些要点，有些你也许认为不重要的东西，对我可能很重要。只要VC对你的项目有兴趣，即使你的计划书里缺些什么，大部分的VC会来和你沟通、甚至设法帮助你。为了提高大家的工作效益，创业者们要理解和尊重VC的工作方式，努力写出一份十全十美的商业计划书，不要玩Tom and Jerry 的猫捉老鼠游戏。 有效的商业计划书要涵盖以下21个方面，分前面的“七项基本内容”，中间“七项必不可少的内容”，和最后“七项建议性的内容”，加在一起一共21条。为了方便记忆，暂且让我们戏称之为商业计划书的“21条军规”吧。 【七项基本内容】 1) 项目简介(Executive Summary) 一页纸的“项目简介”商业计划书中最重要、也是最挑战你笔杆子工夫的内容。好比电视广告，它如果不能在15秒钟内引起观众的兴趣，观众就会按遥控器换频道。 虽然“项目简介”像是你的商业计划书的“迷你版”，但它并非要包含商业计划书的每一个方面。 用一句话来清晰地描述你的商业模式-- 即你的产品或
服务; 用一句话来明确表述为什么你的创新及时解决了用户的问题，填补了市场的空缺; 用一句话(包括具体数字)来描述巨大的市场规模和潜在的远景; 用一句话来概括你的竞争优势; 用一句话来形容你和你的团队是一个“梦幻组合”; 用一句话(包括具体数字和时间)来概述你将如何在最短的时间内让投资人赚翻; 用一句话来陈述你希望融多少钱、主要用来干嘛。 2) 产品/服务 产品和服务就是你的商业模式，换言之，你的公司将靠什么去赚钱的? 别说什么“我们要成为中国最大的什么什么......”也别说自己是“最好最好的什么什么......” 相信你准备创业，一定会对这项内容有特别的想法，胸有成竹地说出来吧，多讲些具体的细节，我洗耳恭听。 3) 市场 市场可以从三个方面看：宏观的、微观的、以及具体你如何开发自己的市场。
沈阳房地产市场观察 一、整体房地产市场 沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。 （一）、沈阳一级房地产市场 近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。 表2-1 年份 2000年2001年2002年2003年 要项 出让面积（万m2）682 480 400 676 土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2 注：资料来源：房地产交易中心 1、土地价格及开发成本 沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。 沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。 从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。 根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。 通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。 2、土地供应类型的转变 2003年沈阳土地市场的最大变化有两个， ①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 ②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。
报告摘要 第一章对商业行业本季度差不多情况进行综述，第二、三、四章分不从热点问题、进展趋势和投资价值等不同角度对行业的相关问题进行了阐述。 2003年第四季度，第四季度社会消费品零售总额13143.1亿元，同比增长10%强。消费环境接着改善，居民消费层次又有所提升，商业经济效益总体趋好。2003年1-12月全国进出口总值为8512.1亿美元，同比增长37.1%，其中：出口4383.7亿美元，同比增长34.6%；进口4128.4亿美元，同比增长39.9%，进出口顺差255.4亿美元, 同比下降16.1%。 本季度，商务部以及中国商业联合会等部门都对零售业的进展存在的问题提出了新的要求，其中商务部拟借听证会规范零售业，并出台了突发事件生活必需品应
急治理暂行方法，同时希望能做大作强10多家大型企业。而商业联合会也在本季度做了一些动作。 以后零售业的进展面临着来自外资的巨大压力，零售业内的竞争将更加激烈，而外资企业各种违规操作以及地点政府的倾向性政策都对本土零售业造成专门大的打击，因此以后零售业的治理将更加规范，尤其是对外资企业的治理。 本季度，城乡收入和消费需求呈现持续增长，投资机会良好。第四章从宏观经济形势动身，对行业的投资策略、投资机会以及相应的几个较大的投资事例进行了分析。
简要目录 报告摘要 (1) 简要目录 (3) 第一章行业季度综述 (5) 第一节经济指标分析 (5) 第二节行业结构分析 (10) 第三节重点企业动态 (15) 第四节行业国际进展情况 (22) 第二章行业热点、要紧问题及对策 (29) 第一节行业政策热点 (29) 第二节技术动态分析 (36) 第三节行业市场热点 (53) 第三章行业进展分析 (58) 第一节整体进展分析 (58) 第二节商业业态进展分析 (62) 第三节价格走势分析 (72) 3 / 176
商业计划书21条军规之七项基本内容 有效的商业计划书要涵盖以下21个方面，分前面的“七项基本内容”，中间“七项必不可少的内容”，和最后“七项建议性的内容”，加在一起一共21条。为了方便记忆，暂且让我们戏称之为商业计划书的“21条军规”吧。 【七项基本内容】 -------------------------------------------------------------------------------------- 1）项目简介（Executive Summary） 一页纸的“项目简介”商业计划书中最重要、也是最挑战你笔杆子工夫的内容。好比电视广告，它如果不能在15秒钟内引起观众的兴趣，观众就会按遥控器换频道。 虽然“项目简介”像是你的商业计划书的“迷你版”，但它并非要包含商业计划书的每一个方面。 用一句话来清晰地描述你的商业模式-- 即你的产品或服务； 用一句话来明确表述为什么你的创新及时解决了用户的问题，填补了市场的空缺； 用一句话（包括具体数字）来描述巨大的市场规模和潜在的远景； 用一句话来概括你的竞争优势； 用一句话来形容你和你的团队是一个“梦幻组合”； 用一句话（包括具体数字和时间）来概述你将如何在最短的时间内让投资人赚翻； 用一句话来陈述你希望融多少钱、主要用来干嘛。 2）产品/服务 产品和服务就是你的商业模式，换言之，你的公司将靠什么去赚钱的？ 别说什么“我们要成为中国最大的什么什么......”也别说自己是“最好最好的什么什么......” 相信你准备创业，一定会对这项内容有特别的想法，胸有成竹地说出来吧，多讲些具体的细节，我洗耳恭听。 3）市场 市场可以从三个方面看：宏观的、微观的、以及具体你如何开发自己的市场。 宏观的：你所能得到的宏观市场数据大概是诸如从iReaserch网站上下载的免费报告，这一类的信息适可而止，VC们大多数对之都一清二楚。重要的是与你的产品直接相关的市场数据，即你的微观市场、你力所能及的市场，这些数据越详细越好。即使你没有这些数据VC自己都会去找的，你有“服务意识”的话，不如先把VC要做的工作都先给做了，这样你拿到钱的时间也可能会提前。 然后，你要说明你如何来行之有效地做市场，别斗胆说你需要1000万去做媒体广告建立企业品牌......初创的公司是没钱玩那些奢侈游戏的；你不如说“我们已经和联想达成意向，通过他们的渠道进行捆绑在全国推广......” 4）竞争对手 我不相信有哪家公司没有任何竞争对手。 比如说，你研发了一种全新的节能空调，VC都会去行业老大那里打听，比如看看海尔是不是有同类的产品，或者问问海尔为什么自己不研发这类产品，再让海尔谈谈对这类产品
沈阳房地产市场分析 第一节宏观市场分析 2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。 2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。 从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。 房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
商业计划书完整版 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
云南联华咨询有限公司 北虫草子实体量产 暨 通路销售 商 业 计 划 书
目录 1. 产品背景 2. 产品基本概述 虫草概述 北冬虫夏草 人工培育北冬虫夏草的成分 3. 产品竞争优势 药效成分 工厂化生产 成本低廉、供货稳定 自有知识产权保护 4. 投资环境背景 西部大开发政策 中国云南概况 云南投资环境概述 5. 投资建厂计划 基本的股份组成筐架 董监事会的人员组合 经营团队 建厂规模及预算 销售通路 6. 营收预估 营业目标 营业收益 财务预估 7 结论
1. 背景 冬虫夏草俗称虫草，为中国名贵中药材，据《本草纲目》、《本草从新》、《本草纲目 拾遗》等记载，冬虫夏草具有“保肺益肾，秘精益气，止血化痰，能治诸虚百损，专补 命门”之功效。几千年来虫草一直被列为滋补药物之首，并有“东方传奇式珍宝”之美 誉，但由于虫草在自然界天然生长所需条件极高导致其产量极少，货源奇缺。因此其价格始终居高不下，也由此限制了其应用与推广的范围。 随着上一世纪末海内外华人经济条件的普遍好转，以及对生存质量的逐步升级，造成了全球对天然虫草“掠夺性”的开发，加之自然生态环境的日益破坏，从尔导致天然虫草资源的日益枯竭。 据权威部门统计，目前全球天然虫草的年产量已不足10吨，且还在逐年减少。而 每年的市场需求远远大于其产量，需求矛盾使得虫草价格节节攀高，流通领域的假冒伪 劣品充斥市场。 2. 产品基本概述 虫草概述： 目前世界上已发现同属“虫草属”的虫草已有三百五十种之多，其中在中国已发 现过六十余种，包含冬虫夏草（C. sinensis）、北冬虫夏草(C. militaris)、大团 虫草（）、亚香棒虫草、古尼虫草、珊 瑚虫草(martialis)、镰刀状虫草、泰山虫草、山西虫 草、凉山虫草、新疆虫草、香棒 虫草、蝉花等等。
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层
商业计划书的21条军规 这世界上永远是来要钱的人多，能给出去的钱少，僧多粥少，中小企业融资是有门槛的。如果没有一份有分量的商业计划书，你根本就进不了vc的门。而每一个vc的桌子上都有堆积如山的商业计划书，所以你的机会是有限的，你面临着巨大的挑战，关键是你要能够脱颖而出。 注意：别误解我的意思，打动vc，从来就不是一份商业计划书就可以做到的事，商业计划书只能帮你打开vc的门，进门以后的事情还多得很，还要靠你的继续努力。今天我们单讲一件事：如何写一份有分量的商业计划书去砸vc的大门。 不客气地说，相当一部分创业者过分自信，他们并不了解投资人的思维方式，以为vc都是些盲目来送银子的冤大头，只要去侃、去忽悠就能搞到钱来。不是嘛，每天我电脑的邮箱里收到的商业计划书当中，相当一部分不外乎以下三大类型： a）大排档类 估计吧里花了一刻钟完成的，寒碜到了极点，白底黑字的PPT，总共不超过10页，除掉第一页标题和最后一页“thank you！”以外，有7页上拷贝和粘帖的关于“web 5.0将改变我们大家的生存方式......iresearch预测到____年，中国的web5.0市场规模将达到5000个亿......我们将成为中国web 5.0的最大的门户......”外加一页需花5000万元钱的消费清单。插入了商业计划书的附件之后，创业者在邮件里又补充了几句“之前没有写过商业计划书上搜索了一下，说是商
业计划书里面还要对公司目前的财务状况和人员构成做详细介绍，我们目前还处在筹划阶段，资金一到位，我们马上可以启动，是否下星期一上午我们可以和你面谈？” 兄弟们呀，不是我不喜欢简洁的风格、不是我不愿和你们见面，只是你不给我足够的有用信息，我没法判断这个项目是不是适合我们投资，要是每个创业者写个白条过来就要立刻见面，我的办公室大概也会挤成了劳动局的上访室了，从早到晚都接待不过来。 b）八股文类 用某个律师或财务顾问上招揽客户的那类“商业计划书模板”，写上洋洋80-100页的文字......可以想象创业者们在发出邮件前的那副得意的样子：“这份商业计划书写得够认真了吧？我花这么多工夫，你不好意思不从口袋里摸钱出来了吧？”花了半天时间读完，我发现自己还是一头雾水，不知道商业计划的核心内容在哪里？ 溪不在深，有鱼则清。一份商业计划书写得好坏不在文字的多或少，即使你把每一个章节都写得面面俱到，但是关键内容含糊其辞，恐怕到头来还是白忙乎。我相信有那么一部分创业者是报着侥幸心态来碰运气的，以为文字多、篇幅长、貌似态度认真就可以蒙混过关忽悠到vc的钱？ c）精心包装的实心馒头类 还有些商业计划书是请了平面设计师精心设计排版的，粗看一眼会为之眼睛一亮，但是反复看了几遍，除了精美的PPT画面以外，还是找不到实质性的
商业计划书要涵盖以下 个方面资料 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
2016年04月，WORD格式，可编辑修改。
有效的商业计划书要涵盖以下21个方面，分前面的“七项基本内容”，中间“七项必不可少的内容”，和最后“七项建议性的内容”，加在一起一共21条。为了方便记忆，暂且让我们戏称之为商业计划书的“21条军规”吧。 【七项基本内容】 -------------------------------------------------------------------------------------- 1）项目简介（Executive Summary） 一页纸的“项目简介”商业计划书中最重要、也是最挑战你笔杆子工夫的内容。好比电视广告，它如果不能在15秒钟内引起观众的兴趣，观众就会按遥控器换频道。 虽然“项目简介”像是你的商业计划书的“迷你版”，但它并非要包含商业计划书的每一个方面。 用一句话来清晰地描述你的商业模式 -- 即你的产品或服务； 用一句话来明确表述为什么你的创新及时解决了用户的问题，填补了市场的空缺； 用一句话（包括具体数字）来描述巨大的市场规模和潜在的远景； 用一句话来概括你的竞争优势； 用一句话来形容你和你的团队是一个“梦幻组合”； 用一句话（包括具体数字和时间）来概述你将如何在最短的时间内让投资人赚翻； 用一句话来陈述你希望融多少钱、主要用来干嘛。 2）产品/服务 产品和服务就是你的商业模式，换言之，你的公司将靠什么去赚钱的 别说什么“我们要成为中国最大的什么什么......”也别说自己是“最好最好的什么什么......” 相信你准备创业，一定会对这项内容有特别的想法，胸有成竹地说出来吧，多讲些具体的细节，我洗耳恭听。
2018年商业物业行业市场调研分析报告
1.电商龙头加速抢滩线下，促商业物业价值回归 (5) 1.1消费复苏、资本入局，带来收入端与资产端的边际变化 (5) 1.2线上VS线下：商业回归本质，线下流量成本低、业态结构优化 (7) 1.3阿里从私有化银泰到牵手中央商场，具有百货行业示范意义 (9) 2.总量分析：商业物业总供给近年回落，供需趋向均衡 (12) 2.1新开工面积2014年以来下降，未来供给有望收缩 (12) 2.2物业空臵率处于合理区间，区域供给分化 (15) 3.结构分析：一线城市核心商圈竞争力强，部分二线城市有供给压力 (16) 3.1城市发展阶段与商业地产需求 (17) 3.2一线城市：商业物业向新商圈拓展，核心商圈物业价值凸显 (17) 3.3二线城市：杭州武汉仍有发展空间，天津沈阳供给压力较大 (21) 4.投资建议：重视拥有优质物业，RNAV折价较多个股 (25)
图1线上线下龙头新零售布局图谱 (6) 图2杭州万象城业态结构变化（%，2014-2016） (9) 图3银泰商业全国门店分布情况（截至2016年底） (11) 图4商业营业用房开工及竣工面积、增速（2000-2017年10月） (13) 图5主要零售品类零售额高于竣工面积增速（2001-2016） (14) 图6百家企业零售额与竣工面积增速趋同（2007-1H17） (14) 图7商业营业用房均价逐步上升（2000-2017年10月） (14) 图8分地区商业营业用房复合均价增速（2000年-2016年） (15) 图9中国内地14个城市平均零售物业空臵率低于新加坡等地 (15) 图10中国14个城市优质零售物业空臵率及租金水平 (15) 图11全国各省市人均商业物业面积分布 (16) 图12调整后全国各省市人均商业物业面积分布 (16) 图13国内商业地产阶段划分（2010-2020E） (17) 图14北京商业营业用房建设情况（2006-2016） (18) 图15上海商业营业用房建设情况（2006-2016） (18) 图16广州商业营业用房建设情况（2008-2016） (18) 图17深圳商业营业用房建设情况（2008-2016） (18) 图18北京首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (19) 图19上海首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (19) 图20广州首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (19) 图21深圳首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (19) 图22上海高端商铺空臵率较低 (20) 图23上海高端商铺存量及租金水平 (20) 图24上海核心商圈日均租金（元/平米/天，4Q14-1Q17） (20) 图25上海恒隆广场和港汇恒隆广场日均租金（2007-2016） (20) 图26天津首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (21) 图27重庆首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (21) 图28成都首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (21) 图29沈阳首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (21)
商业计划书中的21条军规 创业者们，商业计划书是你们找VC的敲门砖。没有一块有分量的敲门砖，怕你们敲不开VC的大门。 这世界上永远是来要钱的人多，能给出去的钱少，僧多粥少，融资是有门槛的。如果没有一份有分量的商业计划书，你根本就进不了VC的门。而每一个VC的桌子上都有堆积如山的商业计划书，所以你的机会是有限的，你面临着巨大的挑战，关键是你要能够脱颖而出。 注意：别误解我的意思，打动VC，从来就不是一份商业计划书就可以做到的事，商业计划书只能帮你打开VC的门，进门以后的事情还多得很，还要靠你的继续努力。今天我们单讲一件事：如何写一份有分量的商业计划书去砸VC的大门。 不客气地说，相当一部分创业者过分自信，他们并不了解投资人的思维方式，以为VC都是些盲目来送银子的冤大头，只要去侃、去忽悠就能搞到钱来。不是嘛，每天我电脑的邮箱里收到的商业计划书当中，相当一部分不外乎以下三大类型： A) 大排档类 估计是在网吧里花了一刻钟完成的，寒碜到了极点，白底黑字的PPT，总共不超过10页，除掉第一页标题和最后一页“Thank You!”以外，有7页是从网上拷贝和粘帖的关于“Web 将改变我们大家的生存方式......iResearch预测到2050年，中国的市场规模将达到5000个亿......我们将成为中国Web 的最大的门户......”外加一页需花5000万元钱的消费清单。插入了商业计划书的附件之后，创业者在邮件里又补充了几句“之前没有写过商业计划书，在网上搜索了一下，说是商业计划书里面还要对公司目前的财务状况和人员构成做详细介绍，我们目前还处在筹划阶段，资金一到位，我们马上可以启动，是否下星期一上午我们可以和你面谈?” 兄弟姐妹们呀，不是我不喜欢简洁的风格、不是我不愿和你们见面，只是你不给我足够的有用信息，我没法判断这个项目是不是适合我们投资，要是每个创业者写个白条过来就要立刻见面，我的办公室大概也会挤成了劳动局的上访室了，从早到晚都接待不过来。 B) 八股文类 用某个律师或财务顾问挂在网上招揽客户的那类“商业计划书模板”，写上洋洋80-100页的文字......可以想象创业者们在发出邮件前的那副得意的样子：“这份商业计划书写得够认真了吧?我花这么多工夫，你不好意思不从口袋里摸钱出来了吧?”花了半天时间读完，我发现自己还是一头雾水，不知道商业计划的核心内容在哪里? 溪不在深，有鱼则清。一份商业计划书写得好坏不在文字的多或少，即使你把每一个章节都写得面面俱到，但是关键内容含糊其辞，恐怕到头来还是白忙乎。我相信有那么一部分创业者是报着侥幸心态来碰运气的，以为文字多、篇幅长、貌似态度认真就可以蒙混过关忽悠到VC的钱? C) 精心包装的实心馒头类 还有些商业计划书是请了平面设计师精心设计排版的，粗看一眼会为之眼睛一亮，但是反复看了几遍，除了精美的PPT画面以外，还是找不到实质性的内容。就像肚子饿的时候有人端上一客热气腾腾的肉包子，吃了半天发现原来里面全是实心的，肉在哪里呀?!
商业市场调查报告 篇一：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划 三、区域商业现状调研 ? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究； ? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）
? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析