厦门翔安某旧厂房改造项目业态定位策划草案
根据福建省三旧改造政策，本旧厂房可通过补交地价进行“变性”改造开发，即可改造成除经营性商品住宅外的房产项目。本策划草案重点围绕改造成什么物业而探索。
三旧改造的根本目的是对“三旧”建筑及其土地进行再次开发建设，使其社会价值和经济价值最大化,所以三旧建造属于房地产范筹。然而，相对商品房开发的市场化操作模式，三旧改造过程中，政府的主导性更强，各地政府为三旧改造制定了专门的政策，故三旧改造具有很强的政府行政属性。所以三旧改造项目应在房地产开发和政府主导之间寻找到一个最佳结合点，充分利用三旧改造政策进行房地产开发，从而创造最大化经济价值，并兼顾社会价值。
一、三旧改造政策造就本案低成本竞争优势。
1.补交地价的方式是协议而不是拍卖，一方而避免了拍卖过程中
抬高价格，另一方而可通过协议方式人为降低地价。
2.没有硬性容积率规定，业主可根据项目条件和市场状况适当增
加容积率。
3.政府为三旧改造相关手续办理开设“绿色”通道。
4.鼓励利用三旧改造发展新兴产业，文化创意产业
、科研等。
二、翔安具备独特天赐居家环境，但三旧改造政策限制本案住宅建设。
1、杏林像一个半岛深入海湾中，三面海湾环绕，是一个天赐的极
佳居家环境。这种独特的天然环境决定了翔安繁华的明天。预
计再经过5—8年的开发建设，翔安将成为一个中高端住宅聚
集，人口聚集，商业繁华，环境优美的宜居城市区域。
2、项目所在区域开发建设较迟，房地产块状开发和老旧工厂并存，
人流量少，商业气氛淡。但随着三旧改造和房地产建设的推进，本区域会逐渐繁华起来。
3、三旧改造政策规定，除政府收储外，三旧改造项目不得用于经
营性商品房住宅开发，这就限制了本案开发住宅的企图，因此
本案立项只能从写字楼、营业房和科研综合楼方面思考。
4、如果不是三旧改造政策的限制，本案作为住宅开发，其前景不
可限量。虽然有政策限定，但我们在本案立项时仍应考虑项目
的居家功能，将居家功能融入写字楼的规划设计中。
三：相对于岛内繁华的商业和发达服务业优势，本案作写字楼和大型商场业立项劣势明显，但政策规定本案只能作办公、商业和科研立项。
1、相对于岛内繁华的商业和服务业，岛外有点清冷，而且以厦门岛为中心的城市发展格局长期不会改变。写字楼和大型商业房产要求区域内商业繁华，服务业发达，人口聚集，而本案目前不具备这方
面条件。但三旧改造政策规定本案只能作办公、商业和科研立项。
2、科研综合楼单体面积大，市场交易难度大，投资回收期长，不在投资商的重点考虑中，故本策划案不思考科研综合楼立项问题。
3、矛盾在于：本案适合建住宅，但政策不允许；不适合建写字楼和大型商业，但政策却允许。因此，项目定位宜在市场与政策之间寻找到一个结合点，名义上是写字楼，但实际上具有住宅的功能，同时发挥低成本优势，增强项目的市场竞争力。
4、如果我们能进一步挖掘市场需求，使项目不仅仅是名义上的写字楼，而且实际上也能迎合某类群体对写字楼的需求的话，那就名副其实了。那么我们的项目就能做到：即是名义上的写字楼，又是实际上的写字楼，同时具有居家功能，可作住宅使用。
四、现代网络技术和电子商务的飞速发展，激发市场对小户型写字楼和家庭办公的需求。
众所周知，现代网络技术和电子商务腾飞式发展，传统的商务模式和办公模式面临现代计算机信息技术而日夜革新。市场涌现一批知识青年创业者对小户型写字楼和家庭办公的需求。他们对写字楼的需求不是豪华宽敞，而是舒适和低租金，如果能将居家和办公结合，那更是理想选择。因为借助现代网络技术，降低了在办公室接待客户的机率，商务可在网上远程洽谈办理，故不需刻意追求办公室豪华气派形象；因为借助计算机信息技术，办公效率大大提高，减少公司员工，故不需要宽敞的办公室；因为业务在网上远程交流，故对交通需求不
会太高，办公室不一定要设在繁华闹市区；因为创业刚起步，故对租金敏感，难以承受豪华写字楼的高租金；如果居家和办公能合在一起，则可减省租房住或购住宅的资金，将创业和成家完美结合，还可以减省居家和办公室之间的交通费和时间。
如果我们将本案定位为家庭办公的话，正好能适合知识青年的需求，将居家与办公及成家与立业完美结合。
五、项目定位确立：厦门SOHO(small office Home office)
1、定位说明：“SOHO”的概念是潘石屹提出并实践的，是“Small office Home office”的缩写，即小办公室，家庭办公室。此概念将居家与办公二合一，将成家与立业二合一，在知识青年中有很强的号召力和影响力，早已被广大知识青年认同。
厦门目前缺少真正意义上的“SOHO”，所以如果本案提出“厦门SOHO”的概念，一定会得到市场的共鸣。
2、定位理由归纳：
(1)紧扣知识青年创业对小办公室和家庭办公的需求。
(2)规避翔安缺少繁华商业和发达服务业的劣势，因为借助现代计算机信息技术办公对办公区域内商业是否繁华和服务业是否发达的要求不高。
(3)发挥杏林天赐居家环境的优势，家庭办公将居家与办公融合，即便不用于办公亦可用于居家。
(4)利用本案三旧改造政策低成本开发优势，以较低的价格获
得并不富裕的创业青年购买或租赁。
（5）写字楼的成功开发带来大量人群入驻，将会带动底层店面的经营和销售。
六、建筑构建“SOHO”概念
仅有概念而没有建筑的支撑，概念不过是一个哗众取宠的噱头，像空中楼阁样飘渺。我们应将概念融入建筑中，通过建筑来构建概念，通过建筑来体现概念。
建筑设计建议：
1、将办公和居家相对分离，既联合一体又不互相干扰。
2、因为本案的目标客户是并不富裕的创业青年，故不必要求建筑豪华，而是要求简约实用。
3、尽可能降低建筑成本，强化本案低成本竞争优势。
4、尽可能增加使用面积，如何通过增加阳台、飘窗、露台等形式来增加建筑实际使用面积，使购买者花最少的钱买到最大的使用面积。
5、主力户型面积80-120平米。
6、建筑设计参照商住楼而不是写字楼。
七、店面定位：地块面积和容积率及商业环境劣势决定店面的社区性定位。
地块面积约7000m2，长约85m，宽约82m，呈方形状。如果按
4.5的容积率算，总建筑面积约31500m2。地块面积小，而容积率高，这就决定了建筑只能朝天纵向建设，而无法沿地横向扩展。又因为区域内商业环境差，所以建几层大体量的营业房不切合市场需求。因此本案营业房只能沿街而建一层。又因地块占地面积小，且呈方形，故沿街营业房面积不大。如果按店面进深12m，地块三面沿街建店面计算，总营业房面积约：12*（85+82+85）=3024m2。本案总建筑面积约31500m2，店面面积占总建筑面积约1/10。这样体量的店面只能作为社区性商业定位。
项目“SOHO”的成功开发和经营能够带来大量人群入驻，那么，店面仅需作为社区性店面就有其市场需求。
店面设计建议：店面层高尽可能做到5.5m，一层空间两层利用；店面进深12m;门面宽4-5m;店面主力户型面积50-60平米。
八、向政府报批的项目立项：
1 楼盘名称：电商大厦或创业大厦或创意大厦
2报批立项：
发展现代电子商务服务业，或现代信息产业。
九、开发融资：
1土地款：
（1）自有资金
（2）合作开发
（3）民间短期借贷
2 补交土地款后，将新土地证拿到银行抵押贷款
3建筑商垫资建设
4建筑到一定程度时，可将在建工程拿到银行抵押贷款，或向银行申请经营性贷款。
5非正规预售：待土地证、规划许可证、建筑许可证批准后，即可进行小范围非正规预售。
6预售：获取预售许可证后即可展开大规模营销，回收资金、
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