东莞中原研究中心——豪宅年报1 / 40
东莞中原研究中心——豪宅月报
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第一部分2012年市场回顾 ....................................... 错误！未定义书签。
一、整体市场回顾 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
二、豪宅市场回顾 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
第二部分豪宅市场总体分析 ..................................... 错误！未定义书签。
一、豪宅市场总体概况 .................................................................................. 错误！未定义书签。
二、豪宅市场供应概况 .................................................................................. 错误！未定义书签。
三、豪宅市场成交概况 .................................................................................. 错误！未定义书签。
四、豪宅库存概况 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
五、豪宅潜在供应概况 .................................................................................. 错误！未定义书签。
第三部分豪宅洋房市场分析 ..................................... 错误！未定义书签。
一、豪宅洋房市场总体分析 .......................................................................... 错误！未定义书签。
二、豪宅洋房供应分析 .................................................................................. 错误！未定义书签。
三、豪宅洋房成交分析 .................................................................................. 错误！未定义书签。
四、豪宅洋房库存分析 .................................................................................. 错误！未定义书签。
五、豪宅洋房潜在供应分析 .......................................................................... 错误！未定义书签。
第四部分别墅市场分析............................................ 错误！未定义书签。
一、别墅市场总体分析 .................................................................................. 错误！未定义书签。
二、别墅供应分析 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
三、别墅成交分析 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
四、别墅库存分析 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
五、别墅潜在供应分析 .................................................................................. 错误！未定义书签。
第五部分市场展望................................................... 错误！未定义书签。
第一部分2012年市场回顾
一、整体市场回顾
2012年东莞土地市场同比去年出现供需同步萎缩的局面,全年土地供应面积仅476.44万㎡，同比去年下降36.84%，跌破2008年以来的低位。全年土地成交面积为394.88万㎡，成交金额124.75亿元，金额同比下降11.96%；其中商住用地成交面积134.58万㎡，成交金额75.93亿元，同比下降32.03%。2011年的土地供应以商住商业用地为主，占比达54%，而2012年的商住商业用地占地仅为41%，有一定幅度的下滑。随着近几年东莞房地产迅速发展，土地资源也日益紧张，东莞政府为了宏观经济的长远发展，解决重大招商引资、加工贸易转型升级等重点工程的用地需求，有意控制房地产用地的出让，加大支持产业经济的工业类用地供应。此外2011年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商今年集体失约，本土中小开发商拿地占比提高。
2012年东莞商品房市场共有153个楼盘有新增供应，总供应量为706.39万㎡，较2011年上升8.49%，较2010年上升近三成。其中住宅供应量为609.85万㎡，同比11年上升8.60%，同比10年增加30.82%；2012年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的新高，缓解之前供应偏紧的尴尬局面，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街等热点区域楼市进入白热化竞争，深度刺激当地的购房欲望。从供应产品的结构来看，2012年东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的75.38%，东莞楼市进入刚需之年，中小户型大行其道。
2012年东莞商品房成交面积681.32万㎡，同比11年增加15.28%，同比10年增加36.39%，成交金额595.80亿元，较11年增加20.50%，同比10年51.20%。政策微调，刚需踊跃入市，开发商积极“以价换量”等因素影响，12年商品房成交面积超越07年创历史新高。
2012年东莞商品房均价为8745元/㎡，较11年上升4.53%；住宅均价为8313元/㎡，同比上升0.09%；洋房均价为7497元/㎡，同比上升1.95％；公寓均价8495元/㎡，同比上升3.72%；别墅均价15155元/㎡，较11年下降3.38%。
二、豪宅市场回顾
2012年东莞豪宅市场供需基本维持平衡，成交量价齐跌。供应面积为109.47万㎡，同比上升下降25.02%；成交面积103.56万㎡，同比下降4.02%；成交金额为140.46亿元，同比下降9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.94%，比重较去年下跌21.56个百分点；成交均价为13564元/㎡，与去年相比下降5.61%。截至2012年12月，东莞豪宅库存面积为130.59万㎡，合计3815套，库存面积同比下降3.10%。
2012年是中央定调保持并扩大楼市调控成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走出调控的阴影，在1、2月份，往年供需两旺的豪宅市场遭遇全年最低迷时期，供需与成交都极惨淡。3月，随着楼市价格逐渐调整到位，众多开发商把握市场趋势，采取“以价换量”的营销策略，楼市逐渐复苏，豪宅市场的供需亦都呈现稳步上涨的趋势，上半年的供应在“红五月”达到一个小高潮，成
交方面，因部分豪宅项目积极降价，如南城的中信〃森林湖、樟木头的丰泰〃橡树溪谷等项目，低价开盘并且取得较理想的销售率，楼市预期也发生改变，被压抑的需求在3月得到了一波释放，4、5月逐渐回缓。6月由于经济稳增长的迫切需求，各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，外部大环境趋好，楼市迅速升温，降息对于购房者来说增加了购买力，同时大幅减轻负担，使得观望气氛逐渐消散。7月，楼市淡季继续保持旺盛的交投，整体市场呈现“淡季不淡”的可喜局面，8月延续7月的火热，东莞商品房成交面积、套数都创下新高，这一时期豪宅市场供需都保持平稳的高位运转，豪宅项目保利红珊瑚、北大资源〃御湾等项目集中开盘，并普遍取得良好的销售率。9月，豪宅市场开发商信心增强，且积极备战“金九银十”推盘量大增，达到全年最高峰值，这个时间积极入市的豪宅项目有碧桂园天麓山、龙泉豪苑、御花苑、海逸豪庭、锦绣山河等。到第四季，由于前期豪宅存量依然可观有待消化，且开发商忙于刚需主战场，豪宅方面开发商有意识放缓推盘进度，10-12月的豪宅供应大幅萎缩。在成交方面，整体楼市的活跃度继续攀升，年底出现翘尾效应，豪宅成交也水涨船高，豪宅中的标杆项目如海逸豪庭、御花苑、万科〃紫台、龙光〃君御旗峰、中信?森林湖成交都过百套。
总体而言，东莞豪宅市场与整体楼市走势基本保持一致，上半年有起有伏，下半年处于平稳上升状态，是一个先抑后扬的过程。
第二部分豪宅市场总体分析
一、豪宅市场总体概况
2012年东莞豪宅市场总体供需情况：
2012年东莞豪宅市场指标全线下跌，供需均出现萎缩。
据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅库存面积为130.59万㎡，合计3815套(合拼后数据)，库存面积同比下降3.10%；新增供应面积109.47万㎡，合计3749套，供应面积同比下降25.02%；成交面积103.56万㎡，合计4007套，成交面积同比下降2.95%；成交金额为140.46亿元，同比下降9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.94%，比重较去年下降了21.56个百分点；成交均价为13564元/㎡，下跌了5.61个百分点。
2012年东莞豪宅市场指标全线下跌供需惨淡的主要原因有以下几点：1、2012年宏观经济增长持续放缓，实体经济低迷不振，高端消费需求受到一定抑制；2、2012年政府、政策大力支持刚需，刚性需求主导整个楼市，豪宅市场彻底沦为配角；3、在政策不放松、楼市走势不明朗，豪宅买家担心高位被套，不敢出手，豪宅项目的消费受到抑制；4、2012年东莞住宅投资客转向商业项目的动向十分明显，商业市场各项指标全线飘红，分流豪宅市场客户；5、开发商鉴于豪宅市场销售低迷，将主战场放在刚需项目，豪宅推盘意愿不强，部分原计划在2012年上市的豪宅项目延迟入市，供应一度出现停滞。
二、豪宅市场供应概况
2012年东莞豪宅供需比明显下跌，供需处于平衡状态。
据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅供应面积109.47万㎡，仅次于2011年的146万㎡。从需求方面来看，2012年东莞豪宅成交面积达到103.56万㎡，也是仅低于2011年，也就是说东莞豪宅供需在经过四年的向上发展之后，在2012年止升下落。供需比明显回落，接近“1”，供需平衡，仅高于2009年。
2012年东莞豪宅供应中间大两头小，9月供应暴增。
2012年东莞豪宅市场供应整体呈现中间大两头小的局面，9月一枝独秀，供应暴增。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅新增供应面积总计109.47万㎡，2012年为楼市刚需年，大面积的豪宅产品入市相应减少。月度供应量分布来看，年初第一季度的1月、2月供应最少，3月开始东莞楼市出现复苏迹象，豪宅供应稳步上升，至9月，迎来传统销售旺季“金九银十”，随着7、8月东莞楼市“淡季不淡”的热销，开发商市场信心增强，大量推盘，到第四季，年底新一轮刚需发力，豪宅成交下降，需求层面的不振，影响新增供应的入市，这一时期东莞豪宅市场以消化库存为主。
2012年东莞豪宅新增供应集中在厚街、虎门、南城、塘厦等区域。
2012年东莞豪宅新增供应分布在厚街、虎门、南城、塘厦、松山湖等区域，其中厚街18.04万㎡、虎门17.4万㎡、南城15.14万㎡，这三个区域新增供应面积位居前三。其中厚街主要因为全新大盘海逸豪庭集中放量573套，面积达15.51万㎡占据冠军地位，虎门的豪宅项目主要有龙泉豪苑、万科〃紫台、虎门国际公馆，南城主要有中信〃森林湖、御花苑两个豪宅项目，塘厦虽然豪宅项目众多，碧桂园、万科、金地、三正等项目，但除了碧桂园天麓山有供应170套别墅，其余项目货量不
多，只能屈居第四。
三、豪宅市场成交概况
2012年东莞豪宅市场同比去年量价齐跌。
2012年豪宅市场量价环比去年均现下跌。主要是因为2012年豪宅项目新增供应大幅减少，同比去年减少了25%，直接影响到成交量的变化，其二，2012年楼市为刚需年，高端豪宅项目的需求受到抑制。成交均价方面，2012年为了走量，尤其在上半年，不少开发商采取了积极的降价策略，下半年一些全新入市的豪宅项目如碧桂园天麓山，定价也更趋向理性，是以整体均价同比去年有所下降。
通过近四年东莞豪宅和住宅的成交对比可以看出，2008-2011年，豪宅所占住宅成交的面积和金额比重都呈现稳步上升，豪宅在住宅市场中的份额越来越高，而到了12年，豪宅的占比情况明显下
降，仅比2009年稍好。这是因为2012年是东莞楼市刚需大量释放的一年，市场以中低端的项目成交为主。豪宅产品不仅供应减少，成交也有所放缓。
2012年东莞豪宅量价月度走势上半年跌宕起伏，下半年稳中有升。
2012年东莞豪宅量价月度走势基本与整体楼市一致，上半年有起有伏，下半年则处于平稳上升状态。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年1月份由于受到2011年年末市场低迷情况影响，成交量全年最差。2月市场持续低迷，且由于春节放假的因素，成交虽有起色但依然处于较低水平。3月份开始，随着开发商“以价走量”措施的实行，以及自11年10月中下旬以来压抑了大半年的购房需求释放，3月份成交大增，4、5月成交缓慢下降，6月至8月，东莞楼市呈现“淡季不淡”的态势，豪宅市场也趋暖，成交量价皆平稳，平稳态势一直延续到金九银十，年末两月放量，在12月达到全年最高峰。
2012年东莞豪宅南城成交面积最多、石碣价格最高。
据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅成交主要分布在南城、厚街、塘厦、松山湖等地，其中南城成交21.76万㎡，厚街成交16.72万㎡，塘厦成交11.23万㎡，成交价格最高的是石碣20612元/㎡（仅成交2套，都为别墅），其次是万江20096元/㎡。
四、豪宅库存概况
2012年东莞豪宅月度库存上半年变化少，下半年逐渐走高
2012年东莞豪宅月度库存上半年甚平稳变化不大，下半年则呈现逐渐走高的趋势。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅上半年的月度库存变化不大是因为成交量基本与供应量持平，7月库存全年最低，仅108.9万㎡，9月豪宅库存全年最高，为154.39万㎡。
2012年月度消化周期年初飙升，年末走低
备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数
2012年豪宅市场月消化周期随市场变化起伏，1、2月份由于受2011年年末市场低迷和春节放假影响，成交大幅下降导致消化周期居高，3月豪宅成交回升，月消化周期开始下跌。4月份至10月份，随着成交的稳定，除了6、7月份相对偏低，月消化周期整体平缓，至年末11、12月份，随着豪宅市场的成交量大幅上升，月消化周期走低。
五、豪宅潜在供应概况
2013年豪宅潜在供应量总体情况：
2013年豪宅潜在供应量大，尤其别墅市场消化压力倍增。
2013年东莞市豪宅潜在供应分析，主要从近期开工未上市、报建规划、成交的土地等数据进行筛选、分析所得。目前统计分析的数据显示2013年东莞豪宅市场共有58个项目有潜在供应，其中有几个项目既有别墅也有洋房，分开统计。加推的项目有26个，供应面积总计70.27万㎡，全新的项目有32个，供应面积合计11.61万㎡。
目前统计分析的数据显示，2013年东莞豪宅市场潜在供应面积186.36万㎡，其中豪宅洋房潜在供应面积76.21万㎡，别墅潜在供应面积110.15万㎡。豪宅项目主要分布在东城、南城、莞城、塘厦、松山湖、厚街、万江等区域。
以2012年豪宅市场103.56万㎡的年消化量和130.59万㎡的巨额库存，2013年如此巨大的潜在供应对于东莞豪宅市场来说无疑是雪上加霜，开发商将面临更加严峻的走货压力。
2013年东莞豪宅项目潜在区域情况：
第三部分豪宅洋房市场分析
一、豪宅洋房市场总体分析
备注：豪宅洋房的定义——是指占有顶级山水资源、以富豪阶层作为臵业对象的洋房产品，其销售单价通常超过1万元/㎡。豪宅洋房通常具有如下特性：稀缺资源的独占性、低密度性和舒适性、装修和装饰的豪华性、居住的尊贵性和高端物业、安全性与私密性、细节体现和会所优势、保值和升值性。豪宅洋房属于最高层次的改善性需求。
2012年东莞豪宅洋房总体供需情况：
2012年东莞豪宅洋房市场供需同比2011年都出现明显下跌，据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅洋房市场库存面积48.88万㎡，同比下跌14.23%；新增供应面积44.34万㎡，同比下降44.61%；成交面积42.69万㎡，同比下降11.82%；成交金额48.23亿元，同比下降21.77%，成交均价为11296元/㎡，同比2011年下跌11.33%。
附：2009年以来东莞豪宅洋房供需走势图
二、豪宅洋房供应分析
2012年豪宅洋房供应同比2011年出现大幅下降。
据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅洋房新增供应面积为44.34万㎡，同比出现大幅下降，2011年东莞楼市受全国大环境影响，市场低迷，尤其在下半年，经历最惨淡期。开发商对2012年的市场预期缺乏信心，许多工程进度缓慢，2012年3月后，市场在刚需刺激下逐渐回暖，刚需产品大量入市，大户型的豪宅洋房新增供应减量。
2012年东莞豪宅洋房新增供应集中在南城、虎门、莞城等区域
2012年东莞豪宅洋房新增供应分布在一线镇区的南城、虎门、莞城、东城、松山湖、塘厦6个区域，其中南城、虎门、莞城3个区域新增供应面积位居前三。
2012年东莞豪宅洋房新增供应详情:
三、豪宅洋房成交分析
2012年东莞豪宅洋房市场量价齐跌。
2012年东莞豪宅洋房市场量价齐跌，成交量同比出现明显下降，据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅洋房成交面积42.69万㎡，同比下降11.82%；成交金额48.23亿元，同比下降21.77%，成交均价为11296元/㎡，同比2011年下跌11.33%。从2012年成交的月度走势来看，成交量最大的是8月份和12月份，东莞楼市7月回暖，呈现“淡市不淡”态势，在8月达到一个顶峰，进入年末，购房者对楼市价格上涨的预期增强，改善型臵业入市积极，再次带来年末豪宅洋房市场的回暖。
2012年东莞豪宅洋房成交全部分布在一线镇区。
2012年东莞豪宅洋房成交都分布在位于一线镇区的南城、虎门、松山湖、东城、莞城、厚街、寮步、塘厦等地，成交量高的区域和供应量高的区域基本一致。从成交面积来看，南城、虎门、松山湖位居前三甲，南城成交的楼盘有凯名轩、万科?翡丽山、御花苑、中信?森林湖，虎门成交的项目有龙泉豪苑、万科〃紫台，松山湖成交的楼盘有万科〃松山湖1号、锦绣山河、紫檀山。从成交价格来来看，成交价格最高的是塘厦19981元/㎡，最低的是厚街7797元/㎡。
2012年东莞豪宅洋房户型面积以100-200㎡区间为主导。
2012年东莞豪宅洋房共成交2031套。从2012年东莞豪宅洋房成交面积区间分布情况来看（合拼后数据），豪宅洋房成交面积100-200㎡的占据了60.66%，这一区间成交的项目主要有黄旗山1号、万科〃紫台、御花苑、万科〃松山湖1号、万科〃翡丽山、君山、龙光〃君御旗峰；200-250㎡面积区间成交也很可观，占比20.33%，主要成交项目有龙泉豪苑、黄旗山1号、锦绣山河这些豪宅洋房项目。
2012年豪宅洋房成交面积区间分布情况：
2012年东莞豪宅洋房100-200万元区间成交最多。
2012东莞豪宅洋房成交100-200万区间所占比重最大，占比为47.12%，其次是200-300万区间，占比为29.74%，随着总价增高，占比逐渐下行。2012年东莞楼市刚需大行其道，豪宅市场也衍生出“刚需豪宅”一概念，面积适当，总价在200万元左右的豪宅洋房单位最受青睐，面积越大，总价越高的单位，购房者的选择更加谨慎。
2012年东莞豪宅洋房成交总价区间分布情况：
2012年东莞豪宅洋房成交详情(前十名)：
2012年豪宅洋房成交之“最”：
四、豪宅洋房库存分析
2012年东莞豪宅洋房可售存量第四季度攀高。
据东莞中原研究中心监测数据显示，截至2012年12月31日，东莞豪宅洋房可售面积为48.88万㎡，合计1754套。2012年东莞豪宅洋房库存的月度走势呈现两头大中间小，2012年东莞楼市，供应放量、成交旺盛，第四季虽然成交放量，但是供应量远远大于成交量，导致库存大幅增加。
2012年东莞豪宅洋房月消化周期年末走低
备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数
2012年月消化周期波动较大，2月处于春节成交量少，消化周期值全年最高，上半年受全国房地产走弱的影响，豪宅洋房去化不佳，月消化周期居高不下。7月开始东莞楼市成交一直趋暖，大面积的豪宅洋房也开始回升，去化率逐月提升，月消化周期持续走低。
2012年豪宅洋房个盘12月库存详情（前十名按套数）：
五、豪宅洋房潜在供应分析
2013年豪宅洋房潜在供应量总体情况：
目前统计的数据来看，2013年全市豪宅洋房潜在供应量约为76.21万㎡，全市豪宅潜在供应项目共计14个，其中新项目4个，待加推的项目10个。其中加推项目潜在供应面积48.32万㎡，全新项目潜在供应面积27.89万㎡。全新项目有恒大金碧华府、荷塘月色二期、天骄御峰、锦绣山河四期〃观园。
2013年豪宅洋房潜在供应量区域情况：
目前统计的数据来看，201年全市豪宅洋房潜在供应量城区有9个项目，潜在供应面积61.84万㎡，镇区潜在供应项目5个，潜在供应面积14.37万㎡，城区潜在供应远大于镇区潜在供应，2012年的潜在供应项目均分布在一线区域，如城区分布分布在东城、南城、莞城、松山湖，镇区分布在厚街、虎门、黄江。
2013年豪宅洋房潜在供应量项目详情：