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常州市市区物业管理实施办法

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【法规标题】关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知【颁布单位】常州市人民政府【发文字号】常政发[2005]222 号【颁布时间】2005 年 12 月 07 日【生效时间】2005 年 12 月 07 日【全文】关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知第一章总则
第二章业主自治管理
第三章物业管理企业
第四章前期物业管理
第五章物业管理服务与收费
第六章物业的使用和维护
第七章罚则
第八章附则
各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
现将《常州市市区物业管理实施办法》颁发给你们，请遵照执行。
常州市人民政府二○○五年十二月七日
常州市市区物业管理实施办

法第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于市区范围内的物业管理活动。
第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
新建住宅小区应当实行物业管理，凡未落实前期物业管理的新建住宅区不得投入使用。
配套设施不全的原有住宅小区按照“市组织整治、区落实管理”的原则，实施综合整治，创造条件逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，应结合各自不同特点推行物业管理。
第五条市房产行政主管部门（以下简称市房管部门）是全市物业管理行政主管部门，负责制订物业管理规章制度，实施对物业管理企业资质的管理，对全市物业管理活动进行指导与监管，配合市物价部门对物业服务收费实施监督，处理重大的物业管理纠纷与投诉，依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。
市物业管理中心接受市房管部门的委托，负责管理市区物业专项维修资金，监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动，负责新建住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作，指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作，组织实施原有住宅区的综合整治。

各区政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。
各区房产行政主管部门（以下简称区房管部门）是辖区内物业管理的行政主管部门，负责对辖区内的物业管理活动进行指导与监督。具体负责新建住宅区前期物业管理协议招投标的监管工作，会同街道办事处（镇人民政府）筹建业主大会和业主委员会，指导与监督业主委员会的日常工作，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定，受理物业管理活动中的投诉，协助市房管部门管理物业管理企业资质。
街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
市发改委、建设、规划、物价、民政、环保、城管、园林、水利、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。
第六条各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。
第二章业主自治管理
第七条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的使用执行情况；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第八条业主应当履行下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；
（六）按照有关规定交纳专项维修资金；
（七）配合物业管理企业的管理与服务活动；
（八）法律、法规规定的其他义务。

第九条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于 100 户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。
第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
物业管理区域内业主户数超过 100 户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
第十一条一个物业管理区域内入住率达 50%以上的，或者入住率达 30%以上、物业交付使用一年以上的，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的区房管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）指导业主召开首次业主大会。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分，由市房管部门根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。
第十二条业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由市房管部门制定。
第十三条业主大会履行下列职责：
（一）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）监督物业管理企业对专项维修资金的使用执行情况，按有关规定决定专项维修资金的续筹方案；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）决定有关业主共同利益的重大事情；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 20%以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后 15 日内，应当组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的区房管部门责令其限期召开。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会作出的决定应当予以公布。
第十六条召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日前通知全体业主。业主大会可以邀请社区居民委员会和使用人代表列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（六）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
（七）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十八条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是 5-15 名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任 1 名和副主任 1-2 名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营活动。
第十九条业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起 30 日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等材料向物业所在地的区房管部门备案，由区房管部门出具业主委员会备案证明。
第二十条业主委员会任期届满 2 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的区房管部门应当督促、指导其换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起 10 日内，将其保管的档案等文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十一条业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第二十二条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第二十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区房管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第二十四条在物业管理区域内，业主委员会、物业管理企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
（一）业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业管理企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
（二）物业管理企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。
（三）社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
第二十五条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从收取的物业管理服务费中，或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。

经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询。
第三章物业管理企业
第二十六条物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏，从事物业管理服务活动的企业。
第二十七条物业管理企业实行资质管理制度。
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。市房管部门负责本市三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。
第二十八条从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第二十九条物业管理企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；
（三）选聘专业公司承担专项经营业务；
（四）拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任；
（五）开展其他多种经营服务项目，增强企业实力；
（六）法律、法规规定的其他权利。
第三十条物业管理企业应履行下列义务：

（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况，接受质询和审计；
（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告有关行政管理部门和业主委员会；
（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；
（七）协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第四章前期物业管理
第三十一条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
第三十二条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业规划总建筑面积 5 万平方米以上项目，应当实行公开招投标；万平方米以上、 3 5 万平方米以下（含 5 万）项目，可以采用邀请招标的方式；3 万平方米以下（含 3 万）或投标人少于 3 个的项目，在市房管部门的监督下，经物业所在地的区房管部门批准，可以采用协议招标的方式。

第三十三条建设单位应当在市房管部门的监督下，按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前 30 日完成；
（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前 90 日完成；
建设单位应当自确定中标之日起 30 日内，与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，并报市房管部门备案。
签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。如果期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。
第三十四条前期物业管理的主要内容是：
（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；
（二）设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理公约建议书；
（三）建立服务系统和服务网络；
（四）办理移交承接验收事宜；
（五）在业主大会选聘物业管理企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。
建设单位应当根据物业管理企业提供的前期介入管理内容，给予物业管理企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

第三十五条建设单位应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第三十六条的内容。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定
建设单位选聘的物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
第三十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
第三十八条物业管理企业承接物业时，应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。
第三十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
建设单位应当在办理物业承接验收手续起 30 日内将以上资料移交给物业管理企业。物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第四十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的，仍由建设单位承担保修责任。
第五章物业管理服务与收费
第四十一条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业管理企业管理。
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业管理企业承担。
第四十二条物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。
物业服务合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）专项维修资金使用方面的约定；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第四十三条物业服务事项主要内容包括：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修和垃圾清运管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约服务；
（六）物业档案资料的管理。
第四十四条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。
原有住宅小区经综合整治实行物业管理的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。

第四十五条物业管理企业应当在物业服务合同期限届满前 90 天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起 30 日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。
业主大会决定续聘原物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后 7 日内，与原物业管理企业续签物业服务合同。
业主大会决定重新选聘物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后 7 日内以书面形式通知原物业管理企业，原物业管理企业在合同期满后 7 日内，与业主委员会或新选聘的物业管理企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条规定的有关资料等。
物业管理企业或业主委员会经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。
物业管理企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价：
（一）普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市物价部门会同市房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准，并定期公布。
确定政府指导价，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。
通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格，应报市物价部门备案，作为前期物业管理服务收费的依据。物业管理企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
（二）非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。
前期物业管理阶段由开发建设单位与物业管理企业在服务合同中约定服务费用；已成立业主委员会的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定服务费用。
物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。
第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十八条物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第四十九条市物价部门应当会同市房管部门，加强对物业服务收费的监督。
第五十条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。
第五十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十二条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十三条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业组建保安队伍的，应当遵守国家有关规定。保安人员应当经过政审、培训后方可上岗。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和业主公约的约定。
物业使用人违反本办法的规定和业主公约的约定，有关业主应当承担连带责任。
第六章物业的使用和维护
第五十五条新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于非营业性公建配套设施，除社会公益性配套设施以外，产权属全体业主所有，由市房管部门代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

未列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于营业性公建配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。
新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅小区规划停车位控制指标以内的，按非营业性公建配套设施认定，列入住宅小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理企业统一管理。
业主依法确需改变公建配套设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公建配套设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十六条新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容，应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确；在商品房预售价格认证时，应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定；在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时，应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注；住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公建配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人；办理权属初始登记时，应按公建配套设施的性质进行区分登记。
原有住宅小区经综合整治实施物业管理的，应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购；根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记，并办理移交使用手续，用于物业管理。
第五十七条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十八条供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位，按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的，原有职责和养护渠道不变。委托物业管理企业代为维修、养护的，应当与物业管理企业签订委托合同，并支付维修、养护费。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业管理企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。
第五十九条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）擅自改变房屋用途；
（三）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能；
（四）私搭乱建；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆设摊点；
（九）无序停放车辆；
（十）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十三）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第六十条业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
业主、使用人装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的，应当向房屋安全管理部门办理相关手续。
物业管理企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的，应当及时劝阻，并及时向市房屋安全管理部门报告。
第六十一条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第六十二条房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。
第六十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省、市有关规定交纳专项维修资金。

常州市政府关于印发《关于扩大对外开放积极利用外资若干措施的意

常州市政府关于印发《关于扩大对外开放积极利用外资若干措施的意见》的通知【法规类别】机关工作综合规定【发文字号】常政发[2017]84号【发布部门】常州市政府【发布日期】2017.07.05 【实施日期】2017.07.05 【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件常州市政府关于印发《关于扩大对外开放积极利用外资若干措施的意见》的通知（常政发〔2017〕84号）各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：经市政府同意，现将《关于扩大对外开放积极利用外资若干措施的意见》印发给你们，请认真贯彻落实。常州市人民政府 2017年7月5日关于扩大对外开放积极利用外资若干措施的意见

为深入贯彻落实《国务院关于扩大对外开放积极利用外资若干措施的通知》（国发〔2017〕5号）、《省政府关于扩大对外开放积极利用外资若干政策的意见》（苏政发〔2017〕33号）和全方位开放战略，更加积极主动利用外资，在更大范围、更宽领域、更高层次上提升利用外资水平，现提出以下措施：一、进一步扩大对外开放，大力引进优质外资（一）大力引进先进制造业外资。积极引导外资投向新能源汽车及汽车核心零部件、新能源、新材料、新一代信息技术、新医药及生物技术、轨道交通、航空装备、节能环保、智能制造装备、智能电网等十大产业链为主体的高端制造、智能制造、绿色制造、服务型制造。鼓励引导现有外资企业在我市增资扩产，把最新技术、核心技术应用于我市。落实外资鼓励项目引进技术设备免征关税、重大技术装备进口关键零部件和原材料免征关税及进口环节增值税等优惠政策和企业购置机器设备抵扣增值税政策，鼓励外商投资企业引进先进技术装备。（市经信委、市发改委、市商务局、市财政局、常州海关、市国税局负责）（二）加大服务业领域引资力度。大力引导外资投向我市重点发展的金融服务、现代物流、科技服务、软件和信息服务、商务服务、旅游休闲、文化创意、电子商务、健康服务、养老服务等十大服务业。根据《外商投资产业指导目录》及相关政策法规修订情况，加大新开放服务业领域引资力度，积极引进银行类金融机构、证券公司、证券投资基金管理公司、期货公司、保险机构、保险中介机构、会计审计、建筑设计、评级服务、检验检测认证等领域外资企业，推进电信、互联网、文化、教育、交通运输等领域有序开放，全面改善供给效率，推动现代服务业利用外资全方位拓展，向中高端发展。（市发改委、市商务局、市教育局、市经信委、市科技局、市财政局、市人社局、市城乡建设局、市交通运输局、市文广新局、市卫计委、市民政局、市旅游局、市金融办、

常州市市区前期物业管理招标投标管理暂行办法15(1)

常州市市区前期物业管理招标投标管理暂行办法第一章总则第一条为了规范前期物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定,结合本市实际情况，制定本办法。第二条本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。第三条本市市区范围内的前期物业管理招标投标(以下简称招投标）活动,适用本办法。第四条市房产行政主管部门是本市前期物业管理招投标的行政主管部门，负责本市前期物业管理招投标活动的指导与监督管理。第五条住宅及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招标投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。一个物业管理区域内，只能选聘一个物业管理企业提供物业管理服务。第六条

任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动，不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招投标。第二章招标第七条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。前期物业管理招标由招标人依法组织实施。第八条招标人应当委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。招标人委托招标代理机构招标的，招标代理机构应当在招标人委托的范围内,办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。招标代理机构的资质认定,依照国家有关规定执行。招标人自行组织物业管理招标,须具备下列条件： (一)有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；（二）有编制招标文件的能力; (三)有组织开标、评标、定标的能力。第九条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业规划总建筑面积超过5万平方米的项目，应当实行公开招标的方式。住宅物业规划总建筑面积在3万平方米以上、5万平方米(含5万)以下项目,可以采取邀请招标的方式。

物业服务收费管理办法

物业服务收费管理办法国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格[2003]1864号各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国建设部二○○三年十一月十三日物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《》，制定本办法。第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显着位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

常州市市区住宅区物业管理委托合同正式版

常州市市区住宅区物业管理委托合同正式版 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日编号：MZ-HT-074703

常州市市区住宅区物业管理委托合同正式版甲方：（物业管理公司、受托方）乙方：（房屋出售单位、委托方）甲、乙双方根据常政发[1994]107号文颁发的《常州市市区住宅区物业管理暂行办法》要求，议定以下条款共同信守。一、房屋管理（一）乙方根据市____文件规定将____新村住房共计____套____平方米（建筑面积）出售给职工个人（说见清册），现委托由甲方管理并按本合同第三条款规定向甲方支付委托管理费。

（二）上述房屋由甲方实行统一的专业化管理。二、房屋修缮（一）甲方负责乙方委托房屋共用部位及设施的维修及日常养护，保证房屋共用部位设施的完好和正常使用。（二）托管房屋室内自用部位的正常零修若委托甲方负责，费用由购房人自理。三、托管费用（一）根据市政府文件关于“建立房屋共用部位设施维护基金”的规定，乙方向甲方支付优惠出售房或补贴出售房房价款____%共计人民币（大写）____元、Y____元，作为房屋委托管理费。乙方在本合同签字后15天内，将上述款项金额拨入甲方“房屋共用部位设施

江苏省物业服务收费管理办法2019

江苏省物业服务收费管理办法第一章总则第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》和《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，制定本办法。第二条本办法适用于本省行政区域内物业服务收费行为。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。第四条省发展改革委会同省住房城乡建设厅负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。设区市、县（市）发展改革（价格）主管部门会同物业管理行政主管部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则确定，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。第六条普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后, 普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。法律法规另有规定的，从其规定。改变用途用于经营的普通住宅，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定，按照合同约定执行。车位租金按《江苏省物业管理条例》要求实施。实行市场调节价的其他服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定。第七条非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。其中，非住宅汽车停放收费按照《江苏省机动

成立物业管理协会的倡议书

福缘村成立物业管理协会的倡议书随着世界人口增长和经济的发展，建筑及其运行的资源消耗和环境效应，对全球的资源环境的影响日益显著，减少建筑能耗和污染的排放、节约资源、保护环境、实现建筑与自然的和谐共存是全球面临的共同课题，建设节约型的社会是世界各国可持续发展的共同方向。作为发展中的人口大国，中国面临着发展经济、改善民生的繁重任务，也面临着资源环境制约的严峻挑战。节能减排和环境保护，是一项长期而艰苦的历史任务，也是一项重要而紧迫的现实工作。在党的十六届五中全会上，建设资源节约型社会就被提到了新的高度，并正式写入了“十一五”计划。资源节约和环境保护目前已经得到了高度重视，而建筑节能减排也已经成为转变经济增长方式、建设资源节约型、环境友好型社会的一项重要举措。根据国外的资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由此可见，物业管理与节

能降耗的密切关系。众所周知，绿色住宅已经成为当今住宅业发展的趋势，但是目前绿色住宅的理念还仅仅局限在建筑物的规划、设计、施工、运行、维护、拆除或再使用的建造过程中，而对于入住后物业管理阶段涉及的资源保护和生态环境、减少污染以实现社会总体效益的最大优化的问题，各方面的重视还十分的不够。因此，考虑推行绿色物业管理也就成为当前住宅业发展的一种必然趋势。物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切，物业管理涉及房屋及其配套设施设备的维修、养护和对环境的管理，通过抓好物业管理的各个环节，能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，对保护环境和建设节约型社会作出积极的贡献，这是物业管理全行业应尽的社会责任。从1981年至今，中国的物业管理走过了不平凡的26年发展历程，我们拥有了世界上最大的管理规模、最快的增长速度、最多的服务企业和最庞大的从业人员队伍。我们具有从中央到地方多层次的物业管理政策法律制度，已逐步形成了内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政

物业费包括哪些有什么收取标准

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。今日吉屋小编与您探讨具体的物业费包括哪些。物业费包括哪些收费项目呢?物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业管理区域清洁卫生费用; 4、物业管理区域绿化养护费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。收取标准一级收费标准 1.00元/平方米·月(已包含税、费) 1、基础条件小区封闭; 有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房; 绿化率 35%以上(包括水面); 绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上; 固定活动馆所300平方米以上; 专用固定停车泊位1个/3户;

具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施; 固定体育活动场馆不少于二项设施。 2、公共秩序维护: 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 3、保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

常州市人民政府关于进一步加强金融支持实体经济的意见

常州市人民政府关于进一步加强金融支持实体经济的意见【法规类别】经济统计【发文字号】常政发[2013]134号【发布部门】常州市政府【发布日期】2013.08.29 【实施日期】2013.08.29 【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件常州市人民政府关于进一步加强金融支持实体经济的意见（常政发〔2013〕134号）各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：为了深入贯彻国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕67号）和《关于金融支持小微企业发展的实施意见》（国办发〔2013〕87号）精神，充分发挥金融在现代经济中的核心作用，进一步加大金融支持实体经济发展、促进转型升级力度，防范和化解金融风险，推动全市经济更好更快发展，提出如下意见：一、切实加强政策引导，全力助推经济增长（1）围绕“2013年新增融资总量950亿元”、“本外币贷款增幅高于GDP增幅和CPI

之和，余额存贷比同比上升1.5个百分点”等年度工作目标，围绕战略性新兴产业、“十大产业链”和现代服务业发展，各银行业金融机构要积极对上争取，加强沟通对接，全力争取新增信贷规模、上级行直贷项目或单列信贷指标等政策，增加对全市信贷总量贡献。各地区、各有关部门要进一步加大政银企合作力度，强化与银行业金融机构沟通协调机制，积极运用银团贷款、项目贷款等多种方式，加大对重点产业、重点企业、重点项目、特别是中长期贷款的信贷支持，确保重点项目银企对接受理、授信的贷款落实率80%以上，意向性合作协议落实率70%以上；确保战略性新兴产业、“十大产业链”项目贷款增幅不低于制造业贷款增幅，制造业贷款增幅不低于全市贷款平均增幅。（2）围绕降低企业产成品资金占用、促进应收资金回笼和增加市场订单等资金需求，各金融机构要积极拓展订单融资、应收账款质押融资、仓单质押融资、买方信贷、国内贸易信用保险等金融服务，努力为企业提供流动资金贷款。积极发展设备租赁、中长期固定资产售后回租、信托融资等金融创新产品，帮助企业增强资本流动性。积极推行信贷年审制、循环贷款、无还款续贷，方便企业贷款到期前直接续贷。鼓励银行业金融机构开展供应链和产业链金融业务，积极开发龙头企业与上下游企业间供应链金融品种，增强企业合作竞争力。继续深化与国家开发银行、进出口银行等政策性银行战略合作，在新型城镇化建设、保障房建设、文化创意产业等项目上开展合作。积极引导保险业资金加强对重点产业、重点企业和重点项目的债券投资和股权投资。（3）坚持“抓大与扶小相结合”，着力提升小微企业金融服务水平。围绕小微企业贷款“扩面增量”工作目标，进一步创新和优化小微企业信贷服务，加快建设针对小微企业融资服务的专营机构和平台，开发和推广实用创新型小微企业金融产品。支持小微企业采用知识产权质押、仓单质押、商铺经营权质押、商业信用保险保单质押、商业保理、典当等多种方式，努力加大对小微企业贷款的投放力度，确保“全年小微企业贷款增幅不低于当年各项贷款平均增幅、不低于全省小微企业贷款平均增幅，贷款增量不低

常州市住宅物业服务用房管理办法(2020)

常州市住宅物业服务用房管理办法（2020）各辖市（区）住建局、金坛区城管局、经开区建设局，溧阳市自然资源局、金坛区自然资源和规划局、各分局，各有关单位：现《常州市住宅物业服务用房管理办法》印发给你们，请认真组织实施。附件：常州市住宅物业服务用房管理办法常州市住房和城乡建设局常州市自然资源和规划局 2020年4月22日【此件公开发布】附件常州市住宅物业服务用房管理办法第一条为了加强对住宅物业服务用房管理，保障物业服务活动正常开展，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《常州市住宅物业管理条例》等法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务用房的规划、设计、建设、权属登记和使用等活动的监督管理。本办法所称住宅物业服务用房（以下简称服务用房）是指用于物业服务办公的用房（包括接待、办公、会议、档案、卫生间等用房）、物业服务配套的用房（包括门卫、值班、仓库、消防控制室、安防控制室等用房）、业主委员会议事活动用房和党建活动用房等。第三条服务用房由建设单位按规定配置，在交付前不得挪作他用，建成后无偿移交给全体业主，产权属全体业主共有。任何单位和个人不得买卖、抵押服务用房。未经业主大会同意，不得擅自改变其用途。第四条自然资源和规划主管部门负责服务用房规划设计的监督管理。市住房和城乡建设主管部门负责服务用房建设和使用的指导和监督管理。不动产登记机构负责服务用房的权属登记。辖市（区）物业管理主管部门负责本辖区内服务用房建设完成情况的核查工作，并对服

务用房的移交进行监督管理。街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内服务用房使用活动的管理工作。第五条服务用房配置应当遵循相对集中、方便业主、便利服务的原则，配置在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，并符合以下要求：（一）建设单位应当将服务用房纳入公建配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付；（二）服务用房应当具有独立的使用空间，设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道；（三）服务用房设置在住宅楼内的，应当设置在住宅楼层三楼以下（含三楼）；不设置在住宅楼内的，可以设置在三楼以上。服务用房应当符合无障碍设计要求，设置在二楼以上（含二楼）的，需有电梯通达；（四）不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋等计入服务用房面积。第六条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。业主委员会议事活动用房，应当按照配置服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。集中建设的保障性住房，配置的服务用房中应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务经营性用房，其收益用于弥补物业服务费不足。鼓励建设单位配置物业服务经营性用房。第七条住宅项目分期建设，按规划配置的服务用房不在本期项目内的，建设单位应当落实过渡使用方案，满足基本使用条件，并报项目所在地物业管理主管部门。第八条服务用房由建设单位负责装修，其装修方案应当事先征求物业服务企业的意见，并对房屋的功能进行合理布置。服务用房交付时应达到以下基本使用条件：（一）已进行简单装修，房屋内墙面涂刷涂料，顶棚吊顶或涂刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖并安装卫生洁具；（二）具备独立使用条件，符合安全、消防、环保、卫生等方面的要求，上下水、供电等设施完善，具备正常使用功能，并可以独立计费；（三）物业管理区域内配套通讯、有线电视、宽带传输等设施，应当在服务用房内预留端口或配套相关设施，具备正常使用功能。

物业管理服务收费标准修订稿

物业管理服务收费标准 WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-

物业管理服务收费标准【字体：】（一）住宅物业服务分等收费标准本市自二○○五年十月一日起，住宅物业管理服务实行分等收费办法。住宅物业服务根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及公共部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，最高为五级。物业服务收费标准的确定实行质价相符的原则，按《上海市住宅物业服务分等收费标准》制定。服务项目及收费标准分别选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。 1 、综合管理服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 2 、公共区域清洁卫生服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 3 、区域秩序维护服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 4 、公共区域绿化日常养护服务标准与每 M 2 绿地面积年最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 5 、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：公共部位：一类元；二类元；三类元。供水系统：一类多层元、高层元；二类元。排水系统：二级生化处理元。公共照明：一类多层元、高层元；二类多层元、高层元；三类多层元、高层元。消防系统：一类元；二类元。避雷系统：元。弱电系统：一类多层元、高层元；二类元。升降系统：元。配置电梯驾驶员的，另加元。水景（动力）、保险费用及其他：按实分摊。（二）本区居住小区车辆停放服务收费标准 1 、机动车：（ 1 ）临时停放： 1 小时内（含 1 小时）不收费； 1 小时至 8 小时（含 8 小时）收费每辆 5 元 / 次； 8 小时至 24 小时（含 24 小时）收费每辆 10 元 / 次。临时停放超过 24 小时的，按上述标准重新计价。

2019年市物业管理协会工作总结及2019年工作安排

https://www.doczj.com/doc/7910333279.html,专业的论文在线写作平台 2019年市物业管理协会工作总结及2019年工作安排 2019年市协会在市社团办和市房产局各位领导的亲切关怀和指导下，经过全体会员单位的密切合作，理事会和协会秘书处全体人员的共同努力，使市协会在各项工作中取得了一定成绩，现对市协会2019年工作做如下总结并对2019年工作提出如下设想：一、2019年工作总结根据市协会二届二次理事会的精神，坚持抓好双向服务、紧密结合行业实际，围绕行业工作的主要问题积极发挥了行业协会的职能作用和组织优势，使协会工作不断取得新的进展，为推动我市物业行业改革和发展发挥了一定作用。（一）搞好协会换届工作根据《市物业管理协会章程》的有关规定，完成了组织各区分会的换届工作，解决了近年来各区分会人员变动较频繁，各区分会领导层人员短缺，而使分会开展工作存在一定困难的问题。组织召开市协会、区分会理事会议、会员会议24次，沟通了行业内的信息交流了工作经验，增强了市、区协会会员单位之间的亲合力。（二）协助行政主管部门开展学习、宣传、贯彻国务院颁布《物业管理条例》工作1、协助行政主管部门起草了《沈阳市住宅物业管理规定》。2、协助行政主管部门起草了学习、宣传、贯彻《<沈阳市住宅物业管理规定>工作方案》及宣传画册。3、协助行政主管部门开展了“一清理、两整顿，规范物业管理市场”的活动并注销了19家物业管理企业的资质证书，责令12家物业管理企业限期整改。4、配合行政主管部门在全市开展了“市民信得过的物业管理企业”、“沈阳市市民满意的物业管理住宅小区”的评选活动。5、精心组织积极参加中物协举办的“第二届中国物业管理发展论坛暨全国物业管理行业文艺调演活动”及“关于征集物业管理服务纠纷法律适用研讨会”

常州市区物业服务收费管理实施细则

常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）常州市物价局常州市住房保障和房产管理局第一条为促进我市物业服务行业健康发展，建立服务标准规范、收费公开透明、按质论价、质价相符的物业服务收费机制，切实维护广大业主、开发建设单位和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》和《江苏省住宅物业管理服务标准》等法律法规及有关规定，并结合我市实际情况，制定本办法。第二条本办法适用于本市市区范围内的普通住宅物业公共服务的收费行为。非普通住宅及办公房、厂房、经营性用房等物业服务收费按规定实行市场调节价，服务内容与收费标准由当事人通过合同约定。第三条本办法所称普通住宅物业公共服务分项目收费，是指将普通住宅物业公共服务项目根据服务内容、服务标准和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位共用设施设备的日常维护保养服务等类别，再将每个类别划分为不同的服务等级（服务等级从低到高），每个服务等级又划分为若干个服务项目。每个服务项目均对应相应的收费标准，各项服务收费标准之和组成整个服务收费标准。业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时，可以结合小区的特点和实际情况，进行自主选择和组合，最终确定小区的物业公共服务收费标准。第四条普通住宅物业公共服务分项目收费标准包含物业公共服务等级标准和物业公共服务收费标准，由市价格主管部门会同房产主管部门制定和适时调整，并向社会公布。物业公共服务等级标准的制定由市房产主管部门负责，物业公共服务收费标准的制定由市价格

物业服务收费管理办法法规16问

物业服务收费管理办法法规16问 1问：新的《物业服务收费管理办法》中，对物业服务收费有何界定？答：新办法说，物业服务收费就是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 2问：政府新的《物业服务收费管理办法》中，指定具体收费价格吗？答：在新收费办法中明确规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 3问：按照新的《物业服务收费管理办法》，物业费用价格由谁来定呢？答：新办法明确规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。也就是说，从明年起，物业收费价格由业主和物业公司协商而定。 4问：物业公司要把服务内容和收费标准等情况告知业主吗？答：从明年起，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显着位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 5问：业主和物业公司如何约定物业服务费用？答：新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理，业主明明白白消费。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 6问：以后买房签订买卖合同时，在物业管理方面，应当注意签订哪些内容？答：开发商与买房人签订买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及买房人共同利益的约定应当一致。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 7问：物业公司应该多长时间公布一次物业服务资金的收支情况？答：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 8问：业主对物业公司收支情况有质疑，物业公司必须答复吗？答：业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 9问：按照新的物业服务收费办法，物业服务成本和支出如何计算？

商业项目物业费收费标准测算47029

峨眉项目一期费用测算（A1）方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。方案适用范围：该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。第一章当地已开项目水晶广场大致面积情况：

商铺名称面积（平方米）备注好家乡超市23000 馆内自备物业盛大百货20000 项目物业公司管理水晶酒店14000 馆内自备物业苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡物业人员配置及工资情况：岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天工程专员15 2500 维修：9:00~18:00/周轮休两天运行：12H/上一休一 2500~3000 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休秩序领班 4 3200 12H/月休4天内场秩序专员20 2400 12H/月休4天外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐保洁主管 1 3400 9:00~18:00/双休/部门值班轮休公区保洁员45 1620 8H/月休4天外包/包一餐收费员0 暂未收费合计配置129 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：专业名称岗位人数人均管理面积月工资测算工程专业19 5800平方米/人52500 保洁专业46 2500平方米/人76300 秩序专业60 1840平方米/人155400 物业客服 3 37000平方米/人6600 物业经理 1 11万平方米/人7000 合计129 853平方米/人297800

常州合金项目可行性研究报告

常州合金项目可行性研究报告规划设计/投资方案/产业运营

报告摘要说明钛及钛合金性能优异，应用广泛，我国是少数掌握完整钛工业生产技术的国家之一。钛及钛合金具有密度小、比强度高、导热系数低、耐高温低温性能好，耐腐蚀能力强、生物相容性好等突出特点，被广泛应用于航空、航天、舰船、兵器、生物医疗、化工冶金、海洋工程、体育休闲等领域，被誉为“太空金属”和“战略金属”。钛工业发展水平是一个国家综合实力的重要标志，由于钛熔炼技术复杂、加工难度大，被归类为“稀有”金属，目前世界上仅美国、俄罗斯、日本、中国四个国家掌握完整的钛工业生产技术。钛合金是以钛为基加入适量其他元素，调整基体相组成和综合物理化学性能而形成的合金。钛工业产业链有两条不同的分支，第一条是钛白粉工业，即钛铁矿→钛白粉，用于涂料、塑料和造纸等行业；第二条是钛材工业，即钛铁矿→海绵钛→钛锭→钛材，用于航空航天等领域。该钛铁合金项目计划总投资9346.12万元，其中：固定资产投资7456.87万元，占项目总投资的79.79%；流动资金1889.25万元，占项目总投资的20.21%。本期项目达产年营业收入13943.00万元，总成本费用10647.55 万元，税金及附加161.91万元，利润总额3295.45万元，利税总额3911.90万元，税后净利润2471.59万元，达产年纳税总额1440.31万

元；达产年投资利润率35.26%，投资利税率41.86%，投资回报率26.45%，全部投资回收期5.28年，提供就业职位244个。钛是一种银白色的的过渡金属，是地壳中分布最广和储量最为丰富的元素之一。钛元素有许多重要的特性，如密度低、比强度高、耐腐蚀、导热率低、生理相容性好、无磁性，具有储氢、超导、形状记忆、超弹等特殊功能。钛最为突出的两大优点是比强度高和耐腐蚀性强，从而决定了钛在空中、陆地、海洋和外层空间都有广泛的用途：包括航空航天、常规兵器、舰艇及海洋工程、核电及火力发电、化工与石油化工、冶金、建筑、交通、体育与生活用品等。我国钛材消费结构中化工占比40%以上，航空航天占比仅16.3%，未来仍有较大提升空间。中国钛材销量5.5万吨，净出口量8385吨；国内销售量4.7万吨，同比增长28.4%。中国钛材消费结构与全球相比最主要的差别在航空航天领域，全球范围内航空航天用钛材始终占据钛材总需求的50%左右，而国内航空航天用钛材的比例仅为16.3%，航空航天用钛材市场还存在较大潜力，随着国内军用飞机的升级换代和新增型号列装，以及商用飞机通过适航认证后的产能释放，未来高端钛合金材料市场空间广阔。

常州市物业管理条例

常州市物业管理条例第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于市区范围内的物业管理活动。第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。新建住宅小区应当实行物业管理，凡未落实前期物业管理的新建住宅区不得投入使用。配套设施不全的原有住宅小区按照"市组织整治、区落实管理"的原则，实施综合整治，创造条件逐步实行物业管理。配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，应结合各自不同特点推行物业管理。第五条市房产行政主管部门(以下简称市房管部门)是全市物业管理行政主管部门，负责制订物业管理规章制度，实施对物业管理企业资质的管理，对全市物业管理活动进行指导与监管，配合市物价部门对物业服务收费实施监督，处理重大的物业管理纠纷与投诉，依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。市物业管理中心接受市房管部门的委托，负责管理市区物业专项维修资金，监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动，负责新建

住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作，指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作,组织实施原有住宅区的综合整治。各区政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。各区房产行政主管部门(以下简称区房管部门)是辖区内物业管理的行政主管部门，负责对辖区内的物业管理活动进行指导与监督。具体负责新建住宅区前期物业管理协议招投标的监管工作，会同街道办事处(镇人民政府)筹建业主大会和业主委员会，指导与监督业主委员会的日常工作，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定，受理物业管理活动中的投诉，协助市房管部门管理物业管理企业资质。街道办事处(镇人民政府)负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。市发改委、建设、规划、物价、民政、环保、城管、园林、水利、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。第六条各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。第二章业主自治管理第七条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

物业管理收费标准2018

物业管理收费标准2018 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢时光如水、岁月如梭，一晃间一年已经过去了，作为一名物业公司的管理经理，深感到这个工作的不易。制定一份工作总结，可以帮助我们更好的展望来年工作。下面是X整理的“2018物业管理经理年终工作总结”，仅供参考，欢迎阅读。 2018物业管理经理年终工作总结（一）从我们xx物管来看，2018年我们经历着十分严峻的考验，物业租赁行业的整体下滑和局部的缩水，正衡量着行业信息的共享实体，物业租户经营的日益紧张的态势，证明着消费需求的供求不等，物价整体上涨，使部分商户的经营处于挣扎线范围。公司人事的突然变动，暴露重多问题和责任心的忠实体现。想

想，2018年对于我们企业来，是一个全面的考验和衡量。为此，针对2018年的工作总结如下：一、思想上端正自己的工作状态，“日清日毕”正是我们追求的境界 2018年以来，随着大环境的重多影响，公司高层充分的认识到现实存在的危机和问题，于是提出日工作汇报制度，对物业租赁和酒店管理工作要求每日进行工作汇报，可采取多种方式，让公司高层心知肚明，从而可以更好的调整工作方向。我也开始着这一新的制度，从思想上给自己已更高的警觉，时刻提醒着自己每天工作必须在多少范围和完成的状态，翻开一个月的工作汇报，发现自己对每天的工作更有条理性，也通过自己的努力和同事们的协调、帮助下，基本完成了物业和酒店设定的工作事项，虽对自己的工作不是很完美，但我感觉到自己有勇敢去面对工作和责任的勇气，甘于付出。

二、物业租赁工作的有序跟进，99%的完成了当月租赁和续签工作，做到了信息综合发布和有效拓展，为接下来的租赁工作奠定基础前不久集体公司董事长过来召开物业租赁工作会议，对我们的工作提出了新的、更高的要求，在激烈的会议中，我接收了更多的是批评，更多的是董事长对我工作的否定，仔细想想董事长的一番话说得也是对的，一个老板对员工有这样的要求，是希望我们能更加成熟，快速提升。一个乐观的我不会因为严厉的批评而临阵退缩，停止不前，更多的是让自己全面渗透，快速反应，提前聚集租赁信息和选择优质客户，从而和他们保持好良好的沟通和关系。 2018年，物业共成功租赁N家客户进场，及时填补了物业商铺和写字楼空缺现象，维持了现有的商铺100%出租的局面，在同等的租赁环境下，我们是算比较成功的，周围物业都分别出现商铺空租或者停业状态。为此，自我感觉2018

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