呼和浩特大学城项目
规划设计任务书
内蒙古《》《》房地产有限公司
目录
1．项目概况 (2)
2．规划设计的基本原则 (6)
3．规划设计要求 (13)
4．设计成果要求 (18)
1 项目概况
1.1 项目区位及用地范围
本项目项目位于呼和浩特市赛罕区巴彦镇，南邻机场快速路段，北邻巴彦镇政府，东邻呼锡快速路，西邻盘古庄园，一期占地169亩，总占地800多亩。项目地块北边道路为110国道（1万辆车流量/天）和京包高速，机场快速路穿越本项目。且处于呼和浩特大空港城规划的所在范围之内，北部近邻呼和浩特大学城，南部临着规划呼和浩特东站火车站。项目往北5公里为太伟高尔夫滑雪场。
本项目
图01项目整体区位图
项目一期地块
图02呼和浩特城市总体规划图
图03呼和浩特城市总体规划图图04周边情况概述本项目
图05大青山太伟运动休闲度假村情况概述
图06呼和浩特大空港城企业情况概述
1.2 项目用地特点
项目规模：169亩，项目北侧入口处为47.6米，地块最长处约为550米，最宽处约为230米。
用地性质：住宅、商业及配套用地（具体退路距离待开发商确认）；
技术经济指标:
居住用地容积率为1.7，绿地率＞35%，密度＜30%，人均公共绿地＞1.5M2。
车位配比1：0.4-0.5
1.3 项目用地范围
?东至：机场快速路
?南至：项目地块
?西至：盘古庄园围墙
?北至：110国道
1.4 道路交通
东侧：机场快速路
路宽25米，机场快速路，可去往机场及大学城，太伟高尔夫，京包高速。，
南侧：居民用地
有一条小路穿过桥洞与项目东边地块相通。
北侧：110国道
现状路宽15米，货运车占主要比例，车速较快。道路对面为巴彦镇政府，项目地块最北边有一加油站。
（以上信息仅供参考，具体数据以开发公司数据为准）
2 规划设计的基本原则
2.1 项目定位
2.1.1 项目定位：
立足于空港城、大学城未来形成的城市副中心的区域中心位置上，并考虑与项目的资源整合以形成项目之间的差异化。本项目开发建设的目标为打造田园都市休闲生活示范区。
差异化体现在以下几个方面：
?产品方面：洋房产品，叠拼产品，独创的90平米（以内）花园洋房以及三叠拼别墅产品，既满足项目总体规划的要求，又给整个呼市创造了创新型的产品。另外在户型设计以及外立面色彩以及取材上，制造差异化，户型设计为综合考虑通风、采光、视野、人性化的要求，外立面色彩在小户型产品，小高及高层建筑色彩上注重动感，活泼，丰富，多样，总体为暖色调，取材为高级涂料，别墅产品在外立面上沉稳、大方，总体为深色调，取材为高级涂料配合部分人造石材。
?景观方面：以水景以及小品雕塑为主，在小户型产品主要依托大学城的学校氛围设置一些前卫，时尚，知识性的小品雕塑，在花园洋房和别墅区设置一些以水景为主题的“荷塘月色”、“美墅馆”等主题水景景观，总体以绿植为主，在景观上将区别各主团。
?配套方面：设立项目主题会所，总体以新西兰文化会所为主题，本会所可项目设置新西兰主题文化会馆，在销售期间作为现场售楼中心，以新西兰文化为背景，选用新西兰风格外立面，内部装修风格同步，同时，设穿着新西兰服装的引导员，通过新西兰文化宣传手册、形象展板、民族雕塑、特色家具、新西兰风光摄影作品等，集中打造一个具有新西兰风格的主题文化中心，让客户了解新西兰、喜欢新西兰，进一步了解本项目、关注本项目。与新西兰的一个小镇建立国际友好关系，双方在经济、文化、旅游等方面互相交流合
作，促进双方发展，提高各自的国际交流形象。保证项目的差异化和独特性。?定位差异性：前期以小户型低总价投资产品启动，随着区域及项目的成熟，逐渐推出部分适合第一居所的花园洋房和小高产品，最终推出一些别墅及类别墅产品
?营销推广手段的差异化（略）
2.1.2 项目物业组合类型
?小户型、多层、小高层——项目的盈利主体，迎合大众主流需求，
快速回现，成功启动；
?退台花园洋房——项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项
目品质；
?联排、叠拼等别墅类业态——项目的价值标杆，丰富社区的建筑
形态，提升项目的品质；
?商业、教育及医疗配套——完善生活社区配套，提升社区文化内
涵。
?酒店——定制化区域配套
?景观小品、雕塑———社区文化创意集中地
2.1.3 整体开发模型示意
2.1.4 项目客群描述
?前期客户构成：白领阶层等市内投资型客户及呼市各旗
县投资客群、学校客群、团购客户。
?中期客户构成：周边居民，如意开发区（东部地区企事
业单位管理者以及职工），航空港内企业管理者职工，
市内客户，学校客群，家长，投资型客户。
?后期客户构成：市内客户，周边旗县乃至外地客户，大
型企业单位管理者及企业主，高收入阶层。
?随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的
不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市
的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次
也会随着产品的不断升级而随之提升。
2.1.5 社区形象描述：
春暖花开、阳光明媚、空气清新；
离尘不离城，即可以享受城市的繁华，又可以和自然和谐共生；
居住在一起的人，都有相同的对人生世相的看法，洗尽铅华，热爱家庭、邻里和睦，保持一颗自然宁静的心；
在这里，没有压力，没有喧嚣、没有烦燥，只有和谐、浪漫、温馨、健康……
2.2 产品设计
2.2.1 产品设计原则——在控制成本的前提下，体现高品质
●设计时要考虑整体成本
●区分关键区域和常规区域投入的差异性，启动期的成本略高于市场同等产品●减少做不必要的高投入配套；会所控制面积。并考虑其对外经营的可能。设
置公众参与性强的活动项目，如羽毛球、网球、篮球、乒乓球等
2.2.2 住宅设计原则
●建筑套型进深不宜超过12米。套型设计，在有条件的情况下，应当考虑增
设书房（工作室）、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光房。
●套型功能分区设计应明确合理，设置和布局，既要满足功能上的要求，也要
满足使用便利和卫生的要求，设计时应合理、有效地组织各功能区块，注重动静分区、洁污分区。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比≤1.8。
●当有四个以上居住空间时，必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日
照。起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。
●起居室尺度：使用面积≥20 m2，开间≥4.2m；使用面积≥17 m2，开间≥3.9m；
使用面积≥14 m2，开间≥3.6m。
●住宅的卫生间，至少应有一间的使用面积不应小于4.5 m2，设2个及以上卫
生间时，使用面积之和不小于8m2。主卧卫生间面积宜小，共用卫生间面积
宜大。
●合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率,组织好公共空间和私
密空间的关系，避免相邻住户的视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使用面积的1/20。
●注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创新（不要求做
全面的创新）。例如，设置部分入户花园，采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、观景眺窗等。顶层可做复式，作为空中别墅。
●充分考虑设计细节，诸如空调机位、室内外管线的隐藏、家用锅炉的安放等，
提高建筑品质。
住宅设计的朝向要求；要求卧室朝南，两卫较佳。设计以景观利用为主要原则，实现资源利用最大化。高层结构，最大限度满足户型的方正和通透性
设计方案中应提出具体的智能与节能措施，例如在高层、小高层住宅上设置集中太阳能热水器等。
产品设计的创新不限于以上方案，规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值，实现产品设计的多角度创新。
2.2.3 以打造组团生态园林和开放的社区环境来营造未来生活的场景，提升服务品质
设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境
园林分组团建设
●分组团构成的主题生态园林，开放式与半开放式的庭院空间设计，既能
提供邻里交往的空间，又满足人们感观功能的需求
●注重节点营造，营造不同风格主题的Demo(样本)庭院，未来可以赋予
每个院落特殊的气质与文化，体现场所精神，界定居民的归属感，此外，
推售时分期较易辩识
●园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日
后维护的成本，尽量少设硬铺，多设软铺，避免大水面、昂贵植物等
●休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等
道路交通
●无论方案的主入口设在何处，沿机场快速路处，该地块的东南角必须设
置一进入居住区的入口，以保证后续地块以及项目南边地块开发建设的
需要。
●地块南侧现有一条通向东边地块的通道，在总体规划设计时须加以利
用。
●人行道不一定要对称，可以把某一边宽度做足些，做出街区的感觉
●车行道路无须太宽，曲径通幽，并可降低车速
●在道路上建立缘石坡道、设立盲道
●在住宅入口、通道、电梯等附近应安排无障碍设施
停车场
为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境，以保证整个社
区的高品质形象，设计尽可能做到人车分流。停车位尽量在人防地下室
内安排。如人防面积不能满足停车位配比要求时，宜采用半地下、地面
停放等低成本造价方式解决停车位问题。
注重居民停车后回到居所的便利性；车库的设计要考虑到分期建设的要
求，降低施工影响
室外娱乐设施
●设置儿童嬉戏场地、室外健身场地、家庭休闲区及活动场所
2.2.4 公寓部分
具有功能弹性、可组合的、单元式的、可商可住的居家型小户公寓
2.2.5 建筑群体组合
建筑群体组合应具有相对的整体性，形成良好的群体形象及完整的外部
空间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观。居住区与公共活动区之间
应有明显界限，以保证其居住区的私密性，同时又要考虑住户进入公共
活动区的便捷性
2.2.6 处理好与周边环境的关系
在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各
种流线，达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对
小区的影响（如临路噪音等）以及自身与环境相互协调的目的
2.2.7 建筑单体
●建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵，并有一定的超前
意识。风格宜以北美现代或者简约现代为主，注重色彩，建筑用材与建
筑造型的融合，以及地、面、窗、台的协调。
●避免影响外立面的主要因素：水管、空调等
●屋顶设计的原则：要突出屋顶的标识感，但要考虑建设成本，以及由于
屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装
●临路建筑立面的处理要注重设计，投入较多，达到极强的昭示性和形象
推广力；部分可考虑灯光处理（需考虑成本），增加标识感，树立区域
中心形象；社区内部建筑的里面可标准化处理
规划设计应充分考虑以上项目定位，着力打造项目的核心竞争力。
2.2.8 分期开发
本项目将分期开发建设，整体开发方向为从北往南开发。
N
3 规划设计要求
3.1 总体要求
设计依据：
●本设计任务书
●本项目建设用地规划条件通知书
●呼和浩特市总体规划
●国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定。
3.1.1 用地性质
总体用地性质：住宅、商业及配套用地
3.1.2 总用地面积与建筑规模
总体用地面积为11.29万平方米，总建筑面积为19.193万平方米。容积率暂定为1.7
3.1.3 产品类型
居住区产品
居住区住宅以12（或12+1）层和6（或6+1）层为主，高层以不超过18层（或18+1）为易。在满足日照、标杆示范性环境景观要求的前提下，居住区建筑容积率尽可能达到1.7的要求。
商业产品
●商业区内的商业建筑以社区邻里商业为主，辅以少量为区域商业配套的，
社区邻里商业面积控制在5000M2左右。社区邻里商业要满足分期开发
的要求而独立建设。
●商业区内的高层建筑（主楼）外立面要求商业化，商业区内建筑的内部
使用功能要求在外部规划不变或少变的情况下，尽可能多地满足不同物
业类型的使用要求。
●商业区内商业建筑以不超过2层为宜。
配套产品
●居住区内需配建6班幼儿园一所，面积约1500M2。
●社区会所面积约1500M2，位置可考虑跨区域（居住区和商业区）布置，
或和邻里商业结合一并考虑。
●其他配套，如配电、煤气调压、消防值班、物业管理等，按相关规定要
求配建，不得漏项。
3.1.3.1设计方案需考虑小区分期开发与建设，每期有相对的完整性和各自的卖点。一期开发的成本略高于后期，树立形象，推动销售。
4、产品配比
项目分为三个阶段推出，各个阶段对应不同户型配比和位置，分别为起动期，发展期及成熟期。
?启动期户型配比
注：面积为该套型的建筑面积，含公摊、阳台等，即销售面积。（下表同）
?启动期位置
?发展期户型配比
?发展期位置
◆按照项目总占地169亩，容积率为１.7,项目总建筑面积为
192000平方米，减除项目商业及酒店、社区公建等配套设施
等面积12000平方米。项目总体建筑面积按18万平方米计
算。
◆小户型项目占总体建筑面积为35%左右，即5.4万平方米。
◆按照每套户型40平方米计算，项目启动期套数为1575套左
右。
?成熟期户型配比
?成熟期位置
◆按照项目总占地169亩，容积率为１.7,项目总建筑面积
为192000平方米，减除项目商业及酒店、社区公建等配
套设施等面积12000平方米。项目总体建筑面积按18万
平方米计算。
◆发展期项目占总体建筑面积为50%左右，即9万平方米。
◆按照每套户型90平方米计算，项目启动期套数为1000
套左右。
4 设计成果要求
4.1 彩色规划总平面图一份，比例1：500
4.2 规划方案设计文本15本，规格为A3幅面，内容至少包括：4.2.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向；
4.2.2 现状分析（地形、交通、植物）；
4.2.3 规划总平面图；
4.2.4 日照分析图；
4.2.5 交通分析图（道路与停车场）；
4.2.6 规划结构分析图；
4.2.7 配套设施布置分析图；
4.2.8 景观分析图；
4.2.9 视线分析图；
4.2.10 总体剖面图；
4.2.11 道路及竖向设计图；
4.2.12 管线综合设计图
4.2.13 小区管理模式分析图；
4.2.14 产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料与说明；
4.2.15 配套公建设计，包括住户会所、公共活动区及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图，色括立面材料与说明；
4.2.16 其它节点（如居住区入口、会所入口等）的详细设计；
4.2.17 表现部分：总体鸟瞰图，组团景观，沿街部分立面，沿小区主轴景观，院落景观，入园广场，商业，公共活动区等；
4.2.18 项目综合技术经济指标表
4.2.19 分期技术经济指标表
4.2.20 户型面积分布表
4.3 A0、A1规格展示图板一套
4.4 所有内容的电子文件（光碟）两份。