海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
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第一章总论............................................................................. 错误！未定义书签。
第一节项目背景 ...................................................................................... 错误！未定义书签。
第二节项目提出的理由与建设的必要性............................................. 错误！未定义书签。
第三节项目概况 ...................................................................................... 错误！未定义书签。第二章市场分析及预测............................................................. 错误！未定义书签。
第一节草莓市场供应与消费现状........................................................... 错误！未定义书签。
第二节产品未来需求预测..................................................................... 错误！未定义书签。
第三节产品竞争能力分析..................................................................... 错误！未定义书签。
2.3.1 优势 ................................................................................................ 错误！未定义书签。
第四节营销策略 ...................................................................................... 错误！未定义书签。第三章生产规模和产品方案....................................................... 错误！未定义书签。
第一节生产规模 ........................................................................................ 错误！未定义书签。
第二节产品方案 ...................................................................................... 错误！未定义书签。第四章场址选择......................................................................... 错误！未定义书签。
第一节场地所在位置 ................................................................................ 错误！未定义书签。
第二节土地利用现状、地形地貌............................................................. 错误！未定义书签。
第三节场地建设条件.......................... 错误！未定义书签。第五章技术方案和工程方案....................................................... 错误！未定义书签。
第一节主要技术方案............................................................................. 错误！未定义书签。
第二节工程方案及主要设备................................................................... 错误！未定义书签。第六章主要原材料、燃料动力消耗........................................... 错误！未定义书签。
第一节主要原材料 .................................................................................. 错误！未定义书签。
第二节主要燃料及动力........................................................................... 错误！未定义书签。第七章项目总体布置................................................................... 错误！未定义书签。
第一节场区总平面布置........................................................................... 错误！未定义书签。
第二节公用辅助工程............................................................................. 错误！未定义书签。第八章投资估算与资金筹措..................................................... 错误！未定义书签。
第一节总投资估算 ................................................................................ 错误！未定义书签。
第二节资金筹措 .................................................................................... 错误！未定义书签。第九章财务评价......................................................................... 错误！未定义书签。
第一节基础数据与参数......................................................................... 错误！未定义书签。
第二节财务盈利能力............................................................................. 错误！未定义书签。
第三节偿债能力分析............................................................................. 错误！未定义书签。
第四节不确定性分析............................................................................. 错误！未定义书签。第十章结论与建议....................................................................... 错误！未定义书签。
第一节结论 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
第二节建议 ...................................................................................... 错误！未定义书签。
西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
前言
一、项目由来
深入推进西部大开发战略，加快昆明市社会经济的发展，积极培育面向滇中新的经济增长极，打造我国面向东南亚，南亚的桥头堡，是国家关于区域发展的重要战略部署。为了克服全球金融危机对我国社会经济带来的不利影响，国际提出了“保增长、保民生、保稳定”的重大战略措施，保增长、扩内需、调机构成为我国应对国际金融危机、保持经济平稳增长、继续充当世界经济发动机的重要手段。作为昆明4个主城区之一，西山区位于昆明主城的西南部，区位优势明显。基础设施建设是扩内需、调结构、保增长喝改善民生的重要内容。为认真贯彻落实国际土地政策、法规，科学实施土地利用规划，合理安排土地使用的功能分区，提高土地承载能力和产出效益，节约集约利用土地，显化土地的市场价值，增强政府对土地资源的优化配置喝对房地产市场的宏观调控能力，昆明市委、市政府下发了《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》（昆政发[2010]68号）、《昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知》（昆政发[2010]69号）等重要文件。本项目旨在深入贯彻落实市委、市政府关于土地开发整理的总要文件精神，加快推进西山区海口工业园区大营庄片区的土地开发整理过程，尽快完成该片区土地一级开发整理和熟化工作，使该区域内土地具备供应条件，提升人居环境和招商引资竞争力，在西山区全面落实国家改善民生、促进经济增长、保障民生和应对国际金融危机的重大战略举措之一。
中国投资协会北京中兴华源投资咨询有限公司承担西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究。项目工作小组成员先后进行了多次实地考察和调研，于有关部门进行了广泛深入的交流。本《可行性研究报告》实在西山区有关方面的大力协助下完成的。
二、本项目研究的程序
（一）前期准备
1、对国家、云南省、昆明市和西山区有关产业发展、城乡建设方面的法规政策进
行研究；
2、拟定研究工作计划，进行员工分工。
（二）实地考察阶段
1、对研究报告中涉及土地状况、土地资源的开发潜力、生态环境概况等进行调研；
2、对昆明市西山区产业发展需求情况调研；
3、对区及周边的社会经济、自然环境条件、生态环境条件、旅游开发情况进行全面
调研；
4、对西山区海口工业园区大营庄片区及其周边地区的城镇建设和交通条件建设情
况进行调研。
（三）报告编制阶段
1、编制初稿汇报；
2、报告修改、终稿审定。
三、研究成果
《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告》四、鸣谢
在可行性研究过程中，得到昆明市西山区人民政府、海南正和实业集团股份有限公司等有关部门的大力支持和帮助，在此，特别表示忠心的感谢！
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
项目名称：西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目。
1.1.2 建设业主
海南正和实业集团股份有限公司作为项目投资人，由其下属的全资子公司云南正和实业有限公司执行项目建设。
（1）成立时间的资产概况
海南正和实业集团股份有限公司于1984年8月经原中国人民银行海南行政区分行批准首次发行股票，公司注册资本为122,011.7545万元，于1966年10月8日在上海证劵交易所上市，证劵代码：600759。截止2011年3月31日，公司资产总额为390,411.275968万元。云南正和实业有限公司是海南正和海南正和实业古风有限公司的全资子公司，于2010年9月7日正式成立，注册资金3,000万元。
（2）性质和机构
海南正和实业集团股份有限公司为我国上海证劵交易所上市的公司，法定代表人为董事长：林瑞，主管会计工作负责人：叶耀华。海南正和实业集团股份有限公司系依照公司法喝其他有关规定成立的股份有限公司。云南正和实业有限公司是由海南正和实业集团股份有限公司全额在西山区组建的项目执行公司。2010年8月16日，海南正和实业集团股份有限公司与昆明市西山区政府签署了《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》，负责大营庄片区的一级开发整理，根据协议，由海南正和实业集团股份有限公司出资在昆明市西山区成立一家注册资本不低于三千万元人民币的项目公司，作为项目法人运作大营庄片区土地一级开发整理工作。云南正和实业有限公司设董事会，成员三人，设董事长一名，现任法定代表人为董事长：游祖雄。公司设经理一名，由董事会决定聘任或解雇。
（3）公司宗旨
海南正和实业集团股份有限公司的宗旨：以服务社会会、回报股东为宗旨，本着“诚信、协作、严谨、实干”之精神，锐意创新，不断开拓，努力把公司建设成为发展稳健，竞争力强，经济效益良好的上市公司，给股东以最大的回报。
（4）公司经营范围
项目投资人海南正和实业集团股份有限公司的经营范围：房地产开发、租赁、经营、管理：国内外贸易；旅游资源、旅游产品的开发、经营、服务；建筑材料生产、销售。能源基础产业投资、开发、经营；矿产业投资开发、林业的投资开发经营；高新技术项目及产品的投资、开发、生产与经营。
项目执行公司云南正和实业有限公司经营范围：项目投资以及对所投资项目进行管理；广告设计、代理、发布；组织文化艺术交流活动（不含演出）；农业技术的研究开发；建筑材料的销售；彩钢瓦的生产销售。
（5）公司运营模式
坚持“政府主导，多元化投资，市场化运作”的投融资总体思路，努力吸引外资和民营资本，实行市场化运作，实现多元化的投融资体系。
1.13报告编制依据
1.《中华人名共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011年3月）；
2.《中华人民共和国土管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修正）；
3.《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
4.《中国人民共和国森林法》（1998年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议修正）；
5.《中华人民共和国文物保护法》（2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
6.《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；
7.建设部《城市规划标准》（GB50188-2007）；
8.《国务院村庄和集镇规划建设建设管理条例》；
9.《关于加大统筹城乡发展力度进一步行市农业农村发展基础的若干意见》（国发[2010]1号）；
10.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
11.《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；
12.《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
13.《昆明城市总体规划(2008-2020)》
14.《昆明市与城镇体系规划》；
15.《昆明市马街片区控制性详细规划》；
16.《昆明市西山区海口工业园区大营庄片区控制性详细规划》；
17.《城市居住区规划设计规范（GB 50180-1993）》；
18.《城市道路交通绘画设计规范（GB 50220-1995）》；
19.《城市工程管线综合规划规范（GB 50289-1998）》；
20.《城市给水工程规划规范（GB 50282-1998）》；
21.《城市电力规划规范》（GB 50239-1999）》；
22.《城市排水工程规划规范（GB 50318-2000）》；
23.《污水综合排放标准（QB8978-1996）》；
24.《城市生活垃圾卫生填埋技术规范（CJJ 17-2004）》；
25.《公路工程技术标准（JTG B01-2003）》；
26.《公路建设项目环境影响评价规范（JTG B03-2006）》；
27.《公路环境保护设计规范（JTJ∕T 006-1998）》；
28.《公路路线设计规范（JTG D20-2006）》；
29.《公路路基设计规范（JTG D30-2004）》；
30.《公路沥青路面设计规范（JTG F40-2004）》；
31.《公路排水设计规范（JTJ 018-1998）》；
32.《公路桥涵设计通用规范（JTG D60-2004）》；
33.其他国家有关法律，法规和相关基础资料。
1.1.4报告编制范围
大营庄片区位于昆明市西山区，地处滇池出水口，距昆明市41公里，距安宁21公里，距晋宁19公里。沿螳螂川沿岸，新老安晋公路两侧呈带壮布局。安晋公路和南环铁路贯穿境内，有小海口、白塔村、海口3个火车站，并配有两个相应的货运站台，北与高海公路和滇缅公路相连。建设内容主要包括西山区海口工业园区大营庄片区建设场地平整、植被恢复、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、通信管道工程、控规要求配建的公共服务设施（如体育措施、农贸市场、公厕、垃圾转运站等）。
1.1.5项目提出和实施的重要意义
“春城”昆明是我国大西南充满活力的城市，是我国面向东南亚、南亚的战略枢纽，在参与大湄公河流域次区域经济合作和文化交流有特殊的地位，现已提出建设“引领中国向西南开放的区域性国际城市”的战略目标，城市发展充满活力。项目区现状地块主要为荒山、采空区，高差起伏大，无任何基础设施差。本项目依照批准的《昆明市土地利用总体规划》、《昆明城市总体规划》、《西山区马街区控制性详细规划》、昆明市规划委员会批准的《昆明市西山区海口工业园区大营庄片区控制详细规划》及其他城市规划进行土地整理及市政配套，通过开发使该区域内土地熟化，具备市场供应条件。本项目通过社会资本加快白沙地片区的基础设施建设步伐，防治水土流失，改善人居住环境个投资环境，改善民生，加快实现城市化进程，是一项利在当代、功在千秋的公益性事业，可以为昆明建设引领中国面向西南开放的区域性国际性横市镇略目标作出贡献，同时也可以为全面落实国家扩大内需、促进增长、改善民生政策措施，积极应对金融危机。
（1）扩大内需，保障民生，加快点中经济区发展的客观需要。突如其来的国际金融危机对我国的发展带来巨大挑战，国家正深入实施西部大开发、扩大内需、保民生、保增长等重大战略举措，加强基础设施和生态环境建设是西部大开发的重点。在新出台的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确指出加快点中经济区的发展，培育点钟为我国新的“经济增长极”已经上升为国家战略，而昆明无疑是推动滇中经济区发展的发动机。以昆明为核心的店中地区是国家加快发展、重点培育的新的经济增长极。本项目的开发不仅有利于完善西山区基础设施建设，有利于改善西山区和滇池的生态环境，可以带来良好的社会效益，而且对经济发展有很强的乘数效应，在一定程度上可以加快点中经济区的发展，符合国家加快转变发展方式促进滇中经济区大发展的总体战
略。
（2）昆明城市化发展加速的客观需要。作为云南省最大的城市，昆明市在云南省的政治、经济和文化建设中起着至关重要的作用，是云南省面向东南亚、南亚乃至西亚的“桥头堡”，加强基础设施建设，改善相对滞后公共服务，是振兴城市经济改善城市人居环境和经济环境的客观要求。现阶段，昆明城市化发展已经进入加速发展的关键时期，省委、省政府已经提出了建设“引领中国过面向西南开放的区域性国际城市”这一战略项目标。本项目的建设在一定程度上可以满足昆明城市化加速发展，建设区域性国际城
市的客观需求。
（3）昆明落实桥头堡战略，打造区域性国际城市的客观需求。改革开放30多年，沿边开放日益迫切，加快沿边地区开放开发，加强国际通道、边境城市和口岸建设，构建我国全方位的对外开放格局已成为客观需求成为国家的战略需求，随着西部大开发战略的深入实施，我国改革开放已经进入新的历史时期。在2011年5月6日，国务院出台了《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，对云南省全面建设面向西南开放重要桥头堡具有标志性意义。作为云南的省会城市，昆明区位条件优越，是我国面向东南亚、南亚的战略枢纽。昆明作为中国参与大湄公河流域次区域经济合作的桥头堡，现已经提出并开始实施建设“引领中国面向西南开放的区域性国际城市”的战略构想。现在，中缅油气管道已经破土动工，连接西南进出境国际铁路的枢纽工程正加紧建设，我国第四大门户机场蓄势待发，四条地铁线路齐头挺进，昆明正以一个崭新的姿态在我国的大西南悄然崛起。本项目的建设有利于完善滇池周边的基础设施体系，有利于改善生态环境和人居环境，有利于改善和提升城市形象，成为昆明西大门上展示昆明新形象的“新窗口”，为昆明打造区域性国际城市做出应有的贡献。
（4）真贯彻落实国家相关产业政策的客观需要。根据国家发改委新近发布的《产业结构调整指导目录(2011年本)》，鼓励类第二十二项“城市基础设施”，第8条“城镇地下管道共同沟建设”、第9条“城镇供排水管网工程”、供水水源及净水厂工程第12条“城市雨水收集利用工程”、第13条“城镇园林绿化及生态小区建设”。本项目是集生态植被保护、滇池治理、城中村及旧城改造、高尚居住社区、城市次商业中，城市次商业中心为--体的综合性城市运营开发项目。因此，从本质上来看，本项目属于基础设施工程，属于国家鼓励类产业，符合国家相关产业政策。
（5）生态环境亟待改善的客观需求。云南省是我国的旅游大省，是国内外向往的旅游目的地，滇池是昆明旅游的一颗明珠，但其生态环境问题已经成为一块心病，其污染源主要来自昆明市。早在“九五云南省是我国的旅游大省，是国内外向往的旅游目的地，滇池是昆明旅游的一颗明珠，但其生态环境问题已经成为一块心病，其污染源主要来自昆明市。早在“九五”期间，滇池就被国家列为重点治理的“33211”工程，但至今仍然没有根本好转。2003年5月29日，云南省委、省政府提出昆明发展的战略构想，要用18年时问，以滇池的保护和生态建设为前提，建设以滇池为核心、“一湖四片”和“一湖四环”的现代新昆明。滇池生态环境治理客观上需要上游地带加强生态环境保护、恢复和建设，本项目生态环境整治方面投入很大，可以很大程度上防治水土流失和污水产生，是有利于改善滇池草海水质的重大工程，符合省委、省政府和市委、市政府提出的治理滇池生态要求。
（6）提高土地利用效率的客观需要.目前，土地已经成为限制昆明市发展的瓶
颈，加速土地流转进程，提高土地利用效率，建设集约紧凑型城市需要科学规划、统一规划、集中规划。一方面是土地的资源严重不足，另一方面却是有大面积土地在闲置、浪费。本项目开发建设是在科学规划指导下的一揽子土地开发整理计划，在对大营庄片区的大面积荒山、采空区进行开发整理，对废弃的采石场、矿山和裸露山地进行生态恢复和生态建设，为后续的开发建设铺平道路，有利于盘活土地，集约利用土地，为建设集约型紧凑城市做好扎实的基础工作。
（7）统筹城乡发展的客观需要。统筹城乡发展，推进城乡一体化是我国当前和今后相当长的一段时期内的重大战略决策，新出台的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》再次明确强调指出要“统筹城乡发展规划，促进城乡基础设施、公共服务、社会管理一体化”。2008年2月，昆明市委、市政府提出用5年的时间完成昆明建成区内336个城中村的重建改造的重大举措，也是一项统筹城乡发展，推进城乡一体化的艰巨历史任务。通过本项目的建设，可以尽快使海口大营庄片区达到进一步开发的要求，不仅可以满足城镇居民的居住和商业需求，也可以改善更多周边农民的居住环境和生活条件，同时还可以更多地吸纳劳动就业，促进农民增收，改善民生，推进城乡一体化进程。
（8）大力加快旅游业发展的客观需要。现阶段，我国已经进入了休闲经济时代，旅游业的地位空前重要。我国旅游业正处于快速发展的上升期，国家已经出台了各项政策促进旅游业发展，旅游业将迎来新一轮发展高潮。云南是我国最早把旅游业作为支柱产业建设的省份，2004年省委、省政府首次召开了全省旅游产业发展大会，并下发了《中共云南省委、云南省人民政府关于进一步加快旅游产业发展的若干意见》和《云南旅游发展倍增计划(2004--2010年)》，制定了《云南省“十一五”旅游发展规划》，进一步加大了对云南旅游产业的发展指导和支持力度，全面推动了云南旅游支柱产业的建设进程。昆明作为连接中国和东南亚、南亚的重要枢纽，成为云南乃至整个东南亚、南亚地区的旅游集散地当仁不让。本项目的开发建设在很大程度上可以改善地方旅游环境和旅游基础设施，符合国家和地方的产业政策。
（9）缓解财政压力过大的客观需要。根据昆明市的实际情况，市级财政保民生的资金压力很大，60％的县(市)区级财政也还只是一个吃饭财政，资金紧缺已成为制约昆明市城乡基础设施建设的制约因素，资金问题已成为制约加快推进城市化进程瓶颈问题。本项目拟通过社会资金来完成开发建设，就是通过是社会资金参与土地一级开发整理的具体实践，多渠道筹措资金，在很大程度上可以解决地方政府无力承担大规模基础设施建设的财政困难。
1.2项目概况
1.2.1项目建设区的基本概况
本项目建设区位于昆明市主城区西南部的西山区与滇池草海相距很近。昆明是云南的省会，全省的政治、经济、文化、科技教育和交通中心，是我国著名的国家级历史文化名城和优秀旅游城市，中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽。因夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，成为享誉中外的“春城”。
据统计，2009年昆明市地区生产总值达1837.5亿元，其中：第一产业实现增加值114.9亿元，比上年增长5.8％；第二产业实现824.6亿元，比上年增长12.9％；第三产业实现898．96亿元，比上年增长13.7％。三次产业结构为6.3:44．9:48.8。人均生产总值达到29355元。城镇居民人均可支配收入16500元，扣除价格因素后实际增长13.3％；人均消费性支出9953.52元，扣除价格因素后实际增长8.0％。农村居民人均纯收入5080元，扣除价格因素后实际增长8.1％。
云南是旅游大省，昆明为云南最重要的旅游集散地。2009年全年接待国内外旅游者3080万人次，占全省的25.6％；旅游总收入221亿元，占全省的28％；限额以上住宿和餐饮业企业212家，占全省的42％。昆明市先后荣获“联合国宜居生态城市”、“中国最具软实力城市”、“中国十佳投资创业城市”、“中国最佳休闲宜居绿色生态城市”、“中国最具幸福感城市”等多项称号。
西山区2009年地区生产总值210.97亿元，比上年增长12.7％，人均GDP达到29600元。农民人均纯收入达7312元，增长9.6％；城镇居民人均可支配收入达17000元，同比增长3l％。地方财政总收入完成35.769亿元，全社会固定资产投资总额达192.5亿元，比上年增长49.2％，社会消费品零售总额达133亿元，区域经济实力显著增强，社会事业稳步发展。
西山区为了更好地发展地方经济，进一步完善城市功能，努力提升城市形象，着力推进民生改善，西山区人民政府专门成立了西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发工作指挥部，并且通过公开招标与海南正和集团股份有限公司签署了《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理协议》，负责西山区海口工业园区大营庄片区的土地一级开发整理工作。
1.2.2项目建设规模及主要内容
根据估算，本项目土地整理开发面积2374亩，是大营庄片区基础设施和生态环境整治建设的一揽子计划，建设内容较多，规模较大。项目建设内容是昆明市大营庄地片区的基础设施建设和改造，具体包括场地平整、植被恢复、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、通信管道工程、控规要求配建的公共服务设施(如体育设施、农
贸市场、公厕、垃圾转运站等)。
1.2.3项目建设厂址及建设条件
该项目建设场址位于昆明市西山区，地处滇池出水口，沿螳螂川沿岸，新老安晋公路两侧呈带壮布局。安晋公路和南环铁路贯穿境内，有小海口、白塔村、海口3个火车站，并配有两个相应的货运站台，北与高海公路和滇缅公路相连。2009年11月，项目区的土地收储工作已经完成，昆明市土地矿产储备管理办公室与西山区人民政府签订《大营庄片区土地一级开发委托合同》；2010年8月，西山区人民政府通过公开招标的方式，与海南正和实业股份有限公司签署《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》，根据协议，西山区人民政府已经正式将西山区2374亩土地移交给海南正和实业集团股份有限公司在昆明成立的云南正和实业有限公司，负责该片区约一级开发整理工作，项目建设期限为两年。
1.2.4项目投资估算与资金筹措
项目总投资为19.05425亿元，其中：工程直接费用为18.184230亿元，建设期贷款利息8700.20万元。建设所需资金由区政府融资、银行贷款解决。建设模式采用“建设一移交”的模式，即BT模式。
项目贷款用于土地整理、生态恢复、基础设施建设和公共服务配套建设，项目完成后可以极大改善当地人居环境和投资环境，扩大吸引力，借款偿还期为3年，其中建设期为2年。
1.2.5项目效益与还贷能力
项目建设期为2年，目标是在2012年12月30日完成项目区内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化、土地平整等市政基础设施及公共配套设施建设工作，工程质量达到国家验收标准并附有相关政府部门验收证明，办理涉及环保、滇保、水保、林业通讯、电力等相关行政审批手续，完成土地一级报建资料整理工作，完成工程结算。
根据昆明市西山区人民政府与海南正和实业集团股份有限公司签署的《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》第十条内容“乙方作为项目的投资主体，按审计部门审定的工程造价的8％计提投资回报率。乙方投资回报根据项目实施进度按年度计提”。海南正和实业集团股份有限公司可以通过大营庄片区的
土地一级开发获得回报。
项目所在的大营庄片区属于昆明主城区的重要组成部分，是举世闻名的滇池的视觉景观区，昆明市的西大门，区位条件优越，生态功能重要性日益突显，具备打造高品质生活社区和商务旅游区的绝好条件。开发整理和熟化后的升值潜力很大。昆明市西山区人大常委会西人字(2010]30号文件《关于批准西山区人民政府对大营庄片区开发整理项目还款的决定》已经明确了对海南正和实业集团股份有限公司还款的方式和时问约定，西山区人民政府已经向公司出具了《还款承诺函》(2010年8月26日)。
根据昆明市规划局，通过本项目进行的土地一级开发整理可以使土地熟化，达到大规模建设的基本要求，将开发整理出居住用地1758.45亩，其中一类居住用地481.17亩，二类居住用地67.33公顷；公共设施用地228.04亩，其中商业金融业用地199.11亩，教育用地28.93亩。可以整理出市场价值较高的居住用地和商业金融用地的面积可达1957.56亩。
如果参考昆明市新近制定基准地价标准，西山区大营庄区土地熟化后的价值为47.4亿元，远超出本项目开发整理的投资，本区基础设施和人居环境得到很大改善的同时还可以得到一定的利润，扩大本区改善民生和投资公益事业发展的能力；如果按照昆明市招拍挂的土地出让价格来计算，则更要远高于土地局规定的基准地价，暂取500万元／亩的保守价格计，本项目熟化整理出的1957.56亩住宅用地、商业金融用地的市场价值将达到108亿元(具体请参阅本报告的第12章)。
总之，从目前昆明市经济发展趋势和土地市场供需情况来看，该地的土地增值空间很大，归还一级开发整理所需的贷款绰绰有余。
1.3研究结论
西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理符合国家深入开展西部大开发、着力改善民生设施的大政方针，符合统筹城乡发展的根本要求，符合国家着力扩大内需的大民生政策，符合国家大力鼓励和支持推动城市基础设施建设的产业政策，符合云南省政府、昆明市以及西山区未来经济社会发展的目标，社会效益、经济效益和生态效益显著，技术上可行，财务上合理，社会文化环境适应，还贷能力强，项目建设具有很强的可行性。
第二章项目区现状和建设条件
2.1区域基本情况
一．位置和范围
昆明海口工业园区是云南省政府确定的省级重点工业园区，位于云南省昆明市西山区海口镇，总体规划面积为32.34平方公里，分为老区与新区两个部分，目前正在建设的新区规划面积为6.79平方公里。园区距昆明主城40余公里，东临风光秀丽的“高原明珠”—滇池，南接昆明晋宁县，西连昆明安宁市，是云南省工业发源地之一。聚集了中央直属及省、市、区属大中型企业64家，形成了一个以磷化工、机械、光学制造、水泥为主的老工业基地。是现代新昆明“一湖四片”中昆明西城重要的工业片区和西山区工业经济发展的重要平台。
昆明海口工业园区具有较好的区位地理和资源优势：区域内磷资源丰富，品位高、储量大、易开采；工业基础雄厚，已初步形成了门类齐全的工业体系；安（宁）晋（宁）公路、高海高速公路、南环铁路和即将启动建设的新安（宁）晋（宁）高速公路贯穿境内，交通十分便利；中央、省、市属国有大中型企业集聚的光学、磷化工、机械加工等方面大批优秀专业技术人员为昆明海口工业园区建设提供智力支持；海口地区现有的生产、生活基础设施和社会资源以及相关配套优惠政策，将为园区建设者及企业投资者提供良好的创业、生活环境。
二．区位和交通条件
昆明是云南省的政治、经济、文化、科技、教育和交通中心，区位条件非常优越，是我国与东南亚、南亚交流的重要窗口，在中国参与东盟合作、参与大湄公河次区域经济合作中意义重大。昆明市地处亚洲的地理中心位置，是云南省的中心城市，我国重要的商贸城市，也是我国面向东南亚、南亚开放的桥头堡。距中越边境400多公里，距中老、中缅边境800多公里。昆明距仰光的航空距离1316公里，距曼谷1330公里，距吉隆坡2500公里，距新加坡2880公里。昆明国际机场航空口岸是我国对外开放较早的五大航空口岸之一昆明国际机场航空口岸现已开通国内航线100多条省内航线9条和10多条国际及地区航线。随着社会经济的不断发展，云南与国
家和地区的经济社会联系日益加强，公路、铁路、航空、水路四条国际大通道正在形成。中缅油气管道、连接昆明与仰光的中缅高速铁路正在筹备之中，近期内有望动工。东南亚走廊、东北亚走廊、南亚走廊、中亚至高加索走廊四大走廊的泛亚铁路网已经提上议事日程。泛亚铁路分为东线、中线、西线三条线，均从昆明出发，东线经河口穿过越南，中线经磨憨穿过老挝，西线经瑞丽穿过缅甸，最终到达新加坡。这三条线路在中国境内的部分均纳入了中国《中长期铁路网规划》(该规划于2004年经国务院审议通过)。根据规划，2020年前，泛亚高铁线路可建成通车。昆明正在建设全国最大的火车站，预计2012年连接河内、缅甸、老挝、以及泰国、印度的铁路修通后，昆明将是中国与印度这两个高速发展的经济体的一大枢纽，从昆明出发乘坐高铁直达印度洋和太平洋的梦想即将变成现实。
三．气候条件
昆明市依山傍水，气候宜人。虽然地处亚热带，但境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，具有典型的温带气候特点，城区温度在0～29℃之间，年温差为全国最小，昆明四季温暖如春，全年温差较小。市区年平均气温在15℃左右，最热时月平均气温19℃左右，最冷时月平均气温8℃左右。这样的气候特征在全球少有，因此，昆明素以“春城”而享誉中外；全年降水量在时间分布上，明显地分为干、湿两季，年均降水约1000毫米；5～10月为雨季，降水量占全年的85％左右；11月至次年4月为干季，降水量仅占全年的15％左右。年均日照2250小时左右，无霜期240天以上。鲜花常年开放，草木四季常青，是著名的“春城”、“花城”，是休闲、旅游、度假、居住的理想之地。
四．地形地貌
昆明地处云贵高原，高原是基本地貌形态。总体地形北部高，南部低，由北向南呈阶梯状逐渐降低。三面环山，南濒滇池，地貌类型以山地丘陵为主，湖光山色交相辉映。市域中部隆起，东西两侧较低。大部分地区海拔在1500至2800米之间。城区坐落在滇池坝子，海拔189l米。据统计，全市土地面积达2lOl8平方公里，其中丘陵、山地面积13213平方公里，约占总面积的84％；平地面积20ll平方公里，约占总面积的12.9％；湖泊面积337平方公里，约占总面积的2.16％，其中滇池面积297平方公里，最大深度8米，是我国的第六大淡水湖。
五．土壤和资源条件
昆明全市范围是高原红壤地区，土壤主要有红壤、紫色土和水稻土三类，且比较适宜种植稻谷、小麦、蚕豆、玉米等粮食作物；油菜、烤烟、蔬菜、花卉等经济
作物和桃、梨、柑橘等经济林木。此外，市域内有林地面积34.76万公顷。
昆明白然资源极其丰富。矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、钛、煤、石英砂、铝土、硅石等。其中以磷、盐、铜、钛矿最为丰富，磷矿储量约48亿吨，盐矿储量约138亿吨，居全国内陆盐矿第二位。
六．人口和文化资源
昆明是一个多民族汇集的城市，世居26个民族，形成聚居村或混居村街的有汉、彝、回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族。昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的86.52％。各少数民族人口占全市常住人口的13.48％。全市人口628万，人口密度294.76人／km2；市区常住人口320万，全市人口平均预期寿命76岁。昆明市是云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市(仅次于成都、重庆、西安)。在长期的生产生活中，各民族既相互影响，融会贯通，同时又保持各自的民族传统，延续着许多独特的生活方式、民俗习惯和文化艺术，历史文化资源丰富多彩。昆明成为云南最重要的旅游集散地，我国著名的旅游城市。
西山区常住人口71.5万人(2009年)，户籍人口49.45万人；在户籍人口中，城镇人口39.01万人，占8.88％，农村人口lO.44万人，占21％；百岁以上老人16人，九十岁以上老人589人，人民生活幸福安康。全区有26个民族，其中汉族占81.2％，少数民族18.8％。少数民族中以彝族人口最多，为2.89万人，其次为白族1.84万人，回族1.39万人，苗族O.18万人，分别占少数民族人口的31.2％、19.8％、15％和2％。
马街街道办事处辖区面积27.96kin2，总人口14万人，流动人口9万人，户籍人口4.89万人。在户籍人口中，城镇人口3.75万人，占76.7％，农村人口1.14万人，占23.3％，九十岁以上老人超过70人。
七．经济发展前景广阔
2009年，昆明市的地区生产总值(GDP)1837.46亿元，人均产值达到28894元；三次产业结构进一步优化，由2005年的7.3：45.5：47.2调整为6.5：46.1：47.4；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别14482元和5080元，年均实际增长13.2％和8.1％；全社会固定资产投资2160亿元，年均增长30.8％，累计超过6000亿元。
西山区2009年实现地区生产总值210.7亿元，比上年增长12.8％；第一、二、三产业的三次产业结构比为1.4：29.3：69.3。城镇居民可支配收入1.72万元，比上年增长32.3％，农民人均纯收入731l元，比上年增长9.6％；全年实现社会消
费品总额130.09亿元，比上年增长20％。、
作为旅游资源丰富的历史文化名城和云南的省会城市，昆明市具有很强的旅游吸引力和旅游集散功能，昆明旅游发展非常活跃，旅游经济迅速成长。1999～2009年，昆明市国际游客接待量由54.92万人次上升到77.83万人次，国内游客接待量由1150万人次上升到3037.19万人次，旅游总收入由117.85亿元上升到226.34亿元。旅游业发展前景非常广阔。西山区2009年全区共接待游客451.04万人次，实现营业收入27266.56万元，税收983.55万元。
2.2项目区概况
本项目位于昆明市西山区海口镇，总体规划面积为32.34平方公里，分为老区与新区两个部分，目前正在建设的新区规划面积为6.79平方公里。园区距昆明主城40余公里，东临风光秀丽的“高原明珠”—滇池，南接昆明晋宁县，西连昆明安宁市，是云南省工业发源地之一。聚集了中央直属及省、市、区属大中型企业64家，形成了一个以磷化工、机械、光学制造、水泥为主的老工业基地。是现代新昆明“一湖四片”中昆明西城重要的工业片区和西山区工业经济发展的重要平台。
2.3建设条件分析
2.3.1上位规划的建设要求
一、昆明城市总体规划的要求
以昆明为核心城市的滇池流域是滇中经济区的核心地带，也是云南经济社会发展最快、经济活动最活跃的地区。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出要加快滇中经济区的发展，培育新的经济增长极，滇中经济区的发展已经上升为国家战略，为把昆明建设成“引领中国面向西南开放的区域性国际城市”提供了难得的历史机遇。在《昆明城市总体规划(2008—2020)》中，确定昆明城市性质为“中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市，西部地区重要的中心城市之一，云南省省会”。
规划以昆明中心城区为核心，以楚雄一昆明一红河、曲靖一昆明一玉溪、禄劝一富民一安宁一晋宁、东川一寻甸一嵩明一宜良、寻甸一禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点
镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。
规划城市发展总体目标是实现区域与城乡统筹发展，产业调整优化的目标，市域发展空问格局得到完善，山水园林与旅游城市特色显现；城市功能配套完善，集聚辐射能力增强；生态环境建设成效明显，投资环境进一步改善；社会保障和社会救助体系较为健全，城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。
本项目所在地位于主城区的西部边缘的滇池景观带上，加快本区的土地整理、植被恢复和基础设施建设步伐，符合昆明城市总体规划，是落实规划和加快统筹城乡发展的客观要求。
二、西山区发展战略
西山区提出要引进大项目，形成大产业，带动大发展的发展战略。全区上下正在千方百计的培育、扶持和引进新的经济增长点，凸现三、二、一的产业结构发展布局。现在，西山区正在加快经济发展方式转变，优化和调整产业结构，不断完善基础设施建设，积极参与滇池综合治理，着力推进生态文明社会建设，全面推进全区经济社会跨越式发展，全面建设和谐社会和小康社会。
本项目开展的土地一级开发整理，有利于改善西山区马街片区的人居环境和投资环境，有利于加块推进西山区“退二进三”大力发展现代休闲旅游、商贸物流和其他现代服务业发展的步伐，是西山区创新工作模式引入社会资本参与城市建设的重大举措，符合西山区“立足经营城市，打造品质西山”的发展要求，工程建设可以做到基础设施建设、生态环境改善、旅游景观建设以及民生事业的高度统一，在很大定程度上可以促进整个西山区的民生事业发展。
三、海口工业园区的发展战略
近年来，海口实施“工业向园区集中、园区向西部转移”的发展战略，园区经济步入良性发展轨道，形成了海口高新区、海口综合保税区，以及药谷、海马汽车、狮子岭、云龙、文化创意产业园等园区的“两区多园”的产业发展新格局。今年上半年，海口高新区管委会采取多种招商方式加大招商引资力度，提高了园区建设发展速度。目前，海口高新区的药谷、狮子岭、云龙等工业园内的三叶制药、皇隆制药、中化联合、红塔卷烟和共享钢结构等项目已开工，华森实业、合瑞制药和寿南山制药等项目即将投产。同样，目前在海口综合保税区内，海南汉能一期250兆瓦薄膜太阳能电池生产项目也正
在抓紧建设，已完成投资12亿元，计划年底投产。此外，不少商家也纷纷向海口综合保税区表达了合作意向，目前，该区正在洽谈或建设的项目已有10多个。据悉，目前海口已全面启动海马工业园三期、药谷二期南片区、狮子岭二期、美安工业园、创意产业园二期建设的前期工作，而随着这些新建或扩建园区的建设，海口“两区多园”的产业集聚效应将日渐增强，必将全面提升海口产业竞争力。
四、大营庄片区控制性规划
在昆明城市总体规划、西山区总体规划等上位规划的指导下，西山区人民政府制定了《昆明西山区海口工业园区大营庄片区控制性详细规划》，提出了将大营庄片区的功能定位和建设目标。功能主要以高品质居住，城市生态公园为主。目标为以高品质、山水型、生态型、现代化的公园型主题社区及居住区，以21世纪的社会、经济、文化、环境和技术为设计依据，强调以人为本，以生态环境为主，尊重现有的地形地貌，发挥地区社会效益、经济效益与环境效益的统一，同时以人与自然共生、共创为原则，充分利用自然地形、地貌，创造一个布局合理、功能完善、环境优美、交通相对便捷的多功能，多层次的城市生态居住空间，塑造一个具有高品质、鲜明个性的城市特色公园型主题社区。
2.3.2项目建设条件
一、地形地貌条件和视觉控制要求
从本区的建设条件上来看，首先应该注意两个问题，一是地形坡度的影响，一是滇池景观视线控制的要求。项目所在区地形地貌相当复杂。地块所存的区域多为石头山，高差起伏较大，达到250多米，部分地区坡度较大。难以改造为建设用地，且地块主要为喀斯特地貌，为地形改造实施增加了难度。片区中部为采石场，对整个山体及植被破坏较为严重，现状主要为荒地、草坡，也有部分农田，整体环境遭到人为破坏。西部地势较为平坦，地形、植被被采石严重破坏，而且由于前方山体遮挡，并不构成对景观视线的威胁，可以采取高层低密度的方式来提高环境质量和开发成本平衡，属于适宜建设区。
二、基础设施条件
从现状来看，区内基础设施建设滞后，有待于进一步建设完善。受地形的影响，建设工程量较大，有巨大的土石方需要平衡，基本的道路、水电热全部需要重新建设，这必将极大的增加建设的开发成本。周边虽然有城市干道通过，只能沿着区块一侧进行疏散。对外联系通道单一；内部则依托支路联系各区域，内部道路为水泥路、土路，等
级低，不成系统。现状内部道路坡度较大，达不到有关道路设计标准的要求，对新建道路来说也增加了不少难题。
三、生态环境条件
地块中有很大一部分区域的植被已经被区内的菜市场开采的满目疮痍，生态环境受到严重破坏，视觉效果和景观效果也已受到严重影响，尤其是面向滇池和城市区的山坡地带，需要在生态环境恢复和建设的同时加强对这些地区控制，生态环境保护、恢复和建设的南大较大、任务较重。