控方案：关键指标的限额控制
来源：第46期《明源 IT&地产》 作者：王小兵 日期：2012-04-13 如果要求企业对所有指标进行限额控制，管理成本过高，因此有必要对设计阶段的各类技术经济指标进行 分析，找出成本控制的关键指标进行限额控制。 某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时，发现新一期的盈利指标水平比刚开发完成的前 一期好不了多少，而该期的各种条件及市场状况要比前一期好得多。 是什么原因导致这样的结果呢？是计算错误？成本估算指标偏高？还是售价预测过于保守？经反复核 查均不是，最后发现某个综合面积指标异常——可售面积占总建筑面积的比例偏低（仅为76%） 。遂追根溯 源，显示地下室面积比例过大。 于是公司责成相关部门尽快进行方案优化， 新方案在满足当时项目各种规划要点及档次要求的前提下， 比原方案减少了约1万平方米的地下室。若按当时的造价水平1600元/平方米计算，直接成本将节约1600万 元，这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用及节约工期带来的间接受益。
房地产设计环节是实现成本“事前控制”的关键，尽管设计费占建筑工程全过程费用中比例不大，一 般只占总成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响深远，合理科目的设计，可大幅降低房地产工程造价。 当前设计单位普通“重技术、轻经济”，注重设计效果，往往忽视成本；而成本人员又缺乏设计背景， 不清楚设计方案中哪些技术经济指标会对成本造成决定性影响，应该限额多少才是合理的，因而难以向设 计单位提出反向要求，导致项目成本控制难以达到目标。 那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，能否提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标 的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？
一、确定成本限额控制的关键技术经济指标
关键技术经济指标，指的是描述项目设计方案特征的一系列度量指标。比如：标准层钢筋含量、标准 层混凝土含量、窗地比、地下室层高等。 （如表1）
项目的技术经济指标很多，如果要求企业对所有指标进行限额控制，管理成本过高，因 此， 有必要对设计阶段的各类技术经济指标进行分析， 找出成本控制的关键技术经济指标进 行限额控制，可以事半功倍。
成本控制关键技术经济指标的确定原则： （1）可行，便于前期控制； （2）消耗量及指标量大； （3）对 成本影响大。 根据以上原则，某企业确定的在全国范围内实现限额控制的关键技术指标有：标准层钢筋含量、标准 层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例等。
二、对关键技术经济指标限额控制的价值
对企业的关键技术经济指标限额控制，一方面，能将成本控制指标化、数据化，便于成本、设计及公 司内部统一语言，有效理解并执行，实现成本、设计人员无缝对接；另一方面，对关键技术经济指标限额 控制，相对容易落地执行，能实现每一阶段的设计方案在满足客户需要的前提下实现成本的“事先决策、 过程控制”。通过对关键技术经济指标限额控制，能给企业带来高额回报。 （如示例1）
三、如何在设计阶段对关键技术经济指标进行控制
1.统一关键技术经济指标的定义及控制规则 不同项目成本人员对于同一技术经济指标的理解不同，容易存在针对同一指标，各项目的计算法则各 不相同，如果要保证公司内部的统一理解、外部设计院的实施执行，必须清晰界定不同指标的计算公式。
比如：区域不同，当地的地质条件、政府规划各不相同，同一指标的限额也有差异；对于不同产品形 态，指标限额控制值也各不相同。对于不同指标的限额指标要点如表2。结合以上要点，某示例企业的关键 技术经济指标限额控制见示例2。
2.分阶段对关键技术经济指标进行管控 传统的成本控制，一般以施工图为基础，测算成本并进行结果分析，成本专业非常被动，更多是“核 算”，施工图完成后较难实现成本控制，若结果分析偏差较大，需驳回重新进行施工图设计，对进度影响 也较大。 一般而言，概念设计、规划设计阶段决定了工程成本的50%-60%，初步设计、施工图设计等各专项精 细化设计阶段决定成本的40%-50%。如果要有效实现成本的事前控制，需要在设计各阶段对影响成本的关 键技术经济指标进行控制，在桩基、基础开工前，确定地下室层高、地下车位平均面积；在施工图设计过 程，进行方案比优，确定地下室钢筋含量、标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比等几个关键指标。 如图1。
景观设计方案相对独立，硬景面积比例指标可在景观方案设计完成、主体开工后3个月内确定。为保证 设计阶段成本控制有效执行，组织上需要成立“关键指标对标小组”，将各设计阶段关键技术经济指标控 制融入审批流程中，与历史项目或各区域标准进行横向对标，作为设计方案评估的重要依据。
3.确保设计单位按要求实施
所有阶段的设计方案都是由设计单位完成，只有要求设计单位在各阶段对比本阶段需要控制的关键指 标，高度配合按要求实施，才能实现设计过程中的成本控制。以下措施可以确保设计单位的有效实施： （1）择优选择设计单位 要选择专业能力强、易管易于协调的合作伙伴，可从业绩、服务意识、施工期间服务质量、设计变更 比率等方面进行考查。房地产公司规划设计部前期要主动与设计院沟通，以尊重平等的心态，同行交流、 竞争的双赢思路进行工作，多做大楼盘市场调查和结构成本分析。 （2）适当提高设计费，合理安排设计周期 一个项目的勘察、概念方案设计、施工图设计费用一般只占项目总成本的 1.5%-3%，但却决定了项目 成本的90%，因此，适当提高设计费用比例，择优选择设计单位，预留成本优化的奖励措施，合理安排设 计周期，有利于设计单位提供高质量的设计图纸。 （3）合同措施 积极推行建筑方案与经济方案相结合的招标方法，采取多家竞标。设计合同中应明确限额的内容、数 值和弹性浮动范围，增加设计变更的费用额度限制条款，并和设计费挂钩，如果设计变更费超施工合同价 的某一比例，则扣罚一定比例的设计费。将设计进度、质量与付款计划挂钩，并明确延期、质量赔偿责任， 要求设计单位以市场为导向，不断追求高、新、美，采取双赢思路对设计优化进行奖励。 （4）过程评估 对设计单位的业绩水平（包括对规范的熟悉程度及理解应用） 、同行评价、图纸质量、责任意识、成本 意识、服务意识、影响力及控制力、成本意识的沟通等方面进行过程考核评估。
四、小结
在设计阶段对关键技术经济指标进行控制，是将成本控制前置的有效手段，标杆企业的实践也证明了 这些关键指标控制的可行性、有效性。设计阶段的成本控制是个系统工程，在对关键技术经济指标控制的 同时，还要从专业角度对设计方案进行持续优化。需要不断向设计师灌输节约成本的意识，使设计师在设 计工作中自发地多考虑成本经济并寻找降低成本的方法。这样，成本控制的工作才会更顺畅、更有成效。
精品 中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1月 1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结构部或 区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、 结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过 梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G ） 和混凝土（V ），不含砌体)用量除以计算范围内的“结 构成本计算面积”（M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M （m 3/m 2）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积 M =M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径 6mm 钢筋统一采用 H PB300，直径 8mm 及以上钢筋统一采 用 H RB400；也可以全部采 用 H RB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当 结构采用异形柱框架或短肢剪 力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上 的部分，其余部分如浅基础、 筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的 墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图 1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)；“地下室或半地下 室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内 的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
各控制指标的概念 一、容积率 就是一块土地上的总建筑面积和总占地面积的比值，也称为地积率，容积率越高，表明土地的开发强度越高， 建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。 规划建设用地内总建筑面积/规划建设用地面积=容积率 一般的多层住宅小区容积率在1.2-1.8左右. 二、建筑密度 建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。 规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 三、“绿地率”和“绿化覆盖率” 1、绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比
率。 距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30％，（现在要求实地绿化率占绿化率的50以上，）且要保证居住区内人均2 平方米，居住小区人均1平方米的规模。 2、绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。)房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。 道路紅線 城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。 建築線 一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。 日照間距系數 根據日照標准確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 住宅平均层數 住宅總建築面積與住宅基底總面積的比值?。
“重机项目”设计阶段投资、进度控制内容与措施（初稿）设计管理主要分为三大块：投资控制、质量控制和进度控制。成本控制是项目管理中的重要环节，而限额设计又是最重要的一环。 在“重机项目”的设计管理中应着重应注意以下几点： 一、设计阶段成本控制的必要性和重要性（态度上一定要重视） 项目的成本控制是建设单位项目管理的核心内容之一，经过我国多年来的项目开发实践表明，对项目成本影响最大的就是设计规划阶段，项目设计的时间占总开发的时间的三分之一，但是其对项目成本的影响却高达七成。在项目正式进入施工阶段后，就算现场控制措施再得力，施工技术再先进，也只能减少20%左右的成本。因此，在设计阶段就对成本控制是非常重要的，投资控制的成败，关键在于设计阶段。这就要求一个优秀的建筑设计师必须能够有效的控制工程造价，要改变以往重设计、轻经济的思想，片面的追求设计标准，不考虑经济性。实际上,当施工图完成之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决,因此必须重视方案和施工图设计,以避免“先天不足”。 二、设计阶段应遵守的原则 1、首先是节约原则。成本的事前控制对于总体成本的控制影响最大，因此建设单位一定要重视事前控制，制定有关预防成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，先天不足，后天弥补起来就困难了。 2、其次是全面性原则。在设计阶段，建设单位应该召集所有部门的相关人员碰头、讨论，让每个与项目相关的设计人员都参与到设计阶段的成本控制工作中去，充分调动员工的积极性，保证项目在整个建设周期内达到经济利益的最大化。 3、要做到各部门分工明确，权责结合。对于成本管理中各个相关部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。项目总设计师要对项目的总体投资控制负责。各专业的专业负责人，对本专业的投资控制负责。 项目总设计师是项目投资控制第一责任人，要管控整个项目设计阶段的投资控制工作，定期组织各专业负责人制定各个设计阶段的投资控制计划以及限额设计指标。 管理公司应分阶段审核由设计院提交的投资分析材料和限额设计指标。应结合西安当地市场的价格对于有可能超出投资预算的分项应及时提醒建设方，对投资控制中出现的问题应进行分析和纠偏。 建设方对于已经确定而且无法更改，但是又很有可能超出预算支付
附件3：龙湖地产结构设计限额控制指标 龙湖地产集团总部 二〇一四年六月
目录 一、总则 .................................................. 错误!未定义书签。 二、结构设计限额控制指标 ................................... 错误!未定义书签。 三、结构设计限额控制指标说明 ............................... 错误!未定义书签。 四、附表 ................................................... 错误!未定义书签。 附表A:钢筋和混凝土含量统计表........................... 错误!未定义书签。 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。 编制时间：20014年3月 主编单位：龙湖地产有限公司工程部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。 各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表A）的要求 统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措 施》，经集团工程、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由龙湖地产有限公司工程部负责管理和条文解释。 制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005） 二、结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
浅谈工程项目成本全过程控制 前言 我平生最怕说话，今天赶鸭子上架，诚惶诚恐，怕说不清道不白，请大哥大姐、兄弟姊妹们多多体谅。从事项目成本管理工作多年了，有得有失，就此和在座各位对如何进行工程项目成本管理作一些探讨。 建筑企业要生存，要持续发展，需要资金链，需要利润支撑，工程项目是建筑企业生存与发展的保证。争取到一个项目，特别是优秀项目，是非常来之不易的。项目成本管理的最终目标就是追求利润最大化，如何保证利润最大化？我的理解：“大斗进，小斗出” 从甲方结算多，实际成本少，如何做到大斗进小斗出？这是项目成本管理核心问题。 “大斗进小斗出”，即项目成本控制，项目成本控制是项目管理的重要内容，也是建筑企业管理的基础工作，成本控制的好坏体现了企业的管理水平和竞争力。 第一章工程项目成本全过程控制的必要性项目成本控制应从工程投标报价开始，直到项目竣工结算完成为止，贯穿项目实施全过程。工程项目成本全过程控制是由工程项目的自身特点决定的。施工项目作为一次性事业，生产过程具有明显的单件性，施工项目活动过程不可逆，也不重复，给工程项目带来了较大的风险性和管理的特殊性；施工项目的地点固定，体积庞大和结构复杂导致了施工中各种生产要素的流动性、工程多和施工组织复杂。此
外，施工周期长，作业条件恶劣，易受气候、地质条件等制约也都直接影响成本的高低，给施工项目的成本管理带来了很多困难。因此对工程项目必须实行全过程控制。 第二章工程项目成本全过程控制的前提和方法 1、开工前搞好成本预测，明确成本目标： 在工程开工前，建立成本核算领导小组，组织人员了解当地市场的实际情况，根据中标价格比较计划成本和责任成本，然后根据中标价格、当地货源及拟投入的个施工班组情况编制责任成本预算，确定责任成本目标。即制定适应成本预测精细化的新流程机制： 成本预测精细化流程 招投标阶段→施工图预算（成本控制部） ↓ 工程开工之初→内控责任成本，施工预算（成本控制部与项目部） ↓→公司成本控制依据 工程开工之初→确定项目成本管理目标（项目部） ↓→项目部内控成本 工程开工之初→项目经济方案（项目部） ↓→项目成本指标制定 ↓→成本指标执行跟踪与分析 ↓→成本指标调整 ↓→项目成本指标执行评价 2、加强施工阶段成本精细核算，优化施工方案和资源配置：
1\技术文件 1.1基础资料汇编（对编制区现状情况的资料汇总和分析评价） 1.1.1上层次及相关规划要求? 1.1.2 自然环境(水文、地质、地貌、自然灾害、生态环境特征等自然条件) 1.1.3 人口状况(人口空间分布、居住结构、居住密度) 1.1.4 土地利用现状（详细汇总分析土地利用现状及征地权属情况，列出“现状用地汇总表”） 1.1.4.1 用地结构及各类用地布局现状 1.1.4.2 已拨划或出让用地的征地权属情况 1.1.4.3 已批准的设计要点情况 1.1.5 建筑物状况（编制区建筑物用途、面积、建设年代、建筑质量与合法性等） 1.1.6 道路交通现状（等级系统、功能划分、红线及断面形式、交叉口形式、交通设施的分布与规模、道路交通现状分析） 1.1.7 公共服务设施现状（现状公共服务设施的类型、规模和分布情况，对现状进行分析）1.1.8 市政公用设施现状（分布、规模、用地面积及管网等级和分布，并对现状进行分析）1.1.9 历史文化及建筑风貌（编制区的历史文化传统（包括各级文物保护单位），建筑特色及环境特征等资料） 1.1.10环境保护现状（编制区主要污染源、污染类型及污染指标，并对环境保护状况分析）1.1.11其它 1.2说明书 1.2.1 前言（说明控规的背景及主要过程，包括规划的委托和编制过程等） 1.2.2 规划依据与原则（说明依据与原则，包括已审批的上层次规划及专项规划，适用的法规、规划和其它依据，控规所遵循的主要原则等） 1.2.3 现状概况与问题分析（简述编制区自然、历史和现状特点，分析评价现状存在的主要问题，发展所面临的挑战与机遇等，并提出相应规划对策） 1.2.4 规划目标（根据上层次规划的要求，结合编制区发展条件，确定功能定位、发展方向与发展目标，并预测编制区的人口发展规模和建设用地规模） 1.2.5 用地布局（分析影响编制区用地布局结构与功能组织的重大因素，阐述用地布局与功能组织的基本思路及规划方案，确定各类用地的布局、规模及规划要求，列出“规划用地汇总表”） 1.2.6 地块划分（分析评价影响编制区地块划分（包括地块细分，按照4.2.3、5.2.3规定）的要素，明确地块划分（包括细分）的依据和原则，确定地块划分（包括地块细分）的方法和结果 1.2.7 地块控制（按照规划控制的要求及项目的具体情况，确定编制区的各地块建设用地性质和建设使用强度等控制指标（有关要求详见4.2.4、4.2.5、5.2.4、5.2.5），并根据实际情况，对控制指标进行必要的说明和论证）
“重机项目”设计阶段投资、进度控制内容与措施（初稿） 设计管理主要分为三大块：投资控制、质量控制和进度控制。成本控制是项目管理中的重要环节，而限额设计又是最重要的一环。 在“重机项目”的设计管理中应着重应注意以下几点： 一、设计阶段成本控制的必要性和重要性（态度上一定要重视） 项目的成本控制是建设单位项目管理的核心内容之一，经过我国多年来的项目开发实践表明，对项目成本影响最大的就是设计规划阶段，项目设计的时间占总开发的时间的三分之一，但是其对项目成本的影响却高达七成。在项目正式进入施工阶段后，就算现场控制措施再得力，施工技术再先进，也只能减少20%左右的成本。因此，在设计阶段就对成本控制是非常重要的，投资控制的成败，关键在于设计阶段。这就要求一个优秀的建筑设计师必须能够有效的控制工程造价，要改变以往重设计、轻经济的思想，片面的追求设计标准，不考虑经济性。实际上,当施工图完成之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决,因此必须重视方案和施工图设计,以避免“先天不足”。 二、设计阶段应遵守的原则 1、首先是节约原则。成本的事前控制对于总体成本的控制影响最大，因此建设单位一定要重视事前控制，制定有关预防成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，先天不足，后天弥补起来就困难了。 2、其次是全面性原则。在设计阶段，建设单位应该召集所有部门的相关人员碰头、讨论，让每个与项目相关的设计人员都参与到设计阶段的成本控制工作中去，充分调动员工的积极性，保证项目在整个建设周期内达到经济利益的最大化。 3、要做到各部门分工明确，权责结合。对于成本管理中各个相关部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。项目总设计师要对项目的总体投资控制负责。各专业的专业负责人，对本专业的投资控制负责。 项目总设计师是项目投资控制第一责任人，要管控整个项目设计阶段的投资控制工作，定期组织各专业负责人制定各个设计阶段的投资控制计划以及限额设计指标。 管理公司应分阶段审核由设计院提交的投资分析材料和限额设计指标。应结合西安当地市场的价格对于有可能超出投资预算的分项应及时提醒建设方，对投资控制中出现的问题应进行分析和纠偏。 建设方对于已经确定而且无法更改，但是又很有可能超出预算支付的方案应形成文字材料及时上报上级主管部门，对于投资风险大、投资比例大的专项方案在必要时可以组织专家进行分析和评审。 4、最后还要遵循目标管理原则。项目的各项经济支出都要遵循目标成本，建设单位要在各个方面都做到支出合理，以获得最大利润。 三、项目设计阶段成本控制具体方法与措施 1、项目设总应组建一个好的设计团队，设计人员的搭配要合理。 在方案阶段，设计师应与造价师应采用“一对一”的配置。设计师应与造价师多交流，多沟通，确保限额设计的顺利实施。对于待定的方案不仅要进行技术分析，同时要进行经济分析。通过方案的不同分析比较，从中选择既符合政府的硬性指标（比如在建设规模、绿地率、容积率等经济指标），又能够充分的体现设计特色又能保证收益最大化的设计。 2、建立一个专业的投资决策队伍。前期投资决策是一项系统和专业的工作，要求设计院应建立一支具备丰富的行业经验和拥有深厚的专业知识的人员，在投资决策时利用该单位所有的有关资源，配合建设方制定出一个准确的投资决策，并下达限额设计指标。
[转] 控规的一些收集 城市各种服务设施半径 居住区教育设施的服务半径： 1、幼托的服务半径不宜大于300m；小学的服务半径不宜大于500m；中学的服务半径不宜大于1000m[居住区规划设计规范2002]。 2、中学服务半径不宜大于1000m；小学服务半径不宜大于500m[中小学校建筑设计规范1986]。 居住公共服务设施的服务半径： 居住区公共服务设施半径不大于800-1000m； 居住小区公共服务设施半径不大于400-500m； 居住组团公共服务设施半径不大于150-200m。 居住商业中心的服务半径： 居住区商业中心步行半径不大于500 m； 小区、商业点半径不大于300 m。 中小型超市： 按照500米的服务半径设置1处，在大型综合超市的服务半径内，原则上不再另行设置。（商业网点规划） 农贸市场（农贸超市）
按照服务半径不大于1000米，服务人口1-2万人设一处，占地面积按480平方米/千人（服务人口）的标准配置。（商业网点规划） 居住社区服务设施服务半径： 一般服务半径不超过500m. 门诊所（社区卫生服务中心） 一般3-5万人设一处，社医院的居住区不再设独立门诊 社区卫生服务站, 原则上按服务人口0.5—1万人 按服务半径不超过1000m设置1处。（日照总体规划） 公园、绿地 保证居民出行1000m半径内有一处综合性公园，在300m－500m半径内有一处小游园。（日照总体规划） 城市低压(变)配变站的服务半径： 1、供电半径一般不超过400m[城市电力网规划设计导则1993]。 2、市区供电半径一般为250m，繁华地区为150m。[城市中低压配电网改造技术导则DL-T599-1996] 3、变电室负荷半径不应大于250m，尽可能设于其他建筑内。[居住区规划设计规范2002] 4、 35kV/10kV变电所的服务半径5～10km；110kV/35kV~10kV变电所的服务半径15～30km；220kV/110kV~10kV变电所的服务半径50～100km。[城市工程系统规划1999] 燃气调压站的服务半径： 1、中低调压站负荷服务半径500m。[居住区规划设计规范2002] 2、液化石油气储配站的服务半径不宜超过5km；调压站的供气半径以0.5km为宜，供气区域狭长，可考虑适当加大供气半径。[城市工程系统规划1999] 垃圾转运站和垃圾收集点的服务半径： 1、垃圾转运站的服务面积是0.7～1.0km2，垃圾收集点服务半径不应大于70m。 [居住区规划设计规范2002] 2、人力收集的小型转运站，服务半径不宜超过0.5km，机动车收集小型转运站，服务半径不宜超过2.0km；垃圾运输距离超过20km时，应设置大、中型转运站。[城市垃圾转运站设计规范1991] 3、小型转运站每0.7～1km2设置一座，大、中型转运站每10～15km2设置一座。 [城市环境卫生设施设置标准1989] 小型的服务半径500m。 城市公共厕所的服务半径： 1、主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300～500m，流动人口高度密集的街道宜小于300m，一般街道公厕之间的距离约750～1000m为宜；居民区的公共厕所服务范围：未改造的老居民区为100～150m，新建居民区为300～500m。[城市公共厕所规划和设计标准1987] 2、流动人口高度密集的街道和商业闹市区道路，间距为300～500m。一般街道间距不大于800m。[城市环境卫生设施设置标准1989] 3、每1000～1500户设一处;宜设于人流集中处。[居住区规划设计规范2002] 机动车停车场库的服务半径： 1、服务半径不宜大于150m。[居住区规划设计规范2002] 2、在市中心地区不应大于200m；一般地区不应大于300m；自行车公共停车场的服务半径宜为50～100m，并不得大于200m。[城市道路交通规划设计规范1995] 城市加油站的服务半径： 1、城市公共加油站的服务半径宜为0.9～1.2km。[城市道路交通规划设计规范1995]
限额设计标准 项目定位：中高档设计标准 一、面积指标 面积参数赠送面积 地上高层 多层 小高层 商铺 社区服务 设备用房 垃圾站 住宅一楼及二楼 门厅 地上面积 地下面积 车库 住宅地下室 地下人防 用地面积 建筑面积 销售面积 户数 二、前期费用 1、咨询调研费：计入营销费用 2、勘查设计费：以总建筑面积为计算基础，设计费用单价为60元/ 平米（建筑20元、结构18元、景观8元、精装修交楼14元），设 计费用共计276.626万元，预留晒图等零星费用8万元，由于前期项目定位过程中已经发生了344万元无效成本，因此民主路项目 最终设计费用控制总额为628.626万元。
精装样板房设计费用计入样板房装修费用另外计算，室内交楼标准设计费不包含在其中。 3、前期及后期手续费：总额应控制在514万元以内，具体内容包 括：档案摄像（档案服务费）、环境影响分析报告、人口资料调 查、土地勘丈定界、规划红线定界、土地评估费、土地测绘、界 桩、拆除人防工程、补偿费人防工程结建费（异地建设316万 元）、绿地补偿费、日照分析、防雷检测、地名费、绿化保证 金、质监费、施工招标代理费、施工招标管理费、监理招标代理 费、监理招标管理费、桩基招标管理费、晒图费、白蚁防治费、 墙体材料专项用费、公共消防设施配套费、散装水泥专项资金、 生活垃圾处理费、市政工程质量监督费、工程定额测定费、建筑 合同鉴证费、教育配套费、专业劳务分包服务费、代收印花税、 商品混凝土交易费、商品混凝土保证金、建筑意外伤害保险、建 设施工安全技术服务费、城市道路占用费、城市道路挖掘修复 费、建设用地调查勘丈服务费、1：500地籍图费、道路放线及提 供道路坐标、红线定位与红线验线、抗震设计审查咨询费、深基 坑设计审查咨询费、水土流失防治费。 4、前期工程费：总额应控制在132万元以内。内容包括临水、临 电、临时道路围墙、费路、绿化迁移、地盘开办费、场平及地障 清除。根据集团关于前期工程费的参考数据，前期工程费应为30 元/平米，计算依据为总建筑面积。即三通费用5元/平米、场地平 整费用20元/平米，临建费用5元/平米。标杆企业参考标准为23.5 万元/平米，目前民主路的制度标准为27.84元/平米。 5、前期及后期其他费：总额应控制在154万元以内。内容包括商品 房面积预测、商品房面积实测、城市综合开发行业管理费、公共 维修基金、房屋产权初始登记备案费、房屋交易手续费。 三、建安工程费 1、高层（范围：一层及二层住宅门厅+三层及以上住宅） 1）、土方及基础处理工程：计入高层地下室工程中，此处费用为 零。 2）、土建工程： A、基础形式：尽可能采用天然基础，费用控制在50元/平米，内容包含桩 基工程施工费用，桩基施工过程中的施工检测、地基处理等费用。 B、结构工程：（以实际施工面积作为计量基数）钢筋含量不超过40-48KG/ 平米，砼含量不超过0.35-0.39M3/M2，砌体工程含量0.2 M3/M2； C、建筑初装修：地面找平做法厚度应控制为20厚；天棚结构面不做初装
—、总则 编制目的：加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。 使用说明： 1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成施工图预算统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一 技术措施》，经集团工程、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由地产集团研发中心负责管理和条文解释。 制订依据： 《混凝土结构设计规范》（GB5OO1O-2O10 《建筑抗震设计规范》（GB5OO11-2O10 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）
二、结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材 料（包含梁、板、柱及女儿墙、拉板、凸窗板、空调板等（除构造柱、过梁、砌体拉筋、室外楼梯等二次构造）的钢筋（G）和混凝土（V）用量除以计算范围内的“建筑面积”（M， 即钢筋用量指标二G/M （kg/m2）,混凝土用量指标二V/M （m3/m2。 2. 统计结构材料用量指标所用的“建筑面积”为成本计算方式采用的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013为准，其与建筑设计计算方式的规划面积主要差异处如下： 3?当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7时，钢材用量计
算规则为：结构钢材用量二[G+（8?10kg/m2）*M7]/ （M+M7 4. 常规采用钢筋主要包括：直径6mn钢筋统一采用HPB3O0直径5、7、9mm钢筋统一采用CRB550直径8、10mm及以上钢筋统一采用HRB4O0也可以全部采用HRB40（钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当结构采用异形柱框架或短肢剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6?“上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指士0.000（不包括）以上的部分，其余部分如浅基础、筏板、基础梁、承台、桩和士0.000 （包括）以下的墙、柱等计入“基础”范围。 6.2当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分（不含顶板）；“地下室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含顶板、底板），其余部分如与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁、桩等计入“基础”部分。 6.3基础部分按照单方造价来控制，用整栋建筑物的基础造价（Y）除以整栋建筑物的“建筑面积” （M，即基础造价指标二Y/M （元/m2）; 7. 各公司在进行基础选型时应根据项目的实际情况出发，做好地质勘察和岩土试验工作，充分利用社会资源，进行多方案比较，选择安全、经济、合理的基础形式。
控规要点 1.规划人口测算 在总规的指导下，控规规划人口根据居住用地面积。具体根据《城市居住区规划设计规范GB 50180—93》（2002版）测算。 表1 人均居住区用地控制指标 (m2/人) 江西大部分属于III气候分区，具体详见建筑气候区划图。 2.中小学测算 2.1 中小学和班额人数 小学每班应为45人，初中每班应为50人，高中每班应为50人。 2.2 学校建设规模标准 中小学校的建设规模应根据批准的学校规模和城市建设规划的要求确定，小学一般为12、18、24、30、36班；初级中学一般为12、18、24、30班；九年一贯制学校一般为18、27、36、45班；完全中学一般为18、24、30、36班；高级中学一般为18、24、30、36班。 2.3 中小学建设规划要求 1、新建小学规模控制在24班以上，初中规模控制在27班以上，高中规模控制在36班以上； 2、小学在校学生数控制在1080人以上，初中在校学生数控制在1350人以上，高中在校学生数控制在1800人以上； 2.4 南昌市中小学相关指标一览表 2.5 中小学校用地面积及生均用地面积指标（新区）
3. 公共设施 表1城市规模与人口规模划分标准 表2城市公共设施规划用地综合（总）指标 3.1行政办公用地 3.2商业金融业用地
3.3文化娱乐用地 5.0.3具有公益性的各类文化娱乐设施的规划用地比例不得低于表5.0.3的规定 3.4体育用地 2 3.5医疗卫生用地 表12 医疗卫生设施规划用地指标 3.6教育科研用地 注：小城镇控制性详细规划公共设施配套结合《城市公共设施规划规范GB50442-2008》、《镇规划标准GB5*****-2008》
成本控制案例 中集集团——银行托管的应收账款 自从有了买方市场，应收账款和现金流就成了一对永恒的宿命冤家。面对销售量和市场份额的增长，企业本应该精神抖擞。可伴随而来应收账款增加、资金占用、回款乏力、呆坏帐增加，企业常常力有不逮，不仅导致扩张减缓、机会的丧失，有的甚至现金流断裂，基业大厦毁于一旦。很多企业选择了现金流优先的安全做法，放弃一部分市场机会来降低风险，但这不过是用长远的利益兑换成眼前的利益罢了。然而中集集团巧妙地解开了这对死冤家，不仅应收帐款没有成为企业的负累，反而成了融资的手段。这就是——应收账款证券化。 2004年11月初，中集对前三季度经营状况进行大盘点，报表显示中集主营业务收入猛增85%，但同时应收账款也升至87%，急速增加的应收账款和负现金流将投资者和分析师的目光齐齐吸引到中集身上，甚至有人发出了“红旗还
能扛多久”的质疑。但是随之公开关于中集集团应收帐款证券化业务的报道将所有人的疑问瞬时化解得烟消云散。 12月25日，交行总行审贷会批准深圳分行向中集发放一笔3000万美金无追索权的保理融资（表外融资），买断中集集团的应收账款。这是在保理业务（应收账款融资业务）合同基础上加以修改，做成无追索权的、余额控制（在不超过余额的情况下可以滚动使用资金）的应收账款资产证券化，中集集团率先成功实施应收账款证券化的经典案例浮出水面，并引起广泛关注。 由于集装箱行业的特殊性，中集的销售收入基本采用赊帐方式，很少有现金交易。而集装箱的生产投资需求庞大，这就需要公司拿出一种独特的融资方式，它既要加速回流资金，又要保持公司财务状况的优化与资金结构的稳定和安全。 在采用资产证券化之前，中集主要通过发行商业票据直接在国际市场融资，但商业票据的稳定性因国际经济和金融市场的变化而波动。在1998年金融危机中，原有银团中的部分银行收缩了在亚洲的业务并退出了7000万美元商
地产集团结构设计限额控制指标 地产集团研发中心 二〇一五年四月一日
目录 一、总则................................................ 错误!未定义书签。 二结构设计限额控制指标说明 ............................. 错误!未定义书签。三、附表.. (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 \ 一、总则 编制目的：加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。 编制时间：2015年4月 主编单位：地产集团研发中心 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成施工图预算统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表A）的要求统 计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》， 经集团工程、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由地产集团研发中心负责管理和条文解释。 制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）
二、结构设计限额控制指标使用说明 1.结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁、板、柱及女儿墙、 拉板、凸窗板、空调板等（除构造柱、过梁、砌体拉筋、室外楼梯等二次构造）的钢筋（G）和混凝土（V））用量除以计算范围内的“建筑面积”（M），即钢筋用量指标=G/M（kg/m2），混凝土用量指标=V/M（m3/m2）。 2.统计结构材料用量指标所用的“建筑面积”为成本计算方式采用的《建筑工程建筑面积 计算规范》GB/T50353-2013为准，其与建筑设计计算方式的规划面积主要差异处如下： 3.当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为：
控制性详细规划指标体系建构和几个重要指标的引入 控制性详细规划（以下简称控规）是《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划。是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。如何实现控制，既实现政府的城市建设目标，引导城市建设发展，又不至于成为被动控制和消极控制，已经成为当前控规的一大难题。从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。在工作中甚至出现规划刚刚编制完成有关指标就面临更改的强烈要求。而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余引导不足。过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化，市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。特别是在控规编制的核心——指标体系确定中存在很多问题。 1我国控制性详细规划的基本内容与存在问题1．1 规划控制指标体系 任何城市建设活动，其构成内容包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面。 1、土地使用 （1）土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。 （2）环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。 2、设施配套 设施配套是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要 求。市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库)及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规范（标准）作出规定。 3、建筑建造 （1）建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。其控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。 （2）城市设计引导是依照美学和空间艺术处理原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议。 4、行为活动控制 行为活动控制是从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。其控制内容为交通出入口方位、数量，规定允许出入口方向和数量交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型，以及地块内停车泊位数量和交通组织，装卸场地规定装卸场地位置和面积。环境保护的控制通过制定污染物排放标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害，达到环境保护的目的。 1．2 规划控制方式 针对不同用地不同建设项目和不同开发过程，应采用多手段的控制方式。控制方式主要有：指标量化、条文规定、图则标定、城市设计引导。
中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1 月1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结构部 或区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构 设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、 结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、 结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过 梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G ） 和混凝土（V ），不含砌体)用量除以计算范围内的“结 构成本计算面积”（M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M （m 3/m 2）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积 M=M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径 6mm 钢筋统一采用 HPB300，直径 8mm 及以上钢筋统一采 用 HRB400；也可以全部采用 HRB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当 结构采用异形柱框架或短肢 剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上 的部分，其余部分如浅基 础、筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的 墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图 1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)；“地下室或半地 下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内 的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
中国海外宏洋集团有限公司 结构设计限额控制指标（试行） 第一章总则 1. 为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作, 现发布《结构设计限额控制指标（试行）》。项目含钢量和混凝土含量指标均不得大于本标准的控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（详附表A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构 统一技术措施》，经集团规划设计部和地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准适用于中国海外宏洋集团有限公司的所有地区公司。 3. 本标准由中国海外宏洋集团有限公司规划设计部负责管理和 条文解释。 第二章制定依据 1.《混凝土结构设计规范》 GB50010-2010 2.《建筑抗震设计规范》 GB50011-2010 3.《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2010 4.《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001（2006年版）
5.《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2011 6.《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2005 第三章限额指标 1. 抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,第 一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-1。 2. 抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，第 一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-2。 3. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第 一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-3。 4. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第 二组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-4。 5. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第 三组；场地类别为Ⅱ类的地区。详表3-5。 6. 适用于第1条的地区公司为：南宁公司、桂林公司、赣州公 司；适用于第2条的地区公司为：合肥公司、吉林公司；适用于第3条的地区公司为：呼和浩特公司；适用于第4条的地区公司为：银川公司；适用于第5条的地区公司为：兰州公司。
旅游景区控规指标体系构建3.1旅游景区控规指标体系构想 3.1.1旅游景区控规控制要寨构成 (1) 旅游系统构成分析从系统论出发，旅游应视作一个系统，它是旅游者通过旅游媒介到达旅游目的地的旅游活动系统， 其构成要素有:旅游主体一一旅游者，旅游客体—旅游目的地，旅游媒介—旅游企事业机构。旅游系统是由直接参与旅游活动的各个因子相互依托、相互制约形成的一个开放的有机整体圈。旅游者要素包括就业状况、个性特征、收入、媒体-休闲时间、教育水平等因子: 旅游企事业要素集，包括从事信息、交通、服务、环境保护、开发、经营、科教、文化的企业和事业机构:旅游目的地要素集，包括自然要素、基础设施、服务设施、项目设施、社会文化要素。从空间表现形式来看，旅游系统是旅游客源地与旅游目的地通过旅游通道相互作用的一个空间系统。按旅游功能分析，旅游系统则包括四大组分即客源市场(需求)子系统、旅游目的地(供给)子系统、支持子系统和出游子系统。 1 旅游规划的系统构成 旅游系统规划是以旅游系统为规划对象，在对旅游目的地和客源市场这对供需关系以及与这对关系有紧密联系的支持系统和出游系 统诸因子调查研究与评价的基础上，制定出全面的、可操作性的旅游可持续发展战略及其细则。其基本思想是:以客源市场系统为导向，以支持系统为保以出游系统为媒介，以旅游目的地系统规划为主体，
障，利用反馈系统来监控。 2 旅游景区控规的控制要素分析 旅游景区本身是一个受多种因素影响并不断变化的动态系统，其控规需要在各个单方面内容控制的基础上，运用系统分析的方法进行综合分析，弄清它们之间的相互关系以及各方面控制的相对重要性，解决好旅游景区的“保护性”开发问题。如果把旅游者的进入作为外部动因考虑，旅游景区控规系统则主要通过对旅游目的地内的各构成要素进行合理的开发控制，为旅游企事业集合提供经营管理的科学依据，从而形成对旅游者的长效吸引力。对于一个具体的旅游目的地，主要由游憩活动、环境、设施及其支持系统(交通、饮食、住宿等) 组成。旅游景区控规以控制指标为管理的主要依据，因此应从资源、活动、环境、设施等四个方面的进行指标体系构建。这里所提到的旅游景区资源具体来说是指旅游地资源，不包括客源市场、旅游 服务及旅游服务设施等要素[46]，是一定地理空间区域内的自然风景资源和人文景观资源。旅游资源是旅游景区生存发展的基础，其数量多少、质量优劣决定了旅游景区的特色和吸引力的强弱，其损耗速率有无超越自然或人为更新速率则关系到旅游景区的可持续发展性，因此旅游景区控规应对旅游资源进行保护性开发。即以确定旅游资源的保护级别为基础，从而制定相应的保护开发措施。旅游活动是一种综合性的社会、经济、文化活动，包括食、住、行、游、购、娱等多个方面。旅游者在旅游活动过程中享受旅游经营者所提供的棍饮、住宿、交通、娱乐、购物、导游以及旅游线路设计等服务。具体到一．