济南市房地产市场月报
2010年1月
济南房地产市场月报(2009-12)
目录
本月导读 (2)
数字楼市 (6)
关注楼盘 (9)
第一篇市场背景篇 (10)
第一章、政策资讯 (10)
一、政策法规 (10)
二、市政动态 (13)
三、市场资讯 (13)
第二篇市场分析篇 (15)
第一章、土地市场 (15)
一、土地政策 (15)
二、本月公告土地分析 (15)
三、重点地块 (20)
第二章、商品住宅市场 (23)
一、市场综述 (24)
二、供求关系分析 (25)
三、供应量分析 (26)
四、成交量分析 (27)
五、成交均价分析 (29)
六、项目解析 (30)
第三章、营销媒体 (33)
一、媒体分析 (33)
二、典型项目 (36)
第三篇区域数据篇 (38)
一、历下区 (38)
二、市中区 (38)
三、槐荫区 (39)
四、天桥区 (39)
济南房地产市场月报(2009-12)
五、历城区 (40)
六、高新区 (40)
济南房地产市场月报(2009-12)
本月导读：
棚户区改造全面启动国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头
国务院总理温家宝12月１４日主持召开国务院常务会议，研究完善
促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改
造工作。
详情请见P10
明年要增加普通商品住房供给
12月7日闭幕的中央经济工作会议要求，2010年要增加普通商品住
房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。
加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。
详情请见P12
平面媒体的广告投入大幅增加
本月济南房地产市场平面媒体投放总金额858.24万元、广告投放次
数105次，广告总金额较上月增加了558.91万元；本月济南房地产市场
投放广告的楼盘为45个，环比增加300%。
详情请见P33
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易居视点：
12月份济南住宅转变供大于求，新增供应量为43.15万平方米，环比增加180%，同比增加74.1%。从月度走势来看，进入09年以来，上半年月度供应整体呈现波动上升的趋势，而进入下半年月供应量逐月下滑，10月份月度供应出现了低谷；11月起住宅供应量出现回升，12月迎来明显反弹，创下09下半年内单月供应量新高。12月住房成交量有所下降，为31.71万平方米，环比减少33.5%，同比增长147%；本月住房成交均价大幅增长，环比增长16.9%。整体来看，12月的济南楼市呈现量跌价升的态势。
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数字楼市：
供求比出现波动，本月下调至1：0.73，本月新增供应量大于成交量，出现供大于求的态势；供应量环比大幅增加。与前三季度的缓幅下滑对比明显，进入岁末后四个月供求比出现急涨急跌，供求关系波动明显。
2008年12月至2009年12月济南市商品住宅供求情况
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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12月份商品住宅供应43.15万平米，环比增长180%，同比增加74.1%。
2008年12月至2009年12月济南市商品住宅供应量比对图
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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本月成交量较上月下降，环比减少33.5%,同比增加147%。
2008年12月-2009年12月济南市商品住宅成交量走势
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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本月商品住宅成交均价上涨，环比增长16.9%，同比增长13.4%。
2008年12月-2009年12月济南市商品住宅成交均价走势图
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：
文华园——未来城市中心区的钻石居住社区
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第一篇 市场背景篇
第一章、政策资讯
一、政策法规
表1- 1：2009年12月全国房地产相关政策列表
12月14日 国务院
棚户区改造全面启动
国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头
? 四项措施遏制房价过快上涨 ?
5年时间完成棚户区改造
12月24日
财政部、国税总局
关于调整个人住房转让营业税政策的通知
?
不足5年的普通住宅转让需要按照差额缴纳营业税，超过5年的普通住房对外转让，免征营业税。
? 对于非普通住宅，即面积超过120平米以上的住宅，不足5年转让需要全额征收营业税，超过5年可按照差额征收营业税。
资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统
棚户区改造全面启动 国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头
国务院总理温家宝12月１４日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。
会议认为，今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，３８０多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。
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四项措施遏制房价过快上涨
为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。
5年时间完成棚户区改造
会议指出，随着经济持续快速发展，各地加大了对建筑质量差、设施简陋、居住密度高的棚户区的改造力度，大批居民住进新居，群众生活质量和城市环境得到明显改善。但目前我国一些城市和国有工矿及林区、垦区仍有近１０００万户家庭居住在棚户区。会议决定，用５年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用３年时间基本完成。中央财政对城市和国有工矿棚户区改造给予适当支持，省和市、县人民政府应切实加大资金投入。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。免征相关改造项目的城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，优先安排土地供应。继续按现有政策推进国有林区、垦区和中央下放地方煤矿的棚户区改造。
会议要求，地方各级政府要切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，促进房地产市场健康发展。
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易居观点：今年以来不断涌现的“地王”和一线城市飙升的房价是本次政策出台的一个重要原因。中央政府在短短一周时间里连续三次提及房地产问题,并且第一次公开表示要“遏制”房价,力度明显重于“抑制”，更甚于“稳定”。遏制房价过快上涨的势头，让房价尽快步入理性轨道是当务之急。可以预见，明年房地产政策将收紧，房价下跌可能性加大。
关于调整个人住房转让营业税政策的通知
明年1月1日起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税。财政部昨日下发通知，对此前国务院常务会议关于取消住房转让营业税优惠予以明细。
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定不足5年的普通住宅转让需要按照差额缴纳营业税，超过5年的普通住房对外转让，免征营业税。
但对于非普通住宅，即面积超过120平米以上的住宅，不足5年转让需要全额征收营业税，超过5年可按照差额征收营业税。
易居观点：营业税细则首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点是为打压投机，鼓励自住及改善需求。而贷款购买非普通住宅二手房做投资的人或将因此受影响。因此判断高档二手房市场将因为无法贷款或交易成本太高而出现需求转移到一手新房，而这将可能使得明年新盘更抢手。
表1-2：2009年12月济南房地产相关政策列表
时间来源政策名称主要内容
12月中旬历下区发
改委
建议将服务设施建设纳入
地产验收项目
历下区发改委建议，将社区商业服务设施建设纳入房地产开发项目竣工
综合验收项目之一，进行验收把关
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
建议将服务设施建设纳入地产验收项目
历下区发改委发布了《历下区社区商业发展的现状分析及建议》。《建议》称，多年来，历下区商业发展规划往往都是以大市场、大商厦和中心商业区为主，而与老百姓更为接近的社区商业明显滞后于现代城市的发展。部分社区商业难以满足生活需求。《建议》称，历下区只有社区商业网点48.9万平方米。按
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照人均0.8平方米计算尚缺7万平方米，与发达城区人均已达1平方米的标准差距较大，而且发展极不平衡。
历下区发改委建议，将社区商业服务设施建设纳入房地产开发项目竣工综合验收项目之一，进行验收把关。同时在奥体中心周边区域规划建设以生活购物、体育和休闲娱乐用品等为主的社区商业中心；盛福片区商业设施规划应相对集中，建设集购物、休闲娱乐、医疗、洗衣、银行、邮政等综合服务功能于一体的社区商业中心。
二、市政动态
1、解放阁至小东湖通航工程本月14号启动
东护城河通航工程12月14日揭开面纱。此工程从解放阁至小东湖，全长1400多米，工期计划为一年，计划投资超过3亿元。工程结束后，护城河将实现全线贯通。
该工程规划由黑虎泉、泉城广场、趵突泉公园、五龙潭公园连接大明湖，实现水上游览系统的贯通，航线全长5.5公里。工程主要包括：拆迁规划范围内影响通航的建筑，新建、改造沿线桥梁，建设船闸、节制闸、防洪闸，改造、绿化美化河岸，清除河道淤泥，迁移管线，实施沿河文化打造、夜景灯光亮化和五龙潭公园北区扩建。
易居观点：东护城河通航后，黑虎泉泉群、趵突泉泉群、五龙潭泉群、珍珠泉泉群、大明湖才真正成为一体。而这条黄金旅游线的“金色”将更加耀眼，不仅有名泉、大明湖这些自然资源为伴，同时其环绕着的明府城将使得这片区域成为真正的济南市最有特色的历史文化标志区。此外，护城河通航后，四大泉群活水汇流，将改善大明湖水质，打造更好的生态环境。
2、京沪高铁黄河特大桥主体工程30日贯通，明年6月有望竣工
济南房地产市场月报(2009-12)
12月30日，京沪高铁济南段最重要的一环——京沪高铁黄河特大桥主体工程贯通，明年6月底有望竣工。
京沪高铁黄河特大桥是山东境内黄河上第5座跨黄河大桥，距上游济德高速公路杨庄大桥约3公里，距下游泺口铁路大桥约11公里，桥址周围铁路、公路路网密集，车站、渡口距离桥位较近，交通运输便捷。大桥共分为正桥、北引桥和南引桥，全长约5143.4米。
按照计划，大桥将在明年6月竣工。京沪高铁建成后，济南到北京、上海的时间将大大缩短。
3、腊山片区打造宜居新城
紧邻张家庄、任家庄村民安置区，建筑面积30余万平方米的世纪中华城二期计划于近期启动。二期工程将着力于社区级公共设施和绿化环境的塑造，这也标志着腊山片区向"绿色宜居"片区的实际推进。
位于二环西路以西、京沪高速铁路以东、西客站片区以南、党家工业园区以北的腊山片区，功能定位为"绿色宜居家园，健康经济社区"，意在打造环境优美、设施完善的新型居住片区。按照目前进度，腊山片区二期工程预计两年即可完成建设，并达到入住条件。
三、市场资讯
廉租房选房今日结束
12月8日我市廉租房选房工作开始第二组———一室一厅家庭选房。今天来到选房现场的130户家庭中，有3户家庭放弃选房资格。12月9日将进行最后一天选房。
银行联手降低房贷“返点”
济南房地产市场月报(2009-12)
本月继国内上海、深圳、广州等大城市叫停“返点”后，山东省银行业协会出台了《山东省银行业住房按揭贷款自律公约》的讨论稿，各家银行目前已经反馈意见。按照自律公约，银行向房产中介“返点”将受到严格限制，最高不得超过2‰，而在此前，济南地区“返点”一度高达1.2%。
易居观点：银行的大量业务尤其是二手房贷款业务是通过房屋中介获得的，银行的返点被房产中介用于日常开支，失去这块收入，一些小的中介可能会难以生存。房产资源特别是二手房紧俏，中介很有可能把“返点”减少的损失转嫁到购房者身上，今后“水涨船高”的将是贷款服务费。
第二篇市场分析篇
第一章、土地市场
一、土地政策
二、本月公告土地分析
1、地块供应走势分析
图2-1-1：济南市土地市场供应走势
济南房地产市场月报(2009-12)
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月公告土地472044.8平方米，从公告幅数上看，本月公告土地11幅，上月公告土地23块。从上图走势可以看出，12月份土地供应较上月呈现较大幅度减少。除7月份土地供应达到最高峰外，其他月份供应量相差较小。
月份幅数公告面积(㎡）平均每幅面积(㎡/幅) 公告面积环比涨幅平均每幅面积环比涨幅
09.1 3 127753.8 42584.6 ————
09.2 0 0 0 ————
09.3 9 578495.4 64277.3 ————
09.4 7 169745.8 24249.4 ↓70.66% ↓62.23%
09.5 1 57344.7 57344.7 ↓66.22% ↑136.48%
09.6 0 0 0 ————
09.7 35 2490990.1 71171.1 ————
09.8 7 222882 74294 ↓91% ↑4.39%
09.9 15 732836.2 48855.75 ↑229%↓34.24%
09.10 6 214785 35797.5 ↓70.7%↑73.3%
09.11 23 842920.8 36648.7 ↑292.4% ↑2.38%
09.12 11 472044.8 42913.2 ↓44%↑17.1%
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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从上表可以看出，本月土地供应面积较上月下滑44%，而单宗土地面积较上月上涨17.1%，宗地规模较上月有所增大。
2、供应结构分析
居住用地构成供应主体
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月居住土地已居住为主。居住用地公告4幅，共363019㎡，占据了73%的市场供应，此外，商服用地供应7幅，共109025.8㎡，占比27%。土地出让仍然以居住用地为主。
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区域分布集中在槐荫与历下
图2-1-2：济南市12月土地供应区域结构
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从公告区域来看，槐荫和历下涵盖了半数以上的土地供应。本月11幅供应土地中有4幅集中在槐荫区，占总供应幅数的34%，3幅土地位于位于历下区、2幅位于长清，而天桥区、历城区和市中区各有1幅土地供应。
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以小规模地块供应居多
图2-1-3：济南市12月土地供应规模结构
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月已小规模供应为主。从本月土地供应规模幅数来看，以5万平方米以下地块供应为主，占总供应土地幅数的73%。5-10万平方米地块为2幅。10万平方米以上地块为1幅，占总供应土地幅数的18%。
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图2-1-4：济南市12月土地供应面积比对图
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从本月土地供应规模来看，5万㎡以下的土地共有124435.8㎡，5-10万㎡的土地共有52024㎡，10万㎡以上的土地共有295585㎡。
三、重点地块
重点挂牌土地信息列表
地块位于槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧，总建设用地面积为245932平方米，综合容积率为3.75。
表2-1-5 济南市槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧地块土地列表