西南交通大学希望学院
本科毕业论文正文
题目：营改增对房地产企业的影响及应对
——以万科为例
学生姓名：***
系（部）：商学院会计（或商务）系
年级：2012级
专业：****
学号：***
指导教师：***
二〇一七年四月二十九日
摘要及关键词
摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增的国内外背景的基础上，通过对国内营改增政策推进的跟踪研究，对最近的营改增政策内容进行剖析，指出目前营改增对房地产企业发展的影响，并以万科集团为例，进一步分析了营改增税制改革对房地产企业的税负影响和存在问题，并提出了相应的改革建议。
关键词：营改增税制；房地产；万科地产
Abstract and Key words
Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. For the country's tax reform, camp changed to increase is an integral part of it. The development and implementation of the "camp to increase" tax system will play a significant role in promoting the sound development of China's tax system, and then promote the healthy development of China's market economy. However, "replacing business tax with value-added tax(V AT)" is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "the implementation of practical significance in the analysis of" replacing business tax with value-added tax(V AT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also carried out on the pros and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions.
Key words:Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantages
西南交通大学希望学院本科毕业论文 正文
目录
摘要及关键词........................................................ I Abstract and Key words............................................. II 第1章绪论 (1)
1.1研究背景 (1)
1.2 研究目的及意义 (1)
1.2.1 研究目的 (1)
1.2.2 研究意义 (1)
1.3 研究思路 (2)
第2章营改增的概述 (2)
2.1 营改增的国内背景 (2)
2.2 营改增的国外背景 (2)
2.3 营改增的规定 (3)
2.3.1 纳税人 (3)
2.3.2征税范围 (3)
2.3.3税率和征收率 (4)
2.3.4应纳税额的计算 (4)
第3章营改增对万科造成的影响 (5)
3.1万科房产基本情况 (5)
3.2营改增前后税负的计算及对比 (5)
3.2.1房地产企业会计科目设置的变化 (5)
3.2.2房地产企业购进业务的会计处理变化 (6)
3.2.3房地产企业销售业务的会计处理变化 (7)
3.3造成的正面影响及原因 (7)
3.3.1 造成的正面影响 (8)
3.3.2 造成的正面影响 (8)
3.4 造成的负面影响及原因 (8)
3.4.1 造成的负面影响 (8)
3.4.2 负面影响形成的原因 (9)
第4章针对营改增对万科不良影响的对策 (9)
4.1 对税负影响的对策 (9)
4.1.1加强纳税管理工作 (10)
4.1.2细化财务核算 (10)
4.2对建造成本影响的对策 (10)
4.2.1 材料成本方面 (10)
4.2.2 人力成本方面 (10)
4.3 强化增值税发票的管理 (11)
第5章结论 (11)
参考文献 (12)
致谢 (14)
第1章绪论
1.1研究背景
2011年11月16日，财政部和国家税务总局向社会公布了“关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知”，从文件下发开始，营改增政策正式落地。从2012 年 1 月1 日起，按照财政部和国家税务总局有关营改增的文件精神，国务院决定将在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步在行业内将目前征收营业税改为征收增值税。自 2011 年“营业税改增值税”试点方案获批以来，2012 年 1 月 1 日起，上海交通运输业和部分现代服务业成为试点；2014 年 1 月 1 日和 6 月 1 日，铁路运输、邮政和电信业相继纳入营改增；2015 年营改增改革范围扩大到了全行业。对于中国整个行业来说，政策的落实既是机遇也是挑战。在房地产行业里，房地产企业要充分重视营改增对企业的不利影响尤其是税负方面的影响，并采取积极应对措施来加以调整自身，争取企业在激烈的市场竟争中处于不败之地。
1.2 研究目的及意义
1.2.1 研究目的
营改增是继我国生产型增值税向消费型增值税改革的又一重大突破与发展，是新时期我国财税体制深化改革的象征。它标志着我国税收体系正在朝税种单一化、税收结构合理化以及税收体系国际化方向发展。本文主要目的是通过研究营改增在房地产行业的相关情况，以万科集团为例，通过分析具体案例来研究我国房地产行业的营改增情况，希望能够对我国房地产行业提供一定的借鉴。 1.2.2 研究意义
营改增对服务业的发展有着不言而喻的作用，在我国税制改革中，先是在实体经济中开展营改增改革，目前虚拟经济也正在逐步纳入试点改革。在总的财税改革大方向下，虚拟经济与实体经济相结合并适用增值税改革将是未来发展的必然趋向。因此研究营改增有利于把握我国未来行业和政策的发展方向。
1.3 研究思路
第一部分作为导论，通过介绍营改增执行的政策背景，结合相关文献综述和法律法规，来进一步阐明对房地产行业的营改增施行政策进行研究的必要性及重要性；第二部分主要对营改增中涉及的税种进行系统的分析，从理论层面对具体税种进行剖析，对营改增进行详细的概述；第三部分主要是根据万科年报中公布的财务数据，测算营改增后万科的税负及利润变动情况，通过分析对比，以具有很高代表性的企业分析为例，尝试总结营改增对整个房地产企业的共性方面的影响；第四部分，通过前文的综合分析，总结笔者的观点，提出营改增进程中房地产行业面对税务环境变化应采取措施的建议，同时对营改增在房地产行业的执行与推进过程中需要注意的问题，给予一定的建议。
第2章营改增的概述
2.1 营改增的国内背景
根据国务院的政策，从2012年1月开始，营改增率先于上海拉开序幕，具体是针对交通运输及部分现代服务业，最先开展本轮的税制改革。随着上海及其他几个省市的营改增的推行，相关的理论和实际经验已经成熟，由点及面，国务院决定，将营改增改革推广至全国，自2013年8月1日开始，对全国范围内的各省市，全面执行已经试点过的交通运输及部分现代服务业，以避免税收政策的洼地效应，同时，可以保证增值税抵扣链条的完整性。2013年12月，国务院又下达文件指示，决定自2014年1月1日开始，将铁路运输和邮政业纳入营改增范围，且直接在全国范围内开展试点工作。2016年5月1日，营改增全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
2.2 营改增的国外背景
在世界范围内，各个国家在实施增值税的改革过程中，都会结合本国国情，寻找符合本国发展的对策，并在较短的时间内，完成增值税的改革，同时，这些政策都已经在很久之前业已结束，因此有关增值税的改革方面的研究，现阶段国外的研究还比较少，大多数研究也多侧重在研究增值税的理论知识以及对增值税开展后的实践经验总结方面。
《OECD国际增值税/商品与服务税指引》（2013）中指出，增值税的核心设计特点是阶段性征收，增值税是对产品各阶段“增值”部分的征税。从这方面来看，增值税与零售销售税（RST）即营业税不同，后者理论上只在销售的最后阶段对消费征税。增值税的中心特征是企业不必承担税负，发票抵扣的机制能减轻企业在取得商品、服务或者无形资产过程中承担的增值税纳税义务，目前国际上，大多数国家在采用增值税制度的时候，相应都会搭配实行增值税的发票抵扣制度。通常而言，采用增值税制度的OECD成员国对于经济交易过程中的所有环节都要缴税，并允许除了最终消费环节以外的交易所征的税款进行抵扣，这种特征赋予了增值税在国内贸易中的基本经济特性，即税收中性。该指引旨在解决国际贸易中由于税务申报不一致所引起的税收的不确定性以及双重征收和非故意的税收征漏风险。
2.3 营改增的规定
2.3.1 纳税人
在2016年营改增的最新政策文件中明确规定，在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。并且增值纳税人主要分为两种：一般纳税人和小规模纳税人。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
2.3.2征税范围
1、自行开发，指依法取得土地使用权进行基础设施和房屋建设。
2、销售自行开发的房地产项目（商铺、写字楼、公寓）；租赁服务中不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务。
2.3.3税率和征收率
房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
2.3.4应纳税额的计算
1.基本规定
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2.一般计税方法的应纳税额
（1）一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（2）销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：
销项税额=销售额×税率
一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷(1+税率)
（3）进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
3.简易计税方法的应纳税额
（1）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
（2）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
第3章营改增对万科造成的影响
3.1万科房产基本情况
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科1988年进入房地产行业，经过近30年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数十个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。
3.2营改增前后税负的计算及对比
3.2.1房地产企业会计科目设置的变化
营业税是按应税营业收入的全额计税，而增值税则采用的是差额征税，其应缴税款金额应当等于销项税与进项税差额，营改增后房地产企业会计核算必将增
加十余个增值税税收核算相关科目。在征收营业税时，只需通过“应交税费—应交营业税”进行核算，在改征增值税后，仅“应交税费一一应交增值税”科目就需要设置“应交税费一一应交增值税一一销项税额”、“应交税费一一应交增值税一一进项税额”、“应交税费一一应交增值税一一进项税额转出”、“应交税费一一应交增值税—转出未交增值税”等子科目进行核算，此外还需增加其他诸如“应交税费—未交增值税”等科目进行核算，这将大大增加房地产涉税会计处理的难度。此外，面对新旧税制的衔接与过渡，以及政策变化，房地产企业财务工作者自身素质的提升将会被提高到空前重要的高度。稍有不慎就会带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。
3.2.2房地产企业购进业务的会计处理变化
房地产企业的购进业务涉及到的相关产品和行业非常广泛，从万科某项目的成本估算表中可见一斑。在未进行营改增之前，房地产行业的购进业务均以购进业务支付的款项全额计入“开发成本”等科目。改征增值税后，对不得抵扣、无法取得抵扣凭证的项目，仍然按照支付款项全额计入成本，而对于能够取得增值税专用发票的购进支出，其会计处理方式就发生了变化，核算时应单独将专用发票上记载的进项税额计入“应交税费—应交增值税”下设的“进项税额”专栏，发票总金额减去增值税额后的余额计入成本。
例如，万科某项目主体的预估支付给建筑安装承包商的建筑安装成本39319.34万元，在假设一次确认的情况下，营改增之前，其核算方式为: 借:开发成本39314.34万元
贷:银行存款(或应付账款等)39314.34万元
假设这笔业务在营改增发生之后，且其支付的主体建筑安装工程费全额取得增值税专用发票的情况下，即万科支付的主体工程建筑安装工程费为含税价，收到的专用发票上注明的金额应为39314.34/ (1+11%) =35418.32元，增值税税额为3896.02万元。其相应的会计处理为:
借:开发成本35418.32万元
应交税费—应交增值税—进项税额3896.02万元
贷:银行存款(或应付账款等)39314.34万元
综上所述，就万科某项目的主体建筑安装工程成本而言，营改增之前项目主
体开发成本为39314.34万元，而营改增之后项目主体开发成本减少为35418.32万元，项目主体开发成本下降3896.02万元。这一部分进项税也将用于房地产销售销项税的抵扣。
3.2.3房地产企业销售业务的会计处理变化
虽然在营改增前后房地产企业在收入确认时均要进行相应的涉税会计处理，但是其涉税会计处理的方式却不尽相同。在营改增之前，房地产开发企业应就其收取的购房款按照5%的营业税税率全额计征营业税，而在营改增之后，企业实际收取的购房款为增值税含税价，此时应当换算成不含增值税的价格后按照11%的增值税税率计征销项税。
例如，万科某项目预计能够收到的售房款全额为113928万元，假设收入一次确认的条件下，营改增之前全额确认的收入为113928万元，计提的应交营业税金额为113928*5%=5696.4万元。相应的会计处理为:
借:银行存款等113928万元
贷:主营业务收入113928万元
借:营业税金及附加5696.4万元
贷:应交税费一一应交营业税5696.4万元
营改增后，万科收到的售房款为含税价，由于增值税属于价外税，此处应当以不含税价后作为收入确认的基数，即营改增后A房地产开发企业应确认收入为113928/ (1+11%) =102637.84万元，同时确认增值税销项税额102637.84*
11 %=11290.16万元。其具体会计处理如下:
借:银行存款等113928万元
贷:主营业务收入102637.84万元
应交税费—应交增值税—销项税额11290.16万元
综上所述，营改增后，房地产企业会计核算复杂程度有所上升，不仅涉税会计科目有很大数量的增加，收入、成本核算方式发生了相应的改变，这对房地产企业财务人员的业务水平提出了一定程度的挑战。
3.3造成的正面影响及原因
3.3.1 造成的正面影响
能够大量出售存货。万科2016年合并资产负债表中存货427520274252.35元，万科2016年的总资产为712306691248.75元，存货占总资产比重为约为60%。若构成目前存货的成本无法抵扣，以11%税率计算，其增加的税负为：存货出售形成的营业收入以2016年利润表中口径计算：销售房地产的收入/销售房地产的成本*存货=133********.11/92,443,508,900.07*427520274252.35=552,303,11 2,453.87元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下：房产销售收入*（增值税税率-营业税税率）*城建税及教育费附加=480,401,294,533.17*（11%-5%）*1.11=31,994,726,215.91元。若是对存货无相关过度政策，可以预计房地产开发企业，将在营改增之前，大量出售存货，以防止营改增后，税率上升所带来的税负上升，避免多交税款的风险。
3.3.2 造成的正面影响
营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。
3.4 造成的负面影响及原因
3.4.1 造成的负面影响
首先是材料成本的上升。根据建筑业营改增相关规定，建筑业一般纳税人增值税税率为11%，小规模纳税人及选择简易征收办法的纳税人征收率为3%。如果上游建筑企业为一般纳税人，营改增政策施行的早期可能无法取得足够的材料成本进项抵扣凭证，导致建筑成本上升，从而引起房地产开发成本上升。如果上游建筑企业为小规模纳税人或简易征收的纳税人，建筑企业的材料成本进项税额完全不能抵扣，其征收率3%的增值税额也将不能作为房地产企业的进项税抵扣，同样可能引起房地产开发成本的上升。
综上所述，营改增之前，建筑企业只需缴纳3%的营业税。营改增后，由于人工成本部分无法抵扣，所以其进项税只能抵扣购入原材料和租赁设备取得的进
项税额，建筑业一般纳税人增值税税负在短期内可能有所上升，这部分增加的税负最终很可能转嫁为房地产企业的建筑成本。
3.4.2 负面影响形成的原因
一是房地产企业土地成本可能无法抵扣进项税。营改增对房地产企业的影响程度与房地产企业自身成本构成息息相关。就目前房地产企业的运营模式而言，其成本主要包括三个方面，一是土地成本，即取得国有土地使用权的成本，二是建安成本，即房地产开发的直接成本，三是财务成本，即取得融资付出的资金占用成本。与此同时，按照土地成本在房地产开发成本中的占比不同，对于我国一、二线城市而言，土地成本在房地产开发成本中占比普遍较高，营改增实施后由于不得抵扣土地成本，房地产企业承担的税收负担上升幅度较大。而对于三四线城市的房地产市场，土地成本占项目开发总成本比例则不如发达城市高，而建安成本相对而言占比高于发达城市，如果建安成本增值税可以进行进项抵扣，实施营改增对三线城市对房地产企业影响不及对发达城市大。以万科为例，在之前土地成本可以抵扣进项税额为1052.23万元，以万科某项目土地成本不能抵扣将直接导致增值税税负上升1052.23万元，直接超过理想状态下营改增直接减轻的万科的流转税税负S 12.64万元，从而导致万科营改增后实际税负上升。此外，从中长期来看，如果房地产企业土地成本不能进行进项税抵扣，营改增将很有可能改变房地产企业的拿地策略，从而改变土地的市场价格。
二是房地产企业进项税抵扣困难。房地产企业上游行业尚未完成营改增，尤其建筑业的营改增对房地产业的影响无法准确估计，建筑企业对一般纳税人、小规模纳税人身份及简易征收办法的选择，都会对房地产企业进项抵扣产生影响。例如之前提到的建筑人工费，由于无法直接开具增值税专用发票而无法抵扣。建筑业人工成本约占建筑总成本的30%-40%，并且目前仍然呈现上升趋势。再如，所购买的原材料、发生的管理费用、销售费用、不可预见费用等不可能全部取得增值税专用发票。这些实际问题均有可能导致房地产营改增后税负成本的增加。
第4章针对营改增对万科不良影响的对策
4.1 对税负影响的对策
4.1.1加强纳税管理工作
由上文论证可知，此次税收体制改革以后，房地产开发项目的建筑安装成本可能会增加。对此，万科企业应当明确纳税管理重点，将工作重心放到增值税进项税的抵扣环节中。最大程度确保在开发项目各个环节的采购及劳务接受等环节均取得合法的抵扣凭证，从而增加公司的可抵扣的进项税，降低增值税总体税负。
与此同时，参照其他已改征增值税的行业经验，积极参加政府组织的行业相关营改增培训和讲座。一方面，学习营改增正确核算方式，避免涉税风险。另一方面，及时获取行业相关营改增过渡期优惠政策，快速获取营改增第一手消息，以便进行纳税筹划。
4.1.2细化财务核算
由于房地产企业进行营改增改革后，涉税会计科目将大幅增加，会计核算难度有所上升。部分房地产财务人员从未接触过增值税核算，对增值税相关核算科目与核算方式均相对陌生。提前做好相应财务核算准备，预先设置相应的增值税核算科目及相关专栏，提前熟悉增值税核算方法，有利于企业从容应对营改增会计核算方式的变化。
除此之外，当前我国增值税税率体系包括四档增值税税率，因此在万科进行会计核算的过程中，需对企业涉及混业经营的项目分别核算，不同项目对于不同税率，如果核算不清，按照现行政策将从高适用税率，低税率项目无法享受到税率的优惠，企业的总体税负也将上升。
4.2对建造成本影响的对策
4.2.1 材料成本方面
企业应采取相应的应对措施。针对供应商纳税人身份的转变，企业应及时计算出小规模纳税人供应商和增值税一般纳税人供应商材料供应的临界点，根据企业所需原材料的数量选择相应的供应商，合理控制材料成本。另外，企业财会部门应积极更新材料报价并进行报价换算，进行换算后的材料价格才能直接进行比较。企业应控制好材料成本为企业获得更多的营业利润提供合理保障。
4.2.2 人力成本方面
房地产建筑企业在实施“营改增”改革后，也应积极寻找措施改进劳务成本方面管理。企业应加强企业内部管理，特别是企业财会部门要加大对提供劳务企业的纳税模式、税率以及发票开票资格等关系税收的各项因素的审核。保证劳务输出公司的合法性和规范性。这样做不仅能减少劳务提供方的纳税额，同时也能增加企业的增值税抵扣额，也将直接影响企业利润的实现。因此，企业应加强对劳务成本的管理，保证劳务公司的合法性。
4.3 强化增值税发票的管理
加强管理销售采购交易的发票，并充分考虑材料、机械、人工等价格是否可以抵扣进项税额等问题。地产增值税税收是在除去劳动力价格、土地价格等成本之后再行征收，这是好事。如今，房地产营业税税率是5%，开发商要全值缴纳，而实施营改增之后，如果开发商收到增值税票，就能相应抵扣。在营改增之前，营业税的征收是刚性的，房地产开发商盈利与否都要缴纳营业税的5%，但如今盈利就需缴纳增值部分的11%左右。然而开发商人员务必要清楚在人工、土建材料、土地等可能无法抵扣进项或抵扣有限的情况下，税负反而有可能上升，必须联系上下游企业降低税负。因此，万科地产要利用可抵扣的条件合理筹划税收，尽可能多取得进项税票，做好合约规划，将原施工合同分离成劳务业务、原材料采购业务，以节约施工成本。
第5章结论
综上所述，营改增政策的全面实施给房地产企业降低税负和做好纳税筹划带来了诸多机遇。现有的房地产企业应该做好充分的准备，充分做好企业财务管理人员的培训和调动积极性，做好房地产项目开发成本控制和发票的管理工作，积极筹备企业纳税筹划，在法律许可的范围内降低企业纳税成本和纳税风险，促进房地产企业在经济新常态下实现健康稳定发展。营改增是我国税制变革的一大决策，在推进的过程中必然会对企业的财务管理带来许多问题。在这种发展态势下，积极利用这次变革促进企业高速发展。本文以营改增对房地产企业财务管理的影响为例，提出了具体的应对措施，例如降低税负、提高财务人员的综合素质等，进而实现房地产企业持续、稳定、健康的发展。
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[14] 王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界
(学术版).2016(07)
[15] 潘利国.营改增对房地产企业的影响及对策分析[J].中外企业
家.2016(19)
致谢
经过这么长的时间本文的写作已经完成，在论文的写作过程中，通过网络数据库、图书馆资源查阅了大量的资料，为本文的写作奠定了一定的基础。但是，在写作的过程中仍然出现了许多困难，这些困难的最终解决在很大程度上取决于老师的悉心指导，在论文写作的初级阶段，老师对写作的思路和写作的方法给予了我很大的帮助，在之后的时间中对本文的修改提出了极具针对性的建设性意见，使得本文的写作更加实际和更加符合逻辑。老师严肃的工作作风、精益求精的工作态度、严谨治学的学术精神一直深深的感染着我，鼓励着我。
在论文完成之际我的心情仍旧不能够平复，从本课题的开题直到论文的顺利完成有许多领导和同事对我给予了许多帮助，在此，我表示诚挚的感谢，最后我要感谢我的家人，感谢我的父母以及所有关怀我、支持我的所有老师们。
由于学术修养和实际工作经验的限制，论文中难免会存在一定的缺陷，恳请各位老师和专家的批评和指正。
房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？ 答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。 纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。 纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？ 答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产： 企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。 企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？ 答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？ 答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？
房地产业营改增税收指引 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4计税方法
1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 (二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 5销售额的确定 1基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费; (二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 2具体方法
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 湖南国税： （二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。 湖北国税： “零 “预 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
2016年营改增最新政策之营改增税收指引之 房地产业 1纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2征税范围 1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 (一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目; (二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。 2不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。 二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4计税方法 1基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3简易计税方法的应纳税额 (一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
房地产业营改增税收指引 1.纳税人 一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。 二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 2.征税范围 1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 （一）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目； （二）是房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 2.不征收增值税的项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： （一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 （三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 3.税率和征收率 一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%. 三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。 4.计税方法 1.基本规定 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2.一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3.简易计税方法的应纳税额 （一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率 （二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额÷（1+征收率） 5.销售额的确定 1.基本规定
“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题（2017年9月 14日）（老会计人的经验） 1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？ 国家税务总局公告2016年第53号第九条:可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”；发票税率栏应填写“不征税”发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样（省局答疑八） 2、房地产预收款怎么开具发票？ 房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号第九条） 规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。（省局答疑八） 3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？ 省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。 4、房地产开具发票有哪些要求？ 国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。 5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题 已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。 开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
“营改增”后房地产企业卖房送家电、礼品涉税 一、增值税 如果是促销活动中赠送家电、小礼品，按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定执行，即单位或个体工商户将将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人需视同销售计征增值税。 笔者认为，尽管房地产企业的营业执照中没有家电、礼品的经营范围，但在进行税务处理时应按兼营行为处理。此种情况可以参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，在促销活动中送家电送礼品应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。 如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价
值，因此，可以参照混合销售原则按照主业（销售房地产）适用税率缴纳增值税。 政策支持1： 山东国税局政策指引：房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题 房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。 政策支持2： 湖北政策答疑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题 房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办
房地产业营改增主要政策 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号） 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除
项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 （一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 （二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额： （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 （二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加营改增后允许扣除的城建税、教育费附加 五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题 营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 六、关于旧房转让时的扣除计算问题
关于房地产开发企业营改增的特殊规定及解析 关于营改增，房地产开发企业面临着一场狂风骤雨，面对铺天盖地的营改增文件，房地产开发企业该何去何从？通用的规定大同小异，可是作为一名房地产开发企业财会人员，要想了解关于房地产企业的特殊规定，就要在大篇的规定中“慧海拾珠”，这不仅浪费时间，而且还记忆不深。因此本文将国家税务总局发布的关于营改增的文件和公告中有关房地产企业特殊规定的内容一一列示，帮助财会人员查找相关规定，有的放矢，顺利过渡到增值税。 营业税改征增值税试点实施办法 第一章纳税人和扣缴义务人 第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 解析：奠定了以销售不动产为主业的房地产开发公司增值税纳税人的身份。 第三章税率和征收率 第十五条增值税税率：
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%. 解析：明确了销售不动产的增值税税率为11%. 销售服务、无形资产、不动产注释： 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 解析：解释了不动产包括建筑物和构筑物两大类。同时也规定了转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 营业税改征增值税试点有关事项的规定 一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策 （三）销售额。 10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项
房地产业营改增主要文件 房地产业营改增主要政策文件有： 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 （国家税务总局公告2016年第23号）税收征收管理事项的公告》 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，
征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价
营改增后房地产企业会计处理 一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。 成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。 二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款 借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入一一XX项目（房号） 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署,从2016年5月1日起,房地产业将纳入营改增试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战,因此本文结合实际情况,从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析,为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。 【关键词】营业税增值税房地产行业应对策略 2016年3月23日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,规定从5月1日起全面实施营改增,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响?这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。 一、营改增对房地产行业的影响 本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。 (一营改增对房地产企业税负的影响 营改增的相关政策表明,房地产企业在销售开发不动产时,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,按11%的税率缴纳增值税。 以应税房地产企业为例,假设当期的营业额为100万元(含税额,土地成本占40%,建安成本占30%,毛利润占30%。附加费(城建税、教育费附加为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税,应交税负=营业税+附加费=100*5%*(1+10%=5.5万元。 营改增实施后企业按11%缴纳增值税,但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除,因此销售额=(100-40/(1+11%=54.05万元,销项税额=销售额*税率
=54.05*11%=5.95万元,进项税额=30/(1+11%*11%=2.97万元,增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元,应交税负=增值税+附加费=2.98*(1+10%=3.28万元。 从以上的简单计算可以看出,实行营改增后房地产企业的税负相对减少,这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除,这个政策大大降低了企业的税收负担。 (二营改增对房产市场的影响 由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成,且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除,因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说,在建安成本不变的情况下,土地成本越高的企业在营改增后获益越大,因为营改增将土地成本扣除,大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担;在土地成本不变的情况下,建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大,也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多,企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。 由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%,并且可以分两年在销项税中予以抵扣,因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产,可抵扣的税额 =1000/(1+11%*11%=99.1万元,其中第一年可抵扣60%为59.46万元,第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情,有助于商业地产和产业地产的销售,对办公写字楼去库存起到了促进的作用。 (三营改增对二手房的影响 此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定,具体方案如下:对北上广深一线城市,购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税,购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税,普通住房免征增值税;对非一线城市,购买不足两年按5% 的征收率全额缴纳增值税,购买两年及以上免征增值税。
【Abstract】Since May 1st，2016，the real estate industry has been officially included in the pilot of business tax changing into VAT，while the construction industry，the financial industry and the life service industry have all been included in the pilot program. It not only marks the full implementation of the pilot of business tax changing into VAT in our country，but also indicates that the sales tax has been formally withdrawn from China's tax system，and makes our country's financial tax system more specification. 【Keywords】business tax changing into VAT；real estate development；influences on tax burden 【中图分类号】F293.3；F23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）06-0087-02 1 国外研究现状 国外相关研究主要从两个方面进行分析，一是关于营业税改增值税税制设定的研究，二是关于房地产业营业税改增值税相关问题的研究。 1.1 营业税改增值?税制设定的研究 营业税改征增值税税制设定涉及税基设定和税率设定两方面，相关研究也主要集中在税基和税率上。D Arsenovic和S Lalic等（2012）的研究指出，营业税改征增值税会导致税基出现下降，而造成国家财政收入缩减，因此，政府应该在设定营业税改征增值税税制时重点关注税基扩大以确保财政收支平衡。CL Costuleanu和C Iagco等（2013）选取15个欧盟国家作为研究样本，对这些国家的增值税税率进行对比分析，对比结果显示，在这15个国家中超过一般
房地产业营改增税收政 策指引 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产业营改增税收政策指引 一、房地产业纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。 （二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、应税行为（包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 二、征税范围 （一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目； （二）房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务”税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。 三、税率和征收率 （一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11% （二）房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。 四、计税方法 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
（一）一般计税方法 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。一般计税方法应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。 销项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率 （二）简易计税方法 1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税，按以下公式计算应纳税额： 应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率 2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。一经选择，36个月内不得变更。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 五、销售额确定 （一）基本规定 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： 1、代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。