2016年上半年河北省房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状
况描述与分析考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为__万元。A．523.45
B．593.75
C．643.75
D．1000
2、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是__。
A．耕地占用税用于土地开发和农业发展
B．土地复垦费用于农业发展
C．菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D．征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
3、下列不属于债券特征的是。
A：偿还性
B：收益性
C：安全性
D：非流动性
E：执行层的组织协调
4、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
5、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3 000 元／㎡，后街路线价为2 000元／㎡。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。
A：18％
B：20％
C：15％
D：25％
E：工业用地的监测点评估价格
6、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。
A：需求拉上型通货膨胀
B：需求拉下型通货膨胀
C：成本推动型通货膨胀
D：结构失调型通货膨胀
E：执行层的组织协调
7、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。
A：供给非同质性
B：需求多样性
C：竞争充分性
D：交易复杂性
E：借款合同
8、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动王开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于20％以下的土地闲置费。
A：总投资
B：总造价
C：总地价
D：土地使用权出让金
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。A．10
B．20
C．30
D．45
10、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为万元。
A：500
B：815
C：1445
D：1473
E：执行层的组织协调
11、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
A：1
B：3
C：5
D：6
E：执行层的组织协调
12、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。(2008年试题)
A：活期
B：3个月整存整取
C：6个月整存整取
D：1年零存整取
E：执行层的组织协调
13、房地产转让的实质是。
A：未发生房地产权利人转移
B：房地产权利人发生转移
C：未发生房地产权属转移
D：房地产权属发生转移
E：执行层的组织协调
14、教育附加费的税率在城市一般为营业税的__。
A．1%
B．3%
C．5%
D．7%
15、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2004年考题】
A：80％
B：82％
C：83％
D：92％
E：工业用地的监测点评估价格
16、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。
A．建设项目批准文件
B．国有土地使用权批准文件
C．拆迁计划和拆迁方案
D．拆迁补偿安置协议
17、基准地价是城市中均质区域内的土地。
A：最低价格
B：最高价格
C：平均价格
D：成交价格
E：工业用地的监测点评估价格
18、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。
A：使用权
B：所有权
C：收益权
D：占用权
E：执行层的组织协调
19、经济适用房的土地采用__方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
20、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地形状．
21、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。
A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
22、某房地产占地面积40000m2，上有楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2；乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为__。
A．242.4%
B．50%
C．41.25%
D．187.5%
23、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
24、当供给增加量小于需求减少量时，则．【2003年考题】
A：均衡价格下降，均衡交易量增加
B：均衡价格下降，均衡交易量减少
C：均衡价格上升，均衡交易量增加
D：均衡价格上升，均衡交易量减少
E：工业用地的监测点评估价格
25、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有．(2005年试题) A：期望值相同，标准差小的方案
B：期望值相同，标准差大的方案
C：标准差系数小的方案
D：标准差系数大的方案
E：标准差相同，期望值大的方案
2、印花税征收中，对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比
例税率。税率共分五档：千分之一、。
A：万分之五
B：万分之三
C：万分之零点五
D：万分之零点三
E：万分之一
3、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
4、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。
A．住宅建筑净密度
B．住宅建筑毛密度
C．住宅建筑面积净密度
D．容积率
5、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。
A．33.3
B．12
C．20
D．60%
6、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。
A．收集式
B．开放式
C．闭合式
D．检索式
E．收敛式
7、关于下列数据的表述中，正确的是__。
A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
8、下列房地产中，不得转让的有。
A：共有的房地产
B：未解决权属争议的房地产
C：设定了抵押权的房地产
D：已被依法查封的房地产
E：已列入城市拆迁范围內的房屋
9、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以__为前提来进行工作。
A．公正
B．公平
C．公开
D．估价对象的合法权益
10、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是。
A：专家打分法
B：“三项预测值”法
C：解析法
D：蒙特卡洛模拟法
E：借款合同
11、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0．5％，通常称为“年利率6％、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为。
A：相等
B：不相等
C：可能会相等
D：不能确定
E：借款合同
12、一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的，可行性研究费占项目总投资的，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的，管理费可按项目总投资的估算。
A：1％～3％
B：3％
C：0．5％
D：3％~5％
E：5％
13、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。
A．《建设工程勘察和设计管理条例》
B．《建设工程勘察和设计管理规范》
C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》
D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》
14、自《中华人民共和国城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就出台了部门规章。
A：红线
B：绿线
C：紫线
D：蓝线
E：黄线
15、下列关于成本理论的关系式，正确的是。
A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本
B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本
C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本
D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本
E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本
16、利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率__时，会引起债权组合价值的相对下降。
A．上升
B．下降
C．不变
D．无法判断
17、房地产的__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．权益和区位
B．权益
C．实物和权益
D．区位
18、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。
A：市场供求风险
B：变现风险
C：利率风险
D：时间风险
E：资本价值风险
19、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。
A．物业的易接近性
B．物业的临街状况
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
20、以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为。
A：商业保险、社会保险和政策保险
B：财产保险和人身保险
C：自愿保险和强制保险
D：单一危险保险与综合危险保险
E：执行层的组织协调
21、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是__。
A．独立基础
B．条形基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
22、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A．低
B．高
C．不变
D．无法判断
23、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
A：住宅专项维修资金的存储利息
B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
C：住宅共用设施设备报废后回收的残值
D：物业服务企业的支出节余
E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益
24、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
25、投资组合是的一个有效措施。
A：提高投资收益
B：提高市场竞争力
C：开拓投资领域
D：规避投资风险
E：借款合同