房地产评估
第一章绪论
第一节房地产评估的对象
1.1 土地的内涵与特点
房地产评估的对象是房屋和土地的价值。
1、其中：土地的内涵
土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。
2、土地的特征
根据土地的自然属性，土地具有以下特征：
（1）土地资源的有限性
（2）土地资源的不可替代性
1.1 土地的内涵与特点。
（3）土地使用的可持续性
（4）土地自然性状的地域差异性。
根据土地的经济属性，土地具有以下特征：
（1）利用方式的多样性
（2）土地区位的可变性
（3）土地使用潜力的有限性。
1.1 土地的内涵与特点
3、影响土地利用的主要因素
（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。
（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。
（3）科学技术。
（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。
1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分
1、建筑物的定义
建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。
其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。
构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。
1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分
2、房屋的分类
按使用功能进行分类：
（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。
（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。
（3）工业建筑。
按结构划分：
（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物
（2）钢筋混凝土结构
（3）砖混结构
（4）砖木结构
（5）其他结构
1.3 房地产的定义以及特性
1、房地产的定义
房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。
（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。
（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，
其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。
综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。
1.3 房地产的定义以及特性
2、房地产的特性
（1）位置的固定性
（2）长期使用性
我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年。（3）大量投资性
（4）保值与增值性
（5）投资的风险性
第二节房地产价格
2.1 房地产价格概念
1、房地产价格概念及决定因素
房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。
决定房地产价格的三种因素：
（1）房地产使用价值的大小
（2）房地产的供应数量
（3）对房地产的有效需求
2.1 房地产价格概念
2、房地产价格的特征
房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主要来源于地价与一般物品价格的
差异性。
（1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。
（2）价格构成的双重性
（3）可用租金的形式表示
（4）没有统一的市场，价格的个别性强
（5）受折旧的影响小，增值性强
2.2 房地产价格的种类
1、市场价、评估价
2、房地产总价、土地价格、建筑物价格
3、生地价、熟地价
4、抵押价格、租赁价格
5、单位价格、楼面地价
其中:单位价格=房地产总价/土地面积
楼面地价=土地总价/建筑总面积
第三节房地产评估的特点
房地产评估的特点
1、科学性
2、实践性
3、公正性
其中:科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础，
公正性是房地产评估的灵魂。
第四节房地产评估的必要性
4、1房地产评估是发展市场经济的需要
在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前我国的房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真实的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。
由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产评估尤为重要。
4、2房地产估价的现实意义
房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义：
（1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。
（2）为各类房地产交易服务。
（3）满足房地产税收的需要
（4）为征地拆迁补偿费提供依据
（5）对城市旧房拆迁补偿的评估
（6）处理房地产纠纷的作用
（7）企业合资、重组和股份制的需要
对房地产相关用词的补充说明
为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下： 1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。 2．“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。
3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。 4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。
房地产概念的总结
房地产概念的总结
第二章 房地产评估的理论基础 第一节 地租理论 1.1 地租的内涵
1、地租的概念
地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。
房地产
土地 建筑物 其他土地定着
实物 权益 区位
实体 质量 功能 土地 建筑物 房地
地上空间 地面 地下空间
房屋
构筑物
2、地租理论的发展过程
（1）资产阶级古典经济学家的地租地价理论
农业地租是为了使用土地而付给地主的部分，是劳动产品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本的普通利润后的余额。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩余价值的一部分。
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。
1、级差地租
定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。
实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。
形成原因：
（1）土地自然条件的差别
（2）土地的有限性
1.2 级差地租和绝对地租
1、级差地租
分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租Ι和级差地租Π。
级差地租Ι是指在肥沃程度和位置较好的土地上创造的超额利润转化成的地租。
级差地租Π是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。
两者的区别：级差地租Ι的产生条件是土地的肥沃程度和位置差别；级差地租Π的产生条件是对同一块土地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租
定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
形成的根本原因：土地所有权的垄断
形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。
1.4 城市地租
1、马克思建筑地段地租
定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。
特点：
（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的，土地只作为生产条件参加生产过程；
（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性影响；
（3）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。
1.4 城市地租
2、西方新古典主义地租理论
代表理论：阿隆索的地租模型
（1）模型假设条件：
A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行
自由贸易。
B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。
C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。
1.4 城市地租
（2）阿隆索公式：
Y=PzZ+P(t)q+K(t)
式中：Y——收入；
Pz——其他商品的单位价格；
Z——其他商品的数量；
P(t)——距市中心t处的地价；
q——土地数量；
K(t)——距t处的交通费用；
t——距市中心距离。
1.4 城市地租
（3）分析
在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。
最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻合的区位。
1.5 地租理论的应用
1、地租理论是地价评估的基础；
2、级差地租理论是级差收益测算的依据；
3、地租理论是收取土地使用税、费得理论依据；
4、可通过地租理论分析推导出地价分布。
第二节区位理论
1.1 区位理论概述
1、区位的有关概念
（1）区位：区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间上有机结合的综合表现。
除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机
场、港口、车站、政府机关等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。（2）自然地理区位；
（3）经济地理区位；
（4）交通地理区位。
1.1 区位理论概述
2、区位理论的发展过程
（1）成本学派-杜能及其农业区位论、韦勃及其工业区位论
理论核心：根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。
（2）市场学派-克里斯塔勒及其中心地理论和廖氏的经济景观
理论核心：以市场-价格分析为主。
（3）行为学派：考虑与分析人的主观因素，从而确定工厂区位的学派。
1.2 农业区位理论-成本学派
1、农业区位理论的主要内容
（1）假设条件
（2）结论
R+T=V-C=K(纯收入+生产成本运输费用） =市场售价-生产成本
产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入称为区位地租。
1.2 农业区位理论
2、杜能环的内容
1）第一区：自由农作区
2）第二区：林业区
3）第三、四、五区:作物轮作区
4）第六区：放牧区
1.2 农业区位理论
3、杜能农业区位论的主要贡献
1）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差异的主要因素是产地与市场间的距离。2）杜能理论的核心是农业区位地租。推广到城市用地，区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从而促进城乡土地的合理利用。
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容
1）假设条件。
2）区位因素分类。
3）运输费用对工业区位的影响
4）劳动成本对工业区位的影响
5）集聚因素对工业区位的影响
2、韦勃区位理论的贡献
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容
1）假设条件
a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制；
b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场；
c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用，自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务；
d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相同，即交通费用与距离成正比。
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容
2）主要内容
a.相关概念
中心地：
中心性：
中心地职能：
需求门槛：
服务半径和商品销售范围：
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容
2）主要内容
a.六边形市场区-形成过程
b.市场等级序列-特点
中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平、商业与服务的种类密切相关。
c.市场网络基本类型：市场原则、交通原则以及行政原则
1.5 区位理论的应用
1.区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素，这是因为区位的优劣是衡量地租、地价高低的尺度；
2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；
3.区位论是城镇土地分等定级工作的依据；
4.区位论是市场比较法的理论依据；
5.城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。
第三章房地产价格影响因素与评估原则
第一节一般因素
1.1 一般因素
1.定义：
影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。
2.分类
1）经济因素
2）社会因素
3）行政因素
4）心理因素
1.1 一般因素-经济因素
1.经济发展状况
国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对房地产价格产生影响。
2.财政与金融状况
存款利率、贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和还原利率等财政金融因素对房屋土地价格的高低有着密切的关系。
3. 产业结构
进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重超过第二产业，地价会相应上升。
1.1 一般因素-社会因素
1、人口
人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。
2、家庭规模
家庭人口数的变化影响住房数量的变化。
3、治安状况
4、社会福利
1.1 一般因素-行政因素
1、土地使用制度与住房制度、地价政策
2、城市规划和土地利用总体规划
3、税收制度、投资倾斜、优惠政策
4、行政隶属关系变更
行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽然不变，但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安县划为深圳特区的宝安区）
5、交通管制
第二节城市区域因素
1.2 城市区域因素
1、定义
城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、自然条件和环境条件等方面的差异，形成不同类型的均质区域，并且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度的影响。
2、分类
1）商服繁华度
2）交通便捷性
3）城市设施完备度：基础设施和生活服务设施
4）自然条件和环境质量
第三节个别因素
1.3 土地的个别因素
土地的个别因素
区位：位置适中、商业集中、通达度好、城市设施齐备
面积、宽度、深度：适宜
形状：规则
地质、地形：承载力、土地高低起伏状况
容积率：大小
用途：商业用地、住宅用地、工业用地
土地使用年期因素：
1.4 建筑物的个别因素
建筑物的个别因素
面积、结构、材料
设计水平、设备状况
施工质量
规划限制
建筑物与周围环境协调性
第四节房地产评估原则
1.5 房地产评估原则
1、供求原则
2、替代原则
3、最佳使用原则
4、预期收益原则
5、合法原则
6、评估时点原则
7、公平原则
第四章我国房地产评估概况
第一节土地评估
1.1 土地评估的历史背景
产生的背景
（1）我国的土地评估随着我国土地使用制度的改革发展起来的。（2）国家政策的推出，土地使用权可以依法律规定进行转让
（3）改革初期我国土地交易市场的不发达状况
1.2 土地定级与宗地估价结合
相关概念：
1.城镇土地定级实质：
2.基准定价：
3.土地定级与宗地估价相结合
1.3区域性土地价格评估基本模式
1、以土地定级为基础的评估模式
（1）实质：用级差收益法测算基准地价
（2）操作步骤：
（3）优缺点：
1.3区域性土地价格评估基本模式
2、以交易地价为基础的评估模式
（1）基本思路：地价能够反映土地质量的优劣
（2）操作步骤：
（3）优缺点：
第二节房地产评估方法体系
1、基本方法
(1)市场比较法：根据替代性原理，可通过比较市场其他类同房地产的价格，确定待估房地产的价格。
(2)收益法：根据预期收益原理，即通过对未来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值。
(3)成本法：从生产费用的角度进行估价。
2、派生方法
剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法、地价指数法以及残余法等
第三节房地产评估程序
一、受理评估业务
1、明确评估目的；
2、了解评估对象；
3、确定估价的时点
二、初步选定评估方法
三、实地勘察与收集资料
1、估价对象的基本情况；
2、有关估价对象所在地段的环境和区域因素资料；
3、与估价对象同类的房地产市场资料；
4、国家和地方涉及房地产估价的政策、法规和定额指标。
4、评估计算
5、撰写房地产评估报告（P56页8个方面）：封面、目录、致委估方函、估价师声明、估价的假设和限制条件
第四节中房指数
一、中房指数的特点
1、定义：全称是中国房地产指数系统（CREIS），是一套以指数形式来反映全国重要城市房
地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。
2、指数内涵：某一经济现象在基期的数值和同一现象在另一个作为比较标准的时期内的数值的比数，反映了经济现象变动的程度。
目前的中国房地产指数以2000年12月北京住宅市场平均价格水平为基期定为1000点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。
3、中房指数的特点：全面性、系统性、地域性、较小的波动性。
二、中房指数的服务对象与作用
1、为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据；
2、为投资商提供比较准确的市场信息；
3、为广大的消费者服务。
此外，中房指数还可为房地产中介机构、相关的经济管理部门和研究机构服务。
三、实例分析（课本P60页）
结论：
1、由于经济和房地产业发展的不均衡性，各地房地产市场和价位呈现较大的地区差异。总趋势是大城市高于中小城市，沿海城市高于内地城市。
2、我国房地产不同的物业价格，有较大差别，按由高到低的顺序依次为商业用房、办公用房、住宅、工业用房。
3、各个城市在四季度中房地产价格的变化趋势。
第五节地价指数
一、地价指数的应用：
1、地价指数含义：专门用以反映各地各类地价变化的指数。其计算公式为：地价指数=报告期地价÷基期地价×100%。
2、地价指数的应用：
(1)为国家和各级政府制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据；
(2)为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据；
(3)可以使规划管理部门更好的实现土地资源的合理配置和优化组合；
(4)可以加快基准地价的调整速度，使调整结果更科学。
三、地价指数编制的步骤
1、选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元；
2、对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格；
3、分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价；
4、遵循地价指数要具有可比性、灵敏性和时效性的原则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。
5、利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数。
三、地价指数编制
1、选择标准宗地注意事项：
宗地面积要适中，宗地形状宜采用长方形；
标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均容积率；
标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临界地或畸零地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街；
尽可能选择开发程度处于全市平均状态的地块作为标准宗地。
第五章土地定级基本原理
第一节土地分等定级概述
一、基本思路
1、土地分等定级含义：
土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。
2、土地定级与土地分等的区别：
土地定级是在城市内范围内土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定；土地分等是在城市与城市之间划分全国各城镇的土地等次。
3、多因素综合评定法的基本思路（P65页）
一、基本思路
4、多因素综合评价方法的基本公式
假定在评价中选取m个因素，每个因素包含n个因子，城市土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和
二、城镇土地定级因素分析
1、商服繁华程度
商服繁华程度是指所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业的位置关系。
2、交通通达度
反映交通通达度的因素因子主要有：道路功能、道路宽度、路网密度、公交便捷度和对外交通设施的分布状况。
3、城市设施完备度
4、环境优越度
5、人口密度
三、城镇土地定级的因素因子体系（P71）
选择定级因素因子的基本原则
1、定级因素分类
按照因素是否为适用于各城市，定级因素分为主导因素和非主导因素。
2、确定必选因素的基本原则：
1）影响大，对分级具有重要作用，对分级起决定性的主要因素反映了土地质量的差别，应为必选因素；
2）覆盖面广，适用于城市各类用地；
3）反映土地质量的差异；
4）因素因子的选择要因地制宜。
第二节定级因素权重确定
一、定级因素权重应满足的要求：
1、权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，权重值越大，因素对土地质量的影响越大；
2、各因素权重值在0-100或0-1之间赋值，各选定因素的权重之和必须分别等于100或1.
二、因素权重确定的方法：
1、特尔菲法
2、因素成对比较法
3、层次分析法
三、特尔菲测定法
1、关于特尔菲测定法的说法
特尔菲法这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预测方法。它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：专家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请他们重新考虑后再次提出意见；经过几轮的匿名反馈过程，专家意见基本趋向一致；组织者依此得出预测结果。
三、特尔菲测定法
2、特尔菲测定权重的程序
（1）专家选择
（2）评估意见征询表设计
（3）权重测定结果的数据处理
3、特尔菲测定的特点
（1）个人意见的匿名性
（2）轮询评估结果的公开性
（3）预测结果的稳定性和非一致性
三、特尔菲测定法
3、应用特尔菲法时的注意事项
（1）测定时要避免组合事件
（2）对特尔菲法测定要做出充分说明
（3）领导小组的意见不宜加入调查表中
四、因素成对比较法
设有A、B两因素，
A比B重要，给A因素赋值1，给B因素赋值0；
A与B同等重要，给A、B两因素各赋值0.5；
A不如B重要，给A因素赋值0，给B赋值因素1.
五、层次分析法
基本原理（P78）
第三节评价单元划分与单元内指标取样
一、评价单元划分
1、单元划分的原则
（1）单元内主要定级因素的影响大体一致、统一；
（2）单元面积确定在5-25公顷之间；
（3）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。
（4）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算准确性和科学性。
一、评价单元划分
2、单元边界选用
（1）自然线状物；
（2）铁路；
（3）交通道路；
（4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；
（5）行政区划界线；
（6）其他地物。
一、评价单元划分
3、单元划分方法
（1）主导因素判定法；
（2）网格法；
（3）均质地域法；
（4）主导因素判定法和均质地域法结合划分单元。
二、单元内指标取样
1、因素作用分值呈直线衰减
2、因素作用分值呈面状分布
3、因素作用分值呈指数衰减
4、特殊因素取值
第四节土地定级因素分值计算方法
一、土地定级因素分值计算原则
1、总分值与土地优劣成正比，土地条件越好，得分值越高，总分值越大，级别越高；
2、分值体系采用0-100分的封闭区间；
3、得分值只与因素指标的显著作用区间相对应；
例如：绿地覆盖度在0-50%之间对土地有影响，而大于50%的，其作用几乎和50%相同，这时0-50%就称为绿地覆盖度的显著作用区间。
二、商服繁华影响度作用分值计算
1、商服中心范围划定
2、商服中心级别确定
3、商服中心内各级繁华作用分的分割
4、各级商服中心繁华影响度的计算
注：繁华影响度是指在某一相对距离上的繁华作用分—繁华影响衰减分值。
商服繁华度对土地的影响呈指数衰减。
三、道路通达度作用分值计算
1、道路作用指数和通达作用分计算
1）道路分类：按照作用和功能分别进行划分
2）各类城市划分的道路类型数目为：大城市5-7类；中等城市3-5类；小城市1-3类；3）道路通达作用分大小顺序为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、之路。
2、道路影响距离、相对距离及作用分值计算（P85页）
道路通达度分值按指数衰减公式计算。
四、公交便捷度作用分值计算（P86页）
五、城市基础设施完善度作用分值计算
六、环境质量优劣度作用分值计算
七、生活设施完备度、对外交通便利度作用分值计算
八、人口密度、绿地率、路网密度作用分值计算
九、距离衰减公式选择
1、符合直线衰减特征的因素：公交便捷度，对外交通便利度，公共设施完备度，文体设施影响度；
2、符合指数衰减特征的因素：商服繁华影响度，道路通达度。
第五节土地级别确定
一、土地级初步划分方法
1、总分数轴法
2、总分剖面图法
3、总分频率曲线法
二、土地级别的确定应遵循的选择
1、确定的土地级之间，收益差别要明显；
2、在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考虑成果实施的可行性和易操作性；
3、对测定的土地级，应明确反映级别的边界。
三、成果表达方式
1、成果的文字表达方式
（1）土地定级技术报告
（2）土地定级工作报告
2、成果的图件表达方式
（1）土地定级工作图：资料图和作用分值图
（2）土地定级成果图：土地级别图、土地定级单元图
第六节综合土地定级程序
一、土地定级程序五阶段
1、方案制定
2、资料收集与调查
3、权重确定及因素选择
4、土地定级单元的划分
5、级别测算及确定
6、面积量算和土地级别图的编制
7、成果形成与验收
8、成果应用和更新阶段
第六章收益法
第一节收益法概述
一、收益法的概念
1、别称：资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法等。
2、定义：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点并累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值的办法。
3、公式：房地产价格=净收益/资本化率
4、价格：收益价格
二、收益法的基本原理
1、基本思想
1）房地产在使用过程中能够产生净收益，而且房地产可供使用的年限很长，拥有某一房地产就可以在现在和未来不断获得这一净收益，将未来各年的净收益，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。
2、理论依据
地租理论、预期原理；
收益法是建立在货币具有时间价值的观念上。
二、收益法的基本原理
1、基本思想
2）普遍适用的收益法原理表述如下：
将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗
房地产的价格。
3）例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。
三、收益法的适用范围
1、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。
如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
2、不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
3、收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。
四、收益法估价的步骤
1、搜集有关收入和费用的资料；
2、估算潜在毛收入；
3、估算有效毛收入；
4、估算运营费用；
5、估算净收益；
6、选用适当的资本化率；
7、选用适当的计算公式求出收益价格。
其中，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度统计。
第二节收益法的计算公式
二、净收益不变
2、公式的用途
1）可以直接用于计算房地产的价格
例1、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，需运营费用10万元，资本化率为10%，在无限年使用时，该宗房地产的收益价格为？
例2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净收益为8万元，该宗房地产的资本化率是8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。
二、净收益不变
2、公式的用途
2）可以用于比较不同房地产的价格
年限修正系数：房地产使用年限为n时，其价格相当于无限年使用时的价格的比例。
a.可以用公式编制一个表，列出各资本化率和各使用年限下的年限修正系数。
b.用于同一宗房地产在不同年限和资本化率下价格的修正和换算。
c.用于比较两宗房地产价格的高低。
三、净收益在若干年后保持不变的公式
例1：某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。
例2：通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。
四、净收益按等差级数变化的公式
净收益按等差级数逐年递增或递减；
r每年不变且大于0；
例题：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会比上一年增加1
万元，资本化率为8%,无限年使用，该宗房地产的价格为？
五、净收益按等比级数变化的公式
净收益按等比级数逐年递增或递减；
r每年不变且大于0；
S为净收益逐年递增或递减的比率
例：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会在上一年的基础上增长1%,资本化率为8%,无限年使用，该房地产的价格？
六、已知未来若干年后房地产价格的公式
例：某房地产目前的价格为2500/平方米，正常经营情况下年净收益为250/平方米，资本化率10%。现已知在其旁边兴建若干大型综合百货商场及配套商业服务设施，预计在4年后建成投入使用，届时该地区将形成一个新的市级商业中心，并达到现有市级商业中心的繁华程度。现在市级商业中心周围地区类似位置该类房地产价格为6000元/平方米。现评估在开始兴建新的商业中心时该宗房地产的价格。
第三节净收益
一、收入
1、定义：运用房地产进行出租、经营、生产所获得的总收入。
2、潜在毛收入与有效毛收入的区别；
3、实际收入、客观收入的区别；
注：一般情况下，房地产估价应采用客观收入指标。
4、计算以客观收入为基础的有效毛收入应具备的条件：
1）应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入；
2）收入必须能持续获得；
3）收入应具有预测性。
例如：对于附带有租约的房地产的估价，当产权转移时，该估价对象估价时，应分为两部分处理，对于租约期内的，应采用租约所规定的最近水平（实际收入），租约期外的应采用届时正常客观的租金（客观收入）。
二、客观运营费用
1、定义：是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。
2、出租型房地产的客观运营费用包括：维修费、管理费、税费和保险费。
3、商业、生产经营型房地产的客观运营费用在此基础上还包括商业、生产中的所用费用、税费、利息和利润。
三、净收益
1、定义：由有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。
例：某写字楼建筑面积5000平方米，月租金水平为120元每平米，空置率为10%，租金损失平均为毛租金的3%,合理运营费用为有效最近收入的30%，该写字楼的净收益为？
2、实际净收益和客观净收益：
除特殊情况外，运用收益法估价，应该采用客观净收益作为依据。
四、净收益的求取
1、基本公式
净收益=有效毛收入-合理运营费用
2、具体计算公式：
1）出租型房地产：根据租赁资料计算净收益
净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金
2）商业经营型房地产
净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润
3）生产型房地产
净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润
3、确定净收益的注意事项
1、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度计算；
2、采用客观收入、客观费用和客观净收益作为估价依据；
3、房地产的收益包括有形收益和无形收益；
4、确定收益年数；
5、判断净收益流量类型；
6、收益法评估注重房地产的收益，即效用价值论。
第四节资本化率
1、实质
资本化率就是将净收益还原或转换为价格的利率，即用于将来各年净收益折现到估价时点的折现率。
2、资本化率的特征
1）资本化率的高低取决于相应的投资风险。
2）区域性
3）个别性
4）多样性
3、资本化率的确定
1）市场提取法
从市场上选取若干个估价对象类似房地产的资本化率，计算它们的算术平均数或加权算术平均数作为估价对象的资本化率。
2）安全利率加风险调整值法
以安全利率加上风险调整值作为房地产资本化率。
3）投资收益率排序插入法
将房地产投资与市场上其他类型投资的风险和收益率相比较，确定估价对象房地产的资本化率。
4）复合投资收益率法
将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。
一、单项选择题（每小题2分，共30分） 在下列每小题的四个备选答案中选出一个正确的答 案，并将其字母标号填入题干的括号内。 答案写在后面 1.下列选项中，不符合公开市场内涵的是() A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益 B.交易各方掌握必要的市场信息 C.交易各方具备较为充裕的时间 D.交易条件公开且具有排他性 2.一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会() A.偏低 B.偏高 C.不变 D.合理 3.被评估的某材料系最近购入，当时共购入300件，单价600元，共发生运杂费等6000元，经盘点，该材料尚余200件，则该批材料的评估值为（） A．126000元B．124000元 C．122000元D．120000元 4．某企业前三年发生的坏账损失分别为100万元．110万元．120万元；前三年的应收账款余额分别为2000万元．2100万元．2200万元。则该企业的坏账占应收账款的百分比为（） A．5.00% B．5.18% C．5.24% D．5.45% 5. 某企业向甲企业售出一批材料，价款1000万元，商定6个月收款，采用商业承兑汇票结算。该企业于5月10日开出汇票，并经甲企业承兑，汇票到期日为11 月10日。现对该企业进行评估，评估基准日为7月10日。由此确定贴现日期为120天，贴现利率按月息 0.6%计算。则该应收票据评估值为() A.976万元 B.988万元 C.1018万元 D.1024万元 6. 某资产评估公司对甲企业进行整体评估，评估基准日为2010年5月31日。截至评估基准日该企业待摊费用账面余额为18万元，其中有预付的2010年保险费6万元，已摊销2万元，余额为4万元；预付2010年一年的房租24万元，已摊销10万元，余额为14万元。则该企业的待摊费用评估值为() A.15万元 B.17.5万元 C.18万元 D.21万元 7．某评估机构对一大型机械厂进行评估。该企业固定资产中有同类机床300台，账面原值3000万元，评估人员将其中的10台机床作为样本进行了详细评估，该10台机床的重 置成本为120万元，其账面原值为100万元。若被评估的300台机床的成新率平均为60%，则该300台机床的评估值最接近于( )
第四章房地产评估 一、单项选择题 1. 城镇土地的基准地价是（） A. 某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2. 待评估建筑物账面原值为l00 万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增 长幅度每年为15％，则2003 年底该建筑物的重置成本为（） A. 11 5 万元 B.152.O9 万元 C.132.25 万元 D.174.9 万元 3. 下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A. 交通运输业建筑物 B. 厂房 C. 行政事业用建筑 D. 道路、桥梁 4. 一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A. 高于 B. 低于 C. 等于 D. 不确定 5. 运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6. 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200卅，月租金3 000元，土地还原利率为7%,建筑物还原利 率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格i 000元/m,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667 元 B.92 500 元 C.789 950 元 D.58 041 元 7. 前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8. 商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C. 收益法或市场法 D.收益法或成本法 9. 预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A. 用途相同 B. 结构相同 C. 数量较多 D. 数量较少 10. 土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息 D.地价+专业费+建筑费 11. 交易实例土地的价格为1 800元/〃，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9%，则待估土 地的价格为（） A.901.21 元 B.903.36 元 C.902.22 元 D.900 元 12. 土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A. 土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C. 土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13. 建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（） A.砖木结构 B.砖混结构 C. 木结构 D.简易建筑物
资料清单 1．委托方企业法人营业执照 2．拟抵押在建工程建筑面积（须与《商品房销售窗口表》中的面积一致） 3．项目规划总平面图 4．《建设工程规划许可证》 5．《国有土地使用证》 6．《建设工程施工许可证》 7．《商品房销售许可证》 8．法定优先受偿权调查记录（有固定格式，附后） 9. 拟抵押在建工程施工进度情况说明（有固定格式，附后） 10. 拟抵押在建工程施工款支付情况说明（有固定格式，附后） 11、工程承包合同（土建、安装） 12、预售房屋情况说明（房号、面积、价值） 13、土地出让合同 以上资料均需企业盖章！
工程款支付情况说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司： 我公司开发建设的（项目名称），由承包建设。经与建筑承包人、监理公司核对，截止年月日，我公司拖欠承包人建筑工程款为元。 发包人：（盖章）总承包人：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
工程建设形象进度说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司： 我公司开发建设的 （项目名称）截止年月日，经与施工单位、监理单位共同核实，工程进度概况如下： 建设单位：（盖章）施工单位：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
法定优先受偿权调查记录 （公司名称）： 我公司接受贵方的委托，对 进行抵押价值评估。根据建设部、中国人民银行、银监会联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》要求，为了客观、公正、严谨的完成估价工作，现需要对本次评估的房地产的权益状况进行调查，希望能得到贵方的配合，谢谢！ 请根据下列调查要求如实说明相关信息： 1．建设投资主体： 2．合作建设单位： 3．土地使用权人： 4．截止年月日，建设方是否缴清了该房地产的土地使用权出让金，是否如期支付承包人的建设工程款，该房地产是否设定了抵押权，请详细说明（包括但不限于欠缴出让金和拖欠工程款的数额，抵押权的权利人、权利范围、权利价值、约定日期）： 5．其他事项： 重要提示：接受调查方对以上笔录核对无误后签字认可，并对所说明的内容真实性负责，若由以上信息失实造成的后果概由接受调查方负责。 接受调查方（盖章）： 调查方：合肥市房地产土地评估事务所有限公司 调查日期：
2020年自学考试《资产评估》复习资 料：房地产评估房地产评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存有形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。 在国外一般称之为不动产。 1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。 二、房地产的特征 (一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。 (二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。 (三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。 (四)投资大量性：其投资数额是可观的。 (五)保值增值趋势 三、房地产评估程序
(一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料 (四)选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房地产专用法) (五)确定评估结果，撰写评估说明和报告 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地实行使用或依法对其使用权实行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 土地资产能够作为单独的对象实行评估，也能够与地上建筑物一起作为评估对象实行评估，还能够作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并实行评估。 二、土地的分类及其特性 (一)土地资产及其分类 从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，能够从纵横两方面理解。 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用水准 5、按开发水准与开发趋势 (二)土地资产的特性 土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。2、土地空间位置的固定性。3、土地使用价值的永续性和增值性。4、土地的不可替代性。 土地的经济特性主要表现在以下几方面：
2017年4月高等教育自学考试福建省统一命题考试 房地产评估试卷 (课程代码00122) 本试卷满分100分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸. 2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑o 3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。 4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题l分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1．具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地称为 A．生地 B．熟地 C．毛地 D．净地 2．决定了房地产市场不是一个完全统一的市场的房地产属性是 A．位置固定性 B．产品异质性 C．使用耐久性 D．供给有限性 3．人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的 A．60％ B．70％ C．80％D．90％ 4．现有甲乙丙丁四块地，土地单价分别为l200形平米、l000形平米、800形平米、500元／平米，其容积率分别为6、4、2、1。如果三块地的其他条件完全相同，则明智的买者应该购买 A．甲 B．乙 C．丙 D．丁 5．一幢竣工不到六个月的房地产，由于开发商资金紧张，尚欠工程建筑商200万元，因此需向银行抵押贷款，该房地产在完全产权下的评估价值为1000万元，则该房地产的抵 押价值为 A．500万元 B．600万元 C．700万元 D．800万元 6．某估价事务所在2013年3月20日至4月10日评估了一宗房地产于2014年1月30日的价格，估价报告之日为2013年3月30日，则，该报告的估价时点为 A．2013年3月20日 B．2013年3月30日 C．2013年4月10日 D．2014年1月30日 7．下列项目中不适合用市场比较法的有 A．普通住宅 B．在建工程 C．高档公寓 D．别墅 8．资本化的本质是 A．资本报酬率 B．利润率 C．投资收益率 D．资本化率 9．某宗房地产，土地价值占总价值的40％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，
2015年泉州自考房地产评估试题 泉州自考选择题 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等。( ) A.居住建筑 B.公共建筑 C.办公建筑 D.工业建筑 2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。( ) A.级差地租Ⅰ B.级差地租Ⅱ C.绝对地租 D.垄断地租 3.贷款比重越大，就会_________，房地产价格也就会_________。( ) A.促进房地产业的繁荣下降 B.促进房地产业的繁荣上升 C.减少市场对房地产的需求下降 D.减少市场对房地产的需求上升 4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。土地平坦，地价_________;反之，土地高低不平，地价_________。( ) A.高较高较低 B.高较低较高 C.低较低较高 D.低较高较低 5.下列属于估价对象权益状况的是( ) A.土地面积、形状 B.土地使用权的年限 C.建筑物的工程质量、新旧程度 D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构 6.标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。( ) A.应尽量大不规则的形状 B.应尽量大长方形 C.大小要适中长方形 D.大小要适中不规则的形状 7._________的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。( ) A.特尔菲测定法 B.因素成对比较法 C.层次分析法
单项房屋建筑物评估资料清单 1.房屋建筑物评估明细表； 2.构筑物及其附属设施评估明细表； 3.地下工程（管、沟）评估明细表； 4.在建工程（土建工程）评估明细表； 5.厂区平面图、室外管线图（包括上水、下水、煤气、暖气、蒸汽、 电线、电缆等）； 6.产权证明文件（房产证、城建规划许可证、建筑施工许可证）；工 程概（预）算书、工程决算书、工程竣工验收报告； 7.当地建筑安装定额标准、调查文件（协助提供）； 8.当地建筑材料参考价格（协助提供）； 9.当地目前工业与民用各类建筑物的市场行情（售价或建安成本） （协助提供）； 10.当地省、市最新出版的统计年鉴（协助提供）。 西安建华资产评估有限责任公司
房屋类: 1、房地产权证、购房合同，房屋总平面布置图、施工图等建筑图 纸、工程决算书、土地出让合同、补迁补偿合同； 2、当地定额、材料价格； 3、对于无房产证的房地产：建设用地许可证、建设规划许可证、 施工许可证、权证或证明文件名称不符的，企业应出具说明；机器设备： 1、设备购置合同、购买发票、技术指标 2、车辆行驶证、对锅炉、电梯、化工设备等特种设备年检记录 3、权证或证明文件与被评估单位不符的，企业出具说明； 4、如存在需要修复使用的设备，应说明损坏的具体情况，并测算 修复费用； 5、机器设备如存在待处理的情形，应出具说明材料及批准文件；在建工程： 1、企业在建工程的项目情况说明； 2、企业在建工程合同、中标通知书； 3、各项在建工程的预算书或概算书; 4、各项在建工程的工程进度表及付款进度； 5、在建工程设备购置合同及付款凭证； 6、有关工程实际费用支出凭证； 7、在建工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用批复或建设工程批准文件；
自考资产评估复习资料文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
2017自考复习资料： 00158资产评估 第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。 5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。8价值类型制约资产评估 方法的选择。主要价值 类型有： 市场价值：自愿买方和 自愿卖方在评估基准日 进行正常的市场营销之 后所达成的公平交易中 某项资产应当进行交易 的价值估计数额，当事 人双方必须谨慎，不受 任何强迫压制。 在用价值：在用价值是 指特定资产在特定用途 下对特定使用者的价 值。 投资价值：投资价值是 指资产对于具有明确投 资目的的特定投资者或 某一类投资者所具有的 价值。 9资产评估的假设： 继续使用假设：资产将 按现行用途继续使用， 或转换用途继续使用。 公开市场假设：公开市 场是指发达与完善的市 场条件。公开市场假设 是基于市场客观存在的 现实，即资产在市场上 可以公开买卖，不论资 产的买者或卖者都希望 得到资产最大最佳效 用。 清算（清偿）假设：资 产所有者在某种压力下 被强制进行整体或拆 零，经协商或以拍卖方 式在公开市场上出售。 10资产评估的原则 包括两个层次的内容， 即资产评估的工作原则 和资产评估的经济原 则。 资产评估的工作原 则：、独立性原则、客 观性原则、科学性原 则、专业性原则 资产评估的经济原则： 贡献原则、替代原则、 预期原则 11资产评估基础日一般 的基准时点是日。 第二章资产评估的基 本方法 要求掌握资产评估的基 本方法、评估基本方法 的运用及方法中各个指 标的确定。 第一节市场法 市场法是指通过比较被 评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类 似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估 资产价值的一种评估方 法。 市场法应用的前提条 件： 需要有一个充分发育的 活跃的公平的资产交易 市场； 被评估资产的市场参照 物及其相比较的指标、 技术参数等资料是可以 搜集的。 运用市场法评估资产优 缺点 市场法的优缺点：
第一章房地产估价概论 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的本质区别 有以下本质区别： ①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成； ②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； ③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力； ④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用； ⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (二)专业房地产估价的概念 房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进2行分析、测算并提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。 房地产估价的定义：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 （三）估价与评估异同 相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍生业务、房地产咨询顾问业务等。 （四）国外和我国港台地区对房地产估价的称谓及定义 日韩称为不动产鉴定评价，中国香港称为物业估价，中国台湾称为不动产估价。 二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。 (二) 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格 估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 （三）房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证 估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，是属于第一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，是属于第二种的。不论是起着何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如何，估价师和估价机构都应当认真的对待，勤勉尽责的去完成。 （四）房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内 对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。 ②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差；③不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。 ④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。⑤及时可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但
浙江省2018年4月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 本试卷分A、B卷，使用2000年版本教材的考生请做A卷，使用2018年版本教材的考生请做B卷；若A、B两卷都做的，以B卷记分。 A卷 一、名词解释(本大题共4小题，每小题3分，共12分) 1.经济性贬值 2.划拨土地使用权 3.非专利技术 4.资产评估报告书附件 二、单项选择题(本大题共21小题，第5—22题每小题1分，23—25题每小题2分，共24分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 5.资产评估是通过对资产某一________价值的估算，以确定其价值的经济活动。( ) A.时期 B.时点 C.时段 D.使用 6.根据我国现行制度规定，占有国有资产的单位发生下列资产行为时当事人可以自行决定是否需要评估，即( ) A.资产转让 B.股份经营 C.抵押贷款 D.企业联营 7.收益法运用的基本依据是：资产成交后能为新所有者带来一定的期望收益，为此所支付的货币量________该项资产的期望收益的折现值。( ) A.等于 B.不会超过 C.必须超过 D.小于 8.采用成本法进行资产评估时，其实体性陈旧贬值与会计学上的折旧是( ) A.完全一样 B.不一样 C.有时一样，有时不一样 D.前者是后者的组成部分 9.用市场法进行资产评估时，应当参照相同或者类似的________作为被评估资产的评估价 1
值。( ) A.重置成本 B.市场价格 C.清算价格 D.收益现值 10.机器设备评估中物价指数调整法得出的结论为( ) A.复原重置成本 B.更新重置成本 C.帐面原值 D.历史成本 11.对于目前还在生产和销售的机器设备，确定重置成本的首选方法应是( ) A.利用价格指数法 B.利用询价法再考虑其他费用 C.利用重置核算法 D.利用功能价值法 12.在机器设备评估中，评估人员应优先使用( ) A.综合物价指数 B.零售物价指数 C.分类产品物价指数 D.消费品物价指数 13.运用残余法评估建筑物的前提条件是( ) A.建筑物用途合理 B.建筑物使用强度合理 C.建筑物可以获得正常收益 D.建筑物可以获得超常收益 14.运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以________与建筑物全部使用年限的比率求得。( ) A.已使用年限 B.剩余使用年限 C.实际已使用年限 D.已提折旧年限 15.若房屋的成新率为75%，房屋的结构构件、整修、设备成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用。则该房屋属于( ) A.一般损坏房 B.严重损坏房 C.较轻损坏房 D.基本完好房 16.基准地价系数修正法从方法论上讲属于( ) A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.清算法 17.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中________最可行。( ) A.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4000平方米 B.建筑物地面一层建筑面积为500平方米，总建筑面积为6000平方米 2
房地产估价档案管理制度 为维护本公司利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，及时做好估价资料整理归档，方便内部和外部审核，并且防范风险或解决有关估价争议，根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定，结合本公司实际，制订如下评估报告档案管理制度。 一、估价项目档案管理的主要工作原则 在加强房地产估价资料归档管理中，应遵循下述工作原则： 1、及时性原则 估价人员在出具估价报告后的3天内，及时将一切必要的资料整理归档，避免出错或丢失资料。 2、真实性原则 估价项目档案具有依据凭证作用，必须强调归档资料的原始、合法和真实性。 3、完整性原则 估价项目档案应涵盖全部估价活动，具有较好的完整性，以确保对整个评估活动过程的可追溯性。 4、可操作性原则 估价项目资料应便于整理归档，切忌过于繁琐和盲目求全；应便于查找保管，并满足保密的要求：应便于开发利用。 二、估价资料管理措施 1、评估报告的台帐建立 要建立格式和内容一致的评估报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应有接受委托时开始逐项登记。 2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。1）微机存档的估价报告，应包括以下内容： a) 《房地产估价结果报告》： b）《房地产估价技术报告》： c）现场勘查数码照片。 2）书面存档的估价报告，下列资料必须完善： a）《房地产估价委托书》：
2007年7月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 1.评估机构和人员在确定是否承接资产评估项目时不需要分析的因素是（） A.评估项目风险 B.专业胜任能力 C.资产评估日 D.独立性分析 2.按资产是否具有综合获利能力分类可以将资产分为（） A.可确指资产与不可确指资产 B.有形资产与无形资产 C.固定资产与流动资产 D.单项资产与整体资产 3.实际生产能力与额定生产能力之比为资产利用率。在资产评估的成本法中，过去的资产 利用率越高，则资产价值______，将来的资产利用率越高，则资产价值______。（）A.越低，越低 B.越低，越高 C.越高，越低 D.越高，越高
4.甲生产线，年产量为A产品10万吨，需要进行评估。评估人员获得乙生产线的信息：年产A 产品15万吨，重置成本1000万元。该类设备的规模经济效益指数为，甲生产线的重置成本约为（） 万元万元 万元万元 5.收益法中使用的收益额为（） A.过去的收益额 B.现在收益额 C.将来的收益额 D.过去、现在和将来收益额的平均数 6.机器设备评估时，要根据其特点，确定其评估范围。以下说法不正确 ．．．的是（） A.简易设备的基础构筑物价值，要与设备合并评估 B.成套设备的基础构筑物价值，要单独评估 C.成套设备中含有的无形资产价值，要单独评估 D.单台设备中含有的无形资产价值，要与设备分开评估 7.超额投资成本形成的功能性贬值额可以这样
计算（） A.复原重置成本+更新重置成本 B.复原重置成本-1 C.复原重置成本-更新重置成本 D.更新重置成本-1 8.进口设备的银行财务费用率一般取费标准大致是（） A.千分之四～千分之五 B.千分之一～千分之两点五 C.百分之四～百分之五 D.百分之一～百分之两点五 9.进口设备消费税的计税基数是设备的（） +关税+关税+增值税 +关税+关税+增值税 10.某待评估土地使用权剩余年限为40年，交易案例的土地使用权剩余年限为30年，待评估土地的地质条件比交易案例好，经测算地质条件因素使得被评估土地价格比交易案例高大约3％，如折现率为8％，则个别因素修正系数为（） 教育、科技、卫生用地的土地使用权出让最高年限为（）
全国2008年4月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分， 共30分） 1.以下表述中不符合 ．．．资产评估科学性原则的是（）A.必须根据评估的特定目的选择适当的价值类型和方法 B.对于特定的资产业务价值类型的选择具有唯一性 C.对于特定的资产业务评估方法的选择具有唯一性 D.对于特定的资产业务评估方法的选择具有多样性 2.狭义的资产评估程序不包括 ．．．（） A.明确资产评估业务基本事项 B.编制资产评估计划 C.评定估算 D.编制和提交资产评估报告书 3.复原重置成本与更新重置成本的差额，是一种（）
A.实体性贬值 B.功能性贬值 C.有形损耗 D.经济性贬值 4.由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为（） A.实体性贬值 B.功能性贬值 C.技术性贬值 D.经济性贬值 5.某资产预计纯收益为：前三年分别为5、4、6万元，本金化率和折现率均为10%，采用年等值收益额资本化方法计算的评估值为（） A.49.5万元 B.49.7万元 C.49.8万元 D.50万元 6.需要安装的设备，且安装调试周期长，其重置成本除考虑正常费用外，还要考虑（） A.安装费 B.运输费 C.资金成本 D.调试费 7.用物价指数法将设备的历史成本调整为评估基准日的成本，该结果是（） A.超额投资成本 B.超额运营成本 C.复原重置成本 D.更新重置成本 8.以下是规模经济效益指数法的有关说法，不正确 ．．．的是（）
A.这种方法并不适用于所有的机器设备 B.它运用的条件是生产能力与价格存在一定比例关系 C.它运用的条件是生产能力与价格呈反比关系 D.指数的取值范围一般在0.4~1.2之间 9.下列基本参数中，不属 ．．于．估算设备的成新率的参数是（） A.设备总使用年限 B.设备实际已使用年限 C.设备名义使用年限 D.设备剩余使用年限 10.不是 ．．由政府决定的土地价格是（） A.基准地价 B.标定地价 C.土地使用权出让底价 D.转让价格 11.土地市场的不完全竞争性决定于土地（） A.稀缺性 B.用途多样性 C.位置固定性 D.价值增值性 12.某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（）
一、房地产和土地评估机构需提供的资料清单 1、营业执照、资质证书复印件； 2、法定代表人的执业资格证书复印件及执业年限的说明； 3、法定代表人担任社会职务、优秀估价师等荣誉证书； 4、法定代表人近三年内代表性科研成果复印件； 5、机构基本情况资料，包括注册房地产估价师、土地估价师人数及执业资格证书复印件，近三年完成的评估业绩材料（提供合同复印件或证明材料，按土地、房屋的面积计算）、内部管理制度、科研成果等； 6、承接XX市土地整理储备业务的情况说明； 7、收费标准的说明（申请机构需提供明确的收费标准和说明，报价是否合理将作为入库的重要条件）； 8、入库申请表（含电子稿）； 9、有利于入库的其它材料。 二、会计师事务所和工程造价咨询机构须组成联合体进行申请入库，联合体需提供的资料清单如下： 1、营业执照、资质证书复印件； 2、法定代表人执业资格证书复印件及执业年限的说明，提供社会职务、获得荣誉证书的证明； 3、法定代表人近三年内代表性科研成果复印件； 4、工程造价咨询机构技术负责人执业资格证书复印件及执业年限的说明、获奖科研成果证明； 5、组织机构基本情况，包括注册会计师、注册造价工程师名单及执业证号（提供用于土地一级开发成本审计人员的注册证书复印件）、近三年完成的类似业绩情况（按审计资产总额计算，提供合同复印件或证明材料）； 6、承接XX市土地整理储备业务的情况说明； 7、开展土地一级开发项目审计的工作方案及承诺； 8、收费标准的说明（申请机构需提供明确的收费标准和说明，报价是否合理将作为入库的重要条件）； 9、联合体联合入库协议； 10、入库申请表（含电子稿）； 11、有利于入库的其它材料。 附件2：房地产和土地评估机构申请表
重置成本 重置成本＝直接成本＋间接成本 间接成本 ①.按人工成本比例法计算 间接成本＝人工成本总额×成本分配率 式中：成本分配率＝间接成本额/人工成本额 ②.单位价格法 间接成本＝工作量(按工日或工时)×(单位价格/工日或工时) ③.直接成本百分率法 间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率 ⑵.物价指数法→是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。 资产重置成本＝资产历史成本×(资产评估时物价指数/资产购建时物价指数) 或：资产重置成本＝资产历史成本×(1＋物价变动指数) ⑶.功能价值法→也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。 被评估资产重置成本＝参照物重置成本×(被评估资产年产量/参照物年产量)
⑷.规模经济效益指数法 被评估资产重置成本＝参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)a ⑸.统计分析法 K＝Rˊ/R即：调整系数＝某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本 实体性贬值及其估算 资产的实体性贬值→是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 ⑴.观察法，也称成新率法 资产的实体性贬值＝重置成本×(1－实体性成新率) ⑵.公式计算法 资产的实体性贬值额＝[(重置成本－预计残值)/总使用年限]×实际已使用年限 式中：实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 名义已使用年限＝(截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间)×100% 资产的功能性贬值额＝∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数) 资产的功能性贬值额＝复原重置成本－更新重置成本 成新率
2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估房地产评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存有 形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。 1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、 利益和收益。 3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上 的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有 空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。 二、房地产的特征 (一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。 (二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物 一经建造完成，其寿命是相当长的。 (三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要 受到诸多因素的制约。 (四)投资大量性：其投资数额是可观的。 (五)保值增值趋势 三、房地产评估程序 (一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。
(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料 (四)选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房地产专用法) (五)确定评估结果，撰写评估说明和报告 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 土地使用权是土地使用者依法对土地实行使用或依法对其使用权实行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 土地资产能够作为单独的对象实行评估，也能够与地上建筑物一起作为评估对象实行评估，还能够作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并实行评估。 二、土地的分类及其特性 (一)土地资产及其分类 从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，能够从纵横两方面理解。 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用水准 5、按开发水准与开发趋势 (二)土地资产的特性 土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。2、土地空间位置的固定性。3、土地使用价值的永续性和增值性。4、土地的不可替代性。 土地的经济特性主要表现在以下几方面：
资产评估申报资料要求河南华建资产评估有限公司
说明 一、下列资料需要A4纸复印，一式四份； 二、资料清单中如果无法提供，请只提供手里现有的资料，标红颜色的， 必须提供。 房屋建筑物评估所需资料 1.产权所有人身份证正反面复印件（复印到一张A4纸）； 2.承诺函； 3.所有房屋的情况调查表（附后）。 4.建筑物及附属设施评估申报明细表； 5. 基建工程取费标准表； 6. 有关权属文件及政府批文： Ａ.房屋所有权证 Ｂ.城建规划许可证 Ｃ.工程项目批文 7. 房屋租赁及买卖合同； 8. 房屋抵押或担保文件； 9. 区域总平面图； 10.有关设计及预决算材料： Ａ.建筑物设计图纸 Ｂ.工程概（预）算书
Ｃ.工程结算书 Ｄ.工程决算报告及竣工验收报告 11.当地工程现行建设概预算定额标准、调差文件； 12.当地现行建筑材料价格及同类房屋现行价格资料； 13.当地有关工程造价； 14.建筑物改造、使用维护情况记录； 15.有关绿化规划标准及平面图； 16.已出租、抵押或担保建筑物情况说明及相关协议; 17.其它。 土地使用权资料清单 1.土地使用权评估申报明细表； 2.有关权属材料： Ａ.国有土地使用权证 Ｂ.取得费用支出凭证 Ｃ.土地使用权出（转）让合同、协议 Ｄ.政府有关批文 3.有关规划材料： Ａ.总平面布置图 Ｂ.规划红线图 Ｃ.土地位置图 Ｄ.开发规划说明及规划图 Ｅ.规划部门的批文及用途、建筑面积、容积率、绿化标准4.地理状况材料； Ａ.工程地质状况
Ｂ.地貌状况 Ｃ.自然环境 5.有关附着物材料； Ａ.建筑物详细情况 Ｂ.其他地上附着物情况 Ｃ.基础设施开发程度 6.土地使用权获取途径、方式、过程等、背景材料； 7.有关地价材料： Ａ.城市基准地价文件及图表 Ｂ.城市用地分类表 Ｃ.城市地价区类划分文件 Ｄ.宗地所在地区土地级别 Ｅ.周边土地出（转）让或出租的案例 Ｆ.所在城市基础设施建设配套的有关规定 Ｇ.物价上涨指数和地价上涨指数 8.有关参考材料： Ａ.所在城市行政区划图 Ｂ.所在城市交通图 Ｃ.所在城市宏观发展规划 Ｄ.所在城市概况 Ｅ.所在城市有关建筑规划控制的管理文件 9. 其他相关资料。
2017自考复习资料： 00158资产评估 第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。 1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。 8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有： 市场价值：自愿买方和自 愿卖方在评估基准日进 行正常的市场营销之后 所达成的公平交易中某 项资产应当进行交易的 价值估计数额，当事人双 方必须谨慎，不受任何强 迫压制。 在用价值：在用价值是指 特定资产在特定用途下 对特定使用者的价值。 投资价值：投资价值是指 资产对于具有明确投资 目的的特定投资者或某 一类投资者所具有的价 值。 9资产评估的假设： 继续使用假设：资产将按 现行用途继续使用，或转 换用途继续使用。 公开市场假设：公开市场 是指发达与完善的市场 条件。公开市场假设是基 于市场客观存在的现实， 即资产在市场上可以公 开买卖，不论资产的买者 或卖者都希望得到资产 最大最佳效用。 清算（清偿）假设：资产 所有者在某种压力下被 强制进行整体或拆零，经 协商或以拍卖方式在公 开市场上出售。 10资产评估的原则 包括两个层次的内容，即 资产评估的工作原则和 资产评估的经济原则。 资产评估的工作原则：、 独立性原则、客观性原 则、科学性原则、专业性 原则 资产评估的经济原则：贡 献原则、替代原则、预期 原则 11资产评估基础日一般 的基准时点是日。 第二章资产评估的基 本方法 要求掌握资产评估的基 本方法、评估基本方法的 运用及方法中各个指标 的确定。 第一节市场法 市场法是指通过比较被 评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似 资产的市场价格进行调 整，从而确定被评估资产 价值的一种评估方法。 市场法应用的前提条件： 需要有一个充分发育的 活跃的公平的资产交易 市场； 被评估资产的市场参照 物及其相比较的指标、技 术参数等资料是可以搜 集的。 运用市场法评估资产优 缺点 市场法的优缺点： 市场法是资产评估中最 简单、最有效的方法。其 优点表现在：能够客观反 映资产目前的市场情况， 其评估的参数、指标直接 从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；评估 结果易于被各方面理解 和接受。
**不动产集团广州分公司 房地产拆迁估价报告 估价项目名称：？房地产拆迁市场价值评估报告 委托人：？公司 估价机构：深圳市**房地产估价顾问有限公司 注册房地产估价师： 估价作业日期：2009.12.14—2009.12.19 估价报告编号：评字第？号
**不动产广州分公司 目录 一、致委托方函 (1) 二、房地产评估结果明细表 (2) 三、估价师声明 (3) 四、估价的假设和限制条件 (4) 五、房地产估价结果报告 (5) 1、委托方 (5) 2、估价方 (5) 3、估价对象 (5) 4、估价目的 (6) 5、估价时点 (6) 6、价值类型 (7) 7、估价依据 (7) 8、估价原则 (7) 9、估价方法 (7) 10、估价结果 (8) 11、估价作业日期 (8) 12、估价报告应用的有效期 (8) 13、估价人员 (9) 六、估价技术报告 (10) 1、估价对象实物状况描述与分析 (10) 2、估价对象权益状况描述与分析 (10) 3、估价对象区位状况描述与分析 (10) 4、市场背景描述与分析 (11) 5、最高最佳利用分析 (11) 6、估价方法适用性分析 (12) 7、估价测算过程（以首层为例作详细说明） (12) 8、估价结果确定 (15) 七、附件(清单及复印件) (16)
一、致委托方函 ？： 受贵单位委托，我公司对广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路**酒家承租部分）的市场价值进行估价，目的是为委托方与拆迁人协商确定补偿费金额而提供参考意见。 本公司根据估价目的,遵循估价原则，按照估价规范和估价工作程序，运用市场法和收益法,在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算估算，结合估价人员的经验以及对影响房地产价格因素的分析，最终确定广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路**酒家承租部分），评估总建筑面积3863.40平方米，按产权完整，在估价时点2009年12月5日的市场价值为： 人民币贰仟肆佰柒拾伍万零叁佰元整（2475.03万元）；评估明细详见《房地产评估结果明细表》。 估价方法定代表人**房地产估价顾问有限公司广州分公司 (或负责人)签章： 年月日年月日 重要提示:本报告正文共？页,有关使用者在使用之前须对全文,特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读,以免使用不当、造成失误。