2017土地估价相关知识：各国土地管理制相关介绍模拟试
题
一、单项选择题（共23题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）
1、不属于其他货币资金核算范围的是__。
A．银行汇票存款
B．在途货币资金
C．外汇存款
D．外埠存款
2、重置净价在数量上等于__。
A．重置全价扣除有形损耗
B．重置全价扣除各种损耗
C．重置全价扣除无形损耗
D．重置全价扣除有形及功能性损耗
3、企业“预付账款”科目期末若有借方余额，则反映．【2004年考试真题】A：已预付的全部货款
B：退回多付的货款
C：已结转的预付款
D：尚未结转的预付款
E：土地
4、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。
A：900
B：1000
C：1100
D：2000
E：时间因素
5、1998年南京市的人均居住面积是杭州的0.5倍，这是__。
A．强度相对指标
B．结构相对指标
C．比较相对指标
D．比例相对指标
6、城市性质应是城市的体现和反映．【2002年考试真题】
A：现状职能
B：主要职能
C：全部职能
D：用地功能
E：土地
7、的存在是决定土地价格高低的主要因素。
A：级差地租
B：绝对地租
C：垄断地租
D：矿山地租
E：时间因素
8、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产应当向规定的部门如实申报成交价。
A：乡镇人民政府
B：市、县人民政府
C：县级以上人民政府
D：省级以上人民政府
E：时间因素
9、从时间价值的角度看，是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。
A：货币
B：价格
C：价值
D：使用价值
E：合法性
10、还原利率是求取土地及其地上建筑物的价格时使用的还原利率。
A：土地
B：建筑物
C：综合
D：其他
E：时间因素
11、在统计分析中，相关系数r的取值范围为．【2008年考试真题】
A：-1＜r＜1
B：0≤r≤1
C：|r|≥1
D：-1≤r≤1
E：土地
12、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物。
A：原始价值的摊销
B：原始价值的回收
C：价值的减价修正
D：折余价值的差额
E：时间因素
13、土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后__日内支付全部土地使用权出让金。
A．30
B．40
C．50
D．60
14、按建设用地的状况分类，建设用地可分为新增建设用地和__。
A．存量建设用地
B．临时建设用地
C．集体建设用地
D．永久建设用地
15、把某市已出让土地划定为统计总体，则__为品质标志。
A．土地出让前的产量
B．每宗已出让土地的面积
C．每宗已出让土地的单价
D．每宗已出让土地的位置
16、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计人企业应纳税所得额的是．【2006年考试真题】
A：上级主管部门下拨的住房基金
B：清产核资发生的固定资产评估增值
C：金融机构代发行国债取得的手续费收入
D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入
E：土地
17、土地关系是指社会发展的某一阶段中，人们在利用土地过程中所发生的__之间的关系。
A．人与人
B．人与地
C．地与地
D．土地使用权与土地所有者
18、短期投资的计价方法有__。
A．成本法
B．市价法
C．成本与市价孰低法
D．投资法
E．成本估量法
19、有一房屋，重置价为100万元，成新度为70％，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产建筑物年纯收益为万元。【2004年考试真题】
A：2．8
B：4．2
C：5．6
D：8．0
E：时间因素
20、建设用地的__是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。
A．无限性
B．承载性
C．再生性
D．空间性
21、一项统计活动，通常由统计项目确定、统计设计、统计调查、统计整理、统计分析和统计资料管理等几个部分组成，其中统计的重要前提是__。
A．统计项目确定
B．统计设计
C．统计调查
D．统计分析
22、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／㎡，则该建筑物现值为万元。
A：1220
B：1274
C：1525
D：1593
E：时间因素
23、新古典主义城市地租理论的主要特征是将应用于传统地租理论中。
A：供需分析
B：效用分析
C：价值分析
D：边际分析
E：时间因素
二、多项选择题（共23题，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。）
1、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为__。
A．强制保险
B．商业保险
C．社会保险
D．政策保险
E．人身保险
2、下列属于中心地体系的基本模型的是__原则。
A．区位
B．市场
C．交通
D．行政
E．经济
3、下列各项中，不属于营业税征收范围的是。
A：境内企业外派本单位员工赴境外从事劳务服务取得的各项收入
B：金融机构实际收到的结算罚款、罚息收入
C：国家进出口银行办理出口信用保险业务取得的收入
D：拍卖行受理拍卖文物、古董取得的手续费收入
E：运输企业在境内运输货物的运费收入
4、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的为__。
A．路线价估价法
B．标准宗地估价法
C．成本逼近法
D．基准地价系数修正法
5、下列关于土地使用权抵押的表述，正确的是。[2008年考试真题】
A：通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权可以抵押
B：土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移
C：土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押
D：土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权
E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定
6、土地估价原则中的需求与供给原则是以为基础的。
A：最有效使用原则
B：预期收益原则
C：变动原则
D：竞争原则
E：贡献原则
7、以下关于“土地增值收益”的说法中，正确的有。【2004年考试真题】
A：土地增值收益率理论上应等于“增值地租”占总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例
B：土地增值收益=(土地取得费+土地开发费)×土地增值收益率
C：土地增值收益是政府出让土地时，国家土地所有权在经济上的实现
D：成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益
E：计算周期不同
8、根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由__经营、管理。
A．村集体经济组织
B．村民委员会
C．村民
D．村民小组
E．村民代表
9、地籍按功能分有。【2002年考试真题】
A：税收地籍
B：产权地籍
C：多用途地籍
D：数字地籍
E：建立地籍信息系统
10、税收按其负担是否易于转嫁分，可分为。
A：直接税
B：间接税
C：价内税
D：价外税
E：流转税
11、下列关于行政处罚的设定，说法正确的是。
A：法律可以设定各种行政处罚
B：限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定
C：行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚
D：行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚
E：地方性法规可以设定限制人身自由的行政处罚
12、区位就是在空间地域上有机结合的具体表现。
A：自然地理区位
B：社会地理区位
C：经济地理区位
D：交通地理区位
E：网络域名定位
13、根据《房地产测量规范》，房屋建筑面积按其水平投影面积的一半计算的有．【2009年考试真题】
A：无顶盖的室外楼梯
B：未封闭的阳台、挑廊
C：层高小于2．2米的地下室、半地下室
D：层高在2．2米以上的地下室、半地下室
E：房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
14、在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（）。A．多元统计聚类——判别法
B．剖面图法
C．动态网格法
D．数轴法
E．主导因素判定法
15、某农村集体经济组织人均耕地面积2亩，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积30亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，正确的有__。
A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为18万元
C．征收该农村集体经济组织耕地需要安置的农业人口为10人
D．土地补偿费归农村集体组织所有，由农村集体经济组织或者村民委员会管理E．土地补偿费归村民所有
16、在土地估价中，修正体系的科学性是基准地价系数修正法估价结果准确性的决定性因素。按照《城镇土地估价规程》的要求，下列关于基准地价系数修正系数编制的做法不正确的是（）。
A．在基准地价修正系数表验证时，计算得到宗地实际地价与评估地价的价差范围为-120%～+13%，则表明修正系数符合要求
B．通过土地定级总分值编制基准地价修正系数时，地价修正幅度的确定以实际土地收益为依据计算
C．级别修正幅度计算时，好、较好、一般对应的土地收益分别以A、B、C表示，则三者的修正幅度顺序分别为：（A-C）×100%/C、（A-C）×100%/2C 和0%
D．在确定级别修正幅度阶段，采用聚类分析法和图示法需对资料进行组团分析E．引用特尔斐法确定的土地定级因素权重值作为各地价影响因素修正幅度计算时的权重
17、城市规划中，在地震烈度为的地震区内可以进行城市建设，但要考虑防震措施，避免地震对城市造成破坏。
A：六度
B：七度
C：八度
D：九度以上
E：取得开工许可证
18、土地利用现状调查的目的有。
A：为制定国民计划和有关政策服务
B：为农业生产和农村建设提供科学依据
C：为建立土地登记、土地统计制度服务
D：为登记土地资料和全面管理土地服务
E：为编制土地利用总体规划和全面管理土地服务
19、工程造价的计价与控制是以为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价的运动规律的学科。
A：工程项目
B：单项工程
C：建设项目
D：单位工程
E：分部工程
20、实现“十五”期间我国耕地保护任务需要努力做好的工作有__。
A．巩固基本农田保护区调整划定成果，加强基本农田建设
B．进一步落实土地用途管制制度，保障经济建设用地要求
C．明确责任，加强考核，确保耕地占补平衡落到实处
D．合理规划，加大投入，全面推进土地开发整理复垦工作
E．强化规划计划的宏观调控作用
21、在房地产市场调查中，收集第一手资料的方法有。
A：观察法
B：专题讨论
C：问卷调查
D：文献查阅
E：实验法
22、依据《中华人民共和国企业国有资产法》，国有企业改制涉及土地使用权折算为国有资本出资或者股份的，应当以__作为确定出资额或股份数额的依据。A．资产账面原值
B．评估确认价格
C．资产账面净值
D．拍卖成交价格
23、接受捐赠的存货，其计价标准为__。
A．发票
B．报关单所列金额加企业负担的运输费
C．保险费
D．市价
E．医疗工程费
土地利用现状分类 GB/T21010-2017 代替GB/T21010-2007 2017年11月1日发布、实施 一级类 二级类 含 义 类别编码 类别名称 类 别编 码 类别 名称 01 耕地 指种植农作物的土地，包括熟地，新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、休耕地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中包括南方宽度〈1.0米，北方宽度〈2.0米固定的沟、渠、路和地坎（埂）；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，临时种植果树、茶树和林木且耕作层未破坏的耕地，以及其他临时改变用途的耕地 0101 水田* 指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地 0102 水浇地* 指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物（含蔬菜）的耕地。包括种植蔬菜的非工厂化的大棚用地 0103 旱地* 指无灌溉设施，主要靠天然降水种植旱生家作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地 02 园地 指种植以采集果、叶、根、茎、枝、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数70%的土地。包括用于育苗的土地 0201 果园* 指种植果树的园地 020 2 茶园* 指种植茶树的园地 020 3 橡胶园* 指种植橡胶树的园地 0204 其他园地* 指种植桑树、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地 03 林地 指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。包括迹地，不包括城镇、村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路、征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林 0301 乔木林地* 指乔木郁闭度≥0.2的林地，不包括森林沼泽
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。 土地估价理论与方法 10∶30-12∶00。 本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。 其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09年题中判断10道中就占了很大比重。 对建筑物估价和地上附着物知识点的考查，单独算来约占10分左右，知识点涉及建筑物重置、折旧、估价等方面容。 另外各年考试中，对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查，经常是与土地估价方法的考试点联系一起，进行综合考查，以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。 下面首先对第三部分地价理论进行讲解。该部分容是土地估价理论的基础理论部分，虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多，2008年、2009年略微减少，但由于该部分容属于土地估价理论中基础理论知识，通过对该部分的学习理解，会对土地估价方法的学习带来帮助，因此我们对此部分的学习仍不可忽视。 第一节土地价格概念 一、考试大纲 1．土地价格概念(掌握) 2．土地价格的特征(掌握) 3．不同类型土地价格及特征(熟悉) 4．我国土地价格评估的发展历史（了解） 二、重点容讲析： 1、土地价格概念 1）土地价格的涵 土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。土地在交易过程中实际上是
《土地管理法》、《城乡规划法》知识问答 1、我国土地利用的基本国策是什么？ 答：《土地管理法》第三条规定：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。 2、临时使用的土地能否修建永久性建筑物？临时使用的土地期限是几年？ 答：《土地管理法》第五十七条第二款、第三款规定：临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。 3、违反《土地管理法》规定，非法转让土地或者擅自改变土地用途擅建的，要承担哪些法律责任？ 答：《土地管理法》第七十三条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4、超过批准数量占有土地，多占的土地如何处理？ 答：《土地管理法》第七十六条第二款规定：超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。 5、农村村民非法占用土地建住宅的，要承担哪些法律责任？ 答：《土地管理法》第七十七条规定：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。 6、对责令限期拆除在非法占用的土地上建造建筑物和其他设施的，法律有哪些规定？ 答：《土地管理法》第八十三条规定：依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/7e3417917.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/7e3417917.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/7e3417917.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/7e3417917.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
土地估价理论方法考试多选题练习附答案 2017土地估价理论方法考试多选题练习（附答案） 1.在通货膨胀严重时，多采用() A.选择性货币政策 B.紧缩性货币政策 C.补充性货币政策 D.扩张性货币政策 标准答案：B 2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。 A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标 B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标 C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标 D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标 标准答案：B 3.在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。 A.市场供给过剩 B.市场失灵 C.不成熟市场
D.市场匮乏 标准答案：B 4.证券保证金比率属于() A.选择性货币政策工具 B.一般性货币政策工具 C.补充性货币政策工具 D.特殊性货币政策工具 标准答案：A 解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。选择性货币政策工具：优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。 5.风象.气温.日照等属于() A.地貌条件 B.地质条件 C.水文条件 D.气候条件 标准答案：D 6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的`价格类型有()。 A.所有权价格 B.使用权价格 C.理论市场价格 D.其他权益价格
标准答案：A,B,D 7.寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后看()。价值是否最大。 A.程序上可执行 B.法律上许可 C.经济上可行 D.技术上可能 标准答案：B,C,D 8.房屋建筑分类中，属于生产性建筑的是()。 A.民用建筑 B.农业建筑 C.工业建筑 D.公共建筑 标准答案：B,C 9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是() A.当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 B.当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 C.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最高。 D.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最低。 标准答案：A,C 解析：边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是，当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降;当两者相等时，平均报酬最高
精彩文档 土地利用现状分类 GB/T21010-2017 代替GB/T21010-2007 2017年11月1日发布、实施 一级类 二级类 含 义 类别编码 类别名称 类别编码 类别 名称 01 耕地 指种植农作物的土地，包括熟地，新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、休耕地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果 树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中包括南方宽度〈1.0米，北方宽度〈2.0米固定的沟、渠、路和地坎（埂）；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，临时种植果树、茶树和林木且耕作层未破坏的耕地，以及其他临时改变用途的耕地 0101 水田* 指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地 0102 水浇地* 指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物（含蔬菜）的耕地。包括种植蔬菜的非工厂化的大棚用地 0103 旱地* 指无灌溉设施，主要靠天然降水种植旱生家作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地 02 园地 指种植以采集果、叶、根、茎、枝、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数70%的土地。包括用于育苗的土地 0201 果园* 指种植果树的园地 0202 茶园* 指种植茶树的园地 0203 橡胶园* 指种植橡胶树的园地 0204 其他园地* 指种植桑树、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地 03 林地 指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。包括迹地，不包括城镇、村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路、征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林 0301 乔木林地* 指乔木郁闭度≥0.2的林地，不包括森林沼泽 0302 竹林地* 指生长竹类植物，郁闭度≥0.2的林地 0303 红树林地* 指沿海生长红树植物的林地 0304 森林沼泽* 以乔木森林植物为优势群落的淡水沼泽 0305 灌木林地* 指灌木覆盖度≥40%的林地，不包括灌丛沼泽 0306 灌丛沼泽* 以灌丛植物为优势群落的淡水沼泽 0307 其他林地* 包括疏林地（指树木郁闭度≥0.1、＜0.2的林地）、未成林地、迹地、苗圊等林地 04 草地 指生长草本植物为主的土地 041 天然牧草地* 指以天然草本植物为主，用于放牧或割草的草地，包括实施禁牧措施的草地，不包括沼泽草地 042 人工牧草地* 指人工种牧草的草地 043 其他草地** 指树林郁闭度＜0.1，表层为土质，生长草本植物为主，不用于放牧的草地
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
土地估价理论方法考试练习及答案 2017土地估价理论方法考试精选练习及答案 1.商品经济产生和发展的基础是() A.畜牧业发展 B.农业发展 C.社会分工 D.商业发展 答案：C 2.下列关于市场经济特征的表述，()是错误的。 A.从信息传递方式来看，市场经济以信息横向传递为主 B.从决策的方式看，市场经济以集体决策为主 C.从调节方式看，市场经济以自我调节为主 D.从经济联系方式来看，市场经济是一种开放的经济系统答案：B 3.在下列各类市场中，属于生产要素市场的是() A.粮食市场 B.旅游市场 C.证券市场 D.钢材市场 答案：C
4.在房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工归档应该保存在()档案部门。 A.开发商 B.施工单位 C.使用单位 D.设计单位 答案：C 5.在市场经济体系中，土地市场应该属于()市场 A.充分竞争 B.不充分竞争 C.资金 D.生产资料 答案：B 6.根据统计学原理，对某宗地地价定义中()的.描述，可称为品 质标志。 A.土地用途 B.土地使用年期 C.价格类型 D.土地权利状况 E.土地出让年期 标准答案：A,C,D 7.已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元/平方米，则该区段地价水平可利用() 求得。
A.中位数 B.算术平均数 C.众数来源:考试通 D.几何平均数 E.加权平均数 标准答案：A,B, 8.房屋测量是为()服务的。 A.房屋产权登记 B.房地产开发 C.房产交易 D.不动产税收 E.土地评价 标准答案：A,B,C,D 9.从统计学的角度看，下列指标中，()属于结构相对指标。 A.小区人口净密度 B.小区居住建筑面积密度 C.小区绿地率 D.小区道路用地占总用地的比例 E.小区公共建筑面积密度 标准答案：C,D 10.在地籍图上量算面积的主要方法有()。 A.数字求积仪法 B.方格网法
土地管理法知识问答 1 什么是土地法? 是调整以土地为客体而形成的各种社会关系的法律规范的总称。具体地说，就是调整在土地的规划、管理、保护、利用、监督过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。 2 修订后的土地管理法是何时颁布实施的? 修订后的土地管理法，于1998年8月29日经第九届全国人民代表大会常务委员会第三次会议通过，自1999 年1月1日起施行。 3 土地管理法的立法目的有哪些方面的内容? 有以下几个方面的内容：一是维护土地的社会主义公有制；二是保护、开发土地资源，合理利用土地；三是切实保护耕地；四是促进社会经济的可持续发展；五是根据依法治国，建设社会主义法治国家的治国方略，使土地管理规范化、制度化，纳入法制轨道，依法得到加强。 4 什么是土地的社会主义公有制? 我国实行土地的社会主义公有制。中华人民共和国建国以后，我国土地的社会主义公有制逐步确立，形成了全
民所有土地，即国家所有土地；劳动群众集体所有土地，即农民集体所有土地，这样两种基本的土地所有制形式。 5 什么是土地所有制的法律表现形式? 土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。我国土地公有制的法律表现形式是国有土地所有权和农民集体土地所有权。 6 土地所有权的主要特点是什么? 土地所有权的主要特点是具有排他性，也就是同一块土地上只能有一个所有权存在，而不能同时存在两个以上的所有权。 7 国家所有土地的所有权为什么由国务院代表国家行使? 国有土地所有权由国务院代表国家行使，是指国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。在法律上规定国务院是国有土地所有权的代表，一是明确地方各级人民政府不是国有土地所有权代表，无权擅自处置国有土地，只能依法根据国务院的授权处置国有土地；二是赋予中央人民政府行使国有土地资产经营管理的职能；三是明确国有土地的收益权归中央人民政府，国务院有权决定国有土地收益的分配办法。
土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日
1、若某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10%，则该地块50年土地使用权价格为( )元。 A:10 000 B:9915 C:1000 D:10 085 答案:B 2、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元 A:225. 00 B:237. 50 C:381. 25 D:395. 83 答案:C 3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为( )万元 A:100 B:77 C:63 D:42
4、某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2000元/m2。假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元／m2 A:1724 B:1806 C:1910 D:2000 答案:C 5、某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限为无年限，资本化率为10%，则其收益价为( )万元。 A:60 B:93.3 C:226.7 D:260 答案:A 6、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元 A:3
C:8 D:35 答案:B 7、某建筑物占地面积3亩(约合2000m2)，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元／m2，则该建筑物现值为( )万元。 A:1220 B:1274 C:1525 D:1593 答案:A 8、某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元／m2，残值率为5%，则房屋的年折旧费为( )元／m2。 A:31. 02 B:32. 00 C:32. 65 D:33. 33 答案:D 9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成
土地管理法知识一百问 一、总则 △制定《土地管理法》立法目的是什么 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制。保护、开发土地资源、合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。 △修订《土地管理法》的核心和重点是什么 修订《土地管理法》的核心是保护耕地，重点是推行土地用途管制制度。 △我国实行土地社会主义公有制有哪两种形式 全民所有制和劳动、群众集体所有制。 △土地利用总体规划，将土地分为哪几类 农用地、建设用地和未利用地。 △农用地包括哪些 包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 △在土地管理中，单位和个人的义务和权利是什么 和批准日期。 △非法批准征用、占用基本农田不足公顷( 5亩) 或者其他耕地不足1公顷(15亩)或者 其他土地不足2 公顷(30亩)的，给予什么行政处分 给予警告、记过或者记大过处分。 △在土地管理中，单位和个人的义务和权利是什么 都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。 △实行土地用途管制的目的是什么 严格限制农用地转为建设用地、控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 △今年全国第十个土地日的主题是什么
保护耕地──为了美好的明天。 △《土地管理法》共几章几条 共8章86条。 △我国土地管理的基本国策应如何表述 十分珍惜、合理利用土地和和切实保护耕地。 二，耕地保护 △何谓土地利用总体规划 是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在时间上、空间上所作的总体的、战略的安排和布局，是国家实行土地用途管制的依据。 △何谓基本农田 是指按照一定时期人口呼社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 △何谓土地整理 是指通过采取各种措施，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。 △何谓基本农田保护区 是指对基本农田衽特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护 区域。 △何谓土地复垦 是指对生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态。 △何谓未利用土地开发
2017土地估价理论与方法：地价的概念考试试题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发资金按所有权归属不同，可分为。 A：自有资金和企业负债 B：短期资金和长期资金 C：固定资金和流动资金 D：在建资金和成品资金 E：土地 2、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 3、2000年11月1日进行的全国第五次人口普查属于__。 A．专门调查 B．全面调查 C．一次性调查 D．统计报表 4、某家庭购买一套面积为100的商品住宅，单价为5000元／，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则在正常情况下，该家庭公积金贷款部分的按月等额还款额为元。 A：1002．45 B：1012．45 C：1027．42 D：1037．45 E：土地 5、征用50公顷集体未利用地，需报__审批。 A．国务院 B．省级人民政府 C．市人民政府 D．省级国土资源主管部门 6、下列说法正确的是。 A：路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价B：路线价是通过对面临特定街道、使用价值不等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价C：路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而增加，而
2017年国家标准《土地利用现状分类》《土地利用现状分类》国家标准出台共分为12个一级类、57个二级类 中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于8月10日联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。 《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括:耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 《土地利用现状分类》国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。一是区分“类型”和“区域”，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域”确定“类型”;二是按照土地用途、经营特点、利用方式和覆盖特征四个主要指标进行分类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性;三是体现城乡一体化原则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的“全覆盖”。这个分类系统既能与各部门使用的分类相衔接，又与时俱进，满足当前和今后的需要，为土地管理和调控提供基本信息，具有很强的实用性。同时，还可根据管理和应用需要进行续分，开放性强。本分类系统能够与以往的土地分类进行有效衔接，不至于由于新分类造成土地基本信息的“断档”。 据国土资源部有关负责人介绍，由于客观历史原因，多年来，我国土地资源分类标准不统一，土地资源基础数据数出多门、口径不一、数据矛盾，对国土资源规范化管理和国家宏观管理科学决策带来了不利影响。土地利用现状分类标准的统一，将避免各部门因土地利用分类不一致引起的统计重复、数据矛盾、难以分析应
《中华人民共和国土地管理法》知识竞赛 一、填空题（共10题，每题3分） 1.维护土地的（）制是《中华人民共和国土地管理法》立法的首要目的。 2.十分珍僧和（）每寸土地，切实（）是我国的基本国策。 3.国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行（）成者（）并（）。 4.国务院（）部门统一负责全国土地的管理和监督工作。 5.国土空间规划是对一定区城国土空间开发保护在空间和时间上做出的安排，包括（）规划、 （）规划和相关（）规划。 6.根据《中华人民共和国土地管理法》规定，禁止占用耕地建（）、建（）或者擅自在耕地上建房、（）、采石、采矿、（）等。禁止占用永久基本衣田发展林果业和（）。 7.永久基本农田一经划定，任何单位和个人不得（）或者（），严禁未经审批违法违规占用。
8.农用地转用制度是指，将农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为（）的行为。 9.征收土地应当给予公平合理的（），保障被征地农民原有生活水平（），长远生计（）。 10.本次修法对宅基地的审批权限和管理部门进行了调整，一是农村村民住宅用地，由（）人民政府审核批准；二是宅基地管理部门由原来的土地行政主管部门调整为（）部门。 二、不定项选择（共15题，每题4分，错选少选均不得分） 1.《中华人民共和国土地管理法》的修改原则是什么？（） A.坚持土地公有制不动播 B.坚持农民利益不受损 C.坚持最严格的耕地保护制度 D.坚持最严格的节约用地制度 2.以下哪些是2019年《中华人民共和国土地管理法》增加的新内容？（） A.将征用改为征收或征用 B.确立永久基本农田保护制度 C.允许集体经营建设用地人市
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式 封面内容和格式如下： [一]封面： 土地估价报告 [封面标题] 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素] 受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度] 电子备案编号： 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文 正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等] 四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用
条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师注册证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日上述八、九两项应在同一页展示
土地估价方法之剩余法 1、剩余法的定义、特点及适用范围 2、剩余法的估价的程序与方法 第七章土地估价方法之三——剩余法 一、剩余法概述 1、剩余法的定义与原理 又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。 剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面： （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用 2、剩余法的计算公式 基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润 实际估价中常用的具体计算公式： 土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息 计算时还需要考虑各项费用的时间价值 3、剩余法的特点与适用范围 （1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。 （2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀 （3）剩余法的适用范围 A.待开发土地的估价 B.待拆迁改造的再开发房地产的估价 C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价 D.现有新旧房地产中地价的单独评估 二、剩余法估价的程序与方法 1、剩余法估价的基本程序 （1）查清待估宗地的基本情况； （2）确定土地的最佳开发利用方式； （3）估计开发完成后的不动产总价； （4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等； （5）测算土地价格。 2、各道程序的内容与方法 （1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况 （2）确定最佳的开发利用方式
土地违法行为的类型与法律责任土地违法行为是指自然人、法人和其他组织违反土地管理法律法规，依法应当追究法律责任的行为； 土地违法行为主要涉及五大类，即非法转让土地类、非法占地类、破坏耕地类、非法批地类、其他类型的土地违法行为； 常见土地违法行为及法律依据、责任一览表 违法 行为 种类 违法类型法律依据法律责任 违法转让土地类未经批准，违法转让、 出租、抵押以划拨方式 取得的国有土地使用 权的行为 《中华人民共和国土地管理 法》第二条，《中华人民共 和国城镇国有土地使用权出 让和转让暂行条例》第四十 四、四十五条； 涉及房地产转让的，《中华 人民共和国城市房地产管理 法》第四十条 《中华人民共和国土地管 理法》第七十三条，《中华 人民共和国土地管理法实 施条例》第三十八条《中华 人民共和国城镇国有土地 使用权出让和转让暂行条 例》第四十六条； 涉及房地产转让的，《中华 人民共和国城市房地产管 理法》第六十七条 不符合法律规定的条 件，违法转让以出让方 式取得的国有土地使 用权的行为 《中华人民共和国土地管理 法》第二条； 涉及房地产转让的，《中华 人民共和国城市房地产管理 法》第三十八条、三十九条 《中华人民共和国土地管 理法》第七十三条，《中华 人民共和国土地管理法实 施条例》第三十八；涉及房 地产转让的，《中华人民共 和国城市房地产管理法》第 六十六条； 将农民集体所有的土 地的使用权非法出让、 转让或者出租用于非 农业建设的行为 《中华人民共和国土地管理 法》第二条、第六十三条 《中华人民共和国土地管 理法》第八十一条；《中华 人民共和国土地管理法实 施条例》第三十九条 买卖或者以其他形式 违法转让土地的行为 《中华人民共和国土地管理 法》第二条 《中华人民共和国土地管 理法》第七十三条；《中华 人民共和国土地管理法实 施条例》第三十八条