2018年房地产专题市场投资分析报告
1.房地产市场双轨制势在必行 (5)
1.1地产“双轨制”重塑地产周期新格局 (5)
1.2一二线城市加速进入存量市场，租赁市场作用显著 (5)
1.3三四线城市城镇化仍处于加速期，棚改带动市民化 (7)
2.租购并举引导一二线市场平衡，投资增量可期 (10)
2.1“广覆盖、挖存量、金融配套”推动租赁市场规模化 (10)
2.2农村土改、存量改造提供租赁用地新机会 (11)
2.3预计18年住房租赁带动新开工1.0%，开发投资1.9% (14)
2.4各大行授信额度超3万亿元，资金保障充足 (16)
3．城镇化是三四线城市的十年发展主线 (17)
3.1货币化棚改核心是新型城镇化 (17)
3.2棚改货币化资金充足，三四线市场平稳降温 (21)
3.3 城镇化市民化加速，2020年目标户籍城镇化率45% (23)
图1:一线城市二手房、商品房销售面积对比（单位：万平方米） (5)
图2:四个二线城市二手房、商品房销售面积对比（单位：万平方米） (5)
图3:2016年时各大城市二手房、商品房销售面积对比（单位：万平方米） (6)
图4:1999-2017年日本及美国二手房成交占市场总成交比例 (6)
图5:2016年时北京、上海合计占全国房屋出租面积17.3%，远超商品房销售面积占比 (7)
图6:2016年时发达省份平均租金水平显著高于全国水平，北京、上海增速较快.. 7
图7:2016年全国大部分省会城市城镇化率达到70%，已步入城镇化后期（单位：%） (8)
图8:2016年全国省会与省内其余城市城镇化率差值中位数22.4（单位：%） (8)
图9:2011-2016年期间各省省会新增城镇人口占全省比例变动（单位：%） (8)
图10:2014年全国平均常住人口城镇化率54.8%，户籍人口城镇化率36.6% (9)
图11:2014年棚改套数增加，同期(常住-户籍)城镇化率差值缩小1.6pct (9)
图12:十大二线城市土地购置费全国占比反超一线 (12)
图13:2009-2015年期间一二线城市住宅用地供应量缩减，普通商品住房占比同步下降（单位：公顷） (12)
图14:"三个1亿人”城镇化问题相辅相成 (17)
图15:2014-2020年，(常住-户籍)城镇化率差值将从18%缩小至15%（单位：%） (18)
图16:四成以上农民落户意愿不明确（2014年） (18)
图17:农民进城难主因城镇生活成本高、无住房、无工作等（2014年） (18)
图18:2016年国发8号文进一步放宽城市落户限制 (19)
图19:抵押补充贷款PSL发放量与三四线销售增速高度相关 (21)
图20:国开行、农发行以自有资金发行棚户区改在贷款总额逐渐走高（亿元） (22)
图21:2014年三四线城市常住人口城镇化率仅49.3%（2016年该值为52.0%），户籍人口城镇化率为32.5%，仍处于城镇化加速期（%） (24)
图22:2020/30年常住人口城镇化率目标为60%/70% (24)
图23:2020/2030年户籍人口城镇化率目标为45%/60% (24)
图24:各省份户籍城镇化率2014-20年目标年均变动与2009-14年平均变动对比25