我国商业地产投资信托基金
融资模式研究
重庆大学硕士学位论文
（学术学位）
学生姓名：刘爱玲
指导教师：许远明副教授
专业：管理科学与工程
学科门类：工学
重庆大学建设管理与房地产学院
二O一二年十一月
A Study of Financing Mode of Real Estate
Investment Trusts in China’s
Commercial Real Estate
A Thesis Submitted to Chongqing University
in Partial Fulfillment of the Requirement for the
Master’s Degree of Engineering
By
Liu Ailing
Supervised by Prof. Xu Yuanming
Specialty: Science of Management and Engineering
College of Construction Management and Real Estate of Chongqing University, Chongqing, China
November, 2012
摘要
房地产行业作为我国国民经济的重要支柱，属于典型的资本密集型行业，与其他行业相比，具有资金需求量大和资金周转周期长的特点，对房地产金融市场具有很强的依赖性。
目前，我国正处在经济结构转型期，强化了对内需的支持，商业地产作为服务业的发展平台，其需求规模随之增加。同时我国城市化的快速推进也将为商业地产的持续发展提供广阔的空间。相对于传统的房地产开发—销售模式所取得的一次性收益，商业地产持有—经营模式能带来更大的利润，包括持续经营取得的租金收入，资产价格升值和土地升值取得的双重利润以及商业品牌所带来的溢价。因此，以经营为目标的商业地产在我国迅速发展起来，成为房地产行业的一个重要分支。
我国商业地产在快速发展的同时，也衍生出了诸多问题，例如：用住宅的思维开发商业地产、忽视运营阶段的管理及商业与地产相分离等。导致这些问题的最根本原因在于商业地产开发商资金压力大，同时缺乏能够支持商业地产统一经营的专业管理的资本平台。为了保证我国商业地产的长期可持续性发展，需要从融资上来寻找解决问题的途径。房地产投资信托基金（REITs）是上世纪60年代起源于美国的金融创新工具，在房地产融资领域起到重要的作用，尤其对于商业地产，通过发行REITs，商业地产开发企业可以获得稳定的资金来源，有利于长期的可持续性发展。
该论文首先对商业地产的概念和运作特点进行了深入的研究，明确了商业地产未来的发展趋势是向着持有—经营模式发展，然后，根据商业地产的发展趋势，探析了商业地产的阶段性投融资特点。即商业地产存在着两个差别较大的阶段，分别是以现金流出为主的开发—建设阶段和以现金流入为主的持有—经营阶段。接下来，在理论分析的指导下，该论文又对我国商业地产的融资结构、状况和在融资中存在的问题进行了分析研究。我国商业地产融资主要存在着融资渠道单一，过度依赖银行信贷，缺少针对商业地产特点的融资方式等问题。因此，为了保证我国商业地产健康可持续性发展，根据商业地产的融资规律，亟须建立一个能正确指引商业地产发展方向，真正满足商业地产融资需求的融资模式。
最后，通过学习借鉴REITs在国外商业地产的发展经验，在论证了我国商业地产采用REITs融资方式可行的基础上，主要结合商业地产开发—建设阶段和持有—经营阶段的阶段性融资特点，以REITs的基本运作流程为切入点，从REITs 的成立阶段、筹资阶段、投资阶段、管理阶段、收益分配阶段及退出等阶段，具
体分析REITs的组织结构、运作模式、资金募集方式、投资范围和收益分配等方面，然后提出现阶段我国商业地产投资信托基金（REITs）阶段性融资模式，并对该模式尽快运用于我国商业地产给出相关建议。
关键词：商业地产，房地产投资信托基金，融资模式
ABSTRACT
The real estate industry as the national economy important pillar industry, is a typical capital intensive industry, and compared to other industries, have the characteristics of huge capital demand and the turnover of capital long cycle, so the real estate industry development mainly relies on the finance of the real estate market.
At present, our country is in economic structure transition, strengthening of the domestic support, commercial real estate services as development platform, its demand increases. At the same time, the rapid urbanization will also provide a vast space for commercial real estate development. In contrast to the traditional real estate development, sales model obtained by disposable income, commercial real estate holdings management pattern can bring greater profits, including continuous achieved operating rental income, asset price appreciation and the appreciation of land has double profit as well as the premium brand. Therefore, holdings management model of the commercial real estate in our country has developed rapidly, real estate has become an important branch.
While commercial real estate developing quickly, it also brings a lot of problems, leading to the root cause of this problem lies in the commercial real estate developers tremendous financial pressure, but lack the ability to support commercial real estate operation unified management platform of capital. Real Estate Investment Trusts (REITs) is an innovative financial instrument that rose from the 1960s in the United States. It plays an important role in the field of real estate financing, especially for commercial real estate. Through the issuance of REITs, commercial real estate companies can get a stable source of funds, which benefits them in long-term sustainable development.
Firstly, this paper conducts the thorough research to the concept of commercial real estate and operation features, and make clear about the commercial real estate development trend-holdings management model. Then, according to the commercial real estate development trends, the article analyses the commercial real estate financing characteristic. The commercial real estate has two different phases, respectively with the cash outflow development - construction stage and cash inflows mainly with operating stage. Then, under the guide of the theoretical analysis, this paper analyzes China's commercial real estate financing structure, status and financing problems. The main
problem lies in that China's commercial real estate financing channel is single, excessively relies on bank credit, and there is no financing instruments on the basis of commercial property’s characteristic, e tc. Therefore, in order to ensure the long term health and sustainable development of commercial real estate in China, according to commercial real estate financing law, commercial real estate financing mode must be established which can guide the direction and meet the financing needs of commercial real estate.
Finally, on the basis of feasibility of using REITs financing mode in China, through the study of REITs from the development experience of abroad, combining the main commercial real estate development-construction stage and holding- operation stage financing characteristics, to REITs the basic operation process as the breakthrough point, from the REITs establishment stage, financing, investment, management stage, distribution of income level and exit stage, specific analysis of the REITs organization structure, operation mode, fund-raising, investment and profit distribution etc，then proposed the present stage of China's commercial real estate investment trust fund (REITs) stage financing patterns and some suggestions about this mode for commercial real estate in China.
Keywords: Commercial real estate, Real Estate Investment Trusts, Financing model
目录
中文摘要...................................................................................................................................... I 英文摘要................................................................................................................................... III 1 绪论. (1)
1.1 本文的研究背景及研究意义 (1)
1.2 国内外研究现状 (2)
1.2.1 国外研究现状 (2)
1.2.2 国内研究现状 (3)
1.3 本文的研究思路及研究框架 (5)
1.3.1 研究思路 (5)
1.3.2 研究框架 (6)
1.4 研究目的 (7)
1.5 研究意义 (7)
2 我国商业地产融资现状分析 (8)
2.1 商业地产的定义 (8)
2.2 商业地产的运作特点 (8)
2.2.1 投资规模大，回收期长 (8)
2.2.2 高收益与高风险并存 (8)
2.2.3 商业地产开发是基础，商业经营是关键 (9)
2.2.4 商业地产的阶段性融资特点 (9)
2.3 我国商业地产的发展现状分析 (10)
2.3.1 商业地产的发展历程回顾 (10)
2.3.2 商业地产对我国城市发展和经济发展的重要作用 (12)
2.3.3 我国商业地产的发展空间及前景分析 (15)
2.4 我国商业地产的融资现状分析 (17)
2.4.1 商业地产的融资结构和状况分析 (17)
2.4.2 我国当前商业地产融资方式和融资结构存在的局限性分析 (19)
3 国外商业地产REITs运作模式分析 (23)
3.1 房地产投资信托基金（REITs）的发展历程及运作模式分析 (23)
3.1.1 房地产投资信托基金（REITs）的发展历程及特征分析 (23)
3.1.2 REITs的分类 (25)
3.1.3 REITs基本运作模式分析 (27)
3.2 REITs发展模式比较分析 (28)
3.3 国外REITs融资经验启示 (31)
3.3.1 相关法律制度和税收制度是推动REITs发展的重要保证 (31)
3.3.2 市场需求是推动REITs发展的根本动力 (31)
3.3.3 REITs的健康发展需要平衡创新和风险控制之前的关系 (32)
3.3.4 REITs发展离不开清晰的投资策略和高比例的股息分配 (32)
4 我国商业地产采用REITs融资方式的可行性分析 (33)
4.1 我国商业地产采用REITs融资方式的可行性分析 (33)
4.1.1 国际经验和国内现行法律为REITs的发展提供现实条件 (33)
4.1.2 我国信托业的发展和日趋规范为REITs的发展奠定了基础 (34)
4.1.3 有潜在的投资者 (34)
4.1.4 有利于缓解商业地产的资金压力 (36)
4.1.5 有利于商业地产形成新的退出机制和收益模式 (37)
4.1.6 有利于转变商业地产运作思路和规范商业地产经营管理模式 (38)
4.2 我国商业地产采用REITs融资方式存在的障碍分析 (38)
4.2.1 法律方面的障碍 (38)
4.2.2 体制门槛 (39)
4.2.3 缺乏专业的管理机构和相关的高素质从业人员 (40)
4.2.4 商业地产本身存在的障碍 (41)
5 我国商业地产REITs融资模式研究 (43)
5.1 商业地产项目资金循环分析 (43)
5.2 我国商业地产REITs融资方式阶段划分 (45)
5.3 我国商业地产阶段性REITs融资模式研究 (46)
5.3.1 开发—建设阶段 (47)
5.3.2 持有—经营阶段 (47)
5.4 我国商业地产采用REITs融资模式建议 (52)
5.4.1 完善相关法律 (52)
5.4.2 政府提供税收政策支持 (52)
5.4.3 提高从业人员的素质 (52)
5.4.4 提升商业物业价值 (53)
5.4.5 正确处理金融创新与风险控制的关系 (53)
5.4.6 进一步规范商业地产的经营管理模式 (53)
5.4.7 形成一种创新的商业地产REITs融资模式 (53)
6 结语 (55)
6.1 研究结论 (55)
6.2 不足之处 (55)
6.3 进一步研究的方向 (56)
致谢 (57)
参考文献 (58)
1 绪论
1.1 本文的研究背景及研究意义
房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，在过去30年改革开放经济浪潮中，伴随着我国城市化、产业化的推进得到了长足发展，取得了令人瞩目的成就，对拉动钢铁业、建筑建材业等相关产业的增长起到了重要作用。房地产行业属于典型的资本密集型产业，和其他行业相比，具有资金需求量大和资金周转周期长的特点，因此房地产行业的发展对于房地产金融市场的形成和进一步完善具有很强的依赖性。但是，目前我国房地产金融市场仍处于探索阶段，房地产行业融资渠道单一，过渡依赖银行信贷，导致银行业几乎承担了由于房地产行业的过快增长所形成的全部的非理性的投资风险，给银行进行风险控制和信贷管理带来困难，并对整个金融体系的稳健运行带来严重影响。
商业地产是个具有商业、地产和投资三重属性的综合性行业，作为城市商业发展的物质载体，在拉动城市经济发展和提升城市形象方面发挥着举足轻重的作用。目前，我国正处在经济结构转型期，强化了对内需的支持，商业地产作为服务业的发展平台，其需求规模随之增加。同时我国城市化的快速推进也将为商业地产的持续发展提供广阔的空间。相对于传统的房地产开发—销售模式所取得的一次性收益，商业地产持有—经营模式能带来更大的利润，包括持续经营取得的租金收入，资产价格升值和土地升值取得的双重利润以及商业品牌所带来的溢价。因此，以经营为目标的商业地产在我国迅速发展起来，成为房地产行业的一个重要分支。
我国商业地产在快速发展的同时，也衍生出了诸多问题，例如：用住宅的思维开发商业地产、忽视运营阶段的管理及商业与地产相分离等。导致这些问题的根本原因在于商业地产开发商面临着巨大的资金压力，同时缺乏能够支持商业地产统一经营的专业管理的资本平台。结果是商业地产开发商为了及时归还贷款，更倾向于采取产权分割出售的非理性运营方式。因此，为了保证我国商业地产长期健康可持续性发展，通过对商业地产的资金体系、融资策略等的深入了解，根据商业地产的融资规律，亟须建立一个能正确指引商业地产的发展方向，真正满足商业地产的融资需求的融资模式。
房地产投资信托基金（REITs）起源于20世纪60年代的美国，迄今已有50年的历史。REITs在美国市场的发展，不管在资产规模、市场占有率还是在收益率等方面，都遥遥领先于全球其它REITs市场，稳居全球REITs市场霸主地位。欧洲、澳大利亚、新加坡、韩国、日本和中国台湾、中国香港等国家和地区纷纷借
鉴美国经验，通过制定专门立法积极推行REITs在其国家和地区的发展。REITs 之所以风靡全球房地产金融市场，主要原因是它在活跃房地产市场、培育和健全资本市场、拓宽投资渠道和促进社会和谐发展等方面发挥重要作用。
随着香港REITs市场对内地的开放，2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金正式在香港联交所开售，被称为内地第一只房地产投资信托基金，它是首只完全由中国大陆地产组成的房地产投资信托基金。第一支REITs的发行，使得REITs逐渐进入我国，并受到我国政府和学者的重视。2008年由美国次级贷款危机引发的金融危机迅速在全球蔓延，为减少金融危机对我国经济的冲击，从2008年开始，我国政府陆续出台了扩内需、保增长的一系列措施，房地产行业因其对国民经济的重要作用而被格外关注。2008年12月8日，国务院办公厅发布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，其中第十八条意见是：“开展房地产信托投资墓金试点，拓宽房地产企业融资渠道。”这是在国务院文件中首次正式提及房地产投资信托基金试点。于是，REITs在经历了几年的热议后，又快步走入了人们的视线。
REITs作为一种融资工具，其与商业地产的结合，不仅为商业地产搭建了资本平台，而且还有效地解决了商业地产开发商后期运营的资金问题。同时，对于中小投资者而言，REITs为其提供了一个投资商业地产的机会，拓宽了小额投资者的投资渠道，为资本市场吸收民间资本提供了有效的通道。
基于这种研究背景和研究意义，本文通过研究相关文献，探索出适合我国国情、符合商业地产经济规律的房地产投资信托基金（REITs）融资模式，为解决我国商业地产融资难题提供方法。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
在国外，商业地产作为一种独立的物业类型，已经有很长的发展历史了，所以国外对商业地产有关的研究也是比较系统和深入的。针对商业地产的特性，将商业地产作为一种独立的物业进行研究，主要体现在对商业地产融资模式和融资工具等方面的研究。
①商业地产融资模式
在特瑞斯·M·克劳瑞斯、斯泰西·西蒙著，龙奋杰、李文诞等译的《房地产金融—原理和实践》一书中，将商用房地产金融作为一个独立的部分，从商业房地产资金来源、开发与持有融资和融资所有权结构等方面进行了研究。在威廉姆·B·布鲁格曼和杰夫瑞·D·费雪著，逯艳若等译的《房地产融资与投资》一书中，同样是将商业地产金融作为收益性房地产融资的一个单独部分，从收益型房地产估计原
理、财务杠杆、投资风险分析和融资选择等方面作了研究。
②商业地产融资工具
美国的REITs协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）是世界范围内研究REITs的权威机构，其主办的http://www. https://www.doczj.com/doc/701395934.html,/网站，不仅提供了丰富的REITs上市的实证研究数据资料，而且对于了解美国有关REITs的政策和法律咨询服务提供了大量信息。该网站在实践信息方面全面权威，但是在理论性方面稍微偏弱。
从理论研究方面来说，主要体现在两方面：一方面是对REITs相关价值所做的研究，即：从REITs的某一个角度入手，通过搜集数据、建立数学模型，从定量的角度，对REITs的相关指标，例如：分红收益率、盈利能力、净收益等进行分析和研究，如美国Richard Imperiale在《房地产投资信托：投资组合管理的新策略（Real Estate Investment Trusts：New Strategies for Portfolio Management）》一文中，通过三种方法对REITs的价值进行了衡量，分别是比较了REITs的收益率和国债值（十年期）利率之间的差额；将REITs的价格和其所有投资的房地产项目的净值进行了比较；将REITs取得的收益和罗素2000指数或标准普尔500指数的本益比作对比。
另一方面是对REITs运行机制的研究。如美国国家房地产投资信托协会总裁兼首席执行官Ralph L. Block所著的《Investing in REITs：Real Estate Investment Trusts.》，从投资者的角度切入，在理论基础上，为房地产投资信托提出了令人信服的依据，通过详细解释REITs这种创新的资产种类，为投资提供了这项高收益率投资所需要的相关背景资料、细节及指南。加利福尼亚州立大学福乐顿分校的金融学教授陈淑贤、约翰·埃里克森、王诃著的《房地产投资信托一结构、绩效和投资机会》一书，从提高REITs的经营绩效和管理者投资决策能力的角度入手，通盘分析和研究了美国现有的有关REITs的各种成果。通过对金融学和经济学相关文献中最新的学术观点进行整合，在资本市场和房地产市场范畴内对REITs进行了研究，在组织结构、机构投资者、规模经济、分红、绩效等方面进行了实证研究。
1.2.2 国内研究现状
从查阅的文献资料来看，国内对商业地产的研究主要体现在以下几个方面:
①对商业地产融资模式的研究
针对其自身特点进行系统阐述的书籍很少，在王学东著的《商业房地产投融资与运营管理》一书中，对商业地产金融、商业地产金融市场、金融创新与商业地产发展及商业地产项目资金融通等的研究，只用了一章的内容进行了研究，研究的深度不够。由国际注册商业房地产投资协会（CIMM）中国总部主任梁蓓等编
著的《商业房地产投资经济学》一文中，也只是从投资者的角度分析了商业地产的财务特点。
由于国内金融环境不成熟，国内学者很少把商业地产作为一种单独的物业类型专门研究其融资，基本都是把整个房地产作为研究的对象，研究整体的融资模式，如王铁军所著的《中国房地产融资20种模式与成功案例》，就是总结归纳分析了在我国当前的金融环境下，房地产可用的融资渠道。
②对REITs的研究
CSRC资深官员，经济学博士后刘李胜、高翔在《REITs运作与管理：房地产企业融资上市图景》一文中认为：REITs作为一种金融投资工具，是通过发行基金债券将投资者的资金集合起来形成一定规模的信托资产，并交由专业的管理机构进行管理，投资者按照出资比例分享投资收益。
贺文萍在《我国发展房地产投资信托（REITs）的必要性和可行性分析》硕士论文中认为，REITs在美国的发展是相当成熟的，在我国目前信用制度相对不发达的情况下，推行REITs，一方面可以进一步补充完善房地产金融市场，分散银行信贷风险；另一方面，对于抑制房地产开发商和投资性购房者的投机性需求，稳定房价降低空置率等方面发挥了一定的作用。她认为，在我国发展REITs，应该选用权益型、契约型上市地产基金。
宋林峰在《美国房地产投资信托(REIT)调研报告》一文中，对美国REITs的概念和类型、结构、REITs的特点、REITs的行业发展历程和发展前景等方面做了系统全面的介绍。
施建刚、严华鸣在《REITs发展的国际比较及对我国的借鉴意义》认为，在我国宏观调控的影响下，房地产企业应发展多元化的融资渠道，REITs作为一种创新型的融资方式，阐述了其概念，总结了其在国际上的发展经验，针对我国目前的情况，提出了在我国发展REITs的策略和建议。
向涌泉在博士论文《房地产投资信托(REITs ):理论分析与中国实践》中指出，REITs是我国房地产投融资制度未来的创新方向，可促进我国房地产企业提高管理水平和促成其经营模式转型；在REITs影响下，我国房地产业将加速实现专业化，将体现产融结合的新趋势。
陈灵在《中国房地产投资基金发展研究》一文认为，建立REITs对促进我国房地产业的发展具有重要的现实意义。但是在基金的实际运作过程中，如果没有准确把握REITs的内在的经营理念和没有建立良好的管理和运行体制的话，最终不仅损害了广大投资者的利益，而且也阻碍了我国房地产业的健康、持续发展。他认为，在我国现阶段发展REITs，在组织结构上应该选择契约型的REITs，在基金的发行方式应该采用公募的形式。
Adwa Pearson所著《中国REITs空间广阔探索前行》，认为引进REITs这一新型的融资工具对促进我国房地产业的健康快速发展具有重要的意义，但是，和国外成熟的资本市场相比，我国不论在房地产行业的自身发展上，还是在金融市场和法律等方面都有很多不足和缺失，这些都将成为在我国推行REITs的障碍。特别是针对以下及方面，需要首先进行确定：①REITs发行的结构；②税收方面的具体政策；③资金募集的方式和上市的渠道；④REITs交易、监管方面的规则。
③对REITs与商业地产相结合的研究
王墨、焦军、吴桐、方圆、陈黎等在《中国商业地产的融资模式研究》课题论文中指出，目前商业地产进行投融资时主要考虑的模式有房地产投资信托和抵押贷款证券化，通过将商业地产和资本市场结合起来，可以很好地解决商业地产的资金困境，同时商业项目的长期的、可预见的租金收益恰好满足了投资者的投资需求。他们认为，在设立REITs时可以依托现有的在信托领域的法律法规和制度。
祝亚辉、黄志玉在《REITs在商业地产发展中的应用》一文中，深入分析了我国商业地产在开发中存在的问题，并且探讨了将商业地产引入REITs时开发商应如何做准备工作，最后在借鉴美国经验的基础上，提出了我国对REITs进行运行管理的政策建议。
莫清华《越秀“牛刀小试”REITs—歉意内地首只REITs“越秀房地产基金”的上市运作实践》，对国内首只REITs的成功上市运作进行了详细介绍，指出REITs在上市前必须做到法律关系清晰、财务管理规范和产权关系明晰。
从国内现有文献的研究分析可以看出，目前主要是针对国内引入REITs的必要性及可行性、我国发展REITs的重要意义、REITs的运作模式和政策建议等方面进行了较多的阐述。缺少对实践领域中存在的问题的具体分析，尤其是国内最需要也是最适合引入REITs的领域—商业地产行业。由于大多专家学者对商业地产的进行规律并不是十分了解，因此在REITs模式的设计上出现了不同的意见，有的认为应该采用契约型，有的认为应该采用公司型，在管理模式等方面也存在意见的不统一。同时，研究商业地产阶段性融资特点的文献很少，在设计商业地产的REITs融资模式时，很少考虑商业地产的阶段性特点对融资模式的影响。
1.3 本文的研究思路及研究框架
1.3.1 研究思路
本文以我国商业地产行业为主要研究对象，通过对商业地产发展现状的分析、商业地产融资模式的研究，提出当前商业地产融资中存在的问题。在此基础上结合对美国和中国香港等国家/地区的商业地产REITs融资模式的分析，探索出适合
REITs融资模式对我国商业地产融资的启示。
第四章主要对我国现阶段商业地产采用REITs融资方式的可行性进行分析，并具体分析了我国商业地产采用REITs融资方式存在的障碍。
第五章主要从商业地产的开发—建设阶段和持有—经营阶段，具体研究我国商业地产的投资信托基金（REITs）融资模式，并对该模式尽快运用于我国商业地产给出相关建议。
第六章根据前几章的分析研究，提出了本文的研究结论，总结了本文的不足之处，并指出进一步研究的方向。
1.4 研究目的
作为商业服务业的载体，商业地产在开发—建设阶段及持有—经营阶段都需要大量的资金投入，资金的投资回收期比住宅类物业长。目前我国的商业地产绝大部分资金都来源于银行信贷，融资渠道过于单一，风险集中于银行，一旦出现难以偿还贷款的情形，很可能直接影响我国金融市场的安全。因此，本文从分析商业地产开发—建设阶段和持有—经营阶段的阶段性融资特点入手，从REITs的组织结构、运作模式、资金募集方式、投资范围和收益分配等方面研究我国商业地产的投资信托基金（REITs）的具体融资模式，提出适合我国国情、符合商业地产经济规律的房地产投资信托基金融资模式。
1.5 研究意义
商业地产因其对商业与地产业的全面整合，逐渐成为房地产市场的新宠，扮演着连接消费市场和产品市场的重要角色，因其突飞猛进的速度吸引了越来越多的眼球，同时对于刺激消费，拉动内需也起着十分关键的作用。而商业地产具有投资规模大、回收期限长的特点，资金问题是我国商业地产在发展过程中遇到的最大问题。本文通过对我国商业地产融资现状的分析，在研究国外商业地产的REITs融资模式的基础上，提出我国运用房地产投资信托基金（REITs）解决商业地产融资难题的具体的融资模式，为有效解决我国商业地产融资难题提供借鉴，促进商业地产在我国的发展，更好的发挥商业地产带动经济发展的支柱性产业的作用。
2 我国商业地产融资现状分析
2.1 商业地产的定义
商业地产也叫做商业物业或商业房地产，其引文翻译为Commercial property 或Commercial real estate。对于商业地产的基本概念，通常存在如下两种角度的定义。
从广义角度讲，除住宅地产和工业地产这种住宅性和生产性物业外，商业地产涵盖诸多物业形式，包括写字楼、大中型综合会议中心、办公楼、公寓、酒店、商业街、购物中心等商业服务性经营场所。
从狭义概念上讲，是用作商业用途的房地产，其功能、用途和经营模式上不同于别墅、公寓和普通住宅等房地产形式。不仅具有满足休闲、娱乐、购物、饮食等需求的社会功能，还具有满足投资、商务活动、商家经营等需求的经济功能。主要包括商业广场、特色商业街区、购物中心、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、超市、专业批发市场、大型购物中心等用途的房地产。它们的共同特点是店铺以出租为主，靠获取租金作为未来收益[1]。
本文所研究的为狭义层面的商业地产，即通过持有商业及运营，实现房地产本身物业的增值，带来商业流通经营的增值及商业运营和房地产开发的品牌增值。下文所提到的“商业地产”均为此意。
2.2 商业地产的运作特点
2.2.1 投资规模大，回收期长
商业地产由于其自身的属性，大都处于城市的经济中心和区域最繁华的地带，由此给开发商带来较高的土地成本。同时，与住宅地产不同的是，商业地产在建筑材料、层高、承重、外立面及配套设施等方面都有比较高的要求，这就使得其价值量远远大于住宅类等房地产。因此，在整个开发阶段，商业地产都需要投入大量的资金。另外，根据国外商业地产发展的成功经验，一个运营良好的商业地产的经营模式一定是在其整个生命周期内，通过长期持有以保证项目的整体经营。所以说，对于持有—经营型商业地产项目而言，其投资回收期及收益持续时间可能存在于其整个生命周期内，从而提高了对开发商融资整体能力的要求。
2.2.2 高收益与高风险并存
在商业地产项目整个寿命周期内，持有—经营型开发商不仅可以实现商业地产本身的物业增值，还可以享有商业流通和品牌溢价带来的增值。除去商业地产本身土地成本和开发、建设成本后，开发商的利润空间仍旧巨大。但正如投资理
论所述，高收益往往伴随着高风险，商业地产业也不例外。商业地产项目是系统工程，从项目前期开发、项目建设到投入使用及运营的整个阶段，涵盖了多方的利益主体，即：商业地产开发商、投资者、施工单位、商业经营者、物业经营者等。因此，影响商业地产的收益因素除了资金融通风险外，还包括前期的投资开发风险，建设过程中的建设风险和商业运营阶段的运营风险，风险涉及的每一个阶段都需要非常和谐的相处，任何环节的失误将随时可能导致危机的爆发[2]。同时商业项目的收益还会受到区位、建筑结构、周边经济环境、交通及人流状况乃至国家政府的政策影响。所以说，对于商业项目而言，高收益总是和高风险正相关。
2.2.3 商业地产开发是基础，商业经营是关键
商业地产项目的开发模式和住宅项目不同，住宅是一种短期的业务模式，通过拿地、盖房、并以最终售出为终结点。而对于商业地产来说，地产开发是基础，商业经营是关键，地产开发的利益最终须通过商业经营来实现。因此，地产开发只是一个局部环节，而商业经营则贯穿项目始终。只做地产，不做商业，希望通过出售商铺来获取收益，从而忽略日后经营管理的操作方法从本质上严重违背了商业地产的运作规律，最终结果只会导致整个项目的开发失败。因此，借鉴国外成功的商业地产经验，商业地产应采取租赁的方式，将店铺出租给商业经营主体。通过对商业地产的持有和运营管理，科学的配置整个商场的业态业种，并及时的对商业布局进行调整，有助于对商业地产项目进行“养市”，利于渡过商场培育期。所以，要想实现商业地产价值的最大化就应该保持物业运营的整体性，采取建成后整体持有出租的运营方式。随着我国商业地产市场地逐步成熟，这种运营模式必将成为商业地产运营的主要方式，而本文对商业地产融资模式的研究也是基于这样一种理性的运营方式之上的。
2.2.4 商业地产的阶段性融资特点
商业地产项目与住宅类物业的另一个最大的不同之处主要体现在商业地产融资的阶段性上。住宅类项目只在开发阶段进行融资，在项目建成后可以依靠住宅出售一次性实现投资的回收。商业地产的投资只能依靠后期商业项目的持久经营产生的以租金形式存在的现金流来持久性回收。因而商业地产项目有其独特的融资特点。
从全寿命周期理论角度出发，可以将商业地产的开发周期划分为决策阶段、建设阶段和运营阶段（如下图2.1所示）。在决策和开发—建设阶段，开发商通过各种筹资渠道获得资金并投资于商业项目，在此过程中，存在着大量的资金投入，且在此过程结束后不能像住宅项目一样通过出售获得投资收益，只能通过下一阶段的商业物业的持有运营来获取持续性收入，该阶段以项目的顺利建成为控制重
17.1%0.0%
5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%
35.0%40.0%45.0%我国商业地产营业用房投资额及其增长率our country commercial real estate business premises investment and its growth rate
房地产项目融资计划书（范本） 一、企业经营状况介绍 公司成立于2019年，是由**市****有限公司与****有限公司合资成立，法人为***，注册资本*00万元，是集团旗下集地产开发运营、建筑建造、商业地产招商策划为一体的房地产开发企业。****广场是公司精心开发的商业综合体项目之一，总建筑面积*.*万平方米，商业建筑面积达*.*万平方米，并成功引进人人乐、真功夫、中影院线等知名品牌入驻，获得了极大的商业成功，曾荣获“200*年中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号。 二、企业法人介绍 **市****有限公司创立于2019年4月29日，由**市****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于2019年成功开发“**广场”项目，荣获“中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。从2019年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅2019年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，
从2019至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社会!根据公司的发展规划，预计2019年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在**银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。 **市****有限公司成立于2019年，是由**市****有限公司和***共同出资成立的投资公司，公司法人为***，注册资本*000万，主要从事地产开发、实业投资、物业管理等业务。公司成立以来，竣工面积*0多万平方米，投资开发了**广场、****国际酒店等项目;目前，公司承建的****项目已经竣工验收，****四星酒店也已经全面正式开业，在**市的地产行业已经形成了较强的区域品牌优势。辉煌成绩的取得，源于公司高层的崇高信念和更高追求，缘于公司坚持信誉第一和对合同的恪守，缘于**人追求质量第一和科学、精细、文明的理念。公司将以诚信经营为根本，以仁义道德为准则，愿与社会各界企业精诚合作，共创美好未来，共建和谐社会做出新的贡献。 三、股东背景 **市****有限公司：成立于2019年，出资人为***、***，注册资金400万，主要从事工程承包、房屋建造等，先后承建开发了“***花园”、“**苑”、“*安居”、“****雅苑”、“**大厦”等项目，2019年与****有限公司合资成立****有限公司，开发了****广场项
商业融资计划书 篇一：商业融资打算书模板 项目融资商业打算书要紧编制内容 1. 项目的经营对象和范围 2. 投资规模 3. 所需要的融资服务的规模 4. 建设周期 5. 项目收益的要紧来源(这部分要详细可信) 6. 项目的年回报率(详细可信) 7. 项目建设者和经营者的资历(此处也是重要部分) 8. 其他情况，其中包括是否经主管部门批准，有特别的项目是否差不多办理好特别手续。是否是国家或者地点重点扶持项目等等 第一部分XX项目摘要 一、公司简单描述 二、公司的宗旨和目标 三、公司目前股权结构 四、已投入的资金及用途 五、公司目前要紧产品或服务介绍 六、XX市场概况和营销策略 七、要紧业务部门及业绩简介 八、核心经营团队 九、公司优势讲明 十、目前公司为实现目标的增资需求：缘故、数量、方式、用途、偿还
十一、融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案）十二、财务分析 1、财务历史数据 2、财务估计 3、资产负债情况 第二部分XX项目综述 第一章公司介绍 一、公司的宗旨 二、公司简介资料 三、各部门职能和经营目标 四、公司治理 1、董事会 2、经营团队 3、外部支持 第二章XX技术与产品 一、技术描述及技术持有 二、产品状况 1、要紧产品名目 2、产品特性 3、正在开发/待开发产品简介 4、研发打算及时刻表 5、知识产权策略
6、无形资产 三、XX产品生产 1、资源及原材料供应 2、现有生产条件和生产能力 3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力 4、原有要紧设备及需添置设备 5、产品标准、质检和生产成本操纵 6、包装与储运 第三章XX市场分析 一、XX市场规模、市场结构与划分 二、XX目标市场的设定 三、XX产品消费群体、消费方式、消费习惯及阻碍市场的要紧因素分析 四、目前公司产品市场状况，产品所处市场进展时期（空白/新开发/高成长/成熟/饱和）产品排名及品牌状况 五、XX市场趋势预测和市场机会 六、XX行业政策 第四章XX竞争分析 一、有无行业垄断 二、从市场细分看竞争者市场份额 三、要紧竞争对手情况：公司实力、产品情况 四、潜在竞争对手情况和市场变化分析 五、公司产品竞争优势 第五章XX市场营销
２０１８年房地产行业融资渠道专题分析报告
导读： 资金是房企的命脉。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，2018年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。 新形势下，现有的融资格局将受到什么样的影响？未来3年，偿债高峰和风险将在何时出现？本文全面梳理房企融资渠道，测算结构和变化，把握政策和形势。 摘要： 1、房企融资渠道 已形成5大类、16小类、近50细项的融资体系。2017年全国新增房地产开发资金19万亿，占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款和其他资金，对应的主要融资渠道包括个人住房金融、非标融资、银行贷款、境内外证券市场融资、应付款融资。 2、房企主要融资渠道规模和结构 （1）2016年930后政策持续收紧，融资规模增速放缓。2017年，主要渠道融资19.5万亿，同增6.3%，增速回落25个百分点；新增余额8.4万亿，同减0.3%，增速回落52个百分点。 （2）银行资金是主要融资来源，间接融资规模大幅高于直接融资。2017年个人住房金融、银行贷款、应付账款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别占比43%、20%、17%、15%和5%。 （3）受资管新规影响，非标转标趋势显著。2018年Q1，非标融资新增余额占比回落11个百分点，其中委贷负增长；银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升24和2个百分点。 3、未来偿债高峰 （1）有息负债余额19.2万亿。截止2018年6月底，估算房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3万亿。 （2）未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年集中兑付，规模分别为2.9、6.1、5.9和3.4万亿，2022年及以后仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；2015-2016年集中发行的公司债，从2018年下半年开始密集到期。 4、融资收紧对主要渠道的影响 （1）银行信贷：受益非标转标、资金回表，银行表内信贷对房企总体融资支持增加，同时成本上升、授信呈现集中化。A.开发贷成本和门槛上升、用途规范：目前利率不同程度上浮；实行白名单制度，对房企资质要求更高；试点联合授信，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企贷款；严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨地区使
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
房地产企业融资计划书(模板) 项目融资计划书融资计划书目录 摘要 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。 一、公司介绍
、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 、历史业绩对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等、建造的过程和保证项
苏 州 沧 浪 城 商 业 项 目 融 资 计 划 书（2014-12-11）
融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目说明 三、市场分析 四、财务计划 五、资金用途 六、还款来源 七、融资方案
一、公司介绍 1、公司简介 苏州市轻微型汽车服务有限公司成立于1995年10月16日，当时是苏州市房管局下属事业单位，2005年企业转制，成立股份制企业，2011年3月份公司进行了百分之百股权转让，股权转给新股东王国英85%，王彩珍15%。公司的经营范围包括：房地产开发经营；房屋销售；房屋租赁；汽车及零部件经营；商品信息服务；为经营房提供交易场地；停车及相关物业管理；销售；百货；百货、针纺织品、服装、珠宝、家电、五金。公司注册资本为人民币8000万元，实收资本为：人民币8000万元，注册地点是：苏州市沧浪区胥江路2号，法定名称为：苏州市轻微型汽车服务有限公司，公司类型：有限公司（自然人控股），法定代表人：王彩珍。（详见附件：企业法人营业执照复印件） 2、公司章程 第一章总则 第一条：为建立本公司运营机制，增强企业的综合竞争能力，规定公司的组织机构和行为准则，保障公司和各股东的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》和有关法律法规，制定本章程。 第二条：公司名称：苏州市轻微型汽车服务有限公司 第三条：公司地址：苏州市胥江路2号 第四条：公司法定代表人是王彩珍，公司类型为有限公司，自主经营，自负盈亏的独立法人。 第五条：公司享有股东投资形成的全部法人财产权，依法享有民事权利，承担民事责任，坚持利益共享，风险共担的原则。 第六条：公司的一切经营活动必须遵守法律、法规和有关条例。 第七条：公司宗旨：根据服务行业的特点，本公司奉行以“质量第一、信誉第一、用户第一”服务于社会。以一流的服务态度来满足社会及用户的需要。积极开拓新的市场，进一步增强企业的竞争能力，不断提高企业的经济效益。 第八条：公司经营范围：房地产开发经营；房屋销售；房屋租赁；汽车及零部件经营；商品信息服务；为经营户提供交易场地；停车及相关物业管理服务；销售；百货；针纺织品；服装；珠宝；家电；五金。 第九条：公司经营期限：长期 第二章注册资本、股东名称、出资形式 第十条：公司注册资本为8000万元人民币。 第十一条：股东名称、出资形式： 序号姓名出资方式出资金额（万元）股份比例（%） 1 王国英现金6800 85 2 王彩珍现金1200 15 第十二条：股东应当按规定足额缴纳各自认缴的出资。股东不按规定缴纳所认缴的出资，应当向足额缴纳出资的股东承担违约责任。 第十三条：本公司成立后，应当向股东签发盖有公司印章的出资证明书，出资证明书应当裁明下列事项：
CMBS：商业地产融资创新方式 CMBS:商业地产融资创新方式,金融/投资, 何宇明约3607字 商业地产是典型的资金高度密集型行业，其开发投资规模大、周期长、价值昂贵等特点使得需要的资金量巨大，因此融资就成了开发商最关心的问题。目前，我国地产融资的途径比较单一，最传统的方法是自有资金加银行贷款。随着国家货币政策从稳健转向适度从紧，银行体系紧缩银根，以及对开发商贷款和按揭贷款加大监管力度，如何有效地拓宽融资渠道已经成为地产金融业内外普遍关注的问题，CMBS逐渐进入大家的视野。 CMBS，即商业抵押担保证券，是一种商业证券化融资方式，它将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行。CMBS的价格通常根据评级机构的评级来确定，投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格，并向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。运营良好的物业，例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产都适合做CMBS的资产，因为它们都是能产生稳定现金流的有形不动产。CMBS在全球的不动产金融市场发展迅速，所占份额逐年扩大。作为新兴的不动产融资工具，CMBS具有发行价格低、流动性强、释放商业不动产价值等优点。我国目前的商业不动产正处于快速扩张期，市场对资金量的需求巨大，CMBS无疑是商业地产企业所期盼的，同时对金融机构来说，CMBS将成为其分散风险的有效工具。 一、CMBS在美国的发展 CMBS最早出现于1983年。美国Fidelity Mutua1人寿保险公司将价值6，000万美元的商业地产抵押贷款，以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司，这一交
商业计划书 第一部分公司概况篇 一、公司概况 XXX公司建于xxx，该公司是一家集xxx于一体的综合型科技和医药生产企业，公司的复合米粉面条项目获国家发明专利，其它医药产品均具新、奇、特、快的特点，公司业务范围涉足电子、通信、保健食品、医药产品和医疗用品等诸多领域，产品辐射全国各地，深受用户欢迎。 公司位于山东省日照市，拥有雄厚技术实力，现有技术人员20人，其中专家2人，硕士15人，大专以上学历人数占到90%以上。“生产一代、研制一代、储备一代”是公司医药产品开发基本策略。公司现有胶囊剂、颗粒剂、丸剂、口服液、酒剂等多种剂型，十多种药品，六个专利级新药，八个外字号药，药品覆盖肿瘤、肝病、壮阳、糖尿病、冠心病、抗菌消炎、跌打伤痛、美容养颜、产后缺乳等多个领域，其中“冠心康胶囊”、“克糖胶囊”属国家级新药，并被公司列为2012年重点推广项目；“消痔康洗液”和“一通系列产品”均被公司列为2012年扩大生产项目，并获得多家企业基金支持；2012年公司将通过了国家药品GMP认证，并获得药品GMP证书。 公司弘扬“优质、信誉、团结、创新”的企业精神，在市场竞争中不断发展、壮大，销售网点遍布全国。在日益激烈的市场竞争中，全体员
工充分发挥锐意进取、积极创新的精神，使公司业绩一直保持强劲的发展势头。2012年底，公司资产总额将增至3000万元，营业收入1800万元，净资产1000万元。 2012年公司将拥有总资产3000万元，员工260余名（其中高级职称5人，中级技术职称13人），拥有冠心康胶囊、克糖胶囊、一通淤结散、一通七效痧油生产线四条；口服液制剂药生产线一条，动力供应和包装材料辅助生产车间两个。 主要品牌为[寰通]。 二、主要股东 （一）xxx，男，汉族，山东省日照市人，毕业于xxx，工程师，原xxx公司总经理，2007年创办xxx公司至 今。 （二）xxx，男，汉族，xxx （三）xxx，男，汉族，xxx 三、股本结构说明 公司共有三位股东（均为自然人），股本结构中，每人各占三分之一。
地产公司融资有哪些具体内容 一、房地产私募基金。二、融资性售后回租房地产的融资性售后回租。三、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。 按照我国的企业形式来划分企业融资，则有民营企业融资、国有企业融资等，房地产公司融资也属于企业融资的一种，那么房地产公司融资具体是什么含义？房地产公司融资的相关政策 有哪些呢？下面就跟随的小编来一起了解一下。 一、房地产公司融资具体是什么含义？ 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、
机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项 目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交 易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。 二、房地产公司融资的相关政策有哪些呢？ 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产
一、贷款模式 (一)基本操作模式 （4）信托收益（3）支付利息 及本金偿还本金 资产抵押、股权质押、第三方担保 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注：
1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》 第16期。 图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图
目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。 3)项目所在地情况 Y项目位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、
房地产融资计划书三篇 房地产开发计划书一： 1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。 3 职责 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。 项目部负责制定工程项目前期工作计划，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，- 房地产前期工作计划 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。 4 程序内容 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司关于房地
产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。 项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。 项目部起草项目扩大初步设计审查申请汇报上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。 项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。 扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
关于商业地产盈利模式分析 商业项目选择最佳赢利以及营销模式类型分析 商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择，我甄选出4种最多见的模式： 1、只售不租，出让产权，很快收回投资。 2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。 纵观国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。这三种盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。 整体持有 商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的，用通俗的话讲，商业是养出来的，所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家，并帮助商家能更快保本、盈利，只有帮助这些好的商家、好的品牌尽快实现保本、盈利，才能让他们有信心留下来，进而不断吸引消费者前来消费，商业的人气才越来越旺，其对商家的吸引力也就越大，所以我们一般看到新的商业物业的初始租金都比较低，度过几年的养商期后，商业物业的租金才开始大幅上涨，商业物业的价值也就越来越大，长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10% -12% 之间，当然一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标。 另外，以前开发商的住宅项目一个接一个，每年都有不错的收益，在住宅项目拿地成本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，这会造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。 商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。 对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。其一是开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款，其它银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷转化为长期的经营贷款提供了可能。世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业，均向银行获得了7-10年不等的商业抵押贷款。 另外，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的方式来融资，CMBS 类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS 产品来取得融资，这是国内此类融资方式的首例，其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款高。 开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。
股权融资商业计划书 第一章 1.1企业简介 公司名称、成立时间、发展历史、员工数量、产品和服务、股权结构、公司基本情况 1.2公司经营财务历史 1.3公司荣誉 第二章 2.1公司对外投资 公司组织及管理 2.2公司组织架构 2.3公司人员结构 2.4公司管理情况 企业创始人、管理架构和团队、主要管理者的基本情况 第三章 3.1产品介绍及特色 公司产品与技术介绍 3.2产品销售范围和渠道 3.3产业链格局 3.4产品市场现状及发展趋势
第四章 4.1公司主营产品 4.2公司产品优势 4.3公司产品技术专利 4.4公司未来三年产品发展计划 4.5公司技术来源 4.6公司核心技术 4.7研究与开发 第五章 5.1行业 5.2市场前景 第六章公司产品技术及研发行业与市场发展市场竞争与策略6.1主要竞争对手状况 6.2公司竞争优势 市场地位 技术优势 资源优势 管理优势 其他优势 6.3公司营销计划
6.4客户、品牌开发计划 6.5未来三年盈利预测及说明 预期增长率和份额 第七章公司财务状况 过去三年的财务情况、业务收入、毛利、净利、应收账款、存货、苦丁资产、负债、净资产、运营成本、预期收支平衡日期、财务预测等。 第八章 8.1股权融资的目的 股权融资方案 8.2股权融资需求计划 国际私募股权融资商业计划书（二） 一、公司及发展 ［］股份有限公司是一家于［］年［］月在中国广东省［］市注册的股份制有限公司。公司经过近8年的运营，在业界和社会上都享有很高的声誉。［］股份有限公司以［］为宗旨，坚持［］的经营理念，采用［］商业模式，拓展［］为主、［］为辅的主营业务及各项衍生业务。 某股份有限公司实行规范的股份制商业化运作，建立了完善的组织结构，以及强有力的经营策略和灵活的商业化运作机制，并以实现
房地产金融市场融资渠道 在金融市场中，融资，远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的过程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。 目前，除银行贷款外，还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。 今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。 统计显示，房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。 ①融资瓶颈从何而来 没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈 一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管措施也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。 由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。 一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，眼下银行的房地产信贷总量正在减
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
房地产融资计划书 Jenny was compiled in January 2021
房地产融资计划书模板 房地产融资计划书模板作者：佚名 时间：2009-6-11 浏览量： 房地产企业融资计划书 一、公司介绍 、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的,它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。
3、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业,或者公司本身就属于大型集团,那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言,以前做过什么项目,经营业绩如何,都是要特别说明的地方,如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励,或者其他取得的荣誉,都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。
二、项目分析 、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等,都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题,是如何解决的等情况。 3、证件状况文件 项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等,方便了解项目的资金状况。
项目融资商业计划书样本 一、公司概述 Company Summary 1、公司所有制 Company Ownership 2、创业概述和开办费用 Start-up Summary Start-up Expenses 3、公司位置和设备 Company Locations and Facilities 4、产品叙述 Products Description 5、竞争比较 Competitive Comparison 6、销售说明书 Sales Literature 7、供货合同 Procurement 8、技术 Technology 9、未来产品 Future Products 二、管理体系 Management Summary 1、组织机构 Organizational Structure 2、管理队伍 Management Team 3、管理队伍差异 Management Team Gaps 4、人事安排 Personnel Plan 三、项目市场分析 Market Analysis Summary 1、市场分析预测 Market Segmentation Market Analysis 2、行业分析 Industry Analysis 3、行业参与者 Industry Participants 4、分配形式 Distribution Patterns 5、竞争与买卖方式 Competition and Buying Patterns 6、主要竞争者 Main Competitors 四、项目营销计划 Strategy and Implementation Summary 1、最高策略 Strategy Pyramids 2、价值规律 Value Proposition 3、竞争优势 Competitive Edge 4、销售策略 Marketing Strategy 5、定位策略 Positioning Statement 6、定价策略 Pricing Strategy 7、促销策略 Promotion Strategy 8、商业策略 Commerce Strategy 9、销售计划 Marketing Programs 10、全年销售策略 Sales Strategy Sales by Year(Planned) 11、每月销售预测 Sales Forecast Sales Monthly(Planned)Sales Forecast(Planned) 12、买卖方案 Sales Programs 13、策略联盟 Strategic Alliances 14、里程碑 Milestones 五、项目财政计划 Financial Plan
房地产融资的十六种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构: 1．自有资金:开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。: 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。4．银行贷款:在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。 5．房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房