怀化市商业市场分析
摘要：怀化位于湖南省西南部区域，城市面积2.76 万平方公里，城市面积52 平方公里，据2010 年统计数据，城市人口约55 万人。目前怀化城市商业中心主要集中分布于迎丰路、鹤州路、人民路等城市主干道两侧分布，中心商圈商业物业总面积约592098 平方米，其中百货主力店及主题商场所占比重最大。
一、怀化的基本情况
怀化位于湖南省西南部区域，城市面积2.76 万平方公里，城市面积52 平方公里，据怀化市2010年12月第六次全国人口普查主要数据公布，怀化市城市人口约55万人次；2013年统计，预计全年实现地区生产总值1110亿元，增长10%；完成财政总收入110.47亿元、增长10.12%，公共财政预算收入76.81亿元、增长11.2%；完成固定资产投资800亿元，增长33.3%；完成社会消费品零售总额359亿元，增长13.5%；实现城镇居民人均可支配收入15100元、农民人均纯收入6000元，同口径分别增长9.8%和9.2%。
同时怀化具有一定的产业基础，支柱产业逐步壮大。初步形成了优质稻、水果、药材、油料、畜牧水产等优势农业，医药、林产、食品、电力及电化学等支柱产业初具规模并不断壮大，以商贸物流为主的第三产业迅速发展，市内有一定规模的各类专业批发市场360 多个、星级饭店50 多家、宾馆酒店80多家。
二、怀化的商业现状概述
1、怀化城市商业主要沿城市核心主干道分布
怀化城市商业中心主要集中分布于迎丰路、鹤州路、人民路等城市主干道两侧分布。该区域集中有步步高百货、怀化名品城、佳惠超市、佳慧华盛堂、凯邦万象城、新天地购物广场、飞达商业广场、潮流特区、i逛街、新悦城、壹线国际、通程电器、东星商业步行街等商业物业。具体如下图：
2、迎丰路、鹤州路、人民南路核心商圈以成为品牌商家的首选
怀化中心城区老城改造给了品牌商家进驻怀化的机会，火车站东侧英泰国际，沃尔玛及通城百货的进驻；中心汽车站对面凯邦万象城，大润发强势进驻；同时还有一批高档酒店、金融系统、品牌专卖分布其中，给了大型购物中心兴起的契机；因此，怀化中心商圈凭借其庞大的消费力基础，现有浓厚的商业氛围，未来发展空间巨大。
3、城市中心商圈必然成为租金高企之地
作为城市唯一的商圈、也是城市的中心商圈，品牌、百货、主题商城集中于此，租金水平也是怀化其他区域不能相比的，临街商铺最高地段租金可到500 元/㎡·月；主题商城及百货一层租金可到300 元/㎡·月。
三、怀化中心商圈商业物业体量分析
根据初步统计数据，怀化中心商圈商业物业总面积约780098 平方米，其中百货主力店及主题商场所占比重最大，具体各物业体量分析如下：
注：此数据不含在建商业面积
四、怀化中心商圈部分商业业态分析
1、鹤州路概述
鹤州路是怀化商业中心的核心街区，南北走向，北段直接通向怀化火车站，中段与迎丰西路相交，南端和人民南路相连。该街区商家云集、零售品牌林立，是怀化居民购物的黄金地带。由于处于城市商业最繁华区域，商业氛围浓厚，所以租金高企，最高可达300-400 元/㎡·月，是商家经营生意的必争之地。
鹤州路步行街业态比例分析：各类品牌专卖商户共计105家
鹤州路租金情况分析：鹤州路以南段（靠近人民南路段），主要经营手机数码、服装业态，租金平均可达到300-400 元/㎡·月。鹤州路以北段（靠近火车站），主要经营服装、鞋类、餐饮业态，租金平均可达到100-200 元/㎡·月。整体租金水平越往火车站方面越便宜。
鹤州路商业总结：
鹤州路交通发达、沿线商家云集、人流集中、人气鼎盛、地理位置优越，是怀化市成熟且最为繁华的核心商业街区，是居民购物、休闲娱乐的首选之处，浓厚的商业氛围造就了高企的租金水平，租金平均可达到300 元/㎡·月。此外，鹤州路业态主要以服装、鞋帽、数码产品为主。品牌档次高、有同质化现象，门面开间大、经营环境好，经营状况良好。鹤州路北段通向怀化火车站，有利的将火车站的人流、人气汇集于此，推动了鹤州路零售商业的发展。
2、人民南路概述
人民南路是怀化市的交通主干道，也是城市商业核心组成的主要街区。人民南路南北走向，北接迎丰西路，南连天星路，与城市最为繁华的鹤州路相交，交通便利，车来车往。人民南路跨度较长，业态丰富，形态多样。沿线分布有凯邦万象城、新天地购物广场、佳惠华盛堂、飞达商业广场、佳惠购物中心超市、苏宁电器、华星电器等主力店，商家云集、人气旺盛。
人民南路北段以数码通讯业态为主，南段主要是电器、家居装饰业态占为主导。中段靠近城市商业的核心区域，租金水平明显高于该路段的两端区域，随着商业氛围向新天地购物广场方向发展，租金水平在逐年提高。
人民南路共有2个百货(佳惠华盛堂、飞达商业广场)，2个商场（凯邦万象城、新天地购物广场），2 个超市（佳惠购物中心超市、
大润发超市），2 家电器（苏宁电器、华星电器）,2 个主题商城(潮流特区、i逛街)。临街商铺约325 家，核心街区租金范围在250-500 元/㎡·月之间。
人民南路业态比例分析：人民南路主要分布有数码通讯、家居装饰、餐饮、休闲娱乐、服装等17 种业态，共计商家约325家。其中数码通讯59家、家居装饰46 家、服装45 家、餐饮41 家、社区便利27 家、美容美发美体19 家、休闲娱乐17家、诊所药房14 家、电器及维修8 家、珠宝饰品10家、鞋帽11 家、五金机电8 家、金融7 家、宾馆住宿8家、配套服务7 家、教育培训4 家、皮具箱包3家，其他5家。
人民南路租金情况分析：人民南路沿线租金水平差距较大，与鹤州路交汇区域租金水平高达400 元/㎡·月，往北方向，到了新天地购物广场处，临街商铺高至500 元/㎡·月。往南方向，到了电器城处，整体的平均租金在80 元/㎡·月左右。
人民南路商业总结：人民南路距离较长，跨度较大，业态种类多，不仅街区商铺发展成熟，而且百货、超市、电器等主力店也发展到了一定的程度，整条街的地理位置优越，商业辐射范围广，经营状况良好。
人民南路的租金水平呈现出两极化态势，位于市中心核心地段的租金水平可高达400-500元/㎡·月，而位于人民南路南段的租金低至50 元/㎡·月，有很大的发展空间。
位于人民南路的凯邦·万象城和新天地购物广场的崛起，总商业面积约10万平方米，集临街独立商铺、室内步行街、百货商场、
超市、写字楼、商务公寓及住宅为一体的大型商业项目，带动了人民南路北段周边商业的发展，租金上浮很快，从原来的最低100元/㎡·月上升到500元/㎡·月的临街铺价格。
3、迎丰西路概述
迎丰路共有2 个百货（步步高百货、通程商业广场），2个主题商城（未来城、i逛街），1 个批发市场（怀化小商品批发城）。迎丰西路是怀化市的一条交通主干道，和人民南路、鹤州路相交，西接武陵路和儛水路，东连迎丰中路。街区跨度距离长、商业体量较大，其中包括了步步高百货、通城商业广场、怀化怀化小商品批发城等。
迎丰西路业态比例分析：迎丰西路主要分布有服装、社区便利、餐饮、宾馆住宿、美容美发美体等10多种业态，共计商家约197家。其中社区便利45 家、餐饮48家、美容美发美体10 家、配套服务14家、宾馆住宿16 家、服装21家、休闲娱乐7家、珠宝饰品5 家、诊所药房4 家、金融3 家、数码通讯6家、其它18 家。
迎丰西路租金情况分析：迎丰西路以东，业态主要以酒店、餐饮等为主。经营业态限制了租金水平相对较低，逐渐往西方向，临近商业中心，商业氛围逐渐浓厚，租金水平相对较高。核心街区租金范围在200-400 元/㎡·月。
迎丰西路商业总结：迎丰西路交通便利、车来车往，是怀化是的城市主干道；火车站且靠近迎丰西路，人流带动大、车流量大、
促进了该区域的商业繁荣。迎丰西路业态丰富，东段主要以酒店、餐饮等为主、西段业态主要以百货、零售、美容美发美体等为主。迎丰西路沿线分布着2 大百货（步步高百货、通程商业广场，2 个主题商城（未来城、i逛街），1 个批发市场（怀化小商品批发城），商业形态多样，这些主力店、主题商城、专业市场在很大程度上吸聚了人气，带动了周边商业的发展，商户经营生意状况良好。
4、东兴步行街概述
东兴步行街位于怀化中心市场附近，整条街成“Y”字形，北与儛水路相交，南与天星路相连，该步行街始建于上世纪九十年代，是怀化城区目前唯一的商业步行街，由于受当时经济条件的制约，建设品位不高。随着城市建设的快速发展，该步行街已逐渐被淘汰的趋势。
东兴步行街业态比例分析：各类品牌专卖商户共计207家
东兴步行街租金情况分析：东兴步行街主街经营状态明显好于次街，租金水平相对较高，高达200 元/㎡·月，次街租金水平低至50元/㎡·月。整条街租金水平基本是在50-200 元／㎡·月之间。
东兴步行街商业总结：东兴步行街业态主要以服装、家居装饰、美容美发美体为主，整条街区与菜市场相连，经营环境差、经营档次低，整体经营状况一般。已满足不了人们的购物消费所需，逐渐没落，急需更新换代。东兴步行街主街道人流相对较多，保证了人流购物的必需性，而次街道大量门面关闭，人流稀少，经营惨淡。租金水平也和主街有明显差距。
5、步步高百货概述
步步高百货位于迎丰西路上，地理条件优越，交通便利，辐射广泛，往东通往城东及各县城（溆浦，辰溪，沅陵），往南通往城北，往西是去火车站，汽车西站及各县城（麻阳、芷江，新晃），往南是去中心汽车站，中心市场，河西等。步步高百货于2006年开业至今已7年多，以成为怀化购物、休闲、娱乐、餐饮一体化的一站式购物广场。
步步高百货业态比例分析：各类品牌专卖商户共计222家（除步步高超市和步步高电器）
步步高百货租金情况分析：扣点为主，根据不同的业态与品牌大小扣点不同。
步步高百货商业总结：步步高百货于2006年10月1日盛大开业，被誉为“大湘西第一百货”，是怀化市首席一站式购物广场，也是目前怀化市经营面积仅次于通程商业广场最大，经营业态最全，真正的实现购物、休闲、娱乐、餐饮一体化的商业旗舰。
6、通程商业广场概述
位于怀化市迎丰西路火车站广场旁，于2013年5月正式开业，内部涵盖了通程旗下的百货和电器两大主力。其中，百货引进品牌约
500家，其中包含了近十分之一的国内外一线品牌，而位于卖场四楼的通程电器专卖场则涵盖了近千个电器品牌。通程商业广场共计6层近50000㎡，配套设施完善，目前有零售品牌巨头屈臣氏，餐饮品牌必胜客入驻，以及沃尔玛超市，为本项目增添了不少的亮点。
通程商业广场业态比例分析：各类品牌专卖商户共计259家
通程商业广场租金情况分析：扣点为主，根据不同的业态与品牌大小扣点不同。
通程商业广场商业总结：通程商业广场内引进的500余个品牌中也有不少是首次涉足怀化的国际品牌。女装方面，韩国依恋集团旗下5大品牌英伦校园ELAND、浪漫熊宝宝Teenie Weenie、气质淑女装Roem、苏格兰风情男装SCOFIELD、欧美贵族plory，孩子们所喜爱的必胜客、甲米府泰国餐厅等等都是第一次进入怀化。浪琴、天梭、凯莱露西、朗梵等国际品牌也将齐齐亮相。不过，项
目开业至今，整体经营情况不佳，部分品牌相继退出，为今后的运营增加了难度。
7、飞达百货概述
飞达商业广场地处怀化市中心市场商圈，人流量巨大，项目总建筑面积近12000平方，是怀化最早的百货商场。
飞达百货业态比例分析：各类品牌专卖商户共计117家
飞达商业广场租金情况分析：扣点为主，根据不同的业态与品牌大小扣点不同。
飞达商业广场商业总结：商场位于人民路中心市场商圈，周边的人流较量较大。飞达商业广场自持加盟品牌较多，整个商场有近40%是自己加盟品牌，因此，部分品牌档次较高，如奢侈男装VASTO，女装哥弟、阿玛诗等。经营品牌主要以都在国际2.3线和国内1.2线为主，消费人群也属于中高档次消费。飞达商业广场的缺陷在于配套设施落后，缺少大量的停车位供高消费群体进入；还有业态组合单一，缺少餐饮、娱乐的配套，因此局限了飞达商场的发展。
8、新天地购物广场
位于怀化市商业核心地段，贯通于人民北路与迎丰西路，交通四通八达，周边有多个大型并且经营成熟的购物广场、星级酒店、甲级写字楼，是一个商气和人气聚集的中心地段。项目总占地面积约为31309.3平米(约47亩)，项目总建筑面积近18万平米，其中商业面积为4万平方米。
新天地购物广场租金情况分析：一楼：80-95元／㎡·月
二楼：65元／㎡·月
三楼、四楼：35-40元／㎡·月
新天地购物广场业态比例分析：各类品牌专卖商户共计96家
新天地购物广场商业总结：新天地一站式的购物休闲广场，可满足多元化消费者需求。项目负二层以及负一层部分区域建设为停车场，总共600个停车位，可满足顾客的停车需求；负一层为7000㎡的佳惠超市旗舰店；一二层为16000㎡的名品旗舰店；三四层为10000㎡的美食广场；五层为5000㎡的量贩式KTV。目前经营情况一般，餐饮娱乐业态经营良好，一、二楼名品区可能会做调整。
9、凯邦万象城
凯邦·万象城地处人民路与人民东路交汇处的东北角，东靠威虎山；西接人民路，向南与鹤州路相接，向北与迎丰路相连；南与人民东路与怀化中心车站为邻；北靠新天地购物广场，与琼天广场隔路相望，项目总投资约3.5亿人民币，系鹤城区重点项目。
凯邦万象城业态比例分析：各类品牌专卖商户共计96家
凯邦万象城租金情况分析：一楼：均145元／㎡·月；负一楼：均95元／㎡·月
凯邦万象城商业总结：项目总用地面积16490平方米, 总建筑面积约为170000平方米。整个项目共分为临街独立商铺、室内步行街、百货商场、超市、写字楼、商务公寓及住宅七大部分组成。整个项目的规划为集购物、休闲、娱乐、居住、商务、餐饮、观光、时尚于一体的一站式购物商业街。
10、部分项目数据统计