目录
第一章整体管理方案策划 (1)
一、项目调研 (1)
二、管理目标——构建“文化社区” (2)
（一）倡导“全员参与”的管理文化 (2)
（二）推广“平等互动”的服务文化 (2)
（三）营建“和睦亲善”的社区文化 (3)
（四）塑造“亲和人文”的环境文化 (3)
三、**小区管理模式 (3)
四、拟采取的管理服务措施 (4)
（－）实施“质量、成本双否决”运作机制 (4)
（二）建立“加油站式”的员工培训机制 (4)
（三）实现与城市商业住宅区的资源共享 (5)
（四）建立“物业管理信息岛” (5)
（五）倡导开放式的管理服务 (5)
（六）提供个性化的装修套餐服务 (6)
（七）构建服务平台——客户服务中心 (7)
（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库 (7)
（九）管理体系的全面整合和提升 (7)
（十）致力于共用设施、设备的循环改进 (7)
（十一）引入直饮水系统（远期目标） (7)
第二章管理机构设置和规章制度 (8)
一、机构设置、部门职责等 (8)
（一）机构设置 (9)
（二）管理框架的组织框图 (10)
二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 (13)
(一)管理规章制度 (13)
(二)岗位工作标准 (13)
(三)考核办法及落实措施 (13)
(四)近期目标和远期规划 (14)
三、物业用房经营及折旧方案 (15)
（一）物业用房的配备和利用 (15)
（二）办公设备配备 (16)
（三）办公设备、设施折旧安排 (17)
第三章管理人员的配备和管理 (18)
一、人员配备及培训计划和内容 (18)
（一）“**小区”人员配置表 (18)
（二）员工基本培训方案 (19)
二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 (20)
（一）录用 (20)
(二)考核 (20)
(三)员工奖惩 (21)
三、人员上岗仪表、行为、态度标准 (21)
(一)仪表 (21)
(二)行为 (21)
（三）态度 (22)
第四章企业创优规划和具体实施方案 (23)
一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 (23)
二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 (24)
三、市政等公共设施管理具体实施方案 (27)
四、环境卫生的具体实施方案 (28)
五、绿化养护管理的具体实施方案 (29)
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 (30)
七、各类管理档案的建立与管理 (32)
第五章社区建设 (32)
一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 (32)
(一)文明社区创建工作 (32)
（二）社区活动的设想及活动计划 (33)
（三）社区活动的制度 (33)
（四）场地安排 (33)
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 (33)
第六章初期管理措施 (34)
一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 (34)
(一)房屋前期物业管理工作 (34)
(二)竣工验收配合及建认方案 (34)
二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 (37)
（一）常规性、委托性、特约性服务内容 (37)
（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准 (38)
三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 (43)
（一）入住公约（按建设部样本） (43)
（二）入住管理方案 (43)
四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 (45)
五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 (45)
（一）依法管理装修和违章搭建措施 (45)
（二）外观管理措施 (47)
（三）装修高峰期间管理 (47)
六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 (48)
第七章物业维修养护计划和措施 (49)
一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 (50)
（一）共用部位、共用设施的维修养护计划 (50)
(二)相关措施 (50)
二、住户报修、维修回访制度。 (50)
第八章创新措施 (51)
一、监控系统安装管理、维护 (51)
二、高科技在物业管理中的应用设想 (51)
三、办公、财务、档案资料等计算机应用。 (51)
第九章企业经济效益 (51)
一、收入、支出项目预算书 (52)
（一）收入测算表（见附表2） (52)
（二）支出测算表（见附表3） (52)
(三)收支预算汇总表 (53)
二、年度盈亏持平及增收节支计划 (53)
(一)分析盈亏情况 (53)
(二)收费上的欠费和拒交对策 (53)
（三)分列年度持平计划(见附表5) (54)
三、建立收支公开、监督制度 (54)
四、以业养业发展计划 (55)
附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法 (55)
附表2年收入测算表 (57)
附表3人工费用测算表 (58)
附表4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表 (58)
附表5 2007-2009年度**小区收支测算汇总表 (60)
第一章管理服务的整体设想与策划
一、项目调研
【建设中的**住宅小区东、南侧为规划路，西靠城市道路，北靠江北大道，交通便利。由**市五环房地产开发有限公司开发建造。总用地面积68860㎡，总建筑面积135718.1㎡，容积率 1.87，建筑密度30.5%，绿地率30%，总户数1303户（均为住宅），机动车泊位：560辆（其中：地下停车位279个，地上停车位281个）。】
为使日后的管理服务工作更加贴近**小区的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：
●小区为多层建筑，容积率适中，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。
●该项目为分期开发（周边将有二期工程），从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（二期施工）较长时间并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。
●**小区由**市五环房地产开发有限公司开发建造，未来物业管理工作必须以实现业主满意、政府满意、社会满意为终极目的。
●据我们的研究分析，**小区未来的业主以周边拆迁安置人员为主。对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员结构必将为小区带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理手段的现代化。
●**小区业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。
二、管理目标——构建“文化社区”
根据我们的调研结果显示：**小区应是新村“文化社区”的居所，重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。
我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：
（一）倡导“全员参与”的管理文化
在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。
（二）推广“平等互动”的服务文化
服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义
务对等基础之上的合法契约关系。
建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。
（三）营建“和睦亲善”的社区文化
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。
我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把**小区创建为“精神家园”。
三、**小区管理模式
我们确立**小区的管理模式是：
●紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心,提供“质优价廉”的服务产品。
●倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链。
●致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化。
在确定管理模式的基础上，针对**小区的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。
我们的管理思路是：
●强调成本控制意识和成本管理程序
●强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
●强调公众服务的规范化与特约服务的个性化
●致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升
●致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识
●致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境
四、拟采取的管理服务措施
结合**小区物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品的供给：
（－）实施“质量、成本双否决”运作机制
我们公司每年通过与管理处签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两顶最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通过近三年的“质量、成本双否决”的运作，我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本下降近十个百分点的良好成果。我们将进一步结合**小区的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该小区的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务产品。
（二）建立“加油站式”的员工培训机制
由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
（三）实现与城市商业住宅区的资源共享
**小区是政府开发的较大型微利房社区，这将成为我们不可或缺的一项管理资源，我们可以充分借助这个有利条件实现与城市商业余额住宅物业管理资源共享，以便更好地满足业主的服务需求。**小区虽然在物业类型、开发速度、服务定位等方面与商业住宅小区存在一些差异，但为业主提供优质服务的目标是一致的，双方可在竞争的基础上充分开展合作，如管理信息使用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强携手、优势互补。
（四）建立“物业管理信息岛”
伴随IT产业的迅速发展，数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来。我们着力在**小区的物业管理中，实现管理手段的现代化和信息的网络化。构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛”，从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。我们拟逐步建立**小区网站（在二期施工结束后一并落实），并将各类管理服务信息定期输入并及时更新。政府主管部门、业主、住户以及物业管理公司随时可通过互联网或本地电话网登陆网站，高速浏览管理处的管理情况，并获取服务资料，同时对管理处的工作业绩进行监督和指导，实现管理服务信息的多层面传递。
（五）倡导开放式的管理服务
物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系若协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此，在**小区我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。即：物业管理公司提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承担政府社区行政管理和社区公益服务。
对于管理处，我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交“管理报告”、
组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督。对于业主大会、业主委员会，我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立。并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从服务业主、住户的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。
（六）提供个性化的装修套餐服务
国人生活品质的不断改进，使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。但是，现阶段装修市场的不规范因素却让大部分业主、住户深感困惑。一方面，普通的业主、住户因为专业的限制，对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余力而力不足；另一方面，因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润，导致目前装修单位鱼目混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中，我们认为：物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色。为此，在**小区的装修管理上，我们竭诚为业主、住户提供完美的配套服务。我们拟通过公开招标的方式引入3－4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻小区并向业主、住户推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主、住户。同时，根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外，根据个别业主的特殊要求，管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前，即提供装修申请及方案审核的服务，以解业主的后顾之忧。
（七）构建服务平台——客户服务中心
强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在**小区的
服务形式上，我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理处对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户物业管理服务心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心，由中心负责分类处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户。通过管理服务中心的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的□径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止；第三，中心24小时的工作时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足。
（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库
物料管理的根本目的在于建立快速流通的物料供应渠道和实现物料消耗的最小化，从而保证服务提供的及时迅捷以及服务成本的有效降低。在此方面，我们主要遇过构建网络化的物流链——虚拟仓库来实现。
物业管理公司的物料配送部通过基于局域网平台的物料管理系统，对管理处物料的年度采购计划、价格、数量、品牌、供应商、安全库存量等实施远程监控。而同时，管理处所有物料的订单、入库、出库以及结算手续都是通过网络来完成的，物料的供应主要通过供应商送货上门。物料配送部和管理处的物料信息通过该系统随时交互和更新。一旦管理处物料的采购或使用超标，该系统将迅速响应并迅速加以修正，从而保证物料的消耗得到有效控制，成本有效降低。
（九）致力于共用设施、设备的循环改进
小区管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设
备运行状态的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和安全保障等问题。
根据我们对高层楼宇多年的管理经验，我们将**小区共用设施、设备的管理分为
三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的
的日常管理及维修：以消除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）：以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。
在**小区共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。
第二章管理机构设置和规章制度
一、机构设置、组织框图、工作流程、管理机制等
（一）机构设置
1、公司设**小区管理处，管理处下设业主服务中心、物业管理部、工程维修部。
2、各部门职责
（1）业主服务中心
主要职责:作为管理处的接待和协调中心，24小时有人值班接待业主来电、来访、问讯和投诉，12小时专人接待和调度日常物业管理服务事项；监管各部门的工作质量；办理入住；文档管理；出纳收费；内部行政人事；对外联络；物业用房管理；各种延伸服务项目的组织调度；社区文体娱乐活动的策划、组织。
（2）物业管理部
主要职责:负责小区安全防范、消防管理、车辆管理和协助装修管理；负责小区清扫保洁、绿化养护管理；延伸服务项目的具体实施。
（3）工程维修部
主要职责:负责小区房屋及附属设备设施、各类共用设备、设施的验收、交接、运行、维修、养护管理；家庭维修服务；装修管理；公共能耗管理等。
（二）管理框架的组织框图
①保安服务24小时运转；②清洁服务全天12小时标准化保洁；③维修服务24小时报修制，装修管理；④社区文化活动定期开展、节假日装点；⑤咨询投诉接待、各类便民服务；⑥各类档案建立管理；；⑦各岗位人员的培训考核；⑧星级绿化养护。
（2）各项具体业务工作流程
1)物业验收接管程序；2)办理入住程序；3)住宅装修管理程序；4)档案建立管理程序；5)住户投诉处理程序；6)各业务工种安全规范操作程序；7)物料控制程序；8)报修约修程序；9)设备设施维修养护程序；10)文体活动开展程序；11)治安交通管理程序；12)消防应急程序；13)园林绿化管理程序；14)清扫保洁程序。
（三）管理机制
1、经营管理模式
（1）经营管理模式
根据组织框图所形成的管理架构可见，我们采用的经营管理模式是:小区管理处在业主委员会监督和公司领导下，实行以管理处为单位的，管理处主任负责的经营、管理和服务责任承包制。财务方面，实行以小区为单位独立设置帐目，管理处内部独立核算，每年一次向全体业主公布房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况。
（2）管理服务过程
管理处管理服务工作以管理处主任开始展开，主任集指挥与监督职能为一体，布置下达各项工作任务和安排，通过业主服务中心为核心带动其他各部门同步运转。业主服务中心在运作过程中不断接受各方面的信息，并据此对各部门的运转进行监管、协调和跟进，各方信息通过反馈渠道回到管理处主任，供判断、总结和及时校正。真正做到有布置、有落实、有检查、有总结。
（3）多渠道信息反馈和及时处理
①每年至少二次的业主恳谈会；②半年一次发放服务评议表；③公司内部各类考核检查；④设立服务意见箱；⑤日常工作汇报；⑥月度工作小结；⑦员工谈心活动；⑧业主通过电话、网络或上门申告和投诉；⑨上级和政府部门提出的意见、建议、批评；⑩媒体报导、意见等反馈信息。
各种反馈信息，由业主服务中心负责收集整理并及时处理、解决和回复。需部门配合的，各部门在规定的时限内完成信息处理，将结果反馈业主服务中心，由中心负责回访、上报和资料整理、归档。
2、激励机制
以人为本是物业管理公司重要的经营理念，也是企业文化的精髓。它坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进，实现员工
的自身价值为出发点，倡导并营造既相互尊敬，相互信任，又有明确行为规范这样一种和谐有序的环境，保持员工队伍的稳定，以实现制定的管理目标。
针对小区物业管理人员新加入，本身基础条件较好，但无物业管理经验的员工，我们将通过统一、分散等多种方式进行培训交流，依靠激励机制发挥员工的主动性，创造性。
根据上述以人为本的理念，试行以下激励机制：目标激励：对新员工进行定期培训，并分配具体的工作任务，使其在工作中得到满足感与成就感。岗位激励：根据各个员工性格的不同，安排合适的岗位，让员工各尽其能。效益激励：对表现优秀的员工进行经济上的激励，让员工得到物质上的满足。
3、监督机制：
在物业管理的过程中，将严格按政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向总公司报告工作。检讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并制定出日常工作计划，分解量化到部门及各个岗位实行目标管理责任制，并对管理目标进行考核。每个项目的管理服务过程，按质量体系建立原始记录，通过现场检查，部门自查，外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。
4、自我约束机制：
(1)在物业管理过程中，严格执行国家政府发布的有关法规、条例和实施细则。
(2)在管理中严格贯彻引入的IS09002质量体系。
(3)巡视检查制：由管理处对各班组员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正，对重大质量问题或多次重复出现的问题由管理层检讨并制定纠正预防措施。
5、信息反馈及处理机制
**市五环房地产管理处作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：
(1)业主、住户的意见箱。
(2)按引入IS09002体系中业主、住户意见征询程序。
(3)管理处员工的反馈信息。
(4)新闻媒介
获得反馈信息后，管理处分析处理，向相关部门、人员发出解决办法并监督其及时改进，直到圆满解决。
二、管理规章制度、岗位工作标准、考核办法、落实措施及小区近期目标和
远期目标
(一)管理规章制度
规章制度是企业的行为准则，公司根据物业管理的相关法律和规定，制定各类规章制度，力求管理的制度化、标准化、规范化，使“**小区”的物业管理运作有章可循。同时引入业主“满意第一”的服务理念，把企业文化及人性化管理的内涵贯穿于整个管理规章体系中，体现管理严格、服务温馨的酒店式服务的特点，通过激励、监督、反馈机制，努力实现规范运作和优质服务，使物业管理处于较高水平。
(二)岗位工作标准
合理的岗位工作标准，规范的岗位工作要求，是实施规范化管理、严格考核制度和为业主提供优质服务的依据，因此我们依照不同工作内容制定了各岗位的工作标准。
(三)考核办法及落实措施
按照公司“统一管理、综合服务”的原则，制定合理的考核办法，推行“首问责任制”和“失职追究责任制”，实施质量控制和过程的跟进，动态监督工作质量，公司领导及监管部定期和不定期到管理处及各岗位进行监督检查，发现问题及时处理和整改。
规章制度、岗位工作标准、考核办法因篇幅关系仅列出目录，具体见本标书《附表1》。
(四)近期目标和远期规划
1、“**小区”的管理目标
“**小区”的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到**市“物业管理优秀小区”标准，并加入诚信物业的倡议活动，二年内达到**市“物业管理示范小区”标准，三年内达到全国“物业管理示范小区”标准。
2、近期管理目标(1-3年)
(1)第一年，重点抓好装修阶段的管理，使小区设施、设备保护完好，运行正常，小区的建筑风格不被破坏。
具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作，加强与业主沟通，动态巡检，发现违章行为，及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行，设立“**小区”网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议，不断改进，使“**小区”推出的酒店式物业管理得到业主的认可，小区管理水平达到“市级优秀”，参加诚信物业活动，并通过多种物业延伸服务，增加收入，达到盈亏基本平衡。
(2)第2-3年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动，利用网站论坛开设“小区管理大家
谈”专栏等多种方法，逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用，使业主参与到物业管理中来在经营管理上，奉行“业主满意第一”的服务理念，在管理服务中去发现、挖掘业主的需求，以满足业主需要为核心和经营导向，全方位提升服务质量，使小区管理逐步从持平走向盈利，同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到“全国示范”标准。
3、远期规划
(1)按照“统一管理，综合服务”的原则，在管理服务中动态监督工作质量，不断引入新的理念，强调员工的培训，不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。
(2)一方面充分利用**小区的现有资源，另一方面不断引入高新科技，增加物业的附加值，保障投资者的利益，为物业保值、增值打下基础。
3、通过全体业主和物业公司齐抓共管，形成“**小区”的物业管理特色，使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。
三、物业用房、办公设备、设施利用、经营及折旧方案
(一)物业用房的配备和利用
按全国《物业管理条例》和我市文件规定，开发商在“**小区”配置有物业经营用房814平方米，管理用房407平方米。
1、经营用房根据居住区的规划环境以及业主的消费习惯，从方便业主出发，分阶段开设各类商店。
(1)装修阶段:开设建材五金、便利店、装修服务展示厅等。
(2)日常阶段:与品牌商家合作，开设干洗、美发、便利餐馆(条件许可时)、小超市等生活配套网点。
髙校物业管理方案 1?目的 为了给师生员工提供一个安全、舒适、整洁、方便的环境.物业中心编制本程序.作为对本中心质蛍管理和规范服务的准则.妥善有效的纠正和预防措施以持续地满足客户的要求和期望. 2?适用范围 本文件适用于物业中心从事产品（服务）活动的各筛门及工作场所. 3?职责 3.1中心主任负责带颖各部门全体员工完成日常服务过程，完成上级领导下达的各项任务，纠正和预防不 合格产品（服务）的出现.坚持不断改逬.满足客户的要求和期望. 3.2中心副主任协助中心主任工作并分管部分部门.负责检査并糾正服务中出现的不合格产品（服务）?4?物业中心工作程序 4.1物业中心的收发文、印章、介绍信、出门条由办公室收发文理并严格登记备案. 4.2物业中心的重大事件由中心主任提出框架方案并召集部门主任决定. 4.3物业中心根据学院或集团的工作安排.由中心主任召集部门主任会议.布置上级领导指示.并指出具体工作要求和时限要求.由中心办公室负责督办和信息反馈. 4.4部门主任根据中心主任指示要求具体安搓工作并检査落实情况.将任务完成情况反愦给中心办公室。 4. 5中心主任或办公室根据任务的轻車缓急对部门工作逬行检査或抽查.对不合格产品（服务）提出批评并责成限时纠正. 4. 6部门主任将工作中遇到的困难或部门无法解决的何題上报中心主任进行清示，由中心主任协调解决. 4. 7各部门合同制员工的使用情况（录用、辞退、培训、证件办理）上报中心办公室，由办公室统一登记备案。 4.8各部门的人员工资、发放由部门制表.部门主任审核.报中心主任审批.由中心办公室汇总上报集团. 4. 9各部门购物.由经手人、殺收人或证坍人签字，部门主任审核，中心主任审批?中心办公室负责报帐、报销. 物业中心公房筛作业文件 1.目的 为了给师生员工提供一个舒适、整洁的教学办公环境.公房部对所负责的产品（服务）过程实施有效的监控.特编制本作业指导书. 2.适用范国 本程序适用于公房部所属教学办公楼学生活动中心、教工活动中心的服务产品（服务）过程有效的监控. 3.职责 3.1.公房部主任负责带领各班组员工完成日常服务过程.完成中心下达的各项任务.并纠正和预防不合格产品（服务）的出现。 3.2.公房部职责范闱 3.2.1.预責各教学办公大楼及学生活动中心、教工活动中心的卫生保洁、教室使用、教具配备（部分）以及设备、设施的维修、报修等管理工作. 3.2.2.須责校园、校门的节日布置及大型活动的会场布置. 3.2.3.免責各教学楼、行政办公楼、学生活动中心、教工活动中心的门卫值班工作. a负责新办公楼保安鶴务，保洁服务，礼仪毆务.会议服务. b负责新办公楼环境美化，信刊分送.饮用水服务及院领导办公室保洁，饮用水服务. 3.2. 4.完成领导交办的其它工作. 3.3.公房部主任职责 在物业中心的领导下,负责公房部的全面工作.其职责是： 3.3.1.负责拟定公房部年度工作计划.并组织本部门人员按计划开展工作. 3.3.2.负责本部门规章制度的制定和完善.负责检査落实各项規章制度在本部门的执行情况. 3.3.3.负责公房部各项日常工作的管理和检査。 3.3. 4.了解和掌握本部门经济运行情况和经费使用情况.
2019小区公共物业管理方案 关于《2019小区公共物业管理方案》，是我们特意为大家整理的，希望对大家有所帮助。 物业管理服务合同是一种新型的民事合同，物业管理服务合同主体间的法律关系可界定为物业管理人和物业管理服务人之间的关系。下面是有20xx小区公共物业管理方案，欢迎参阅。 20xx小区公共物业管理方案范文1(一)产业园项目概述及物业概述 项目规划占地200亩，建筑面积20xx00平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为10万平方米。 2、生产区占建筑面积3万平方米，两座建筑面积各2平方米和1平方米的大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车的原材料堆场。 3、物流中心占地50亩，建筑面积7万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积3万平方米;二是库区，建筑面积1万平方米;三是露天货场和管理区建筑面积3万平方米。 (二)产业园的物业规模 1、安全保卫系统 主要包括产业园区总体安全环境的管理;对入驻企业的管理;车辆交通及道路管理。 2、设备设施维护系统 主要包括房屋管理与维修养护;共用设备管理(给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理);专业设备的管理(空调设备、电梯设备管理);共用设施的管理。 3、环境绿化及保洁系统 主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分(厂区库区内自管)以及公共设施的日常保洁工作;产业园区公共绿地的维护和保养工作。 4、园区食堂的管理 主要包括厨房管理以及员工就餐管理 产业园物业实施总体方案 对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。 (一)物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 (二)岗位设置 1、物业管理部经理
市场拓展体系方案 一、拓展发展目标 1、定位 □面积定位：项目建筑面积不少于5万㎡。 □赢利定位：接管任何物业类型项目必须具备较强的赢利能力，能够做到基本的支付平衡。 □品牌定位：积极争取拓展各种物业类型有一定代表性项目，并在管理定位上塑立物业类型品牌管理的核心要求。 □领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、大型企业后勤（包括工业园区）。 □战略定位：在物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和义务多年的经验和资源，对外进行拓展。 □原则定位： 1、综合楼（高层）面积少于5000平方米项目不接，小区（多层）面积少于10000平 方米项目不接； 2、物业管理费用过低的不接； 3、非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）； 4、维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）； 5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接； 6、档次过低的项目不接； 7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的 项目不接； 8、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。 2、区域原则 目前只接茂名、电白、高州、信宜范围的项目 二、职责分工：
□经理 ①负责大型活动的策划、执行与评估；负责各类方案、计划书的撰写 ②制定季度计划和月度计划，并定期跟进指导和评估； ③领导下属为本部门的主要客户建立运作系统，持续推动市场发展； ④勇于探索和创新，在实际工作中不断总结和提高，善于将自己和下属的宝贵经验加以归 纳和提升，为培训和发展提供建议。 ⑤根据拓展需要，建立并不断充实和调整本市场队伍，努力提高组织结构运转效率。 ⑥在公司原则的基础上，制定公平合理的人员评估与激励制度，不断激励下属完成给定的 目标，并努力提高本市场组织结构的凝聚力； ⑦根据公司提供的培训资料，实地培训下属人员以提高市场技巧； ⑧协助公司与政府及相关领域、品牌传播媒体等建立良好关系，共同维护品牌；关注行业 整体发展，实时监控市场，定期提交市场运营报告； □市场专员 ①每月向部门经理提交工作报告，其中包括市场的分析和拓展市场的方法。 ②负责市场信息的搜集、分析、整理以及与厂商、内外客户、合作伙伴之间的市场信息传 递； ③市场活动组织与策划 市场推广界面微信平台的设计维护。 三、业务范围 □可输出型（核心业务） 1、不动产项目的物业管理全委托 □服务方式：提供全方位物业管理服务 □客户对象：茂名市地区的小区、写字楼、酒店、政府项目机构的办公物业、学校园区、工业园、医院等物业。 □服务特色： 1）积极的前期介入。从物业管理角度，协助开发商进行项目的规划设计及有关设施设备的
物业管理系统 本系统包含两个部分：业务处理部分和数字化社区管理部分 一、融合ISO9000思想，以ISO9000文档为指导 在系统设计的全过程中全面融入ISO9000思想，所有工作流程，所有工作记录均以ISO9000文档为指导，并依照ISO9000管理思想，对所有工作都有相应的统计、分析。 二、提供ISO9000专家服务 在向用户提供ISO9000文档管理工具的同时，还提供一套标准的物业ISO9000文档，以指导用户的工作。 三、采用VFP6.0 做开发工具，实现对象化编程 VFP6.0全面继承了FoxPro2.6的全部功能，同时又具备强大的可视化和对象化编程等特点，使编程直观，界面美观，便于开发，可维护性强等优点，同时，VFP6.0 与FoxPro2.6 属同一类产品，数据迁移方便，系统升级迅速。 四、功能覆盖整个物业行业 本版本即包括管理公司的内容，又包括管理处内容，涉及物业类型包括住宅小区，写字楼等多种类型，在管理的广度上包括房管、客管、收费、设备、保安、消防、行政、人事、清洁、绿化等，功能覆盖整个物业行业。 五、界面友善，操作方便 本系统全面采取客户自定义模式，可随物业公司所管理的物业或者楼盘的情况而设定，并且各种类别的划分可由客户自行确定。 六、灵活的用户权限管理 用户权限细化到每个功能，用户以不同身份登录，可进入不同的功能模块，并且实现不同的功能。 七、压缩备份 系统可自动或手动对数据进行压缩备份，即可保证数据的安全性，又能节省用户的硬盘资源。 八、使用安全 本系统有很强的保密性和数据安全情况，通过对数据加密和系统权限管理，便各部门只能处理和查询本部门内的工作，保证数据的保密性；同时结合数据备份功能，最大限度的保证数据的安全，不至应各种意外情况使得宝贵的数据损坏或丢失。
陕西美伦物业管理有限公司 西安交通大学城市学院物业管理方案 第一章公司简介-------------------------------------------------------------------------------------5 第二章前言篇---------------------------------------------------------------------------------------14 一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势----14 二、学校物业与商住物业的不同之处-------------------------------------------14 ·对象不同 ·管理的模式不尽相同 ·管理侧重点不同 ·管理服务的目标不同 ·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异 三、学校物业管理模式特点-------------------------------------------------------15 ·顾客的需求为导向，提供个性化的服务 ·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本 ·重视学校主管部门的领导风格、管理思路 ·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度 ·学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估 ·注重服务的专业化 ·提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备 ·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制 第三章管理规划设想-----------------------------------------------------------------------------17 第一节总体设想----------------------------------------------------------------------------17 一、管理总目标----------------------------------------------------------------------------17 二、管理内容与标准----------------------------------------------------------------------18 三、管理特色-------------------------------------------------------------------------------20 ·结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用万科物业管理模式 ·向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度 ·资源有效整合、利用，降低管理成本 ·有效培训，不断创新，监督考核 ·营造开放、健康、多元化的校区文化
老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
管理目标 一年达市优标准二至三年达省优标准四至五年力争达到国优标准 拟采用的物业管理模式 根据****制衣项目特点，我公司拟设管理处作为公司的外派机构，全面负责该项目的日常管理运作，统管整个外事务，公司与管理处每年签订管理目标责任书和经济指标责任书。为体现以客户为尊的服务理念，深化保安、保洁的涵，我们提出全新的“酒店式服务”的管理模式，全员、全程、全效为业主提供放心物业管理服务。 （1）计划目标管理： 根据****物业管理条例和项目的实际要求，制定各项管理制度；针对物业管理的各项具体工作，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到班组和个人，进行指标分析。
（2）督导管理：管理处在现场管理采用督导管理方式，对各班组实施管理，保证管理正常运作，具体采用以下四种方法： A、经济手段：与员工签订劳动合同，明确员工权责，制定绩效考核办法，以此来调动员工的工作积极性； B、法规管理：由公司统一制定一套完整标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规员工的言行，提高工作效率和工作质量。 C、行政管理：物业管理坚持按月、按周制定详细的工作计划，检查每天工作完成情况，分析工作中存在的问题，提出解决方法； D、培训教育：通过各种教育手段培养员工敬业精神、责任意识， 加强对员工的各种培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。 （3）ISO9001管理体系：物业管理处根据ISO9001管理体制和物业管理行业的服务要求，依照公司制定的《作业指导书》、《程序文件》、
《质量手册》和《质量记录》等工作文件，使管理处各项管理活动都纳入标准，实行标准化管理。 （4）协调管理 A、用协调管理的办法解决各类矛盾或冲突； B、鼓励员工、业主对物业管理服务工作提出合理化建议或投诉，增加服务意识和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决与消化； C、对员工服务态度、服务质量等造成业主不满意的现象，采取批评教育、行政处罚等手段加以解决。 （5）控制方式 A、严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行责任、目标控制； B、采用量化考核方法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制； C、由
某某医院物业管理服务方案 目录 前言 第一章企业基本情况简介 (4) 第二章对本项目物业管理的整体设想及策划 (5) 第三章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 (6) 第四章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 (13) 第五章拟采取的安全与秩序维护方案 (14) 第六章绿化和保洁管理方案 (22) 第七章停车管理方案 (30) 第八章物业管理报价 (31) 结束语 前言
首先，十分感谢遂宁市某某医院领导对金安物业的信任，如有幸承接“遂宁市某某医院”项目物业管理服务工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“遂宁市某某医院”的实际情况，针对贵院的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。 我们以金安物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借金安物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验、科学合理的人力资源配置，为“遂宁市某某医院”的医护人员及病人创造一个和谐温馨的环境，提升“遂宁市某某医院”的物业价值，并使“遂宁市某某医院”成为遂宁市某某医院管理行业的品牌。 本项目物业管理实施方案是根据贵方提供的“遂宁市某某医院”物业管理服务和合作意向，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，拟定的物业管理项目实施方案。 再次感谢遂宁市某某医院领导能给予我们合作服务的机会。 第一章企业基本情况简介 一、公司简介 加上金安物业的简介
二、企业理念 根据物业管理的先进操作模式结合企业自身的特点，我公司采取以下管理理念： 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理 1、团队意识和吃苦精神：团队意识和吃苦精神，是企业求生存、谋发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”是其核心体现。 2、个性舒张和竞争机制：个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其个性来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，赛马不相马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法和依据。 3、先进模式和一体化管理：企业在总结多年的物管经验的基础上结合当前国内外的先进经验，形成自己的一套经营管理模式：以人为中心、贴心服务、重品牌、导入国际质量管理体系（ISO9001：2000）、一体化管理体系，用全面质量管理来保证我们服务产品的完美性。 “以人为本、贴心服务”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与医护人员及病人或物业使用人之间是一种合作关系，使我们的员工在这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。 第二章对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“遂宁市某某医院”创造价值，为医护人员及病人营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的环境。 一、总体管理服务目标 1、前期目标 成为甲方单位的好参谋、好帮手、好朋友； 提高服务质量和标准，提升遂宁市某某医院品质。 2、合同目标 在合同期内，全身心为医护人员及病人服务，成为医护人员及病人的好保姆、好
学校物业管理方案学校物业管理方案（一）： 第一部分：物业概况 1．基本概况 2．设备设施概况 3．业主构成概况 第二部分：管理服务事项 第三部分：管理目标 第四部分：机构设置与人员配备 第五部分：管理服务办法 1．运作规范 2．作业规程 第六部分：延伸服务方法 第七部分：物业服务费用收支预算 1．第1年度物业管理费用预算 2．年度能源费用预算 3．物业服务项目的收入预算
4．年度物业服务费用支出预算 其他回答共2条 第一篇本项目物业项目分析 本项目概况 本项目专题分析 本项目委托专业公司管理的优势 本项目物业管理服务需求 第二篇物业管理方案综述 编制说明 本项目物业管理服务目标及定位 本项目物业管理创新理念 本企业承诺带给的物业管理服务资料本企业承诺带给的便民服务资料 本项目物业管理基本服务承诺 本项目物业管理总体措施 与校园文化相融合的管理创新措施本企业保障支持系统简介 第三篇物业管理具体方案
编制说明 管理处组织结构设置 管理处岗位设置 物业管理处管理方案 客户服务中心管理方案 工程部管理方案 保安部管理方案 环境管理部管理方案 第四篇可供选取的物业管理服务服务部管理方案 宿舍部管理方案 第五篇其它补充说明 突发事件应急预案 物业档案管理设想 员工考核管理办法 重大活动保障措施 关于管理处工作服的设想 关于财务管理的设想
关于食堂管理的设想 针对大港中心小学的实际状况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将大港中心小学日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理 1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理状况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。 2、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。 3、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。 4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。在教学楼每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。 5、24小时全面监管。保安不间断24小时巡逻，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。 6、完善各项管理制度 （1）来访登记，来访人员经被访人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。 （2）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时光报校方。
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
工厂物业管理方案 一、项目概述 工厂位于内蒙古呼和浩特市黄合少镇南地村，厂区总用地面积平方米，总建筑面积平方米，总投资元人民币工厂分成二部分，其中厂房平方米，高级员工公寓楼约平方米，员工人数将达到人左右，属于型、功能多元化的大型工业园区。 二、工厂物业特点： 工厂物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使工厂物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的协调。因此，工厂物业管理存在着基础服务、延伸服务和厂区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、村镇街道等行政部门相关事务的协调。 三、物业管理要点 ?运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。
?结合所辖的厂区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为全体员工服务” ?为实现以上设想，拟采用“三个重点、四项措施”的管理方针。 （一）、三个重点 1、完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，员工至上” 的原则和务实周到的工作理念，为六院全体员工提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求，在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和称心的工作（居住）环境。 2 、环境管理责任到人 厂区的环境管理极为重要，如何为六院全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们非常重视的问题。以往的物业管理 经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识, 从而保证厂区的环境卫生状况达到最佳状态，为厂区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。 3 、安全、消防真抓实干 为确保全体员工生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入厂区，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。
关于××镇小区物业管理方案 近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。 一、目前××镇小区概况 在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。 二、全镇推行物业管理的必要性 (一) 商业住宅小区 ××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗
习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。 (二) 农村拆迁小区 各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。 1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。 2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域 (如楼道)垃圾成灾。 3、绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至
物业管理创新解决方案 管理效能 企业要提高工作效率，必须要量化，对员工起到都促作用，对管理人员才做到实时监控。 软件应用是矩阵式管理，无论处于哪一级的管理层都可得到绝对真实的信息。 1.立体柜架的用户合心需要 界面布局由用户自定义，半透明的水晶窗体布局效果，有效满足用户需求，让用户用得称心用得舒适、别具一格、别具崭新。 水晶窗体布局，有效解决了透明窗体的内嵌与操作目标的整体连接，成为软件业的行业创新作用。 界面布局的自定义，用户可以根据自己喜欢的大小和适合度进行设计，让用户用得称心舒适。 自定义扩展，界面元素全部都可以自定义，包括图片、透明度、颜色集合、宽高比的大小等等，用户完全可以自行设计出自己的界面布局平台。锐维认真响应用户需求，不断进行扩展创新。
2.物业状态的即时动态页面图 物业管理的房屋动态页面图,有效管理物业的缴费状态,收费时间/时期等信息,支持物业管理的状态页面图形直观查询应用,简简单单就能实现实时了解物业情况。 瑞维管理软件就能实现绝大多数用户的要求，一个简单、直观的界面和容易上手的操作流程。在此状态图中，瑞维管理软件用颜色区别来标出物业的缴费情况，而且颜色可以自订，自订步骤很简单，这样可以使用户更直观了解物业，而不需要看文字来了解物业是否出售、缴费等状态。用户根据月份、管理区、楼宇来分类查询物业情况，使操作更快捷。要完成以上功能不需太多步骤，就几个按钮就可以，所以用户很容易上手，不怕操作出问题。 除此之外，留意到有些用户需要突出物业的类型，即商铺、商住、别墅等，所以瑞维管理提供了分别调节各物业类型显示窗口大小。这样，用户就能简易掌握各物业类型的即时状态。 物业状态图的实时刷新，把数据交给图形处理，更为贴切地满足用户的需求。
学校物业管理方案4 学校物业管理方案针对桂林师范高等专科学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期每月或每季度向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。6、完善各项管理制度1来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。2男女生不得互相串宿舍。3按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进 入宿舍。4每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。5发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。6开展意见调查，物业定期每季度或半年发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服
住宅小区物业管理存在问题及解决方案 【内容摘要】 随着城镇住宅商品化的不断深化，与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施，当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，亦应看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是分必要的， 一、物业管理面临的难题和挑战，一是物业缺乏专业高素质人员的配备，一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少，三是物业管理中设施、安全、环境等问题，管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任， 二、针对物业管理出现的问题可采取的对策，一是引入专业化和规范化的管理模式，专业化是指物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案，减少矛盾和纠纷的发生。 随着城镇住宅商品化的不断深化，与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施。住宅小区物业管理的发展，为改善人们居住条件和环境上起到了重要作用，是新型化小区建设不可或缺的部分，对稳定人民生活和促进社会和谐发展，推进城市化进程有重大意义。
当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，亦应看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是分必要的。以下，是对市区住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析，并提出建议。 一、物业管理面临的难题和挑战一是物业缺乏专业高素质人员的配备，一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对高科技智能运用和引入信息技术的小区，如果仍用旧体制中的管理人员将不能适应社会发展需求，他们严重缺乏相关操作经验，面对出现的问题往往“有心无力”。 二是管理人员缺乏专业素质和法律意识，目前物业管理是一个新发展行业，管理人员的素质良莠不齐，加上管理企业不愿意花成本去让物业人员参加培训，也懈怠于对内部员工职业道德素质的强化，没有完整规范化的管理体制，工作内容分配混乱，考核只下表面功夫等，以致于整体管理水平较差，服务质量受人诟病，服务和被服务的主体关系没有搞清楚，这样的管理是有形无实的。 三是物业管理中设施、安全、环境等问题，管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任。从不同省份不同地区都出现过类似与开发商相关的法律纠纷。主要现象有：房屋质量差，小区开发时与入住后环境差异大，许多内容与宣传时候不
租赁厂区物业管理制度 为维护本厂区区域内各相关方的合法权益,维护公共正常秩序和环境卫生,保障厂区内物业的安全与合理使用,特制定如下管理制度:使用人:通过租赁合同方式取得建筑物使用权的各单位、企业、公司、生产厂家、个体工商户及个人等合法经营者。 管理人:由常州XX有限公司(下文称“管理人”),根据物业管理服务合同对本厂区行使管理权和进行物业服务,对厂房、食堂、车棚等物业的使用、公共设备设施、绿化环保、清洁卫生、公共秩序、消防、水电供给等进行监管。任何使用人应积极配合管理人的各项管理工作。 一、厂区内任何使用人必须依法进行生产和经营,自觉遵守厂区内各项管理规定和制度,合理使用厂区内物业及配套的公用设备设施。 1、使用人生产经营过程应遵守国家和常州市有关法律法规。 禁止破坏或厂区内任何公共设施,若损坏须承担修复等费用 2、使用人须合理使用与其毗邻的公共场地。不得在公共场地擅自作任何装修和破坏;擅自摆放物品、搭建建筑物等其他未经全体使用人同意的物品。 3、请勿向花坛、水池、盆花内扔垃圾、丢烟蒂、倒水;请勿攀扯树木或采摘花朵; 二、车辆管理规定: 为保证停车区、车棚的使用及满足用户的要求,所有使用车场、车棚的用户及雇员,应严格遵守并服从保安及管理员的指挥: 1、所有车辆进入厂区要在门卫做登记。
2、车辆进入厂区,应减速慢行,不得鸣喇叭; 3、用户应将车辆停在停车位内,不得超过车位或跨车位停放,更不 能停于车道上,避免阻碍其他车辆停泊、通行;不得在非停车区域停车; 4、车辆停妥后,请锁好车窗、门;请勿在车内存放贵重物品,谨防 失窃。 5、停放车辆请自行向保险公司投保相应的车辆保险和第三者责任险,如:车辆损失险、盗抢险、玻璃单独破碎险、车身划痕险等,管理人不承担车辆及车内物品损失责任。 6、非机动车辆须有序、整齐地停入非机动车库内。非机动车停妥后,请自行锁好,谨防失窃。管理人不承担车辆及车上物品损失责任。 7、如因在停车区、车棚内行驶或停放过程中造成其他设备、设施或车辆的损坏,用户应予以赔偿。 三、电梯管理规定 1、管理人为部分用户提供货运电梯营运服务,电梯仅为载货用,禁止其他人员随意乘载。 2、使用人需爱护电梯及电梯轿箱内的设施、保持电梯清洁。电梯内禁止吸烟、涂抹、吐痰和抛掷果皮等杂物。用户使用过程中严禁超重、超长物品进电梯。 3、使用人在使用电梯的过程中遇到故障或异常,请用梯内电话立即通知维修班(电话:),非工作时间请通知保安值班室(电话: 0519-********-888 ),以便及时维修处理和急救。
物业管理呼叫中心解决方案 针对物业管理的业务流程和业务特点，依托先进的RM3000平台，结合成熟的CSR3000系统，瑞码向广大物业管理企业用户提供物业管理呼叫中心解决方案。 方案组成： 1、 RM3000系统 2、 CSR3000系统 3、 RM3000系统服务器 4、 PSTN语音接口卡 5、人工座席 在技术上，物业管理呼叫中心解决方案的语音业务通过电信运营商的模拟电话线路（或者模拟中继线路）接入，数据业务都通过IP网使用TCP/IP协议传送，解决了呼叫中心中大量数据传送的需求，请看下面的网络组织结构图： 图1：网络架构图
该方案采用全WEB界面管理与维护，系统配置、权限分配、功能分配、座席管理、语音菜单调整、系统备份与恢复、系统升级、报表查看、客户资料管理与弹屏等都通过WEB浏览器界面实现。CSR3000是增值座席管理系统，提供座席管理、客户管理、产品管理、销售管理、赠品管理、会员管理、工单管理等丰富的增值功能。 图2：CSR3000系统来电弹屏界面实例 主要功能特点： 一、IVR自动语音查询 交互式语音应答可以由系统自动播放预先录制好的语音文件，这些系统平台自动的回答能节省人工成本减少人工的重复性工作，从而有力的提高工作效率。可以有自动的语音的业务咨询，自动播放的公告信息，物业管理公司的政策说明以及其他一些业主关注的但又不必单独设立人工座席来解决的问题。 二、智能话务分配
这是呼叫中心系统必备的功能。当然也是物业管理呼叫中心系统必不可少的一部分。物业公司的业主数量很多，但是使用呼叫中心系统的业主的数量会随着时间的不同而不同。所以在选择外线和座席的数量时，要以平均状态为准，只有这样做才符合经济性原则。以平均状态为准必然造成高峰时期，会有很多的业主打不进电话去。智能话务分配能够很好的解决这个问题。它能最大限度降低业主烦躁感，并能在业主断线的情况下，记录下电话以便及时的回拨过去。至于将电话分配到那个座席，有多种方式，可以任意选择，可以平均分配，可以按照工号分配，可以按照业务量的多少分配。这种灵活的分配方式为管理者提供了很大的便利。 三、自动传真服务 传真是与外界沟通的重要工具。以传真方式向这些业主发送信息。当然业主也可以通过传真主动索取相关资料，信息。座席人员可将收到的传真以图片的格式保存在相关的路径下，也可以以任意电脑可识别的格式发送传真给业主。 四、自动收发短信 短信是一种经济实惠的沟通方式，无论是个人业主还是公司法人，都很喜欢这种方式。以短信的方式进行规章制度的宣传，停电停水通知、欠费通知、客户欠费催缴等也可以采取这种方式。 五、电子邮件的收发管理 电子邮件是商务领域的重要的沟通手段。其使用的形式与短信、传真类似。 六、呼叫管理监控 主要是对座席人员与业主之间通话的录音与监听，这样能够实现对座席人员工作态度与工作的质量的检验，实现高效办公。有多种录音方式，多种备份方式，多种查询方式。