城市轨道交通
Urban Mass Transit
着城市化进程加快和社会经济发展，城市交通
供需矛盾日趋紧张。城市轨道交通由于具有节约
土地、节约能源、保护环境、运量大、安全快速等特点，在城市建设中越来越受到青睐。我国城市处于高速发展时期，有效利用有限的土地资源，在城市扩张中避免造成土地浪费和交通拥挤，促进轨道交通与集约利用土地的良性协调发展成为亟需解决的问题。
1 我国城市轨道交通发展现状
1998年，深圳地铁一期工程、上海明珠线和广
州地铁2号线等项目实施，城市轨道交通项目陆续启动。1999年，国家先后批准了北京、上海、天津、广州、长春、武汉、重庆、南京等10个城市的轨道交通项目。2003年，沈阳、杭州、哈尔滨、成都等城市地铁项目也陆续开始建设。截至2006年底，我国轨道交通项目开工建设35条线路，累计总长度约1 000 km，累计投资总额3 800亿元，已建成投入运营线路20条，运营及试运营里程共计476 km。在建线路近20条，长约570 km，投资规模近2 800亿元。
我国城市轨道交通与 集约土地利用的协调发展
张 蓓：北京交通大学经济管理学院，硕士研究生，北京，100044高宏伟：北京交通大学经济管理学院，副教授，博士，北京，100044张梅青：北京交通大学经济管理学院，副教授，北京，100044
随
城市轨道交通
Urban Mass Transit
北京、上海、广州等特大城市开始轨道交通网络建设，加快了轨道交通建设速度。近几年，北京规划15条线路，总长447 km；上海规划10条线路，总长389 km；广州市规划了9条线路，总长255 km。天津、重庆、南京等已建成轨道交通线路的城市开始建设其他骨干线路。沈阳、成都等城市开始建设轨道交通。近年来，我国城市轨道交通建设总量、速度和规模都史无前例。
加快城市轨道交通建设，一定程度上缓解了城市公共交通压力。我国特大城市中心区客流集中，交通拥挤问题严峻，轨道交通线网密度小、万人拥有轨道线网长度小，轨道交通处于加快建设的关键时期。我国大城市人口密度远远大于欧美国家大城市，交通需求强度也大于欧美国家（见表1）。
为“非贸易品”，无法通过区际土地贸易消除土地稀缺性。城市化集聚效应刺激土地需求。
城市化是指人口向城市地区集聚及乡村地区转变成城市地区的过程，包括城市建成区的扩大、新城市和城镇的建立、现有城市空间的“质”的提高、旧城区空间的改组和改建等。城市化会导致地方性（准）公共物品的短缺，政府在增加“城市化空间”供给时，面临公共财政与公共土地约束。
根据“纳什姆曲线”，城镇人口占全国总人口比例达到30％以上，该国城市化进程及对土地需求将迎来快速增长阶段。人口学家预测表明，中国今后15年处于收取“人口红利”黄金时期。城市化大发展，大量农村人口涌入城市，使得城市土地更为稀缺。
经济增长使城市规划和建设得到大发展，政府必须加强对土地的管理力度。基于我国城市土地粗放利用现状，城市土地集约利用显得尤为重要，城市化应当采取更加紧凑的模式，以最小的代价获得最大效益。2.2 发展城市轨道交通有利于集约利用土地
轨道交通是城市基础建设的一部分，不仅与城市经济发展、房地产增值、提高城市劳动生产率之间有着内在联系，而且与建筑业、车辆机电设备制造业、商业及房地产业等行业发展具有高度关联。在轨道交通的建设过程中，需要合理开发和综合利用城市地下、地上的空间资源，缓解城市用地紧张状况。
城市扩张过程中，在人口容量总体稳定情形下，大型的“副中心”、“边缘城市”在轨道车站的周围形成，新的轨道交通线路更趋向于分散人口和就业，而不是单纯增加城市的容量。如在关于长三角中心城市都市圈交通选择中，一些学者提出了轻轨和传统地面公交相结合的城际交通方案，但这种方案可达性优势较小，对城市形态产生的影响通常小于区域大容量轨道交通。区域大容量轨道交通使地区可达性程度大大提高，也使沿线土地价值升值加快，对土地使用影响极为可观。随着区域大容量轨道交通的建设，中心站区域的开发强度增加，并在郊区车站周围形成新的工业园区或居住社区。区域大容量轨道交通对远离城市中心的车站周围影响最大，可达性效益也使其在建成后长时期影响相关土地开
发。
表 1 我国各大城市轨道交通发展现状（截至2006年年底）
2 集约利用土地的必要性
2.1 城市土地稀缺性突出
我国正处于城市化大发展时期，1.2亿hm 2（18亿亩）耕地面积的底线不能突破。2006年，政府开始实行严格用地指标管理，城市土地供给总量受到控制，实际土地供给处于减少趋势。在核心城市，中心城区成熟土地更加稀缺，城市化进程和“人口红利”趋势依然明显，这对城市土地稀缺影响更持久。
在城市化进程中，区域土地总量恒定，本期土地需求增长不会刺激下一期土地供给，土地需求不能决定土地供给。通过改变土地用途增加某类土地供给不会增加土地总供给。可持续城市化要求实现土地供给的长期化配置，势必加剧短期土地稀缺性。土地因无法移动而成
我国城市轨道交通与集约土地利用的协调发展 张蓓等
城市轨道交通Urban Mass Transit
2.3 轨道交通发展的土地政策
国家发展和改革委员会公布“十一五”轨道交通发展政策，“为适应今后城市的发展，轨道交通规划建设作为城市总体规划的重要组成部分，在政策制定上要充分发挥轨道交通对城市布局的宏观引导过程，促进城市合理布局；对于地铁沿线的用地规划，应赋予轨道交通建设一定的优先权，同时要对轨道线周边用地性质进行适当的调整，实现土地使用与轨道交通建设‘捆绑式’的综合性开发利用。”
国家土地政策调整方向是：“除了国家重点工程用地以外，一般土地将严格纳入到城市的土地利用规划和城市规划中，以控制盲目扩大土地供应总量和随意更改土地用途的行为。”
3 我国轨道交通土地利用存在的问题
轨道交通与土地利用存在着互馈作用和共生关系，是动态的互动关系。不同土地利用形态决定交通的流量，同时，交通发展也改变城市结构和土地利用形态。轨道交通规划与建设对土地利用和城市发展具有导向作用，沿线土地开发利用活跃，各种基础设施大都集中在地铁和干道周围形成“廊道效应”。我国轨道交通土地利用需要不断完善。
（1）轨道交通与城市土地利用模式。从轨道交通的建设和经营现状看，我国轨道交通一直处于政府补贴状态，赢利水平低。轨道交通作为城市公共产品，有巨大的外部效应，并影响城市轨道交通空间资源价值，轨道交通与城市土地利用模式需要不断完善。对轨道交通空间资源进行整合利用，通过市场配置和行政机制将其经济收益投入到城市轨道交通建设和运营上，可实现城市轨道交通的投资、建设、运营、发展的良性循环。
从我国一些城市轨道交通的运营效果看，除了建设成本高、运营成本高、票价过低等原因外，站点及周围土地联合开发效果差、土地开发模式不当等是造成轨道交通与城市土地利用模式不够完善的重要原因。北京轨道交通带来的土地增值没有反映在政府土地出让的收益中，站点带来周边商业发展和房地产开发的收益多被私人所得，没有通过适当的渠道回归到政府手中。
我国目前在建的一些轨道交通应借鉴国外先进经验，实现轨道交通与沿线土地捆绑式发展。在开发过程方面，可以吸取伦敦、香港等城市轨道建设的经验，即开发商投资地铁建设，同时，有权在一定条件和范围下开发地铁线路周边的土地。
（2）轨道交通发展与城市交通整体规划。从轨道交通规划看，轨道交通站点的交通空间与城市交通空间、城市建筑空间、地下空间衔接利用不够，导致城市土地资源的巨大浪费，轨道交通发展与城市交通整体规划不够协调。另外，轨道交通站点周围的土地开发模式单一，一些站点周围的土地全部以住宅房地产开发为主，还有一些站点则集中以商业房地产开发为主。这两方面都会造成人流集中，导致轨道交通上下班时间拥堵以及轨道交通利用率不高，土地开发价值没有被充分挖掘和利用。
北京轨道交通存在着规划程序和线路站点规划布局两方面的问题。在规划程序上，交通规划、用地规划、税收及土地出让三者脱节。现有轨道交通线路以解决目前交通问题为主要目的，没有起到引导开发的作用。主要经济区没有足够的轨道交通点，制约了发展。轨道交通和公交巴士没有形成有效清晰的换乘系统。轨道交通线路与主要道路布局重叠，功能矛盾，如二环线和环线地铁。二环线多数站点布置在主要道路的交叉口，地铁和道路服务的人流、车流互相干扰。由于轨道交通和公路交通服务于不同人群和出行模式，其交通服务分区也应不同。
4 国内外轨道交通土地利用的成功经验
4.1 香港地铁与沿线物业一体化发展模式
香港地铁公司成立于1975年9月，截至2002年l2 月，已拥有5条地铁线路，即观塘线、荃湾线、港岛线、东涌线及机场快线，线路总长82.2 km，日均载客量达230万人次，占香港公交客运总量的25％左右，是世界上乘客人数最多的铁路系统之一，也是最繁忙、效率最高的地下交通线。香港地铁公司是世界上少数盈利的地铁公司之一。香港地铁按商业原则经营，政府给予地铁公司定价权，其成功上市也属世界首例。
香港政府把控公交系统的同时，把周围地区土地的我国城市轨道交通与集约土地利用的协调发展 张蓓等
城市轨道交通Urban Mass Transit
开发管理纳入整个交通发展体系。政府不仅是基础设施的提供者，同时还是一个商人，直接把土地增值部分纳入自己的收入，通过交通和土地共同发展，用城市土地发展所带来的效益支持城市基础设施的投资。这种完全商业运作模式有利于消除政府的官僚作风，便于法律和公众舆论监督，有效实现土地空间资源利用和利润最大化。
4.2 伦敦新商务区Canary Wharf开发的兼容性
伦敦新商务区Canary Wharf是由原泰晤士河的仓储区开发建成，在开发过程中，公共交通是主要交通方式。整个开发区以地铁站和火车站为中心，建造了一系列高层办公建筑，地段东、西、北面修建了高速公路，以地下和高架的方式穿行，不对人行空间造成干扰。商务区内鼓励步行，道路不宽，一般只有2~3条车道，方便行人，地铁出口通向花园，营造宜人的步行环境。该区的开发鼓励兼容性，地上和地下设置了大量商业、餐饮等设施，高密度的办公区东侧布置了高档住宅区。4.3 日本轨道交通与土地开发共赢模式
日本轨道交通企业采取的是以铁道为主，房地产及租赁、购物中心的零售服务、公共汽车、出租车、旅游观光、宾馆设施等多种经营的发展模式，特点是轨道交通与土地开发共赢的经营战略。土地利用、轨道建设规划及基础设施配套统一进行，出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发，这是日本城市建设中著名的“土地重整”过程。日本正是通过轨道交通项目与沿线的土地综合开发模式，以轨道交通推动土地开发，又以土地开发来培育和固定轨道交通所需的客源，获得双方的共赢。
东京地铁换乘中心站点多是将地铁与市郊铁路站、公共汽车站、出租汽车站、地下停车场等多种方式尽可能集中在紧凑的空间内，有的布置在同一建筑内，或通过地下走廊等方式将多个建筑联络起来，形成立体的换乘中心，并在每个车站设置多个出口，有的甚至多达几十个。如在新宿换乘中心，设有39条公交线路，并有30多个汽车停车场。
5 轨道交通和集约土地利用的协调发展模式5.1 土地利用与轨道交通政策整合
（1）构建城市发展与公共交通规划一体化。在城市发展过程中，选择集约型城市土地利用和交通发展模式，需要把区域轨道交通的发展与宏观层面上的区域发展战略、城市规划以及操作层面上的土地使用紧密地结合起来，加大交通和土地利用一体化规划研究力度，形成政府控制与市场导向并重的发展策略。一方面克服行政地域的限制，成立跨地区、跨行业、跨部门的行政规划协调机制，合理布设轨道线网和站点，建立与行政管辖主体、建设投资主体相一致的区域轨道交通规划层次；另一方面通过与小城镇空间发展体系相结合的区域轨道交通网络建设，促进区域内城乡一体化发展格局。
（2）完善城市轨道交通发展的相关配套政策。制定相应政策，发挥政策调控作用，引导城际交通向具有公交导向作用的用地形态和布局方向发展。在城市内部，轨道线网站点的选址需根据城市用地现状和规划情况，选择临近高强度、高密度开发的地段布设站点。在充分考虑到线路走向和站点布设的基础上，对轨道交通沿线的土地进行居住、商贸办公、商业等用地类型综合规划，均衡沿线各种类型建设用地规模，合理安排社区的密集空间和开敞空间。根据地块的地理区位、地块与车站间的距离，确定地块的用地性质和开发强度。在车站附近尤其是车站上盖，布置活动性较强的用地类型，如写字楼、商贸大厦等，提高地块的开发强度，以扩大轨道交通的直接服务对象的范围，增强轨道交通的吸引力。城市设计也应在用地布置、步行设施、街道布置、公交站区设计准则方面进行调整和完善。
土地价值是土地利用与轨道交通政策整合的核心，调节土地利用形态向有利于轨道交通的方向转变，同时加强交通规划与土地规划部门的协作，形成共同参与的良好环境，协同组织规划人员，建立资源共享数据库，在模型论证和方案优选的基础上确定城市土地利用和交通规划的合理方案。将市场机制引入交通建设和土地开发过程，实行房地产与交通系统的联合开发策略，放松对轨道线路周边土地开发的容积率管制。借鉴日本、香港经验，赋予轨道交通投资建设主体沿轨道附近土地的开发专营权，灵活处理土地出让等具体项目。
我国城市轨道交通与集约土地利用的协调发展 张蓓等
城市轨道交通
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5.2 土地利用与轨道交通协调发展模式
轨道交通与土地利用协调发展模式主要体现在以轨道交通站点为核心、站点服务半径内城市用地的综合开发。在充分利用轨道交通运量大、快捷、站点交通可达性高等优势基础上，以地铁的建设对土地利用进行重组，城市建设开发围绕地铁站点展开，地铁站点成为高度集中的城市活动中心和空间结点。
通过轨道车站周边土地集约化开发，形成沿轨道线路以各站点枢纽为中心的“珠链状”发展格局，城市的形态将由“平铺式”改变为沿轨道交通走廊各个主要交通枢纽为中心的“珠链状”格局。轨道交通的建设将优化城市结构和用地布局，使城市人口、就业中心转移到轨道交通线路和站点周围，保证轨道交通系统能有较大的客流和运营效益，最终确保城市功能的发挥，实现城市与轨道交通的可持续发展。
参考文献
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责任编辑 王小红 收稿日期 2007-12-18
（上接第43页）异步传
输模式8(ATM)的方式连接，如图4所示。3.2 本地网内部的虚拟局域网(VLAN)划分
GPRS本地网设备
之间的分组数据交换通过路由器搭建的IP网络平台实现。在路由器上将本地网划分为若干VLAN。
（1）Gn VLAN：Gn接口VLAN提供SGSN与
GGSN之间分组数据交换，还包括用于解析GGSN IP地址的DNS服务器。
（2）Gi VLAN：Gi接口VLAN提供GGSN与外部数据网络之间的分组数据交换，包括用于解析外部网络IP地址的DNS，以及用于对移动用户进行身份认证的RADIUS。
（3）O&M VLAN：操作和维护VLAN，提供SGSN、
图4 PPP、FR、ATM
方式的本地网组网
SGSN
GGSN
SGSN
SGSN
GGSN
路由器
FR/ATM
PPP
路由器本地网1
本地网2
GGSN网管单元与操作维护终端设备之间的连接。
在我国青藏铁路、大秦线和胶济线的GSM -R建设中应用GPRS技术，并已经逐步显示出GPRS系统在节省无线网络资源以及较高速率数据传输方面的优势。随着铁路GPRS系统的不断稳定成熟和网络覆盖的延伸，将为更多的铁路应用业务提供无线通信平台。
参考文献
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责任编辑 陈晓云收稿日期 2007-12-18
我国城市轨道交通与集约土地利用的协调发展 张蓓等
二、开展这项工作的过程 （一）组织准备 1、成立了工作组和项目组 此次土地集约利用评价工作需成立领导小组。湖南临武工业园区土地集约利用评价工作领导小组组长由临武县委副书记、县人民政府县长担任，县委常委、县人民政府副县长唐加山和县人民政府副县长唐友国担任副组长，成员为李友林、侯六海、刘顺明、周继瑜、唐元松、刘忠勇、骆琦麟 ,办公室主任由李友林担任。 为了确保湖南临武工业园区土地集约利用评价工作顺利完成，按照市国土资源局领导指示，开发区管委会委托技术力量雄厚、专业队伍技术过硬、具有全国土地估价A级资质、土地规划乙级资质的长沙永信评估咨询有限责任公司负责技术工作和具体实施该项目。 2、前期准备 （1）落实设备与工作场地。购买了电脑、扫描仪等设备，并落实了工作场地。 （2）人员培训。为保证调查的资料准确、真实、及时，技术负责人专门给调查人员展开了培训，培训的内容包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，认真学习《开发区土地集约利用评价规程(试行)》（以下简称“《规程》”）及培训教材。在培训过程中，对资料名称、调查内容、资料对应时点或时段、调查空间范围、数据要求、表格填写要求、以及图件格式、比例尺、内容要求等进行了细致的说明。
（3）确定项目范围。此次开发区土地集约利用评价的四至范围为包含区块1和区块2，其中区块1东至玉屏村，南至玉屏村，西至玉屏村，北至玉屏村；区块2东至武水大道，南至规划南平路，西至玉屏村，北至规划隆武路，除去扣除区，两区块的规划面积共为36.23公顷。 （二）资料收集 此次土地集约利用评价工作牵涉到的资料广泛，各工作小组根据资料清单和工作表格，到开发区管委会、各部门及企事业单位收集资料。在收集资料的过程中，会出现资料缺失或填写表格不完整的情况，调查人员需做耐心解释并进行补充调查。为保证反映的情况客观真实，根据《规程》要求，技术小组专门派技术人员到开发区对典型企业进行了实地拍摄，为开发区的评价工作提供了重要依据。 从2009年2月至4月，历时两个多月，收集到的资料主要包括三个方面，其一是到相关管理部门收集已有资料，包括文本及图件资料；其二是对各用地单位培训并填写表格，以获取相关资料；其三是到各企事业单位进行实地抽样调查。技术小组实际收集资料情况见表2-1。 表2-1 资料内容及来源
城市轨道交通对土地利用的影响分析 摘要结合国内外有关案例,从城市土地的利用强度、利用类型以及沿线地区活力等三个角度,重点剖析了城市轨道交通对土地利用的影响,以探索城市轨道交通对沿线土地利用的影响规律。 关键词城市轨道交通,城市用地,城市规划 城市土地利用与城市交通运输是形成城市空间结构的两种基本活动,二者相互影响,相互促动。城市土地利用活动刺激了人和货物交通需求的产生,并不断增加交通系统的负荷,从而导致城市交通功能和效率的下降。而城市交通系统不仅用以实现人和物的流动,同时会影响用地的可达性,从而改变和调整城市空间布局结构。因此,在城市规划和土地利用开发中,不可能单纯以土地利用或交通系统为本位主义,而需要注重二者的互动关系和整合效应,协调其间的空间和时序关系,以促进良性循环的实现。 1 城轨交通对城市土地利用强度的影响 城市中的交通形式同土地开发模式紧密相联。密集的城市结构促使公共交通的发展,而分散的住宅布局促使小汽车的普及,随着城市轨道交通线路的逐渐增多以及城市地下空间的形成和完善,城市轨道交通将成为城市土地开发和旧城改造的一个有机组成部分。如法国里昂市政府规划部门曾在旧城东侧开辟了一个新区,由于第一条地铁只通过新区,于是出现了新区健康发展、旧城日渐萧条的局面;而当经过旧城的第二条地铁建成后,旧城又焕发了生机,恢复了往日的繁荣。 城市交通设施与城市土地利用形态有着非常密切的关系。城市主要交通方式的运量越大,所形成的城市内聚力就越强,城市常常呈紧凑的形态。城市轨道交通可以促进沿线土地的高密度开发。 2 城轨交通对城市土地利用类型的影响 随着城市轨道交通的建设,将为人们提供快速出入市中心的交通手段,从而能使居住区、商业区、工业区在地域上分开,使居住地疏散出市中心。这样,住宅和商业等设施更容易向轨道交通沿线影响区域范围内高度集聚,从而导致城市轨道交通沿线住宅和商业等设施的用地需求量增加。因此,城市轨道交通沿线区域土地的使用类型,也将按照市场规律发生改变,不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务业等功能,而且也将为城市新城的形成提供强有力的交通支持。 以东京武藏野线新浦安站对周边地区土地利用的影响为案例进行分析:图1～3 分别列出了新浦安站周边(0. 5 km 圈、1 km 圈、2 km 圈) 范围内土地利用类型的变化情况[ 3 ]。从图1 可以看出,在新浦安站周边0. 5 km 圈范围内,1974 年仅仅完成土地平整性质的用地(相当于熟地) 占了总用地的80 % 以上,随后这些用地渐渐被开发成住宅用地和道路等公共设施;到了1984 年,住宅用地和道路等公共设施用地达到了总用地的80 % 以上。另从图2～ 3 也可以看出,在新浦安站周边1 km 圈与2 km 圈范围内的土地利用类型的变化状况也有上述同样的趋势。但是离开车站越远,仅仅完成土地平整性质的用地的比例就越高。由此可见,城市轨道交通车站给周边地区开发及土地利用类型所带来的影响是非常巨大的。
城市轨道交通与沿线土地开发利用研究 随着城市化进程速度的加快，城区中心人口数量不断增长，城区的高密度开发和人口的高度集中，使得出行需求总量剧增。固有的城市交通系统已经很难满足这样的需求。因此，城市轨道交通凭借其安全、快捷、舒适、准时、运量大、耗能小、污染轻、占地少等特点，成为各个城市建设高效和可持续发展综合交通系统的首选。结合世界范围内已有的成功案例，也印证了修建城市轨道交通对解决城市交通拥挤、环境污染、生态恶化有显著效果。 但是城市轨道交通建设作为一项规模庞大的市政基础工程，具有投资大、建设周期长和成本回收慢的特点，对资金的需求压力大。据国家发改委和住建部提供的资料显示，未来5年中，我国建设轨道交通的城市可达30个以上，新建的轨道交通总里程将达到2000～3000公里，总投资将达到9886亿元。如此庞大的投资规模，仅靠轨道交通集团自身进行融资，是无法完成的，并且政府财政的补贴也并不能完全满足其需求。 城市轨道交通建设势在必行，但其庞大的资金缺口如何解决，结合香港、深圳等地地铁建设的成功经验，与城市轨道交通沿线的物业进行联合开发，将是一条通途。 一、轨道交通与土地利用的互动关系 城市轨道交通与土地利用是相互制约、相互反馈的一个整体。一方面，交通投资和基础设施的发展会作用于土地利用的模式，引起土地利用的相应调整。另一方面，土地利用模式也会影响交通发展模式，主要表现在以下几方面：轨道交通塑造紧凑的城市空间形态；轨道交通支撑城市的高强度开发；轨道交通优化土地的使用功能；高强度、
混合用途的土地开发有利于轨道交通的运营。根据TOD理论，轨道交通与土地利用相协调的理想发展模式应该是轨道交通引导城市的发展，同时所带来的土地增值收益反哺轨道交通的建设。 二、地铁建设与沿线物业进行联合开发的意义 由于我国城市的轨道交通发展目前尚处于起步阶段，在轨道交通的规划和建设中需要重视其规划与沿线土地开发利用的协调问题。其效果发挥很大程度上取决于它与城市土地规划的结合与衔接。这是因为轨道交通具有一次性投资巨大、建设周期较长，点一轴，结合大量集聚人口等众多特殊性，与一般的城市基础设施建设有很大不同；同时作为牵涉面广的城市基础设施建设，城市轨道交通需要强有力的开发主体来保证其顺利完成。而其带来的土地开发与再开发，在一定程度上对城市规划具有导向性。城市轨道交通规划与城市土地规划之间相互制约、相互促进的互动关系促使我们要将城市轨道交通与城市土地开发一体化。 地铁资源开发业务主要包括房地产、广告、通迅、商贸等，其中房地产又是地铁资源开发的龙头。地铁沿线物业开发所带来的收益有助于平衡新地铁建设的大额资本性投资以及所产生额外折旧和利息支出。 总结起来，地铁建设与沿线物业进行联合开发的意义表现在以下两个方面：一、增加城市轨道交通建设收益，解决轨道建设资金问题，降低投资风险；二、加大城市建设用地的开发强度，升级城市的功能结构，带动地方经济发展，提升城市活力。 三、需要克服的政策障碍 地铁及沿线物业联合开发的流程：地铁总体规划、建设---地铁
城市土地集约利用潜力评价的应用 研究 时间：2005-1-28 13:51:13 阅读：318次 城市土地集约利用潜力评价的应用研究 陈莹，刘康，郑伟元，邓红蒂，唐程杰 摘要城市土地管理的核心之一是集约利用管理。作为国土资源大调查的一项重要内容，城市土地集约利用潜力评价应该充分立足于城市土地管理的需要，努力为各级政府的城市土地管理决策提供科学依据。此文从科学性、可操作性角度出发，根据城市试点经验，总结概括了城市土地集约利用潜力评价的内容与目标，同时详尽阐述了评价成果预期在土地管理中的具体应用领域或意义，并提出了与之相对应的业务创新设想。对城市土地集约利用潜力评价目标内容及其应用前景的正确认识，不仅是寻找、确定其评价方法与技术路线的基本依据，同时也是引起各级领导重视、积极推广评价实践的一项重要措施。 关键词城市土地；集约利用；潜力；应用 集约利用管理是城市土地管理的核心内容之一。作为国土资源大调查的一项重要内容，开展城市土地集约利用潜力评价的目的，是要通过研究影响城市土地利用的因素，制订相关的评判准则，评价城市土地的利用效率和效益，找出当前城市土地利用的潜力，寻求城市土地最有效利用的途径，从而为政府制定集约利用政策，建立全面、科学、合理的用地管理与决策体系提供理论依据及相关技术支持。 1城市土地集约利用潜力评价的基本内容 城市土地集约利用潜力评价是通过设计一整套城市土地集约利用评价的指标体系，探索不同背景下城市土地集约利用的标准及其评价方法，进而对全国所有城市土地的集约利用状况进行现状调查与潜力评价。对一个城市土地集约利用潜力的评价分宏观、中观、微观三个层次，宏观层次的评价是对一个城市土地集约利用水平的总体评价，中观层次是对城市内部区域的评价，微观层次则是对具体地块的评价。 城市土地集约利用潜力评价的基本目标包括三个方面：一是评价一个城市或城市中一个区域土地集约利用的水平；二是找出城市中一个区域或一个地块现实的土地利用潜力；三是制定城市土地集约利用审核的标准体系。这三个方面的内容并不是完全独立的，而是相互关联、互为补充的，但又不能互为替代，各自都有特定的内容与应用形式。 1．1集约利用水平的综合评价 集约利用水平的综合评价主要在宏观层次和中观层次，是对一定范围内土地集约利用的综合评价与反映。其核心内容是建立一个描述土地集约利用总体水平的指标集。通过指标集的实际值与合理值的比较，反映城市当前土地集约利用水平的高低，以及不集约利用发生的原因。这一评价结果要求具备城市间和城市内部区域间的可比性，可以反映城市间土地集约利用水平的差距。 1．2现实利用潜力的评价 现实利用潜力的评价主要反映在中观层次与微观层次上，是指考虑了技术经济合理性的现实利用潜力。它不仅要说明潜力的大小、类型，还要指出其具体的范围及空间分布。
浅谈土地资源的节约集约利用(一) 摘要：我国人多地少，人地矛盾日益尖锐的今天，针对土地利用中土地结构和布局不合理，建设用地粗放，土地利用率低，后备资源少，土地开发空间不足，耕地数量每年逐渐减少等问题，我们要充分认识到节约集约利用土地重要性。并通过规划、计划的调控作用，充分利用闲置土地，完善建设用地储备制度，做好土地开发整理工作，加强监督检查，全面落实节约集约用地责任，使每个人都意识到要节约集约用地，达到坚守18亿亩耕地红线不动摇。关键词：土地资源；节约集约；利用；措施 要确保到2020年实现全面建设小康社会的奋斗目标，必然要加快工业化和城镇化的发展，发展和建设需要占用大量的土地是不可避免的，而且我国的人口还将继续增加，这样土地供需矛盾将日益尖锐。《政府工作报告》明确提出，要把节约集约用地作为转变经济增长方式的突破口和重要抓手。发展是第一要务，这一点任何时候都不能动摇，问题在于发展必须是科学的、协调的、可持续的，表现在土地利用上必须坚持节约集约用地制度，坚守18亿亩耕地红线。这就要求我们要树立正确的用地观，从落实科学发展观的高度，本着对事业负责，对子孙后代负责的态度，积极推进节约集约用地。 一、我国土地资源的基本情况及利用中存在的问题 我国虽然拥有960万平方公里的土地，但我国是人口大国，人均资源相对不足，人均耕地只有1.39亩，仅为世界人均耕地的1/3。而且我国的人口还将继续增加，对耕地的需求会进一步增大，人增地减的矛盾会进一步加剧。 （一）土地利用结构和布局不合理，产出效率低 建设用地规模模糊，土地利用结构不合理。许多城市开发建设中盲目批地、上项目，导致结构失衡，投资强度和用地定额不能实现双向调控。许多城市“摊大饼”式地外延扩张，热衷于宽马路、大广场建设，建设用地集约利用程度不高。在广大农村，空闲住宅、空心村、闲散地大量存在，土地浪费严重。 （二）土地利用十分粗放，利用率不高 城镇规划范围内存在大量闲置和批而未供的土地，城市闲置地占5％，城市容积率低，还有40％属于低效用地，粗放浪费现象比较严重。 （三）土地供需矛盾日益突出 近几年，全国建设用地的需求每年都在1200万亩左右，但只能满足50%，“十一五”期间和今后15年，是我国经济社会发展的重要“战略机遇期”，也是资源供需矛盾的凸显期，建设用地将进一步增加，经济社会发展对土地资源的依赖程度更高，土地资源供需矛盾将日益加剧和长期存在。 （四）耕地数量还在逐渐减少，建设可占用耕地面积越来越少 据统计，1996—2007年的11年间，我国净减耕地1.25亿亩，平均每年净减少1230万亩。主要是建设用地增长过快，造成了耕地的大量流失，且呈逐年加快的趋势。国务院已作出决定，到2020年18亿亩耕地不能减少，这是一条不可逾越的红线。2007年全国耕地是18.26亿亩，还剩2600万亩，每年只能占用200万亩，仅占建设用地需求总量的1/6，这将直接威胁18亿亩耕地的红线。所以，建设用地的供给将面临十分巨大的压力。 （五）后备资源少，土地开发空间严重不足 据测算，我国土地开发潜力最大为1亿亩左右，土地整理潜力最大约8000万亩，土地复垦潜力近1400万亩，后备资源总潜力约为2亿亩。这只是潜力，而有些潜力根本不可能变成现实的耕地资源。 （六）违规违法用地突出 一些地方为单纯追求GDP，盲目招商引资，为了使项目尽快“落地”，不惜以违法违规为代价，闯红线、碰高压线。一是“以租代征”，用农用地搞非农业建设。二是突破开发区范围，擅自
文献检索实训——城市轨道交通对城市发展的影响 姓名 学号 所属院系自机学院 专业年级 12交通运输 指导教师 2015年12月
前言 摘要:轨道交通作为城市战略性的基础设施进而影响到城市空间布局调整的重要部分——城市更新，促进城市空间布局的分化重组。本文将从以上几个方面进行分析，为我国各个城市利用轨道交通规划及其引起的城市功能空间的重组进行分析。 关键字：轨道交通居住空间商业空间城市更新
城市轨道交通对城市发展的影响 21世纪，我国进入城市轨道交通快速发展的阶段。城市轨道交通的建成带来人流在量和质上的巨大变化，大大提高其沿线的通达，改变其沿线的区位条件，从而影响城市土地利用与产业空间布局，进而影响城市空间结构与形态。国内外的实践经验表明，城市的实际形态和结构往往是交通发展战略和空间发展战略相互作用的结果[1]。轨道交通大运量、快速度的特点使它能够把人流引向特定的地点，并且在某个点上集中大量的人流，这种特性决定了轨道交通对于城市空间布局的影响集中于与人流密切相关的居住空间、商业空间的变化。轨道交通作为城市战略性的基础设施进而影响到城市空间布局调整的重要部分——城市更新，促进城市空间布局的分化重组。本文将从以上几个方面进行分析，为我国各个城市利用轨道交通规划及其引起的城市功能空间的重组提供建议。 1 城市轨道交通对居住空间变化的影响 目前，我国已进入城市化快速发展的时期，伴随着城市规模的日益扩大，出现了居民工作地和居住地的分离。特别是郊区化的趋势迫使人们出行范围加大、通勤时间和距离也相应增加。通勤成本已经成了人们选择居住地的一大要 素。而轨道交通凭借其快速度、准时便捷的优势极大地缩短了沿线居民的通勤时间，在吸引通勤人口移居的过程中改变了城市居住空间的布局。 1.1 挤出效应使居住空间向郊区转移 轨道交通凭借其快速高效的优势带来其沿线地区良好的通达性。交通的改善
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/6917264630.html, 浅谈城市土地集约利用的现状与思考 作者：杜凤艳 来源：《经济与社会发展研究》2013年第09期 摘要：现阶段在许多地方，往往依靠大量的土地投入和房地产行业的急骤膨胀推动县城 的发展，土地低效、无序利用大量存在。本文将就县城土地利用现状，从集约用地的角度进行粗浅的思考并提出初步建议。 关键词：县城；土地；集约；利用 县城是一个县域政治、经济、文化的中心，聚集着县域内大量的资金、人才等要素资源，土地在县城发展中占有十分重要的作用，是最基本的生产要素。实践表明，在许多地方，往往依靠大量的土地投入和房地产行业的急骤膨胀推动县城的发展，土地低效、无序利用大量存在。本文将就县城土地利用现状，从集约用地的角度进行粗浅的思考并提出初步建议。 一、县城土地利用现状分析 县城是链接城乡社会的重要载体，长期以来，绝大多数县城都经历了一个十分缓慢而渐进的过程，县城的发展往往是在一种“有规划、无意识”状态下进行的，直到上世纪90年代中后期，由于苏南等经济发达地区县城建设的示范带动和土地储备制度的确立，县城建设出现了两个倾向：一是以房地产开发为目的旧城改造，土地储备制度得到发展；二是以大量圈占土地为代价的外延扩张，各类经济开发区、新城区如雨后春笋。一方面一部分土地得到高效利用，另一方面大量的土地被浪费、闲置。当前，县城土地低效利用主要表现在以下方面：表现之一：旧城区大量存在，土地利用率低下。表现之二：住宅用地供应不合理，房地产空置率高。表现之三：城郊结合部非法土地转让严重。 二、造成县城低效用地的原因 以上三方面问题的存在原因是多方面的，既有技术方面的，也有主观思想方面的。我国是一个人口众多的国家，人均耕地不足世界平均水平的四分之一，土地国情的现状必须要引起我们思想上的高度重视。 1.主观方面原因： （1）政府畸形发展观。一些县（市）政府领导往往不坚持科学发展观和群众观，他们往往考虑的是在任期内的政绩和短期利益，一届又一届的政府往往重复着“前人建设后人还债”的怪圈，都热衷于搞大开发、大建设。（2）政府职能缺位导致低效用地。长期以来，我们对用地的批后管理没有能形成有效的监管，虽然法律法规对土地闲置规定了处置的办法，但在实际执行中由于受地方利益的保护，政府职能部分往往不能很好地执行政策，同时也没有能形成一套有效的土地批后集约利用评价体系。虽然在供地环节对土地投资强度、容积率、建筑密度等
城市轨道交通的特点以 及发展 集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-
城市轨道交通的特点以及发展 （KJJH大学UIUHUH学院JGJJ4-2班MM） 摘要：随着城市化和机动化进程的不断加快,交通拥挤正迅速成为制约我 国城市发展的重要问题之一。从城市交通的现状出发,阐述轨道交通的特 点,讨论城市建设中轨道交通系统在环保、快捷、安全等方面的巨大优 势。 关键词：轨道交通地铁轻轨可持续发展 现代城市交通的发展促进了社会生产力的大进步,满足了人们日益增长的 交通消费需求,促进了城市的繁荣,给人类带来了巨大的财富。但同时道 路拥挤、事故频发、大气及噪声污染、能源紧张等问题也相应而来。由 于现代城市居民的出行和人口流动,在一天的高峰时间里,客流高度集 中、流向大致相同的现象很普遍,而仅仅依靠车辆运输已很难适应现代客 运交通的需要,尤其是在大城市和一些迅速崛起的中等城市。 国外大城市交通发展的经验也证明,单靠路面交通不可能从根本上解决城 市交通问题,我国高度密集的城市居住人口和有限的道路空间资源,决定 了我国要优先发展“人均占用道路空间资源最少、能耗和污染最低”的 城市轨道交通系统。重点发展以快速轨道交通为骨干的城市公共交通网 络新体系势在必行。 一、城市轨道交通工程的特点
城市快速轨道交通系统(地下铁道、轻轨)属于集多种、多专业于一身的复杂系统。近百年来世界上许多大城市的发展经验告诉我们,只有采用快速轨道交通系统作为公共交通的骨干网络,才能有效地解决城市交通问题。 1.城市轨道交通提供了大容量运输服务的方式 城市轨道交通提供了资源集约利用、环保舒适、安全快捷的大容量运输服务方式,它与城市其他交通工具互不干扰,具有强大的运输能力、较高的服务水平、显着的资源环境效益,是解决特大型城市交通问题和可持续发展的根本出路。 2.轨道交通集约化的交通方式 轨道交通不仅提供高效、优质的公交出行服务,而且是一种集约化的交通方式,节约能源和土地资源。大城市机动化进程加快,简单的阔路增车方法已无法解决城市交通问题,公交专用道的潜在利用能力毕竟有限,个体分散交通对土地资源利用的效率低下也是有目共睹的,中央商业区土地资源可提供的地面交通供给正逐渐耗尽,利用开发宝贵的地下空间资源,提供新的交通供给,以缓解地面空间资源紧张状况,支持城市的持续发展。
关于城市土地集约利用评价方法探讨 发表时间：2017-05-09T13:53:26.053Z 来源：《基层建设》2017年3期作者：梁伟金 [导读] 摘要：城市土地粗放利用现象普遍存在，土地供求紧张的矛盾日益尖锐。 广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司 510075 摘要：城市土地粗放利用现象普遍存在，土地供求紧张的矛盾日益尖锐。 关键词：城市土地；集约利用；评价方法 引言 随着我国经济建设的迅速发展，城市化水平越来越高。城市用地规模日益扩大。土地资源短缺导致人地矛盾更加突出，由此可见对于城市土地集约利用的研究是必不可少的。 1.土地集约利用概述 土地集约利用的概念是由大卫.李嘉图(David.Ricardo)等古典政治经济学家在地租理论中首先提出的,通过在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地与资本、劳动的结合程度,即土地利用的集约度。城市土地集约利用是一个综合性概念,需要综合考虑城市用地布局、生活空间、环境保护等诸多因素,不能简单地局限于经济投入和产出效益提高,也不仅是“建筑”强度的概念,而是一个包括经济、建筑、环境、城市发展、人口、就业等多个方面指标的综合性概念。 2.城市土地集约利用的评价方法 对于国内而言，城市土地集约利用评价起步较晚，随着工业化、城市化的快速发展，土地资源短缺和土地粗放低效利用并存现象十分突出。因此提高土地使用效率、集约利用城市土地引起了学术界和政府的广泛关注。由此，众多专家、学者开展了对城市土地集约利用的研究，研究者采用熵值法、模糊理论评价法、主成分分析法、层次分析法、特尔菲法和多因素综合评价法、BP网络模型、基于RS的人工神经网络模型、灰色关联度分析等方法分析评价了我国的各城市的土地利用集约程度。 2.1多因素综合评价法 多因素综合评价是按照一定的目标和原则进行定量描述的一种方法，以评价单元为样本，选择对评价单元发生作用的因子作为评价指标，并通过适宜的模式予以量化、计算和归并，从而实现评价目的的一种方法。该方法对评价对象的分析较全面，并且容易操作，在实践中得到了广泛的应用。其难点在于如何合理地建立评价指标体系既能全面反映城市土地的利用状况，又能容易的得到各指标数据以及各指标的理想值。城市土地集约利用评价的结果是一组介于0～1的数值，通过得出结果的数值大小可以判断土地集约利用的情况，但是城市土地的过度利用、集约利用、合理利用和粗放利用的划分缺乏根据。 2.2模糊综合评价法 模糊综合评价法就是运用模糊变换原理和最大隶属度原则，考虑与被评价事物相关的多目标、多层次的各个因素，对其所做的综合评判．它是根据评价对象具体情况和评价的具体目标，通过评判指标的取值，排序，再评价择优的过程，是一种以模糊推理为主，定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。土地利用的粗放、集约和过度的判定本身很难有明确的界限，集约、粗放或过度的程度更是一个模糊的问题。 2.3基于RS、GIS 技术评价法 随着对土地集约利用评价研究的细化和深化，需要对大量图形数据和属性数据进行加工、处理、分析和统计，同时，评价单元是性质相对均一的空间几何实体，不仅具有空间属性，而且具有非空间属性，因此评价工作繁琐，容易出错，因此能够处理大量数据信息和具有较强空间分析功能的RS和GIS技术已被我团学者引入到土地集约利用评价中。结合城市土地集约利用评价的项目，整合城市规划信息系统、多用途地籍信息系统、房地产开发与管理信息系统、城镇土地定级估价信息系统等，开发了由系统维护、数据输入、空间分析、潜力计算及成果输出五大模块组成的城市土地集约利用潜力评价信息系统，进而建立多尺度、多数据源的潜力评价信息库，实现基于微机网络的数据管理和服务。 2.4理想值修正模型 理想值修正模型是郑新奇[3]等专业人员在对某市城区宗地的集约利用状况进行了研究的基础上，提出的用于宗地集约利用潜力评价的模型。该模型以土地集约利用的标准值为判定依据，选择土地用途、建筑密度、建筑容积率和其他因素对标准值进行修正，分析具体宗地的现状和理想值之间的关系，计算宗地集约利用潜力等级。模型评价的思路是：以理想潜力为基础，由高到低多级控制，逐级修正，分值转换，计算潜力。该方法简便、实用、科学，是不同功能区集约利用潜力评价的具体化。 评价方法优缺点对比 3.城市土地集约利用评价的特点 自1999年“国土资源大调查”项目设立“城市土地价格调查和土地集约利用潜力评价”子课题以来，我国城市土地集约利用评价方法研究得到迅速发展，各试点城市都取得了一定的研究成果，不仅初步建立了城市集约利用评价的理论框架，而且在研究方法上亦有很多创新。已有的研究概括起来主要有以下几个特点：（1）尚未形成一套标准的指标体系和普遍适用的评价方法。由于不同的人对城市土地集约利用的内涵理解存在差别，所以指标体系和评价方法的选择也有所不同，各城市之间的评价结果不具有可比性，难以形成具有可比性的指标体系。（2）由于不同类型的城市功能及产业、资源的差异性，理想值的确定难度很大。在目前的研究中对理想值的选取有以下几种方法：①目标值。以评价地区发展规划制定的发展目标值作为理想值；②以国家或地方出台的相关文件规定的规定值作为理想值；③以相同类型的城市平均值作为理想值。评价结果与理想值的选取具有密不可分的关系，所以理想值的合理确定对集约利用评价是非常重要的。（3）新技术、新方法在城市土地集约利用评价中的应用有待深化。尽管有很多人都在开发土地集约利用评价信息系统，但几乎都没有得到推广和运
开发区土地集约利用评价规程 （2014年度试行） 国土资源部 二〇一四年四月
目次 前言 ..................................................................................................................................................................... I 引言 .................................................................................................................................................................... I I 1 范围 (1) 2 规范性引用文件 (1) 3 术语和定义 (1) 4 总则 (1) 5 工作准备 (3) 6 开发区土地利用状况调查 (3) 7 开发区评价类型划分 (5) 8 开发区土地集约利用程度评价 (5) 9 开发区土地集约利用潜力测算 (8) 10 成果编制 (10) 11 成果验收与公示 (11) 12 成果应用与更新 (12) 附录 A （规范性附录）开发区土地集约利用评价工作流程 (13) 附录 B （规范性附录）开发区土地利用状况分类及定义 (14) 附录 C （规范性附录）开发区土地利用状况调查程序与数据处理 (19) 附录 D （规范性附录）工业主导型开发区土地集约利用评价指标体系及定义 (21) 附录 E （规范性附录）产城融合型开发区土地集约利用评价指标体系及定义 (23) 附录 F （规范性附录）开发区土地集约利用程度评价工作用表 (25) 附录G （规范性附录）开发区土地集约利用潜力测算工作用表 (36) 附录H （规范性附录）开发区土地集约利用评价指标权重区间 (39) 附录I （规范性附录）开发区土地集约利用评价成果报告编制要求 (40)
新型城镇化背景下土地资源的集约利用 十八大以来，中国社会进入新型城镇化发展时期。新型城镇化战略以人为核心，走集约、智能、绿色、低碳的道路，是未来中国经济发展新的增长动力和扩大内需的重要手段。本文探讨了新型城镇化过程中面临的人、地失衡问题及形成原因，提出了新型城镇化背景下土地资源的集约利用的措施。 标签：新型城镇化；人-地失衡；集约利用 快速的城镇化进程引发了一系列的经济问题，表现在土地方面的问题主要有土地利用无序扩张，土地资源配置混乱等问题。党的十六大提出了依托产业融合推动城乡一体化的新型工业化，十八大以后的2012年中央经济工作会议上首次正式提出了新型城镇化的概念。如何在快速发展经济过程中解决人、地发展的失衡问题，成为社会各界关注的焦点。 1、新型城镇化过程中土地利用的现状 在推进城镇化过程中，不少地区片面的认为新型城镇化就是高速的城镇化建设，而忽略了城镇化发展的质量，出现了一系列的城镇化问题。表现在土地方面的问题主要有以下几个方面： 1.1城镇规模结构不合理，盲目扩张与粗放利用 很久以来，一些地方政府为了追求GDP增长，城镇化版图迅速扩大，以粗放的土地资源投入和严重的环境污染为代价，推进一些政绩驱动型的造城运动。由此造成土地资源闲置，农民耕地被粗放利用，甚至一些企业为了逐利，大量圈占土地获利。 1.2资源配置不合理，城乡空间结构失衡 随着户籍制度的放开，为获得更好的教育医疗资源，农村人口大量向大小城市转移，西部欠发达地区的人口向东部发达地区转移，小城市人口向大都市转移。在这一过程中，需要大量的土地满足转移人口，进一步加剧了城市土地资源紧张。而在广大农村地区及大部分小城市大量土地资源闲置，农村建设用地缺乏流转。一方面是经济发达地区用地紧张甚至欠缺，一方面是经济落后地区包括小城镇及农村土地资源的大量闲置。 1.3土地供应制度不合理，土地市场发育不足 我国的土地供应制度是政府部门完全垄断，政府城镇发展政策将是土地供应的指导意见。政府“有形之手”的合理应用，有利于政府对于土地资源的有效整合与合理分配。但是也存在一些问题，例如在城镇化与工业化不断加速的条件下，一些政府为了城镇化版图迅速扩大，土地的管理与开发也将出现监管不当和无序
《关于推进土地节约集约利用的指导意见》全文 各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，中国地质调查局及部其他直属单位，各派驻地方的国家土地督察局，部机关各司局： 土地节约集约利用是生态文明建设的根本之策，是新型城镇化的战略选择。党中央、国务院高度重视土地节约集约利用，针对我国经济发展进入新常态，处于经济增长换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的阶段特征，对大力推进节约集约用地提出了新要求。近年来，各地采取措施推进土地节约集约利用，取得了积极进展，但是，土地粗放利用状况没有根本改变，建设用地低效闲置现象仍较普遍。为了深入贯彻落实党中央、国务院的决策部署，切实解决土地粗放利用和浪费问题，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变，推动生态文明建设和新型城镇化，提出如下指导意见。 一、总体要求 （一）指导思想。以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻生态文明建设和新型城镇化战略部署，紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，坚持和完善最严格的节约用地制度，遵循严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率的总要求，全面做好定标准、建制度、重服务、强监管工作，大力推进节约集约用地，促进土地利用方式和经济发展方式加快转变，为全面建成小康社会和实现中华民族伟大复兴的中国梦提供坚实保障。 （二）主要目标。 ——建设用地总量得到严格控制。实施建设用地总量控制和减量化战略，城乡建设用地总量控制在土地利用总体规划确定的目标之内，努力实现全国新增建设用地规模逐步减少，到2020年，单位建设用地二、三产业增加值比2010年翻一番，单位固定资产投资建设用地面积下降80%，城市新区平均容积率比现城区提高30%以上。 ——土地利用结构和布局不断优化。实施土地空间引导和布局优化战略，完成全国城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线划定，引导城市建设向组团式、串联式、卫星城式发展，工业用地逐步减少，生活和基础设施用地逐步增加，中西部地区建设用地占全国建设用地的比例有所提高。 ——土地存量挖潜和综合整治取得明显进展。实施土地内涵挖潜和整治再开发战略，“十二五”和“十三五”期间，累计完成城镇低效用地再开发750万亩、农村建设用地整治900万亩、历史遗留工矿废弃地复垦利用300万亩，土地批后供应率、实际利用率明显提高。 ——土地节约集约利用制度更加完善，机制更加健全。“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的国土资源管理新格局基本形成，节约集约用地
城市土地集约利用的研究与展望 发表时间：2017-11-06T09:10:02.697Z 来源：《基层建设》2017年第20期作者：孙倩1 刘健健2 [导读] 摘要：中国现代化发展与推动经济进步的主流趋势是土地集约利用。 1蒙阴县国土资源局山东临沂 276000； 2山东国建土地房地产评估测绘有限公司山东济南 250000 摘要：中国现代化发展与推动经济进步的主流趋势是土地集约利用。现在，中国正处于经济和科技水平稳步发展的时期，可是在这几年大量减少的耕地面积，为中国社会经济带来了不良的影响。因为中国土地资源短缺，城市化初始阶段非农建设用地扩张占用农用地严重，同时城市存量土地资源又存在粗放运用情况，因此为保护土地资源，充分运用土地资源，实施城市土地集约利用和其潜力评价的研究是目前迫切的任务。 关键词：县城；土地；集约；利用 引言 现在节约集约利用土地已变成发展循环经济与建设节约型社会的关键内容之一,也是国土资源管理部门的一项核心工作。在这样的形势下,现在国内外土地集约利用理论和方法还没有发展成熟,一定要通过合理的梳理才可以在中国的土地问题上发挥作用。研究城市土地集约利用问题能够优化城市土地利用空间布局，提升城市土地运用效率，使资源环境约束带给城市发展的压力得到缓解，研究城市土地集约利用问题具有关键的战略意义。 1.城市土地集约利用的内涵 1.1城市土地集约利用要把人和资源、环境的关系协调好，在达到可持续发展的条件下，让经济效益、社会效益、生态效益都达到最佳值。 1.2城市土地的集约利用是与相对高强度开发运用相联系的 要在城市土地布局合理与用地结构优化的前提下，增强土地投入，使土地的精深运用提升，对城市土地资源的潜力进行充分挖掘，让城市用地规模与土地投入产出比达到最好。城市土地跟农村土地不一样，它作为载体能够用于居住、制造、商业、办公等几种用途，并且在空间上很多用途能够交叉重叠。不管是更多的居住人口还是投入有更高的产出，都需要在经济、技术、自然与社会条件准许的状况下，使城市土地的开发强度提高。 1.3城市土地集约利用因地而异、因时而变 不同城市具备不一样的经济、技术、自然、社会条件，所以不一样城市土地集约情况就会不一样，优良的自然地理条件，发达的经济发展水平、先进技术和喜欢聚居、节约崇尚的社会习俗都有利于城市土地集约利用；相同城市的不一样时期这些条件也会出现改变，土地集约利用程度也会随之持续改变，所以城市土地集约利用是一个动态发展的阶段。 2、城市土地集约利用的影响因素分析 2.1人口密集程度影响到土地集约利用。土地资源的不断锐减，导致土地资源供应持续紧张，人口密集范围减少人均土地，对于城市建设土地集约运用的客观要求度也就愈高。因为城市具备人口聚集效应，人口的聚集造成增大城市人口密度，随之聚集各类要素，与此同时会随之形成不一样程度的土地集约度。 2.2城市土地价格的波动。影响城市内部土地集约程度最直接的原因是土地价格，城市的聚集效应导致增加土地资源的需求度，在竞争的调节机制下，随之上涨的土地价格，也随之增加土地集约利用的要求。 2.3城市规划形式影响到土地集约利用的影响。作为城市建设和管理关键根据的城市规划，也是保证城市土地资源获得科学运用的重要原因。城市建设的性质规模、整体用地构造、建筑平均高度、建筑密度和容积率、建筑距离和人均用地指标等城市规划内容，都会对城市土地的集约利用导致直接的影响，也是实施土地集约利用分析研究的基础。 2.4城市生态环境影响到城市土地集约利用。城市实施正常的生产和保持社会生活正常秩序，对于自然条件、现状环境等生态环境都有一定的要求。因为城市发展的时候持续的消耗资源环境，城市用地的持续增加一定要思考到城市生态环境的承受能力，这也从一定程度上确定了城市土地集约要达到最高程度，所以生态环境也是城市土地集约利用的关键影响原因。 3、城市土地集约利用的措施建议 随着城市化加快的步伐,社会、经济的发展日益增加土地的需求量,对特别稀缺的城市土地的要求也是这样,两者间也更加突出矛盾。所以,一定要主动讨论在城市化过程中怎样进一步提升城市土地的集约利用程度的方法,以处理既要确保发展用地,更要把耕地保护好,尤其是保护好基本农田这一尖锐矛盾,最后真正展现土地的资源配置型作用与资产性价值。国内学者做了几个方面的研究。通过增强土地管理,切实保护耕地;用地构造合理,布局紧凑;提升目前城市土地利用效率;中国房地产开发企业经营形式要由粗放型向集约型转变;应用经济、法制方法调控、限制城市土地利用。做好城市规划,优化土地运用构造与空间布局;促进土地整理,盘活存量土地以让低效运用减少;整合工业园区,使集聚效应得到发挥以提升用地效率;加强市场机制,有效配置土地以推动集约用地。集约利用土地资源,首先一定要进一步加强政府的宏观调控作用;土地资源的集约利用,城乡统一规划监督管理就要增强;集约利用土地资源,就要建设工程用地控制制度,优化土地应用构造;集约利用土地资源,一定要深化土地经营管理机制改革,加强以用途管制为重点的新型土地管理制度;树立合理的发展观,集约利用土地资源,还一定要发挥市场调节作用,全面引入市场机制,运用经济杠杆引导与制约用地要求。提出依据城市发展的不一样阶段,科学拟定城市发展长远规划;使集约利用程度提高,主动展开城市存量土地挖潜;增强城市土地市场管理,科学配置土地资源。 4、土地集约利用的展望 4.1 在研究视角上 地区产业结构和地区土地利用构造的祸合关系有待于深入探索，产业发展跟土地资源的支撑分不开，产业的空间构造就是土地利用的种类结构。反过来而言，土地的利用状态实际上是各类要素集聚和配置的空间农现，反映了地区经济发展的空间构造、集聚特点与内在机理鉴于上地集约利用关键是从投入产出的方面考虑，主要挖掘上地的生产潜力，提升上地的运用强度，较多地牵涉了经济范围。 4.2 在研究内容上 中国的土地集约利用的标准还不是太完整，研究的深度还不足以应对社会的需要。从调查结果中能知道，中国研究土地集约的运用还
自本世纪初以来，国家相关管理部门陆续出台了一系列节约集约用地政策，从试点到全面推进，逐步完善建设用地节约集约利用状况调查与评价相关工作，构建了覆盖全面、科学规范、管理严格的建设用地节约集约管理制度体系，旨在全面掌握建设用地节约集约利用状况为管理部门制定建设用地管理制度提供基础数据和技术支撑。 调查与评价工作内容的联系与区别 建设用地节约集约利用调查与评价工作是国土大调查内容之一，主要包括开发区建设用地集约利用评价、城市区域建设用地节约集约利用评价、中心城区建设用地节约集约利用评价、高校建设用地节约集约评价等。在新一轮建设用地节约集约利用调查与评价实施方案中，工作内容和名称都有变化，分为建设用地节约集约利用状况整体评价、详细评价和专项评价，其中专项评价包含开发区评价和工业用地评价。建设用地节约集约利用状况整体评价、详细评价和专项评价是按照评价范围、评价目标的不同而设置。 1.整体评价 主要着力于掌握城市用地面上情况，以行政辖区为评价范围，市县级行政辖区为评价单元，以掌握辖区内建设用地的整体利用效率和节约集约利用程度，评价成果旨在服务于管理部门建设用地管理战略分析、政策制定和规划编制等方面。 2.详细评价 是以城市中心城区为评价范围、 以宗地为基本评价单元，目的是查清 城市内部建设用地现实潜力规模和分 布情况，服务于管理部门编制城市空 间规划、再开发利用低效用地、调整 城市用地结构和布局等方面。 3.专项评价 包含开发区评价和工业用地评 价。开发区评价是针对开发区土地建 设开发利用效率、效益和集约程度进 行评价，目的是掌握开发区用地情 况，为开发区管理、考核、升级扩区 提供依据。工业用地评价是针对某一 区域或者某一类型的工业用地利用状 况进行调查和集约利用潜力评价，目 的是为研究工业用地管理政策制定、 推动工业用地利用方式转变等方面提 供基础和依据。 调查与评价工作的意义 节约集约用地是深入贯彻习近平 新时代中国特色社会主义思想，落实 新发展理念，推进生态文明建设，转 变国民经济增长方式，走新型工业化 道路的客观要求，调查与评价工作本 身不能直接提高城市节约集约用地水 平，而是通过调查与评价成果的应用 和依据成果制定政策、措施、技术手 段等来实现节约集约用地目的，所以 调查与评价工作是实现节约集约用地 的重要桥梁。宏观方面看节约集约用 地是国家战略政策，开展建设用地节 约集约利用调查与评价工作是贯彻落 实国家战略的重要措施，起到保护耕 地的作用，节约集约用地是缓解土地 供求矛盾，解决“保护与保障”关系 的必然选择，节约用地，少占耕地， 集约用地，提高土地使用效率，从而 实现保护耕地。 开展建设用地节约集约利用调查 与评价工作意义重大。一是能够摸清 城市区域内建设用地节约集约用地状 况、潜力规模和空间分布，为实施低 效用地改造挖潜、提高城市建设用地 效率和效益等提供科学支撑。二是可 以探明城市建设用地节约集约利用的 改进方向和挖潜路径，为制定科学挖 掘土地集约利用潜力、加强城市土地 供应和用地管理、促进节约集约用地 的对策提供依据。三是评价成果与城 市土地利用和管理工作有机结合，可 为国家用地政策制定和地方土地规划 计划具体工作实践提供依据。 存在的问题及原因分析 建设用地节约集约利用调查与评 价工作是在收集整理经济、人口、土 地等多方面数据的基础上，通过自上 而下部署，制定一个多目标、多层 级、多尺度的调查评价体系来获得成 果，成果可应用于各级管理部门在建 设用地政策和制度建设中。建设用地 节约集约利用调查与评价工作实施多 年，随着工作的不断深入和扩展，取 得了丰硕的成果，但也暴露出一些问 题，主要有自上而下的管理方式难以 调动基层积极性，资金保障困难，多 部门资料收集难度大，评价指标体系 关于开展建设用地节约集约利用调查与评价工作的建议 文/辽宁省自然资源事务服务中心 马彪 46国土资源 2019年7月号