2010年第三季度中国商业地产
市场整体表现
经济稳健增长及楼市调控政策的影响为办公楼市场活跃提供了保证，三季度全国15个主要城市优质写字楼中，包括主要城市北京、上海等，共14个城市租金水平呈现普涨，与此同时，大部分城市的空置率在逐步降低。由于三季度大部分时间属于传统消费淡季，零售商家表现一般，部分二线城市的租金水平出现回落。但另一方面我们也不能忽视包括国内与国际的连锁品牌正在加紧布点，尤其在一线城市中商业品牌较为饱和的背景下，诸多品牌加紧了进入二、三线城市的脚步，这也为优质零售物业市场租金成长提供了主要的推动力。以下两张图为2010年第三季度全国主要城市写字楼租金及销售均价和优质商业首层租金的情况。在第三季度全国写字楼租赁市场中，北京和上海的优质写字楼平均租金最贵，达到每月每平方米220元以上，而西安仅为每月每平方米50元；在销售市场中，由于受国家政策的影响，开发商纷纷转向投资商业地产，使得写字楼大宗交易频繁出现，截止到第三季度末，上海，北京和深圳的写字楼销售均价最高，均超过每平方米25,000元,西安的写字楼售价最便宜仅为每平方米8000元左右。在商铺市场中，广州、上海和成都商铺首层租金最贵，达到每天每平方米40元以上，广州更是达到了50元，西安和沈阳商铺租金最便宜，仅为每天每平方米22元。
华北地区
在需求上升的带动下，华北区域写字楼市场租金在三季度全线上扬。同时，北京、沈阳和青岛均有优质写字楼项目落成，为上述市场带来更多新的选择。新增供应增加并未对市场带来冲击，除青岛写字楼市场空置率微升外，其他城市写字楼空置率均继续回落。受社会消费品零售总额上升拉动影响，市场对优质零售物业需求增加健康减肥就在收腹运动机官方网，空置率逐渐走低。
北京
2009年-2010年第三季度北京写字楼销售均价走势图
22,000.0
22,500.023,000.023,500.024,000.024,500.025,000.025,500.026,000.020
09
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1季
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元/平方米
2009年-2010年第三季度北京优质商业首层租金走势图
20.0
22.024.026.028.030.032.034.020
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元/平方米·天
截止到2010年第三季度，北京写字楼市场回升步伐加快，需求增加，租金上涨明显，空置率继续下降。三季度的市场吸纳量达到了近20万平方米，使得本季度空置率下降了1.2个百分点，目前北京优质写字楼平均空置率为15.4%，同期北京优质写字楼平均租金报价为217.9元每月每平方米，较上季度上升6.1%，销售均价达到25,000-26,000元每平方米。第三季度北京办公市场需求明显反弹，包括IT\、金融、咨询、制造及能源行业的需求上升，总体吸纳水平已回到2007年高峰，表明市场已回到金融危机前的景气中。我们预计未来六个月，北京优质写字楼租金走势持续走高，将上涨5-10个百分点至229.0-240.0元每平方米每月。至2011年一季度，北京将有5个优质写字楼项目落成，由于大量新增供应,预计未来六个月北京优质写字楼空置率将有所上升。
2010年第三季度，北京商铺市场继续迎来多个新项目开业和大量店铺扩张。太阳宫百盛购物中心、都汇天地、首地大峡谷和大钟寺HQ 尚客百货均在本季度开业，新增24万平方米的零售物业面积。虽然目前新项目仍普遍空置率较高，包括银泰中心和丰联广场在内的一些项目在积极调整业态组合，以应对目前市场激烈的竞争。然而受提升的需求推动，一些项目的空置率开始大幅下降。至11月初，市场整体空置率环比下降1.2个百分点至9.6%。市场需求稳步增长，推升首层租金平均环比增长0.9%，至每天每平方米32.4元。自2010年第四季度至2011年年初，我们预计还会有4个项目入市。尽管业主将继续面临较大的招租压力，考虑到整体市场上升的趋势和即将开业项目乐观的预租情况，我们预计到2011年一季度，整体空置率水平将继续回落，首层租金将上涨5%个百分点，至每天每平方米35.0元左右。
青岛
2009年-2010年第三季度青岛写字楼租金走势图
74.0
74.575.075.576.076.577.077.578.078.579.020
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元/平方米·月
2009年-2010年第三季度青岛写字楼销售均价走势图
13,000.0
14,000.015,000.016,000.017,000.018,000.019,000.020,000.020
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元/平方米
2009年-2010年第三季度青岛优质商业首层租金走势图
22.0
22.523.023.524.024.525.020
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元/平方米·天
截至2010年10月底，青岛优质写字楼市场延续复苏趋势，整体市场租金报价上涨0.3个百分点，至每月每平方米75.8元，销售均价为21,000.0元每平方米。本季度有接近80万平方米的新增供应量入市，使得青岛优质写字楼整体空置率季度环比上升0.3个百分点至13.5%。预计今年年底至2011年一季度预计约有170万平方米的新增供应入市，受供应高峰到来的影响，整体空置率在未来的6个月中将出现反弹，而租金将继续攀升，达到每月每平方米80.0元左右, 涨幅约为2%左右。
第三季度香格里拉中心开门纳客并吸引了东田造型等入驻，为青岛优质商业市场带来了近5万平方米供应量，由于新增物业入市租金要价较低，从而拉低了优质零售物业的平均租金，青岛首层商铺租金降至每天每平方米23.0元，环比下降1.1%，空置率下降0.5个百分点至10.5%。从2010年第四季度至2011年首季度，预计约有6万平方米的新增供应入市，新增供应将会吸引更多新品牌进入青岛市场，进一步促进本地消费，首层租金将小幅上涨2%左右，达到每天每平方米25.0元。
沈阳
2009年-2010年第三季度沈阳写字楼租金走势图
60.0
61.062.063.064.065.066.067.068.020
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元/平方米·月
2009-2010年沈阳写字楼销售均价走势图
8,000.0
8,200.08,400.08,600.08,800.09,000.09,200.09,400.09,600.09,800.010,000.020
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元/平方米
2009年-2010年第三季度沈阳优质商业首层租金走势
21.0
21.221.421.621.822.022.222.422.620
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元/平方米·天
截至到第三季度，沈阳优质写字楼市场表现良好，租金环比上升1.4%至每月每平方米67.5元，销售均价达到每平方米11,000元左右。因市场没有新增供应，而需求依然旺盛，写字楼的空置率进一步明显改善，环比上季度下降了4.7个百分点，回落到17%。租赁市场正在按照稳定的态势温和上涨。预计SK 大厦与华强广场将在今年年底或2011年一季度完工入市。届时，市场空置率可能会暂时有所升高，但租金依然有望保持上升趋势，涨幅为3-5%，达到70.0元以上。
零售物业市场在第三季度发展势头依然良好。三季度有两座大型购物中心中街恒隆广场和铁西万达商业广场落成开业，同时由于中兴商业大厦停业装修及东舜百货即将退出沈阳，使得本季度沈阳零售市场的空置率提高到25.7%，上升了5.3个百分点。本季度沈阳首层商铺租金环比上涨3.2%至每天每平方米21.9元。未来半年，沈阳不会再有新的优质商业入市，这将势必造成商铺整体空置率下降，但租金将维持不变。
华东地区
经济增长带动该区域办公市场成交愈发活跃，但与此同时市场的供应高峰也陆续到来。截至到10月底，上海、杭州均有数栋办公楼竣工，使得空置率皆有所升高，同时竞争加剧致使杭州租金水平有所下调。在零售市场，由于世博效应的推动，上海零售业的迅速增长有力地推动了各商家的业绩。
上海
2009年-2010年第三季度上海写字楼租金走势图
200.0
205.0210.0215.0220.0225.0230.020
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1季
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元/平方米·月
2009年-2010年第三季度上海写字楼销售均价走势图
20,000.0
22,000.024,000.026,000.028,000.030,000.032,000.034,000.020
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1季
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20
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3季
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元/平方米
2009年-2010年第三季度上海优质商业首层租金走势图
40.0
41.042.043.044.045.046.047.048.049.050.020
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1季
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元/平方米·天
前三季度上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。平均租金报价连续三个季度上涨，环比上升1%至每月每平方米212.0元，销售均价更是达到32,000元每平方米。在三季度，上海累计新增17万平方米的供应量，但由于租赁市场活跃，几乎所有行业都有成交，从而造成空置率下降0.2个百分点至11.8%。展望未来6个月，在全球经济保持当下复苏轨迹的前提下，又考虑到超过90万平方米的月季新增供应量，上海办公楼租金将继续稳定但并不快速的上涨，达到220元左右。
2010年第三季度，优质零售物业市场继续向好。首层租金环比略微增长1.4%，达到每天每平方米48元。市场整体空置率受新增供应的小幅影响而轻微攀升0.1个百分点至7.2%。实际上，对于上海优质零售物业市场的需求依旧稳固，国际品牌零售商对于进入或进一步拓展上海市场依然表现积极。截止到明年一季度，我们预计约有100万平方米的未来供应。然而，以当前吸纳情况来看，市场空置率波动将不会太大。租金报价相应也会小幅增长，达到每天每平方米50元左右。
杭州
2009年-2010年第三季度杭州写字楼租金走势图
108.0
109.0110.0111.0112.0113.0114.0115.0116.0117.020
09
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1季
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1季
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20
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元/平方米·月
2009年-2010年第三季度杭州写字楼销售均价走势图
10,000.0
12,000.014,000.016,000.018,000.020,000.022,000.024,000.026,000.020
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元/平方米
2009年-2010年第三季度杭州优质商业首层租金走势图
22.0
23.024.025.026.027.028.029.020
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1季
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元/平方米·天
在本季度，受供应量大增的压力，杭州写字楼市场租金连续第三个季度下降。尽管来自金融领域以及其他服务行业需求有所增长，新入市楼宇的低租金依然使得市场平均租金下降1.8%至每月每平方米110.1元，销售均价为24,000元每平方米。同期，空置率上升1.7个百分点，达到17.2%。子2010年年底至2011年一季度，预计钱江新城两个项目将交付使用。供应持续上涨，预计未来6个月杭州写字楼空置率将会上升，租金将维持在110.0元左右。 受浙江市场强劲消费能力的驱动，杭州零售市场延续了上涨的趋势。优质商业租金止跌反弹，首层租金上涨1.9%，至每天每平方米27.4元。由于在本季度无新增供应，二市场中依然有很多品牌寻找合适物业，使得整体市场空置率降低到1.6%。预计到2010年一季度，将会有2万平方米的新增优质供应进入市场。由于优质商业需求依旧保持强劲，预计未来半年租金仍有很大增长潜力，达到29.0至30.0元每天每平方米。
华南地区
三季度，旺盛的需求继续支持广州和深圳两地优质物业市场。两地优质写字楼租金均有适度升幅，同期甲级写字楼相对表现更佳。同时，每个市场均有125,000平方米以上新增供应，而新增供应在面市前获得不错的预租率。深圳部分新商场在高入驻率和需求量大的基础上提高租金，深圳优质商业设施首层整体租金季内攀升5.5% 。广州优质商业市场依然供应短缺，租金过去三个月内继续在相对的高位徘徊。四季度将有新增供应出现，预期将有效舒缓供需矛盾和稳定租金水平。
广州
2009年－2010年三季度广州写字楼租金趋势图
88.0
90.092.094.096.098.0100.0102.0
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20
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元/平方米·月
2009年-2010年第三季度广州写字楼销售均价走势图
14,000.0
14,500.015,000.015,500.016,000.0
16,500.017,000.0
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2009年-2010年第三季度广州优质商业首层租金走势
44.0
45.046.047.048.049.050.051.020
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元/平方米·天
2010年三季度的广州商业市场发展态势良好。经济稳步增长为广州的写字楼市场活跃提供了保证，其中优质写字楼中租金水平呈现普涨，空置率在逐步降低。租赁市场持续上季度的活跃态势，较上季度环比上涨3.1％,优质写字楼租金报价为100.2元/平方米·月，优质写字楼售价达到每平方米16,000元，环比上涨4.6％。直到11月广州写字楼市场需求旺盛，全市净吸纳量达到12万平方米。优质写字楼整体空置率仍然有所下降，较上季度末下降0.3个百分点至13.4% 。由于亚运会期间全市实施停工，市场上的租赁活动有所放缓，这一趋势将造成在四季度租金涨幅也将出现相应地趋缓，因此我们预计未来六个月广州写字楼市场租金将会小幅小涨3－5个百分点至每月每平方米103－105。由于有两栋位于天河区的甲级写字楼落成，为市场带来共约12.6万平方米的优质写字楼新增面积，这使得广州写字楼空置率将会小幅上升。
三季度属于传统消费淡季，零售商业市场整体表现平稳，但国内与国际的连锁品牌正在加紧布点，这也为广州优质零售业市场成长提供了主要推动力。首层租金环比微涨0.9％ ，至每天每平方米50.1元。各大型购物中心继续积极引入新租户以降低场内空置面积，市场整体空置率继续下调0.6个百分点至10.2% 。未来半年内将有两个大型购物中心落成：广州白云万达广场与五号停机坪，共约19万平方米的优商铺将投放市场。供应的增加将为广州优质零售市场提供更多的面积，呈现供需两旺的局面，整体租金水平有望维持稳定，空置率有所上升。
深圳
2009年－2010年三季度深圳写字楼租金趋势图
105.0
110.0115.0120.0
125.0130.020
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元/平方米·月
2009年-2010年第三季度深圳写字楼销售均价走势图
10,000.0
12,000.014,000.016,000.018,000.020,000.022,000.024,000.026,000.028,000.030,000.020
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元/平方米
2009年-2010年第三季度深圳优质商业首层租金走势
22.0
22.523.023.5
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元/平方米·天
2010年第三季度，深圳优质写字楼租赁市场依然较为活跃，内资金融机构和跨国企业是市场需求主力。全市优质写字楼的平均租金较上个季度继续上涨 3.5％，达到每月每平方米126.3元。整体市场空置率为7.5％ ，与上季度基本持平。11月底，深圳写字楼售价达到每平方米28,000元，环比上涨2.7％。四季度将会有位于福田中心区的2栋甲级写字楼计划投入使用，提供20万平方米的新增供应量，因此预计在未来6个月，深圳优质写字楼的租金将持续走高，涨幅约为3-5个百分点，达到每月每平方米132.0元。空置率较上季度也将有所提高。
直到10月底深圳零售消费市场需求依然强劲，多个近年来开业的大型购物中心均有很好的租金增长。全市购物中心的首层平均租金环比上升5.5% 至每天每平方米24.0元。整体市场空置率继续下滑0.1个百分点至8.8％%。我们预计在未来半年内，深圳商铺市场租金将会持续走高可能将会达到每天每平方米25.0元，空置率将保持下降的趋势。
华中及华西地区
直至11月底，中西部地区的市场较过去相比更为稳健，几乎所有业态的升级换代需求都在增长，有力的支撑了租金和价格的表现。区域内成都、重庆、西安这三个二线城市的优质写字楼市场目前都处于一个转型期，更高品质的楼宇面市也吸引了更多升级需求，逐渐成为市场主流。金融业是当前市场尤其在重庆和成都最活跃的租户或买家之一，两地写字楼的售价近
期都出现了显著的上涨。虽然写字楼新增供应有限，但预计第四季度在重庆和成都都会出现一个供应的小高峰，因此会导致空置率在短期内的攀升。
在三季度成都、重庆和西安这三个城市的优质商业市场均进入淡季并伴随租金的小幅下降， 而第四季度在重庆和成都供应会明显增加，这对商铺的租金市场也会有进一步的压力。值得关注的未来新增供应大多为购物中心，代表了这些城市零售商业模式逐步升级。由于供应的增加，预计租赁活动会更加活跃，会有更多的品牌选择进入这个区域。
成都
2009年－2010年三季度成都写字楼租金趋势图
87.0
88.089.090.091.092.093.094.095.096.0
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2009年-2010年第三季度成都写字楼销售均价走势图
4,000.0
6,000.08,000.010,000.012,000.014,000.016,000.020
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2009年-2010年第三季度成都优质商业首层租金走势40.0
41.042.043.044.045.046.047.020
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成都优质写字楼市场开始出现一些显著的转变，无论是供应和需求均呈现出新的发展趋势，同时出现新的增长动力。受新增供应的拉动，写字楼租金平均环比上升6.7％ 至每月每平方米94.9元。基于同样原因，空置率也上升了1.5个百分点至28.9％ 。成都第一条地铁线的开通成为高新区的一个优势，租赁活动逐渐活跃。11月底，成都写字楼售价达到每平方米14,500元，环比上涨12.6％。在未来的6个月，预计约有超过16万平方米的写字楼入市，将造成成
都写字楼市场整体空置率可能会上涨至超过30％的水平，租金将基本维持在每月每平方米94.9元不变。
直至10月底，成都优质商业首层租金环比下降2.7％至每天每平方米41.8元,市场整体空置率下降1.9个百分点至9.5% 。但成都的优质商业市场正步入快速变轨的发展过程中.一系列新项目在四季度或将在2011年第一季度入市，且多数为购物中心，这使得商铺市场的租赁活动进一步活跃。预计在2011年一季度成都的新增供应将达到17.4万平方米，使得空置率将有所上升，但租金可能维持不变或小幅下降3个百分点至每天每平方米40.0元。
西安
2009年－2010年三季度西安写字楼租金趋势图
63.0
64.065.066.067.068.069.070.020
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元/平方米·月
2009年-2010年第三季度西安写字楼销售均价走势图
6,600.0
6,800.07,000.07,200.07,400.07,600.07,800.08,000.020
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元/平方米
2009年-2010年第三季度西安优质商业首层租金走势
22.0
22.122.222.322.422.522.622.720
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西安优质写字楼市场已经连续3个季度没有新增供应量上市，而大中型开发商、国内大型企业、金融机构及外资企业分支机构对于优质写字楼市场的需求依然稳定，第三季度西安写字楼市场总体空置率同比下降2.6个百分点达到12.8％，优质写字楼的租金环比上升1 % 达到每月每平方米69.2元，写字楼售价达到每平方米8,000元，环比上涨3.1％。在未来6个月西安优质写字楼租金依然处于小幅上扬0－3个百分点至每月每平方米71.3元，空置率保持下降趋势。
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。
2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比
中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜最近，由专业机构评选出的中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜出炉，如下所示： 1.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司, 行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)业务倾向房地产代理分销。 2.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影 响力企业,同策房产咨询股份有限公司。 5.美地行—上海本土房地产策划咨询公司，成立于2002年，服务了万达广场、 新城控股集团商业广场、夫子庙水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 3.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值 TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司 4.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业 著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司 5.美地行—上海本土房地产策划公司，成立于2002年，服务了新城控股集团 商业广场、南京水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 此榜单中各公司在行业算是标杆公司，但是都有不同的业务侧重点，所以难于在同一个领域或者个案上进行比较。上海的地产策划公司比较多，商业地产策划咨询也是其中比较重要的业务模块。易居和同策是老牌地产策划公司，像美地行等
新生代公司则比较集中于细分市场和精品市场。 松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。 有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。总之，一切只是心情。 人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。 一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。 曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。 也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
中国商业地产十个发展趋势 中国商业地产十个发展趋势中国商业地产十个发展趋 势 一、商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥可数 目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开 发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计2015年 有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超
10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。 不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。 二、商业地产市场，从租售并举变成自持为主 对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段；第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。 从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。三、艺术、生态、体验式商业成为发展共识 发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
北京市城市商业地产发展现状 一、商业地产发展态势良好 目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构和中小投资者。 具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。 沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀和亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。 二、各个商圈商业物业供应充足 从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之
首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。 CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。 亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新商业并不容易改变这种局面。 朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。 北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。 当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划控制之外，所以开发商、投资者需要谨慎投资。 为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势 核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。 中国商业地产的三大现状 第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。 第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。 可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。 另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。 第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。 另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备A TM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。 四大问题 第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。 不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。 第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。 中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳
深圳商业地产的发展历程 从简单销售到探索经营管理，深圳商业地产开发渐趋成熟 世方商业地产 深圳房地产市场一直以来都在全国处于领先地位，从开发、策划代理、广告宣传推广等各个链条，无不走在国内其它城市的前列，商业地产亦不例外。目前，国内很多一、二线城市的商业地产开发，无不借鉴深圳的经验，如法炮制深圳的操作模式。可以说，深圳是国内商业地产的一块试验田。而深圳商业地产在自身的探索过程中，也走过了曲折的道路。 深圳商业地产真正的发展是在2001年左右，到今天大概走了6个年头。从罗湖、到福田、南山，再到关外的宝安、龙岗，深圳商业地产的开发，从早期简单的销售时代到后来的“伪经营时代”，再到今天的销售与自营并举的局面。同时，开始重视、探索商业地产经营管理，商业地产在深圳的发展正逐渐走向成熟。深圳商业地产的发展，其产业链虽然不如住宅那样成熟，但已经开始进入市场规律和价值规律的探索运作中。 2001-2004年，商业地产开发以销售为主导 2001-2004年是深圳商业地产的起步阶段。商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民买铺”的热潮，如在龙岗、南山等区域的商业地产呈现出井喷式的开发，不断上演抢铺风潮，商铺销售异常火爆。这一阶段的商业地产以销售为主，不注重定位、招商、经营等环节，能卖掉就万事大吉。这一阶段主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只售不租，二是包租十年销售。 在深圳商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，然而，这种长期包租的虚拟产权式商铺，投资风险极大，并不能给投资者带来稳定的收益。长期包租销售，且不说包租期内开发商有无能力持续返租、大商家能否持续经营等问题不说，返租期后业主找不到自己的铺位、接受不了大商家的低租金，长期包租这颗“定时炸弹”将会引爆。实际上，深圳龙岗、南山不少采用包租销售的项目，早期埋下的“定时炸弹”己经爆炸，主力商家撤场，商场关闭空置。 从长期包租走向另一个极端的是只售不租，开发商只销售产权，销售完后基本上不再管，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。然而，只售不租的模式，仅限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租导致产权分离，招商经营不统一，业态业种组合混乱，引起后期经营管理失控。事实证明，深圳有多个只管
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
国内外商业地产发展历程53页 国际零售业的发展分析 ...................... 3 一、国际零售业的发展理论阐述 (3) (一)国际零售业态发展理论及启示 (3) (二)国际零售业的发展特点 (6) 二、国际零售业的发展趋势分析 (12) (一)购物中心成为发展的主流 (12) (二)购物中心发展的原因分析 (14) (三)购物中心的作用 (16) 三、国际主要购物中心模式及特征分析 (18) (一)美国的购物中心 (18) (二)英国的购物中心 (23) (三)日本的购物中心 (30) (四)新加坡购物中心 (35) (五)东南亚购物中心 ........................................... 38 第二节中国零售业的发展分析 .................. 39 一、中国零售业的发展趋势分析 .. (40) (一)中国零售业的现状特征 (40) (二)中国零售业的发展趋势 (42) 二、中国购物中心的演变规律分析 (44) (一)、购物中心在中国的发展历程 (44) (二)、中国购物中心发展的趋势和背景 (47) (三)、购物中心在中国发展的市场基础 (50)
国际零售业的发展分析 重要提示—— 购物中心作为零售业发展的最高市场体现，在全球范围内得到肯定并不断发展。 一、国际零售业的发展理论阐述 (一)国际零售业态发展理论及启示 目前在国际上有许多有关零售业发展的理论框架可解释零售业态发展的历史和未来趋势，尽管没有一个单独的理论能够解释零售业态发展的所有规律，但至少揭示了零售业态发展的某一方面的规律。我们试图对西方零售业发展的循环理论和进化理论以及对我国的启示作一个比较系统的阐述。 从整体上可以将西方的零售业态发展理论分为两种:零售业态发展的循环理论和进化理论。 1、零售业态发展的循环论 循环论的支持者认为，零售业态以循环的形式向前发展。循环论又包括以下三种理论: 1)、车轮理论 零售业态发展的车轮理论认为:创新型零售商在开始进入市场时总是以低价格、低毛利和低定位为特点和优势，从而在与业内原有零售商的竞争中取得优势。而随着这一业态的进一步发展，它们会不断购进新的昂贵设备，不断增加新的服务，从而不断提高其经营成本，逐步转化为高成本、高价格和高毛利的传统零售商，并最终 发展为衰退型的零售商，同时又为新的零售业态留下了生存和发展的空间，而新的业态也以同样的模式发展。 对于这一模式最常见的例子就是百货业的发展。百货公司刚出现时，由于它的低价格和高度便利性而倍受消费者欢迎，从而在与小型零售商的竞争中占得先机，