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中信信托12年年报

中信信托12年年报
中信信托12年年报

中信信托有限责任公司CITIC TRUST CO., LTD.

二○一二年度报告

2012 Annual Report

二○一三年四月

目录

1. 重要提示 (4)

2. 公司概况 (4)

2.1 公司简介 (4)

2.2 公司组织结构图 (5)

3. 公司治理 (7)

3.1 公司治理结构 (7)

3.2 公司治理信息 (10)

4. 经营管理 (15)

4.1 经营目标、方针、战略规划 (15)

4.2 所经营业务的主要内容 (15)

4.3 市场分析 (17)

4.4 内部控制 (18)

4.5 风险管理 (21)

4.6 净资本管理概况 (34)

4.7 企业社会责任 (34)

5.报告期末及上一年度末的比较式会计报表 (36)

5.1 固有资产 (36)

5.2 信托资产 (44)

6. 会计报表附注 (45)

6.1 会计报表编制基准不符合会计核算基本前提的说明 (45)

6.2 重要会计政策和会计估计说明 (45)

6.3 或有事项说明 (50)

6.4 重要资产转让及其出售的说明 (50)

6.5 会计报表中重要项目的明细资料 (50)

6.6 关联方关系及其交易的披露 (55)

6.7 会计制度的披露 (58)

7.财务情况说明书 (58)

7.1利润实现和分配情况 (58)

7.2主要财务指标 (58)

7.3对本公司财务状况、经营成果有重大影响的其他事项 (58)

8. 特别事项揭示 (59)

8.1 股东报告期内变动情况及原因 (59)

8.2董事、监事及高级管理人员变动情况及原因 (59)

8.3 变更注册资本、注册地或公司名称、公司分立合并事项.. 60 8.4 公司的重大诉讼事项 (60)

8.5 公司及其董事、监事和高级管理人员受到处罚情况 (60)

8.6 银监会进行检查及提出整改意见的情况 (60)

8.7 重大事项临时报告情况 (60)

8.8 其他有必要让客户及相关利益人了解的重要信息 (61)

9. 备查文件 (62)

1. 重要提示

1.1本公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

1.2本公司独立董事林义相、徐经长、姜国华对年度报告内容的真实性、准确性、完整性无异议。

1.3本公司董事长蒲坚、总经理陈一松、主管会计工作的公司副总经理马春光、主管信托会计的内控总监余金树保证年度报告中财务报告的真实和完整。

2. 公司概况

2.1 公司简介

2.1.1 公司历史沿革

中信信托有限责任公司(前身是中信兴业信托投资公司)是经原中国人民银行批准设立,由中国银行业监督管理委员会直接监管的全国性非银行金融机构,成立于1988年3月1日,注册地为北京市。2002年,按照中国人民银行对中信公司经营体制改革的批复和对信托投资公司重新登记的要求,中信集团公司将中信兴业信托投资公司重组、更名、改制为?中信信托投资有限责任公司?,并承接中信集团公司信托类资产、负债及业务。2007年,根据中国银行业监督管理委员会《关于中信信托投资有限责任公司变更公司名称和业务范围的批复》,公司名称变更为?中信信托有限责任公司?。

公司于2005年、2006年分别增资2.92亿元、4亿元,目前公司注

册资本金为12亿元(其中外汇2,300万美元)。

2.1.2 公司的法定名称

中文:中信信托有限责任公司(缩写:中信信托)

英文:CITIC Trust Co., Ltd.

2.1.3 公司法定代表人:蒲坚

2.1.4 公司注册地址:北京市朝阳区新源南路6号京城大厦

邮政编码:100004

公司互联网网址:https://www.doczj.com/doc/6616324680.html,

公司电子信箱:citict@https://www.doczj.com/doc/6616324680.html,

2.1.5 公司负责信息披露事务的高级管理人员:马春光

公司信息披露事务联系人:王珂

办公电话:8610-84862332

办公传真:8610-84861380

电子信箱:wangket@https://www.doczj.com/doc/6616324680.html,

2.1.6 公司选定的信息披露报纸:《金融时报》

2.1.7 年报备臵地点:北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层

2.1.8 公司聘请的会计师事务所: 致同会计师事务所

住所:北京建国门外大街22号赛特广场5层

2.1.9 公司聘请的律师事务所: 北京市嘉源律师事务所

住所:北京市西城区复兴门内大街158号远洋大厦F407室

2.2 公司组织结构图

中信信托有限责任公司二〇一二年度报告

3. 公司治理

3.1 公司治理结构

3.1.1 股东总数:2表3.1.1

信兴业投资集团有限公司”;该公司是中国中信股份有限公司的全资子公司。

2.中国中信集团有限公司是中国中信股份有限公司的母公司,为本公司最终实际控制人。

3.1.2 董事、董事会及其下属委员会

表3.1.2-1 (董事长、董事)

3.1.3 监事、监事会

注:蔡成维系职工代表监事;本届监事会未设立下属委员会。

3.1.4 高级管理人员

3.1.5 公司员工

报告期末,公司职工人数为436人。

3.2 公司治理信息

3.2.1 年度内召开股东会情况

报告期内公司共召开六次股东会。

2月6日,公司召开2012年第1次股东会,审议股权转让议案并形成决议:中国中信集团有限公司为重组改制将所持本公司股权(80%)全部转让给中国中信股份有限公司。

2月15日,公司召开2012年第2次股东会,审议并通过了因股东变更修改公司章程的议案。

5月2日,公司召开2012年第3次股东会,审议并通过了公司董、监事选举议案。

6月14日,公司召开2012年第4次股东会,审议并通过了公司2011年经营决算、利润分配和2012 年经营预算方案、董事会2011年度工作报告、监事会2011年度工作报告、独立董事履职报告等。

8月13日,公司召开2012年第5次股东会,审议并通过了因股东名称变更修改公司章程的议案。

10月11日,公司召开2012年第6次股东会,审议并通过了董事变更议案。

3.2.2 董事会及其下属委员会履行职责情况

报告期内,董事会及其下属委员会遵照《公司法》、《信托公司治理指引》和《中信信托有限责任公司章程》及相关议事规则,认真审议公司经营管理重大事项,相关会议召开情况如下。

3.2.2.1董事会本年度召开会议情况

报告期内公司董事会共召开九次会议。

1月31日,公司召开第三届董事会第三十二次会议,审议通过了聘请会计师事务所对公司进行审计的议案;

2月10日,公司召开第三届董事会第三十三次会议,审议通过了关于因股东变更修改公司章程的议案;

2月20日,公司召开第三届董事会第三十四次会议,审议通过了关于以固有资金参与泰康人寿配股融资的议案;

3月12日,公司召开第三届董事会第三十五次会议,审议通过了关于增加融资性集合信托额度的议案;

4月12日,公司召开第三届董事会第三十六次会议,审议通过了公司2011年经营决算、利润分配和2012 年经营预算方案、公司2011年度报告及其摘要、

公司2011年经营管理工作总结和2012年工作计划、公司董事会换届选举方案、调整董事会授权方案、公司组织结构优化和相关职能部门负责人聘任等议案;听取了公司2011年内部审计工作报告、2011年业务风险管理报告、2011年人力资本发展报告等;

5月15日,公司召开第四届董事会第一次会议,通过了选举董事长、专门委员会主任委员、委员、聘任董事会秘书等议案;

7月23日,公司召开第四届董事会第二次会议,通过了因股东名称变更修改章程的议案;

9月7日,公司召开第四届董事会第三次会议,审议关于董事变更的议案;

12月21日,公司召开第四届董事会第四次会议,审议关于调整公司董监事薪酬及会议费的议案。

3.2.2.2董事会专门委员会履职情况

报告期内,公司董事会专门委员会认真履行《公司法》和《公司章程》所赋予的各项职权,切实发挥辅助董事会决策等职能,通过召开现场会议和通讯会议等形式认真审查向董事会提交的各项议案、报告,积极发挥委员在各个领域的专业知识和丰富经验,在促进董事会审慎和科学决策方面发挥了积极作用。

报告期内董事会专门委员会召开会议情况如下。

2月16日,第三届董事会审计与风险管理委员会第十一次会议审查通过了关于以固有资金参与泰康人寿配股融资的议案;

3月9日,第三届董事会审计与风险管理委员会第十二次会议审查通过了关于增加融资性集合信托额度的议案;

4月10日,第三届董事会战略规划委员会第三次会议审查通过了公司经营

管理工作总结及工作计划、公司经营预决算预案、公司年度报告及调整董事会授权方案等议案;

4月10日,第三届董事会薪酬与提名委员会第七次会议审查通过了董事会换届选举、公司人力资本发展报告、公司组织结构优化和相关职能部门负责人聘任等议案;

4月10日,第三届董事会审计与风险管理委员会第十三次会议审查通过了公司年度报告、公司风险管理报告、公司内审工作报告及调整董事会授权方案等议案;

4月10日,第三届董事会信托委员会第八次会议审查通过了公司年度报告、公司业务风险管理报告、公司合规管理工作报告等议案;

9月5日,第四届董事会薪酬与提名委员会第一次会议审查通过了董事变更议案;

12月19日,第四届董事会薪酬与提名委员会第二次会议审查通过了调整董监事薪酬及会议费的议案。

3.2.2.3独立董事履职情况

公司独立董事林义相、徐经长、姜国华在报告期内认真履行独董职责,积极参加公司董事会及其专门委员会会议,审慎开展对会议议案的审查、审议、表决程序,认真审查公司向董事会及其专门委员会提交的信托管理月度报告、内审季度报告、向董事会报备的固有业务报文等各类文件,并对公司业务发展和经营管理积极发表独立意见,持续关注公司信托项目受益人利益实现情况,切实维护受益人利益。

3.2.3 监事会履行职责情况

监事会列席了公司报告期内召开的董事会会议,并根据有关法律、法规,监督检查了公司依法运作、重大决策、重大经营活动情况及财务状况,认为公司能够合规运作,公司董事、高级管理人员在履行公司职务时没有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为,公司年度报告真实反映了公司的财务状况和经营成果。

报告期内监事会召开会议情况如下。

4月12日,公司召开第三届监事会第八次会议,会议审查通过了公司财务决算和财务预算报告、公司年度报告、公司内部审计工作报告、公司业务风险管理报告、公司合规管理工作报告等议案。

5月23日,公司召开第四届监事会第一次会议,会议通过了选举监事会主席的议案。

3.2.4 高级管理人员履职情况

报告期内,公司高级管理人员积极学习贯彻有关监管要求,认真执行董事会决议,围绕?无边界服务、无障碍运行?的经营理念和公司年度工作计划,团结协作,开拓创新,强化管控,带领全体员工取得显著业绩,公司信托资产规模、收入规模和利润水平稳步增长(具体见财务报告),在工作中体现出了较高的政治素养、决策能力和管理水平,得到了监管部门、公司股东、董事会、监事会、员工以及市场的较高肯定。

报告期内,公司高级管理人员忠实履行诚信和勤勉的义务,没有违反法律、法规、《公司章程》或损害信托受益人、股东和公司利益的行为。

4. 经营管理

4.1 经营目标、方针、战略规划

4.1.1经营目标:公司致力于成为信托法规范下综合金融解决方案的提供商和多种金融功能的集成者,以差异化竞争、持续性创新为标志,达成国内领先、综合优势明显、核心竞争力持续的智慧型信托公司。

4.1.2 经营方针:公司追求和谐、科学的价值文化,秉承?无边界服务、无障碍运行?的经营理念,把握市场规律,超前适变应变,持续学习创新,统筹价值实现。

4.1.3 战略规划:公司充分发挥?中信?的品牌影响力和中信金融的协同效应,以差异化的竞争策略,通过不断学习和创新,提升服务境界,建立可持续增长的盈利模式;提高风险管理水平,完善对业务风险的分析和定价体系,以使各类风险被准确识别、合理定价和安全控制;增加对人力资本的投入,以富含内涵价值的综合报酬和激励机制,实现对创新型、智慧型人才的培养、引进和保持;通过公众化进程,扩大资产和业务规模,优化业务布局,实现经营效益、股东回报和职工成果分享的稳健增长,推动业务覆盖和模式的新发展,探索建立有特色的符合自身发展节奏和信托规律的国际化业务模式。

4.2 所经营业务的主要内容

公司经营业务主要分为信托业务、固有业务以及基金类业务。报告期内,公司业务保持平稳较快发展,截至2012年末,公司实际管理资产规模5,981亿元,其中信托资产规模5,913亿元,通过基金管理子公司管理的基金规模68亿元。公司固有资产达到118亿元。

4.2.1 信托业务

报告期内,公司新增信托项目384个,新增额度2326.28亿元。截至2012年末,公司信托资产规模为5913.49亿元,比年初增长47.9%。其中,主动管理型业务余额为3341.94亿元,占比56.5%。

报告期内,公司积极适应宏观调控政策和市场形势,主动调整信托业务结构:一方面继续压缩融资类银信合作业务规模,严格控制房地产信托业务发展规模与速度;另一方面积极稳妥推进基础产业、工商企业、证券市场、加工制造业、文化产业等领域的业务发展。公司信托业务结构持续优化,业务多元化格局进一步巩固。报告期末,公司信托资产运用与分布表如下。

4.2.2 固有业务

公司固有业务主要包括贷款、信托产品及其他理财产品投资、长期股权投资、证券投资等业务。报告期内,公司继续秉承谨慎稳健运用原则,在提高资金运用效率的同时,进一步强化业务风险防范与风险监控,确保公司资产的稳健增值。报告期末,公司固有资产运用与分布表如下。

表4.2.2 单位:人民币万元

4.2.3 基金类业务

公司通过中信聚信(北京)资本管理有限公司、中信锦绣资本管理有限公司等基金管理子公司,开展股权投资基金类业务。截至2012年末,公司共管理PE基金22支,基金规模678,170万元,投向水电行业、医疗行业、冶金行业、能源产业及文化产业等多个领域。

4.3 市场分析

4.3.1 有利因素

①党的十八大报告提出深化金融体制改革,健全促进宏观经济稳定、支持实体经济发展的现代金融体系;《金融业发展和改革?十二五?规划》提出完善金融调控、优化组织体系、建设金融市场、深化金融改革等规划。这为信托业发展创造了有利环境。

②我国发展处于重要战略机遇期,新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化不断深入,市场需求潜力巨大,为信托业发展提供了广阔的市场空间。

③我国的资产管理市场在相当长的时间内将处于成长阶段,为信托业发展提

供了雄厚的市场基础。与此同时,信托业在资产管理领域的地位和作用不断增强,对中国经济社会发展的价值不断凸显,在中国金融体系中的地位和影响力不断提升。

④信托业监管战略与时俱进,风险防范与创新发展并举,积极引导信托公司增强主动管理能力和实现内涵式增长,推动信托业的持续健康发展。

4.3.2不利因素

国际金融危机影响深远,经济形势依然错综复杂,国内经济面临转型升级,信托业发展环境更趋复杂。国家在稳中求进的政策目标下,采取了加快产业结构调整、继续调控房地产市场、严守财政金融领域风险等重大举措,给宏观经济和金融市场运行带来了深刻影响。监管部门顺应政策环境和市场环境的变化,及时调整监管要求,短期内对信托公司业务开展产生一定影响。

4.4 内部控制

4.4.1 内部控制环境和内部控制文化

公司建立了股东会、董事会、监事会、高级管理层组成的分工明确、权责对应、合理制衡的公司治理结构;董事会下设战略规划委员会、审计与风险管理委员会、薪酬与提名委员会和信托委员会;公司不断完善选贤举能、优胜劣汰、约束监督、科学激励的治理机制。

公司重视环境文化、制度文化、组织文化和行为文化等内控文化建设,通过网络大学、讲座、交流研讨等多种形式,学习掌握内部控制的最新法规制度和政策;专门聘请专业咨询机构对公司内部控制进行梳理;整理汇编公司内部控制手册;制定和修订公司系列制度,强化公司人员的职业操守;充实风险管理、合规管理和稽核审计等内部控制部门人员,提高内控人员综合素质。

4.4.2 内部控制措施

公司内部控制措施主要包括:不相容职务分离控制、授权审批控制、业务流程控制、会计系统控制、财产保护控制、运营分析控制、信息系统控制、绩效考评控制,以及业务预警、应急机制等。公司不断修订和完善内部控制制度,监督检查和评价内控的科学性、规范性和可操作性。

4.4.2.1公司通过《内部控制指引》对不同业务和管理事项制订有针对性的控制措施,构筑设计监督、操作执行和规范评价三道内控防线,保证了业务管理活动的正常运行。

4.4.2.2公司内部不同级次、不同部门之间有明确的授权关系和报告关系;每类业务都有相应的操作规程和风险管理制度。

4.4.2.3 公司建立业务预警机制、应急处臵机制并预演。

4.4.2.4为防范风险传递,公司实现信托业务系统和固有业务系统之间的部门分离、人员分离、高管分离、财务分离等?四个分离?。

4.4.2.5公司针对信托业务和固有业务的业务特性,分别成立了信托业务审查委员会和固有业务审查委员会进行项目评审,由公司高级管理人员主持,前中后台部门负责人及业务骨干担任评审委员,对风险较高的业务和创新型业务进行集体审议。信托项目评审实行?陪审团制?,让更多有热情有知识有能力的员工直接参与风险管理。

4.4.2.6公司针对信托业务和固有业务的不同特点,采取既有共性又有个性的内部控制流程。

信托业务三个阶段的内部控制流程:

①信托产品的尽职调查和产品设计阶段:公司制定和修订了尽职调查系列

内部制度和指引,规范业务部门的尽职调查行为,帮助业务部门判断交易对手;在产品设计阶段,通过规范、科学和灵活的交易安排来管理风险。

②信托产品的审核审批阶段:公司动员广泛的认识能力,充分识别、度量和揭示风险,利用各种技术手段重新配臵风险收益组合,通过规避和对冲等手段降低风险敞口。

③信托产品的过程管理阶段:公司以项目团队和信托执行经理为核心,建立完整的信托项目过程管理制度,组建由业务部门、专业支持部门和审计部门组成的三条管理梯队,确保公司勤勉尽职履行信托合同。其中,对风险较高的业务和创新型业务,公司配臵更有经验的人员进行过程管理。公司通过清算报告、信托管理内部月报、档案管理、审计等管理手段,及时总结信托项目设立和管理过程中的经验和不足,提出整改措施并及时修订制度。

固有三类业务的内部控制:

①固有贷款业务:分为尽调、审批、实施、贷后管理等阶段,按照职责明确、环节清晰、相互牵制的内控要求,对项目筛选、调研、报审、执行、管理与回收等环节进行职责分工和监管,强化尽职调查的深度。

②固有证券投资业务:针对固有证券投资收益高、风险高的特点,公司在投资决策、资金划拨等环节设臵严格的内控措施,通过授权制度明确投资权限,设臵投资比例分散风险,设臵止损点控制风险扩大,改造证券投资系统保证交易顺利进行。

③长期股权投资业务:公司审慎筛选投资企业;对新增的金融股权投资,公司通过审慎筛选投资项目、派驻董事和高管人员等方式加强内部控制与管理。

4.4.3 信息交流与反馈

信托尽职调查报告DOC

XXXX信托股份有限公司 地址:XXXXXXXX 邮编: 电话:传真: 尽职调查报告 项目名称:XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门:证券信托部 二○一三年十一月

XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称:XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模:总规模不超过30000万元人民币(信托资金达到3000万元信托可以成立,资金可分期到账) 3、期限:固定2年期。 4、委托人及受益人:1、XXXX号集合资产管理计划;2、合格机构投资者; 5、融资人:XXXX公司(以下简称“A”)。 6、信托财产到期交付:每年支付一次信托收益,信托到期时,归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的:通过设立集合资金信托,由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款,“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内,由A 按照合同约定归还信托计划本息,实现受益人信托收益。 8、信托资金用途:按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款,借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源: (1)项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障; (2)“A”主营业务收入; (3)“A”现有资产28.09亿元,其中:国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 (4)可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障,推动五一物流园可持续发展。根据XX 县“十二五”规划目标,五一物流园建成后,年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元,这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。 10、保管银行及保管费:待定

资产评估实习总结

资产评估事务所实习报告(上海立信资产评估有限公司) 一、实习目的 在课本上已经掌握了足够的资产评估的理论知识,我们希望可以在实际案例中来学习和灵活运用,这就是参加此次上海立信资产评估事务所实习的出发点。希望通过为期三个月的学习,在资产评估理论的理解方面更加深入透彻,培养自己基于不同的实际案例选择合适评估方案的能力,同时锻炼自己对于评估过程中出现的突发状况的应变能力,均取得了良好的效果。 二、实习单位——上海立信资产评估事务所基本情况介绍 上海立信资产评估有限公司是应“评估机构专营化”的要求,于1996年7月在原立信会计师事务所资产评估部基础上扩建成立,具有财政部、证监会颁发的从事证券业务资产评估资格的专营机构。公司除拥有证券业从业资格证书(即资产评估A级资质证书)外,还拥有房地产估价一级资质证书,土地评估资质证书,并在业内首家获得ISO9001质量体系认证书和唯一一家获得IQNET国际认证书(全国唯一一家获得该资质的评估机构,报告可被世界39个发达国家承认)公司拥有从业人员一百余人,其中注册资产评估师52人,注册房地产估价师28人,注册土地估价师9人,注册会计师17人,注册税务师6人,高级职称19人,并拥有各行各业专家组成的评估专家人才库。公司董事长张美灵女士具有高级经济师、教授职称,是中国资产评估协会历届常务理事,担任全国首届资深评估师等重要职务,在行业内享有较高威望和良好声誉。 公司成立以来,为国内外各大、中、小型企事业单位及其个人、外商独资、中外合资合作企业,外国驻华机构等提供包括证券相关业务在内的所有资产评估和咨询业务。近年来,公司的业务范围发展到全国26个省、市、自治区,成功完成了上汽、港务、中石油、中石化、中粮、中船、中铝、强生、锦江等各大集团的改制、上市等各类资产评估项目,同时,还完成了罗氏、通用电气、三菱、索尼、大众汽车、东芝、通用汽车等国际集团的评估项目,并受全国各地高院、中国银行、上海银行、浦东发展银行、华夏银行、花旗银行、厦门国际银行、马来亚银行等委托,完成多项抵质押物评估项目。2012年,公司业务总量均超过6000万元,位于行业前列。公司执业质量也历次受到财政部、证监会、国资委、

房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告(DOC 69页)

中融国际信托有限公司 中融-大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告 (报告完成日期:2011-4-21) 经办业务部门:中融国际信托有限公司【金融市场】部

声明与保证 我们在此声明与保证:本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定,根据融资申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字: 年月日 直接调查人签字: 年月日 调查人部门经理签字: 年月日

目录 1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1. 2 交易结构概述 3 1.3信托产品交易要素 4 1.4 本项目概况 4 2 融资人资信情况10 2.1 融资公司基本情况10 2.2 开发业绩1 3 2.3 融资人/实际控制人财务状况15 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况23 3 项目概况和建设情况2 4 3.1 项目基本情况24 3.2 项目建设条件31 3.3 项目建设实施进度32 3.4 项目的股权价值分析25 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况33 4 项目市场情况2 5 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位33 4.4项目SWOT分析35 5 项目财务效益评估37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表39

5.4 投资计划与资金筹措表40 5.5 项目销售收入预测43 5.6项目现金流量预测45 5.7项目利润分析和经济指标评价44 5.8销售率盈亏平衡点45 5.9本产品优势比较分析46 6 信托方案与风险防范措施47 6.1 交易结构安排及信托计划摘要47 7 综合评价50

中信信托服务建议书

篇一:金融服务建议书 金融服务建议书 中信实业银行西安分行 第一部分中信实业银行简介 一、中信实业银行 中信实业银行组建于1987年,是我国改革开放过程中最早成立的新兴商业银行之一。隶属于中信集团(由荣毅仁先生创建的中国国际信托投资公司演变发展而来)下的中信金融控股公司。中信金融控股集团是集银行、证券、保险、基金、信托等金融业务的综合金融公司。作为中信金融控股集团核心子公司,中信实业银行与证券、基金、保险、信托等子公司业务互补,密切协作,发挥中信金融的全面服务优势,可为客户提供全方位,“一站式”高效率的金融服务。 十多年来,中信实业银行始终把服务经济建设作为自己的神圣使命,坚持稳步发展,争创一流方针,积极探索,开拓创新,勇当改革先锋,在我国金融发展史上写下多项第一。1987年与美国普惠证券投资有限公司合作,在我国首次成功地为中国民航租赁引进客机;1992年5月与美国运通公司合作,在中国设立第一台外汇自动取款机;1994年3月与美国运通公司签订速汇即付业务协议,成为我国首家开展这项业务的银行;1995年4月在我国首次以出口买方信贷方式,为国有企业向国外出口生产线项目提供贷款993万美元;1995年11月与美国雷曼兄弟公司共同担任承销美国福特汽车公司2亿美元小龙债的主干事,开创了中国金融机构参与承销外国公司债并担任主干事的先例。 目前,中信实业银行拥有9000余名高素质的员工,已在上海、深圳、大连、南京、青岛、杭州、广州、成都、郑州、重庆、福州、武汉、天津、长沙、昆明、沈阳、西安、石家庄等大中城市设立了分行,拥有340余个分支机构,并与世界上70多个国家的700多家银行总分机构建立了代理行关系,业务遍布全球。位列全球1000家大银行第291位。二、西安分行 顺应西部发展的大潮,中信实业银行西安分行于2001年8月成立。经过一年多的经营,截止2002年12月底,分行本外币存款折合人民币27.95亿元,各项贷款余额24.31亿元,实现利润1546 万元,发行中信卡24.66万张,拥有分行营业部、4家支行、7 家自助银行和大量的atm机,以及100余名富于创新和进取精神的高素质员工,具备了为企业和个人提供高质量金融服务的知识技术和经济能力。 西安分行开业以来,积极贯彻总行经营战略,积极支持企业的发展。在西安地区已同数千家企业建立了良好的银企合作关系,其中包括省高速公路管理局、省天然气公司、西安石化总厂、西飞集团、西电集团、中国联通陕西分公司、大唐电信、利君制药、东盛科技、捷瑞集团等本地知名企业,也包括大量发展中的中小企业和创业企业。 西安分行积极支持企业建设面向市场的信用能力,增强企业信用观念,推进信用环境建设,拓宽企业融资渠道。有17家企业经我行推荐支持,列入人民银行西安分行确定的2002年商业承兑汇票试点企业名单,占到名单全部企业数的近半成,核定的商业承兑汇票再贴现额度5.25亿元,占到总额度的三分之一强。 西安分行以极高的办事效率,为中铁一局集团有限公司、路桥集团第二公路工程局、中国水利水电第三工程局等企业提供经营活动中所需要的各类保函和信贷证明,获得了客户的信任和好评。仅仅经过一年多的经营,西安分行在该类业务的市场占有率已近三分之一。 西安分行的个人零售业务独树一帜,出国代理和金融服务为我行所独有,免担保的信用卡业务为我行首推,汽车贷款和住房贷款帮助客户提前实现心中梦想,中信理财宝和理财联名卡为客户提高了存款收益率,西安分行现已经为25余万个人提供了各类金融服务。 支持西安分行业务高速发展的是高素质的员工队伍,他们既能以专业知识为基础设计产品方案,为客户提供量体裁衣式的个性化服务,又能依靠信息技术的支持为客户提供标准化的高

新时代信托公司关于房地产信托项目的尽职调查报告

编号:中国金谷国际信托有限责任公司 乌海市锦绣中华项目(一期) 尽职调查报告 业务经办部门: 调查人员: 联系电话:

声明与保证 我们在此声明与保证:本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定,根据融资申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 项目经理签字: 年月日 项目经理助理签字: 年月日 调查人团队主管签字: 年月日 2

目录 业务经办部门:1调查人员:1联系电话:1 1项目背景与交易结构概述5 1.1项目背景5 1.2交易结构概述5 2融资人资信情况7 2.1融资公司基本情况7 2.2融资人财务状况8 2.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况9 3项目概况和建设情况9 3.1项目基本情况9 3.2项目建设条件11 3.3项目建设实施进度11 3.4项目的设计、施工、监理情况11 4项目市场情况12 4.1项目投资环境12 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测15 5项目财务效益评估16 3

5.1房地产项目总投资预测16 5.2项目资金来源情况17 5.3项目损益预测17 5.4项目有关财务效益指标18 6信托方案与风险防范措施19 6.1交易结构安排及信托计划摘要19 6.2风险防范措施21 7意见及建议22 8项目资料22 9附表:楼盘预订名单23 4

1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 2009年11月27日,乌海广昊房地产开发有限责任公司(以下简称“乌海广昊”)通过协议转让方式获得万龙房地产开发(集团)有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块(总面积为77210 m2)的国有土地使用权。截止到2010年9月20日,乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证,编号为【乌国用09第516号】;剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成,目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目,希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 信托结构简述 融资方式:权益投资 融资总成本:15% 融资人要求信托资金到位时间:2010年10月 信托期限:18个月,12个月可提前结束 公司收入:其中信托报酬方式收取【4-5】% 保管人保管费:0.1%-0.2% 受益人的预期收益:优先级预期收益A类100-299万元,9%/年;B类300-999万元, 10%/年;C类1000万元以上(含1000万元),11%/年项目发行计划(适用于集合类项目): 我公司自主发行的额度:【15000】万元 1.2.2 项目现状 项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司,于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发(集团)有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地,土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后,此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外,乌海广昊房地产公司已缴纳该地块(77210平方米)契税1364394元,已缴纳国土局服务费(77210平方米)584798元。至此,该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元,并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元,折合楼面价约 5

中信银行信托理财产品

中信银行信托理财产品 篇一:中信理财之惠益计划稳健系列5号46期保本型产品 中信理财之惠益计划稳健系列5号46期保本型产品 风险揭示书 本理财产品不同于银行存款,具有一定的风险,只保障理财资金本金,不保证 理财收益,您应充分认识投资风险,谨慎投资。 本产品为保本浮动收益型、封闭型产品,名义投资期限366天,根据中信银行 对理财产品的风险分级,本产品为PR1级(谨慎型,绿色级别),适合谨慎型及以 上客户。本风险分级为中信银行自行评定,仅供参考,中信银行并不对前

述风险分 级结果的准确性做出任何形式的保证。 中信银行在此郑重提示: 1、在购买本理财产品前,请投资者认真阅读客户权益须知、本风险揭示书、产 品说明及相关产品协议书等销售文件的所有条款与内容,详细了解本理财产品的资 金投资方向、风险类型及预期收益等具体情况;如对销售文件有任何疑问,请及时 向中信银行各营业网点咨询。 2、请投资者投资本产品前,应充分了解本产品风险,包括理财收益到期兑付风 险、流动性风险、利率风险、提前终止风险、延期支付风险等,具体详见以下“风 险提示”部分,确保完全明白此类投资的性质和所涉及的风险。

3、请投资者在进行投资决策前,充分了解自身风险承受水平并审慎评估;如影 响投资者的风险承受能力的因素发生变化,请及时完成风险承受能力评估。 4、请投资者独立、自主、谨慎做出投资决策,购买与自身风险承受能力和资产 管理需求匹配的理财产品。 5、在购买理财产品后,投资者应随时关注该理财产品的信息披露情况,及时获 取相关信息。 风险提示 本理财产品只保证理财资金本金,不保证理财收益。投资者应充分认识投资风险,充分认识测 算收益不等于实际收益,谨慎投资。除产品协议书中揭示的通用风险外,具体风险如下: 1、最不利的投资情形:本理财产品保本但不保证收益,若产品所投资的货

信托尽职调查报告

XXXX信托股份有限公司地址:XXXXXXXX 邮编: 电话:传真: 尽职调查报告 项目名称:XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门:证券信托部

二○一三年十一月 XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 一、信托项目简介 1、项目名称:XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模:总规模不超过30000万元人民币(信托资金达到3000万元信托可以成立,资金可分期到账) 3、期限:固定2年期。 4、委托人及受益人:1、XXXX号集合资产管理计划;2、合格机构投资者; 5、融资人:XXXX公司(以下简称“A”)。 6、信托财产到期交付:每年支付一次信托收益,信托到期时,归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的:通过设立集合资金信托,由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款,“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内,由A 按照合同约定归还信托计划本息,实现受益人信托收益。 8、信托资金用途:按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款,借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源: (1)项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障; (2)“A”主营业务收入; (3)“A”现有资产28.09亿元,其中:国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。 (4)可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障,推动五一物流园可持续发展。根据XX

银行同业押品管理分析报告

同业押品管理分析报告 为了解和借鉴中外资银行同业押品管理经验,进一步梳理优化押品管理提供决策支持,我们收集和整理了部分国内大型商业银行(工行、农行、中行、交行)、股份制银行(招商银行、华夏银行、中信银行、兴业银行)以及外资银行(渣打银行、花旗银行、东亚银行、华侨银行)的押品管理资料,并从押品管理体制、押品的准入管理、押品的贷前调查、押品估值管理、押品担保额度的管理、押品的监测及处置、押品管理系统等七个方面进行了梳理、归纳、分析。 一、押品管理体制 当前商业银行押品管理工作主要包括如下内容:押品管理相关制度、标准的制定;押品的贷前调查、价值评估、抵质押手续的办理、权证保管、监测处置等。各项工作的承担部门情况如下: (一)国内同业情况 综观国内同业经营管理实践,押品管理模式较为统一,不过在部门职责上有所差异,主要体现在以下几方面: 1.押品的价值评估。押品估值是押品管理的重要环节,是一项专业性非常强的工作。鉴于外部评估存在的独立性较弱、高估押品价值及成本较高等问题,虽然目前押品估值仍

然主要依靠外部评估,但大型商业银行都更加注重内部评估,强调内部评估的独立性,并加强内部评估队伍的建设。例如,工行要求同一人不得在一笔评估流程中担任两个(含)以上角色,同时,这些角色由不同部门的人员承担,评估调查人、评估测算人属于经营部门,评估审查人属于信贷审批部门,评估审定人则是享有特定授权权限的人。这些内部评估人员(包括押品价值测算、审查、审定人员)实行资质管理,必须具有内部评估资质,才有资格进行内部评估;中行的押品评估人员坚持独立于客户经理和客户的第三方立场,各类评估业务的初评、复核、审定由专职押品评估或押品管理人员负责,这些人员纳入评估师序列管理;华夏银行则要求押品重估结果由专职审批人审定。 2.抵质押手续的办理。部分股份制银行(如招商银行、中信银行)由独立于前台经营部门的信贷管理部门进行操作。 3.权证管理。部分同业强调权证保管的独立性、专业化。例如,工行设置了专门的抵质押中心负责押品权证的保管;农行由运营管理部门集中管理。 (二)外资银行情况 外资银行押品管理最显著的特点就是集中式管理。由专门机构统一负责押品的审查、抵质押手续的办理、权证的保管、抵质押品处置等系列工作。如渣打银行设立了专门的

应收债权集合资金信托计划尽职调查报告

西部信托?伦达集团应收债权集合资金信托计划 尽职调查报告

目录 第一章信托计划的设计方案及运作模式 一、项目背景 二、信托计划设计方案 三、信托计划操作实施方案 四、关联交易的说明 第二章浙江西力科及伦达集团的概述 一、浙江西力科的概述 二、伦达集团的概述 第三章伦达集团产业分布概述 一、伦达集团产业介绍 二、伦达集团实业公司的主要企业简介 三、伦达集团地产公司的主要企业简介 第四章电动工具行业现状及浙江西力科前景分析 一、我国电动工具行业现状 二、电动工具行业发展的对策及建议 三、西力科公司发展策略及未来三年规划 四、伦达集团自身经营情况及项目所在地经济形势分析第五章流动资金需求量及偿还能力分析 一、流动资金贷款需求量分析 二、第一还款来源分析 三、第二还款来源分析 四、第一、第二还款来源综合分析 五、其他还款来源分析 六、抵押物及保证人情况分析 第六章项目存在风险分析和防措施 一、风险分析 二、风险防措施 三、风险承担 第七章部门意见 一、项目可行性分析 二、项目经理意见 三、部门结论 第八章声明

第一章信托计划的设计方案及运作模式 一、项目背景 浙江西力科机电(以下简称“浙江西力科”)创建于2001年,是一家以销为主,以生产切割机和铝锯机为主要产品的电动工具专业厂家,产品从原材料投入到成品出厂实现一条龙生产模式,也是我国最大的切割机生产基地之一。公司占地4万平方米,生产设备先进,技术力量雄厚,年产销量达200多万台。该公司注册资金6000万元,其中:玉洁出资3300万元,占注册资本总额比例55%。盛伶俐出资2700万元,占注册资本总额比例45%。浙江西力科的法人代表为盛伶俐,注册地址与办公地址均为浙江省武义经济开发区白洋渡工业区。该公司主要经营围:电动工具及其零配件、气动工具、园林机械、健身器材、太阳能热水器、电子产品汽车摩托车、电动自行车配件的制造和销售。该企业主营产品切割机市场占有率约7%左右,位居全国前列。 浙江西力科于2001年开始运营,目前,公司产能利用率79%。浙江西力科在2011年开始对公司的生产环节逐步进行了扩容改造,技改后年生产能力达到250万台,产能利用率达到86%。截止2011年底,公司销售达到45664万元。为进一步拓展市场,使该公司电动工具在国乃至国外大循环中保持兴旺发达、持续发展的局面,浙江西力科新增一套自动化装配线,并将原有生产线部分设备升级换代,进一步提高产品质量,减少产品残次率,降低生产成本,加快新产品开发。在维持原有业务的基础上实现技术更新、提高产能、实现产品升级换代和产品多样化企业多元化的发展战略。同时,加快企业技术改造力度,形成大批量生产能力,保证产品质量的稳步提高。 2012年,公司根据市场需求的变化,将继续扩大产能和新增项目,计划增长销售 30%左右。为确保该企业的正常运营的资金需求,拟向我公司申请12000-15000万元的流动资金贷款。

中信手机银行测评报告

中信银行手机银行评测 中信银行IOS版客户端2011年3月8日发布上线,最新版本为2.8版。分为移动银行和门户两部分。 1、功能分析 1.1功能地图 1.2功能点评 门户部分为用户提供了中信银行相关的增值服务:银行资讯、移动生活、金融工具三类。共7个功能点,除了本行的介绍、公告等3项基本服务外,还提供了优惠商户、网点地图、二维码支付及金融助手4项增值服务。

手机银行部分,在业务上主要以借记卡和信用卡两大类为主。增加了快捷服务功能,方便用户直接进入一些常用功能页面。借记卡部分业务方面共有9项业务类服务,3项基础类服务。信用卡部分业务方面共6项业务类服务,2项基础类服务。 银行常用业务都包含在手机银行内,基本满足了用户的日常需求。 2、注册开通 中信银行提供使用移动客户端进行手机银行的开通服务,在登录页面点击“自助注册”按钮,即可进行手机银行注册。第二步要阅读业务章程,同意之后进行下一步操作。填写个人信息后,再输入所要开通手机银行的账号和密码即可开通。总共四部流程,页面注释标记清晰,容易上手。不足之处是,开通流程没有进度提示,而且每个步骤都需要等待页面刷新,遇到网络不好的状况等待时间比较长。

3、界面分析 3.1交互分析 交互方面用一般最常用的转账交易流程来进行评测

转账流程只需要简单三部即可完成,并有进度条提示,让用户可以清晰的知道转账进度。信息录入区域区分很明确,收款信息、付款人信息、转账信息都分区域展示。避免用户填写错误。 评测过程中发现在对外转账流程中,需要输入收款人的时候,需要从“我的收款人”中查找,但点击“我的收款人”之后,却无法输入收款人账户信息,经询问客服得知,收款人信息需要登陆网银来输入,手机银行不能直接输入收款人信息。这点对于常用手机银行转账的用户来说不是很方便。需要在网银端把所有转账的信息都输入好之后,才能在手机银行客户端上现实。没有体现到手机银行的随时随地性。

政建集团贷款集合资金信托计划尽职调查报告

四川信托有限公司 政建集团贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 (报告完成日期: 2012年5月15日) 经办业务部门:四川信托有限公司金融市场部

尽职调查声明 我们在此声明与保证:此报告是按照《尽职调查报告指引》和公司有关规定,根据借款申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 第一调查人(签名):_____第二调查人(签名):_____年月日年月日 部门经理(签名):_____ 年月日尽职调查日期:2012年5月15日 调查地点:山东省青岛市 调查部门:金融市场部 调查人员:李曦 接受调查人员、服务单位、职务和联系方式 调查方式:现场调查、研讨 调查获得的主要资料:详见下页清单

尽职调查报告正文 第一部分项目概况 一、信托交易结构 本信托计划为主动管理型,共募集资金人民币40,000万元,拟采用流动资金贷款的方式运作,资金专项用于向青岛政建投资集团有限公司(以下简称“政建集团”)发放流动资金贷款,用于政建集团自身的贸易融资周转,适用于集团近期采购装饰装修材料、油品、矿产等资金需求,扩大企业的生产经营规模。信托计划信托期限为24个月(信托成立满12个月后可提前终止)。 信托期间,信托收益的主要来源于政建集团的贸易经营收入、下属控股子公司青岛中韩国际小商品城物业服务有限公司自持物业的租金收益、青岛多瑙河国际大酒店有限公司客房及餐饮、青岛国际轻纺城有限公司的房地产项目等销售收入。 二、融资企业:青岛政建投资集团有限公司。 三、信托计划资金规模与期限:信托资金规模人民币40,000万元,期限24个月(信托成立满12个月后可提前终止)。 四、信托资金的用途:资金主要用于政建集团的自身经营周转,适用近期集团内采购油品、装修材料、采矿权等产品的资金需求,扩大企业的生产经营规模。 五、信托利益分配:本信托计划每半年向投资人分配一次信托收益,信托本金于信托结束后分配。 六、信托投资的风险控制措施 (一)政建集团将其控股子公司青岛国际轻纺城有限公司(以下简称“轻纺城”)持有的青岛市城阳区兴阳路702号的金地世纪城项目所属土地及青岛市城阳区虹桥路1号世纪花园项目所属土地全部抵押给我公司进行不动产抵押担保,抵押物评估价值为79,087.86万元,抵押率为50.5%。 (二)青岛政建投资集团有限公司法人刘刚及实际控制人刘兵孚提供个人无限连带责任担保。

专访中信信托总经理蒲坚: 信托“中国式”复兴

专访中信信托总经理蒲坚:信托“中国式”复兴https://www.doczj.com/doc/6616324680.html, 2010年11月15日09:08 21世纪经济报道 本报记者郑智李振华 北京报道 “信托是一项事业。但究竟该怎么做,我们都没有实际经验。现在是需要大家一起探索的时候,谁也说不清‘一定应该怎么干’。”现任中信集团总经理常振明在2002年中信信托有限责任公司(下简称“中信信托”)重新登记后第一次会议上的讲话引人深思。 1979年,“红色资本家”荣毅仁创办了中国第一家信托公司——中国国际信托投资公司(中信集团的前身),将其发展为中国改革开放的重要窗口,信托业也成为中国金融改革和市场化的试验田。但此后,信托业起起伏伏,前后经历了多次大整顿,以至于23年后,即便是继承中国国际信托投资公司“本业”的中信信托对信托业的前景依然看得不甚清楚。 2005年1月1日,蒲坚从中信海洋直升机公司总经理调任中信信托总经理。彼时,中信信托管理的信托资产规模85.05亿元,上年实现利润0.27亿元,在全行业的排名居15位以后。然而,截至2010年10月末,中信信托的信托资产规模已经突破3000亿元,综合竞争力已居行业榜首。 过去的5年多,中信信托发生了怎样的蜕变?是否想清楚了信托“应该怎么干”的问题?在“看似什么都能做,又什么都极难做”的尴尬中,信托公司如何找到自己的盈利模式和发展模式? 截至9月末,信托业管理的资产总规模已经达到2.96万亿,信托业正重新崛起为中国的金融四大支柱之一。但即便如此,信托业的发展仍是实践多于理论,

感性多于理性,一个有号召力的信托业价值观或发展哲学,仍是这个行业所欠缺的,并从深层次上制约着这个行业实现进一步的大发展。 2011年将迎来《信托法》颁布实施十周年。在此前夕,本报记者就上述业界关注的话题于2010年10月末专访了中信信托总经理蒲坚。 通过5年多的思考和实践,蒲坚认为,必须从中国社会主义市场经济这一大逻辑下定义金融的小逻辑,推导出信托公司存在的价值。“社会主义市场经济最根本的问题是应该兼顾公平和效率,实现共同富裕。信托业必须从理论上和实践上回答,怎样才能对社会主义市场经济做出应有的独特贡献?” 在这一思考框架下,蒲坚提出,信托是公有制的一种实现形式,信托关系是一种“一手托公平、一手托效率”的新型生产关系。除资产管理外,信托关系可广泛用于促进决策民主化、改善法人治理结构、解决三农问题等各个领域。“我们在实践中发现,信托制度在调整生产力和生产关系、贫与富、公平与效率、社会主义和市场经济之间,起到了很好的润滑剂和平衡作用。信托公司舞台宽广,大有可为。” 1.信托舞台无限宽广 只要把信托关系思考透彻了,思想解放了,信托公司的舞台将很宽广。 《21世纪》:信托业在过去的31年中,似乎每隔几年就要迷茫一次。去年信托计划开设证券账户被暂停,今年8月银信合作新规出台后,信贷类银信合作基本走到了尽头,很多信托公司又感觉到找不到业务做了。你如何看待这个问题? 蒲坚:实际上,信托公司有很多事可做。当事物发展过程中出现矛盾需要集成资本、知识解决现实问题的时候,信托关系的普遍存在性决定了信托公司始终

银行资产评估报告

西南财经大学天府学院
THE TIANFU COLLEGE OF SWUFE
中信银行资产 评估报告
评估人:41300330 罗松 41300225 仇亮
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中信银行 资 产 评 估 报 告
中联评报字[2016]第697 号 中联资产评估有限公司 二〇一陆年叁月拾肆日
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目录
注册资产评估师声明 ............................................................................................................... 4 资 产 评 估 报 告 ................................................................................................................. 5 摘 要 ......................................................................................................................................... 5 资 产 评 估 报 告 ................................................................................................................. 6 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ........................................................... 6 二、 评估目的 ......................................................................................................................... 7 三、 评估对象和评估范围 ..................................................................................................... 8 四、 价值类型及其定义 ......................................................................................................... 8 五、 评估基准日 ..................................................................................................................... 8 六、 评估依据 ......................................................................................................................... 9 七、 评估方法 ....................................................................................................................... 12 八、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................................... 14 九、 评估假设 ....................................................................................................................... 16 十、评估结论 ......................................................................................................................... 18 十一、特别事项说明 ............................................................................................................. 18 十二、评估报告使用限制说明 ............................................................................................. 19 十三、评估报告日 ................................................................................................................. 20 附件: ........................................................................................................................................ 21 评估计算过程说明 ................................................................................................................. 21 第一部分 资产核实与尽职调查情况说明 ....................................................................... 21 第二部分 收益法评估过程说明 ........................................................................................... 24
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房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告

房地产股 权投资 集合资 金信托 计划尽 职调查 报告 房地产股 权投资 集合资 金信托 计划尽 职调查 报告(D OC 69 页)
中融国际信托有限公司 中融-大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划
尽职调查报告
(报告完成日期:2011-4-21)
经办业务部门:中融国际信托有限公司 【金融市场】部

声明与保证 我们在此声明与保证:本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理 制度》和有关规定,根据融资申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、 分析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报 告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完 整性及所作判断的合理性负责。
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直接调查人签字:
年月日
直接调查人签字:
年月日
调查人部门经理签字:
年月日

目录
1 项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 1.2 交易结构概述 1.3 信托产品交易要素
4 .......... ...... ...... ...... ...... ...... ...
1.4


4 .......... ...... ...... ...... ...... ...... ...
2 融资人资信情况 2.1 融资公司基本情况
2.2 开发业绩 2.3 融资人/实际控制人财务状况
2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 3 项目概况和建设情况
3.1 项目基本情况 3.2 项目建设条件 3.3 项目建设实施进度 3.4 项目的股权价值分析 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况 4 项目市场情况 4.1 项目投资环境
4.2 大连市房地产市场
4.3 项目分析及市场定位
4.4


35 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
5 项目财务效益评估
目 SWOT
3 3 3
概 分

10 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
10 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
13 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
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32 ............ ...... ...... ...... ...... ...... . 25 25 29 33 析

XX公司应收账款集合信托计划尽职调查报告

XX公司应收账款集合信托计划 尽职调查报告 (说明:本文为word格式,下载后可直接编辑) 1.概要 1.1 报批项目 XX市**科教产业投资发展有限公司(以下简称:“XX**科教”)为提高其资产的流动性,拟将其对XX山水城管委会(以下简称“XX山水城”)享有的经审计的约【6】亿元应收款(详见专项审计报告)进行转让以获得融资,我司发行信托计划募集资金受让该应收账款进行投资,XX**将所得的信托资金用于对清源河以南、缘溪道以东、蠡湖大道以西、环太高速以北区的基础设施整理工程。信托发行后,XX**科教按期向**信托支付回购款,XX**科教以其依法持有的【土地】提供抵押(抵押价值详见评估报告)作为对其履行回购义务的担保;同时,XX市城开投资发展公司(以下简称“XX城开”)为XX**科教回购上述应收账款提供连带责任担保。 1.2 信托项目概述

**信托通过发行信托计划“**信托?XX**科教应收账款集合资金信托计划”(以下简称“信托计划”或“本信托”)募集资金,拟募集资金规模【3亿-3.5】亿元,信托资金用于受让XX**科教享有的对XX山水城的约【6】亿元应收账款(信托本益覆盖率约【0.95】倍-【1.33】倍),信托资金用于基础设施整理工程。信托计划期限届满时,XX**科教应按照约定履行回购义务;XX**科教以其依法持有的【住宅用地】为其履行回购义务提供抵押担保。信托计划期限【24】个月,融资总成本拟定为【12.5%】/年。 1.3 项目亮点 (1)区域发展优势显著 XX滨湖区处于长三角一体化发展地带,位于中国经济实力最强的经济圈,区位优势明显。同时,京沪高铁的建设为其发展提供带来了历史性的机遇,该铁路位于中国东部地区的华北和华东地区,两端连接环渤海湾和长江三角洲两个经济区域。铁路通车后,XX融入上海半小时经济圈,挺进环渤海湾经济圈。滨湖区具有显著的区位优势、政策优势和发展机遇,发展前景良好,财政实力将明显增强,这一方面为本项目推进以及收益的实现提供良好的外部环境;同时政府财力的夯实也有利于进一步增强融资主体的财力支持,增强后者的信用质量和偿债能力。 (2)项目综合效益良好 本项应收款对应项目已基本完工,应收款的回购收益可有效覆盖本项目信托计划投资收益及本金。 (3)偿债保障措施充分 除享有本项目回购款带来的项目净收益现金流作为还款来源的直接保障外,本项目就本信托计划的投资收益及本金偿付还有以下保障措施: 为了进一步明确政府的债务及相关财政资金的安排,XX市滨湖区相关部门将出具财政资金安排文件,并通过人大审批,承诺将还款计划纳入专项财政预算,在信托到期前,优先以该XX市滨湖区人民政府财政收入和土地收入支付到期债务,若仍不足支付的,由其督促安排资金,用于向**信托支付到期债务。 如XX山水城管委会未按约履行偿付上述应收账款的义务,**信托有权要求XX**科教回购上述应收账款。 在信托计划期限内,XX**科教以XX南泉古镇建设发展有限公司拥有住宅土地提供抵押担保。抵押率为4.5-5.3折。 XX市城开投资发展公司为XX山水城管委会偿付上述应收账款的义务及/或XX**科教的上述回购义务提供连带责任保证担保。 (4)风险缓释措施 本方案针对本项目信托计划所面临的主要风险采取了相应的风险缓释措施:

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