史丹利高进华：苗木“触电”乃大势所趋
史丹利苗木高进华：苗木产业必须适应形势和市场的变化，创新模式、更新观念、调整结构、转型升级，以全新的经营理念、优质的产品和良好的服务满足社会和市场多样性和个性化需求，真正让苗木行业的发展做到“与市场同步，与政策同行”。
商业价值是苗圃经营的核心问题
在谈到苗木行业的经营问题时，史丹利苗木高进华认为，要搞好园林苗木经营，首先要根据自身条件和外部环境，在区域建址、品种选择、产品设计、市场客户群等方面认真做好调研，做好企业的“定位”工作。“当你的苗木产品做到与众不同时，就有了两个权力：即定价权和客户选择权，这样才能为企业带来超额利润。”高进华表示，做好定位才能为标准化生产打下基础。这种标准既是苗木营销的内容，也是苗木销售验收和电商运营的基础。
高进华表示，在实际运作过程中，土地、资金、规划、种苗、人才、技术、销售是建立规模化园林苗圃的“七要素”。其中，土地和资金是基础，人才和种苗是关键，规划与技术是保障，销售是投资回报和价值的实现。苗圃建设要做到“八化”：定位科学化、研发实用化、品种园艺化、品质优良化、生产标准化、经营市场化、管理规范化、人才专业化。
商业价值是苗圃经营的核心问题。衡量苗圃的成功与否，不是苗圃越大越好，而是看其是否拥有商业价值及商业价值的大小，投入产出率—投资回报率—回报周期如何。将苗圃生产的产品转化为商品，产生交易，实现其商业价值，形成现金流，获取利润与回报，是每个苗木经营者需要解决的核心问题。而要实现苗木产品的商业价值，必
须让产品符合宏观需求，充分体现产品的不可替代性。在确保与众不同的基础上，使其兼具小众产品的新奇性和大众产品的独特性。即使是一种常规普通产品，也要做到极致，以此获得产品的定价权和对客户的选择权。
当下要大力开发更多乡土树种
在高进华看来，从事苗木经营要解决的主要问题，是“种什么、怎么种、卖给谁、怎么卖”。要赢得口碑、占领市场、树立品牌，首先要保证苗木品种对路。要选择适应范围广、抗性强、成活率高、种植季节长、养护粗放、树形标准俊美、分支符合工程标准、便于起挖装卸、到货及时、包装保护完好、服务专业到位的树种，在同类产品中要选择品质最佳的那一部分，这些标准能够为苗木产品提供稳定的质量保障。
其次，苗木企业经营者要在产品价格、包装运送、服务质量等方面建立稳定的优势。现代苗木销售只会吆喝不够，还要懂技术、会服务，能满足客户需求，主动为客户创造价值。这样才能与客户建立长期的合作关系，确保产品营销的流畅性和持久性。
高进华谈到，苗木生产者要善于寻找市场的“空白点”，敏锐发现和定位目标市场和目标客户群，捕捉用户需求热点。不能“你有，我有，全都有”，而应做到“人无我有，人有我优，人优我新，人新我全(产品系列)”。他认为，苗木生产要根据市场需求定制产品。苗圃经营的关键在于苗木生产者要认真分析市场需求，站在行业的高度，前瞻性规划布局，定位目标市场和客户群、选对适销品种、优化产品结构、建立产品系列。
那么，什么是国内园林绿化市场最为需求的产品呢?就此，史丹利苗木高进华介绍说，就当前行业实际来看，工程适用、能做行道树的大乔木和色叶乔木;广泛用于中层的观花(叶、果、枝)、闻香小乔木和花灌木;苗木新优品种(乡土树种和外来树种相结合);能在北方适应并健康生长的常绿阔叶乔木;屋顶和立体绿化矮生乔灌木;容器化和标准化苗木等都是市场需求量集中的产品。“能够完全替代野生大树的大规格优质乔木(尤其是能做行道树的观花大乔木和色叶乔木)和大规格中层观花(叶、果、枝)、闻香的小乔和灌木，是目前我国市场最稀缺的资源和需求最强劲、最持久、最有市场价值和前景的产品。”
高进华认为，当下苗木行业的经营，要大力开发更多的乡土树种，尤其是行道树品种和彩叶树。在遵循适地适树原则，引进驯化外来适应彩叶树品种的同时，加大乡土彩叶树的培育，重点选优和培育红色系和黄色系优良乡土树种。因为这部分树种对于土壤和环境的适应性很强，可做行道和上中层树种，具有良好的观叶、观花、观果、观形功能及文化内涵，颇具商业价值和市场前景。他建议，企业可与科研院校合作，精选优良种质资源进行研发选优，使之品种化、标转化，提高其适应性、一致性和商品性，从而提升园林树种的品质和观赏效果。
苗木“触电”乃大势所趋
“格局决定布局，布局决定结局。”如同其他产业一样，苗木行业要走出一条现代、创新的营销新路，转型升级可谓势在必行。高进华认为，当前，要着力构建苗木产业商业生态系统和产业链格局，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的格局。具体来说，政府有关部门、园林苗木行业组织、大的苗木企业以及农林科研院校，要通力合作，共同参与苗木产业发展的“顶层设计”，探讨和制定具有可操作性的园林苗木产业转型升级时间表和路线图，打造全新产业价值链，形成新的发展动能。
同时，苗木生产要按照现代苗圃的理念和要求，实行“三个转变”：从资源依赖型向创新驱动型转变;从传统生产方式向现代生产方式转变;从规模数量型向质量效益型转变，变粗放经营管理为集约化精细化经营管理，这样才能促进苗木产业良性发展和提升，也才能给投资者、经营者带来良好的回报和收益。
史丹利高进华指出，苗木经营要创新营销模式，苗木企业要用现代营销理念和信息化、智能化营销方式，采用订单生产、定向培育、菜单式营销、体验营销(苗圃观光)、产销战略合作(生产商与客户端)、区域纵横向联盟、提供技术方案、一站式配送服务、期货交易(成都花木交易所平台)、整体出让等现代营销模式实现苗木产业转型升级。尤其值得注意的是，苗木“触电”乃大势所趋，势在必行。苗木经营者要学会互联网思维，苗木经营要电商化。
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案例分析一： 1999 年，牛根生遭到伊利董事会免职，从此选择了自己创业的历程，同年8 月成立“内蒙古蒙牛乳业股份有限公司”。最初的启动资金仅仅900 万元，通过整合内蒙古8 家濒临破产的奶企，成功盘活7.8 亿元资产，当年实现销售收入3 730 万元。 2001 年开始，他们开始考虑一些上市渠道。首先他们研究当时盛传要建立的深圳创业板，但是后来创业板没做成，这个想法也就搁下了。同时他们也在寻求A 股上市的可能，但是对于蒙牛当时那样一家没有什么背景的民营企业来说，上A 股恐怕需要好几年的时间，蒙牛根本等不起。 他们也尝试过民间融资。不过国内一家知名公司来考察后，对蒙牛团队说他们一定要求51％的控股权，对此蒙牛不答应；另一家大企业本来准备要投资，但被蒙牛的竞争对手给劝住了；还有一家上市公司对蒙牛本来有投资意向，结果又因为该公司的第一把手突然被调走当某市市长而把这事又搁下了。 2002 年初，蒙牛股东会、董事会均同意，在法国巴黎百富勤的辅导下上中国香港二板。为什么不能上主板?因为当时蒙牛历史较短、规模小，不符合上主板的条件。这时，摩根士丹利与鼎晖(私募基金)通过相关关系找到蒙牛，要求与蒙牛团队见面。见面之后摩根士丹利等提出来，劝其不要去中国香港二板上市。众所周知，中国香港二板除了极少数公司以外，流通性都不好，机构投资者一般都不感兴趣，企业再融资非常困难。摩根士丹利与鼎晖劝蒙牛团队应该引入私募投资者，资金到位，帮助企业成长与规范化，大到一定程度了就直接上中国香港主板。 牛根生是个相当精明的企业家，对摩根士丹利与鼎晖提出的私募建议，他曾经征询过很多专家意见，包括正准备为其做中国香港二板上市的百富勤朱东(现任其执行董事)。眼看到手的肥肉要被私募抢走，朱东还是非常职业化地给牛根生提供了客观的建议，他认为先私募后上主板是一条可行之路(事实上，在这之前，朱东已向蒙牛提到过中国香港主板的优势)。这对私募投资者是一个很大的支持。 1．蒙牛公司的第一轮资本运作 三家战略投资者MS Dairy、CDH、CIC 被成功引进，而蒙牛管理层与PE 机构在开曼群岛公司的投票权是51％：49％(即蒙牛管理层拥有对公司的绝对控制权)；股份数量比例分别是9.4％和90.6％。紧接着开曼群岛公司用三家金融机构的投资认购了毛里求斯公司的股份，而后者又用该款项在一级市场和二级市场中购买了蒙牛66.7％的注册资本，蒙牛第一轮引资与股权重组完成。 2．蒙牛公司的第二轮资本运作——二次注资 2003 年10 月，三家战略投资者认购开曼群岛公司发行的可换股证券，再次注资3 523 万美元，认购“蒙牛乳业”发行的3.67 亿可换股证券，约定未来转股价为0.74 亿港元(2004 年12 月后可转换30％，2005 年6 月后可全部转换)。9 月18 日，毛里求斯公司以每股2.1775 元的价格购得蒙牛股份的80 010 000 股。10 月20 日。毛里求斯公司再次以3.038 元的价格购买了96 000 000股蒙牛股份，对于蒙牛乳业的持股比例上升至81.1％。至此，二次注资完成。 3.蒙牛公司的第三轮资本运作——股改 2004 年，蒙牛乳业为上市做了最后的准备。2004 年1 月15 日，牛根生从谢秋旭手中购得18 100 920 股蒙牛股份，占蒙牛总股本的8.2％。2004 年3 月22 日，金牛与银牛扩大法定股本，由5 万股扩至10 万股。同日，金牛和银牛向原股东发行32 294 股和32 184 股新股，金牛、银牛分别推出公司“权益计划”，“以酬谢金牛、银牛的管理层人员、非高级管理人员、供应商和其他投资者对蒙牛集团发展做出的贡献”。 2004 年3 月23 日，“牛氏信托”诞生，牛根生本人以1 美元／份的价格买下了绝大
市场拓展方案 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
市场策划及拓展方案 在进行市场拓展之前首先要做的工作就是对我们产品即将要进入的市场和已经进入的市场进行细分，什么是细分细分就是我们在什么样地方推广我们的产品，用何种方式何种手段来推广我们的产品，并且要对各个不同市场进行准确的定位，对不同市场上的产品进行定位，找准自己的位置，然后做到有的放矢，选择目标市场要有利于产品进入市场方法的确定。假设某企业选定某一目标市场，并确定其为最后攻占的目标区域，具体的进入方法就比较明确。首先，实行点的占据。因为企业不可能一开始就进入到目标区域的中心，只能在这一区域的附近选择有利的阵地点，并在这个点上展开强有力的营销活动。 A．全面建立营销观念 先以五谷六盘系列产品为例来阐述我的市场推广思想。分为以下几个方面进行。 1）第一阶段，销售阶段。这一阶段出现的背景是由于生产社会化的提高，促使劳动生产率的提高，商品数量增加，经过几年的发展，市场上出现的产品种类已经趋于饱和化，但是很重要的一点是我们公司的产品在长时间的推广中已经在固原形成了一个强有力的品牌，在固原同行业中有了不小的知名度，所以这点是我们值得欣慰和学习的，不过现在许多商品供过于求，竞争的加剧，使得企业急于将制成的产品卖出去，以推销的手段来销售那些不畅的产品。甚至出现了很多硬性推销的事例。相比较而言，销售观念已由单纯的以生产为中心，偏向到兼顾市场的方向上来。 2）第二阶段，市场中心观念，即所谓的市场营销观念，这是一种以
顾客需求为中心的营销观念。随着社会经济的发展，供过于求的矛盾愈加明显，竞争越来越激烈，消费需求也在发生巨大的变化，人们对商品的要求越来越多样化。单纯的市场推销手段已不能适应日益多元化的市场。市场中心观念即是适应这种市场变化而产生的一种营销观念，这种观念从明确的市场出发，以顾客需求为中心，协调所有影响顾客的活动，并通过创造性的顾客满足来获利。通过观念的不断转变和客户对产品的需求化的不断转变，我们公司在产品的研发上下足功夫，成立专门的研发部来针对不同的客户和不同需求。包括以后要上的即食食品等。 B.重视市场调研 市场调研是一项非常重要的工作，是制定市场开拓方案的基础。经销商树立了市场营销观念外，还应该充分调查市场，了解市场情况，了解消费者，了解产品及服务如何去适应市场要求，了解市场的运作方式，了解竞争对手的产品及运作情况，以便制定正确的区域营销规划。就我们五谷六盘系列产品的销售来说，市场调研的内容一般包括以下几个方面：1）当地杂粮状况及当地杂粮市场处于什么样的周期阶段。 2）当地有多少同类产品。 3）有同类产品，则同类产品的情况：价格（包括经销价和市场零售价），销售量，产品外观质量，销售渠道（通路），销售政策，服务政策； 4）当地消费者对不同杂粮产品的看法。 5）当地消费者心理、习俗及当地的消费水平。 6）当地杂粮的传统销售渠道。
花卉营销方案与路线 花卉消费观念落后，阻碍消费行为 在许多人眼里，只有办大事时才消费花卉，比如结婚、丧葬和重要会议等。由于地区的差 异性，不同地区的消费存在较大的差异。城市里的花卉消费明显高于农村，发达地区高于落后 地区，高层知识分子的花卉消费明显高于文化程度低的群体。花卉消费被认为是奢侈消费，局 限于这样的消费观念与心态难以促进花卉的发展。 花卉产品结构不合理 我国花卉业结构的不合理主要包括两个方面：花卉业区域机构不合理和花卉产品结构不合 理。由于发展的自发性和自然环境的影响，我国花卉业发展不平衡、布局不合理。我国的花卉 主要产于云南、广东、上海等地区，而且发展势头非常好，北方的花卉产品相对较少。同时，由于自主生产栽培，产品结构单一，地域性色彩比较浓。而在同一区域产品比较雷同，这样在很大的程度上使得产品结构同一化，上市日期同一化。而花卉属于季节性产品，同质化造成上 市一哄而上，产品供过于求，价格上不来，损伤了花农的利益；而在淡季花卉价格飙涨，市场不稳定，严重影响了花卉的销售；所谓的一村一品牌”，导致相同花卉生产者相互残杀利益受损，不利于花卉业的发展。 产品质量不高，缺乏市场竞争力 我国的花卉业发展比较晚，这就决定了我国在花卉生产上主要采用传统小农种植方式，种
植花卉的人基本是一些专业知识少、缺乏市场意识的农民，除了我国本土产的名花在国际市场 上占有一定优势外，其它产品缺少技术含量，在国际市场销路不好。比如在一些地区，年宵时进口花卉销路很好，而我国自产的却滞销，价格也比我国的要高岀两三倍。可见只有高质量的 产品才会卖高价。 花卉消费管道不流畅 我国的花卉销售主要存在两种管道：一种是花卉市场，一种是零散的零售商。我国批发市 场一般是批零兼营，绝大多数经营规模小，经济实力弱，缺乏专门的经营知识。同时，由于宏观调控和行业管理不力，造成运输效率低，成本高。可以说，我国花卉业的流通渠道缺乏现代批发市场应有的规范与效率。从实质上看，我国花卉批发市场处于由传统市场向现代批发市场的过 渡，有待于进一步发育成熟。 服务人员素质低下 我国花卉业的发展基本上是传统方式，花农自产自销。随着花卉业飞速发展，花卉业种植、销售人员普遍素质低、服务水平差、缺乏市场观念的弊病越来越暴露，与花卉业科技含量越来越高、市场竞争越来越激烈的发展方向背道而驰。对此，我们必须培养具有现代花卉知识 的种植人员和销售人员。 广东作为国内盆花主产地，集中了众多花卉生产销售企业，这里的各种营销模式为业界所关 注。这些营销模式按产销环节分，可以分为自产自销和产销分离，随着市场的发展，产销分离 模式已应用得越来越广；按营销对象分，可分为批发营销和零售营销。 自产自销模式1.依托大型花卉市场的企业卖场模式大型花卉市场内，具有自身产品的企业
渠道拓展方案 【概述】本方案主要对拓展的规划及执行说明，前提为品牌须全面规划（可外部全案配合公司或公司市场策划部的团队组建）及产品进行整合的基础上，对渠道进行设计及开发。本方案分为区域战略设定、营销目标设定、渠道策略、渠道政策及卖场形态规划、拓展阶段计划、所需配备的人员规划及薪酬方案，同时配备的推广计划及全国全年营销会议计划，并对本方案实施工作计划进行说明，以及配合营运的费用预算。 一、区域战略设定 市场研究发现，通常小企业拥有若干单个和为数较少的、并未真正成型的区域市场；中型企业拥有为数较多的单个市场和若干成型的区域市场；大企业拥有较多的成型的区域市场和若干省级规模的市场。可见企业有无战略性区域市场或有多少战略性区域市场才是评价企业营销是否健康和能否取得可持续性发展的关键指标。 因此，对于核心市场的建设作如下设计： ●核心市场：上海、浙江、江苏形成华东金三角市场； 四川、云南、贵州、重庆形成的西南金三角市场； 广东、广西、海南及福建形成南区金三角市场
●重点市场：北京、河北、河南、山东、湖南 ●一般市场：其他市场 二、渠道模式说明 1、直营店/联营----由总部直接投入经营的店铺/进驻商场联营的店铺。 2、托管----由公司出货品及装修，托管商承担人员及店铺费用或相反，托管商从当月销售额中提成10-20%，其中主要的店铺公司可承担保底政策。 3、加盟----由公司授权区域加盟商，公司设定经销政策进行招商。 4、区域代理---由中间代理商进行建立分销渠道。 说明：直营和托管模式均为公司直接管理，同时均须配备终端POS系统由公司统一货品配送，同时在直营和托管区域设立分公司或办事处，以便店铺的管理及全力拓展区域店铺。 三、渠道结构示 四、渠道政策 a、经销商共分三个级别：总代理商、市级品牌经销商、点级品牌经销商
雷曼兄弟案例分析报告 讲解：魏雪组员：付晓玥王菲菲李丽霞 案情介绍 雷曼兄弟（Lehman Brothers）是一家为世界各个国家的公司、机构、政府和投资者的金融需求提供全方位、多元化服务的投资银行。雷曼兄弟通过设于全球48座城市之办事处组成的一个紧密连接的网络积极地参与全球的资本市场业务，管理网络是由设在纽约的世界总部和设在伦敦、东京和香港的地区总部来统筹和管理。 雷曼兄弟的历史最早可以追溯到19世纪40年代，发源地是阿拉巴马州广袤的农田以及蒙哥马利市。雷曼三兄弟亨利、伊曼纽、麦尔，来自德国的巴伐利亚，在蒙哥马利落脚。他们看准了蒙哥马利作为“棉花之都”的巨大潜力，于是专注于从事棉花生意，由此可见他们眼光独特。 1850年，三兄弟创立“雷曼兄弟”，专营贸易与干货买卖。雷曼兄弟这家金融巨擘1868年开始挂牌经营，决定将公司从蒙哥马利搬到曼哈顿下城，不仅成立了纽约棉花交易所，而且进军股票与债券买卖。雷曼兄弟出售债券帮助阿拉巴马州筹资。也出资协助成立咖啡交易所与石油交易所。雷曼兄弟和华尔街的家族合作，创建商业国家银行、制造商信托银行等。20世纪初，雷曼兄弟和高盛合作，共同为史都贝克、通用雪茄公司、席尔斯连锁百货公司等企业筹措创业资金。雷曼兄弟家族事业横跨四个世代：始于1850年阿拉巴马州棉花田，一直延续到1969年重要掌门人巴比雷曼过世为止，将近有120年辉煌的历史。这段时间雷曼兄弟不仅从市场筹资，而且协助伍尔沃斯、梅西百货等零售巨头筹资；扶植美国航空、环球航空、泛美航空等航空公司；代替康宝农场、宝石茶等企业筹资。 2008年9月15日，拥有158年悠久历史的美国第四大投资银行——雷曼兄弟公司正式申请依据以重建为前提的美国联邦破产法第11章所规定的程序破产，即所谓破产保护。以资产衡量, 这是美国金融业最大的一宗公司破产案。雷曼兄弟公司，作为曾经在美国金融界中叱咤风云的巨人，在此次爆发的金融危机
花卉市场营销策划书
目录一、前言 二、花卉行业分析 （一）宏观环境分析 （二）消费者分析 三、SWOT分析 （一）优势分析（S） （二）劣势分析（W） （三）机会分析（O） （四）威胁分析（T） 四、目标市场 （一）消费者心理分析 （二）目标消费群体 1、服务业类型 2、特色服务 3、个人家庭类型 五、营销策略及销售 （一）宣传战略 1、广告促销 2、人员促销 3、网络促销 （二）营销战略 1、品牌策略 2、服务策略 3、互补策略 （三）规模扩张战略 六、风险控制 1、营销人员管理 2、货款账龄管理 3、终端库存管理11 4、渠道稳定性管理 七、营销预算
一、前言 许多花在东西方文化中都被赋予了特定的内涵。在中国传统文化中，不少花卉都被赋予了美好的性格特征：梅花象征着民族之风骨，菊花象征着文人之高洁，牡丹象征着富人之华贵，兰花象征着君子之气节。而在西方文化中，对各种花赋予的各种象征意义称为花语，比如红玫瑰象征爱情、美丽和热情，罂粟花象征对死亡的悼唁，鸢尾和百合在葬礼中象征着“复活”和“生命”等。此外，在世界上的许多文化中，花同样是女性的象征。 随着经济的不断发展和人类文明程度的日益提高,人们对生存环境质量的要求越来越高,建设园林城市及丰富植物多样性的思想也得到极大的关注,“城市花园”正在被“花园城市”的观念所取代。城市节日花坛景观已逐渐成为评价一个城市文明程度、综合素质以及园林水平的重要标志。在城市建筑物周围、道路两旁、树林下、空旷地、坡地、块状空隙地等都是栽种花卉的场所。花坛花卉在园林中的最常见方式是利用丰富的种类、色彩以及变化形态等布置出不同的景观。无论国内还是国外,每逢节日、盛典、喜庆等场合,常用鲜艳的花卉布置成花坛、花球、花篮、花柱等装饰广场、门廊以突出节日气氛。节日花坛以观花植物配置形式构成造景元素的花坛,在装点城市面貌、美化人们的生活和烘托节日气氛中起不可替代的作用。 二、花卉行业分析 蚌埠的花卉销售主要存在两种：一种是花卉市场，一种是零散的零售商。蚌埠的花卉批发市场一般是批零兼营，绝大多数经营规模小，经济实力弱，缺乏专门的经营知识。花卉营销面临五种现状：1、花卉消费观念落后；2、花卉产品结构不合理；3、产品质量不高；4、花卉消费渠道不流畅；5、服务人员素质低。 （一）宏观环境分析 中国农业产业结构的调整，花卉业愈来愈显示其强大的生命力，国外如南北美洲及澳大利亚等地区的农业种植面积大，我国应进一步寻求高附加值、创汇型的种植业，花卉业属于劳动密集型产业，解决品种改良、贮存、运输等环节的问题，市场前景非常可观。
保利地产债务融资案例分析 一、我国房地产融资方式的现状 1.银行贷款 目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。 2.房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧
市场拓展策划方案 一.拓展背景 在新的一年，新的市场竞争形势下，对本营销中心在本区域空白市场的一个新的规划： 二．拓展思路 1.对我们的市场进行一个完整的市场细分，对不同的市场进行准确的定位，用不同的开发方案，才能更好的寻找到市场的切入点。 2对重点市场应该注意三点：（1）市场细分，确定目标消费群，决不放弃自己的优势。（2）对重点市场一定要进行精细的了解；（3）细分后的重点市场要有足够的把握。 三。开发策略 1.主要以加盟客户为主，部分市场根据实际情况可做联营 2.现在主要以重点市场的突破，带动周围辅助市场。 3.开发政策：以今年公司推出的新的招商政策发展标准加盟店（灯具地板货架押款返还及装修补贴） 4.各个市场以发掘隐形客户，客户点对点谈判，扫街散发招商信息等方式结合开发 四．客户管理 把我们的客户分为：不同区域的、现在的、潜在的。 再把我们的客户细分为：重点客户、一般重点客户、一般客户、潜在的客户。 所谓管理客户，就是要清楚我们的客户真正需要的是什么？我们怎样引导他们？等等。我们在发展客户的同时也在发展我们自己。 五。拓展方向 1漳州地区 主要以市区及漳浦重点商圈的建设，以漳州市区原有客户的提升和市区其他重点商圈的建设及我们自己中闽百货增设。（其他市场本人还有一份空白市场开发方案）2龙岩地区 市区客户的整改大店或更换客户，上杭标准店的开设。 3莆田地区 市区街面店的开设，涵江客户的整改向标准店靠近，仙游标准店的开发。
4．三明地区 市区客户二点的提升，永安，大田市场重点开发及标准店的建设 5泉州地区 安溪，德化的市场建设 备注（个人还有一份具体的空白市场开发方案） 团体招商和个人招商个人见解分析： 优势：1可以使个人的市场任务更明确，能好的提升自身能力 2能更明确的得到开店提成。 劣势：1.根据本公司的实际情况而言，单人招商能力远远落后于团队集体能力。 2.在今年任务严峻的情况下，单人招商假如不成功，就浪费招商的时间。 3.从公司
篇一：花店策划书 花店营销策划书 一、市场需求定位 随着人们生活质量的提高，人们对美的追求也越来越高，花已经 成了人们不可缺少的点缀，从花卉的的消费可以看出，近年来呈 上升趋势。花，不仅千姿百态，有着各自的寓意，每朵漂亮的花 都让人赏心悦目，并且，花在很多时候都可以含蓄地表达人们内 心深处的话，在每个节假日，花传达着浓情寓意，丝丝香意暖人 心，它丰富了人们的生活，更提高了人们的生活品质。所以在市 场上，花有一片辽阔的“蓝海”之地 二、花店业务定位 在经营范围上，花店可定位在以鲜花、盆花、干花工艺绢花和花 器、婚庆服务为主，根据当地情况还可适当兼营其他配套商品和 服务，以提高花店的综合经济效益。花卉租赁与销售要相结合发 展，我们的消费者大多数在消费鲜花时不知道花语，所以花店要 引导消费。花店可适应部分消费者的需要，专门为其布置厅堂， 进行花艺设计。售后服务主要体现在教授花卉养护、保鲜知识，经常访间客户，掌握其消费新要求、新动向，为客户及时更换新 鲜花等等。 三、营销策略定位 1、花店本身的营销 花店的质量和价位是赢的市场的法宝，，找到自产自销的货源， 可使利润空间得到最大保证。。花店要以走价格＋质量＋服务为宗旨的路线，赢得客源。不管经营哪行信誉都是关键，一靠花卉质量价格，二靠服务质量，批零店如果花卉质量价格由供货商把关的话，作为店主主要靠服务质量。 2、通过第三者营销 对花的营销还可以通过宣传方式，如果是花店企业或者公司，可以通过媒体广告等方式来宣传。如果仅仅是一个不过几平方米的小小花店可以通过发传单的方式来吸引更多的消费者。 3、对消费者的承诺 不管经营什么店，首先最重要的是对费者的承诺，给予他们足够的信任。然后是花的质量和服务，对花店来说花期的更换很重要，为了保证花的新鲜，要随时注意花的鲜艳，最好是3～5天更换一期。 4、花店的选址 从选址上，应选择交通便利人流大的地方，如商业中心、高档别墅、公寓、写字楼附近等。选址在城市中心区域里的中心医院。在医院的附近开花店有个好处，就是在鲜花消费淡季时，医院里住院的病患者却不淡。这样可在淡季时增加花店收入，保住部分开支。另外还可附带一些水果副食卖 5、节假日的小活动 节假日的顾客比较多，比如母亲节这时应多购进康乃馨，情人节应多购进各种颜色的玫瑰。还可以在顾客购买花的时候送点小礼物，比如买盆栽是送浇水瓶等等。四、竞争定位 开花店的同行很多，要想获得消费者的满意度在竞争上是很难得，因此必须别具一格，给消费者留下好的影响。因此花店的服务很重要，并且在装修和布置方面应该是格调和谐雅观，给人很舒适放松的感觉，商品有陈设应少而精，免得显得杂乱无章。另外店内应多安装射灯。因为射灯可烘托花店的气氛，美化作品、美化花店的作用。为了体现“花团锦簇”，可以装些
罗布.帕森在摩根士丹利案例分析 10828302 覃伟 该案例讲述了在有深厚企业文化基础的投资银行摩根士丹利，新成立的业务交叉部门资本市场服务部社会招聘的业务中坚帕森虽然业务能力出众且成绩卓著，但由于缺乏团队合作力和内部人际交往能力，年度绩效考核数据并不理想，使得其上司纳斯尔想提拔帕森为执行董事变得困难。 首先，摩根士丹利是本案例的组织基础，其长久形成的公司文化和行为习惯具有强大的根基，难以被挑战。在总裁麦克及其高层领导团队倡导的“统一公司的公司”愿景下，明确指出公司要以统一的面貌面向客户，为公司内部业务的有效协作提供机制，这就需要营造团队合作的氛围。而作为金字塔塔尖的执行董事是基层岗位员工的“标准持有者”，必须与公司文化和愿景相契合，即具有团队合作精神，而帕森的现状显然不能担当起“标准持有者”的角色。而且，摩根全方位的绩效考核程序虽未在实践价值上达成内部共识，但这是麦克总裁的重大创新之一，是晋升提拔的重要依据，帕森必须面对。 其次，作为很好体现统一公司这一理念的资本市场服务部，业务交叉明显，充当公司各部门之间的枢纽，需要跨部门交叉合作。帕森所在岗位——市场拓展专业人员，需要充当市场、产品及客户之间所有信息的纽带，需要更强的团队合作能力。而帕森在为银行等金融机构提供资本市场服务方面取得很好成绩的原因分析如下：1、十年的相关工作中与银行保险业界的重要人物建立了牢固的关系；2、该领域业务一直是摩根士丹利较弱的部分，相关市场拓展几乎没有，即并不是金融机构对摩根的产品和服务没有需求，而是需求与供给缺乏结合，摩根研发等相关能力是保证；3、市场拓展岗位需要精力充沛、有创业家特质的人，而这在特许权很重要、十分注重操作过程的完整性的摩根内部很难自身培养，但这并不意味具有这种特点的人就不能最终适应摩根文化。 再次，帕森的绩效考核数据也并不是一无是处，他在资源共享、销售能力强、工作热情等方面得到了同事的积极认可，其在自我评估中也认识到自己的问题和改进的意愿，所以在文化契合和改善交际方面还是存在很大可能的，况且帕森与客户之间的关系已经证明自己在相关方面的能力。 综合以上分析，我觉得纳斯尔不应过早提出提拔帕森，而应在与其充分沟通的基础上，充分肯定其优点和对公司的重要性，同时指出其面临的情况和改进的潜力，使帕森明白组织有自己的规则，而他是能够适应而不影响自己对外的工作，指明这是他在摩根成长的必要条
目录 一．了解市场 (2) 二．市场分析 (3) 1. 宏观市场分析 (3) 2.微观市场分析 (3) 三. 销售模式 (5) 1. 渠道销售 (5) 2. 网络销售 (5) 四．人员管理制度 (6) 五. 附件 (8)
一、了解市场 经验与调查相结合，确定推广产品对象 首先要对目前市场以及消费群体进行全方位了解分析，从目前老百姓的生活水平不断提高对食品质量方面已经非常重视，从市场的目前角度上看很多劣质无机产品遍地都是，这正是我司有机产品打入市场良好时机，所以要从高中低档社区、餐饮、超市、大中小型企业待遇、网络等渠道入手。
二. 市场分析 1．宏观市场分析 我司产品打入市场前期应采用全方位、立体、硬、软的市场宣传推广，在终端卖场运作如下： 一、活动目的： 1、零距离与目标顾客群接触，快速传播产品概念、产品利益点。（两个月不变） 2、让目标消费群认识、了解、试用、体验新产品。 3、让目标消费群认知到他需要什么，引导、教育消费者。 4、制造超市热点、社区热点、城市热点。 5、吸引大量目标消费群。 二、活动主题：关爱家庭你我他———抽奖大奉送 三、活动时间：新产品导入期 2. 微观市场分析 1.我司产品在进入一个区域市场后，首先要对该企业周边市场行情分析，消费客户群体分析，我司主打方向进行分析。北京地区的市场状况，同行业的市场销售状况，最近几年同行业的区域销售状况，同行业在我司的区域销售状况等等进行一个全面的了解，并从中分析优势和劣势。 2.同类，同行业，同等级别对比分析。
三. 销售模式 1.渠道销售 1、广告造势铺货、这是一种拉动式的铺货方式，即在产品铺货前先投放广告（宣传单、海报、电视、）一段时间后在进行产品铺货。这种方式主要是先刺激消费者的需求，然后以需求带动产品流通。超市小区活动展示，店经理每周就公司附近的超市寻找合适的地点带领人员组织好宣传营销工作。 2. 采用电话销售日电话量50个，与一些服务型公司合作，对于店面开发大额资金的高端用户，员工邀约分公司参观员工建立自己的客户信息库。 3.从政府、机关、事业单位做起，单位发放福利待遇，可作为我司一些大客户。 5.同竞争对手作比较，把对方的优缺点找到，发扬竞争对手优点，弥补对方的缺点，知己知彼百战不殆。 7．明确自己的计划，严格的执行，高效率的提高工作，对自己当天的工作进行总结，并计划第二天的工作。 8选择目标市场应注意（1）市场细分，确定目标消费群；（2）对已经去定的目标市场一定要进行精细地了解；（3）细分后的目标市场的变化要有足够的把握。
自贡花卉市场策划方案 “一花一世界，一叶一菩提。”一个人对花草的态度，一定程度上体现了其文明的程度，而花卉市场一定程度上也是一种文明的载体！ ————策划手记 第一部分概述（背景） 自贡作为国家级园林城市，近年在城市园林绿化上取得的成绩是有目共睹的。每当听到外地人对自贡城市绿化赞不绝口的时候，我们的内心都会充满了自豪。“生态自贡”不仅仅是口号，已然落到了实处！然而，没有一个规范的花卉市场，仍然是行业之痛。龙凤山占道经营的“花市”已严重滞后，不能满足市民需求的同时也是城市管理的痼疾，在很大程度上也制约了花卉行业的发展。 介于上述原因，在本市建设一个规范的花卉市场已迫在眉睫！ 第二部分整体思路 把花卉市场和高峰公园有机的结合在一起。 让逛花市和休闲娱乐踏青融为一体。 政府提供土地、道路、水、电、气、通讯等基础设施，市花卉协会在相关部门的领导下负责设计、建造、养护市场和公园。 市花卉协会成立专门机构负责市场和公园的设计、建设、经营和养护。
相关部门和市花卉协会联合组建管理办公室，负责指导市场和公园的经营管理 市花卉协会在政府的领导下经营一定年限后，公园和市场由政府全权无偿收回。 第三部分自贡市花卉协会的优势 自贡市花卉协会有20多个团体会员和70多个个人会员，包含了行业大多数的专业技术人员和绝大多数的园林企业（包括专门从事园林景观设计的企业）。 协会会员的生产基地里有足够多的各类绿化苗木可以为公园的建设提供强大的资材保证，几乎不需要再到外地采购苗木。 协会会员里面有一大批专业技术人员和熟练的花卉操作工人，可以为公园建设和养护提供足够的技术支撑和人工需求。 协会会员里面有多家具备相当经济实力，且曾经实际承建过本市大型景观项目的单位，能为公园建设提供经验和资金保障。 第四部分花卉市场的定位和目标 随着人们消费观念的变化，花卉市场不应该仅限于为市民提供一个花
市场拓展计划书三篇 市场拓展计划书一： 江西是一个农业比较重的大省，拥有11个设区市，99个县级市，各个城市发展均衡，并处于上升阶段，具有很大的潜在市场。 从消费方面讲：江西是一个消费型省份，这使得各方面的投资者都争先恐后地到这里进行投资，这使得江西成为中国的第三大投资区。 从地理位置上讲：江西为长江三角洲、珠江三角洲、闽南三角洲地区的腹地，在其区域上进行品牌推广，可以直接、间接对周边区域进行辐射和影响。 从政府角度看：政府加大贸易、运输基本设施的投入和建设，逐渐在完善各种配套设施和营造良好的的投资环境。党中央三年免税措施使得江西经济迅速腾飞，由此带动销售市场的发展，从另一个角度上也提高了各层人们的购买力。 从服装消费的角度分析： ①价位在200元到600元更适合江西市场的消费水平； ②服装市场的SWOT分析： 优势：江西市场当前的服饰品牌销售主要以外来品牌有主其中江浙（包括上海）、广东、福建三地的品牌占据多数。江浙（包括上海）——女装、广东——休闲装、福建——男装。在这种各样品牌的组合下形成了一个良好的服装操作、批发、零售氛围，减少了本土服装的抵制，让外来的品牌更容易、更快的溶入这个市场。 劣势：江西市场的发展还处于初发展阶段，各种品牌的蜂拥而至，有可能导致消费的过剩。 机会：从各种角度、层面上看江西市场是一个良好的投资区各大服装企业都应把握现在，寻找机会进入这个黄金区域，这样才能作到先入为主，早进入早发展。 危机：①各种品牌的云集引发了强烈的竞争②产品的同质化越来越严重。这就在考验各服装企业选择代理商的眼光，也督促了企业要不断对产品进行更新换代、迫使自己的代理商必须采用行之有效的操作方法，才能让自己赢得江西市场。 综合江西时常的各种情况，致使服装企业在选择代理商的时候必须慎重的考虑、审核，而如果让我方来代理贵公司的产品，那贵公司就可以省去很多担忧，因为以我方的优势，更有实力和能力去发展、推广贵公司的产品、品牌。我方优势： 1. 客户：长期从事服装，让本人在服装领域内建立了良好的客户群，较完善的销售网络。
五金工具品牌排行 内容来源网络，由“深圳机械展（11万㎡，1100多家展商，超10万观众）”收集整理！ 更多cnc加工中心、车铣磨钻床、线切割、数控刀具工具、工业机器人、非标自动化、数字化无人工厂、精密测量、3D打印、激光切割、钣金冲压折弯、精密零件加工等展示，就在深圳机械展. 世达/SATA（美国） 世达工具（上海）有限公司，SATA世达，手动工具-电烙铁知名品牌，中高档工具品牌，世界具影响力的工具品牌之一，美国APEX工具集团旗下，全球较大的工业手动和气动工具生产商之一。 奥奔 奥奔五金品牌隶属于浙江奥奔工具有限公司，是一家主要以修边机、钻孔机、五金工具为主营的知名企业。经过三十多年的发展，如今奥奔工具已成为一家颇具规模的专业从事电动工具产品研发、制造和销售一体化的集团化企业。自从董事长徐剑豪先生从1986年开始创业，从那时企业不断改进、超越，不仅在专业市场上得到了认可，同时积攒了生产经营的宝贵经验，形成了独特的产品文化。 史丹利/STANLEY 史丹利五金工具（上海）有限公司，史丹利STANLEY，手动工具知名品牌，始于1843年，美国史丹利百得公司旗下，世界工具专家，世界较大的紧固类工具制造商，世界工具领域行
业领先品牌，提供五金工具/存储设备和安防系统的整体解决方案。他是一个世界性的，具有高度信赖感，高价值的全球品牌，拥有一百多年的品牌史，世界工具领域不可动摇的领导地位。 藤原/fujiwara 藤原是台州藤原工具有限公司旗下品牌，该品牌喷漆枪是一键喷涂，高效省漆，高效雾化，省漆，采用全金属材质，铜芯喷嘴，高雾化帽，给你一个简单方便的喷漆工程。经营范围为手动工具、气动工具、电动工具、星具、刃具、家用电器、汽车坐垫：、其他汽车内饰品、机械设备、电子产品、厨具批发、零售。 戈麦斯 戈麦斯品牌目前的办公地在浙江金华，在互联网上开设了官方旗舰店戈麦斯旗舰店和戈麦斯旗舰店，让广大网民在网上也能买到与戈麦斯实体店同款的商品。戈麦斯品牌自创立至今，深受广大用户们的喜爱，虽然戈麦斯已经取得一些不错的成绩，但并没有放慢前进的步伐，仍在为成为行业中的最顶尖品牌努力。经营的产品主要有：抛光机、磨光机、打磨机、五金工具、套筒扳手、开槽机、雕刻机、角向磨光机、角磨机、羊毛剪、甲床、吊磨机、台磨机、纤维轮、磨针机、布轮、搅拌杆、直角夹、铁皮箱、电剪刀、旋转锉、手磨机、固定钳、电磨机、水平仪、电剪、投线仪、打线器、刻磨机、电磨头、砂纸片、延长棒、飞机钻、雕刻笔、白砂纸、砂轮机、塑铁、桌虎钳、除尘机、充电式锂电钻、砂磨机、手砂轮等。 科麦斯
花卉项目策划书范文 策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本；策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。一份好的策划书往往能够决定您的目标能否有效快速达到。下面是我们好范文推荐的策划书供您参考： 摘要： “建设海西、服务三农”这是我们福建农职院学子们之渴望，帮助新农村建设、促进大学生就业、创业提供机会，利用百度空间、有阿搜索引擎等各种营销推广工具的应用。打造海西绿色田野农业科技园、帮助千万农民的建设特色的新农村。通过我们“海西硅谷乡村”首站为启始出发点，建立各级、乡镇及乡镇企业的农产品信息服务平台。主要与百度空间、有阿百度搜索引擎为依托。结合海西各大农业门户站点信息，与移动、联通、福建农业网、政府官方合作，提供及时有效农业信息。同时希望通过我们团队的方案推广为农民朋友们及乡镇企业受益、得到实费。这是我们硅谷乡村信息服务所在的动力所在。以福建的漳州、福清等地沿海花卉种植业、联合我院校企业合作企业福建日怡花卉有限公司等各企业进行营销推广、促进其企业的销售和发展。 项目背景: 随着人民生活水平日益提高,我国的花卉生产和消费发生了重大 的变化，现已经成为世界最大的花卉生产基地和花卉消费国、花卉出口国，花卉产业成为国家重点扶持的优势产业。花卉正逐渐成为平常
百姓的消费时尚，同时花卉业由于巨大的经济效益和潜在的国内外市场，已成为当今最具发展前途的产业之一，被誉为21世纪的“黄金产业”。我们是海西“天然的大温室”，拥有发展花卉业最适宜的亚热带气候资源，极具发展热带花卉的无限潜力。xx年福建省农业厅编制的《福建省花卉产业发展规划》把发展福建花卉产业做为全省重要的生态经济型产业。福清市邻海岗，运输便利，便于产品集散;土地肥沃，气候温和、阳光充足，适合花卉周年生长。 花卉网络营销可行性分析： 花卉是人们普遍喜爱的一种特殊产品，花卉产业作为新世纪的“朝阳产业”，是一项集经济、社会、生态效益于一体的绿色产业。发展花卉业已经成为中国调整农业产业结构、发展农村经济、增加农民收入的重要途径，也成为提高人们生活质量、美化人们生活环境以及改善社会生态环境的重要内容。我国幅员辽阔，地跨热带、亚热带、温带等多个气候带，具有多种生态类型和气候类型，同时是世界上野生花卉资源和园林植物资源最为丰富的国家之一，中国发展花卉业具有得天独厚的种质资源优势、气候资源优势和劳动力资源优势。 根据调查，受美国 * 影响，今年花卉市场相对疲软，但通过网络销售方式，挖掘新的客户群，网络销售额比去年同期增加5倍。花卉作为观赏性物品，“并不属于生活必需品，”今年由于经济不景气，市民消费欲望降低，销售额比去年同期减少近40%%。 为应对花市的不景气，花卉公司纷纷把目光投向网络营销。尽管网络市场的销售额目前在公司总销售额中的比例并不大，但它成长迅
花卉营销策划方案
花卉销售的五种现状： 1、花卉消费的观念落后。 2、花卉产品结构不合理。 3、产品质量不高。 4、消费渠道不畅通。 5、服务人员素质不高。 6、对花卉的了解想不不是很全面。 （二）消费者分析 不同年龄端得消费者对花卉的喜爱及品种的选择是不同的。准确包握住消费的心理是主要的营销方式。 1、学生应为家庭消费的核心群体，有着强烈的购物欲望，喜欢追逐潮流，酷爱自己动手设计自己的空间，因此，花卉将成为满足他们创造了的新法宝。 2、中青年教师消费者基本上都成为孩子的家长，上有双亲父母，经济相对要紧张一些，他们是花卉消费的潜在人群，喜欢买一些价格偏低有容易养殖一些的花卉。 3、老年消费者喜欢购买实惠的花卉，贴近生活，比如蔬菜盆景，便宜又实惠。 （三） SWOT分析 优势分析（S） 1、得天都厚的阳光城市，适应各类花草树木的种植。 2、后勤绿化中心有着先进成熟的种植技术。雄厚专业队伍及管理技术人才。 3、品种丰富多样，可以满足不同年龄人群的需要。不同种类的花语代表着亲情、友情、爱情。
劣势分析(W) 1、投资大，风险大。昆明地理位置阳光充足，需要大量的遮阳，供水，劳动成本高。 2、技术要求高。需要成熟的种植技术及管理人才。 3、花期周期较长，这些会造成暂用部分资金。 机会分析(T) 1、城市建设的加快，花卉市场还不成规模，带来了极大的发展空间及机遇。 2、生活水平的提供，昆明市经济的发展，人们对于花卉的消费水平也会相对提高。 3、会议及节假日的需要。 威胁分析(O) 1、同行业的竞争者，市场相对狭小、单一。 2、潜在加入者，周围花卉市场竞争。 3、价格因素也是广大学生购买的主要因素。 三、目标市场 我们的目标消费群体主要是学生及攀大教职工，逐渐延伸至学校周围环境装饰及花卉爱好者服务，创造出最好的社会效益。 一月五月八月十月十二月 百合花99.5 76.1 99.2 99.5 99.2 红玫瑰88.7 71.4 115.7 92.4 95.4 康乃馨45.2 110.4 55.4 60.2 76.7
物业市场拓展方案
物业项目拓展方案 为保证公司物业项目拓展工作的有序及正常进行，提高物业项目拓展工作效率，特制定该方案。 一、适用范围 适用于公司各部门/员工与项目拓展有关的组织及其组织行为。 二、职责 （一）总经理负责批准公司项目拓展工作目标。 （二）市场拓展部负责组织物业项目拓展工作，并对物业拓展工作进行指导和评审。 三、公司物业对外拓展的优势 （一）公司物业服务品牌文化效应； （二）在**市拥有20多个项目，500万平米的管理规模，具有强大后备技术、资源的支持力； （三）健全的管理制度； （四）规范的服务标准及要求； （五）三标一体管理体系基础服务的推行； 四、拓展发展目标 （一）定位 1、数量定位：公司各部门按照公司要求，有能力、有机会的要争取接管更多项目。 2、模式定位：外接项目模式包括项目全权委托、全面顾问咨询等模式，不管采用何种模式对外拓展管理，均属于外接项目有效管理面积。 3、领域定位：中高档型住宅、商业项目、政府机关办公大楼、学校教学楼、医院及大型企业后勤（包括工业园区）等。 4、战略定位：依据星海物业品牌和多年的经验和资源，对外进行项目拓展，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的。 5、盈利定位：接管任何物业类型项目必须以盈利为前提，根据物业类型及面积的不同进行盈利测算。 （1）建筑面积小于1万平米时，利润不得低于成本测算的15%（含税金）； （2）建筑面积在1-----5万平米时，利润不得低于成本测算的12%
（不含税金）； （3）建筑面积在5-----10万平米时，利润不得低于成本测算的10%（不含税金）； （4）建筑面积在10----20万平米时，利润不得低于成本测算的8%（不含税金）； （5）建筑面积大于20万平米时，利润不得低于成本测算的5%（不含税金）； （6）工业园区及后勤项目依据项目服务内容洽商实际情况进行测算，但利润不得低于成本测算的10%（不含税金）。 （二）拓展原则： （1）具有一定盈利的各类物业项目，包括住宅、商业、政府办公楼及学校等，要积极争取接管； （2）普通项目但对星海品牌发展有一定影响力的，在能保证合同期内收支基本平衡的，也要积极争取接管； （3）个别盈利不高或略有亏损的项目，但对品牌发展有一定影响力的，经总经理审批同意后，可以接管； （4）在对外拓展项目中，要积极主动将星海模式引入到项目现场管理中，促进对外拓展项目管理形成常态化； （5）物业管理配套设施不全，后续管理需投入大量资金的项目不接；（6）外接项目管理，物业服务签约期限不得少于1年，一般建议2-3年，若管理稳定正常，争取延长或续签管理年限； （7）曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接； （8）业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）； （9）以客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象。 五、拓展业务范围 （一）物业管理全委托 服务方式：全委托管理，从物业的前期介入、物业的入伙到物业的日常管理如客户服务、秩序维护、环境管理、公共房屋维护管理、共用