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拆迁谈判技巧及要点

拆迁谈判技巧及要点
拆迁谈判技巧及要点

拆迁谈判技巧及要点

拆迁谈判技巧及要点楼主

谈判大赢家作者发表于搜房网 - 上海业主论坛 - 楼市话题因地方**土地财政和国内城市化进程的需要,拆迁成了当今社会非常普遍的现象。在拆迁谈判中,因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方,而被拆迁人则是弱势一方。尽管如此,被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高低会极大地影响到拆迁的补偿金额,其差距之大非亲历者有时难以置信。2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆迁,每平方获得了2.9万元的补偿,而最低的业主每平方只获得了7千元(相当于当时二手房的市场价格)的补偿。2008年3月,因杭州市拱墅区半山地区环境污染综合整治工程需要,拆迁到康桥镇某企业。该业主因对厂房拆迁谈判没有经验,聘请笔者为谈判顾问。拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判,该业主最终获赔4200多万元,比对方的初始报价提高了1900多万元。

根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验,总结拆迁谈判的要点如下:

1.收集必要的相关信息

信息有助于我们“知己知彼”,增强谈判实力和信心。应收集的信息包括:

(1)该地段为什么要拆迁?按照规划拆迁之后该地段作何用途?用途不同,补偿系数不同。

(2)拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?动迁服务机构是谁?

(3)对方谈判人员的组成情况如何?谁是主谈人?他们的职务、背景、性格、爱好如何?(4)拆迁的评估机构是谁?如果已经做了评估,如何拿到评估报告?

(5)评估报告哪些地方较合理?哪些地方可以要求重新评估?是否有财产被有意无意地漏评?

(6)拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法?如有违法,向谁申诉?

(7)是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议?补偿金额是多少?他们的谈判有何得失?2.组建一个谈判小组

因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大(动辄上千万、几千万)、内容复杂、专业性强,业主一人无法胜任,需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。一旦评估报告出来,就会比较被动,少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成:

(1)业主熟悉自己企业的基本情况,负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订;(2)谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等,为业主提供系统的、全方位的咨询服务;

(3)资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告,是否存在故意低评、错评、漏评等情况,为谈判报价提供必要的依据。

(4)律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关,而非起诉拆迁人。拆迁源于**立项,拆迁人往往有**背后撑腰,业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。

3.策略地安排谈判的时间和地点

在拆迁谈判中,拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言,时间几乎没有成本。对开发商而言,时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在谈判之初最策略的做法是让对方找不到人,不要和对方进行任何接触。让其他人先谈,随时了解他们取得的进展,作为己方谈判的有利基础。越是到后面,拆迁人越是想尽快把整个事情了结。到只剩下最后一两家的时候,拆迁人要让步就会少很多顾忌,也就更容易做出让步。

在地点的选择上,千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室,对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来,并且很难找到你,在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。

4.确定理性的谈判目标

很多业主会在拆迁谈判中漫天要价,提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”,会毁灭对方通过谈判解决的希望,其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段,有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。

理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的,也就是业主的要求和报价应该是有理由的,是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以以评估机构出具的评估报告为基础,但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。谈判目标不是一成不变的,随着谈判的进行,局势的变化可以灵活调整。在谈判初期,业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价,以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要通过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值,使其越来越接近己方的谈判目标。

5.抓住谈判的核心问题

绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。

现在以2008年某评估机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这一问题。该报告提出总补偿金额为2340万元,具体包括:

(1)房屋1450万元,按重置价格(按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用)580万元的2.5倍补偿;

(2)未到期临时建筑204万元,按重置价格204万元的1倍补偿;

(3)地上附属物(装修等费用)149万元;

(4)机器设备净值(原值×成新率%)1547万,评估值537万元。

通过查看评估报告,还有两部分机器设备可以要求对方补偿:一是有漏评嫌疑的设备净值184万元;二是不评金额320万元(该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价值的设备未进行评估,也不计入补偿范围)。所以,机器设备一项涉及到的总金额是1547+184+320共2051万元。而评估报告仅提出补偿537万元,相差1514万元。其他地方谈得再好,如果机器设备一项谈不好,本次谈判也不能算是成功的。机器设备一项毫

无疑问成为谈判的核心问题。

通过资产评估师的认真核查,该企业的房屋补偿主要涉及到三部分:一是房屋重置价格580万元;二是未到期临时建筑重置价格204万元;三是部分房屋结构被误评、低评的重置价格66万元。如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿,一共可获得2550万元的补偿。而评估报告仅提出补偿1654万元,相差896万元。所以房屋重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。

土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分,区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格,而土地基准地价反映的是土地平面价格。

影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。今年6月1日,市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。

国有土地房屋拆迁补偿款计算公式:房屋建筑面积×房地产市场评估单价(区位综合平均价格+房屋重置价格)。

应采取先打程序的办法:

先审查授权(拆迁公司须为有授权的行为)、《拆迁许可证》。

项目许可:发改委、规划局或规委《建设用地规划许可证》、国土局《建设用地批复》)。

立项批复---用地批复----拆迁补偿方案---建设用地批准性文件---资金到位证明。

《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致、拆迁范围是否扩大等等。

一般开发商屁股都有屎,他们也不愿打程序。打程序是为了迫使其与你协商和解,但还是那句话:“首先不能寄希望于法律”!

中国不是法制社会,一般靠[瞎对付]来解决问题,拆迁尤甚!任何问题的解决都靠“实力”,这才是重要

如何进行拆迁谈判拆迁组内部人员谈判技巧

发表于 2009-7-25 09:22 |只看该作者 给你看个反面教材可能对你有帮助 拆迁组内部人员谈判技巧 古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的,一方是散兵游勇,一方是机械化军队。一般情况,动迁人员熟知法律法规,熟知每一户情况,而对于每一户该具体如何说,如何做,每一句话都会进行认真安排,如同战争前的部署。常规做法先易后难,选择突破口,突破口的选择原则是该户人家位置关键,最好能够起到割断分裂房屋的作用,其次该户在当地有些影响,面积亦不宜过大,便于操作,能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败,就要知道什么是拆迁?对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节,找其漏洞。 首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态,说实在话,当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好,比较典型的有下列四种心理状态: 一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时,被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。 二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时,部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现,主要特征是表现出忧虑和慌张,在这种情况下,被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感,生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。 三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时,就处于一种消极心理状态,通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。 四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时,部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻,力求经济利益或其他利益最大化,以拒不拆迁为筹码,表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”,前者表现软拖,后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致,也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。 一、钉子户的分类: 1、漫天要价型:漫不讲理,把动拆迁视为捞一票的机会,撒无赖。翻手为云,覆手为雨,自以为老子天下第一,这一类人,一般没有后台,没有关系,但有三四个狐群狗

拆迁案件案例分析(8)

房屋拆迁案件案例分析 基本事实: 2014年3月,某市某区计划将X路等旧城片区纳入城市改造范围。2014年6月,某区人民政府公布了《XX征收安置方案(征求意见稿)》,2014年9月,某区人民政府《XX改造项目国有土地上房屋征收的决定》,某区人民政府将该征收决定在征收范围内进行了公告。原告范某的房屋位于本次改造项目征收范围之内。评估公司根据房屋现状对原告房屋及附属物进行了评估,评估补偿金额为XX万元。2016年6月,征补中心向原告送达了房地产评估报告并将评估资料在原告房屋门前等处张贴。后因原告未能与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议,原告对征收决定不予认可故起诉至法院要求撤销。 法院判决理由及结果: 本案中被告某区人民政府实施的改造项目已经纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,该征收行为经过了拟定征收补偿方案、对征收补偿方案进行论证并予以公布、征求公众意见、及时公布征求意见情况、进行社会稳定风险评估等法定程序,符合相关法律法规的规定。但被告某区人民政府在评估机构的选定、分户评估结果公示及房屋征收评估委托等方面缺乏相关证据,且被征收房屋价值评估时点与房屋征收决定公告之日不一致,故法院依法判决撤销某区人民政府作出的房屋征收补偿决定。 说法与评析: 房屋征收决定是人民政府为了公共利益的需要,依照法定程序作出将某一区域内的公民、法人或者其他组织国有土地上的房屋所有权及其所附土地使用权收归国家所有的行政决定。对房屋征收决定的合法性主要从作出征收决定的行政机关是否拥有法定职权、是否符合公共利益的需要及是否遵循法定程序予以审查。 被征收房屋价值评估程序是否合法、公正,直接关系到被征收人的切身利益,《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。由此可知,房屋征收部门发布公告由被征收人协商选定是确定评估机构的必经程序。本案中,某区人民政府称向XXXX名被征收人发放了评估机构名单选择表,但没有提供证据证明其主张,亦未提供被征收人协商选定房地产价格评估机构的相关证据材料。《国有土地上房屋征收评估办法》规定:房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。本案中,某区人民政府没有提供房屋征收部门将分户的评估结果在征收范围内向被征收人公示的证据。《国有土地上房屋征收评估办法》规定:被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日;用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。本案中被征收房屋价值评估时点与房屋征收决定公告之日明显不一致。综上某区人民政府作出的征收决定存在较大瑕疵,违法了相关的规定,故法院对于原告

农村拆迁谈判技巧(共5篇)

篇一:房子拆迁需要掌握的谈判技巧 ? 什么是房屋拆迁谈判? 首先,了解一下谈判含义回答一:谈判就是通过对话调节各方利益。 回答二:谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。回答三:谈判,是由谈和判两个字组成,也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流,判就是最决定一件事情。只有在双方之间沟通和交流的基础之上,了解对方的需求和内容,才能够做出相应的决定。也就是说,谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为:“谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。”笔者认为:房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间,或在拆迁管理部门组织下,就有关拆迁补偿安置事项协商,寻求利益平衡点。具有以下特点: 1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动; 2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分,非经谈判不得裁决和强制执行; 3、拆迁谈判周期比较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议; 4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判,更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判; 5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。二、目前拆迁谈判出现的问题? 1、被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏,有时甚至吃了大亏,形成这一结果是多方因素导致的。 2、部分被拆迁人漫天要价,一再错过机会,对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人非常失望,双方耗费大量财力、精力。 3、个别人自认为有一定社会关系,可以摆平利益,岂不知,在不是**花钱拆迁时,哪个开发商愿意多掏钱呢?忽视规则,自以为是,反而达不到目的。 4、即便谈判达成一致意见,也是签订不完整协议,合同漏洞百出,被拆迁维权十分难操作。三、拆迁谈判技巧? 笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过,在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:1、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。 3、抓住拆迁人心里谈判。拆 联系电话:壹叁伍捌伍贰肆柒伍玖捌 迁人尤其是商业开发的拆迁,他们希望被拆迁人早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在非原则性

拆迁还房的账务与税务处理及案例解析

房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析 2011年02月11日 14:11 房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。 所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍,并给予案例分析。 一、房地产企业拆迁还房的账务处理 一般来讲,如果被拆迁户选择货币补偿方式,该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。 而房地产企业拆迁还房的实质是,被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋,要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”,即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外,对补偿的房屋应视同对外销售,视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定,同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定,回迁房的非货币性资产交换,预计未来能带来更多现金流,一般情况下是具有商业实质,且公允价值能够可靠计量。 (一)在开发产品完工时,根据安置时的同期同类价格,视同销售的会计处理: 借:开发成本———拆迁补偿费 贷:应付账款———拆迁补偿费 借:应付账款———拆迁补偿费 贷:主营业务收入 (二)房地产企业开具销售不动产发票,业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据,结转成本的会计处理: 借:主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 贷:开发产品 二、房地产企业拆迁还房的税务处理

拆迁谈判技巧二十条

拆迁谈判技巧二十条 【篇一:拆迁谈判技巧及要点】 发表于 2010-7-5 15:49 拆迁谈判技巧及要点 拆迁谈判技巧及要点楼主 谈判大赢家作者发表于搜房网 - 上海业主论坛 - 楼市话题 因地方**土地财政和国内城市化进程的需要,拆迁成了当今社会非 常普遍的现象。在拆迁谈判中,因拆迁人有**背景往往是谈判中强势 的一方,而被拆迁人则是弱势一方。尽管如此,被拆迁方还是可以 通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的 高低会极大地影响到拆迁的补偿金额,其差距之大非亲历者有时难 以置信。2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆迁,每平方获得 了2.9万元的补偿,而最低的业主每平方只获得了7千元(相当于当时二手房的市场价格)的补偿。2008年3月,因杭州市拱墅区半山 地区环境污染综合整治工程需要,拆迁到康桥镇某企业。该业主因 对厂房拆迁谈判没有经验,聘请笔者为谈判顾问。拆迁方按评估报 告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判,该业主最终 获赔4200多万元,比对方的初始报价提高了1900多万元。 根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验,总结拆迁谈判的要点如下: 1.收集必要的相关信息 信息有助于我们“知己知彼”,增强谈判实力和信心。应收集的信息 包括: (1)该地段为什么要拆迁?按照规划拆迁之后该地段作何用途?用 途不同,补偿系数不同。 (2)拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?动迁服务机构是谁? (3)对方谈判人员的组成情况如何?谁是主谈人?他们的职务、背景、性格、爱好如何? (4)拆迁的评估机构是谁?如果已经做了评估,如何拿到评估报告?(5)评估报告哪些地方较合理?哪些地方可以要求重新评估?是否 有财产被有意无意地 漏评? (6)拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法?如有违法,向 谁申诉?

农村房屋拆迁案例八:旧村改造下的违法拆迁

农村房屋拆迁案例八:旧村改造下的违法拆迁 一、案件事实概要 2005年10月,江苏省徐州市泉山区关庄、韩山、中院北地区的580亩集体土地被徐州市国土资源局按“国有土地使用权挂牌转让”方式,以7000万元的超低价格卖与徐州市XX房地产开发有限公司。 2005年12月,徐州市泉山区政府出台“关庄集体土地上的旧村改造拆迁安置办法”,要求村民整体搬迁,每户40平方米的房屋安置,多余面积则按1500元每平方米进行货币补偿。由于村民一致反对,此次拆迁失败。 2006年3月,徐州市建设局在徐州市国土资源局《建设用地许可证》缺失的情况下向XX房地产开发有限公司颁发了《拆迁许可证》,并在关庄张贴“国有土地上的关庄社区拆迁”公告。 2007年3月,XX房地产开发有限公司将拆迁许可证续期,并委托XXX房屋拆迁安置公司(三级资质,依《江苏省城市房屋拆迁实施单位资质管理办法》此类单位仅能拆迁3万平方米以下的房屋)具体实施阔达6.2万平方米的关庄一期拆迁项目。经强行评估,村民的房屋价格仅为2160元每平方米(同等地段的二手房市场价介于每平米3500元与3800元之间)。 就此,另一番“嘉禾事件”开始在关庄拉开序幕。 ——委托农村拆迁律师前后 自2007年4月一期拆迁项目动迁开始,多数关庄住户顶不住压力,签定了不平等的拆恰补偿协议,腾房搬迁,但依然有40来户决定捍卫自己的合法权益。关里英(化名)、关政和(化名)、关碧清(化名)就是这样的所谓“钉子户”。

关里英的房屋建筑面积约计600平方米,关政和的房屋建筑面积约计270平方米,关碧清的房屋建筑面积约计310平方米。同年6月,徐州市建设局行政裁决庭受理了XXX房屋拆迁安置公司的行政裁决申请,并于7月做出行政裁决书,裁决对被申请人,即被拆迁人实习货币补偿,其中,关里英家的补偿款为125.5万,关政和家的补偿款为59万,关碧清家的补偿款为63.8万。 裁决书的送达,意味着在很近的未来,这些被拆迁户的房屋将会被合法地强拆掉。然而,在这些被拆迁户的眼中,这场拆迁,这场以旧村改造为名,以商业开发为实的拆迁,却是如此的不合法、不公平。于是,关里英、关政和、关碧清等16户被拆迁户决心从北京找专业维权律师来维护他们被侵犯的权利。 2007年8月伊始,北京在明律师事务所杨在明律师律师便正式介入关庄拆迁案。自踏上关庄土地的那一刻开始,隐约中已然预见,京外的拆迁维权,难度系数将远远大于京内办案。但无论怎样,最大限度地维护当事人的利益,扶正倾斜的正义天平将是律师执业永恒的宗旨。 二、办案掠影 办案第一辑:紧急避险,听证会上的辩法析理 在现阶段拆迁中,继拆迁裁决作出之后,强拆听证会是合法强拆前的最后一道法律程序。接受委托之后不久,便如预期接到了听证通知书。审慎对待听证会,是化解强拆风险的必经途径。 8月下旬,听证会如期召开,听证会场被200来号人填塞得熙熙攘攘。听证过程中,杨在明律师直指关庄拆迁法律程序的重大疏漏,举之如,XXX房屋拆迁安置公司的资质、评估公司的资质、挂牌集体土地属违法、拆迁手段恶劣等八大方面。一番辩法析理之后,主

拆迁谈判技巧和策略

拆迁谈判技巧和策略 5、说服技巧。在说服对方的过程中,应先谈易后谈难,先谈好 后谈坏,要多向对方提出要求、传递信息、影响对方意见;强调一致、淡化差异;不要奢望对方一下子接受突如其来的要求;要强调合同有 利于对方的条件;强调互惠互利、互相合作的可能性、现实性,激发 对方在自身利益认同的基础上来接纳自己的意见。 6、语言技巧。正确运用语言技巧,应注意语言的文明、清晰、 严谨、准确,避免吞吞吐吐、词不达意;语言要有逻辑性,说话要切题,不要答非所问;介绍自己的购买力时不要水分太大,评价对方的 商品质量、性能要中肯,讨价还价要充满诚意,如果提出压价,理 由要充分;要善于利用谈判对手在语言逻辑上的混乱和漏洞,及时驳 倒对方,达到预期目标。 拆迁谈判的开局技巧: 1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件,但一定注意不要让对方 认为你是在满天要价。 如果不假思索的就答应对方的第一次报价,这种做法通常会让对方产生两种反应:我们本来可以做的更好,一定是哪里出了问题。 3、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外,如果 我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告,就要是这对里面的一些项 目学会感到意外,在你表示有些意外后,对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外,对方通常会拆迁人变得更加强硬。 4、避免对抗性的拆迁补偿谈判。千万不要在谈判刚开始就和拆 迁人争辩,产生敌对情绪,这样只会导致对抗,致使谈判不能正常 进行下去。

5、拆迁谈判中“钳子策略”的使用。一定要把精力集中到具体 的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等,千万不要在意补偿总额,也不要用百分比的方式进行补偿谈判。 拆迁谈判的中期技巧: 在进行拆迁谈判开始前,一定要搞清楚对方是否合法的授权,有没有权利代表拆迁人进行谈判,最高谈判权限是什么。进入了拆迁 谈判的关键关节,对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借 口来进行推脱。 2、在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行“折中补偿”。 拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码,价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。 3、学会应对拆迁谈判补偿的僵局。 如果遇到僵局首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会,一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致,拆迁人就会变得更加容易被说服。 4、只要是在补偿的某一项问题上做出了让步一定要在其他方面 索取回报。 拆迁谈判的结尾技巧: 1、严格防范对方的“白脸-黑脸”策略,在这里面一定要注意,区别拆迁人与拆迁公司。往往拆迁人唱白脸,拆迁公司的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人,要知道拆迁人一定 清楚拆迁规划。 2、拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步 的幅度,关键在于以下三点: (1)一定不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步,自己主动减少 补偿项目和数额。

房子拆迁需要掌握的谈判技巧

什么是房屋拆迁谈判? 首先,了解一下谈判含义回答一:谈判就是通过对话调节各方利益。 回答二:谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。回答三:谈判,是由谈和判两个字组成,也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流,判就是最决定一件事情。只有在双方之间沟通和交流的基础之上,了解对方的需求和内容,才能够做出相应的决定。也就是说,谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为:“谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。” 笔者认为:房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间,或在拆迁管理部门组织下,就有关拆迁补偿安置事项协商,寻求利益平衡点。具有以下特点: 1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动; 2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分,非经谈判不得裁决和强制执行; 3、拆迁谈判周期比 较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议; 4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判,更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判; 5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。二、目前拆迁谈判出现的问题? 1、被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏,有时甚至吃了大亏,形成这一结果是多方因素导致的。2、部分被拆迁人漫天要价,一再错过机会,对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人非常失望,双方耗费大量财力、精力。 3、个别人自认为有一定社会关系,可以摆平利益,岂不知,在不是**花钱拆迁时,哪个开发商愿 意多掏钱呢?忽视规则,自以为是,反而达不到目的。4、即便谈判达成一致意见,也是签订不完整协议,合同漏洞百出,被拆迁维权十分难操作。三、拆迁谈判技巧? 笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过,在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:1、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。3、抓住拆迁人心里谈判。拆

房屋拆迁案件案例分析

拆迁案件案例分析之(十一)基本事实: 2013年4月,被告某市政府发布《XX项目建设征地拆迁安置补偿有关事项的通告》,征地拆迁安置补偿适用《中华人民共和国土地管理法》及《某市人民政府关于<某市征地拆迁补偿安置办法>的通知》等规定。原告A公司的房屋在征地拆迁范围内。2014年1月,某市政府发布《某市人民政府关于<某市征地拆迁补偿安置办法>的通知》。2014年2月,某镇政府发布《XX拆迁及附着物补偿工作的实施方案》。2014年9月,原告A公司的工作人员在《某市建设用地房屋及附着物拆迁补偿分户清册》上签字确认。2015年7月,某镇政府向A公司送达《通知》,要求其在收到《通知》之日起三个工作日内到某镇政府签订房屋拆迁补偿安置协议,并领取补偿款总额XXX万元。2015年8月10日,某镇政府将该补偿款转入某市某镇高院村1组的账户。2015年12月,某镇政府组织人员对A公司的房屋予以强制拆除。后A公司起诉要求确认2015年12月某市政府、某镇政府组织的行政拆迁行为违法。 法院判决理由及结果: 法院认为对A公司的房屋实施行政强制拆迁的机关是某镇政府,而某镇政府没有举出任何证据证明其具有行政强制拆迁的法定职责,其行为超越法定职权,应确认为违法。A公司诉请确认某镇政府组织的行政拆迁行为违法的理由成立,予以支持。某市政府没有实施行政强制拆迁行为,不是本案适格的被告。故法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第(一)项“的规定判决:确认某镇政府于2015年12月组织实施的行政拆迁行为违法。  说法与评议: 我们认为某镇政府因公共利益的需要,对A公司所属房屋、土地被征收,应当按照法律、行政法规的规定及程序履行,在未交付被征收房屋及土地的情况下,某镇政府组织人员对A公司的房屋实施了行政强制拆迁行为,而某镇政府不能提供证据证明其具有上述法定职责,其行为超越法定职权,我们

拆迁案件经典谈判技巧

拆迁案件经典谈判技巧 一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时,被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。 二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时,部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现, 主要特征是表现出忧虑和慌张,在这种情况下,被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感,生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。 三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时,就处于一种消极心理状态,通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。 四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时,部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻,力求经济利益或其他利益最大化,以拒不拆迁为筹码,表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”,前者表现软拖,后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致,也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。 一、钉子户的分类: 2、后台撐腰型:有一定的社会关系,自持无恐,有文化、懂政策,喜欢钻政策的空子,其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候,高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收,只要达到目的。一般文来! 3、自我保护型:他们是社会的弱势群体,收入较低。以下岗工人、

回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了,以至不信任任何人,他们的信念是坚持到底就是胜利,他们对今后的生活顾虑太多了,对生活没有多少信心,他们计算补偿能不能买套房以后, 还节余一点生活费。他们会耍无赖,会点小聪明,他们惧怕权威,对政府不信任,喜欢听小道,他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中,最容易漠视他们的利益,因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃,柿子捡软的捏,这类人群更需要专业人士的指点和帮助。 拆迁谈判的开局技巧: 1、提岀高于预期的拆迁安置补偿条件,但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。 如果不假思索的就答应对方的第一次报价,这种做法通常会让对方产生两种反应:我们木来可以做的更好,一定是哪里出了问题。 3、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外,如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告,就要是这对里面的一些项目学会感到意外,在你表示有些意外后,对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外,对方通常会拆迁人变得更加强硬。 4、避免对抗性的拆迁补偿谈判。千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩,产生敌对情绪,这样只会导致对抗,致使谈判不能正常进行下去。 5、拆迁谈判中“钳子策略”的使用。一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建而积的测量与补偿等,千万不要在意补偿总额,也不要用百分比的方式进行补偿谈判。 拆迁谈判的中期技巧: 在进行拆迁谈判开始前,一定要搞清楚对方是否合法的授权,有没有权利代表拆迁人进行谈判,最高谈判权限是什么。进入了拆迁谈判的关键关节,对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。 2、在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行“折中补偿”。 拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码,价码

拆迁补偿谈判技巧有哪些

拆迁补偿谈判技巧有哪些 谈判成功与否,受诸多因素影响,而中西文化在语言上差异的影响不容小觑。以下是编整理了拆迁补偿谈判技巧,希望你喜欢。 拆迁补偿谈判技巧 拆迁补偿谈判技巧一. 关于拆迁的谈判开局 1. 提出高于预期的拆迁安置补偿条件,但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。 2 避免对抗性的拆迁补偿谈判 千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩,产生敌对情绪,这样只会导致对抗,致使谈判不能正常进行下去。 3. 作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价,除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。 如果不假思索的就答应对方的第一次报价,这种做法通常会让对方产生两种反应:我们本来可以做的更好,一定是哪里出了问题。 4. 学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外, 如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告,就要是这对里面的一些项目学会感到意外,在你表示有些意外后,对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外,对方通常会拆迁人变得更加强硬。 5. 拆迁谈判中"钳子策略"的使用 一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等,千万不要在意补偿总额,也不要用百分比的方式进行补偿谈判。

拆迁补偿谈判技巧二. 拆迁谈判的中场阶段技巧 1. 在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行"折中补偿" 拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码,价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。 2. 一定要学会应对没有决定权的"拆迁人" 在进行拆迁谈判开始前,一定要搞清楚对方是否合法的授权,有没有权利代表拆迁人进行谈判,最高谈判权限是什么。 进入了拆迁谈判的关键关节,对方往往会以"没有授权"、"说了不算"等借口来进行推脱。 3. 学会应对拆迁谈判补偿的僵局 如果遇到僵局首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会,一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致,拆迁人就会变得更加容易被说服。 4. 只要是在补偿的某一项问题上做出了让步一定要在其他方面索取回报。 拆迁补偿谈判技巧三. 谈判终局策略 1. 严格防范对方的"白脸-黑脸"策略,在这里面一定要注意,区别拆迁人与拆迁前公司。往往拆迁人唱白脸,拆迁公司的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人,要知道拆迁人是谁一定清楚拆迁规划。 2. 拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度,关键在于以下三点:

对付拆迁办的一些方法

对付拆迁办的一些方法((开发商狠死我了) 重要提示:一定要弄清楚拆迁人合法吗?才能开谈!拆迁公司往往利用心理暗示来击败你的勇气.如:政府没有拆不掉的房子! 来自中华网社区https://www.doczj.com/doc/6515807370.html,/ 一、公告拆迁期间谈话技巧 来自中华网社区https://www.doczj.com/doc/6515807370.html,/ 当拆迁公告颁布后,拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时,如果被拆迁人的合法要求(如要求产权调换)被拒绝,被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商,说话要和气,切不可激化矛盾,更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。 二、精心设计行政诉讼中止行政裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月),被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼,一般而言,在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼,通过诉讼把拆

迁人拖入泥潭,使其迟迟拿不到行政裁决,没有行政裁决,拆迁人根本无法实施合法的强拆,这叫釜底抽薪! 三、诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定,如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼,拆迁行政裁决应当中止进行,这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了,这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。 四、诉讼期间作出裁决的后果 如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下,拆迁主管部门仍然违法作出裁决,被拆迁人申诉到最高法院,该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效,受害人有权请求国家赔偿。 五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼

法院受理后,即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前,及时设计第二个诉讼,咱们的目的就是要:拖时间! 六、要求中止第一个行政诉讼,继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间 1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内(不可超过二审判决书下达的时间),针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题,又提起第二个行政诉讼。 2、法院受理了第二个案件后,原告应持第二个案件的受理通知书,主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书,请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼,法院如不中止仍作出判决,将该判决申诉到北京最高法必被撤销!记住:第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。因为拆迁人等不及,就只能自己提高补偿标准。

拆迁安置房屋买卖合同的效力分析

内容提要:拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书,此类房屋就普通商品房而言有着特殊性质,本文从物权理论出发,结合民法诚实信用原则和不动产善意取得制度对拆迁安置房屋买卖合同效力及履行中相关问题进行分析。 关键词:房地产转让不动产善意取得合同成立与生效 今年年初以来,浙江省宁波市鄞州区人民法院东钱湖法庭受理的房屋买卖案件数量激增,而案件讼争的房屋绝大部分都是位于辖区内的下应、东钱湖等地的拆迁安置房,这类“卖房人变卦,买房人起诉”案件的激增,其主要原因可归于近两年来市场房价的飞涨,也可以说是近两年来宁波房市非理性发展所留下的“后遗症”。与普通的房屋买卖纠纷不同的是,这些拆迁安置房在进行交易时尚未领取权属证书,土地使用权性质也有特殊性,在审判实践中也存有一定的误区,观点纷呈,做法不一。 一、据以研究的案例: 案例一,2003年9月8日,原告楼某与被告应某签订《卖房协议》一份,约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告,房屋面积77.63平方米,总价款22.5万元。协议签订后,原告按约支付了定金和预付款,被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初,被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议,至今未办理过户手续。原告要求被告继续履行协议,协助原告办理房屋过户手续。庭审时,被告以双方签订协议时,转让的房屋尚未交付,也没有领取任何权属证书,原、被告之间这一买卖行为违反了《城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”这一强制性法律规定,要求确认双方买卖协议无效。 案例二,原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷。与案例一情况相同,被告在双方签订协议并收取原告预付款,原告也入住的情况下,却拒绝履行协议,办理房屋过户手续,被告以该房屋为夫妻共同财产,被告未经共有权人同意擅自处分共有财产的行为无效,要求驳回原告的诉讼请求。 二、未领取权属证书房屋(预购房屋)转让的效力问题 要确认两个案例中房屋买卖协议的效力,必须正确理解《城市房地产管理法》第三十七条的规定。首先要澄明的一个问题是,“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。该法第三十六条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此,“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付,过户登记等一系列债权行为和物权行为,所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成,不能发生所有权转移的合同履行目的,但不得据此认为法律禁止订立预购房(期房)转让合同或所签订的合同一律无效。 此外,《城市房地产管理法》第四十五条:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出,预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的,否则应当明令禁止。其实,《城市房地产管理法》(草案)中曾明文规定禁止预售房再转让,但该法正式颁布时,却又改为上述45条的规定,

关于拆迁谈判策略

关于拆迁谈判策略 谈判签约是整个拆迁工作过程中的重点和难点环节。以下是第一范文网小编编整理了关于拆迁谈判策略,希望你喜欢。 拆迁谈判策略 1.紧扣主题 拆迁谈判的主题是如何补偿与安置。有的被拆迁户故意抬高门槛,设置障碍。他不与你谈补偿安置问题,而是抛出诸如失地农民的生活保障、征地补偿款的分配、装修材料的涨价、规划控制造成的损失等问题,强调征地拆迁造成的损失,以此来提高签约价码。如果你与他纠缠于此类问题,那么,你将处于被动地位。你应该对此类问题稍作概要的解释后,引导他谈补偿安置的具体问题。否则,谈判是无法取得进展的。 拆迁谈判策略 2.把住原则 如果无原则的一味迎合被拆迁户的要求,是会出“乱子”的。首先,人的欲望是会膨胀的,是无止境的,也是无法满足的。其次,一个地段不是拆迁一户,你不要指望他得到了额外的补偿后会给你“保密”,相反,你将面对越来越多的无理要求而一发不可收拾。因此,必须把握住几条基本原则:(1)政策原则,凡是拆迁政策明确规定的,必须严格执行,绝对不能突破,也不能缩水;(2)政策不能涵盖的个案处理,应遵守请示原则;(3)利益平衡原则,即在每一个拆迁地块上的补偿标准、安置待遇等方面前后一致,户与户之间平衡;(4)不留遗留问题原则。守住这些基

本原则,才能保证整个地块中的拆迁工作健康、有序、和谐地进行。 拆迁谈判策略 3.把握时机 拆迁过程中切忌急躁,否则,往往欲速则不达。在将被拆迁户引导到谈判桌前要做大量的化解工作,且各个不同的阶段,各有不同的工作侧重点。然后,通过评估前期工作的效果,来判断是否可以进行实质性的补偿、安置谈判。一般情况下,被拆迁户要经历如下几个阶段:抗拒、观望、准备(接受评估、补漏)、要价、妥协、签约、腾房。走完这一过程,往往要经过若干个回合,不可能一蹴而就。这期间现场工作组人员的主要任务是:一方面诚心诚意地为动迁户解决合理合法的利益诉求;另一方面,不断地降低动迁户既不合法、也不合理的期望值。当动迁户对无理要求不再抱任何希望的时候,便是签约的机会成熟了。 拆迁谈判策略 4.设定边界 所谓边界,就是本地现行的补偿安置政策。有的被拆迁户在上海、昆山等地工作,他拿那里的补偿安置标准来提出要求;有的将无证房、分户、装修标准等突破现行政策标准的问题来提出要求。面对此类情况,你不能急于求成,更不能轻易让步,一定要守住政策底线、寻求谈判渠道、创设沟通条件,等待时机成熟后再与之交流。 拆迁谈判策略 5.把握招式

所有权—案例

案例一 胡田云诉汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案 [裁判摘要] 房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能,一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属,共有人之间有权通过协议予以分割。 在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的,房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅仅包括金钱给付,在特定身份关系下亦应包括居住使用权益。 原告:胡田云。 被告:汤锦勤。 被告:王剑峰。 原告胡田云因与被告汤锦勤、王剑峰发生所有权确认纠纷,向浙江省兰溪市人民法院提起诉讼。 原告胡田云诉称:被告王剑峰系被告汤锦勤的前妻,二人于2000年1月份离婚,双方对位于兰溪市黄龙洞曹家路13号房屋及子女抚养约定如下:房屋两间三层,第一、三层归汤锦勤所有,第二层归王剑峰所有。婚生子汤弘波由汤锦勤抚养。如拆迁赔偿,王剑峰分割三分之一。原告离异后与汤锦勤于2004年3月26日登记结婚。

2006年7月份,曹家路13号房屋因道路拓宽改造被拆除,共计获得各类补偿款 270 000余元,按照离婚协议,王剑峰从兰溪市拆迁办领走拆迁补偿费90 000元,其余由汤锦勤领取。后原告与汤锦勤共同出资建造位于兰溪市云山街道莲花区福兴村 27幢1#房屋一幢,并与汤锦勤、汤弘波及原告儿子一起居住在该房屋中。2009年10月份左右,王剑峰以原告建造房屋属汤弘波与汤锦勤共有为由,要求村委会进行调解,分割属于汤弘波个人所有的房产。原告此时得知汤锦勤与王剑峰已就新建房产进行了协议分割。因原告认为协议损害了其权益,调解未能成功。2010年6月份,汤锦勤儿子汤弘波起诉,要求法院确认兰溪市云山街道莲花区福兴村27幢1#的房屋三至四层归汤弘波所有。原告认为,汤锦勤与王剑峰的房产已被政府拆迁掉且王剑峰的补偿款也已经领走,无权对属于原告与汤锦勤共有的兰溪市云山街道莲花区福兴村 27幢1#房屋进行处分。请求法院确认汤锦勤与王剑峰于2006年7月8日签订的关于房屋拆迁补偿和房产分割协议中的第三条条款无效。 原告胡田云提交了如下证据: 1.原告胡田云身份证,证明原告的身份。 2.结婚证,证明原告胡田云和被告汤锦勤于2004年登记结婚。 3.离婚证、离婚协议书各一份,证明被告王剑峰与被告汤锦勤2000年离婚及双方离婚时关于房屋分割、子女抚养的约定。 4.集体土地房屋拆迁补偿安置协议书一份,证明兰溪市曹家路13号房屋已被拆迁及所得补偿款280 498元。 5.协议书一份,证明被告王剑峰与被告汤锦勤关于新建房屋分割的约定。

被拆迁谈判技巧

被拆迁谈判技巧 谈判者的动机是影响谈判结果的重要因素,谈判中的让步策略和谈判者的跨文化背景是谈判中的关键变量。以下是第一范文网小编编整理了关于被拆迁谈判技巧,希望你喜欢。 被拆迁谈判技巧 被拆迁谈判技巧:诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定,如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼,拆迁行政裁决应当中止进行,这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了,这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。 被拆迁谈判技巧:精心设计行政诉讼中止行政裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月),被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼,一般而言,在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼,通过诉讼把拆迁人拖入泥潭,使其迟迟拿不到行政裁决,没有行政裁决,拆迁人根本无法实施合法的强拆,这叫釜底抽薪! 被拆迁谈判技巧:公告拆迁期间谈话技巧 当拆迁公告颁布后,拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时,如果被拆迁人的合法要求(如要求产权调换)被拒绝,被

拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商,说话要和气,切不可激化矛盾,更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。 被拆迁谈判技巧:诉讼期间作出裁决的后果 如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下,拆迁主管部门仍然违法作出裁决,被拆迁人申诉到最高法院,该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效,受害人有权请求国家赔偿。 被拆迁谈判技巧:案件办理与诉讼费用 当然如何办理以上案件,是否需要请内行人或律师代理,这要视被拆迁户的各方面综合情况而定,以上诉讼一人提起是一案,几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的,也只算一案,一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件,一户是一案,不能并案审理。 被拆迁谈判技巧:法院受理后及时启动第二个行政诉讼 法院受理后,即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前,及时设计第二个诉讼,咱们的目的就是要:拖时间! 被拆迁谈判技巧:要求中止第一个行政诉讼,继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间 1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内(不可超过二审判决书下达的时间),针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题,又提起第二个行政诉讼。

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