我国住房置业担保的现状研究
【摘要】：和外国一些发达国家的住房置业担保体系相比，我国住房置业担保行业起步较晚，仍处于初级阶段，本文就目前国内住房置业担保行业的现状以及所面临的问题进行讨论，并提出一些建议性的解决方案，仅供参考。
【关键词】：住房置业担保，现状，研究分析，解决方案
一、前言
住房置业担保是指住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。有以下特点：住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为；规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。
1997年，上海市长宁区成立了国内第一家住房置业担保有限公司，我国住房置业担保行业正式开始，到2000年前，全国各个试点城市都相继成立了担保机构，住房置业担保公司开始普及开来，但是专门管理该行业的法规只有2000年5月颁布的《住房置业担保管理试行办法》和2010年3月实施的《融资性担保公司管理暂行办法》。而且这两部专门法规知识对住房置业担保业务做了指导性的规定，并没有详细和强制性的要求依据，因此住房置业担保的法律体系还很不完善。
二、目前置业担保运行中存在的问题
住房置业担保公司的出现，有效的解决了居民群众贷款难的问题，行业的蓬勃发展为房地产市场的快速发展起到了积极的作用，但是，目前整个行业的管理运行体系中所存在的问题仍比较多。
2.1主观因素
目前担保公司所面临的问题主要表现在以下几点：
（1）房屋置业担保公司风险控制手段单一，风险防范机制不健全。现在的住房置业担保公司的风险防范措施主要是靠对抵押物的处置、变现等，一旦抵押物的变现出现困难时，担保公司就会出现危机，严重影响担保机构的生存。我国
商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 个人住房抵押担保借款合 同正式版
个人住房抵押担保借款合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 合同编号：____ 借款人：_____ 电话：_____ 地址：_____ 邮编：_____ 贷款人：_____ 电话：_____ 地址：_____ 邮编：_____ 抵押人：_____ 电话：_____ 地址：_____
邮编：_____ 经合同各方自愿平等协商，签订本合同，共同遵守以下条款： 第一条借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款，借款人（抵押人）自愿以其有权处分的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物评估现值为共计人民币（大写）____（详见抵押物清单、抵押物评估证明，清单号码_____）。 第二条贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币（大写）____，本项贷款用于____，贷款利率为月利率____‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理），借款期限由_____年_____月
中国住房公积金市场现状及发展趋势研究报告住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位（以下简称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金分为职工个人缴存部分和其单位缴存部分两个部分组成，都属于职工个人拥有。住房公积金是按照属地化管理原则，由政府行政管理的社会公共资金，它不属于财政资金，执行个人账户管理制度，因此也不设立统筹基金。 目录 1住房公积金定义与分类 . 1.1住房公积金定义 . 1.2住房公积金决策管理 . 1.3住房公积金运营机构 2住房公积金累计缴存规模分析 3分区域住房公积金个贷率分析 4住房公积金投资组合概况 5住房公积金投资组合概况 6中国主要住房公积金管理中心 109住房公积金定义与分类 住房公积金定义
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位（以下简称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金分为职工个人缴存部分和其单位缴存部分两个部分组成，都属于职工个人拥有。住房公积金是按照属地化管理原则，由政府行政管理的社会公共资金，它不属于财政资金，执行个人账户管理制度，因此也不设立统筹基金。 图表1：住房公积金资金的供给链条 资料来源：前瞻产业研究院住房公积金研究小组整理住房公积金决策管理 直辖市和省、市、自治区人民政府所在地，设立住房公积金管委会，作为住房公积金管理的决策机构；住房公积金管委会的成员中，人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3，住房公积金管委会主任要由具有社会公信力的人士担任。住房公积金管委会在住房公积金的管理方面履行如下职责： 图表2：我国住房公积金管委会在住房公积金管理方面的职责 序 号 职责 1依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体的管理措施，并监督实施。 2拟订住房公积金的缴存比例。 3确定住房公积金的最高贷款额度。
新会计准则下，社保、住房公积金会计处理 社会保险包括：养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险。其中：由个人负担的保险是：养老保险、医疗保险和失业保险。 社会保险、住房公积金会计分录： 社会保险会计分录： 1、企业负担部分，提取时： 借：管理费用——社会保险费（管理部门） 借：销售费用——社会保险费（销售部门） 借：生产成本——社会保险费（生产部门） 贷：应付职工薪酬－社会保险费 2、个人负担部分，发放工资时（按个人交纳比例，从中扣除） 借：应付职工薪酬——工资 贷：其他应付款－个人社会保险费（代扣职工应交纳的部分） 贷：库存现金等 3、交纳时 借：应付职工薪酬－社会保险费（单位负担） 其他应付款－个人社会保险费（代扣职工应交纳的部分） 贷：银行存款（总交纳的金额） 住房公积金会计处理 1、企业负担部分，提取时： 借：管理费用——住房公积金（管理部门） 借：销售费用——住房公积金（销售部门） 借：生产成本——住房公积金（生产部门） 贷：应付职工薪酬－住房公积金
2、个人负担部分，发放工资时（按个人交纳比例，从中扣除） 借：应付职工薪酬——工资 贷：其他应付款－个人住房公积金（代扣职工应交纳的部分） 贷：库存现金等 3、交纳时 借：应付职工薪酬－住房公积金（单位负担） 其他应付款－个人住房公积金（代扣职工应交纳的部分） 贷：银行存款（总交纳的金额） 企业代扣代缴的个人所得税如何做账 一般时候分为两步： 在计提时为： 借：管理费用（等）——工资4000 贷：应付职工薪酬—工资4000 发放工资时： 借：应付职工薪酬—工资4000 贷：银行存款/库存现金3985 应交税费——应交个人所得税15 缴纳时为： 借：应交税费——应交个人所得税15 贷：银行存款15
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/6215066128.html, 国内外大数据产业发展现状与趋势研究 作者：方申国谢楠 来源：《信息化建设》2017年第06期 大数据作为新财富，价值堪比石油。 进入21世纪以来，随着物联网、电子商务、社会化网络的快速发展，数据体量迎来了爆炸式的增长，大数据正在成为世界上最重要的土壤和基础。根据IDC（互联网数据中心）预测，2020年的数据增长量将是2010年的44倍，达到35ZB。世界经济论坛报告称，“大数据为新财富，价值堪比石油”。随着计算机及其存储设备、互联网、云计算等技术的发展，大数据应用领域随之不断丰富。大数据产业将依赖快速聚集的社会资源，在数据和应用驱动的创新下，不断丰富商业模式，构建出多层多样的市场格局，成为引领信息技术产业发展的核心引擎、推动社会进步的重要力量。 大数据产业发展现状 全球大数据产业发展概况 目前，大数据以爆炸式的发展速度迅速蔓延至各行各业。随着各国抢抓战略布局，不断加大扶持力度，全球大数据市场规模保持了高速增长态势。据IDC预测，全球大数据市场规模 年增长率达40%，在2017年将达到530亿美元。美国奥巴马政府于2012年3月宣布投资2亿美元启动“大数据研究和发展计划”，将“大数据研究”上升为国家意志；2015年发布“大数据研究和发展计划”，深入推动大数据技术研发，同时还鼓励产业、大学和研究机构、非盈利机构与政府一起努力，共享大数据提供的机遇。目前，美国大数据产业增长率已超过71%，大数据在美国健康医疗、公共管理、零售业、制造业等领域产生了巨大的经济效益。英国政府自2013年开始就注重对大数据技术的研发投入，2015年投入7300万英镑用于55个政府的大数据应用项目，投资兴办大数据研究中心，通过大数据技术在公开平台上发布了各层级数据资源，直接或间接为英国增加了近490亿至660亿英镑的收入，并预测到2017年，大数据技术可以为英国提供5.8万个新的工作岗位，或将带来2160亿英镑的经济增长。法国2011年推出了公开的数据平台 date.gouv.fr，以便于公民自由查询和下载公共数据；2013年相继发布《数字化路线图》、《法国政府大数据五项支持计划》等，通过为大数据设立原始扶持资金，推动交通、医疗卫生等纵向行业设立大数据旗舰项目，为大数据应用建立良好的生态环境，并积极建设大数据初创企业孵化器。日本在《日本再兴战略》中提出开放数据，将实施数据开放、大数据技术开发与运用作为2013-2020年的重要国家战略之一，积极推动日本政务大数据开放及产业大数据的发展，零售业、道路交通基建、互联网及电信业等行业的大数据应用取得显著效果。韩国政府高度重视大数据发展，科学、通信和未来规划部与国家信息社会局（NIA）共建大数据中心，大力推动全国大数据产业发展。根据《2015韩国数据行业白皮书》统计显示， 数据服务市场规模占韩国总行业市场规模的47%，位列第一；数据库构建服务以41.8%的占有
城市房屋置业担保有限公司运作模式为了一个共同的目标，那确实是既要促进房地产市场、服务和方便群众，又要有效防范贷款风险，因此公司已同有关金融部门达成一致，对担保的按揭购房不扣除贷款保证金，转为代替的是担保公司的全程连带责任担保。如此一来，对各金融机构来讲，可让其贷款风险最大限度的降低(抵押+公司担保+专业治理)；二来对各开发企业来讲，就相当于每售出一套住房均是一次性付款（也确实是我们通常说的“直客式”购房），这无疑加速了各开发企业的资金周转，加快了开发资金回收速度,为楼盘的按期保质完工增加了一层保证，这专门有利于缓解购房户与开发企业的矛盾；而关于购房人来讲，由于担保将其按揭购房转化为一次性付款购房，在购房时就可享受到一次性付款购房优待，即可减少一笔相当可观的购房成本。 之因此各开发企业更情愿同意和欢迎一次性付款的购 房户，是因为这不必去为他跑贷款、办抵押登记等等手续，因为这是一个既要费时刻、精力，也要耗劳动成本的工程，更况且还要为其借款承担时期性担保责任（指办房产证并转办房产抵押登记之前的贷款担保, 那个期间少则2年,多则3-5年不等）,同时具有资金回收慢等特点。正因如此，售房才有一次性付款购房(97或98折)和按揭购房(99折)折扣的差别。但实际上，必定是一次性付款购房的客户有限，需选
择按揭贷款购房的依旧占多数，因此办理贷款及抵押登记等手续的情形是不可幸免的。现在好了，有了担保，这些问题将全部得以解决，什么跑贷款、办抵押登记手续及担保责任等等均转由专业的担保公司来完成和承担。 因此，各开发企业给担保的按揭购房户享受一次性付款购房优待，看上去是比原操作模式下的按揭户多让利了1-2个百分点,实际上这对企业本身是专门有利的（因通过担保已将按揭购房转变为一次性付款购房了）,加速了开发资金的回收，还可通过担保公司的免费代办服务，减少售房成本，既省心又省事，还省钱。因此选择担保，对其来讲是百利而无一害。 那么担保会可不能增加老百姓费用呢?回答是确信可不 能的。第一，担保公司收费是通过经营、治理和承担贷款风险；通过解决开发企业困难（解套保证金）；通过为百姓提供服务、享受购房优待、减少保险费用等方式来换取的，我们的物价批准收费为贷款额的2‰×贷款年限，但对新房来讲我们将依照贷款年限的不同实行差别费率,即按贷款年限10年以内的为：贷款额2‰×贷款年限；贷款年限10年以上的为：贷款额2‰×10年+贷款额1‰×（贷款年限-10年）执行,并以开发企业让利给担保按揭购房户的担保贷款购房折扣额度为收费最高限额，以加大购房人受益额度。
个人住房抵押担保借款模板 Personal housing mortgage loan template 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日
个人住房抵押担保借款模板 前言：借款合同是当事人约定一方将一定种类和数额的货币所有权移转给他方，他方于一定期限内返还同种类同数额货币的合同，即借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本文档根据借款合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 合同编号：_________ 借款人：_________ 电话：_________ 地址：_________ 邮编：_________ 贷款人：_________ 电话：_________ 地址：_________ 邮编：_________ 抵押人：_________ 电话：_________ 地址：_________
邮编：_________ 经合同各方自愿平等协商，签订本合同编号：_________ 借款人：_________ 电话：_________ 地址：_________ 邮编：_________ 贷款人：_________ 电话：_________ 地址：_________ 邮编：_________ 抵押人：_________ 电话：_________ 地址：_________ 邮编：_________
经合同各方自愿平等协商，签订本合同，共同遵守以下 条款： 第一条 借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款，借 款人（抵押人）自愿以其有权处分的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物评估现值为共计人民币（大写）_________（详见抵押物清单、抵押物评估证明，清单号码_________）。 第二条 贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币 （大写）_________，本项贷款用于_________，贷款利率为月利率_________‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款 人付息时，按中国人民银行有关规定办理），借款期限由 _________年_________月_________日起至_________年 _________月_________日止。 第三条 本合同项下的贷款本金及利息，借款人以按月付款的方 式进行还本付息。每月还款金额的计算公式： 一、等额偿还法：
住房抵押贷款 一、住房抵押贷款证券化必要性分析 （一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是 资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但 能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为能够在资本市场上流通 的证券的过程。 （二）商业银行展开住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行来说，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提升 资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提升商业银行的经营管理 水平及盈利水平。对中央银行来说，住房抵押贷款证券化，一方面为 央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中 央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配 置效率，促动金融市场的发展，也起了很大的促动作用。 二、我国全面展开住房抵押贷款证券化面临的障碍 （一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足。商业银行当前 的一项迫切任务就是提升资产质量，而住房抵押贷款是银行为数不多 的优质资产之一，随着个人住房贷款市场的扩大，这项优质资产对银 行整体资产质量的优化作用日趋明显。一方面，如果实行表外证券化，贷款转让给SPV后就不能记入银行资产，这等于减少了银行的优质资产，会进一步提升银行的不良资产比率。另一方面，如果实施住房贷 款证券化，那么原本由银行一家独享的收益就要在证券化过程中被投 资者和中介机构分享，银行的收益会减少。所以，当前商业银行要求 实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。 （二）实施住房抵押贷款证券化的制度性障碍 1、相关法规不健全，具体操作缺乏充足的法律依据和保障。我国抵 押贷款市场的法律框架正在形成时期，市场法规尚未形成体系。
中国建设银行个人住房贷款抵押合同 合同编号： 中国建设银行个人住房 贷款抵押合同 (标准版) 甲方： 乙方： 签订日期： 签订地点：
抵押人（甲方）：______________________________ 住所：________________________________________ 电话：________________________________________ 邮政编码：____________________________________ 开户金融机构及帐号：__________________________ 抵押权人（乙方）：____________________________ 住所：________________________________________ 法定代表人（或授权代理人）：__________________ 电话：________________________________________ 邮政编码：____________________________________ 为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款： 第一条甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。 第二条以房地产设定抵押的产权情况 1．房地产坐落：__________________________________ 2．地号：________________________________________ 3．土地面积：____________________________________ 4．土地使用年限：________________________________ 5．土地来源：____________________________________ 6．土地出让（转让、划拨）合同号：________________ 7．国有土地使用证号：____________________________ 8．房屋建筑面积：________________________________ 9．共有权份额：__________________________________ 10．房屋所有权证号：_____________________________ 11．房屋预售、买卖契约号：_______________________ 第三条以房地产设定抵押的抵押情况 1．抵押土地四至：________________________________________ 2．抵押土地面积：________________________________________ 3．抵押土地评估价值：____________________________________ 4．抵押房屋部位：________________________________________ 5．抵押房屋建筑面积：____________________________________ 6．抵押房屋评估总价值：__________________________________ 7．房地产评估总价值：____________________________________ 第四条甲方抵押担保的贷款金额（大写）_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。 第五条甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。 第六条甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。 甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。 第七条抵押担保的范围：贷款金额（大写）元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。 第八条本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
住房公积金现状及改进措施探究 经过20多年的发展，住房公积金逐渐成为改革住房制度的中心环节及重要内容，是居民住房条件得到改善的有效手段，大力推动住房建设事业的持续发展。与此同时，住房公积金的缺点不断显现，改进住房公积金是重要问题。下面从住房公积金的作用入手，在探究其现状的基础上提出若干改进措施，为进一步完善住房保障制度提供参考。 标签：住房公积金；作用；现状；改进措施 在快速发展住房公积金的时期，经济环境发生巨大变化，住房公积金的缺点受到社会各界的争议，导致现有的住房公积金制度与社会发展要求不适应，长远发展受阻。因此，改变现状是住房公积金改革的重中之重，值得深入探究。 1、住房公积金的作用 住房公积金指的是国家机关、企业以及城镇企业、外商投资企业等及其职工所缴存的长期住房储金，是主要的住房分配货币化、法制化、社会化形式。如今，城镇化程度越来越大，城镇人口大幅增多，尤其是大量务工人员纷纷涌入城市，且城市扩张中出现大量失地农民，他们的住房需求大量增加，城镇住房紧张的状况愈演愈烈。为使紧张的住房困难问题得到缓解，加大住房建设投入势在必行，而住房公积金就是城镇住房建设巨大的资金来源。在近几年的建设与发展中，房地产投资逐渐增多，保障性住房的开发却依旧缓慢，政府为缓解房地产市场过热的现象，把保障性住房建设作为导向，以调控房价[1]。但这是一项稳定的、长期的事业，离不开稳定资金来源的支持与推动，它就是住房公积金。因此，在商品化进程里，住房公积金对整个城镇住房建设的推动作用不可替代，它与供应社会保障房有直接关联，关乎社会的稳定与和谐。另外，住房公积金可以使缴存职工申请政策性贷款，帮助解决他们的住房难题，在改善城镇居民居住条件的同时推动住房建设，促进经济发展。 2、住房公积金的现状 2.1 覆盖范围狭窄 当前，住房公积金尚未覆盖所有的城镇居民，在职职工仅70%左右参加了缴存住房公积金，且自由职业者、个体工商户、进城务工人员等基本上没有被住房公积金覆盖，导致住房公积金保障普遍性住房的作用得不到发挥，政策失去公平性。 2.2 缴存管理不善 住房公积金的缴存业务被银行限制，银行负责提供各项业务数据，导致管理中心无法掌握第一手资料。但每个月缴存、支取住房公积金的业务量很大，且具
《住房公积金财务会计业务规范》大纲 (征求意见稿) 11总则 1.1 目的：为明确全国住房公积金会计核算和财务管理的核心业务流程，规范住房公积金资金运作，保证资金安全，制定本规范。 1.2 1.2适用范围：本规范适用于全国住房公积金管理中心住房公积金财务会计业务活动。 1.3 1.3作用：通过对住房公积金财务管理和会计核算的原则、核心业务流程的细化和明确，加强住房公积金监管，防范风险，充分发挥住房公积金管理中心资金管理的主体作用，提高资金运作效率。 1.4 1.4住房公积金财务会计业务活动，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 22术语
2.1 公积金管委会 2.2 公积金中心 2.3 受委托银行 2.4 汇缴 2.5 补缴 2.6 提取 2.7 个贷 2.8 项目贷款 2.9 增值收益 33责任主体和业务职责 3.13.1公积金管委会主要业务职责 3.23.2公积金中心主要业务职责 3.33.3 受委托银行主要业务职责 44资金账户的管理 4.14.1银行账户的一般管理
4.24.2归集业务受委托银行专户管理 4.34.3个人贷款业务受委托银行专户管理 4.44.4项目贷款业务受委托银行专户管理 4.54.5国债业务银行结算账户管理 55公积金核心业务的财务管理和会计核算 主要业务列表 本规范主要对涉及财务管理和会计核算的业务进行描述，并确定其财务管理和会计核算原则与方式，主要业务如下： 1、归集 2、提取 3、账户调整（补缴调整和提取调整） 4、转移 5、结息 6、个人贷款发放和偿还 7、项目贷款发放和回收
每个业务按下列方式展开描述 1、业务名称 2、业务流程 3、会计核算 a)a)会计科目设置 b)b)会计核算概述 c)c)会计分录和记账凭证 各业务会计核算所涉及到的会计科目如下：会计科目列表
住房置业担保管理试行办法 建住房〔2000〕108号 （建设部中国人民银行 2000年5月11日） 各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地局，中国人民银行各分行、营业管理部、各商业银行，新疆生产建设兵团、解放军总后营房部： 现将《住房置业担保管理试行办法》印发给你们，请遵照执行。并将有关要求通知如下： 一、住房置业担保公司提供的住房置业担保，是担保方式的一种补充，担保公司不得强制要求商业银行接受住房置业担保，不得干预银行的正常信贷经营活动。任何单位和个人也不得强制要求担保公司提供住房置业担保。 二、各地执行中如遇到问题，应及时向建设部、中国人民银行报告。 第一章总则 第一条为支持城镇个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《城市房地产抵押管理办法》、《个人住房贷款管理办法》等法律、法规、规章，制定本办法。 第二条本办法所称住房置业担保，是指依照本办法设立的住房置业担保公司(以下简称担保公司)，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。 第三条住房置业担保，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。任何单位和个人不得干预贷款人及担保公司的正常经营活动。 第四条借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。 第五条贷款人与借款人依法签订的个人住房借款合同为主合同，担保公司、贷款人依法签订的保证合同是其从合同。主合同无效，从合同无效。保证合同另有约定的，从其约定。 保证合同被依法确认无效后，担保公司、借款人和贷款人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 第六条国务院建设行政主管部门归口管理全国住房置业担保管理工作。 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内住房置业担保管理工作。 直辖市、市人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内住房置业担保管理工作。 第二章担保公司 第七条担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。
一、我国个人住房抵押贷款市场的现状 我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。 然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。 从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？ 是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。 1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。 二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险 个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。 （一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。 仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模
中国农业银行个人住房抵押担保借款合同范本 1、给自己制定一份作息时间表，合理安排学习，锻炼，活动，休息时间。 2、积极参加“知荣辱树新风”读书活动，仔细阅读《找准人生的北斗星》一书，写一篇600字左右的读书心得，开学后与伙伴们分享、交流。 3、再挑选几本感兴趣的好书，特别是古今中外的励志故事书，让好书成为我们生活中的好伙伴。 二、让实践伴我们成长 1、过年了，我们空闲了，可是爸爸妈妈呢，为了做好过年的准备，为了招待来往的客人，他们可比平时忙多了。那么让我们为爸爸妈妈服务一次，减轻他们的负担吧：为爸爸妈妈洗一次脚，敲一次背，擦一次皮鞋，道一声“新年快乐”……相信，这些很容易的小事你做了之后，一定会长大很多，想到很多。 2、继续开展“欢乐中国年――小眼睛过大年”体验活动。春节中别忘了把发生在自己身边的难忘的事情或美好的瞬间收集起来，低年级的队员可以用创作画的形式把他们再现出来，高年级的队员则可利用摄影、小报等形式表现出来。 3、要积极参加各项公益活动，结合“知荣辱树新风”读书活动，开展一次以“八荣八耻”为主题的社会实践活动，努力培养自己的劳动技能、参与意识和人际交往的能力。
三、让安全与我们同行 有平安才有幸福，有健康才能实现远大的理想，希望队员们在假期中牢固树立安全第一的意识。 1、遵守公共秩序，注意文明礼貌，严格遵守交通规则。 2、不进电子游戏厅、录像厅、网吧；不参与迷信、、传教等活动。 3、不玩危险性游戏，尽量不玩烟花爆竹，不放鞭炮。 亲爱的队员们，记住寒假里要做的事情了吧！相信你、我、他都是一个善于把握时间、利用时间的人！ 祝队员们新年快乐！ 马山镇中心小学少先队大队部 2xxx年2月
住房公积金制度现状及趋向研究 住房公积金制度是一项住房保障制度，为公司企业的职工进行住房公积金的积累，将城镇职工的购房能力予以提高。分析阐述了我国住房公积金制度的现状，并将现状中出现的原因进行了探讨，并提出未来的发展方向，通过解决人们的住房问题来推动和谐社会的发展。 标签：住房公积金制度；现状；发展方向 1我国住房公积金制度的发展现状 1.1管理体制日趋完善，监管体系基本确立 在《住房公积金管理条例》实行之后，有341个城市建立了住房公积金管理委员会，并制定相应的管理制度、决策程序以及议事规则，自主、科学民主的住房公积金决策机制也在逐渐的形成。在“统一核算、统一制度、统一管理、统一决策”的原则之上，建立了管理对分中心以及内部授权的管理制度。将住房公积金归集方面、提取方面、使用方面、核算方面以及内控机制方面都建立相关的制度，并使之逐渐的健全与完善，提高住房公积金的管理水平。在国务院的批准下，成立了住房公积金监督管理司，在此影响下，各省市也逐渐的建立了住房公积金监督管理司，将监管职能予以明确，将监管制度予以完善。在国家的领导之下，由人民银行、财政部以及建设部等11个部门建立了住房公积金工作联系会议制度，将住房公积金在实行过程中出现的问题进行协调和研究。 1.2管理运行日益规范、业务发展迅速正常 在现在的住房公积金管理中心中，对住房公积金的会计核算办法以及住房公积金的财务管理办法都能予以认真的执行，并将管委会审核制度、管理费用预决算报财政审核、增值收益分配方案予以规范化的实行，将公积金银行专户设立进行制度化的管理，对规章制度进行严格的控制，将公积金管理和使用予以规范。与此同时，很多城市设立的住房公积金管理中心还设立了公积金个人查询系统，将社会的监督予以主动性的接受。 2我国住房公积金制度存在的问题 2.1覆盖率较低，融资渠道窄 在实施住房公积金的过程中，在覆盖面的扩大方面存在较大的困难，在现在的外商投资企业中、民营企业中、城镇私营企业中还未建立住房公积金制度。进城务工人员、自由职业者要想在一个城市居住立足具有较大的难度，没有为他们建立相应的住房公积金制度。在资金的筹集方面，国家也没有建立自愿式住宅储蓄制度，融资渠道过于的狭窄。
住房公积金会计核算办法补充规定 财会字[2000]12号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）： 《住房公积金会计核算办法》印发以来，陆续接到各地住房公积金管理中心的来电，反映住房公积金运作过程中有关其他应收款、其他应付款会计核算问题。为了完善《住房公积金会计核算办法》，我们对住房公积金运作过程中有关其他应收款、其他应付款的会计核算进行了补充，现印发给你们，请印发各级住房公积金管理中心遵照执行。 附件：住房公积金益会计核算办法补充规定 二○○○年六月十三日住房公积金会计核算办法补充规定 一、会计科目 （一）增设“119其他应收款”科目 1、本科目核算住房公积金运作过程中临时发生的其他各种应收款项。如处置个人抵押物取得的价款低于逾期贷款账面价值应由债务人清偿的部分等。 2、处置抵押物时，接取得的价款，借记“住房公积金存款”科目，按取得的价款低于逾期贷款账面价值的差额，借记本科目，按逾期贷款账面价值，贷记“逾期贷款”科目；收回款项时，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目。 3、本科目应按债务人设置明细账。 4、本科目期末借方余额，反映尚未收回的其他应收款。 （二）增设“219其他应付款”科目 1、本科自核算住房公积金运作过程中临时发生的其他各种应付及暂收款项。如住房公积金缴存过程中收到的多缴款，处置抵押物取得的价款超过逾期贷款账面价值应归抵押人所有的部分等。
2、住房公积金缴存过程中收到的多缴款，借记“住房公积金存款”科目，贷记本科目；退还款顶时，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。 处置抵押物时，接取得的价款，借记“住房公积金存款”科目，按逾期贷款账面价值，贷记“逾期贷款”科目，接取得的价款高于逾期贷款账面价值的差额，贷记本科目；偿还款项时，借记本科目，贷记“住房公积金存款”科目。 3、本科目应按债权人设置明细账。 4、本科目期末贷方余额，反映尚未偿付的其他应付款。 二、会计报表 在资产负债表“应收利息”项目下“委托贷款”项目上增设“其他应收款”项目（7行），反映期末尚未收回的其他应收款。 在资产负债表“应付利息”项目下“专项应付款”项目上增设“其他应付款”项目（21行），反映期末尚未偿付的其他应付款。
中国住房问题现状分析 摘要：衣食住行是老百姓的生存根本，是关乎社会民生的大计。其中住房问题是老百姓面临的最直接、最现实的问题之一，房子成为中国老百姓安居乐业、社会和谐的充分条件。虽然经济的发展丰满了老百姓的腰包，但其在一路攀升的房价面前却显得那么微不足道。那么房价如何会到了今天让人们“谈房色变”的境地？未来中国房价的走势又是如何？政府采取什么样的措施来保障中低收入人群的住房权益？本文将对中国房价的现状做一个简略的分析。 关键词：住房房价中低收入 最近几年，由于中国的房地产市场的发展迅猛，住房问题已经随着房价的上涨，变成老百姓最为关心的话题，影响着广大人民群众的生活，住房问题，它既是经济问题，也是民生问题，因此越来越受到关注。回顾新中国成立后到1978 年的近30 年间，由于人口增长过快以及众所共知的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居民的人均居住面积从1949 年底的4.5 平方米下降到1978 年底的 3.6 平方米，使住房问题成为当时我国政府所面临的首要问题之一。 房价的上涨除了中高等收入群体有能力依靠自身的努力来解决，一大部分中低收入群体对住房无所适从。而中低收入群体在我国约占百分之八十，他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题，这便需要政府给与援助和保护，另外，保障公民的居住权不仅是政府的职责，也是稳定社会秩序，缩小贫富差距，构
建和谐社会的重要举措。所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题，在一个和谐社会中，人民理应享有基本的居住权利，房屋所有权是人的一种基本权利，是行政机关的基本职责，也是一项基本的社会保障。如果住房问题不得以解决，居民的生活质量得不到保障，由此引发的社会道德问题、犯罪率上升，贫富加剧扩大等将极不利于社会稳定和人民健康，影响到国家的安定团结、和谐社会和可持续发展也将无从实现。党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策，国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施，但在实践中还存在很多不足。1【1】 1硕士论文《城市中低收入群体住房保障制度研究》，电子科技大学袁文婷，2012.06 在世界各国城市化进程中,都曾出现过土地和住房市场供应不足导致的房价快速上涨,使城镇中低收入群体因无力支付过高房价而面临住房短缺的问题。居民住房兼具商品性与社会性的双重特征,如果仅仅依靠市场机制的自发调节不能合理分配资源,也无法缓解中低收入群体的住房困难,那么政府就需要基于住房的社会属性,从宏观层面采取经济和社会政策来干预住房市场,对中低收入群体解决住房问题提供支持。一般说来,发达国家是从20世纪30年代起将住房保障纳入公共政策体系,以保证中低收入群体“有房可居”的。这些国家大多通过立法手段进行保障,并成立专门的住房管理机构对公共住房的
对住房置业担保可持续发展的几点认识2013-01-07 09:06:57 汪为民来源：《住宅产业》2012 年第12 期 住房置业担保发展至今，目前面临的形势可以说最严峻。房地产调控带来的住房个贷业务量萎缩，社会包括政府主管部门对住房置业担保功能作用的质疑，以及监管部门规范化管理工作的加强，住房置业担保按现有模式继续运作下去困难重重。 可持续发展是发展与可持续的统一，只顾发展而不考虑可持续，长远发展将丧失根基。住房置业担保要保持可持续发展，必须做到以下三点：一是要有顶层设计；二是坚持“相关多元化”经营；三是以创新驱动实施转型发展。 1、确立住房置业担保的政策目标。 行业自身定位不清，担保功能作用不充分，是我国住房置业担保行业出现发展瓶颈的根本原因。住房置业担保产生于上世纪90 年代末，当时主要是解决二手房贷款阶段性担保以及银行对抵押物处置难的担心等问题。之后住房置业担保与住房公积金贷款业务结合，主要起因是替代当时不合理的贷款保险业务。虽然住房公积金贷款担保业务一定程度促进了住房公积金贷款的发放，提高了住房公积金使用率，并且通过承担担保责任和专业化风险管理，有效地降低住房公积金贷款风险，优化了住房公积金贷款资产质量，但是目前担保模式既不能提升借款人的信用，也不能分散贷款的系统风险。国外担保机制主要与降低首付款以及低利率政策相结合，但在我国没有制定这方面的政策，特别是住房公积金缴存人具有使用住房公积金的权利，在购房时我们不能强制要求其选择保证担保方式，在没有给借款人带来任何好处的情况下，反而增加借款人的负担，不利于住房公积金缴存人权益的维护。另外，住房置业担保机构由于其实际上既不具备政府的信用，又未建立区域性及规模经营的业务体系，除了以自身拥有的微不足道的资金作担保之外，也难以发挥分散风险功能。 住房置业担保的顶层设计，就是要通过确定政策目标和功能定位将其与多层次住房保障体系构建以及住房公积金制度完善结合起来。国外经验表明，以担保为方式提升信用，可以提高居民尤其是中低收入者的购房能力，使更多人进入抵押贷款融资领域，同时，住房贷款担保制度还有利于在违约救济上体现政策性，在借款人将来一旦出现无力还贷的情况下，可以借助担保机构的运作，保证其基本的居住需求，保持社会的和谐稳定。政府部门这些年来一直在探讨如何发挥住房置业担保在住房政策体系中的作用。早在2003，年国务院18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就专门有一段内容对住房置业担保提出了较全面的要求，“要加强对住房置业担保机构的监管，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系” 。可惜这些要求在后来的实践中没有很好地得到落实。国务院今年 6 月印发《国家基本公共服务体系“十二五”规划》，根据《规划》，“十二五”期间我国将鼓励各地依法建立保障性住房投资机构。研究建立全国性和区域性个人住房贷款担保体系，支持中低收入家庭改善住房条件。住建部起草的《基本住房保障条例》（征求意见稿）第二十二条为[保障性住房建设、运营的金融支持]，国家鼓励金融机构为保障性住房的建设、运营发放长期贷款，引导担保机构为保障性住房建设、运营机构融资提供担保。