行业焦点
? 国务院常务会议部署进一步做好保障性
安居工程工作
? 黑石撤资中国房地产 赚足14.6亿
? 一波未平一波又起 绿地集团频现负面传
闻
行业动态
? 温州80%高利贷流向房地产
? 银监会降温商业地产信贷 风险预警纳入
常规化
? 商业地产吸引逐利资金前赴后继 助推集团运作 ? 嘉富诚动态
月刊
2011年
9
目录
前言 (3)
一、行业焦点 (4)
国务院常务会议部署进一步做好保障性安居工程工作 (4)
黑石撤资中国房地产赚足14.6亿 (6)
一波未平一波又起绿地集团频现负面传闻 (8)
二、行业动态 (11)
温州80%高利贷流向房地产 (11)
银监会降温商业地产信贷风险预警纳入常规化 (14)
商业地产吸引逐利资金前赴后继助推集团运作 (16)
三、嘉富诚三季度动态 (20)
联系我们 (20)
前言
9月19日，国务院常务会议研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标，并提出了四条措施。保障房，还需加把劲！
9月大事记！黑石撤资中国房地产，三年赚足14.6亿！交易背后疑云再起，中国商业房地产市场被看空？
一波未平一波又起，绿地集团频现负面传闻。9月，是房地产开发商绿城集团的多事之秋。先是“海航集团30亿元收购绿城”的传言，后是“银监会调查绿城集团房地产信托业务”的消息，相继将绿城推至风口浪尖。绿地集团在面临资金链紧张，频临断裂时，将何去何从？地产巨无霸将就此倒下，还是以此豪赌再赢半壁江山？
温州已经不是一个制造之城。不管经销商还是中小企业主，现在唯一感兴趣的项目就是投资，就是高利贷。如果不断有新资金加入或者有暴利的产业出现，这个接力棒也将会不断“接力”下去，但问题是这个暴利产业——地产已经降温，新的资金也开始进行风险管控。国庆期间，中国总理温家宝前往浙江温州等地考察，提出要大力整顿金融秩序，采取有效措施遏制高利贷化倾向，依法打击非法集资，并妥善处理企业之间担保、企业资金链断裂问题。此次调研和表态是中央政府对之前温州民间信贷“崩塌”的正面回应。
商业地产对冲财富危局，对冲风险抵御CPI上涨。“对冲”是一定要干的，那么如何选择道具？在所有道具里环顾一圈，“不动产”的出类拔萃在意料之中，尽管它已身负些许诟病，但在非常时期仍是瑕不掩瑜，这其中因为住宅三限的关系，商业地产再次被推到舞台的中央，变成了最无可奈何的首要选项之一。
一、行业焦点
国务院常务会议部署进一步做好保障性安居工程工作
国务院总理温家宝１９日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，讨论并原则通过《中华人民共和国精神卫生法（草案）》和《中华人民共和国居民身份证法修正案（草案）》。
会议指出，近年来，我国保障性安居工程建设取得明显成效，为解决中低收入家庭住房困难、遏制房价过快上涨、完善住房体制和促进房地产业健康发展，发挥了重要作用。做好这项工作涉及城市规划、制度建设、资金支持、工程质量、分配机制和运营管理等多方面问题，必须坚持满足基本、保证质量、公平分配、健全制度的原则，合理确定住房保障范围、方式和标准，完善相关支持政策，抓紧形成规范的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。
会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以４０平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。各地要根据实际情况继续安排廉租房、经济适用房和限价商品房建设，加快实施棚户区改造，加大农村危房改造力度。逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行。为确保保障性安居工程顺利、健康推进，会议研究确定了以下政策措施和工作要求：（一）中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。确保用地供应，落实好税费减免政策。引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。（二）提高规划水平，确保工程质量。贯彻省地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行需要，优化规划布局和户型设计，配套建设服务设施。严格执行抗震设防等强制性标准，严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。（三）建立健全监管机制。规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。（四）坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。各地区、各有关部门要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总
结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。
会议讨论并原则通过《中华人民共和国精神卫生法（草案）》。草案的立法宗旨是：规范精神卫生服务，保护精神障碍患者合法权益和人格尊严，确保精神障碍患者不因贫困而得不到救治，确保有肇事肇祸危险的严重精神障碍患者不因疏于管理而伤害自身或危害社会与他人，确保无需住院治疗的公民不因程序或制度缺失而被强制收治。为此，草案对精神障碍的诊断和住院治疗、预防和康复、救助以及严重精神障碍患者的管理等作了规定，并对故意将非精神障碍患者作为精神障碍患者送入医疗机构、医疗机构未以精神健康状况为依据将就诊者诊断为精神障碍患者、司法鉴定人出具虚假鉴定意见等行为，设定了严格的法律责任。
会议认为，为提高居民身份证的防伪性能，夯实社会管理的人口信息基础，并进一步严格有关单位对公民个人信息的保密义务和责任，有必要对《中华人民共和国居民身份证法》作出修改。
会议决定，精神卫生法草案和居民身份证法修正案草案经进一步修改后，由国务院提请全国人大常委会审议。
嘉富诚观点：保障房，还须加把劲儿。9月19日，国务院常务会议研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标，并提出了四条措施。
自2007年开始，国务院常务会议一旦涉及房地产，一般会同时部署两个方面的任务：稳定房价和加强住房保障。多数情况下，常务会议结束后，办公厅会下发通知，也就形成了“国N条”，比如最近的是1月份的“新国八条”。也有少数情况下，只是开会讨论，并无文件跟进，比如今年7月12日要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
按这一规律分析，此次会议只提保障，没说房价，透露出两点政策动向：住房保障正成为首要的工作任务，稳定房价退居其次(统计局数据显示，当前房价正在降温，多数城市已经止涨)。调控房价的政策正在“见底”，而促进住房保障的政策在可以预见的三至五年内，仍是“无底洞”。
据住建部发布的数据，1-8月全国保障房新开工率达86%，完成全年1000万套任务，基本不存在什么问题。那么，缘何国家还这么操心的专门开会讨论此事？
当然，所谓新开工，并非难事，打桩、挖坑就算数了，有些城市甚至在动拆迁尚未完成之际，就有领导来“主持”动工剪彩仪式，但真正动工还不知道要到哪年哪月。所以，开工只是第一步，接下去还有施工进度、工程质量、分配管理、长期运营等诸多程序。况且，今年完成1000万套，远未大功告成，2012-2015年还有2600万套任务，依然艰巨。
纵观会议要求，总体上延续了去年以来的精神，属于重申和强调，不过仍有几点新意。
第一，公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城
镇稳定就业的外来务工人员。三类对象，非常明确。而去年七部委的文件中，只是规定主要面向第一类，实际上第二类和第三类正是关键所在。此次会议提出，廉租房、经济适用房、限价房和棚改房，皆面向本地居民，而上海等大城市中外来务工人员数量庞大，若不管外地人的住房保障制度，是一种岐视性的制度。而新就业的年轻人，也是对高房价怨声最大的一个群体，也应暂时性给予保障。
第二，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入。这是政府迫不得已的做法。保障房建设，应由政府主导，但绝非政府大包大揽，1998年房改之前，住房就是由政府和单位全面负责，但结果是建设水平低、建设规模小、管理一蹋糊涂、政府不断投钱。所以，新型的住房保障，应该引导社会力量参与。不过，在最关键的公租房建设上，社会资金普遍不感兴趣，那么政府只有追加投资了。可这并非长久之计，还应不断探索和创新运作机制，比如鼓励有地的企业和村集体投建和运营公租房等。
会议还提出：公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。这倒是一个好办法。
第三，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。“略低”二字有讲究。既然是保障房，那么公租房的租金铁定应该低于市场租金，但到底低多少才算合适，难有定论。低太多，政府只能补更多的钱，参与企业可能会亏损，难以可持续发展；只低一点点，可能民众闹意见。当前，各地公租房租金水平高低不一，比市场水平低2-4成的居主流，比如重庆、长春低四成左右，青岛低二三成。既然国务院提出“略低”，则还是希望这项制度能够长久发展，要避免部分地方长官赚眼球、搏政绩，而只图一时之快。
第四，确保工程质量。项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。这一点很重要。保障房沦为豆腐渣工程，屡见不鲜。地方政府为了完成量化任务，往往不顾建筑质量，出了问题也找不到责任人。实行终身负责制，甚至在项目中设置责任人铭牌，将有效防范“楼歪歪、楼脆脆”现象。
黑石撤资中国房地产赚足14.6亿
在中国房地产大牛市的背景下，全球最大的私募股权公司黑石集团赚了个盆钵满溢。美国当地时间9月25日，黑石集团已同意将手里所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售，接盘者为香港新世纪发展有限公司。据悉，此次交易价格为14.6亿元人民币。如果一切进展顺利，交易将于今年11月初完成。
黑石集团于2008年购入该物业，总面积为4.2万平方米，当时价格为10亿元。而在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。
业内人士认为，在盈利水平未出现大波动的情况下撤资，黑石集团此举难以理解，有可能是看空中国商业房地产未来走势。
但亦有媒体报道称，目前，中国对于私募股权行业的发展持支持态度，但是
国外私募股权投资者在购买中国资产时面临着不少限制，这使得国外投资者进入一些具有战略意义的行业时能力十分有限。目前，交易双方黑石集团和新世界集团均对此事不做评价。
经济学家谢国忠此前曾预测，中国的房地产市场已进入熊市，在四五年后房价会跌一半。谢国忠认为：“正常情况下，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。而目前，房地产市场租金回报率不到3%，达不到5%的正常水平，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。”
嘉富诚观点：9月中国楼市的最大新闻，无非是全球最大私募股权公司黑石集团昨日已同意将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。而2008年购入该物业的价格为10亿元人民币，在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。在如此好的趋势之下，黑石没有赚得盆满钵满就撤资，不禁让人怀疑是否为看空中国商业房地产未来走势。
近二十年来，国际上金融危机的爆发，无不与房地产泡沫破灭导致的信贷风险有关。从2003年以来，中国房地产泡沫已持续了近十年，而7月房价数据显示，北上广深一线城市已经停涨，但二三线城市涨幅依然很大。于是，参与房地产市场的各方逐步走向了看空的迹象。与黑石集团撤离中国房地产市场信息形成了相对应的市场走向。据南方周末的报道，作为国内楼市最大推手之一的温州民间金融团体，至少有220亿热钱已经从楼市撤离。
在中国，还没有哪一个行业像房地产这样能吸引众多国际资本的关注和参与。在短短几年内，外资在中国地产业的投资迅速膨胀，大有主宰地产之势。以2006年为例，房地产行业外商直接投资合同有2398个，比2005年增长13.1%，增速仅低于批发和零售业，名列第二。数据显示，2005年至2006年6月底，我国房地产外资投资约83亿美元，占同期国内全部房地产投资总量的3%。自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数。而从2010年6月起，外资的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。另经不完全统计，目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦考瑞、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。由于资本的趋利性，这些外资青睐中国房地产市场是以投机为目的，在市场情况好时，大量投资，而在市场情况不好时，迅速变现离开。
外资作为一种国际性流动资金，它的一个特征，是像鱼一样始终在游，尤其是在全球一体化情况下，不但在游，而且会相应加速。外资为何要游？个中可以有不同视角，但有一点毋庸讳言，就是利益所致。正可谓那句古言，天下攘攘，皆为利往；天下熙熙，皆为利来。不过，外资利用其雄厚的资金以及外币的购买优势，并从中赚取了高额的利润，继而让中产阶级望楼观止，继而对国民经济造成更大的震荡。
中国自改革开放以来，引进外资成绩巨大，对我国经济发展做出了重大贡献。
然而，长期以来实施的数量扩张型引资战略，特别是一些地方政府为了招商引资而放松对外资企业的审查和监管，甚至在税收、贷款等方面大开绿灯，给宏观调控和金融管理带大很大难度和调控风险，也大大制约了我国经济的可持续发展。许多事实证明，一旦外资沾上“投机”，那么，就会不顾一切拼命钻一个国家一个地区的空子，以“投机”投资面目出现，也会以“投机”撤资告终。外资“投机”房地产事实上给房地产行业带来相当大的危害。值得注意的是，在1980年代末，日本房价在飙升到十分荒唐的最高点后，随着1991年国际资本获利后撤离，日本楼市随即大跌，至1993年全面崩盘。
如今，中国的房地产市场泡沫已经严重恶化了，一旦遇到了内、外资撤离等强力外因的影响，留给中国的只是票子、票子。这时候，房价已经不是问题了，最大的问题是整个国民经济的萧条和崩溃，中国楼市或将重演日本1990年代的历史！
贫富差距过大、普通居民收入过低、难以遏制的通胀势头不断上演，房地产泡沫不断积聚，一切都是烫手山芋！有鉴于此，笔者希望中国房地产市场的各方，尤其是管理层，尽管做出应对措施，以免中国及中国经济因一部分人的贪婪而走上不归路。
一波未平一波又起绿地集团频现负面传闻
刚刚过去的9月，是房地产开发商绿城集团的多事之秋。先是“海航集团30亿元收购绿城”的传言，后是“银监会调查绿城集团房地产信托业务”的消息，相继将绿城推至风口浪尖。
被收购传闻袭来
9月12日，有媒体报道称，由于房地产限购令的出台，以房地产开发为主业的绿城集团资金链受到很大制约，海航集团已经准备开价30亿元，收购绿城集团及其下属公司，而绿城掌门人宋卫平则提出了40亿元的报价，加以“婉拒”。有分析人士称，如果海航收购绿城集团成功的话，则意味着绿城集团下属的绿城足球俱乐部也将随之改换门庭，远迁至海南。
随着房地产调控的不断升级，今年以来部分开发商资金链告急。绿城在今年年初曝出的“集资门”以及近几年年报上高居不下的负债率，屡次被质疑资金压力大，资金链或断裂。
海航作为中国第四大航空公司，近几年发展势头很快，除航空业务外，海航在酒店、物流、房地产和旅游均有业务涉及，特别是在商业地产的投入较大。
此前，海航在房地产投资方面和绿城曾经有过交集。去年11月25日，海航下属的西北海航置业有限公司和浙江嘉禾公司合作，以18亿元的代价竞拍到杭州88号地，其中浙江嘉禾为绿城房地产集团有限公司的下属公司。
消息称银监会调查绿城集团信托融资
一直传言不断的房地产信托业务再爆新闻。路透社援引两位匿名人士消息
称，中国银监会近日发文，要求信托公司展开与绿城集团及关联企业房地产信托业务情况调查。
报道称，“银监会要求直管的信托公司填写与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表，并根据项目运行情况注明风险判断意见。”这是银监会近期首次对特定的一家房地产公司的信托业务进行清查。但文件没有写明调查的原因。
公开资料显示，今年以来，绿城与平安信托以及中诚信托合作，为旗下的两个项目发行了两笔信托，融资额超过25亿元。据绿城2011年中报，截至6月30日，绿城的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。持有现金90亿左右，却有350多亿元负债，负债率高达160.2%，成为大型开发商中负债率最高的房企。
嘉富诚观点：绿城中国董事长宋卫平，业内戏称“宋员外”，以胆大而一度被指是房地产业内的“赌徒”。绿城中国的项目，业内对其质量和物业都给出一致肯定；绿城中国的高速扩张和高负债运营，业内也一再表示质疑与关注。
其实负面传闻找上绿城，并不令人意外。绿城在业界素有激进之名，其负债率一直高于同行。绿城中国2011年中期报告显示，截至6月30日，公司的债务总额约364亿元，净资本负债率达163.2%，较2010年底上升了31.2个百分点。
绿城现金流状况亦令人堪忧：综合现金流量为负值，公司可动用的银行结余及现金近67.44亿元，而一年内到期的银行借款和其他借款为135.14亿元。由此不难看出绿城的现有资金远不足覆盖短期负债，未来的财务安全将高度依赖项目的销售回款。
造成绿城今日困局的“罪魁祸首”恰是项目销售低迷。截至今年6月末，绿城中国的销售额为201亿元，仅完成全年目标550亿元的36.54%。在今年5月至7月期间，绿城新项目的去化率均在40%以下，甚至远低于2008年金融危机爆发时的同期数据。
绿城中国常务副董事长兼执行总裁寿柏年在2011年中期业绩会上坦承销售比年初预期差，随着限购区域可能进一步扩大，下半年的去化率可能还会低于上半年。
绿城的绝大部分项目都在此轮调控的限购区域内，其大本营浙江辖内限购区域接近半壁江山。同时，其高端定位也造成了调控下的尴尬局面——有能力买绿城房子的人基本都属限购范畴，这使得绿城的房子更难以销售，并且还无法效仿定位中低端的房企实行“以价换量”的策略。
标准普尔针对中国房地产企业的压力测试报告显示，如果2012年的销售额在2011年的基础上下降10%，包括绿城中国、合生创展、上海置业等在内的六家公司的流动性将陷入疲弱，其流动性来源将不足以支持开支，可能出现难以偿付短期负债的风险；如果2012年的销售额下降30%，则将使包括数家大型开发商在内的很多开发商承受严峻的流动性压力。
标准普尔这一压力测试的假定前提是，预计2011年中国房地产销售额相比2010年增长25%。市场分析人士对此指出，因2010年房地产投资大幅增加，2011年市场推盘量猛涨，年度销售额同比增长25%是完全有可能的。
绿城一向高负债率的经营策略，形成的一个恶性循环是其信用评级过低，从而难以利用信贷和发债渠道融资，这使信托融资成为绿城少数可依赖的渠道之一。绿城集团董事长宋卫平9月27日接受《钱江晚报》专访时证实，目前绿城的信托融资占到所有资金来源的20%，融资成本在14%左右。
对于信托业务被调查的传闻，宋卫平称，“风险总是有的，有时也很难控制，没有风险也就不是今天的绿城了。”
今年以来销售疲软，绿城为筹措资金平衡现金流暂渡难关，信托融资发行频率和规模都远超同行，这进一步大幅推高其净资本负债率。据不完全统计，目前绿城集团尚在运行中的信托计划有14款，涉及11家信托机构，公开披露的融资规模累计约85亿元。
另外，绿城还与平安信托合作设立房地产基金信托计划，募集资金以股权投资的方式参与多个绿城的房地产项目，例如今年7月平安信托成立的“平安财富·安城1号房地产基金信托计划”。2009年，绿城中国与平安信托曾签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。粗略估计目前绿城的信托融资规模总计在100亿元左右。
嘉富诚认为在现在的政策环境以及市场背景下，绿城如此大规模的信托融资风险极高。在监管相对较宽松的时期，由于金融杠杆，绿城能够实现高成本融资，只要土地到手就可以抵押融资。而现在监管严格，拿地后15天内必须付清土地款，金融杠杆被缩小，投资成了实打实的投资。而在限价、限购的政策环境下，大多数房地产上市公司报表显示目前房地产的毛利率只能维持在30%左右，扣掉税项之后在百分之十几左右。而现在信托融资成本至少在15%至18%，甚至高达25%。因此以目前净利润率去做高成本融资，对房地产企业来说无疑是雪上加霜。而这恰恰是“宋员外”的一次豪赌，赌的就是通过大规模的高息融资，希望能够以未来的收益换取现在的生存发展空间。2009年，绿城赌赢过一次。当年，绿城通过信托方式大笔融资，触发海外高息债危机，后来凭借政府救市东风，房地产业迅速回暖，绿城才涉险过关。
市场的担心在于，持续的销售低迷，极可能令绿城重现2008年年底资金链紧张的窘境，进而出现偿付违约，并引发连锁反应。而绿城方面对未来偿债情况努力展示出乐观看法。绿城中国首席财务官冯征表示，“在房地产宏观调控的大背景下，公司的销售受到一定影响，资金紧张是真的，但不会出现资金链断裂。”而且绿城方面也已经开始为降低负债做各种尝试。一方面是减少拿地，另一方面在新拓展的项目中采取合作开发的模式。
而事实上，早在今年5月份，银监会就要求控制房地产信托规模，甚至一度热传银监会即将叫停房地产信托。但彼时，并未引起市场如此巨大的反应。这一次，市场竟表现得如此恐慌。主要原因是市场信心已降至心底，一触即溃，一则
小道消息就可以造成如此恐慌抛售。绿城风波，或将引发房企资金链危机的蝴蝶效应。
近两年，房企依靠银行的融资之路几乎被“封杀”，在向银行求贷无门、企业直接融资受限后，房企只能挖空心思寻求各种新的融资渠道，信托渠道是很多房地产开发商仰仗的最后稻草。
据不完全统计，今年上半年，包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量按年增长145.88%，发行规模按年增长137.36%。截至今年9月19日，信托融资规模已经达到了2662.3亿元，接近了去年全年的水平。
但一方面，信托融资的高成本，使业内一直质疑，信托融资或许是房企一种饮鸩止渴的选择。另一方面，楼市销售疲弱，房企信托违约风险在加大。或许正因如此，监管部门表现出了对信托以及房企融资潜在风险的未雨绸缪。嘉富诚认为绿城的此次信托调查风波，可以说是中央收紧房地产开发商资金来源的又一调控信号。如果银监会通过调查资产负债率比较高的房地产公司的信托产品，并实质上叫停，则意味着上半年绕道房地产信托获得的1600多亿资金的开发商，面临进一步资金趋紧的情况。看来，如果楼市调控政策和信贷政策保持不变，再加上房企其他融资渠道收紧的预期加强，那么未来，房企资金流或许将日益窘迫，而资金实力则将是决定房企生死存亡最关键的因素。
二、行业动态
温州80%高利贷流向房地产
温州已经不是一个制造之城。不管经销商还是中小企业主，现在唯一感兴趣的项目就是投资，就是高利贷。你月息1角给我，我月息1.2角给下家，高利贷在掮客链条中不断加重“赌注”，直至达到让你瞠目结舌的地步。
如果不断有新资金加入或者有暴利的产业出现，这个接力棒也将会不断“接力”下去，但问题是这个暴利产业——地产已经降温，新的资金也开始进行风险管控。这个充斥在温州的“庞氏骗局”式赌局已经疯狂。
“要使之灭亡，必使之疯狂”。愿温州顿醒。
温州天浩置业有限公司总经理陈鸿认为，温州市场上包括高利贷在内的游资，70%~80%流向了房地产市场。
在“2010年温州市百强企业”名录中，除2家房地产公司和6家建筑公司外，其他40多家制造企业，无一不涉足了房地产开发，包括康奈、奥康、报喜鸟等知名制造业企业。
“一周前刚接到一个单子，一个客户委托给我们出售的房子按照现在的市值算大概有4亿多元。”出于职业要求，陈鸿无从得知该客户资金链的具体状况，但觉得肯定出现了问题，因为该客户要求尽快出手，不挑价格，差不多就卖。
陈鸿估计，手里持有大量地产的人或机构在高利息的资金压力下有些撑不住了。温州市工商联房地产商会副秘书长卓学宋也证实了这一点，“现在房产投资者的资金链紧张，压力确实很大。”
果然，前两天，就又有了类似的客户对陈鸿提出了快速卖房子的要求。陈鸿说手里有十几套房子的温州人不在少数，而十几套房子在温州至少要占用7000 万~8000万元资金，即便买房人向银行按揭，自己前期支付的资金也要4000万元左右，这4000万元的前期垫付资金有很大一部分是通过融资途径得来的，当然很可能包含高利贷。即使从银行贷出来的资金，也因为各种隐形的搭车费变成名副其实的高利贷。
这样一来，买房人要支付的成本包括两部分，一部分是需要定期给债权人的利息，令一部分是需要给银行的利息，在目前的利率条件下，成本之高令很多买房人难以支付。更可怕的是，到了卖出的时期，却找不到接盘的下家。
自6月以来，温州房地产一直处在有价无市的低迷状态，在鹿城区，二手房房价平均每平方米下跌2000~3000元，整体下跌幅度在5%~10%之间，但一直甚少人问津。
温州一家房产中介公司的郑先生说他总觉得最近手上的好房子特别多，无论是地段、装修、价钱，同以往相比，性价比相当高，但就是粘在手里，甩都甩不掉。
新楼盘开盘也在打9折，“以前多是9.8折，而且新楼盘的推介力度明显加大，活动、广告都比以前多，以前哪里需要打这么多广告、做这么多活动。”郑先生总结，“最近行情不好，价钱悬着，二手房还是三四万元一平方米，但是交易量少了，房子卖得闹心。”
温州市房屋登记中心的统计显示，今年1-6月份，温州市区受理二手房登记4849件。“进入7月后，受理量降至559件，比上半年月均受理量808件少了249件。8月以来，二手房每天受理量只有20件左右，如果按照这样的情况今年整年估计很难突破1万件，而去年和前年的数据分别是15800件和 21717件。”该中心工作人员说。
不仅成交量萎缩，土地亦出现流拍，温州大学房地产研究所所长石海均说：“温州楼市在不断叠加的调控政策之下，无论从商品房的投放量、二手房成交量和土地拍卖等项指标来看，均出现大幅萎缩的情况。特别是土地流拍的现象非常明显，今年上半年出让的19个地块中有 14个流标，占比高达74%。”
人民银行温州市支行今年上半年的《温州民间借贷市场报告》显示：目前温州民间借贷规模约为1100亿元，而去年同期该行的数字显示为800亿元，这意味着过去1年间温州有300亿元资金涌入民间借贷领域。
作为地产链条上的一环，陈鸿最担心高利贷崩盘，因为只要房屋持有者的资金链出现了任何问题，温州的房地产市场就立即面临崩盘的危险。“地产目前还在僵持，真正能引起温州地产市场地震的，就是游资抛售房子。一旦市场上有这样的成交出现，理论上讲价格就已经形成，并且具有参考意义。”陈鸿说，“投资
嘉富诚观点：从包头金利斌因10多亿高利贷不能偿还而自杀悲剧，到温州知名企业“江南皮革”老板卷款而逃，再到江苏泗洪民间高利贷催生的“贫困县”“宝马乡”的破灭，使社会大众和政府担忧民间高利贷崩盘。这种心态一定会对房地产投资产生影响，追求更安全是趋势。
首先，看看货币政策和民间投资大的趋势和背景。三大特点：第一，信贷收紧，而且收的特别快。第二，社会上的钱非常多。第三，高利贷盛行。
信贷收紧感受非常明显，今年已经有6次上调存款准备金，三次加息，跟去年累积就是12次上调存款准备金和五次加息，这在历史上是少有的。对房地产，实际上信贷控制的更严。
然而，社会融资总量还是在上升。为什么我们感觉到信贷一收紧就没有钱的呢？因为金融脱媒化趋势。很明显，社会的钱通过民间体系进入实体经济。一方面是信贷收紧，另一方面是社会上的钱非常多。
传统的投资房地产的渠道也被堵死了，结果是什么呢？结果就是我们看到的投机乱象。艺术品在大涨。这两年涨价最高的不是房地产，是艺术品。宝石在上涨，农产品价格在上涨。出现了“玉米疯”、“糖高宗”、“豆你玩”、“蒜你狠”等等，钱到处乱窜。
高利贷盛行，温州的朋友之间借钱也要2、3分。高利贷崩盘风险可能成为中国未来面临最大的金融风险。
从民间资本总量来看，温州是4500亿到6000亿，山西是1万亿，鄂尔多斯是2200亿，陕北现在没有明确数据，大数加起来差不多2万亿。而各地投资偏好不一样，山西比较保守，偏好于投资核心区域商业地产，追求安全属性，鄂尔多斯人买房，他们把钱愿意投在当地，相信当地政府。陕北人呢？他们认为在西安买房叫干点事，在北京买房叫存点钱，这个心态很有意思。
房地产调控政策其中一个核心出发点就是普通住宅的去投资化。从美国100年房地产统计数据来看，如果去掉通胀影响，每年年均增长普通住宅只有0.6%。未来地产调控政策会带来两个趋势变化，由单一的商品房转向商品房、保障房双轨制。
第二，炒房时代终结向理性投资时代转变。我们算一个帐，以前买房子，无论买哪里，年均复合收益率高的可以到15%。现在不会超过5%，因为我们没有按揭杠杆，我们的利率在提高，我们的税收在提高。传统的投资买房实际上算一算帐已经不存在，新的投资在哪里。年初的时候就预判到二三线城市房价会快速增长。商业地产同样存在风险，就是一线城市需求泡沫，如北京写字楼租金涨得非常快。
二线城市会出现供给泡沫，一个新市长的上任，住宅就变成酒店和购物中心。旁边住宅大量变成商业，商业地产怎么做呢？到底真正的答案在哪里，我们认为是不动产的证券化。
现在的房地产调控政策是用堵的方式把需求压住。历来经验告诉我们当放开需求的时候，因为开发商不看好市场，没有大量投资，供应量很少，结果会怎么样呢？调整会不会重蹈覆辙。如果我们换一种思路，用信贷政策调控投资筑坝的同时，再进行投资疏导，用证券化把炒房资金变成房地产供应，这样就能平抑市场供需，就不会出现房价大起大落。
证券化投资有三种类型，REITs、信托、基金。未来房地产投资市场美好前景是老百姓买REITs，中产阶级买信托，有钱人买基金。让社会上所有的人都有机会分享中国城市化进程带来的收益。
地产PE融资未来将成趋势
据不完全统计，目前国内地产PE的规模已达500亿元，尽管已经是个不小数字，但与地产行业整体资金缺口相比，500亿似乎也是杯水车薪，供需的极大悬殊也由此带来了高收益高回报的预期，由此导致不同类型的主体纷纷涌入地产PE。
除了独立的私募股权投资公司在积极创建房地产基金之外，大型房地产商如万科、金地、复地、中海、华润、绿城、海尔、保利地产等，都在积极设立房地产基金公司。
金地是国内地产基金的先行者代表。2010年4月，金地与瑞银正式启动双方合作基金的第一期募集，募集资金约1.2亿美元，资金已经投入到集团旗下的项目；同年12月8日，该基金第二期募集完成，募集的资金由荷兰PGGM投入7500万美元，使该房地产基金的规模达到近2亿美元。
最近的消息显示，远洋地产也将出资7000万美元注入旗下房地产基金SinoProsperityReal EstateFundL.P。用作投资内地房地产项目。
嘉富诚认为地产私募股权投资基金融资渠道肯定将成为未来一个发展趋势。大型地产商进入地产私募股权投资基金，是有长期考虑的。拿金地来说，尽管基金募集规模并不大，但5-7年后，金地集团希望20%的收益是来自于基金收益，目前只能先投资自身项目，但随着未来基金募募资达到一定规模，肯定会转为单纯的财务型投资。
在从地产私募股权投资基金渠道流入资金会越来越多的同时，融资成本也会越来越高，随着风险意识的加强，地产私募股权投资基金对于融资对象的选择也会更加挑剔，真正融到资的企业会越来越少，房企两极分化现象将会加剧。未来随着地产私募股权投资基金等融资渠道的不断完善，房地产领域的集团化趋势也会更加明显，只有真正有规模、有品牌、资本运作能力强的大型房企才能很好生存下去。
银监会降温商业地产信贷风险预警纳入常规化
继银监会在经济金融分析会、年中工作会上先后通报风险预警之后，商业地产相关信贷的风险管理要求再次出现在各家银行近日接收的例行监管通知中。
“住宅市场受限之后，很多市场投资都涌向了商业地产；很多银行也开始调整结构，侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务，这些过热的苗头引发了银监会的关注。”一家股份制银行北京分行的信贷主管分析。
银监系统的风声立即引来市场的纷纷揣测。不过，该人士分析，“银监会对地产行业的检测范围正在扩大，但只是要求严格化操作的风险警示，这并不意味着会有进一步严厉的政策出台。”
相呼应的是，在正在举行的达沃斯论坛上，万达集团董事长王健林亦表示，银监会近期对商业地产的预警主要是防控信贷风险，房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大。
嘉富诚观点：将商业地产风险纳入常规化关注、预警的判断有迹可循。实际上，早在银监会此前7月中旬召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，银监会主席刘明康便首次强调了商业地产抵押贷款的风险，并要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。
稍后，在7月底的银监会年中工作会议上，刘明康再次预警，要加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房贷款的检测，保持对商业地产和二三线城市房地产风险的关注与警觉。
至此，一贯被认为环境宽松的商业地产被监管层公开推至台前的端倪已经很明显，新关注点也随即在银监系统蔓延。
紧随其后，风向标志的上海银监局8月下旬发布了商业地产信贷风险提示的通知，禁止个人消费信贷用于购买商业用房；各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。而在此前，商业用房只需要结构封顶就能够放贷。
预警常规化的背后，是监管层对商业地产过热苗头和商业贷款周期波动的担忧。住宅市场调控以降，不限贷不限购的商业地产成为了市场各方资金挺进的避风港。越来越多的开发商开始涉足商业地产领域，商业地产的投资群体也在大幅扩容，且一线城市饱和之后，还在向二线三线城市蔓延。
此外，嘉富诚认为，自银监会对银行信贷额度严格监管之后，出于以价补量的考虑，多数银行都适当调整了住房按揭业务，大规模挺进利率更高的经营性贷款、个人消费性贷款。银行信贷对此的跟进，直接引发了银监会的关注。上海银监局已直言本地商业地产价格存在泡沫风险—主要还是关注市场泡沫风险，假合同、假按揭等业务风险。
银监会的风控担忧是否会演化成新一轮的调控扩大？
在嘉富诚看来，目前监管层的意图仍是“注意与预警”，短期内不会出台专门的严厉政策。业内关于“政策调控开始触及商业地产领域”的说法言过其实。商业地产是纯粹的投资行为，对于这样一个投资平台，政府当前在做的只是在它过热的时候适当降温，主要的着眼点也只是降低银行体系在其中的连带风险而已。
商业地产吸引逐利资金前赴后继助推集团运作
“斥资97亿元，由杉杉集团与日本伊藤忠商事株式会社共同投资开发的浙江第一高楼‘宁波中心’,将于2017年全部完工”。杉杉投资控股有限公司董事局主席、杉杉集团董事长郑永刚表示，“宁波中心”作为杉杉集团在不动产投资中的重要项目，将助推集团进一步实现以资本为纽带的多元发展运作模式和管理理念。
毫无疑问，圈外企业踏足地产开发领域已然成为近年来的“流行趋势”。以纺织服装类上市公司为例，雅戈尔、红豆股份、鄂尔多斯、中国服装、七匹狼等诸多知名企业，或多或少地都参与到了地产领域中。
“逆水行舟，不进则退。”郑永刚在接受记者采访时坦言，“近年来，浙江省确实有不少纺织类中小企业倒闭。这些企业只是服装产业链条上的一个环节，缺少核心竞争力，对宏观调控和成本高企的抵御能力差，若不能够及时完成自身的产业升级，倒闭的可能性就很大。”
事实上，鉴于服装行业属于劳动密集型产业，在全球经济景气下降，人民币升值和流动性收缩政策、出口退税等宏观调控的综合因素影响下，国内中小企业正面临着严峻的资金挑战。而在企业主营业务需要多元化发展的战略影响下，选择投身高利润，且积累快的行业无可厚非。
就多家上市公司的收入构成来看，以纺织为主业的雅戈尔2011年上半年服装营业收入达29.435亿元，毛利润为46.48%；而其房地产旅游的营业收入亦高达17.423亿元，毛利润为32.91%，说明服装和地产已经成为雅戈尔的双重驱动器。
红豆股份2011年上半年的服装营业收入为3.19亿元，毛利润为26.85%；房地产收入达2.91亿元，毛利润更是高达35.47%。
可见，拥有充裕现金流和相对稳定收益的地产业，正吸引越来越多圈外企业参与其中。
“究竟是赚快钱，还是产业结构转型，这个问题值得我们深思。”复旦大学经济学院副院长、金融学教授孙立坚在接受记者专访时强调，“高利润向来与危机并存。随着海外经济不景气的扩散，当前欧美债务危机愈演愈烈，许多劳动密集型产业因为受到冲击，纷纷将赚钱的目光转向进入门槛较低的房地产行业，这不可取。”
孙立坚认为，“隔行如隔山，做地产并非想象中那么容易。如果不能找准自身定位，即使进入地产界，消失也是迟早的事。”
对此，华冶钢铁总裁高峰亦表示，“转型和转行是有区别的，企业转型升级要根据本身的业务考量，考虑上下游关系，而非完全转入另一个毫不相干的领域。”
当然，在诸多跨行发展的企业中，也有不少成功的例子，比如杉杉、雅戈尔。“金融资本与产业资本融合的价值与力量，是无法预期的。在这个过程中，要学
会洞察战略思维的价值。”郑永刚在谈到企业转型时称，非相关多元化已然成为杉杉近年来高速发展的诀窍。
嘉富诚观点:8月8日那天，一个平常得不能再平常的日子，几乎变成了全球金融市场的黑色星期一，全球经济二次探底的悬疑再起，国人财富安全面临空前危机。一天后，8月9日，7月CPI指数出炉，“6.5%”再创历史新高。今年入夏，不绝于耳的往往是这样的声音：美债危机、欧债危机、A股跌破2500点、全球股市现崩盘前兆……
在老百姓那里，肉价是最好的指标，最能说明货币增发与收入停滞的关系。收入水平上浮如砌城，钱不经花如山崩，人们一边在思索“低成本生活指南”的同时，一边也把事实看得真真切切的：目前财富收益的缓慢增长速度，是决然跑不过CPI的，分明是望尘莫及；如果银行账户中的基数越大，就意味着被美国“量化宽松”和中国CPI这两副水龙头稀释掉的财富绝对值越多。基数大的要保值，基数小的要增值，“负利率”时代，穷人、富人或者中产阶级，都需要“对冲”这一门技巧和它所对应的道具。
“对冲”是一定要干的，那么如何选择道具？在所有道具里环顾一圈，“不动产”的出类拔萃在意料之中，尽管它已身负些许诟病，但在非常时期仍是瑕不掩瑜，这其中因为住宅三限的关系，商业地产再次被推到舞台的中央，变成了最无可奈何的首要选项之一。
提及“对冲”，人们往往会涌起一股负面情绪，尔后联想到多起金融危机的肇事元凶，比如“对冲基金”利用卖空、杠杆操作、套利交易、衍生品种等来获取超额利润的洪水猛兽。
但是，“对冲”的原意与之大相径庭。金融学上，“对冲”是指减低一种风险的投资，它是一种在减低商业风险的同时仍然能在投资中获利的手法，他意味着一种小风险成本的另类投资行为对主流市场风险的一种抵消或利润盈出。
可以想见，今天的不动产之于整个货币走势、宏观经济形式的大局，也极其类似于上述环境一种有限风险成本的投入，既可抵消货币贬值继而实现利润溢出。
在新一轮“量化宽松”和新的CPI指数颁布来临之前，为财富寻求避风港，是每一个拥有投资能力的社会人的本能。无论资产多寡，找到适合自己的投资品，显得尤为重要。其中不动产仍然是上佳之选，其又因住宅市场受政策所限日益严苛，商业地产又被奉为上选中的上选。
“负利率”时代,买铺即是保值
中国人的财富自尊，总是被一种从众心理所左右，在大势来临之前，积极与消极总是在一线之间，区别是有没有可挥舞的道具可利用。
著名经济学家谢国忠就曾一语道破：“通胀心理已经成为中国通胀动态的一个重要乘数。”注意是“乘数”，在这里“通胀心理”充当一种消极负面的道具，
挥舞起一种财富自卑的情绪。而积极正面的道具是什么？在没发现更好的道具之前，不动产、特别是商业地产仍须继续肩负这一使命，扮演对冲货币贬值的必要手段。
争论将长期存在。比如，凭什么认定商业地产是货币贬值的最佳对冲手段？
须指出，这是基于不动产的特征而言。房地产具有使用长期性、保值增值性、区域性、不可移动性等特点，其间主要是指房地产的保值、增值性。
打个比方，如果你手头有闲钱放在银行的话，由于通货膨胀、货币贬值，实际会产生“负利息”的现象，假如你有50万，存银行10年后共本息70万，表面上看70万比50万多，实际上由于货币贬值、物价上涨，十年后的70万还没有现在的50万购买力大。反之，用50万闲钱去买房的话，若干年后房屋升值到100万，这就抵消了货币贬值那部分，并且还能获利。简单地说，房地产是货币贬值对冲手段就是这个意思。
而商业地产，受益于房地产宏观调控范畴的“格外开恩”，几乎是继承这一理财功能的不动产品类的惟一。
而对房地产企业来说，资金压力及短期收益是转战商业地产的主要难题。在楼市调控力度不断加码以及货币紧缩等的叠加效应影响下，商业地产却逆市走热。截至目前，包括“万保招金”均已披露2011年发展计划及行业展望，谨慎扩张土地储备、转战商业地产成为部分房企的战略选择之一。而阳光新业、宝龙地产均表态，坚持商业地产为主营业务，世茂股份、龙湖地产则继续以商业地产为主营业务之一。对于更多住宅开发商来说，面临的问题并不比转型本身更简单。
开发企业面临两大转型模式在大量开发商转型商业地产的当下，逐渐形成了两种转型模式：销售型与持有型。销售型模式照搬了住宅开发的老套路，饱受非议。但在银根收紧的情况下，快速回笼资金对企业尤其重要，可如果仅是商业地产项目开发，缺乏相应的运营管理能力，很难说是一个合格的商业地产开发商。
而作为国际商业地产的主流模式的持有型，正逐渐被国内商业地产开发商接受，得到了包括万达、阳光新业、华润等的青睐。根据相关调查数据显示，目前在北上广深，有超过70%的商业项目为持有型物业。商业物业的价值在于运营，真正的利润点是通过长期持有经营获得的。但对于转为持有型的开发商而言，运营的困难远要比“销售型“多得多。而持有型商业模式将面临资金压力大、短期收益下滑、专业团队培养、客户关系建立、运营艰难等五大难题。
目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是所有开发商的共同难题。而短期收益下滑，则是另外一个“痛处”。随着业务结构的调整，原先的住宅开发商必然会减少销售型物业的投入。而随着这一短期高收益业务的萎缩，企业财务报表必然会随之变化。传统住宅开发商在调整业务结构的同时，须承受短期收益下滑的阵痛。对于注重报表的上市公司而言，这是转型时最大的纠结。此外，转型中传统业务人才的流失，和新业务人才的缺乏，是困扰当下转型开发商的又一大难题。一般来说，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年的时间。
客户关系建立与定位同样是考验是否能找到长期、优质的合作伙伴，这也是住宅地产企业转型商业地产能否取得长期成功的关键所在。例如，在许多万达广场，都能看到索菲特酒店；在阳光新业的商业物业，都能看到诸如华堂、家乐福、沃尔玛等零售商家。稳定而优质的客户资源保证了商业项目在立项之初就提前完成了招商，有利于业务的复制和扩张。但商户的开发拓展，需要长期的时间沉淀。
对转型的开发商来说，即使引进了各商业形态的合作伙伴，后期运营也是每天要面对的难题。杨宁认为，商业地产的运营将困绕每一个转型开发商，并决定于物业设计之初。华贸中心的开发商国华置业董事长房超也有同样观点，他表示，每栋商业物业做酒店还是商场，商场每一个楼层经营什么，到招商时才想起就来不及了。
转型商业地产短期内付出一定代价不可避免。如能坚持，这些代价都是值得的。经历成长的阵痛，5年之内必将有一批有实力的商业地产开发商实现快速扩张。
三、嘉富诚三季度动态
9月26日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会主办，以“楼市走势?
创新转型”为主题的2011中国房地产科学发展论坛长三角峰会在南京召开。
多位专家及业内众多人士参加了本次论坛，嘉富诚基金管理公司的合伙人乔琦在企业家高层对话中发表了个人观点。
9月，合伙人周红在乌鲁木齐参加了“第四届中国报业户外媒体协作大会”，并给中国报业及传媒领导就“组建中国报业户外传媒股份有限公司融资与上市”为主题发表了演讲，参会来客深受启发，为创新媒体，整合资源奠定了良好的基础。
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