序
秩秩斯干，幽幽南山，如竹苞矣，如松茂矣
似续妣祖，筑室百堵，西南其户，爰居爰处，爰笑爰语
约之阁阁，椓之橐橐，风雨攸除，鸟鼠攸去，君子攸芋
如跂斯翼，如矢斯棘，如鸣斯革，如翬斯飞，君子攸跻
殖殖其庭，有觉其楹，哙哙其正，哕哕其冥，君子攸宁
上莞下簟，乃安斯寝，乃寝乃兴，乃占我梦，吉梦维何？
大人占之：维熊维罴，男子之祥，维虺维蛇，女子之祥
乃生男子，载寝之床，载衣之裳，载弄之璋，其泣口皇口皇，朱芾市斯皇，室家君王乃生女子，载寝之地，载衣之裼，载弄之瓦，无非无仪，唯酒食是议，无父母诒罹
――《诗经·小雅·斯干》
人类从很久以前，就在向往和歌颂优美舒适气派的居住环境……
项目开发和推广的思考逻辑
什么是别墅？
什么人住别墅？
住什么样的别墅？
现有市场上有什么别墅？
我们要建造什么样的别墅？
我们怎么来建这种别墅？
我们怎么来卖这种别墅？
第一部解读别墅
身份与地位的象征
享受自然鲜氧气的健康生活
古今别墅理解
《现代汉语词典》
“在郊区或风景区建造的供休养的园林住宅”
《宋书·谢灵运传》
“修营别业，傍山依水，尽幽居之美”
《新唐书·王维列传》
“别墅在辋川，地奇胜，有华子岗，欹湖，竹里馆，柳浪，辛夷坞……”
现在房地产开发商
别墅已经成为广义的概念，与传统意义上的别墅有一定的区别，现在开发商所说的别墅主要是指“高级住宅”或“花园住宅”马斯诺需求理论层次
别墅满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理的需要，代表着人们对于居住理想的终极追求形式
别墅国际标准(5S)
景观（Scenery）：
优美的景观是别墅的基本条件，而且还有私家花园，使居住环境与
自然融为一体
阳光（Sun）：
广阔的视野，明朗的空间，阳光伴随左右。运动（Sport）：
第二部别墅市场分析
市场形成条件
□人对高层次的物质和精神生活的追求是别墅产生、存在和发展的源动力
□经济发展，GDP迅速增长，民营企业长足发展，为别墅市场造就了很大的一批消费群体
□个人收入增加，形成了一个非常有消费实力的阶层―中产阶层，为别墅市场提供了更广阔的空间
□市区土地稀缺、房价上涨、环境恶化、生活空间越来越铗小拥挤，居住已经开始向近郊延伸，“生活在郊区，工作在市区”的模式开始形成
□个人收入增加，生活水平不断提高，消费者开始选择环境优美、空气清新的居家之地
□公路网络发展迅速，已经完全将郊区与市区紧密连接在一起
□汽车普及，消除了距离障碍，使近郊居住成为现实
别墅消费者分析
身份和职业
首先明白是什么人会买别墅，才能准确地捕捉到目标消费者，才能了解他们真实的综合情况，对规划设计、制定价格、市场推广提供科学的依据。国内成功的开发案例的统计，购买别墅的人士为：
１福布斯级超级富豪
２大中型国有企业的最高层管理人士
３大中型外资企业的高层管理人士
４中小民营企业主
５文艺界、文化界知名人士
６高级知识分子：高级医生、高级教授、高级工程师、高级律师、
７政府机关和事业单位高级公务员
８海归派人士
９职业投资者
购买别墅的人士共性特征：
□年龄在30岁――60岁，主力是35――50岁□多为男性
□这一部分人士有稳定的较高的社会收入
□有一辆或一辆以上的车，
□有较高的社会地位，有的甚至有显赫的社会地位□日常生活不张扬，深藏不露
□家庭人数大多在３－６人
行为习惯及爱好（共性）
□商务社交活动多，经常出入高档消费场所
□穿着名牌服饰，使用名牌用品
□对运动、健康很注重
□有主见，个性强，喜欢张扬个性
□对香车美女关注
□关注政策、财经方面的信息
□出差频率较高，经常往返在城市之间
对别墅的要求：
优势
入市较早，抢先挖掘出主力消费者
劣势
1为控制成本，追求最大利润，在建筑风格设计上缺乏现代感，千篇一律，这也是这些项目致命的地方
2公共用地面积过大，私有用地面积过小，绿化多以草坪和灌木为主，立体感和层次感较差，象是做的盆景，完全没有“自然”感3个别的距离太远，即不适合常住居家
4户型设计从150 m2－450 m2都有，造成混乱，200 m2－300 m2的必然成为300 m2－400 m2的销售障碍
第三部分全程开发
采取差异化策略
创造核心竞争力
目标市场
由于开发规模的限制，不能兼顾更多的细分市场，结合自身的综合条件及成都市别墅市场的开发状况，必须集中地针对基中的１－３个细分市场作为目标市场：
１大中型民营企业主
企业已成规模，收入稳定，具有巨大的购买力，能打动他们的是环境、景观、现代品味的建筑风格、完善的配套设施及安全保障，他们将成为我们20％的买家
２小型民营企业主（个体户）
这部分人士月收入数万元至数十万元不等，在创业过程中，他们一边发展自己的事业，一边提高生活质量，有较强的购买力，但比较实际，他们将是我们80％的市场的主力
３大型外资企业的高层管理人士
这部分人士家庭月收入在20000元以上，无自有企业，高收入就是用于提高生活质量，而且文化层次高，有很强的个性和现代审美观他们将是我们80％市场的主力
４文艺界、文化界知名人
这部分人士家庭月收入在20000元以上，无自有企业，高收入就是用于提高生活质量，而且文化层次高，有很强的个性和现代审美观他们将是我们80％市场的主力
５明星运动员
这部分人士月收入数万元至数十万元不等，提高生活质量，是终极置业
项目定位
战略定位
开发经济型独立别墅
◇由于土地规模只有123亩，无法进行规模化开发。
◇根据确定的目标市场的购买力只适合开发经济型别墅。
◇由于近郊大量的多层住宅、联排别墅、双拼别墅开发，因此不能再走同样的开发模式。◇优越的自然条件不能浪费。
基于以上四点，确定最坐佳的开发模式为：独立型经济别墅
市场定位
1消费群定位：（详见《目标市场》）
2产品层次：经济精品型别墅；
◇从推出的产品类型和品质来看，属于小型中高档别墅，以满足消费者高品味和体现身份的需求◇由于控制了总面积，虽然价格较高，总价也不会高，以适应目标市场
总而言之，性价比很高
产品定位
1产品功能定位：居住生活型别墅
◇缺乏旅游风景资源，不可能开发渡假型别墅和有经营性质的旅游型别墅
◇离市区很近，道路状况优良，驾车只需20分钟就可进入市区，具备第一居所的条件
◇缺乏外事办事机构和大中型外资企业，不具备出租条件，因此不能开发出租型别墅基于以上三点，确定居住生活型别墅是最佳选择
2户型定位：
面积：80％的别墅面积在180m2－240 m2为主力；
20％的别墅面积为300 m2－400 m2，以DIY的形式进行销售
在市场推进过程中，根据储蓄的客户类型可适当调整比例
价格定位
目前近郊别墅的价格在3000元／m2――5000元／m2之间，根据我们的规划、建筑品质及自然条件，我们的价格定在3800元／m2――5500元／m2之间。
确定低开高走的基本原则：一方面避免开局不利，另外可以产生一种增值现象，刺激和逼迫消费者迅速购买，另外还可以吸引以投资为目的的买家。
以3800元／m2低价入市：限18套，一方面可立即吸引一定数量的消费者，积蓄客户，另一方面避免入市价格过高，造成销售障碍价格高走：当18套售完后，单价上涨300元／m2，然后逐渐上涨
最终达到4800元的均价
付款方式：
为了方便消费者，推出灵活多样的付款方式：
1银行按揭2分期付款3一次付款（优惠5％）
整体规划
原生森林中，享受独立私家大庭院
◇在市场分析中，我们指出了目前成都市别墅规划存在的主要问题是：
1公共用地和绿地过大，消费者没有享受真正意义上独立庭院
2间距太小，根本就没有消费者的私的自由空间
3水景是人工大水塘，全是死水，只占面积，无实用价值，时间一长，成为臭水塘，污染环境总而言之，是由于开发商既想控制成本，又不因地制宜，还要一味仿效造成的
◇原山别墅可利用优势：
1有大面积的原生林木可以利用
2缓丘坡地，地形层次丰富
3矿泉水资源
◇须弥补的劣势：
缺乏自然的水景景观
针对同类竞争产品的缺陷，利用自己的优势，作创造卖点的规划：
1容积率：0.45左右
2建筑覆盖率：0.25
4去掉没有实际功能的公共用地，尽量缩小公共用地面积和公共绿化面积，增加单位用地面积，使每户独立拥有300 m2－－340m2的私有大庭院，从而使消费者感到物有所值，同时也作为一个卖点5利用现有杂木林因地制宜，略加处理，建造森林氧吧，作为卖点
6每单位占地面积：400 m2－800 m2
7建筑占地60 m2左右（户型面积160 m2－180 m2）、120 m2左右（户型面积300 m2－400 m2）
8道路以东西走向为主，乘简洁流畅实用，作一些弯道降低车速，但不能有急弯和陡坡！
9建筑物为东西狭长，避免过强日照，并可以加大庭院纵深
10建造一个500 m2左右的中心广场
11将水塔改造成小天文台，作为一个卖点
12儿童游戏区：100 m2
13一个600 m2的游泳池
14利用庭院景观设计，制造一些活水景观，做到私家庭院公共景观，不必另外建造湖泊或水沟
15建造中央矿泉水供水系统，作为一个卖点
别墅建筑设计
审美与实用的双重平衡
别墅社区最重要的就是别墅建筑，一方面要体现主人的品质和品味，体现主人的身份和地位，另一方面，要具备使用功能。别墅建筑如果处理不当，或者平淡无奇，或者杂乱无章，将会严重到项目的开发成功与否。
建筑风格：
是指建筑给人的视觉效果及这种效果投射到人的意识上的心理效果，有明显风格的别墅不仅只满消费者足的物质生活需要，更重要的是满足消费者对个性的追求、自身价值和身份的体现的心理需求，将会成为最主要的卖点
目前成都市的别墅的风格几乎清一色的欧洲传统贵族风格和南美风情风格，盲目地模仿和翻版别人的作品问题；因此根据这个市
场的空白点，结合国一人对传统居住文化的情结，采用川西民居建筑代表性的风格，以现代建筑艺术形式进行来确定别墅建筑风格为：现代川西风格别墅
主要以现代建筑艺术为主，大胆造型（简约流畅的线条），部分结合川西民居建筑外观代表性的风格
1除了必要的承重墙外，尽量少存在墙，以大幅的玻璃墙代替，使室外的自然环境融入室内，给人宽敞的．明朗的良好视沉效果，心情舒畅。在销售中能给参观者巨大的吸引力
2采用落地窗帘来保护主人的私密性
3因为是独立大庭院，取消上层露台，由一层室外回廊向外延伸，与庭院自然衔接，形成半露天休闲场所
4建筑外观采用现代造型，从消费者看到别墅的第一眼就要被吸引住
5全部为两层建筑
建筑材料：
以砖混为基础为主，结合使用新型材料（轻型钢材）及竹木材料
◇目前成都市的别墅，全采用砖混结构
◇新型材料（轻型钢材）及竹木材料可塑性很强，在创造建筑风格上有很大帮助
◇竹木材料可以让建筑物与自然和谐
从创造核心竞争力的角度衡量，新型材料（轻型钢材）及竹木材料有着非常重要的作用
户型设计
根据成都市家庭的人口数及日常生活起居习惯，以最科学合理的布局达到使用功能，把没有实
际使用功能及重复功能的部分放弃，在某些重要区域适度放宽，控制总面积，从而在提高单价后，总价不会太高，限制市场。
具体的设计，由专业设计师在这个指导思想下完成。
功能设计
使用功能及面积（240 m2）
使用功能及面积（213m2）
使用功能及面积（187m2）
关于车库建议：
将车库设计与景观设计结合起来设计：
在主体建筑的旁边设计一个高250cm的小丘，车库则设计在小丘内，一地两用，节约用地
景观设计规划
“融入自然的生活”
别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，抓住现有竞争对手自然景观资源缺乏的弱点，发挥自身自然景观资源较好的优势，延伸自然景观，创造卖点：
具体要点：
1利用东北面的丛林陡坡，设计建造一个落差8米的一个自然环境融洽的林间小瀑布，作为入口处的景观，起到先声夺人
2绿化以乔木为主，多品种交叉种植，形成自然丛林：多种植香樟、银杏、松树、黄葛树等、棕榈树；
3以灌木为辅：腊梅、桂花等；
4人造活水，弥补水景不足的缺陷
5人造小丘并栽种乔木，以此对各别墅进行自然分隔，不露痕迹
业主会所
高尚品味生活
会所前期作为现场售部，为销售服务，交房以后是为业主提供方便的经营场所，集休闲、聚会、运动健身、购物、就餐的场所，１建造一个占地4000元／m2，以GOLF为主题的、建筑面积500 m2的会所：
２一个2000元／m2的GOLF挥杆练习球场
３一个网球场
４室内功能配置：日用品购物中心、休闲厅、观光台、乒乓球室、台球室、餐厅
以会所为基地，以GOLF为主题，制造卖点来挖掘潜在的消费者
别墅项目策划方案 模板 1
含谷別墅專案策劃方案初案 前言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后,招开了N次讨论会, 坦率的说,结果并不令人满意,因为重庆的别墅项目让人担忧,而且本案又没有明显的优势(如地理条件、环境等),可是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度,更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么;一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此,我们要申明的是:做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的,重要的是我们要对每个委托的发展商负责,因为房地产项目投资大、风险大,每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。因此我们将客观的陈述下列观点,如有不中听的地方,请贵公司谅解。 一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析 2
当前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家(包括预计明后 年动工项目)。而现有的存量别墅楼盘已不下十家,如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上,这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目,真正成功者并不多,更多的开发商为此是尝尽苦头。可是,今年的开发商们不约而同地掀起别墅”大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出;８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘;３６０亩的肖河香榭正式破土动工;２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。另外,新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时,为别墅而圈地的运动也此起彼伏:银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩,均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析 如今,距陈家坪仅11公里,号称”都市后花园”,并将”建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集 地区。 3
南延线别墅市场初步研究报告 目录 第一部分南延线规划 一、南延线区域定义 二、成都市南部新城 三、城南副中心规划 四、中和镇规划 五、华阳规划 六、地铁1号线 第二部分南延线别墅市场 一、南延线别墅楼盘概况 1、兰桥尚舍 2、三利宅院 3、蜀郡 4、原乡 5、麓山国际社区 6、蓝山美树 7、阳光华苑 二、南延线别墅市场特征 1、区域分布 2、开发模式 3、物业类型 4、建筑规模 5、总体规划 6、景观设计 7、建筑风格 8、户型
9、销售价格 10、销售情况 三、南延线别墅市场发展趋势 1、区域分布预测 2、开发模式预测 3、物业类型预测 4、建筑规模预测 5、总体规划预测 6、景观设计预测 7、建筑风格预测 8、户型预测 9、销售价格预测 10、销售情况预测 南延线别墅市场初步研究报告 第一部分南延线规划 一、南延线区域定义 南延线定义为以人民南路为轴线，从三环路到人民南路终点广场，包括城南副中心、成都市高新技术开发区南区、中和镇和华阳镇。 二、成都市南部新城 图一成都市南部新城规划图 成都市确定向东向南发展，确定的南部新城总规划面积205平方公里，包括城南副中心、中和镇、华阳镇、高科技农业园区等区域。 三、城南副中心规划 图二成都市城南副中心规划 城南副中心位于人民南路南延线，城市向南发展的中轴线上，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，规划范围在成都高新技术开发区内，规划面积3.59平方公里，规划居住、就业人口不超过9万人。主要位于成都市高新技术开发区内，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，人民南路南延线位于该副中心的中轴线上。
在城南副中心建设一期总建筑面积5万平方米，一次性可容纳上万人观看赛事和休闲健身的成都体育文化中心。据悉，该体育文化中心预计投入建设资金2.1亿元，建成后将和后子门的成都市体育中心、人民南路的省体育馆等共同构成成都市体育文化产业的发展平台。同时，有关方面还考虑以该体育文化中心为核心，在城南新区建设一个集运动、健身、休闲、餐饮、娱乐等多个功能于一体的体育公园。 用地按功能分为五大块：站前交通集散商业服务区、中心商务办公区、行政中心区、文化科技博览区以及科技园区。科技园区占地33．04公顷。绿地总面积79公顷，人均绿地指标8．79平方米 规划中的人民南路南延线在行政中心区和文化科技博览区采用下穿方式通过，为地面留出足够的广场和步行空间。武侯大道至城市外环线世纪公园地区，是未来发展的中心地带。站前区通过站前广场解决大量人流的集散问题，并结合商业街、旅馆区、餐饮服务区等，形成商务服务区。三环路与人民南路交叉点，采用互通式立交及大规模的城市生态绿地形成良好的公共开放空间。中心商务办公区，包含了商务办公、商住、特色商业街及金融贸易中心等功能组团。文化科技博览区西侧的商务居住组团，结合城市公园和河湖水面，营造优美、温馨的居住环境。科技园区面向世纪公园，绿树成阴、碧水环绕、环境优美。 四、中和镇规划 图三中和镇用地布局规划 发展定位：环境优美的居住区，繁华的商业服务区。 发展规划：以农村城市化为统揽，统筹城乡规划建设，实施行政办公教育区，工业集中发展区，商贸流通区，高尚住宅区和生态农业经济区五大组团式发展，推进城乡一体化进程。统筹城乡产业发展，大力推进工业向园区集中、土地向业主集中，增强综合竞争力。统筹城乡社会发展，促进“三个文明”健康协调发展，将中和建成经济繁荣、社会文明、环境优美、居住舒适的成都市成南新区特色鲜明的板块。 发展目标：近期为市重点镇，中期为新城区的一部分，远期为成都市核心区域的重要组成部分。规划城区面积2019年达5.6平方公里，人口5万人。 重点抓好“七个一”工程，即建成一条连接人民南路南延线的快速通道；形
成都市精装修市场报告
目录 一、成都精装修市场概况 (3) 二、指标特征分析 (3) 1、物业类型分析 (3) 2、环线分布分析 (4) 3、区域分布分析 (4) 4、装修报价分析 (5) 5、装修报价与销售价对比分析 (7) 三、精装修产品分析 (8) 1、目前成都精装修市场的主要项目标准情况 (8) （1）项目装修档次定位表： (9) （2）目前成都主要在售精装项目精装标准 (9) 2、主要精装楼盘分析 (9) （1）厨房 (9) （2）卫浴 (11) （3）客厅及卧室 (12) （4）公共部分 (13) 四、典型个案分析 (14) 1．成都精装修房市场个案分析 (14) 【西城公馆】 (14) 【金域西岭】 (15) 【挪威森林】 (16) 【龙湖.三千城】 (17) 【鹭岛国际社区】 (18) 2．国内主流城市精装修房市场个案分析 (20) 【中海瀛台】 (20) 【创智天地】 (22) 【宝地东花园】 (25) 五、部分户型装修亮点 (27)
一、成都精装修市场概况 成都精装修房地产市场整体属于快速发展阶段，虽然尚未成熟，但客户认知程度尚可，销售情况较为乐观。 装修档次两极分化严重，以500元/平方米——1500元/平方米的中低端和2500元/平方米——5000元/平方米的超高端为主。体现出两种不同的开发套路，销售务实与品质拉动成为其主导的开发思想。 目前精装修房的销售情况较为乐观，这与较低的总价范围以及需求旺盛有较大关系，这与客户对精装修房的逐渐认可有关。 二、指标特征分析 1、物业类型分析 2019年，成都市场上目前在售的精装修项目共有25个，其中公寓类项目24个，占到了装修项目的96%，别墅类项目仅有一个，为雅居乐花园，但仅为几套，在成都的别墅精装房项目中属于稀缺资源。 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息?成都机构
重庆含谷别墅项目策划方案 初案 前言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。 一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析 目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析 如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。 继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。 二、案优劣势分析 1、优势分析 l 含谷是目前重庆公认的别墅区； l 几个别墅盘先行预热该区域； l 今年是全国的别墅年； l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。 2、劣势分析 l 重庆别墅大气候不好； 重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。 l 没有自然的风景作有力的支撑点；
别墅营销策划经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技
产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环
境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNH OUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1 500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88％；3＃楼每单元约600M2，使用率为96％。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价1000 0元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/？左右。 3）南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的
**项目元旦开年PARTY活动方案建议 元旦是中国的传统节日，是新的一年的开始，值此元旦来临之际，**项目为答谢广大客户一直以来对项目的广泛关注和深厚支持，特举办“**项目元旦开年party”主题活动。 一、活动宗旨 **项目项目于2010年11月7日盛大开盘，虽然开盘当天受到了众多客户的推崇，但目前遇到年底签约及蓄客瓶颈，特在元旦邀请**项目签约客户、已排卡未签约客户、前期老业主中能介绍新客户的重点客户，在答谢客户对项目关注和支持的同时也起到为项目做宣传造势，以及营造一定销售氛围的目的。 二、活动方案 1.活动主题： “**项目元旦开年party”主题活动。 2.活动时间： 本活动经过研讨，我司考虑到**市冬季较冷，早上客户不方便来参与活动，为了能邀更多的客户参与到活动中，建议将时间定在2011年1月1日下午3:30-6:30（为最终达到放烟火的光线条件）。 3.活动地点： **项目**售楼处是开发商斥重金邀请国内知名建筑师进行设计的，其造型和 材料独特，在**市乃至全国都属上乘售楼处，因此此次活动将地点定下**项目**售楼处内部，以再次强化客户对龙吟乃至**项目的印象； 4.活动人群: 为了提高客户对项目的关注度，促进客户购房签约，本次邀请**项目开盘签约 客户、未签约客户排卡客户、意向客户以及能介绍新客户的前期重点老业主参与活动。 5.活动内容： ?风水运程解析及开运物件摆件赠送 风水近年来成了人们关注的热门话题，人们愈发注重居住环境的风水，也正因客户对居住风水有着浓厚的兴趣，这也使得风水大师王浩骅在**项目推介会时的演讲产生的强烈的
反响，风水大师说话具有说服力，以**项目为例为客户讲居住环境风水，可以加深客户对**项目好感，会从无形之中起到对客户购房的促进作用，因此本次活动建议邀请王大师带领他风水研究院的几个大师一起来售楼处面对面的为客户讲解居住风水和家庭物品如何摆放的实用性风水知识，同时可以利用VIP室进行与客户一对一的2011年运程讲解和注意事项等，结合客户的年龄、职业、性别赠送开运摆件等（甲方可集中采购），以激发客户前来参与活动的强烈兴趣，从而达到推进项目的宣传，促进项目销售的作用。 ?理财投资座谈交流 由地理和资源环境等因素决定了**市有很多商人和投资客，****和**项目客户中商人和投资客占有了一定的比重，这类客户在经济上实力较强，并且由于自身行业原因使得其对投资理财、金融等方面信息尤为关注，因此，本次活动拟邀请**市当地有名的银行投资理财类产品经理等业内专家来到售楼处为客户讲解未来一年经济、货币等发展趋势、投资理财方向，已达到宣传项目，促进销售的目的。 ?演艺（目前演出资源在联系中） 在风水大师和理财专家为客户答疑解惑的同时，在吧台前面的场地举办小型的歌舞演出调动气氛，增强售楼处内部的节日氛围，另外在歌舞表演中增加特色的小型节目，泡泡秀是近年来特别流行的表演形式，是由加拿大人发明，由于其演出形式特别，效果好，会成为节目当中的亮点，引起客户的兴趣，不会使节目造成冷场的场面。 ?焰火晚会 考虑到元旦前后及春节将至，可考虑活动结束之际燃放魅力烟花，感受**及九曲花溪夜景，烘托活动氛围达到高潮。 ?贯穿活动：红酒品鉴及西点冷餐 在吧台前面摆放蛋糕、小甜饼等冷餐，并配有红酒、咖啡等各式饮品供客户在观看节目期间食用，客户可通过此次晚会彼此认识，也起到了轻松联谊的作用。 三、现场布置 1.元旦是中国传统节日，为了树立本案良好形象，建议在售楼处内部进行 简单布置，以增加节日气氛，由于**售楼处由玻璃建造，**项目又正是纯中式别墅大宅，因此可在门口处贴上两幅大的红色的兔年剪纸，以配合**项目推广的红色调性，另外可在其他玻璃处贴上其他玻璃门上贴上**项目LOGO的特色剪纸，其他玻璃处可添加其他图案的剪纸。在内庭院处的玻璃上可挂上大的中国结。
序 秩秩斯干，幽幽南山，如竹苞矣，如松茂矣 似续妣祖，筑室百堵，西南其户，爰居爰处，爰笑爰语 约之阁阁，椓之橐橐，风雨攸除，鸟鼠攸去，君子攸芋 如跂斯翼，如矢斯棘，如鸣斯革，如翬斯飞，君子攸跻 殖殖其庭，有觉其楹，哙哙其正，哕哕其冥，君子攸宁 上莞下簟，乃安斯寝，乃寝乃兴，乃占我梦，吉梦维何？ 大人占之：维熊维罴，男子之祥，维虺维蛇，女子之祥 乃生男子，载寝之床，载衣之裳，载弄之璋，其泣口皇口皇，朱芾市斯皇，室家君王乃生女子，载寝之地，载衣之裼，载弄之瓦，无非无仪，唯酒食是议，无父母诒罹 ――《诗经·小雅·斯干》 人类从很久以前，就在向往和歌颂优美舒适气派的居住环境…… 项目开发和推广的思考逻辑 什么是别墅？ 什么人住别墅？ 住什么样的别墅？ 现有市场上有什么别墅？ 我们要建造什么样的别墅？ 我们怎么来建这种别墅？ 我们怎么来卖这种别墅？ 第一部解读别墅 身份与地位的象征 享受自然鲜氧气的健康生活古今别墅理解 《现代汉语词典》
“在郊区或风景区建造的供休养的园林住宅” 《宋书·谢灵运传》 “修营别业，傍山依水，尽幽居之美” 《新唐书·王维列传》 “别墅在辋川，地奇胜，有华子岗，欹湖，竹里馆，柳浪，辛夷坞……” 现在房地产开发商 别墅已经成为广义的概念，与传统意义上的别墅有一定的区别，现在开发商所说的别墅主要是指“高级住宅”或“花园住宅”马斯诺需求理论层次 别墅满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理的需要，代表着人们对于居住理想的终极追求形式 别墅国际标准(5S)
别墅的市场本质 □别墅意味着占有大量的稀缺资源（土地、河流湖泊、森林等自然资源），因而是实力和身份的象征□别墅永远只为少数人建造，只有少数人才能享受 □别墅必须体现个性化，代表着人们对理想的终极追求 市场形成条件 □人对高层次的物质和精神生活的追求是别墅产生、存在和发展的源动力 □经济发展，GDP迅速增长，民营企业长足发展，为别墅市场造就了很大的一批消费群体 □个人收入增加，形成了一个非常有消费实力的阶层―中产阶层，为别墅市场提供了更广阔的空间
成都城市别墅市场现状简析 一、城市别墅的概念 城市别墅不仅是一种建筑形式，更是一种生活形态，即城市别墅是一个从城市中心到远郊是一个中间过度地段特定的产品。城市别墅的叫法界定了两个概念，首先是位置必须位于城市中或者是离城市中心非常便利的城边，然后是产品形态应该是别墅产品。城市别墅聚合了城市和别墅的特质，成为城市新贵（或精英）的专属。 具体而言，城市别墅的选址要综合考虑以下几方面：第一，拥有或邻近都市景观生态资源；第二，就是有好的人文环境；第三，就是在城市旧城更新的地段，此外，城市别墅必须有完善的配套和发达的交通，以方便业主的日常生活与往返出行。城市别墅所具有的特质，它所提供的人文环境，可以满足业主对于就学、医疗、购物等方面的需求。 与城市豪宅相比，城市别墅能更多地占有自然资源，享有更多更多的绿色与景观环境。相比郊区别墅，城市别墅能享受更多的城市便利。许多住过郊区别墅的业主都有这样的经历，开始入住的时候喜气洋洋，过了新鲜劲就立刻感到生活有许多不便，不仅路途遥远，而且周边的配套很不健全，医疗机构、娱乐设施、购物超市，几乎没有满意的地方，所以郊区别墅对事业蓬勃发展的精英们是一种“折磨”。而城市别墅由于地处城区中或者距离城市中心非常近，其配套设施或者早已成型，或者政府规划投入能够尽快改善，因此可以便利的享有城市生活的配套。 城市别墅是兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，它不仅能带给人们一种更好的生活方式，还能带给人们更多的自由，更多的想象空间，更多的思考以及更多的人生轨迹的沉淀。城市别墅应该具备四个特征：一是周边拥有优美的自然山水；二是城市生活的便利；三是低密度物业形态；四是每户拥有私家园林或庭院。 二、成都城市别墅特点
“别墅”营销策划方案经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析：
A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
成都物业服务市场调研报告大纲 一、整体市场状况 成都物业服务市场已有物管企业1172家，本土有38家，外来的有28家左右，全成都一级加起来，应该在70家左右，由业主、业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人实施物业管理的物业管理区域已有5500个，覆盖总建筑面积达3.05亿平方米，在全国15个副省级城市中排名第三位。但年营业额一千万一下的物业服务企业占到企业总数的90%以上。 二、物业服务企业状况 1.开发商下属物业服务企业，市场知名度较高的为一线开发商下属物业服务企 业，如万科、中海、华润、龙湖等下属物业服务企业以及本地蓝光下属嘉宝物业、置信下属蜀信物业。 2.本地市场化运作的专业物业服务企业，比较知名的且达到一级资质的有忠信 物业、忠信有50个左右的服务项目（含高端和普通项目）、成都信谊物业管理有限公司、家园物业、润无声、清华坊而清华坊目前就服务10个（全部为高端项目，主要是别墅和商住） 物业等。 3.其它开发商下属物业服务企业，通常规模不大。 4.其它市场化运作物业服务企业，以三级资质物业管理企业占绝大多数，通常 成立时间不长，管理规模不大，市场知名度较低。 三、物业服务费用状况 成都住宅市场物业服务费市场标准实施政府指导价，其它物业类型实施政府
定价，根据目前上市新项目来看住宅物业服务费通常在1.8-2.8元每平米每月之间，不配置中央空调写字楼通常在6元每平米每月，配置中央空调的写字楼物业服务费通常在15-20元每平米每月之间。集中商业（统一招商和管理）的物业服务费通常在20元每平米每月左右。 停车费由物业服务企业向成都市交通委员会申报，实施政府定价。 四、前期物业招投标制度 成都市政府主管部门规定，3万平米以上项目必须实施前期物业招投标制度，实施招投标前开发建设单位须提供土地、规划、报建、施工等得证书，须先由区一级房管局出具项目建筑区划划分意见书，同事接受开发建设单位的前期物业招标申报。 一般实施前期物业服务招投标须委托一家专业招标代理公司实施，成都市房管主管部门认可的招标代理公司有6家，通常招标代理费用不低于2万元。 开标须在成都市物业管理协会下属诚信招投标服务中心完成，招投标服务费实施阶梯收费，面积越大收费标准越低，通常招投标服务费约0.25元每平米。 选定前期物业服务企业，完成前期物业服务招投标备案是取得项目预售许可证的必要条件。 五、其它 1.成都市房产主管部门实施企业信用等级制度，每个企业须保有最低信用分， 否则不允许开展业务。 2.在成都市场范围内进行物业服务的企业员工须在成都市房产主管部门的物业 服务企业执业名册中登记且取得执业名册证书（包括保安、保洁和水电工等）。 3.所有项目经理须持有成都市物业管理协会培训并颁发的项目经理证书。
山东池州某别墅工程营销推广提案 序言 通过我司对本案的分析得出，如果本工程用常规的操作手法运作将会遇到较大的阻力，我们思路是将此盘设计成为池州通过旅游面向全国的窗口工程，做成为当地周边地区和九华旅游的第一站，把工程规划成一个具有经营内容的文化景观旅游房产，并努力在这个层面上最大限度地获得政府的支持，因为： 1、本案最大的优势是中央人工湖的景观。 2、池州当地人口不多，外来人口少，经济基础薄弱，狭小的市场容量不能快速有效地消化本案大量的高档物业。 3、池州几乎没有支柱产业，在城市打造上缺乏创意和手段，唯一的经济依靠是旅游业，综合以上情况为将本案打造成城市亮点——“旅游景观房产”提供了巨大发展空间。 因此，我们认为一定要把工程提高到作为展示城市的窗口的高度，只有搭好台与政府一块儿唱戏，才能给老百姓描绘一个美好的蓝图，最终达到顺利销售、快速回款的目的。 目录 第一部分工程解读………………………………P2～P6 第二部分工程定位思路…………………………P7～P16 第三部分工程运作思路…………………………P17～P26 第四部分工程运营执行计划……………………P27～P30 第五部分归纳总结……………………………………P31 第一部分工程解读
一、池州房地产市场简况 （一）处于起步阶段 池州房地产市场处于一个萌芽阶段，投资意识有待提升。 （二）期房销售为主，少量楼盘以贵宾卡买号销售 期房销售为主。以汇景国际为例，大部分楼盘在期房阶段便销售一空。销售手段穿插贵宾卡号的购买，取得优先权利，这也表明其存在一定的炒楼花现象。 （三）专业策划认可度加强 对策划商的认同度加强，专业的楼盘操作运作得到认可，发展商对打造楼盘形象和自身的品牌愈加重视，不再单纯地为做房产而做房产。 （四）其他物业参考 在当地运作相对成功的有‘汇景国际花园’‘和泰星城’等，‘汇景国际’有部分类似于本案的高档物业，但总量较少，口碑较好。两小区以多层住宅为主，市场均价处在1800元/平方M左右，部分高档物业为2100元/平方M左右，本案可以参考二者进行价格及物业配套定位，但建筑形态始创池州之先，有着非常大的机会鼎立市场之颠。 二、工程简况 （一）基本情况 地理位置：该工程位于池州市城西，西门大桥318国道以东，新清溪河西南，规划城市环线东北方向。俯瞰呈似半岛形态，原始生态条件完好，被规划为的池州市内高尚住宅区。 周边配套：该工程与老城商业中心区仅一桥之隔，几分钟到达市中心区域，拥有齐全的生活配套；是池州市目前出则闹，进则幽的独天得厚的静谧居所。 社区配套：中心湖，湖心岛、民俗风情街、诗碑林、游船中心、商业街、大型社区会所。
一．【房地产精品文档】成都别墅市场分析 1．历史回忆 第一时期：都市别墅领风骚 1992年，锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的显现终止了成都人有钱就买大公寓房子的历史。价格尽管一开始就拉到七八千元、一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速卖光。天府花园随之出击，六七千元一平方米的别墅销售也还不错。都市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。 锦绣花园等都市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的庞大潜力。“锦绣花园所处的社区并不成熟（当时桐梓林小区依旧一片荒凉），它要紧是靠近机场，来去方便。”一位开发商如此揣摩它成功的缘故。 正是为此，跟风者们在机场路两旁刮起了别墅旋风，南洋花园、巴黎花园、顺风苑……机场路高架桥迎头破灭了他们的妄图，都市别墅初遇盛世的无限欢乐，却赶忙变成机场路旁的空楼余恨。这一时期的别墅是高贵的象征，以独栋别墅为主，多为纯别墅社区，户型和物管、环境均说不上尽善尽美，价格却与现在的顶级豪宅不相上下。 第二时期：低价别墅崛起成都 与1992年显现的“豪宅”相比，低价别墅的显现走向了市场的另一端。 1994年，中央花园划出一块土地，规划了20多栋别墅，让购房者自己设计修建，这种自建房形式的别墅一抢而空，令开发商看到了低价别墅的曙光。尝到甜头的中央花园一马当先，其临河别墅连续开发了六期。武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园也随之增开别墅项目，城郊低价别墅成为亮点。价格从1288元/㎡到1888元/ ㎡，户型从170㎡
到200多㎡的低总价别墅，尽管外环境十分糟糕，混杂于低价房小区中，却满足了不够钱买锦绣等高价别墅，又看不上公寓房的中产阶级的妄图，因此五大花园类型的别墅走势仍旧不错，而同样的区位，1995年开发的杜甫花园，价格定在6000元／m 2左右，市场拒绝响应，令它不得不在数年后低价抛售。同样区位、不同遭遇，既说明低总价别墅确实定位正确，也说明别墅的购买群体对不成熟区位的不认可。 第三时期：TOWNHOUSE魅力四射 “离自然专门近，离红尘不远，上有天下有地”的TOWNHOUSE住宅，在2000年开始杀入成都。让买不起别墅，又向往有天有地的居所的人们精神一振，随之显现的风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象、以及温江的边城水恋、森宇音乐花园；华阳的绿水康城、翠拥天地，TOWNHOUSE一呼百应，大有横扫别墅市场之势。TOWNHOUSE 实际上确实是联排别墅，它位于都市边缘地带，交通方便，顶天立地，低密度、低容积率，花园不大却每户都有，总价界于公寓和纯别墅之间，都因为对别墅的向往心情而使它走俏。 第四时期：度假别墅异军突起 2001年的郊县房交会上，青城白鹭洲一登场就引起轰动，数天的抢购热潮标志着旅行地产浪潮的到来。从此，郊县别墅与都市的交锋不再是“第一居所”与“第二居所”的争夺，旅行地产以“阳光、空气、青山绿水”向期望自然的都市人抛去了绣球，一时刻成都人豁然爽朗：所有的别墅形式，都因湖光山色而添彩。中国青城举起青城大旗，青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品涌现和热销，让人意识到旅行地产的蓬勃生气。
别墅推广方案 1 2020年5月29日
新世界倚山花园 一期翠林别墅 目录 引言 1．前言 2．市场状况 第一部分营销策略 一、营销导向 二、营销战略 三、推售原则 四、发售所必备条件检测 2 2020年5月29日
五、营销活动指引 第二部分定价策略 一、别墅定价方法 二、定价影响因素 三、定价步骤 四、付款方式建议 第三部分宣传推广计划 一、背景导入 二、销售时机 三、广告营销主线 四、广告受众分析 五、广告诉求点 3 2020年5月29日
六、媒体选择 七、媒体投放策略 八、S P活动策略 九、广告投放计划 十、推广费用预算 十一、广告创作建议 第四部分销售活动跟进 一、人员组织安排 二、销售时间安排 三、看楼路线设计 4 2020年5月29日
1．前言 根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点,结合目标客户的需求分析,将仙湖山庄的别墅定位为:,目标客户定位:拥有相当物质财富,而且对精神财富不断追求的成功人士; 2．市场状况 在<别墅物业市场概况>,我们已详细分析了当前深圳别墅物业的市场状况,尽管存在部分别墅积压,但由于近几年缺少非常优秀物业供应,因此当前别墅物业存在一定的市场空间,综合素质优良的物业前景依然看好,在本报告—物业定位及包装报告中,中原针对深圳市内即将开售的别墅项目”新世界豪园”和”名商高尔夫别墅” 两项目作分析,因为此两项目都会在年内开售,预计都会对本项目产生一定的影响,因此,认清市场状况,避重就轻对项目的销售至关重要。 5 2020年5月29日
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有:银湖片区的颐园、银湖国际会议中 心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍:银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面,地理位置得天独厚,位于银湖半山上,北向靠山脉,南向面对银湖,周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新,位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。项目沿山 而建,在项目的中间有一山沟经过,直通银湖,不断的流水被喻为灵气,项目的一期工程已接近完工,全部为别墅, 约有20幢,项目东面的二期工程正在修建,包括会所、别墅及公寓,项目整体大约有70幢别墅,三幢多层带电梯公寓。所有别墅均为单幢式设计,并均备有独立游泳池,一期及二期的别墅面积从500多平方米至800多平方米,实用层均为两层。别墅的外型风格以北美式为主,均采用砖混结构,项目的规划并无独特之处,户型设计以豪华、气派为主,并无强调功能性及实用性,如600多平方米一幢的别墅,底层设有门厅,客厅、家庭厅、工人房、厨房,示范单位内无饭厅,二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房(带书房),客厅采用中空设计,和深圳大部分别墅的设计较相近,欠缺独特性。已落成的一期工程内,路面为水泥材料,路边无绿化,而且别墅距离过密,小区内的环境较差,项目的物业管理服务由发展商下辖的物业管理公司负责,现时在现场的物业管理较差,保安的素质一般,地盘的包装上没有显示任何物业管理服务内容,从此可见,其物业管理服务应没有独特之处。综合以上内容, 6 2020年5月29日
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目 录 一、 总论 (3) 二、 项目概况 (4) （一） 地理位置 (4) （二） 区域环境 (4) （三） 项目参数 (5) （四） 设计理念 (5) （五） 总体布局方案 (6) （六） 社区配套规划 (6) 三、 成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、 经济分析和财务评定 (19) （一） 建设总投资 (19) （二） 建设规模 (19) （三） 项目建设进度计划 (20) （四） 资金来源及筹措计划 (20) （五） 项目销售计划及销售收入预测 (20) （六） 项目盈亏计划分析 (21) （七） 项目现金流量分析和经济效益指标计算 (21) 五、 结论 (22) 六、 附件 (23) （一）项目分年销售收入 (23) （二）项目分年投资计划表 (24) （三）项目损益预测表 (25) （四）项目现金流量表 (26) 一 总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊 区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”， 龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是强势群体的身份体现，
别墅项目销售策划方案 会议方案编制： 发起部门：日期：年月日 相关部门审阅： **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日公司领导审批：
公司负责人：日期：年月日 一、从别墅的大环境 1、概述 别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。 2、特征 中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征： ·别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； ·别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造； ·别墅必须体现个性化，不能大批量生产。 3、分类 从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：
⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求 这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个**好和需求； ⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。 这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大； ⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。 例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅； ⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。 在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里； ⑸办公型的别墅 一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用； ⑹投资型别墅 由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。
重庆别墅市场分析 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。
新世界倚山花园 一期翠林别墅目录 引言 1．前言 2．市场状况 第一部分营销策略 一、营销导向 二、营销战略 三、推售原则 四、发售所必备条件检测
五、营销活动指引 第二部分定价策略 一、别墅定价方法 二、定价影响因素 三、定价步骤 四、付款方式建议 第三部分宣传推广计划 一、背景导入 二、销售时机 三、广告营销主线 四、广告受众分析 五、广告诉求点
六、媒体选择 七、媒体投放策略 八、S P活动策略 九、广告投放计划 十、推广费用预算 十一、广告创作建议 第四部分销售活动跟进 一、人员组织安排 二、销售时间安排 三、看楼路线设计
1．前言 根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士； 2．市场状况 在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅” 两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。 近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：
银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。所有别墅均为单幢式设计，并均备有独立游泳池，一期及二期的别墅面积从500多平方米至800多平方米，实用层均为两层。别墅的外型风格以北美式为主，均采用砖混结构，项目的规划并无独特之处，户型设计以豪华、气派为主，并无强调功能性及实用性，如600多平方米一幢的别墅，底层设有门厅，客厅、家庭厅、工人房、厨房，示范单位内无饭厅，二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房（带书房），客厅采用中空设计，和深圳大部分别墅的设计较相近，欠缺独特性。已落成的一期工程内，路面为水泥材料，路边无绿化，并且别墅距离过密，小区内的环境较差，项目的物业管理服务由发展商下辖的物业管理公司负责，现时在现场的物业管理较差，保安的素质一般，地盘的包装上没有显示任何物业管理服务内容，从此可见，其物业管理服务应没有独特之处。综合以上内容，银湖国际会议中心的地理位置及周边环境当属一流，但物业的规划及包装较为欠缺，未能体现真正豪宅的风范，实为可惜。项目于2000年六月下旬正式发售，别墅的售价为人民币20000-23000元/M2，计算其优惠折扣后，其实际售价应在15000-18000元/M2，据售楼处人员透露，至7月10日前，仍未有成