目录
前言
众信物业管理公司简介
工业园物业管理方案
第一节提高管理服务水平的整体设想与策划
第二节拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况
第三节各项指标的承诺及完成承诺的措施
第四节管理人员的配备，人员培训及人员管理
第五节管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理
第六节便民服务
第七节物业管理收费标准建议及收支测算
第八节日常物业管理
部分公众制度及应急措施
精神文明公约
安全防范方法管理规定
消防安全管理规定
道路及车辆管理规定
工业园区设备安全运行制度
智能控制中心管理规定
消防给水设备保养制度
空调设备巡视管理制度
电梯巡视监控管理制度
水泵房运行操作规程
水泵房运行注意事项
绿化养护制度
清洁卫生管理规定
清洁作业规程及操作要领
清洁服务质量标准检测方法
意外事件处理办法
消防应急方案
停水及事故处理方案
物业管理委托合同
工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价
结束语
第一章前言
物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.
《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.
广州众信物业管理有限公司在顺应市场需要，提出"内部精细管理，对外稳健发展"的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是"只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大".我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.
第二章众信物业管理公司简介
众信物业管理公司简介
众信物业管理有限公司是在广州市物业管理市场逐渐走向规范化，市场化，专业化之时应运而生.广州市房产局的各级领导在物业管理工作会议上多次提出:要让物业管理行业真正市场化运作，我们应按"国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定——鼓励和支持专业物业管理公司的成立，逐步扭转开发商与物业公司的父子关系现状，从而改变广州物业管理现状，促进物管行业发展."
公司自注册前，就从公司的规范，专业，发展等方面作了全面的策划，并确定了"全心服务，在细微之处见精神;追求卓越，赢万从口碑创品牌"的公司理念.公司理念体现了这个年轻公司，即朝气勃勃，勇于创新，又脚踏实地以服务为本的精神.
第三章工业园物业管理方案
第一节提高管理服务水平的整体设想与策划
**工业园坐落于*****，是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期占地面积69800平方米，总建筑面积约70000平方米，框架结构，其厂房面积42400平方米，办公面积5950平方米，宿舍20250平方米，园区道路面积18000平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，电梯9部，园区设有出入口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为"一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施".
一，认识与定位
该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范
开放体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式
高效展示该工业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制
规范体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌
二，一种模式
作为国际化工业园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式.
在我公司进驻后，要将公司"全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌"的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:"岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务".我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.
三，二项承诺:
1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例.
2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.
四，五个重点:
针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:
1，树立工业园物业整体形象
通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象.
2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零
从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结
合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.
3，维护好工业园区的环境
该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象
4，设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值
另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.
5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑
该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值.
五大措施:
1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失. 2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.
3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.
4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.
5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.
每二节拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况
一，拟采取的管理方式
对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.
基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2，提供24小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.
(一)组织系统:
1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.
2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，品管，各业务部门管理员和业务块操作员工.
(二)，运作程序系统:
1，整体运作程序
2，内部运作流程
说明:
1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.
2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.
(三)，激励系统:
说明:
1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.
2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.
3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚"打"着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.
4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利环境.
5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力. 6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.
工作计划
依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.
(一)前期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
备注
1
物业管理标的调研
全面了解物业管理标的
05年12月31日
尽量提前
2
拟订管理方案
结合调研结果拟定管理方案
06年1月5日
尽量提前
3
接管合同签订
1，方案送审
2，签订合同
方案确认时止
尽量缩短时间
4
组建管理队伍
1，选拔2，培训3，上岗
方案确认至进场
5
整改及完善办公条件
1，安排管理用房
2，安排员工宿舍
3，物质装备到位
方案确认至进场
6
制订管理制度
1，制订切合实际的各项物业管理制度
2，导入ISO9001-2000
7
物业接管验收
办理书面移交手续
(二)常规期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
备注
1
房屋及公用部位维修保养
1，制定大，中修计划方案;
2，日常零修，急修管理;
3，日常保养巡查管理;
4，维修质量管理.
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满
属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助
2
公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理
1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其他.
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满
属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助
3
安保管理
1，24小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管
理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.
接管验收后开始
4
车辆管理
1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.
接管验收后开始
5
清洁卫生管理
1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.
接管验收后开始
6
绿化管理
1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.
接管验收后开始
7
客户服务管理
1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.
8
标识系统管理
标识日常维护管理
9
档案管理
1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度.
接管验收后开始
(三)物质资金积累计划
序号
项目
数量
金额
用途
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
摩托车
电脑，含显示器
复印机
传真机
保险柜
照像机
电话
寝具和服装(套)
疏通机
电焊机
1
1
1
1
1
1
1
1
按编制配
1
1
2000
4000
1800
6000
1000
800
2000
400
10000
2000
1000
用于联络及办理相关业务办公用
办公用
办公用
办公用
办公用
用于文化活动
办公用
估算价
维修用
序号
项目
数量
用途
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
冲击钻
切割机
电工工具
水工工具
木工工具
泥工工具
高空作业用工具铝合金梯
常用材料备件吸尘机
垃圾箱
清洁工具(套) 清洁车(专用) 手推平板车
手推斗车
剪草机
绿篱机
人工喷雾器
绿化工具(套) 对讲机
防毒面具
钢盔
消防靴
训练用具(套) 1
1
2
1
1
1
1
2(一大一小) 一批
1
10
18
4
1
2
1
1
1
7
8
4
10
10
1
1500
2000
800
500
700
300
1000
2000
3000
1000
4000
5000
3200
1500
3200
150
700
8000
800
800
500
2000
维修用
维修用
维修用
维修用
维修用
维修用
维修用
维修用
维修用
环境管理用
环境管理用
环境管理用
环境管理用
环境管理用
环境管理用
环境管理用
环境管理用
环境管理用
环境管理用
安全管理用
安全管理用
安全管理用
安全管理用
合计:$74650元
第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施
本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施.
序号
指标名称
工作标准
指标测定依据
管理指标实施措施
1
房屋及配套设施完好率
全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准
采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案记录
2
房屋零修，急修及时率
96%
全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准
建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度
3
维修工程质量合格率
99%
全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准
建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量
4
大型及重要机电设备完好率
99%
全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准
完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除
5
疾呼完好及使用率
95%
全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准
落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用
6
停车场完好率
95%
7
路灯安好率
95%
8
消防设备完好率
98%
9
治安案件发生率
1%以下
全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准
实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确
保工业园区人身财产安全
10
财产被盗率
1%以下
11
违章发生率
1%以下
全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准
建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度
12
违章处理率
90%以下
13
火灾发生率
1%以下(年)
全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准
全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全
14
绿化完好率
无
全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准
建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.
第四节:管理人员的配备，人员培训
一，物业管理处人员配备
该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司"精干，高效，敬业"的用人原则为基础，确定"重学历也重能力，重水平更重品德"的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.
(一)，管理处人员配备图
(二)，物业管理处人员岗位分布说明
1，管理处主任:1名，负责全面工作.
2，文员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.
3，品管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督.
4，维修部:2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.
5，保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.
保安:13名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作.
6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.
绿化技师:2名，负责绿化养护工作.
环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生.
(三)，人员培训
企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了"全员培训，全过程考核"的培训方针，使培训真正落实到实处.
1，培训的目标:
通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效. 2，培训内容:
(1)新员工入职培训:
A，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等;
B，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;
C，管理处概况培训:工业园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;
D，物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;
E，军训与参观学习.
(2)岗位专业技能培训:
A，基本技能培训:相应岗位的专业知识，ISO9001文件(包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表格等);
B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.
(3)素质提高培训:
A，操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;
B，管理人员实行"四个一"常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.
(4)新政策，新理论培训:
物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.
(5)培训者培训:
培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.
3，培训计划(不具体阐述)
4，培训的评估考核
(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正.
(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.
第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，
设施，设备，业主档案的建立与管理
一，管理规章制度
科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提升工业园区形象的重要依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准人，及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急措施，ISO9001服务质量控制程序文件，公司内部管理制度等.
二，档案建立与管理
随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对项目所有
物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.
三，档案管理运作环节
1，资料的收集，直接隶属于客户服务中心.建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.
2，资料的分类整理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.
3，资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文件流失.档案的管理环境必须做到"三防"，即防火，防潮，防变质.
四，档案资料的分类
1，接管移交资料:
名称
资料内容
工程建筑产权资料
A:规划图纸，项目批文，用地批文
B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证
C:拆迁安置资料
工程技术资料
A:红线图，总平面图
B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告
C:工程合同，工程预决算
D:工程设计变更，通知及技术核算单
E:竣工图:1.单体建筑，结构，设备竣工图
2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图
F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书
G:钢材，水泥等主要材料的质量保证书
H:新材料，构配件的鉴定合格证书
I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书
J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料
K:砂浆，混凝土试块，试压报告
L:绿化工程竣工图
M:其它技术资料
2，管理档案资料
名称
资料内容
物业资料
A:基本资料B:标识资料
事务管理资料
A:事务值班表B:事务交接记录表
C:物品搬出(入)登记表D:日常事务巡视记录
E:事务回访登记表
维修资料
A:维修申报表B:维修服务派工单
C:维修回访记录本D:公共设施维修记录
安全防范及交通管理资料
A:日常巡查记录，交接班记录，值班记录
B:查岗记录C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录
D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录
设备管理资料
A:公用设施保养维修记录B:各项机电设备保养维修运行记录
C:设备分承包方维修保养记录D:设备检查记录
员工管理资料
A:员工个人资料，聘用表B:员工业绩考核及奖罚记录
C:员工培训计划及实施记录D:员工培训考核记录
E:员工外出考评及参加演练记录F:员工住房及内务管理记录
意见反馈资料
A:服务质量回访记录表B:意见调查，统计记录
C:投诉及处理记录表
行政文件资料
A:管理处主任值班及督察记录B:政府部门文件
C:物业公司及主管领导部门文件
D:管理处规章制度，通知，通报等文件
E:管理处荣誉一览表F:管理处接待来访参观记录表
会务资料
A:会务承办实施方案B:会务摄影及录音，录像资料
第六节:便民服务
当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持"以客户为中心，优质服务，低价收费"的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足.
序号
项目
服务收费标准
备注
1
代理办公物品维修
按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当服务费
2
代购车船航空票
除实际费用外，按规定加收手续费
3
代寄，代领邮件
加收适当服务费
4
配备急救箱，急救药品
按药品的实际收费，不加收服务费
5
建立活动组织，组织文体活动
活动费用按实际发生收费，不加收服务费
第七节:物业管理收费标准建议及收支测算
本项目物业管理采用包干制，厂房物业每平方米每月1.5元，办公物业每平方米每月2元，宿舍物业每平方米每月0.5元，即:每月物业公司的收入为42400m2×1.5元/m2+5950m2×2元/m2+20250m2×0.5元/m2=85625元，每月物业公司支出及利润见下表:
类别
序号
项目
计算式
月支出
备注
人工费用
1
员工工资
30人
管理处主任:3200元×1人=3200元
客服文员:1400元×1人=1400元
品管文员:1400元×1人=1400元
保安队长:2000元×1人=2000元
保安:1400元×13人=18200元
环境管理部长:2000元×1人=2000元
绿化技工:800元×2人=1600元
环卫工:700元×8人=5600元
维修技工:2000元×2人=4000元
39400元
工资中含伙食费和员工社保费
2
员工保险
30
120元×30÷12
300元
意外伤害险
3
福利费等各类经费
17.5%
39400元×17.5%
6895元
小计
46595元
办公费用
1
交通费
综合测算
3000元
通讯费
3
办公易耗品及办公设备保养
4
勘察业务费，公关费
小计
3000元
公共设施设备日常维护费用
1
公共房屋
综合测算，一般月费用计算式为:物业总面积×3元/m2÷12月=68600×3÷12 17150元
2
室内外走道
3
化粪池清理维护
4
污，雨水井清理维护
5
停车场道路维护
6
灯具(园林，路灯，楼道灯，高杆灯等)
7
标示牌，宣传栏等维护
8
水泵(含水管阀门)日常维护
9
变压器，配电房维护
10
消防设备维护
11
其它设备设施维护
12
电梯保养，维修，检测等费用
13
发电机维护保养费
14
煤气站维护
15
监控系统维护
小计
17150元
环境管理费用
园林绿化保养，修剪，施肥，喷药，补种，机具损耗，用油等
综合测算，般月费用为绿化面积×0.3元，故为≈8000m2×0.3元
2400元
不含室内绿化养护
2
办公，生活垃圾转运费
3个桶×350元÷36个月=29元
3个桶×180元转运费=540
569元
生产垃圾另定方案
3
除四害消杀费用
180元/月与相关单位签合同
180元
4
保洁工具，清洁用品损耗，材料物资
综合测算
2000元
5
外墙清洗
费用与甲方单独结算
小计
5149元
共用水电费
1
所有用水用电费用(楼梯灯，路灯，园林灯，水泵运行，绿化用水，其它) 由物业使用人直接缴付
无
物业公司可代收代缴，收取时加损耗费用
小计
无
其它支出费用
1
文化宣传费
500元
2
物业管理责任保险
30000元÷12月
2500元
3
税金
85625×5.5%
4709元
小计
7709元
总计
79603
物业公司利润
85625-79603=6022元
第八节:日常物业管理
日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础.
常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.
一，介入期
在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.
(一)，调研，编写方案工作
(二)，验收接管
1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.
2，对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.
3，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.
二，常规期物业管理
(一)，安全管理
1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行漦??团体组织集会.
四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生.
五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.
六，爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.
七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.
八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.
九，积极维护工业园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将工业园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.
安全防范管理规定
为提供优质保安服务，保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定.
一，工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定的行为进行检查，纠正.
二，物业管理处的职责和权利
1，严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命，财产安全.
2，实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.
3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.
4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物
品搬出放行条》方予放行.
5，对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理.
三，工业园区严禁下列行为:
1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品. 2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.
3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.
4，禁止窝藏各类犯罪分子.
5，不得利用房间为盗窃活动提供方便.
6，禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.
7，未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.
8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.
9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.
有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理. 四，工业园区经营人员职责和义务:
1，遵守国家有关法律，法规和本工业园区的各项规章制度.
2，具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好工业园区的安全保卫工作. 3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.
4，正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任.
消防安全管理规定
为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定.
一，本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行.
二，工业园区的防火工作，依据"预防为主，防消结合"的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.
三，工业园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.
四，物业管理处的防火工作职责:
1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;
2，制订防火管理制度，并监督保障实施;
3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;
4，保证公共区域疏散通道的畅通;
5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;
6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;
7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;
8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;
9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打"119"电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理.
五，工业园区经营人员的消防职责和义务:
1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;
2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;
物业管理公司全面运营管理方案 （草案） 物业管理有限公司 ２０１6年
【目录】 一、组织加构的设定 二、物业公司的工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业的公司收支分析 五、写字楼经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式的确定
前言 优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。 商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。 一、组织加构的设定 （见附表一） 二、物业公司的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、
撤场手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 三、本司的发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。 简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又
工业园区物业管理制度汇编（一） 管理中心职责 1、建立健全各项规章制度并负责组织实施； 2、负责对各工业园区的统筹规范、指导、管理和监督； a）负责新建工业园区管理办公室的组建工作； b）组织拟定项目年度管理方案和年度规划并负责组织实施； c）指导各园区办拟定物业管理服务标准并监督其执行情况； d）审批各园区月度工作计划并监督计划的执行； e）保证园区作业规范的针对性并推动持续改进，落实各项整改工作； f）拟订各园区年度创优计划和创优方案，并监督、协调创优方案的具体实施； g）负责对各项目报送的日常事务及各项申请意见进行批复。 3参与新项目的前期运作，提出相关项目规划设计的建议，理顺基础管理工作； 4、建立和完善园区管理中心资料库，汇总管理工作中的合理化建议和疑难问题； 5、拓展客户资源，建立和完善客户资源数据库，做好客户资源的维护和管理工作；考察及调研活动，定期形成相关课题和调研报告； 6、联系政府部门及有关社团组织，协调公司相关部门，确保各项目管理工作有效运转； 7、组织与园区管理相关的交流、学习、考察及调研活动，定期形成相关课题和调研报告； 8、负责各项目管理和工作人员的招聘、培训、管理、考核和统一调配工作，审核各项目主管以上人员的任用，审批其他工作人员的任用； 9、完成公司交办的其他事务。 规章制度 为了完善管理制度，提高工作效率，根据相关法律法规，结合公司实际，制定本规章制度，全体员工共同遵守执行。 一员工管理规定 1、严格遵守公司作息制度和考勤制度，不得迟到、早退和无故旷工。 2、认真工作，禁止上班时间打闹、玩扑克等与工作无关活动。自觉维护办公环境，不得在办公场所高声喧哗。 3、坚守工作岗位，严禁工作时间串岗、脱岗、干私活。 4、严格履行请销假制度，有事须提前请假。加班必须履行加班审批制度。。 5、爱岗敬业，热情服务。善待客户的误解，严禁争吵、打架。 6、维护公司利益，爱护公司财物，严禁损害公司利益。 7、未列事项，请遵守公司《员工手册》其他相关规定。 二办公用品管理规定 1、新入职工作人员，因工作需要可申领相应的办公用品。。 2、办公用品的购买须填写《办公用品申购单》，经公司领导审批后方可购买。 三计算机管理规定 1、使用外来移动存储设备的应经过病毒检测后方可使用。 2、每次上机前要按正常步骤操作、使用。关机前要先保护好各类信息，然后按顺序退出、关机。 3、不用电脑时，机器要锁死。未经许可不得让外人使用机器，否则造成电脑损坏，当事人照价赔偿损失。 4、公司电脑只能用于各项企业管理，严禁用电脑玩游戏、处理私人文件等。 5、上机时如遇不正常情况，不准做其他不合实际的尝试，应及时报修。 6、当天输入电脑的资料、数据应做备份，防止资料遗失。
产业园物业管理交接方案1、物业管理团队组织架构 i 合计物业管理团队总人数共21人 I i L __________ _______________ ____________________________ _____________________________ ______________ ________________________________________ 2、人员计划： 物业经理：招聘中（如未到位由**临时兼） 客服主管：招聘（如未到位**兼） 收费员：招聘（可考虑内部或关系人员） 机电班长：争取留用电工班长或外聘（或**临时兼） 维修工：争取留用电工1名，1名外聘 保安队长：已到位（在江北、需试用观察）
保安班长：争取留用**1名，其余外聘 保安队员：争取留用**8名，其余外聘 清洁绿化：暂时留用当前外包单位（重新界定责任及费用），5月22日前初步沟通。 3、人员交接要点 A、关键管理人员（如经理、主管、财务人员、机电班长、保安队长、保安班长）提前到位，现场跟进并同步登记相关的数据、资料及管理资料，确保数据的准确性和连续性，熟悉管理现场，做到有备无患，不受现有人员去留的影响。 B、与现有主要管理人员加强沟通，稳定现场人员工作情绪，提前吸收有益人员， 应在5月25日前与准备吸收的人员达成共识，并要求其在5月31日前向原公司提交辞职报告，从而确保人员可在7月1日前到位。 C、交接当日，所有门锁及密码应同时进行更换，并根据人员岗位职责重新分发。 4、交接资料及数据： 应移交的主要资料及数据详见下表，相关资料及数据如对方未能配合提供，则应由 提前介入的人员主动进行收集登记： 应移交的主要资料及数据明细表
竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除 物业绿化养护工作总结|绿化养护工作 总结范文 物业绿化养护工作总结|绿化养护工作总结范文 物业绿化工工作总结1 一年来，在市园林局的指导支持下，我部抢抓机遇，深化改革，开拓奋进，以国家园林城市评定标准作为准绳，围绕新区的“绿文章、水文章”，努力提高发展能力，破解发展难题，让新区天更蓝、水更清、景更美。经过一年来的努力，较好地按计划完成了年初确定的任务，城市园林绿化实现了跨越式发展。 一、城市绿化总量和绿化水平不断提升，城市园林绿化建设投入不断加大
1、新增园林绿地31.54万㎡，其中包括： ①公共绿地11.24万㎡。其中匡河公园绿化6万㎡，科技绿轴南段绿化1.14万㎡，街头空地绿化4.1万㎡。 ②新建道路绿化3.4万㎡。其中集贤路东侧绿化2万㎡，龙图路、嘉和路、万佛湖路、汇林路绿化1.4万㎡。 ③建成单位、居民区附属绿地10.3万㎡。其中A室外绿化0.4万㎡，b室外绿化0.3万㎡，c等区内其它开发项目室外绿化9.6万㎡。 2、完成区级重点园林绿化项目建设：D景观绿化6.6万㎡。
3、做好四季莳花的栽植、养护与更换工作。全区主次干道交口、各景点1.4万平方米栽植面积共完成草花的栽植更换计30万盆次。 4、以迎中博会为契机，组织全面的补植补栽，共补植香樟250株、各类灌木约9000株、草皮一万多平方米。 5、做好新区内的国庆花展的组织、实施工作，一方面在公园广场、主干道两侧布置了9处共计17万盆草花，另一方面鼓励区内各建设项目如e、F等布置花展，圆满的完成国庆花展的举办工作。 二、绿化养护有较大突破，全区绿化质量整体提高 1、参照合肥等地园林绿化管理标准和有关规范，结合实际情况和已有的工作经验，制定和实施“园林绿化管养规范”，使日常养护如除草、培土、施肥、修剪以及病虫害
工业园方案物业管理服务一、服务承诺 尊敬的X工业园领导： 1、为构建安全、绿色企业，营造干净舒适的生产和办公环境，经与工业园协商并实施服务，其管理费用按照以下标准收核定：物业管理保安服务费用：按18000元/年/人收取（详见后成本测算） 保洁服务费用：按15000元/年/人收取（详见后成本测算） 绿化服务费用：按面积6元/平方/月 2、根据贵方的要求，负责对其管辖范围履行物业服务职责（具体内容与贵方协商签订）。我们承诺：在条款约定的范围内不向贵方合同增加任何费用，不提高费用标准。（另有约定或增加其他服务项目除外） 3、本管理方案在实施的过程中，对其运行的结果进行验证，双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。 4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。 5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受工业园的公开监督。 6、我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。 、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会7．影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。
二、物业管理服务成本测算（人均） ㈠保安支出：18000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）1）保安工资：1100元/月/人；13200元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 4）佣金：总支出的7%（18000*7%）=1260元/年； 5）税金：总收入（支出）的5、5%（18000*5、5%）=990元/年；6）3年一次性装备费1000元 年支总计：1）+2）+ (6) =13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年 收入-支出=18000-18010=-10元。基本持平 注：三年一次性保安装备费用：服装200元；通讯设备500元；警棍、充电电筒300元 ㈡、保洁支出：15000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）1）保洁工资：700元/月/人；8400元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）清洁用品、用（器）具：180元/月/人；2165元/年 4）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 年；/元=1050）15000*7%（7%）佣金：总支出的5． 6）税金：总收入（支出）的5、5%（15000*5、5%）=825元/年；
南高园物业服务方案 2016年8月6日 南高园物业服务方案 第一章项目概况 一、地理位置： 该项目位于江苏省南京市高淳区南高园，属文化产业园区。 二、项目概况： 三、项目分析 第二章管理目标 一、服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 二、追求目标 以公司经营为主导，为业户提供完善的管理服务。 第三章服务流程 第一节管理模式 一、物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。 管理处按“直线制”设定管理架构。由管理处主任、保洁组、治安组、维修班组成。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 二、服务特色 1.快速的服务形式：30分钟服务响应
客户可以向任何员工反映意见和要求，该员工有责任和义务倾听客户的意见，引导客户到管理处办公室或在第一时间将有关信息传递物业助理，由物业助理协助项目主任统一受理并解决。 一般报修业务，在30分钟内到达服务现场。 其他意见和建议，在二日内反馈处理结果。 接待服务时应对处理时间做出适当承诺，尽量在最短时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解；同一件事情不得出现两次推迟处理。承诺时间控制在1 ~ 2天，一般不超过一周，特殊情况除外。 处理完毕后，由处理人与客户进行交接，维修单应请客户签字确认。 2.全天候服务时间 治安组实行24小时专人服务，客户有任何需求可以得到最及时的服务。 维修班实行正常工作时间提供服务，对客户普通报修事项提供及时服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。 管理处实行9小时专人服务，9小时专人服务时间为8：00—17：00，管理处9小时外值班人员兼值。维修班值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，重大突发事件应立即报管理处主任，管理处主任须在接到电话后立即赶赴现场进行处理。 三、内部运作流程图： 回访流程图
动物园物业管理服务方案 动物园物业管理服务方案 （此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
第一部分项目概况 某某动物园位于广利河以南，东青高速以西，南二路以北，计划分两期建设，建成后的动物园是集野生动物观赏、科普教育、休闲游乐于一体的综合性乐园。 目前一期在建占地面积152亩，总建筑面积101466㎡，其中公共区域面积约占50000㎡（包括办公楼、配套设施、动物笼舍、游乐场所、停车场），其它多为绿化1300000、水面面积。 第二部分物业管理服务内容及整体思路 一、服务内容 1、公共区域内配套设施设备维护管理（道路、雨污水管道、化粪池、沟渠、池、井、路灯、场地、公厕的维修、养护和管理。） 2、环境清洁服务（包括道路、绿地、场馆、办公楼公共部位）的卫生清洁、卫生消杀、垃圾收集和清运。 3、公共区域内秩序维护管理、动物园治安管理。 4、绿化养护管理（包括绿化浇水、施肥、消杀、补植、修剪）
二、管理设想 1、“以需求为中心；以专业化、规范化服务为保障；以机械化、科技化管理为手段；打造精品服务”的总体服务思路。以万无一失的安全防范管理，细致入微的环境管理，成熟稳定的设备运行管理，快速反应精干队伍建设，为游客提供优质舒适的游览环境。 2、拟投入机械清扫设备，实现道路机械化清扫全覆盖，提高工作效率。 三、管理架构 物业公司 动物园公司 动物园物业服务中心 环 境保洁室 环境绿化室 工程维修室 秩序维护室
三、人员配备（共57人） 四、运作流程 项目经理（1人） 经理助理（1人） 保洁主管（1人） 绿化主管（1人） 维修主管（1人） 秩序维护主管（1人）白 绿化机具工6人 保洁员12人 机 械操作员1人 工程维修工1人 夜 门岗6人 各2人 巡逻岗6人4 1 1 场馆岗6人 白 秩序维护领班（1人）夜 工程维修工11人白 经理助理（1人）
工业园区前期介入物业管理方案 一、综合管理服务标准（2015—2017年度） 1.管理处设置 园区内设置管理处，配置简单办公设备，办公场所整洁有序。 2. 管理人员要求 （1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗。 3. 服务时间 周一至周五在园区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。 4. 日常管理与服务 （1）服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。 （2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）制定物业维修计划上报园区管委会。 （7）建立园区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（8）制定园区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户30%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （12）对违反园区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （13）各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。 二、公共区域清洁卫生服务标准 1. 楼内公共区域 (1)地面 隔日清扫一次。 (2) 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱 扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖隔日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每月清洁一次。 (3) 栏杆 每半月擦抹一次。 (4) 天花板、公共灯具 每半年除尘一次。 (5) 进户门 每月擦抹一次。 (6) 楼道玻璃 每半年清洁一次。
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
工业园物业管理服务方案 一、服务承诺 尊敬的X工业园领导： 1、为构建安全、绿色企业，营造干净舒适的生产和办公环境，经与工业园协商并实施物业管理服务，其管理费用按照以下标准收核定：保安服务费用：按18000元/年/人收取（详见后成本测算） 保洁服务费用：按15000元/年/人收取（详见后成本测算） 绿化服务费用：按面积6元/平方/月 2、根据贵方的要求，负责对其管辖范围履行物业服务职责（具体内容与贵方协商签订）。我们承诺：在合同条款约定的范围内不向贵方增加任何费用，不提高费用标准。（另有约定或增加其他服务项目除外） 3、本管理方案在实施的过程中，对其运行的结果进行验证，双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。 4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。 5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受工业园的公开监督。 6、我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。 7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。
二、物业管理服务成本测算（人均） ㈠保安支出：18000元/年/人（含3年一次性装备费1000元） 1）保安工资：1100元/月/人；13200元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 4）佣金：总支出的7%（18000*7%）=1260元/年； 5）税金：总收入（支出）的5、5%（18000*5、5%）=990元/年；6）3年一次性装备费1000元 年支总计：1）+2）+…+6）=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年 收入-支出=18000-18010=-10元。基本持平 注：三年一次性保安装备费用：服装200元；通讯设备500元；警棍、充电电筒300元 ㈡、保洁支出：15000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）1）保洁工资：700元/月/人；8400元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）清洁用品、用（器）具：180元/月/人；2165元/年 4）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 5）佣金：总支出的7%（15000*7%）=1050元/年； 6）税金：总收入（支出）的5、5%（15000*5、5%）=825元/年；
2016年隆鼎物业“接地气”团队建设活动方案 一、活动主题： 团建接地气，工作添活力 什么是接地气？ 1、从物业维修的角度解释，接触地面，释放危险电荷，希望本次活动能够减压降荷，缓解疲劳； 2、从物业管理人员基本素质角度解释，深入基层员工，增进了解，消除距离，打成一片，俗称靠谱； 3、从物业管理基本对象建筑角度解释，就是坚实的基础，稳固的根基，大地里的力量； 4、从物业绿化角度解释，就是亲近自然，回归自然，留下美好瞬间，希望大家多拍照，多留念； 以上几点属性都特别贴合我们的团队和本次活动的主题，在军事里，常常把每次行动都起一个代号，因此我们把本次活动命名为：“接地气行动”。 二、活动目的： 1、丰富隆鼎物业企业文化生活、完善公司福利； 2、促进高管间的相互了解，增强团结及友谊； 3、激发高管参与公司各项活动的热情； 4、休闲娱乐，缓解工作疲劳； 三、活动项目： 武汉两日游暨隆鼎物业团队建设活动 四、活动时间： 2016年4月22日-4月23日 五、活动人员： 总指挥： 领队：
六、团建项目 娱乐活动（大巴车、宿营地、临时休息场所等，适时开展）： ①转身的微笑（表演类） 项目意义：接地气的高管要学会控制自己的情绪，才能深入基层员工，消除距离； 游戏规则：两名队员背靠背站立，倒数3秒后，可做出任意表情转身，互相凝视对方，先笑的被淘汰 ②找队友（眼力类） 项目意义：队友的存在是你工作的坚实基础和成功的必要条件 游戏规则：每名队员发放一份报纸，在报纸上找到除自己外任何一名队员的名字，然后小心的用手撕下，交到主持人手中，（错字，字体残缺，带有其他字体的均无效）取前X名
第八节：日常物业管理 日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，物业管理工作，包括房屋、设施、设备维护、环境管理、安全防管理、消防管理、车辆管理等多方面容，以下我们将对其有关容进行阐述： （一）、安全管理 1、安全防管理分为四个环节：第一环节为督导层，全面巡查防漏堵漏；第二环节为门岗人员进行封闭控制；第三环节为监控系统；第四环节实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行演练。 2、消防管理：我们将建立消防责任小组，分三级巡查：第一级为保安员巡查；第二级为维修人员巡查；第三级为管理层人员巡查。另外，我们将编制消防应急方案进行演练。 （二）、车辆管理（其车位规划方案按规划执行） 1、我们将根据规划实行规管理，包括标识规、指挥规、制度规等。 2、合理使用停车场资源，使其资源利用最大化。 （三）、环境管理 1、对于外绿化，我们将按照《绿化管护制度》严格执行，这里不再细述。 2、环卫管理上：我们首先实行垃圾分流，使工业园区净化、美化。其次是实行人员培训到位、工作到位、检查评比到位、质量到位的“四个到位”，始终保持责任区域干净、整洁。详见清洁卫生管理。 （四）、物业管理标的中各项目大、中型维修养护和日常小修管理： 管理处在每年年初，向贵公司上报年度各项目大、中型维修计划书，并按计划执行。对于日常的小型维修，管理处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护。（根据现场实际情况或注明或省略） （五）、客户服务及品质管理： 项目主任将负责整个管理处接待、务、单位的服务品质等工作。我们整个团队将明确每个人员的岗位职责，并要求服务人员统一着装、佩带明显标志，工作规，作风严谨，真正起到形象窗口的作用。 第四章部分公众制度及应急措施 （以下为节选的容，供参考，在实际管理中将有调整） 第一节：公众制度
产业园物业管理方案 目录 第一章 xxxxxxx物业管理简介 第二章产业园区概况及管理特点分析第三章产业园区物业管理服务思路第四章物业管理服务承诺 第五章前期物资装备一览表 第六章物业管理服务费用测算 第七章工程设备管理 第八章公共秩序维护 第九章交通管理 第十章消防管理 第十一章园林绿化维护 第十二章保洁服务方案 第十三章客户需求及特约服务管理第十四章文化活动的组织实施方案第十五章几点说明 结束语
第一章******物业管理简介1.1 我们的实力 1.2 我们的理念 1.3 我们的目标 1.4 我们的项目 1.5 。。。。。。。。。。。。。。。。。。
第二章产业园概况及管理特点分析 2.1 产业园概况 ?中国·中部生物科技产业园是国家生物高技术产业基地的重要产业聚集区，是市2010年重点工程项目。 ?中国·中部生物科技产业园坐落于荥阳，是依据生产、贸易、孵化、物流四大产业功能，集中建设标准生产区、行业总部区、研发孵化区、展示博览区四大功能板块的产业化、集约化、生态化的大型产业园区。 ?中国·中部生物科技产业园实际占地面积350亩，总建筑面积约25万平方米，其厂房面积******平方米，办公面积***平方米，青年公寓面积***平方米，园区道路面积***平方米，绿化面积***平方米，公共卫生面积***平方米(不含建筑物楼道走廊面积)，园区配套有***** 2.2 产业园物业特点 ●需要品牌物业管理为之装扮 好的物业需要好的物业管理呵护，需要好的物业管理品牌为之装扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。***物业管理是国家＿级资质物业管理企业。 公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规的操作实施，国际标准的导入，科学与系统的培训，有效的监督、评估和调整等步骤，广泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。 如今，公司已顺利通过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证， 并发展成为融住宅、商业、写字楼和复合型物业为一体的多元化全程
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 物业管理与房地产开发 第一节房地产经营 一、房地产与房地产业 (一)房地产的含义 房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋和土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。 在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。房地产即房屋与土地。房屋与土地不可移动，一般又称之为不动产。但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。 房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突出。尤其在人类社会生活向城市形式集约化发展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。 (二)城市房屋 按用途分，城市用房一般可分为六大类： 1.住宅 住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最基本的物质前提。住宅不仅是现代社会最必要的生活资料，也是人们的享受资料和发展资料。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。 2.生产用房 生产用房是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产的重要组成部分，主要包括工业、交通运输业和建筑业等生产活动中使用 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
工业园区物业管理方案 一：园区简介 金沙县工业园区位于金沙县经济开发区范围内，园区内拥有综合办公楼、厂房、宿舍、食堂等现代化工业园区；工业园以装备制造业、食品加工业和高新技术产业为龙头，现代服务业为依托，现代农业为基础的产业体系。 二：园区物业管理 针对工业园的业态结构，占地面积庞大的特点，我公司对园区的物业管理工作非常重视，我公司将组建完善的物业管理团队进行物业管理，与相关单位及时发现和整改存在的问题，减少物业今后运行管理带来的影响，为后期物业管理打下基础；提升园区的整体形象，更好的带动园区的招商引资。我公司经观摩园区后，为树立好园区的专业化物业管理，我们确定了在管理上的五个重点及五大措施。
五个重点： 1：树立工业园物业整体形象 通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、高效、规范的整体形象。 2：确保因管理原因造成的治安消防事件 从治安、消防状况的好坏是衡量物业管理绩效的关键.通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该园区因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生。 3：维护好园区的环境 工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象
4：设施及设备的管理 园区的设施设备在管理中，重点是强调专业管理及维护，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。 5：树立公司自身良好形象 我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象。、 五大措施： 1：根据园区情况，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等。. 2：精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(保洁，绿化)，养护园区内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.
《XX物业管理方案》全文 工程维修服务手册 一、岗位职责与管理制度 1. 工程部行为准则 1.1 目的 规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。 1.2 适用范围 适用于物业管理公司工程维修人员。 1.3 内容 1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。 1.3.2 认真贯彻公司开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。 13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到服从后投诉” 1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。 1.3.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。 1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。 1.3.7工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。 1.3.8严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
139 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文 明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。 1.3.10对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。 1.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品, 如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。 2. 工程部主任岗位职责 2.1任职资格 2.1.1具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》 2.1.2熟练掌握电工基本原理。 2.1.3 具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够 对下属进行技术指导。 2.1.4基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。 2.2工作内容 2.2.1全面管理工程部事务。 2.2.2负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作。 2.2.3 负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因, 制订预防措施。 2.2.4 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评 ^定。 225 根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防 性检修保养计划，并监督落实。
龙城·金帝园物业运营管理方案 山西华岳物业管理有限公司 2015年12月编制
目录 （一）服务理念及发展目标 （二）管理机构、人员编制及薪资（三）收费项目及标准报备 （四）开办测算及日常管理测算 （五）公司各部门岗位职责 （六）公司各项规章制度及员工考核标准（七）公司各岗位工作内容 （八）员工服务礼仪及规范 （九）员工理论知识培训 （十）突发事件应急处理机制及处理程序（十一）物业接管验收 附件： 业主临时规约
（一）服务理念及发展目标 1. 服务宗旨： 全心全意全为您 2. 服务理念： 真诚为基、理解为柱、沟通为梁 3. 质量方针： 科学管理、完善服务、注重细节、坚持创新 4. 服务准则： 依法管理，业主至上，用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5．员工修养理念： 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。 每日学习，每日进步。 将投诉做成惊喜。 始终保持耐心，始终保持微笑。 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。 6. 发展目标 企业不发展就是退步 以金帝园项目为基础，以万科物业为样板，保证质量,练好内功，宣传自己，扩大影响，打造本地最好的物业服务企业，努力在本地承接
多个物业项目，使我公司不断发展壮大，力争在三到五年内晋升成为国家二级资质的物业服务企业。 （二）人员编制及薪资 人员配置 人员薪资体系
（三）物业收费项目及标准 法律依据：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《山西省物业服务收费管理实施办法》，并根据晋中本地的物业管理市场实际情况制定。
东营黄河三角洲动物园物业管理方案 一、项目基本情况 1、水面：平方米；铺装：平方米；绿化：平方米。 2、大门：个；公共厕所：处建筑面积：平方米。 3、路灯：盏；景观灯：盏；垃圾桶：个；坐凳：处；雕塑处。 4、防腐木护栏、栈道：158平方米，排队区不锈钢护栏13处，共420米 5、化粪池2处；雨污管道2100米，检查井78个。 6、娱乐场办公楼：平方米。智能化设备消防围墙 二、服务内容 1、规划红线内配套服务设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、场地、公厕的维修、养护和管理。） 2、园区内秩序维护、消防管理、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的环境卫生清洁、绿化消杀、垃圾收集和清运及办公楼日常物业管理。 三、物业服务重点 1、动物园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，保证各种配套设施设备的可靠运行是关键。我们选拔综合素质好、技术精的技术人员对娱乐场的设施设备进行日常管理、维护，保证娱乐场设施设备运转良好。 2、营造赏心悦目的环境是基础，环境的舒适、整洁会给人一个好的心情，在做好清洁工作的同时，我们侧重抓好园区内的环境卫生、环境绿化及花卉工作，确保园内的环境卫生整洁、花草树生长茂盛，布局合理。 3、良好的公共秩序和安全环境是正常运行的基本保障，营造安全温馨的工作环境，保障消防等安保设施设备的正常运转，确保无重大治安案件。 四、实施方案 （一）公共设施维修管理方案 1、全面掌握园区内各类设施、设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，建立健全设施维护档案及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。
物业事业部运营管理、拓展方案
一、物业事业部的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定公司物业运营预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调各业主的公共关系。 5．项目管理：协助各项目的工作进度，协助建立各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期检查，了解员工工作表现、人员变动、掌握经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。 8．拓展工作：配合制定全年拓展计划，，参与拓展活动及推广计划及实施。 9．培训工作：对各项目人员进行培训，如日常工作程序，沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 发展方向确定
物业管理企业正逐步走向市场化、规范化。但是由于物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象及业主对物业企业天然敌对心态，因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。 物业公司走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。 物业收支分析 物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 2、公众代办性服务费的收入； 3、外包项目服务费的收入； 4、物业企业的综合经营的收入。 第一种物业管理费是物业公司小区住宅项目，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收
GG产业园物业管理实施方案初稿 一、产业园的基本情况及物业规模 （一）产业园项目概述及物业概述 项目规划占地亩，建筑面积平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为GGGGGG万平方米。 2、生产区占建筑面积GGGGGG万平方米，两座建筑面积各GGGGGGGGGGGG平方米和GGGGGGG平方米的大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车的原材料堆场。 3、物流中心占地GGGG亩，建筑面积GGGGGGG万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积GGGG万平方米；二是库区，建筑面积GGGG 万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积GGGGG万平方米。 （二）产业园的物业规模 1、安全保卫系统 主要包括产业园区总体安全环境的管理；对入驻企业的管理；车辆交通及道路管理。 2、设备设施维护系统 主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；专业设备的管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设施的管理。 3、环境绿化及保洁系统 主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分（厂区库区内自管）以及公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿地的维护和保养工作。 4、园区食堂的管理 主要包括厨房管理以及员工就餐管理
二、产业园物业实施总体方案 对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。 （一）物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 （二）岗位设置 1、物业管理部经理 参与重大项目的合同或标书的评审； 编制新增项目的物业管理方案； 参与新接管项目的验收工作； 组织本部门员工的专业技能培训； 自我监督与质量体系有关的程序操作，发现不合格时，及时采取纠正措施及适当的预防措施； 制定各专项规章制度，对本部门员工工作业绩予以评审；