大卖场商圈调查报告
（上海松江区新理想花园项目）
编制单位：佳购全商业集团—战略发展部
编制日期：2008年2月6日
《大卖场商圈调查报告（上海松江区新理想花园项目）》
■审核：
■校对：
■编辑： alix_zhu
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司 2
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司 3
前言
01、研究背景：
佳购全集团是一家大型的综合的大卖场连锁集团，随着企业的迅速发展，需要各地开设大卖场今后有良好的销售业绩，为了在上海松江新理想花园开设的大卖场今后有良好的销售业绩，特此进行前期的选址调查，进行大卖场附近的人口、收入以及交通状况等一系列调查以便正确判断投资方向，为集团的决策提供依据。
02、研究目的：
1、通过对消费者的定量研究，了解该商圈内的家庭收入和支出情况。
2、通过收集和了解主要竞争对手的信息，了解商圈范围内的人口趋势、城市规划状况、交通状况。
03、研究方法
1、实地调查-确定商圈、交通状况及主要竞争者。
2、二手资料收集-了解人口情况及城市规划。
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司 4
第1章研究结果综述
第1节区域状况
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司 5
松江区位于长江三角洲内上海市西南部，北纬31度，东径121度45分，在黄浦江中上游，距上海市中心区40公里，东与闵行区、奉贤县为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦县接壤。区境南北长约24公里，东西宽约25公里，总面积605平方公里。松江地理位置优越，水陆交通发达。沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、嘉金高速公路、同三国道等干线纵横交错，形成“六横五纵”的道路交通网。黄浦江横贯东西，航运繁忙，素称松江的“黄金水道”全区年末户籍人口522138人，比上年增长1.5%，其中非农人口369788人，增长3.9%。全年出生人口3631人，出生率7.01‰，死亡人口3601人，死亡率6.95‰，自然增长率0.06‰。
新理想花园北面隔着新城区是松江大学城，是大卖场的辐射商圈。松江大学城这里云集了本市七八所
著名大学，聚集了上海外国语大学、华东政法学院、东华大学等七八所上海知名大学约１0万师生，规模庞大。
此地块松江老城北端紧邻沪杭高速地处新老结合部生活配套待完善，有市场的需求。
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司 6
本项目位于上海市松江区的新理想花园楼盘西面建造大卖场商业配套设施。位于荣乐路、三新路，处于松江老城区西北部，楼盘北面对着沪杭高速公路，公路以北是松江新城区。新理想家园虽然位于老城区，但地处西北，周围新楼盘不少，有些地方还在建设，配套设施有待完善。
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司7
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司8
沪
杭
高
速
老 城 区
新 城 区
佳购全
第2节项目周边交通条件
松江4路
永丰枢纽 - 松蒸公路 - 三新路 - 荣乐西路 - 仓汇路 - 仓丰路 - 玉树南路 - 中山西路 - 中山中路 - 中山东路- 环城路 - 城东枢纽(共12站)
松江14路
泰晤士小镇 - 文诚路 - 玉华路 - 茸平路 - 三新北路 - 新松江路 - 思贤路 - 思贤路 - 茸梅路 - 通波路 - 嘉松南路 - 南其昌路 - 谷阳北路 - 荣乐中路 - 九峰路 - 乐都路 - 三新路 - 三新南路 - 三新北路 - 泰晤士小镇(共20站)
松江8路
永丰枢纽 - 辰塔路 - 荣乐西路 - 荣乐中路 - 沪松公路 - 美能达路 - 江田东路 - 锦昔路 - 荣乐东、中、西路 - 辰塔路 - 永丰枢纽(共11站)
松江10路（高峰）
泰晤士小镇 - 三新北路 - 荣乐西路 - 荣乐中路 - 荣乐东路 - 联阳路 - 南乐路 - 海关(共8站)
松江10路
泰晤士小镇 - 三新北路 - 荣乐西路 - 荣乐中路 - 荣乐东路 - 民益路 - 新镇街 - 闵申路 - 新飞路 - 书林路 - 茜莆路 - 晨星小区(共12站)
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司10
第3节松江区总体规划
市域城镇体系
形成‘中心城-新城（含县城，下同）-中心镇-集镇’组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的‘多核、多轴’空间布局结构。
中心城是上海政治、经济、文化中心，也是上海市城镇体系的主体，以外环线以内地区作为中心城范围，人口控制在800万人，城市建设用地600平方公里。
新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市。规划新城11个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。新城人口规模一般为20-30万人。
中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经济发展条件较好的集镇，依托产业发展而成的小城市。规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇，规划人口规模一般为5～10万人。
集镇由现有建制镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成（现状约170个）。规划约80个左右的一般镇，人口规模一般为1-3万人。中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础设施和服务设施较完善的现代化农村新型社区。中心村规模在2000人左右。
上海中心城布局
中心城空间布局结构为‘多心、开敞’。规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配臵的要求，合理调整分区结构。中心城公共活动中心指中央商务区和主要公共活动中心。
（1）中央商务区
中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为3平方公里。中央商务区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。
（2）主要公共活动中心
主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司11
四川北路四条商业街和豫园商城、上海站'不夜城'为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。
副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾-五角场、真如。徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约2.0平方公里；江湾-五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约2.2平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约1.6平方公里。
对外交通规划
以‘三港两路’建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统，形成衔接国内外、辐射长江三角洲的快速、便捷的客货运交通运输网络。
市域交通规划
市域交通以‘两网’建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设；形成市域高速公路网，完善中心城道路网络；加强对外交通和市内交通的衔接，建设客运换乘枢纽和停车场，充分发挥交通系统的综合效率；贯彻公共交通优先的城市客运交通基本政策，形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系。
住宅发展规划
以提高居住环境质量为核心，结合市场需求，按照交通方便、环境优雅、生活舒适、配套齐全的要求，规划建设住宅区，基本实现住宅成套化。郊区城镇住宅建设标准和环境质量应优于中心城。调整住宅建设结构，满足不同收入家庭的需要。
住宅建设布局本着与城市发展方向、大容量轨道交通和基础设施建设相一致的原则，重点建设内外环线之间20个左右大型居住园区。
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司12
第4节商业前景分析
第5节商业前景展望及建议
新理想花园约3公里主力商圈内，是老城区的居民，居住密集，流动也人口狠多，也是大润发的核心和主力商圈和易初莲花的主力商圈，目前易初莲花和大润发的平均销售额都在65-70万，周六、周日可以做到100多万，前景也非常好。
约5公里半径内，有松江大学城的7万人口，和新城区的高收入人口，有易初松江2店和乐购，乐购的销售预估在每天50万左右。
通过实地调查和查阅相关资料后，提出如下观点仅供参考。
1、业主将新项目定位于区域性社区商业中心，如业主引进娱乐、餐饮等其它商业企业，那么，新项目将以混合业态的形式出现。
2、新项目可开设店中店、美食广场、自助银行、书店、药店、洗衣店等，其中可适当增加品牌专卖店的面积。这样既可以弥补大卖场百货商品层次较低的不足，又可以保证公司有稳定的租金收入。
3、卖场宜采取会员卡制，定期优惠方式让利于消费者，每月定期向不同区域居民小区邮寄发放商品广告。
4、卖场商品应面向大众，保证质量，副食品、食品、面点、奶制品要注重食品卫生。家电类大件物品应免费送货，有良好的售后服务体系。
5、由于松江区面积较大，且居民出行大多采用公交车，故在新区内开设免费班车的实际意义很大。之前，大润发、易初莲花、乐购、等均以采用此方法，且免费班车的发车频率很高。
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司13
第2章实地调查的具体说明和实地调查图表
第1节实地调查之一——商圈的划定
以三种交通工具进行测量：步行、自行车、汽车
三种测量时间：5分钟、10分钟、15分钟
共9个商圈、3张商圈图
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司14
商圈图一：
核心商圈
步行5分钟、
步行10分钟
步行15分钟
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司15
商圈图二：
主力商圈
自行车5
自行车10分钟、
自行车15分钟
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司16
商圈图三：
辐射商圈
出租车5分钟、
出租车10分钟、
出租车15分钟
★以周六正常速度
为基准
★所有路口均以正
反方向进行测试
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司17
编制时间：2008年2月2日 编制人：alix_zhu
上海佳购全商业集团上海公司 18
结论
项目商圈人口分布
编制时间：2008年2月2日编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司19
第2节实地调查之二——人口状况及分布
20