加强居住物业装修网格化管理的调研报告
随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增强，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特别是一些高档小区居民入住后，出现了比较严重的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少矛盾纠纷。
一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题
近几年，随着房地产二、三级市场的活跃，高档商品房住宅中二次装修开始增多，由此各类违章行为和违章搭建时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所掌握的情况分析，主要有以下几个特点：
(一)业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，改变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙拆除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在10～60M2不等。
(二)使用的装饰材料比较高级、新颖，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能基本保持一致。
(三)相邻关系矛盾不特出，业主委员会一般也不直接干涉，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。
(四)由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付。
基于以上现状从物业公司反映：认为政府管理部门处罚力度不够，对违章户的处罚达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻止施工，否则发生冲突物业公司很被动。
然而作为搭建的业主却认为：由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局，加之在经济上有支付能力，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向。
二、进一步加强物业装修网格化管理的建议
(一)各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督
1、加强规范装修行为的宣传和指导
物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。
指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。
2、加强住宅装修前的管理
要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。
业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容(包括住宅装修设计图、施工方案)等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。
要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。
为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。
3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督
物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查(包括节假日)并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。
对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。
4、加强知法、守法和履约意识
物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。
物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。
物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
(二)业主委员会应当发挥自治管理作用
业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。
对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。
(三)各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法
区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为，应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的，区县房地局可作出降低资质等级的处罚，直至吊销资质证书。
区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。
办公自动化网络保密工作的思考
当前，系统办公自动化网络建设方兴未艾。各级纷纷加大了硬件和软件的投入，了办公自动化网络。网络规模的，办公自动化应用的，数据共享的程度越来越高，大家在旧的手工工作的也愈来愈依赖于计算机。网络中的信息，涉及，一旦出错巨大，后果更为严重。，在着力建设办公自动化网络的，还要办公自动化网络的保密工作，注重开发和运用的保密措施，筛子（信息过滤系统）、锁头（自我隔离系统）和盾牌（防护系统）综合运用，真正起坚实的保密防护体系。
办公自动化网络信息的保密
信息泄露是办公自动化网络的主要保密隐患。所谓信息泄露，被故意或偶然地侦收、截获、窃取、分析、收集到系统中的信息，是秘密信息和敏感信息，从而泄密事件。众所周知，网络在保密防护有三点脆弱性：数据的可访问性。数据信息可以很容易被终端用户拷贝下来而不留任何痕迹。信息的聚生性。当信息以零散时，其价值往往不大，一旦网络将关联信息聚集在一起时，其价值就可观了。设防的性。可以层层设防，但对熟悉网络技术的人来说，下些功夫就会关卡，给保密工作带来的。对办公自动化网络的保密防范，可从三个入手：（一）物理隔离。国务院办公厅和保密局对办公自动化网络的保密要求，办公自动化网络与社会公众信息网络物理隔离。在与社会公众信息网相连的信息设备上，存储、和传递秘密信息；系统上社会公众信息网的信息，保密审查，由主管审批，并登记备案制度。
（二）数据加密。信息的保密是防止对手破译信息系统中的机密信息。数据加密是信息保密性的手段。对办公自动化网络数据加密，是网络中的加密机构，把原始的数据信息（明文），某种特定的加密算法变换成与明文完全不同的数据信息，即密文的过程。常用的数据加密技术，主要有链路加密、节点加密和端对端加密等三种。
（三）系统自身的保密措施，某些用户对网络的认识，不用或很少使用网络操作系统的保密措施，从而留下隐患。其实，的网络操作系统及应用系统，像https://www.doczj.com/doc/6911898978.html,ware.Notes等等，自身都带有的保密措施，要。比如NetWare,就了四级保密措施：级是入网保密，级是设置目录和文件访问权限，级是文件和目录的属性保密，级是文件服务器的安全保密。
办公自动化网络实体的保密
网络实体是指实施信息收集、传输、存储、加工、分发和的计算机及其金外部设备和网络部件。可三条措施来网络实体的保密。
（一）防止电磁泄露。计算机设备工作时辐射出电磁波，可以借助仪器设备在范围内接收到它，是高灵敏度的仪器可以稳定、清晰地看到计算机正在的信息。，网络端口、传输线路等都有因屏蔽不严或未加屏蔽而电磁泄露。实验表明，未加控制的电脑设施开始工作后，用普通电脑加上截收装置，可以在一千米内抄收其内容。，要尽量考虑使用低辐射设备。显示器是计算机保密的薄弱环节，而窃取显示的内容已是一项“成熟”的技术，，要选用低辐射的显示器。此外，还可以采用距离防护、噪声干扰、屏蔽等措施，把电磁泄露抑制到最低限度。
（二）防止非法侵入。非法用户非法终端或趁合法用户从网上断开时乘机接入，使信息传到非法终端，也搭线窃取。局域网与外界连通后，未受保护的外部线路，可以从外界访问到系统内部的数据，而内部通讯线路也有被搭线窃取信息的。，对实体检查。是对文件服务器、光缆（或电缆）、终端及外设保密检查，防止非法侵入。
（三）防止剩磁效应。存储介质中的信息被擦除后有时仍会留下可读信息的痕迹。，在有些信息中，删除文件仅仅只删掉文件名，原文还原封不动地保留在存储介质中，一旦被，就会泄密。，对网络记录媒体的保护和管理，对废弃的磁盘要有专
人销毁等。计算机网络的安全问题一直是困扰着的难题，仅仅依赖某防护手段还难以完全防护的，多种，层层设防，才能最大限度地信息的安全，有备无患。
保密知识竞赛试卷
单位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿姓名＿＿＿＿＿＿
一：填空题
1、国家秘密的密级分为（绝密）、（机密）、（秘密）三级。
2、计算机泄密的途径主要有（电磁波辐射泄密）、（联网泄密）、（媒体泄密）和（工作人员泄密）四种。
3、商业秘密分为（决策）秘密、（运营）秘密和（操作）秘密。
4、公司商业秘密按重要程度划分为油密（AAA）级、油密（AA）级和油密（A）级。
5、涉密人员分为（重要涉密人员）和（一般涉密人员）两类。
6、收发商业秘密载体，要履行（清点）、（登记）、（编号）、（签收）等手续。
7、在与公司以外单位、人员经济交往、技术交流等活动中，涉及到对方商业秘密的，未经许可，不得向（第三方）泄露。
8、涉密计算机网络系统与非涉密计算机网络系统必须（与互联网）断开。
二、选择题。（三个答案只有一个是正确的，请选出正确答案，填在括号中）
1、各机关、单位对所产生的国家秘密事项，要及时确定密级和保密期限，最迟不得超过（B ）日。
A、5；
B、10；
C、15
2、涉密计算机和涉密信息系统的密级，应按照（ B ）确定。
A、处理信息中大部分信息的密级
B、处理信息中的最高密级
C、处理信息中的最低密级
3、《关于国家秘密载体保密管理的规定》中所称国家秘密载体，是指（C ）。
A、文件、资料、图表和书刊
B、电磁信息载体
C、以文字、数据、符号、图形、图像、声音等方式记载国家秘密信息的纸介质、磁介质、光盘等各类物品
4、因工作需要携带秘密载体外出，下述做法中正确的是( A )。
A．经本机关主管领导批准后，采取保护措施，使秘密载体始终处于携带人的有效控制之下B．独自携带秘密级文件外出
C．二人共同携带绝密级文件外出参加涉外活动
5、保密要害部门、部位要严格按照标准和程序确定，实行( B )的原则，做到严格管理、责任到人、严密防范、确保安全。
A、领导负责
B、谁主管、谁负责
C、保密部门负责
6、保密要害部门、部位新录用、调入的工作人员，应在上岗前接受（ C ）。
A、教育和培训
B、政治审查
C、涉密资格审查，保密教育和培训
7、以下表述错误的是( C )。
A．泄露秘密级国家秘密情节轻微的，可以酌情免予或者从轻给予行政处分
B．泄露机密级国家秘密情节轻微的，可以酌情从轻给予行政处分,也可以免予行政处分C．泄露绝密级国家秘密情节特别轻微的，可以酌情从轻给予行政处分,也可以免予行政处分8、机密、秘密级计算机信息系统采用的口令应由大小写英文字母、数字、特殊字符中两者以上的组合，其中：（C ）
A．秘密级计算机信息系统口令长度不少于六位
B．秘密级计算机信息系统口令长度不少于八位
C．机密级计算机信息系统口令长度不少于八位
9、重要涉密活动指涉及（A ）级国家秘密事项的活动
A. 绝密、机密
B. 机密
C.绝密
10、手机在下列哪种情况下存在泄密隐患（ C ）
①.通话过程中②.待机状态③.关机
A.①
B.①、②
C.①、②、③
11、根据《印刷、复印等行业复制国家秘密载体暂行管理办法》的规定，下列哪个企业可以申请承担复制国家秘密载体的业务？（A ）
A．机关创办的内部印刷厂B．个体工商户C．外商投资企业
12、按照涉密人员实际涉及国家秘密的程度，将涉密人员分为：（A）、重要涉密人员、一般涉密人员。
A、核心涉密人员
B、涉密人员
C、绝密级涉密人员
二、名词解释
1、国家秘密：
答：指关系到国家的安全和利益，依照法定程序确定，在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。
2、涉密计算机信息系统：
答：涉密计算机信息系统指采集、存储、加工、处理、传输、使用国家秘密信息的计算机信息系统。一个系统是否涉密，主要根据系统上存储、处理和传输的信息是否属于国家机密来认定。
3、工作秘密：
答：工作秘密是在国家公务活动中产生的，不属于国家秘密而又不宜于对外公开的秘密事项。
4、泄密：
答：是指违反保密法律，法规和规章的下列行为之一：1、使国家秘密被不应知悉者知悉；2、使国家秘密超过限定的接触范围，而不能证明未被不应知悉着知悉的。
三、简答题
1、《保密责任书》和《保密协议》的主要内容是什么？
答：《保密责任书》：保密管理和保密工作基本要求，对工作人员的限制性要求和违反保密规定应当承担的责任；
《保密协议》：保密的内容和范围，保密协议双方的权力和义务，保密协议的期限和违约责任。
2、什么是涉密计算机信息系统？
答：涉密计算机信息系统指采集、存储、加工、处理、传输、使用国家秘密信息的计算机信息系统。
3、在网上使用电子函件（电子邮件）要注意什么？
答：用户使用电子函件（电子邮件）进行网上信息交流应遵守国家有关保密规定，不得利用电子函件传递、转发或抄送国家秘密信息。互联单位、接入单位对其管理的邮件服务器用户，应当明确保守国家秘密的要求。
4、单位发生泄密事件应当怎么办？
答：①国家机关、单位发生或者发现泄密事件，应当在知悉泄密事件24小时内报告上级主管部门或当地保密局。
②对于泄漏绝密级国家秘密的；向境外组织、机构、人员非法提供国家秘密的；泄露当事人是厅局级（含厅局级）以上干部的，可直接报告国家保密局。
③案发单位应根据情况及时采取补救措施，同时积极配合有关部门查处。
5、在网上发现国家秘密泄露的情况时该怎么办？
答：互联单位、接入单位和用户，当发现国家秘密泄露的情况，应当立即向当地保密工作部门报告。各级保密工作部门接到举报或发现网上泄露情况时，应当立即组织查处，并督促有关单位采取补救措施，删除网上涉及国家秘密色信息。
6、保密工作仅仅是保密部门和保密干部的工作吗？
答：不是
《保密法》规定，一切国家机关、武装力量、政党、社会团体、企事业单位和全体公民都有保守国家秘密的义务。这就明确了保密法律关系主体的范围，这个范围前面冠以“一切”，表明没有任何例外，公民、法人和其它组织都是义务主体。那种认为保密仅仅是保密部门和保密干部的工作的认识的错误的。
物业调研报告怎么写 管理，分别是大自然物业、京兴 物业和钱江物业，李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。 二、所辖小区的发展现状 尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面: 1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收 费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家物管企业20XX年物管费平均缴费率为62.43%。仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。
2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。 3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。 参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。 4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告，请参阅。 近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各
单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经
==街道办事处 “网格化管理，心连心服务”试点工作实施方案 为了全面加强和创新社会管理，构建网格化管理新机制，健全服务网格，提升社会管理工作能力和水平，更好的推动科学发展，结合==街道办事处实际，现制定如下方案。 一、基本情况 ==街道地处市中心区东南部，东至==、==、==，南至==、==，北部、西部紧邻==铁路线辖区，辖区面积==平方公里。下辖==个社区居委会，==户居民、常住人口==万人，流动人口约==人。属老旧城区，人员流动量大，辖区内治安状况较为复杂。 二、指导思想 坚持以科学发展观为指导，全面贯彻去第九次党代会精神，通过创新社区管理体制、机制、整合社区管理资源，建立社区“网格化”管理服务新模式，实行扁平化、精细化、高效化、全覆盖的社区管理和服务，使社区在加强基层社会管理、化解社会矛盾、促进社会和谐等方面发挥更重要的作用。 三、工作目标 以基层社区为依托，以单元网格为载体，以标准化管理为目标，进一步加强和创新社会管理，整合各种管理资源进社区，进网格，重心下移，细化管理内容、规范管理行为、落实绩效考核，建立起“统一指挥、分级负责、协调运转、责任落实、反应快速”
的新机制，做到社会信息底数清、服务管理零距离、群众办事方便快捷，全面建成社会管理有序、服务完善、治安良好、环境优美，文明和谐的新型社区，使人民群众安全感和满意度明显增强，幸福指数明显提升。 四、工作原则 （一）全面覆盖原则 社区网格化社会服务管理应遵循全面覆盖的原则，确保管理区域无盲点，管理对象不遗漏，服务内容多元化，事务办理零距离。 （二）信息管理原则 推行社区网格化管理的核心在信息的采集、处理、分析和运用。网格工作站人员要切实履行职能，及时发现、收集和反馈管区内各类新增和异动信息，建立以人口信息为核心、物业信息为基础、事务信息为重点的网格化管理综合信息库，做到信息掌握的全面、及时和信息处理的高效、准确，真正确立信息管理在社区服务管理工作中的基础性、指导性地位。 （三）一岗多责原则 网格化服务管理工作站应按照一岗多责的原则履行社区事务综合管理员的职能，工作站人员要切实当好社区管理网格信息采集员、社区事务协管员、矛盾纠纷调解员、社情民意联络员、法律政策宣传员、文明新风倡导员。 （四）群众自治原则
2020年物业管理市场调研分析报告 报告编号：2
目录 第一节行业发展历史 (4) 第二节物业行业经营分析 (7) 一、商业模式 (7) 第三节物业管理行业业务分析 (12) 一、基础物业服务--核心业务 (12) 二、增值服务–新的增长点 (17) 第四节行业现状 (21) 第五节港股物业企业财务比较 (27) 第六节投资建议 (35) 第七节雅生活 (36)
图表目录 图表1：物业商业模式 (7) 图表2：平均管理面积 (7) 图表3：2017年各排名段管理面积均值 (8) 图表4：收入均值 (9) 图表5：利润均值 (9) 图表6：百强收入均值构成 (10) 图表7：百强利润均值构成 (10) 图表8：百强平均净利润率 (11) 图表9：全国房屋竣工面积 (12) 图表10：全国物业管理面积 (12) 图表11：2017年各项目占百强收入情况 (13) 图表12：2017年各项目占百强面积情况 (14) 图表13：2017年各项目平均服务费 (14) 图表14：百强营业成本构成 (16) 图表15：百强各服务外包比例 (17) 图表16：百强增值服务收入构成 (18) 图表17：万科物业资产服务 (20) 图表18：百强人均在管面积 (21) 图表19：百强营业成本率 (22) 图表20：智慧园区示意图 (22) 图表21：幸福绿城APP (23) 图表22：TOP10及百强市占率–以管理面积计算 (25) 图表23：2107年底管理面积 (27) 图表24：2017管理面积增量 (27) 图表25：收入 (28) 图表26：收入同比增长 (29) 图表27：增值服务收入 (29) 图表28：增值服务占收入比 (30) 图表29：整体毛利率 (30) 图表30：基础物业服务毛利润率 (31) 图表31：增值服务毛利率 (31) 图表32：增值服务占毛利比重 (32) 图表33：净利润 (32) 图表34：净利润同比 (33) 图表35：净利润率 (33) 图表36：行业估值-PER (35) 表格目录 表格1：行业里程碑 (5) 表格2：包干制于酬金制对比 (15) 表格3：社区教育模式 (19) 表格4：部分物业企业社区教育项目 (19) 表格5：主板上市之物业企业 (21) 表格6：部分物业企业收并购情况 (24) 表格7：部分百强物业企业 (26) 表格8：同业比较 (35)
大海社区关于辖区住宅小区物业管理情况 的调研报告 为贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，关注辖区居民的人居环境及物业服务状况，切实增强住宅小区居民群众的幸福感和获得感，为辖区居民营造一个良好的人居环境，破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的安全感和满意度。大海社区对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区辖区内小区物业管理工作的实际状况，梳理如下调研报告。 一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况 大海社区辖区内有物业管理的小区共X个,包括A小区、 B小区、C小区、D区，共有居民住户5000户，常住人口约16000人。其中A小区为2005年建成的小区，物业收费标准为0.4元/川，物业费成功收费率为90% B为2012年建成 入住，物业收费标准为 1.4元/川，收费率约40% C小区为2015年建成入住，物业收费标准为1.6元/ m2；A小区为2016 年建成入住，物业收费 1.5元/ m：收费率约68%在物业资质方面，A的XX物业管理有限公司为一级资质，其他物业管 理有限公司为二级资质。在服务水平方面，新建小区的物业服务相对规范，B和C小区由于收费标准低和收费困难等方 面的原因，仅保留最基本的基础设施维护及卫生服务。在平桥辖区内，
暂无一个小区两家物业公司管理的现象。 二、辖区内小区物业的管理现状及存在的困难 由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因，导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显，涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，存在的困难主要表现在以下几个方面： 1、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大，影响后期物业管理。 2、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业 发展的头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时， 物业公司有关负责人普遍反映，小区居民自动缴费意识不 强，且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。辖区内4家物业服务 企业，仅2家企业达到收支平衡或略有盈余。 3、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公 司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。2015年7月，辖区B小 区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区的积极引导下，于2015年8月成立业主委员会实施自管，代履行物业职责，2017年8月引进新的物业管理公司。 物管费仅为0.4元/川，全部收齐物业费总收入约22万，除去水电费、11名工作人员工资所剩无几（含1名电工，4名安保人员，6名保洁
某市物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从xx年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、xx市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。 （二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无
物业服务网格化管理流程 1.目的 规范物业管理区域工作流程，确定物业管理区域内各项业务网格化管理的实施，使对楼宇的综合管理标准化。 2.范围 适用于金碧物业有限公司武汉分公司已交付楼盘。 3.控制程序 职责管理区域责任制 物业助理负责楼栋设备设施巡查报修及整改，以及楼栋周围公共设施巡查报修整改；负责楼栋内环境卫生和楼宇外50米范围内的环境品质；负责楼栋物业费催收、业主关系维护、装修管理等。 环境管理员负责日保人员点名、公共区域环境巡查整改（不含楼宇外50米范围内的环境卫生）、楼宇内环境抽检、环境月度评估、对外保洁付款、对外发函（指针对保洁单位）等工作；负责垃圾清运、消杀、开荒等工作。 保安员负责楼宇日常巡逻签到、风险点排查以及整改、装修管理、租户管理等；负责消防系统、门禁系统、可视对讲系统、监控系统、红外报警系统等消防类、智能化类设备设施巡查报修；负责监控室的管理以及设备设施报修。 工程技工负责公共区域设备管理，负责按照物业助理、保安员开据的《工程维修单》按时进行整改。 接待领班负责会所、样板间、营销通道区域的环境及设施设备维护。
物业助理负责管理区域内安全员、保洁员的全面协调管理工作，并承担管理责任。 业务标准
岗位网格化管理工作流程 物业助理 物业助理须随身携带《工程维修单》，每日须对其所管辖区域的楼宇内部、装修业户、设施设备等区域进行巡检，详尽掌握管辖区域内的设施设备运行情况及相关场地的维护状态，对发现的公区维修类问题及时开具《工程维修单》，转于客服前台，并在《管家工作日志》上记录单号，接单人，处理进度，完成时间等信息，每周须对公区维修问题进行分类汇总，统计完成情况，对维修周期长、难度大的问题报工程维修部负责人，拟定专项整改计划直至其整改完毕。原则上公共区域报修的问题整改时间不超过半个月，超过半个月的，需要项目
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
无物业老旧小区管理问题调研报告 一、什么是物业管理？ 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。 二、物业管理市场现状 物业服务企业是按照市场化运作产生的，其根本目的是通过提供有偿服务获取合理利润。现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业，属国家大力扶持和鼓励的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。而目前的实际现状是普通住宅楼（特别是老旧小区）各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。其根本原因就是普通住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特别多，物业服务企业只能保本甚至亏损。 下面主要针对普通住宅楼（老旧小区）的物业管理进行研讨 １、无物业管理老旧小区问题多多 上世纪九十年代前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区（如上海路菜场片区，有单位购买的商品房分给职工和拆迁安置房），实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人维修。 由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。 2、有物业管理的普通住宅，物业公司运行不堪重负 在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。上世纪九十年代前大多是多层安置房，九十年代初起，陆续出现了高层拆迁安置房。而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。当时这种高层
物业管理专业调研报告 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。
4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。
竭诚为您提供优质文档/双击可除 精细化管理自查报告 篇一：乔家湾小学“精 细化管理”自查报告 乔家湾小学“精细化管理”自查报告 根据蒲县教科局的精细化管理理念和标准，我校认真做好各项工作，落实管理责任，认真自查自纠，勇于改正不足，一条条、一点点地根据评比细则进行了自查，现汇报如下： 一、实施精细管理,学校办学水平明显提高。 1、先进的办学理念，确立科学的发展目标。 我们已经认识到实施精细化管理可以丰富师生们的校 园生活、陶冶情操，所以学校将以“质量兴校为主线，依法治校、以德立校、强化管理，出特色、创名校，全面推进素质教育”的学校奋斗目标和“人格健全、学业合格、全面发展、突出特长”为培养目标。把“尊重”与“爱心”贯穿于学校工作的方方面面，渗透到全体师生的日常工作和学习中；继续深化课改，加强学习型校园建设；加大校本教研的力度，让课题研究的成果在课堂中发挥作用，向课堂教学要质量；
不断加强班子、党员和教师三支队伍建设，努力创办人民满意的学校教育的发展目标。 学校全面贯彻党的教育方针，积极应对教育发展趋势，立足学校自身实际，民主决策、科学管理，以教科研为主导，合理利用教学资源，走可持续发展道路，注重教育的实效性的办学理念。 校训：学会学习、学会做人、学会自强；校风：读书明理、成才报恩；教风：严谨文明、敬业爱生；学风：团结奋进、求实创新 这些先进理念、目标的确立，引领学校走上规范化、制度化、科学化、精细化的发展之路。 2、完备管理制度，保障学校工作规范有序。 学校规章制度是“学校存与立之大本”，是“师生共同 的约言”。我校充分认识规章制度对学校管理的重要意义， 也深刻感受到运用规章制度管理学校、经营学校的显著效益。因此，我们重视学校制度建 设和制度运用。提出“有规可依，有章必究”的管理思路，加强特色班级建设（由各班自主制定班级公约，班务公约、班级读书管理制度，小组评分晋级实施办法等），将学 生日常管理制度喷绘张贴到教室，寄宿生管理规定张贴到每个寄宿生宿舍，这些规范的管理形式，完善的制度，有效保证学校各项工作的正常开展。
物业管理调查报告 为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下： 一、基本情况 我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。 我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区 15个；市级示范小区18个；其它小区19个。 二、存在的主要问题 （一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。 政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的
有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。 （二）制度法规不完善，开展工作无依据。 物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。 （三）物业管理不规范，服务水平不高。
物业市场调研报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
夏桥物业管理调研报告 一、夏桥物业管理的基本情况 总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。 （一）夏桥物业企业现状 物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。 （二）夏桥物业发展现状 我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％ 二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析 （一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。 3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。 4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。 5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。 （二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于
新华街道青年干部论坛 之第八小组调研报告 关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告 ——以天桥湾小区为例第八组人员：米妍卢银萍陈海涛代丽艳王晓丹 执笔人：米妍陈海涛 PPT 制作：陈海涛 前言 小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。 基本情况 天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。 一、相关概念 （一）、老旧小区 《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没
有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理"，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。 （二）、社区服务 在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。 二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策 （一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。 名词解释：物业管理恶性循环 物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。 针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座
关于“城市精细化管理年”活动 开展情况的调研报告 (征求意见稿) 区政协“城市精细化管理年”活动开展情况调研组 为了推动“城市精细化管理年”活动有效开展，为第二届中国西部(白银·平川) 陶瓷峰会暨平川陶瓷文化节营造良好的外部环境。根据《区政协2011年工作要点》，7月20日，社会法制委员会组织相关界别的委员，在分管副主席的带领下，深入城区主要街道、背街小巷、街道社区、居民小区、向阳路植树点、废旧品回收公司、大水头沙河治理工程现场，通过实地视察、查阅资料、召开座谈会等形式，对我区“城市精细化管理年”活动的开展情况进行了调查研究，现将调研情况报告如下： 一、活动开展情况 （一）加强领导，制定方案。区上成立了“城市精细化管理年”活动领导小组，出台了实施方案，设立了办公室。各成员单位也成立了相应领导机构和工作机构，周密部署，精心组织，靠实责任，细化措施，为活动顺利开展提供了组织保障和指导意见。 （二）宣传发动，营造氛围。充分利用广播、电视、网络等宣传媒体及悬挂横幅、开设专栏、创办简报、出动宣传车等手段，
积极宣传城市管理的相关法律法规，及时报道活动进展情况，树立典型，鞭策后进。领导小组办公室还向市民印发“城市精细化管理年”活动宣传册10000余册，引导广大市民增强文明意识，遵守市民公约，树立社会公德，提高自身素质，努力形成“人民城市人民管，管好城市为人民”的良好舆论氛围。 （三）认真督查，着力整改。活动开展以来，由城管办、爱卫办、区文明办牵头，依据《精细化管理工作的考核办法和标准》，深入城区主街道、居民社区，对活动开展情况进行定期不定期地督查。对检查出的问题逐一进行文字记录并现场拍照，办公室人员对检查的情况进行汇总、分类、统计、归档，并及时反馈给责任单位，要求限时整改，推进活动的有序开展。自活动开展以来，共组织“日巡查”检查72次，查出各类问题1668件（起），整改1060件。 （四）完善机制，严格考核。为保证城市精细化管理有力有序开展，领导小组办公室坚持定性与定量相结合、检查与抽查相结合、分类指导与分类考核相结合的考核办法，形成了条块结合、一体化运作的城市精细化管理目标考评体系；建立了街道自查、部门检查、区上抽查的三级检查模式；健全了日巡查、月检查、季通报、半年兑现奖惩制度；通过严格兑现奖惩，有效推动城市精细化管理年活动的扎实开展。本次调研时，半年考核工作正在按步骤进行。 二、取得的成效 (一)城市精细化管理系列标准初步形成。按照城市精细化管理要达到“绿、净、亮、美、个性化”的目标要求。住建局、环保
物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从2000年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、荆门市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主
期望的“质价相符”。 三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。
龙山县物业管理办公室 关于推进小区物业管理与网格化整合的实施方案 为了给小区业主提供一个温馨、安全的居住生活环境，龙山县物管办参照国家建设部制订的“国家康居示范工程智能化系统示范小区建设要点与技术导则”，积极响应县委县政府建设“智慧龙山”号召，顺应“互联网+”发展趋势，充分利用云计算、大数据、信息融合、网络通讯、数据分析与挖掘等现代信息技术手段，建立安全的智能小区，同时建设面向服务的物管数据中心，打造智慧物管服务平台，与我县网格指挥中心平台无缝对接，建设智慧创新的物管社会化服务应用。全面推进物管事业“鼓干劲、争先进、优环境”的工作目标，切实转变政府职能和管理工作方式，逐步实现物业管理全覆盖、服务全方位。根据我县实际，制定本实施方案。 一、指导思想 深入贯彻党的十八大和十八届三中全会精神，以属地化、社会化、信息化为前提，坚持条块结合，以块为主，积极探索建立职责明确、管理精细、信息共享、渠道畅通、服务有效的网格体系，真正实现政府职能部门为民服务作用更加突出，资源配置更加合理，政府与群众关系更加密切，社会更加和谐的工作目标，为全面推进龙山县经济社会又好又快发展提供广泛的群众基础。 二、目标任务 通过构建社会网格化管理体系，实现“信息全掌握、管理无缝隙、服务无遗漏、责任全覆盖、问题主动解决”的精细化动态服务管理机制;形成情况掌握在基层，矛盾化解在基层，有事找网格、小事不出格、大事不出县、要事报上级的新局面。建立“三清三到位”(即区域清、底数清、职责清和监管到位、互通到位、服务到位)的立体物业监管机制，全县建立纵向到底、横向到边的网格化责任管理体系。同时
围绕“统一规划、分步实施、高起点、严要求地建设“智慧物管”的总体目标，按照“业务一体化、数据一体化、服务一体化、技术一体化”的总体要求，规范业务管理，提高工作效率，提升服务水平等方面发挥重要作用。 三、组织领导 县房地产管理局成立网格化社会服务工作领导小组，负责统筹推进县城区物业管理工作。网格化社会服务工作领导小组向华局长任组长、向云成副局长、向一主任任副组长，物业管理办公室全体职员及各股室所网格事件专抓人员为成员。领导小组下设办公室，朱军任办公室主任并专抓物业事件处理，办公室设在龙山县物业管理办公室，具体负责县城区内物业网格化社会服务的日常工作和督查考核工作，明确工作思路，落实具体人员，确保工作稳步推进。 四、工作内容和方法 (一)合理划分服务职能，主动对接网格化指挥中心。 “网格化管理、组团式服务”工作重心在基层，要认真研究符合各自实际的方法方式，主动对接融入网格化平台，全方位组织动员工作力量和社会资源融入到基层网格服务体系，实现与基层网格的无缝对接。根据我县实际，以网格化指挥中心所为依托，充分利用社区基层网格的团队优势和信息平台，把物业管理服务深入到一线，确保“纵向到底、横向到边。” (二)整合基层社会资源，明确网格工作职责。 落实网格专抓人员，确定服务管理内容。物业管理部门融入网格工作的重点是提供优质服务，保障发展和民生需求。要了解掌握群众和服务对象在物业服务、小区管理、住宅专项维修资金使用等方面的需求，努力满足群众和服务对象的合理诉求。开展物业政策法规宣传和咨询，使各项政策在基层得到有效贯彻实施。加强对违法违规建筑的监管，畅通群众信访渠道，采取防范措施，把问题解决在萌芽状态。根据实际情况，有所侧重地实施具有各自特设的网格服务，着力打造特色网格品牌。
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 关于城区物业服务市场调 研报告正式版
关于城区物业服务市场调研报告正式 版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时 也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 为全面了解市场价格和经营企业收费情况，及时收集和汇总翔实的数据资料。根据省发改委《关于下发疫苗、民用爆破器材、物业管理、公路客运价格（收费）调研提纲的通知》，近日××市吉州区物价局课题调研组组织专门力量，就××市中心城区物业服务问题进行专门调研。 据调查。目前，××市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，其中二级资质企业2 家，三级资质企业28 家。管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业
管理覆盖率达到100%。其中有壹街区住宅小区获得省级物业管理示范（优秀）小区称号，六合盛世小区获得省级园林小区称号。物业服务收费率仅达40－60 %,呈现亏损的占98 ％。目前，全区90％小区未成立业主委员会。物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。从总体看，城区物业管理工作存在以下四个问题：一是物业管理市场处于发育初步阶段，市场培育后劲不足。二是物业服务档次不高，服务水平总体偏低。三是业主委员会作用发挥乏力，如何引导广大业主参与物业管理，如何缓解业主与物管的执收矛盾，举措不多，效果不显。四是物业管
精细化管理成效总结报告 企业精细化管理是落实科学发展观的标志，是时代发展的趋势，是企业管理的必由之路。我处为了强化生产经营管理，全面提升企业管理水平，特在我处内部全面推行精细化管理工作，现将近年来的实施情况总结如下： 1、整章建制，完善各项工作标准和考核细则，树立“守规章、规章保障安全，抓细节、细节决定成败”的管理理念。精细化管理的本质，是对各个工作流程进行控制和考核，为此，我处在遵章守纪、正规操作、定置化管理、市场化管理等各个方面进一步制定和完善各类人员岗位责任制、各项管理制度、岗位作业标准、精细化管理标准及相关考核办法，实现量化考核，做到人人、事事、时时、处处有标准、有考核，全面提高岗位作业水平。 2、全面推进标准化建设工作。2010 年11 月通过陕西省安监局三级达标考核，实现安全标准化三级达标，2013 年，通过陕西省安监局二级达标考核，实现安全标准化二级达标，同时，HSE 管理体系创建工作于2013 年12 月获得了北京三星九千认证中心颁发的“健康安全环境管理体系评审证书”（编号： SY130094ROM-3 ）。 3、抓好全员教育培训。各部门严格制定各工种培训计划，
并严格实施；本着理论学习和技能培训相结合的原则，从设备或产品的质量标准、相关安全技术管理规定、企业文化、员工道德和行为规范、安全常识、管理制度、支持性文件 （包括设备点检制、岗位责任制、操作规程、隐患排查、定置化管理）等各个方面强化对员工的教育，努力提升全员素质，提高工作能力。 4、持续推进财务精细化管理，加强预算控制。一是充分利用全面预算管理系统，强化预算过程控制，发挥预算管控职能作用；二是强化预算资金管理，确保各项费用预算指标的全面完成，实现管控目的，达到管控要求；三是加强预算分析工作，对各单位成本费用等指标进行监控、评比。 5、扎实开展对标工作，持续改进和提升管理水平。在认真总结的基础上，按照“动态比较、持续改进、不断创新” 的原则，以“项目化运作”为抓手全面推进对标工作，由处领导为项目发起人和审核人，成立了标准化库站建设及安全达标、HSE 建设、合理降低会议费招待费、降低车辆费用、降低差旅费等5 个项目组，各项目组明确目标，认真进行指标分解，项目瓶颈分析，自查短板，制定改进措施等相关实施工作，各相关部门紧密配合，沟通协调，在思想上和行动上高度统一。 同时，我们也集思广益，不断创新对标形式，每周一至周五