岗位标准化作业手册·物业工程管理部
目录
第一章部门职能
第一节部门职能概述 (2)
第二节部门岗位编制说明 (2)
第三节部门内专用名词注解 (3)
第二章物业工程管理部长岗 (5)
第一节职务说明书
第二节岗位应知应会
一、岗位专业知识应知应会
二、企业规章制度应知应会
三、部门规章制度应知应会
第三节岗位绩效考核
一、目标责任书（样本）
二、部门月度绩效考核表
三、部门年度绩效考核表
第三章工程师管理岗 (6)
第一节职务说明书
第二节岗位工作内容及作业标准
第三节岗位应知应会
一、岗位专业知识应知应会
二、企业规章制度应知应会
三、部门规章制度应知应会
第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明）
一、岗位作业流程清单
二、岗位作业流程图
三、作业表单及填写说明
第四章资产管理岗 (7)
第五章档案管理岗 (10)
第六章安全保卫岗 (12)
第七章设备设施岗 (13)
第八章装修工程岗 (15)
第九章采购招标岗 (16)
第十章实施及修改
第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能
第一节部门职能概述
一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的
审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。
二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、
维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。
三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面
的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。
四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指
导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。
五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准，
对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理；
六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资
料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。
七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标
准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。
第二节部门岗位编制说明
第三节部门内专用名词注解
1、固定资产：使用期限超过一年，单位价值在2000元以上，在使用过程中保持原有实物形态资产。
（1）生产经营用房屋、建筑物、机器、设备、器具、工具等资产，凡使用期限超过一年，均应作为固定资产，价值在600元（含600元）以上的卖场可移动展卖设施作为固定资产。
（2）非生产经营用设备及物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过一年，才作为固定资产。
2、低值易耗品：简称低耗，是指价值在 2000 元以下，使用期限一年内不能作为固定资产的费用耗材。低值易耗品价值在50元以下为费用耗材（手提篮除外）。
3、文件生命周期：从现行文件到历史档案的的整个转化过程。（或表述为“文件从形成到消亡或转化为历史档案永久保存的完整过程。”）它可分为四个阶段，第一阶段的文件的制作形成阶段；第二阶段是文件发挥现行作用的阶段；第三阶段是文件的暂时保存阶段，此时文件的现行性已消失，但其第一价值仍居主导地位并还要继续向下阶段运动而具有过度性、中间性；第四阶段是文件的保存阶段，主要具有历史或科学文化价值，应藏入档案馆保存。
4、归档：是在业经文书处理完毕的文件中，选择尚有保存价值的部分，存入档案室的行为或过程。其内容为：鉴定文件价值，按价值大小整理立卷和移交档案室收藏三部分。
5、档案统计：档案统计就是运用一系列专门的统计技术和方法，对档案工作领域中的种种现象、状态、趋势等进行量的描述与分析研究，为工作决策提供坚实可靠的数据支持。
6、给排水：是指给水系统和排水系统的简称。
7、临时高压: 临时高压给水管网。在临时高压给水管道内，平时水压不高，通过高压消防水泵加压，使管网内的压力达到高压给水管道的压力要求。
8、区域报警系统:由区域火灾报警控制器和火灾探测器等组成，或由火灾报警控制器和火灾探测器等组成，功能简单的火灾自动报警系统。
9、自动火灾报警系统: 由集中火灾报警控制器、区域火灾报警控制器组成，或由火灾报警控制器、区域显示器和火灾探测器等组成，功能较复杂的火灾自动报警系统。适用于较大范围内多个区域的保护。
10、喷淋: 喷淋=自动喷水灭火系统。
11、防排烟系统：由加压送风系统、排烟风机组成。
12、人员安全疏散系统：由疏散指示标志、应急灯、防火门、火灾应急广播组成。
13、设备：设备一般指生产或生产上所常的机械和装置，是固定资产的主要组成部分，它是工业企业中可供长期，使用并在使用中基本保持原有实物形态的物质资料的总称。
在机械系统，设备通常指机械和动力两大类生产设施。
14、中央空调：是由一台主机通过风道过风或冷热水管接多个末端的方式来控制不同的房间以达到室内空气调节目的的空调。
15、设备经济寿命（又称设备价值寿命），是根据设备的使用费（包括维持费和折旧费）来确定设备的寿命，通常是指年平均使用成本最低的年数，经济寿命用于确定设备的最佳折旧年限和最佳更新时机。
16、设备的技术寿命：设备在技术上有存在价值的期间，即从设备开始使用，至被技术上更为先进的新型设备所淘汰的全部经历期，技术寿命的长短决定于设备无形磨损的速度。
17、招投标，是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖，工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时，所采取的一种交易方式。有公开招标和邀请招标两种形式。
18、公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标的投标人不少于7家
19、邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标的投标人不少于3家。
20、投标人：招标公告或者投标邀请书发出后，那些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称为投标人。这些投标人必须是法人或者其他组织。
第二章 物业工程管理部长岗
第一节 职务说明书
第二节 岗位应知应会
一、岗位专业知识应知应会 应知：
1、熟悉计算机系统基础知识，具备基本的网络知识。
2、了解财务方面基础知识。
3、了解项目管理方法。
4、了解行政管理、基础法律知识。
5、了解经营管理基础知识。 应会：
1、精通工程、设备管理知识。
2、熟练使用办公软件。
3、熟练掌握预算管理、计划管理、流程管理、绩效管理等管理工具。 二、企业规章制度应知应会
1. 《设备、设施及相关工程档案管理规定》 2、
《固定资产管理目录及折旧年限表》 3、《家乐园资产（固定资产和低耗）管理规定》 4、《资产管理检测标准》
物业工程管理部部长岗位说明书.doc
5、《设备综合管理标准及作业规程》
6、《工程及设备、材料采购招投标管理制度（商业暂行）》
三、部门规章制度应知应会
1、《集团物业工程管理部绩效考核具体办法》
第三节岗位绩效考核
一、目标责任书（样本）
二、部门月度绩效考核表
三、部门年度绩效考核表
第三章工程师岗
第一节职务说明书
物业工程师职务说
明书.doc
第二节岗位工作内容及作业标准
物业工程师岗位工
作内容及作业标准.xl
第三节岗位应知应会
一、岗位专业知识应知应会
应知：
1、了解设备、设施选型标准及行业设计标准。
2、了解整体工程项目工作内容及程序。
2、熟悉各实体设备、设施的运行方式及性能
3、了解各实体设备运行情况。
5、熟知各种设备的工作原理。
应会：
1、能够掌握水、电、通风及建筑结构识图。
2、掌握工程项目的组织及实施技能
2、熟练掌握设备安装、维修保养方案的制定及审核。
4、能够快速诊断设备运行状况及设备故障原因的判断。
二、企业规章制度应知应会
1、《设备综合管理标准及作业规程》
三、部门规章制度应知应会
1、《集团物业工程管理部绩效考核具体办法》
第四节岗位作业流程及表单
一、岗位作业流程清单
暂无
二、岗位作业流程图
暂无
三、作业表单及填写说明
暂无
第四章资产管理岗
第一节职务说明书
资产管理专员职务
说明书.doc
第二节岗位工作内容及作业标准
资产管理岗位工作
内容及作业标准.xls
第三节岗位应知应会
一、岗位专业知识应知应会：
应知：
1)熟悉计算机系统基础知识；
2)了解财务方面基础知识；
3)了解税法关于资产方面的相关规定；
4）熟悉各实体固定资产和低耗的预算编制方法；
应会：
1）熟知资产管理制度；
2）熟知《家乐园固定资产低值易耗品目录表09.03》，能准确界定固定资产和低耗的分类；3）熟知《固定资产管理目录及折旧年限表》，并根据下年度固定资产的需求熟练计算出折旧预算；
4）熟知《资产管理检测标准》；
5）熟知《德布软件操作手册》；
6）熟练掌握《资产月报表》的填报；
7）熟练掌握计提折旧的方法并准确计提固定资产月折旧、准确填制《固定资产折旧报财务月报表》；
8）熟练掌握新购资产出入库手续的办理；
9）熟练掌握资产管理岗位相关协作流程及相关表单的正确填写；
10）熟练操作德布资产管理系统；
11）熟练使用振中数据采集器进行资产盘点操作
12）准确识别资产编码，并正确粘贴；
13）准确识别所管辖资产的名称和实物，确保一一对应；
14）掌握三级账的建账方法，准确建立固定资产和低耗的总帐；
二、企业规章制度应知应会：
1、《家乐园资产（固定资产和低耗）管理规定》
2、《资产管理检测标准》
3、《固定资产管理目录及折旧年限表》
4、《家乐园固定资产低值易耗品目录表》
三、部门规章制度应知应会
1、《集团物业工程管理部绩效考核具体办法》
第四节岗位作业流程及表单
一、岗位作业流程清单
二、岗位作业流程图
1. WY-ZC-001集团总部办理新购资产出入库手续内部岗位操作流程
2、WY-ZC-002集团总部内资产调拨内部岗位操作流程
3、WY-ZC-003集团总部资产报损内部岗位操作流程
4、WY-ZC-004集团总部计提折旧并传财务内部岗位操作流程
5、WY-ZC-005集团总部跨实体调出资产内部岗位操作流程
6、WY-ZC-006集团跨实体调入资产内部岗位操作流程
7、WY-ZC-007 各实体资产报损内部岗位操作流程
8、WY-ZC-008 新任专职资产管理员培训内部岗位操作流程
9、WY-ZC-009 资产盘点内部岗位操作流程
10、WY-ZC-010 对各实体资产管理考核内部岗位操作流程
三、作业表单及填写说明
填写说明：1、《资产调拨单》中调拨价填写净值。
2、《资产报损申请单》中报损金额填写报损当月固定资产净值。
第五章 档案管理岗
第一节 职务说明书
档案管理专员职务
说明书.doc
第二节 岗位工作内容及作业标准
档案管理岗位工作内容及作业标准.xls
第三节 岗位应知应会
一、岗位专业知识应知应会： 应知：
1. 了解国家档案管理法规及管理制度。
2. 了解本企业的设备设施及相关工程档案基本分类。
固定资产(低值易耗
)统计月报表.xls
家乐园集团固定资
产（低耗）盘盈（盘亏
资产报损申请表.xl
s
资产调拔单.xls
资产盘点表.xls
3. 了解和熟悉本岗位基本常识性的技术业务知识.
4. 物业工程管理部年度、月度、周工作计划；
5. 档案管理岗岗位工作内容、完成时间要求、质量标准；
应会：
1. 熟练掌握档案管理工作方法。
2. 熟练掌握装修改造工程结算工作流程。
3. 具备基本的网络知识。
二、企业规章制度应知应会：
1. 《设备、设施及相关工程档案管理规定》
2、《固定资产管理目录及折旧年限表》
3、《集团总部费用报销须知》
三、部门规章制度应知应会：
1、《集团物业工程管理部绩效考核具体办法》
第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明）一、岗位作业流程清单
二、岗位作业流程图
1、WY-DA-015 档案的归档录入流程
2、WY-DA-016 工程结算内部岗位操作流程
3、WY-DA-017 档案的借阅及归还流程
4、WY-DA-018 办公用品申报、领取及发放内部岗位操作流程
5、WY-DA-019 部门内部费用报销岗位操作流程
三、作业表单及填写说明
第六章 安全消防岗
第一节 职务说明书
第二节 岗位工作内容及作业标准
第三节 岗位应知应会
一、岗位专业知识应知应会 应知：
1、熟悉各实体消防预算的编制方法。
安全保卫专员职务说明书.doc
安全保卫工作内容
及作业标准.xls
设备设施档案借阅
审批单.doc 设备设施档案资料归档登记表.doc
2、了解实体内安全消防基本状况及管理情况。
3、了解相关的治安法规及《消防法》。
4、了解消防设施的基本操作。
应会：
1、熟练使用消防设施。
2、熟练掌握各项预案的编制方法和内容。
3、熟练掌握消防演练的操作步骤和内容。
二、企业规章制度应知应会
无
三、部门规章制度应知应会
1、《集团物业工程管理部绩效考核具体办法》
第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明）一、岗位作业流程清单
二、岗位作业流程图
1. WY-AX-020突发事件处理流程
2. WY-AX-021消防安全检查流程
三、作业表单及填写说明
无
第七章设备设施管理岗
第一节职务说明书
设备管理专员职务
说明书.doc
第二节岗位工作内容及作业标准
设备设施岗位工作
内容及作业标准.xls
第三节岗位应知应会
应知：
1、熟悉各实体水电、维修费预算的编制方法。
2、了解各实体预算执行情况。
3、了解各实体维修、保养计划制定及执行情况。
4、了解设备特种行业相关安全监察条例
5、熟知各种设备的工作原理。
应会：
1、能够掌握各种设备识图。
2、熟练掌握设备安装、维修保养方案的制定及审核。
3、根据设备运行情况掌握设备管理规程、维护标准的制定及审核。
4、能够快速诊断设备运行状况及设备故障原因的判断。
二、企业规章制度应知应会
1、《设备综合管理标准及作业规程》
三、部门规章制度应知应会
1、《集团物业工程管理部绩效考核具体办法》
第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明）一、岗位作业流程清单
暂无
二、岗位作业流程图
暂无
三、作业表单及填写说明
暂无
第八章装修装饰管理岗
第一节职务说明书
装修工程管理专员
职务说明书.doc
第二节岗位工作内容及作业标准
装修装饰岗位工作
内容及作业标准.xls
第三节岗位应知应会
一、岗位专业知识应知应会
应知：
1、了解各实体装修费用标准。
2、了解各实体装修计划制定和预算编制及执行情况。
3、了解商业卖场的动线规划。
4、了解常用装饰、装修材料、和施工工艺。
5、懂得工程项目管理。
应会：
1、能够操作CAD软件绘制施工图纸。
2、掌握各种装修施工图识图。
3、懂得常用装饰、装修项目质量标准和检验方法。
4、熟悉装饰、装修各项管理规定。
5、熟悉装饰、装修工程验收程序、内容、要求。
二、企业规章制度应知应会
暂无
三、部门规章制度应知应会
1、《集团物业工程管理部绩效考核具体办法》
第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明）
一、岗位作业流程清单
二、岗位作业流程图
1. WY-ZX-013 材料进场验收流程
2. WY-ZX-014 装修工程验收流程
三、作业表单及填写说明 暂无
第九章 采购招标管理岗
第一节 职务说明书
第二节 岗位工作内容及作业标准
第三节 岗位应知应会
一、岗位专业知识应知应会： 应知：
1）熟悉计算机基础知识、； 2）了解财务方面基础知识；
3）了解招标法、合同法、税法等法律法规； 4）熟悉设备、装修、土建等相关工程技术；
采购招标专员职务说明书.doc
采购招标岗位工作内容及作业标准.xls
5）熟悉施工图纸及工程预算相关知识。
应会：
1）熟知招投标管理制度；
2）掌握使用操作Word、Excel、Visio等办公软件
3）掌握AutoCAD等工程软件基本操作；
4）掌握采购、招标程序
二、企业规章制度应知应会：
1、《工程及设备、材料采购招投标管理制度（商业暂行）》
三、部门规章制度应知应会
1、《集团物业工程管理部绩效考核具体办法》
第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明）
二、岗位作业流程图
1. WY-CG-011部门内部施工合同审批流程
2. WY-CG-012装饰、装修工程招标流程
三、作业表单及填写说明
第十章实施及修改
第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
工程信息档案.xls投标报名表.doc项目投标签到表.do
c
招投标资格预审审
批表.doc
招投标中标单位审
批表.doc
现代物业标准化管理手 册大全 TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08-
现代物业标准化管理手册大全第三章接管验收手册
电子文档：JGYS001 物业验收程序 一、目的 规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。 三、职责 1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、
土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序 1.验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 2.验收的实施 (1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。 (3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：
(规章制度)物业工程部各岗位人员岗位职责4物业工程部各岗位人员岗位职责工程部主管岗位职责 1、坚决贯彻、执行公司各项指示，直接对物业管理部经理负责。 2、负责对工程部所有人员、设备的全权管辖和调配，切实保障各种设备的安全运行和完好，尽最大努力，以最低的管理成本费用，保持公司各物业设备的高水准运行。 3、制定和完善下属各岗位规范及操作规程，督促下属严格执行岗位责任制、操作规程及设检修保养制度。 4、深入现场，掌握人员和设备状况，审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。 5、审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。 6、组织制定设备重大维修保养计划、备件购买计划，并组织实施。 7、深入了解员工的思想状况，定期对员工进行培训，经常对下属进行职业道德和服务意识教育，培养员工的责任感和团队精神。 工程部班组领班岗位职责 1. 协助工程部主管做好各项具体工作，直接向其负责。 2.
全面主持班组工作，合理安排班组成员日常工作，保质保量地完成工程部下达的各项任务。 3. 严格要求，大胆管理，以身作则，督促全体班组成员认真执行和严格遵守各项规章制度 4. 组织班组的各项学习，使全体班组成员都能提高素质，敬业爱岗。 5. 负责班组考勤和公用工具，仪器仪表，检修设备的管理工作 6. 审查保管各种记录表，保证数据正确，资料齐全。 7. 落实修旧利废，节约能源，降低费用的工作。 工程部管道工的岗位职责 1、严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。 2、熟悉大厦消防、生活用水的管道路线，做好巡视，发现问题，及时处理。 3、负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、
1、设计与装修协调会 ?在签署租赁合同后，金茂大厦与“租户、租户设计单位、租户装修单位等”召开设计、装修协调会，向租户提供场地租赁条件图及装修指引等资料。 ?金茂物业对装修涉及的资料和程序进行说明及口头答疑，包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、消防报审报验、金茂物业相关部门职能等事宜的沟通。 2、设计图纸审批 ?租户提交的方案设计图应至少包括下列内容： ü效果图（至少包括表达室内装修的两个视角）。 ü平面布置图。 ü天花吊顶平面图。 ü地面铺装图。 ü立面图、剖面图 ü主要材料及颜色的样板。 ?租户应尽早（距交付日不少于30天）向金茂物业提交包含有效果图的方案设计图（一般比例为1：50）打印稿1套（A3）及其电子文件（须同时提供PDF及CAD格式）。?在收到方案设计图的5~10个工作日之内，金茂物业提出审核意见。如未获金茂物业批准，或金茂物业提出修改方案，租户需在5工作日之内重新提交新方案，金茂物业在5个工作日内提出复审意见，直到最终通过方案。 3、装修施工图纸审批 ?租户提交的施工图纸应至少包括下列内容： ü效果图 ü平面布置图
ü天花布置图 ü立面图、剖面图 ü地面铺装图 ü空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图） ü电气图（包括接线系统图、照明线路图、插座线路图） ü弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等） ü给、排（污）水施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计） ü套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图） ?餐饮类租户另须增加以下图纸 ü厨房排油烟施工图 ü给、排（污）水施工图 ü燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具） 4、消防报审 ?金茂物业会告知租户向相关政府部门（如消防局）申报装修施工图，以便办理相关证照（如《建设工程消防设计备案受理凭证》），消防审批合格后方可进场装修。 ?租户应自行支付相关费用，因租户的原因造成图纸审核或装修工作延迟，由租户自行负责。如因特殊原因未能及时回复租户审核结果，金茂物业应向租户说明。 5、场地移交 ?金茂大厦提供场地符合合同约定标准。 ?金茂大厦在合同约定的场地移交时间内与租户进行现场交接手续，双方签订移交凭据《金茂大厦租户接场验收登记表》（详见附件1），登载场地硬件情况及移交日期等信
商业物业管理指导手册 重庆市金科物业服务有限公司 二〇一四年三月
商业物业管理指导手册 目录 一、商业物业组织架构 (1) (一)组织架构 (1) (二)人员配置 (2) 二、商业物业的前期管理 (6) (一)项目设计阶段 (6) (二)项目施工阶段 (9) (三)商业物业管理准备阶段 (9) 三、商业物业验收标准(供参考) (10) (一)项目公共配套设施 (10) (二)装修 (11) (三)主力店铺验收标准(行业参考,以商家定制为准) (11) 四、商业物业交房流程 (20) (一)业主交房流程 (20) (二)注意事项 (22) 五、客户服务 (22) (一)物业服务人员 (22) (二)物业档案管理 (23) (三)商家进驻与离场 (23) (四)服务接待 (24) (五)客户意见管理 (24) (六)走访回访 (25)
(七)标识管理 (25) (八)内外联系 (27) (九)客户关系维护 (28) (十)财务管理 (28) (十一)租赁业务管理 (29) 六、环境管理 (29) (一)室外区域 (29) (二)室内区域 (30) (三)保洁服务标准 (31) (四)绿化管理 (41) 七、工程管理 (42) (一)基本要求 (42) (二)装修管理 (43) (三)报修服务 (60) (四)维护管理 (61) (五)供配电系统 (62) (六)紧急供电系统 (63) (七)广播与背景音响系统 (64) (八)安全监控系统 (64) (九)巡更系统 (65) (十)停车场管理系统 (65) (十一)消防报警与灭火系统 (66) (十二)给排水系统 (68) (十三)空调系统 (69) (十四)电梯、自动扶梯 (70)
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责 物业公司项目工程管理部各岗位职责 (一)工程处经理 1、在公司总经理的领导下，全面负责工程处的各项工作。 2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作； 3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行； 4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。 5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导； 6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作； 7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作； 8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作； 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价； 10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准； 11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合工程处组织实施；确保其正常运行。 12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障； 14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。 15、组织领导工程技术人员的岗位培训。 （二）设施设备组组长 1、在工程处经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 9、负责公司维修设备、材料的采购。 10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报工程处。 (三)强、弱电维修员 1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。 2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。 6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。
物业工程管理制度汇编 1、配电室安全管理制度 2、配电室巡视检查制度 3、配电室设备缺陷管理制度 4、配电室值班制度 5、配电室接班制度 6、配电室消防安全制度 7、水泵房管理制度及安全操作规程 8、物业工程部维修交接班制度 9、消防安全管理制度 10、工程部巡视制度 配电室安全管理制度 （1）张贴“闲人免进”标志，控制无关人员进入。如工作需要，应进行登记后方可进入。（2）所有电工要持证上岗，按规定穿戴好劳动防护用品。值班员要坚守岗位，勤检查，勤巡视，及时排除异常情况，避免发生短路、断电、火灾等事故。 （3）工作人员要严格遵守岗位安全制度和安全运行规程，禁止在岗位内喝酒、吸烟、娱乐、睡觉等，严禁擅离职守，认真履行职责。坚持巡回检查制度，做好设备运行登记和工作记录。（4）配电室内不得堆放杂物及与工作无关的物品，严禁堆放可燃物品和存放易燃易爆物品。（5）定期对变压器、开关柜、配电柜等进行清扫。 （6）安装、维修电器线路时，要在上级电闸悬挂“有人操作、严禁合闸”的标志牌，严格执行安全操作规程。 （7）应按规定正确填写、使用倒闸操作票。 （8）经常检查配电室通往室外的挡鼠板是否插好，经常检查墙体、门窗和通风处的防护网是否严密，有无孔洞、缝隙，防止飞鸟、小动物进入造成短路，引起事故。电缆沟内应定期投放鼠药。 （9）熟知消防报警程序及配电室消防器材存放位置和使用方法，严禁将消防器材挪作他用。（10）保证应急照明装置正常运行。 配电室巡视检查制度 巡视检查是为了掌握设备的运行情况，及时发现缺陷，消灭隐患事故，确保安全运行，每位值班人员必须严格按照规定和要求，认真做好巡视检查工作。 一、经常性定期巡视检查，执行特殊巡视检查，根据电气负责人的布置。 二、电气负责人和正式操作的值班人员，可以单独巡视高压设备。 三、巡视时，应思想集中，仔细观察。做到看、想、听、嗅并用。 四、单独巡视高压设备时，不得移开遮栏或进入设有遮栏的设备内，除巡视外不得进行任何操作。 五、室内巡视应随手将门关好，防止小动物进入。
2021物业工程部设备运行管理 制度 Safety management is an important part of enterprise production management. The object is the state management and control of all people, objects and environments in production. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0353
2021物业工程部设备运行管理制度 物业工程部设备运行管理制度：安全用电 1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合"低规"要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求： a)根据工作内容和需要，填写工作票。
b)除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。 c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。 2)安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施： a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。 b)验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。 c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
泉州市行政中心康乐物业服务处 工程部工作手册 一、各岗位工作职责 （一）工程部经理岗位职责 1、全面管理本大楼工程维修部事务。 2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和管理工作。 3、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防性措施。 4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。 5、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划， 并监督落实。 6、检查本部员工交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提 出处理意见，负责具体的技术性检查。 7、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。 8、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。 9、负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。 10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。 11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。 12、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。 13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。 （二）综合维修主管岗位职责 1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作，负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调 度，以及维修工程的成本控制。 2、负责对大楼内水泵房进行管理，以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控，管理和维修工作的监管。 3、根据报修登记记录，进行合理派工，及时完成各项维修任务。 4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制
订预防措施。 5、负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。 6、对员工进行安全指导和技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。 7、检查维修人员上班情况，对客用户回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处 理方案和预防措施。 8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。 9、对本组的工作情况进行总结，并作好详细记录。 10、负责本组的维修工作计划与落实情况。 11、建立维修组的资料、记录及相关档案。 （三）强电主管岗位职责 1、全面负责大楼高压、低压、变配电及照明等系统 / 设备的日常运行、维修保养和巡 视检查等工作。 2、熟悉大楼内电气设备的情况，制定大楼内各种电气系统 / 设备保养制度、操作规 程和巡查表格，督促和检查值班电气技术员做好各项运行记录。 3、解答电气系统 / 设备运行中遇到的各种技术问题，指导值班电气技术员的日常维 修保养工作，确保设备正常运行。 4、发现电气设备 / 系统发生故障和问题，及时采取措施，组织值班和维修电气技术员 尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。 5、签发电气维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。 6、刻苦钻研业务，不断增加新的科学技术知识，提高技术水平和管理素质，努力做到 一专多能，配合好空调、给排水等专业的维护保养工作，协调好本专业对口的政府职能部门的联系。 7、负责值班电气技术员的技术培训和考核，负责电气系统 / 设备技术资料的收集、整 理和归檔工作。每月提交工作计划，每周提交工作报告予工程经理 / 主管审核。 8、努力节约用电，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的浪费现象。 当值班时无工程经理在场情况下，代表工程经理处理一切突发事件。
物业工程部管理制度 一、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录, 对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为栋办公楼的 100 %，保证整 正常工作。 6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正 7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启制冷机组，下午6点关闭运行设备。 8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现 的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。 二、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见” 2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕 后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！ 您有什么需要帮助的吗？” 再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”
现代物业标准化管理手册大全第一章物业管理方案
电子文档：GLFA001 物业管理方案 目录 GLFA001.目录 GLFA002.前言 GLFA003.物业管理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采用的管理模式 (1)物业管理架构 (2)物业管理岗位编制 GLFA005.员工招聘 (1)高层物业管理人员 (2)物业管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)财务管理部 GLFA006.物业管理人员培训 (1)新员工上岗培训
(2)在岗员工循环培训 GLFA007.物业管理所需物质条件 (1)办公及员工住宿用房计划 (2)物业管理工具与装备价格参照表 GLFA008.物业管理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业管理预算 (1)物业管理开支分类预算表 (2)物业管理处开支预算明细表 GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理(1)管理规章制度
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
精心整理 物业工程部岗位职责(一) 1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3 4 5 记录。 6 7 8 9 10 月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。 11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。 物业工程部岗位职责(二) 1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司总经理负责; 2、负责辖区设施设备、计量器具管理;
3、负责房屋及配套设施的维护工作; 4、负责接管验收期间工程遗留问题的收集和反馈; 5、经常巡视管理处内外各场所情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题; 6、负责制订所辖区域全年维修养护计划，物业管理合同、管理方案及中心工作计划; 7 8 9 10治安、11 12 1 建议。对发现的问题及时督促开发建设单位进行整改。 2、负责区域内土建、电力、通讯、电梯、暖气、生活热水、给排水、保安、消防系统的运行管理和维修、维护保养。 （1）负责提出各系统的设备设施维修保养计划，并按月组织落实实施。
（2）负责公共区域设备设施的巡视检查和日常维护保养，以及接受公司其他部门和客户的报修，及时发现、处理和解决公共设备设施存在的问题，排除故障、消除隐患。 （3）负责高低压配电室、热力站、空调机房、水泵房的运行管理工作。 （4）负责对电梯维保单位的维修保养质量及服务质量进行跟踪和监督管理，每 （5 3 （1 （2 4 5 1 2 3 4、负责各类检验设备的管理； 5、协助参与设施设备的采购评审工作； 6、保障各类设施的完好与动力设备的安全运转，确保各小区正常需要； 7、协调沟通与联系部门的关系，并保持良好的合作关系； 8、完成上级安排的其他工作。
工程部工作手册
部门职责 一、设备设施管理 1、设备运行管理 (1)负责对设施设备的运行进行巡视监控。 (2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理。 (3)负责对设备设施机房的管理。 2、设备维护管理 (1)负责设施设备的维护保养计划的制定。 (2)负责对设施设备的日常保养。 (3)负责对设施设备的日常维修。 (4)负责对设施设备突发故障的抢修。 二、物业接管验收与交付管理 1、物业接管验收 (1)负责对物业实物形态的验收。 (2)负责跟进工程遗留问题整改。 (3)负责设施、设备资料档案的接管验收。 2、物业交付 (1)负责协助业主进行物业验收。 (2)负责协调工程遗留问题整改。 三、维修服务 1、有偿维修服务 (1)负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）。 (2)负责实施维修操作。 (3)负责对有偿服务项目的回访。 2、共有部分的维修 (1)负责实施维修操作。 (2)负责对维修效果、工程质量的回访、验证。 3、工程遗留问题的处理 (1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理。 (2)负责对处理结果回访的回访、验证。 四、部事务管理
1、安全管理 (1)负责设备设施安全管理。 (2)负责员工作业安全管理。 (3)工作质量管理 (4)负责服务规的管理。 (5)负责服务技能的管理。 (6)负责维修工程质量管理。 (7)负责员工劳动纪律的管理。 2、培训管理 (1)负责本部门培训计划的制定。 (2)负责入职员工的培训。 (3)负责组织专业基础知识的培训。 3、成本控制 (1)负责提出控制本部门成本的具体方案。 (2)负责执行成本控制方案。 4、业绩考核 (1)负责对本部门员工进行业绩评定。 (2)负责提出考评建议。 5、档案资料管理 (1)负责工程档案资料的分类保管。 (2)负责本部门质量记录的保管。 五、装修管理 1、负责装修方案的审理 (1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理。 (2)负责方案中对水、电、气线路安装规的审理。 (3)负责向业主提出合理的建议。 2、装修过程的管理 (1)负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制。 (2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规的控制。
日期：2014年5月27日 职位：工程师直属上级：副总工程师 上岗条件： 应具备有五年以上专业技术工作经验，具有三年以上工程管理工作经验，有较强 工作责任心。 岗位职责： 1、直接由副总工程师管理安排，按照副总工程师所设计的组织架构来完成工作任务； 2、审阅设备运行报表，掌握设备安全运行技术状况，发现问题立即处理； 3、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正； 4、掌握所有值班记录本上的工作项目，定量检查设备，每班工作情况及异常情况的详细 记录，并做好交接班记录； 5、指导、帮助管理下属的员工完成工作任务，并做好培训管理、跟进工作； 6、负责制定设备运行方案，不断研究改进措施，力图节省能源消耗； 7、督促下属严格执行操作规程，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到设备、机房、 工作场地干净。不漏电、不漏水、不漏气、不漏油，确保设备性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好。 8、掌握科技发展状态，推广新技术，改造不合理设备，完善设计施工遗留缺陷。 9、监督下属考勤，做技术管理工作，做故障维修、处理、换件记录，每月整理归档； 10、做好与各部门的联系协调工作； 11、协助各班组做好各自的管理维修工作； 12、向副总工程师汇报工作； 13、每天编制一份“设备运行、维修、保养状况一览表”交副总工程师。 每天工作程序： 1、每天（早、中、晚）三班到办公室进行交接班，审阅值班记录、能源损耗表，掌握设 备安全运行情况； 2、上岗前5分钟开班组会议，布置本班工作，跟进遗留问题； 3、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正； 4、安排各班组的计划检查保养工作并检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现 问题及时处理； 5、督促临时工的工程进度及应该达到的质量标准； 6、检查各组原材料所需的标准规格，以便保证各项工程能及时完成； 7、保障设备处于优良状态，控制好每天消耗的能源，发现有异常，分析原因，及时纠正； 8、巡视各区域，检查设备的运行情况,发现有能源浪费现象及时处理并做记录； 9、做好本班记录，对突发事件，影响酒店正常运作情况，应记录清楚，交向上级汇报； 10、审阅各班组的工作记录并签名确认； 11、完成副总工程师交办的其它工作。
物业工程部管理制度标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
物业工程部管理制度 一，维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 工程维修部使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电烙铁、套钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 （1）共用工具使用管理： 共用工具由工程部主管保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。 （2）私用工具使用管理 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须旧件。 二、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区设备房卫生，保证所有办公区域、 设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好 相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要 认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部值班配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的 每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 6、工程部主管每周必须对所管辖的所有区域进行大检查、督促各员工的工作情况，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正。 7、工程部值夜班人员必须在十二点以前对所有运行设备、设施，电箱检查无 误后，方可休息，。
商业物业管理指导手册 XX市金科物业服务XX 二〇一四年三月
商业物业管理指导手册 目录 一、商业物业组织架构1 （一）组织架构1 （二）人员配置2 二、商业物业的前期管理6 （一）项目设计阶段6 （二）项目施工阶段9 （三）商业物业管理准备阶段9 三、商业物业验收标准（供参考）10 （一）项目公共配套设施10 （二）装修11 （三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11 四、商业物业交房流程20 （一）业主交房流程20 （二）注意事项22 五、客户服务22 （一）物业服务人员22 （二）物业档案管理23 （三）商家进驻和离场23 （四）服务接待24 （五）客户意见管理24 （六）走访回访25
（七）标识管理25 （八）内外联系27 （九）客户关系维护28 （十）财务管理28 （十一）租赁业务管理29 六、环境管理29 （一）室外区域29 （二）室内区域30 （三）保洁服务标准31 （四）绿化管理41 七、工程管理42 （一）基本要求42 （二）装修管理43 （三）报修服务60 （四）维护管理61 （五）供配电系统62 （六）紧急供电系统63 （七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64 （九）巡更系统65 （十）停车场管理系统65 （十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68 （十三）空调系统69 （十四）电梯、自动扶梯71
（十五）照明系统72 （十六）避雷系统73 （十七）公共设施日常维修服务73 （十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82 （一）人员出入管理82 （二）宠物控制83 （三）车辆管理83 （四）货物装卸管理83 （五）监控管理84 （六）巡逻管理84 （七）清场管理85 （八）大型活动保障服务85 （九）消防管理86 （十）应急管理87
物业工程部岗位职责 物业工程部岗位职责 物业工程部岗位职责（一）： 1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的 供水、供电、设备运行正常。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。 4、根据岗位要求以及自身潜力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。 5、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、 天台系统，并做记录。 6、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水 位控制线路等。 7、对工程部技工的工作状况记录进行汇总，发现故障的立即向 值班工程师汇报并及时处理。 8、负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。 9、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。 11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。 物业工程部岗位职责（二）：
1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司 总经理负责; 2、负责辖区设施设备、计量器具管理; 3、负责房屋及配套设施的维护工作; 4、负责客户装修审核、装修巡查、完工验收等工作; 5、负责接管验收及入伙期间工程遗留问题的收集和反馈; 6、经常巡视管理处内外各场所状况，检查服务质量，及时发现 问题，用心解决问题; 7、负责制订所辖小区全年维修养护计划，物业管理合同、管理 方案及中心工作计划; 8、负责入伙办理、验收资料接管等; 9、负责空置房管理; 10、协助办公室做好管理处员工的招聘、业务培训和考核工作; 11、协助办公室做好建立优秀、礼貌小区的工作; 12、协助办公室进行管理小区的筹备、档案资料和文件起草，处理理解业主的投诉及跟踪处理，并做好处理结果和存档; 13、协助办公室实施制度考评，如发生重大问题及时向品质部部长汇报; 14、对管辖小区范围内的房屋结构、设施、设备、外墙外观、清洁卫生、绿化、治安、交通、消防等管理项目进行技术指导，监督、监管。确保为业主带给安全、舒适、优美的生活和居住环境; 15、负责制定物业管理小区全年维修、养护计划;物业管理合同、管理方案以及总结当月工作、制定下月工作计划; 16、负责新的管理小区的前期介入、接管验收以及管理处筹备工作;
2016年04月
写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB5749生活饮用水卫生标准 GB17051二次供水设施卫生规范 GB50034建筑照明设计标准 DL/T596电力设备预防性试验规则 DB51/190四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。
写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 物业管理 由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业服务承接验收 物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 客户 接受物业服务的组织或个人。 注：业主、使用人及其他相关方。 延伸服务 写字楼物业服务企业在前期物业服务合同、物业服务合同约定的服务内容之外，为满足客户个性需求所提供的服务。 突发性公共事件 在写字楼建筑区划内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等），事故灾难（包括各类安全事故、消防安全事故、交通运输事故、共用设施设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件），公共卫生事件（包括传染病疫情、群体性不明原因疾病、食品安全和职业危害、动物疫情、以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件、经济安全事件、涉外突发事件和群体性事件）等。 4 基本要求
物业工程部各岗位人员岗位职责 工程部经理岗位职责 1、坚决贯彻、执行公司各项指示，直接对物业管理部门负责。 2、负责对工程部所有人员、设备的全权管辖和调配，切实保障各种设备的安全运行和完好，尽最大努力，以最低的管理成本费用，保持公司各物业设备的高水准运行。 3、制定和完善下属各岗位规范及操作规程，督促下属严格执行岗位责任制、操作规程及设检修保养制度。 4、深入现场，掌握人员和设备状况，审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。 5、审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。 6、组织制定设备重大维修保养计划、备件购买计划，并组织实施。 7、深入了解员工的思想状况，定期对员工进行培训，经常对下属进行职业道德和服务意识教育，培养员工的责任感和团队精神。 工程部队长岗位职责 1、协助工程部经理做好各项具体工作，直接向其负责。 2、全面主持班组工作，合理安排班组成员日常工作，保质保量地完成工程部下达的各项任务。 3、严格要求，大胆管理，以身作则，督促全体班组成员认真执行和严格遵守各项规章制度 4、组织班组的各项学习，使全体班组成员都能提高素质，敬业爱岗。 5、负责班组考勤和公用工具，仪器仪表，检修设备的管理工作 6、审查保管各种记录表，保证数据正确，资料齐全。 7、落实修旧利废，节约能源，降低费用的工作。
工程部电工的岗位职责 1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。 2、坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离岗。 3、认真学习技术，熟练的掌握各小区、大厦监控门禁系统、供电方式，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际。 4、负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。 5、坚守岗位，定期巡视个小区电器设备，密切监视各仪表的工作情况，正确记录各项数据。 6、对各小区来人来电报修及时登记，做好维修。 7、发生电器故障时，应保持冷静头脑，按操作规程及时排除故障。 8、负责各配电框、控制设备、电机和控制电器的维修保养机故障 9、及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将事故因素清除在萌芽之前。 10、处理突然发生的停电事故 11、正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。 12、对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。 13、发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工作任务。
当前文档修改密码：8362839 某知名物业治理公司工程部运作手册 第一节治理范围 总体：工程部负责项目有： (1)对所有设备的日常运行治理。 (2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。 (4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督治理。
(5)对客户进行有偿服务。 (6)为物业治理提供一切有关工程询问。 一、强电专业 1．负责整个楼宇变配电系统的日常运行、治理。 2．负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 3．负责空调、冷水机组等动力电源、电机、操纵柜的维修保养。 4．负责给排水专业所有动力电源、电机、操纵柜的维修保养。 5．负责楼宇公共区域的照明维修。 6．负责楼宇临时供电的安排和打算。 7．负责提供节约电力的打算方案，并经批准后实施。 8．对系统不完善的地点提出整改方案，并经批准后实施。 9．负责电梯的维修、保养。
10．负责卷帘门的维修、保养。 11．为客户提供有偿服务。 二、空调专业 1．负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、治理2．负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 3．负责空调、采暖、通风系统中，电机和操纵柜的巡视工作，发觉问题后及时报告电气维修班处理。 4．改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。 5．为业主、客户提供有偿服务。 三、给排水专业 1．负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2．负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。
3．负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。 4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5．负责生活水水质处理。 6．为业主、租户提供有偿服务。 四、土建专业 1．负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。 3．负责公共范围内和物业公司的家具维修。 4．负责安排一些小五金件的维修和调整。 5．负责一些临时性的任务。 6．为业主、客户提供有偿服务。 五、弱电系统