郑州市区2011年上半年房地产市场研
究报告之办公篇
https://www.doczj.com/doc/639505182.html, 2011年08月17日16:58 新浪房产
2001年-2011年上半年办公物业量价走势图
2010.01-2011.06办公物业量价走势图
新浪房产讯近段时间，随着二三线城市限购的话题不断受人关注，二三线城市限购执行标准也已经颁布，住建部颁布5条限购建议，只要符合两条将有可能纳入限购城市范围内。目前有关于二三线城市限购的信息铺天盖地，而开发商、购房群体都在等待8月底左右最终限购城市的名单。除此之外，克而瑞数据信息中心发布郑州市2011年上半年房地产市场研究报告，其中包括关于郑州房地产市场供求关系、成交价格等相关数据分析。不难发现自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。
一、市场综述
11年1-6月办公物业供应量为41.5万㎡，成交量为41.0万㎡，供求基本维持平衡；成交均价为12399元/㎡，涨幅明显。
供求关系：
l 11年1-6月办公物业供应、成交活跃，供求比为1:1，供求关系基本平衡。
供应量：
l 11年1-6月办公物业供应量为41.5万㎡，同比10年1-6月办公物业供应量下降了11.2%。
成交量：
l 11年1-6月办公物业成交量为41.0万㎡，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。
成交均价：
l 11年1-6月办公物业成交均价为12399元/㎡，较10年1-6月成交均价同比上涨72.2%。
l 11年1-6月，办公物业新批预售量为41.5万㎡，同比下降11.2%；
l 11年1-6月，办公物业成交量为41.0万㎡，同比下降12.5%；
l 11年1-6月，办公物业成交均价为12399元/㎡，同比增长72.2%。
2001年以来，办公物业供应和销量总体保持平衡，2007年以来供应和成交双双放量，价格也开始有向上突破的动力。08年受到金融危机影响，当年成交量明显萎缩，并进一步影响09年的供应量。受利好政策影响，09年以来办公物业成交量、成交价格上涨迅猛。11年上半年供求相对平衡，预计随着住宅限购政策的持续影响，办公物业契机显现，11年整体的办公市场将持续活跃。
随着郑州城市经济的发展，实力企业及新锐的中小企业发展壮大后，都开始注重选择能够展现企业形象的办公场所，逐渐迁离原有住宅区、沿街商住楼等区域，进入正规专业的办公场所办公。
相对于住宅和商铺的投资出现过热及过剩迹象，办公物业表现供不应求、供销两旺，出租率高、投资收益稳定增长的良好态势。
二、供求关系分析
l 10年各月整体供应量均衡，基本达到供求平衡；11年上半年供应量集中在3-5月份，其中一季度供应量集中在3月份，单月供应量11.4万㎡，二季度放量集中在4月份，单月供应量22.8万㎡。
l 10年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。
l 大中型企业对办公环境升级需要，办公物业需求会进一步加大；同时受住宅市场的政策限购，办公物业受到投资型客户追捧。由此会进一步推高办公物业的价格。
三、供应量分析
2011年上半年新增供应41.5万㎡，同比下降11.2%。其中1、2月份受季节性影响，供应萎缩；3-5月份集中放量，供应量分别为11.4万㎡、22.8万㎡和6.04万㎡。
2011年上半年新增供应集中在郑东新区和中原区，其次为管城区和金水区，二七区和惠济区无办公物业新增供应。各供应区域受典型项目影响明显，其中郑东新区绿地之窗 (论坛相册户型样板间点评地图搜索) (论坛相册户型样板间点评地图搜索)二期供应量为12.7万㎡，占区域供应量的81.7%；中原区中原万达广场、中原新城 (论坛相册户型样板间点评地图搜索) (论坛相册户型样板间点评地图搜索)(金中环)供应量分别为6.1万㎡和4.4万㎡，区域占比分别为46.7%和34.3%；金水区蓝堡湾二期(世豪小公馆)供应量为3.7万㎡;管城区单个项目兴达国贸 (论坛相册户型样板间点评地图搜索) (论坛相册户型样板间点评地图搜索)大厦供应量为7.7万㎡。
办公物业供应区域从单一的郑东新区和金水区为主向多区域分散发展；由于郑东新区多为办公用地，未来办公物业将继续增加，区域占比将维持现有水平；金水区限于土地供应有限，未来将不会出现大量办公物业，区域占比将继续降低；随着中原区、管城区区域办公市场成熟度提升，区域办公物业供应量将有所增加，但受典型项目明显影响；未来随着二七万达广场写字楼入市，二七区占比亦将提高；惠济区长期以高端住宅为主要业态，短期内办公物业将维持低位。
成交量分析
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2001年-2011年上半年办公物业量价走势图（数据来源：CRIC）
2010.01-2011.06办公物业量价走势图（数据来源：CRIC）
四、成交量分析
11年1-6月办公物业成交量为41.0万㎡，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。1、2月份受销售季节影响，成交量较小，分别为3.9万㎡和2.2万㎡;3、4月份成交量分别为6.6万㎡和16.5万㎡，除了部分项目集中备案外，与供应大幅放量有直接关系；
5、6月份成交量分别为5.3万㎡和6.5万㎡，与2010年同期相比，分别下降35.9%和13.0%，主要受到供应量不足限制。
2011年上半年办公物业成交区域仍然集中在郑东新区和金水区，占成交总量的89.0%，占据绝对份额。与2010年同期相比，郑东新区成交量下降46.5%；受典型项目影响，管城区和中原区涨幅明显；金水区有小幅上涨。郑东新区绿地之窗二期、国泰·财富中心、行署国际广场 (论坛相册户型样板间点评地图搜索) (论坛相册户型样板间点评地图搜索)成交量和区域占比分别为6.4万㎡、31.6%，3.8万㎡、18.4%，2.7万㎡、13.6%；金水区升龙凤凰城 (论坛相册户型样板间点评地图搜索) (论坛相册户型样板间点评地图搜索)环球广场、蓝堡湾二期世豪小公馆成交量和区域占比分别为4.3万㎡、47.1%，3万㎡、33.4%；中原区中原万达广场成交量为5.7万㎡，区域占比为81.9%；管城区兴达国贸大厦成交量为2.3万㎡，区域占比为74.4%。
2010年以来，办公物业成交量一直保持活跃态势，受政策的影响小，因此为投资市场所看好。预计2011年下半年办公物业成交量会稳步上涨，但是涨幅有限，这主要与供应量短期内不会有大幅增加有直接关系。
五、成交均价分析
2011年上半年成交价格达到12399元/㎡，较去年同期增长72.2%；办公物业成交价格涨幅明显，2-6月份月度成交均价均在11000元/㎡以上。
办公物业价格主要受典型项目影响，其中郑东新区绿地之窗二期、绿地千玺广场、国泰·财富中心、中央特区四期、永和国际广场 (论坛相册户型样板间点评地图搜索) (论坛相册户型样板间点评地图搜索)项目销售均价分别为16850元/㎡、35731元/㎡、
18924元/㎡、12560元/㎡、19253元/㎡;金水区升龙凤凰城办公均价为10295元/㎡、蓝堡湾二期销售均价为10759元/㎡。郑东新区办公物业价格出现爆发式上涨。成交均价较高的项目成交量也较大，共同拉动了办公物业价格上涨。
同时，随着住宅调控政策地深入，投资型客户将资金转向办公市场，增加了办公物业的需求量，再加上2011年上半年办公物业供应量偏紧，进而促成了办公物业短期内供不应求的局面，有效拉动了办公物业价格。受到土地储备量的限制，下半年办公物业供应量不会有大幅增加，同时受住宅市场调控地进一步深入，办公物业价格还可能进一步上扬。
六、成交结构分析
2011年上半年办公物业成交面积段集中在40-80㎡和180㎡以上，占比分别为46.4%和18.1%。其中40-80㎡面积段集中在郑东新区红星蚂蚁SOHO(论坛相册户型样板间点评地图搜索) (论坛相册户型样板间点评地图搜索)和中原万达广场两个商办项目；180㎡以上面积段集中在郑东新区绿地之窗、原盛国际、永和国际广场和金水区凤凰城等大型写字楼项目。
2011年上半年总价段集中在20-60万元和150万元以上，占比分别为49.1%和24.3%。与成交面积段对应，20-60万元总价段项目集中在小户型商办公寓项目上，如红星蚂蚁SOHO 和中原万达广场；150万元总价段项目集中在凤凰城、绿地之窗、永和国际广场等大型写字楼项
郑州市区2011年上半年房地产市场研
究报告之商业篇(1)
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08年上半年—11年上半年郑州市商业供求关系对比图（数据来源：CRIC）
新浪房产讯近段时间，随着二三线城市限购的话题不断受人关注，二三线城市限购执行标准也已经颁布，住建部颁布5条限购建议，只要符合两条将有可能纳入限购城市范围内。目前有关于二三线城市限购的信息铺天盖地，而开发商、购房群体都在等待8月底左右最终限购城市的名单。除此之外，克而瑞数据信息中心发布郑州市2011年上半年房地产市场研究报告，其中包括关于郑州房地产市场供求关系、成交价格等相关数据分析。不难发现自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。
一、市场综述
供求关系：
2011年1-6月，郑州市商业物业市场供应为58.9万㎡，成交量为33.8万㎡，整体上呈现出供大于求的态势，供求比为1：0.6。商业物业2010年以来供应的大大放量有效地缓解了供求之间的矛盾。
供应量：
2011年1-6月，郑州市商业物业供应量为58.9万㎡，与2010年上半年相比，上涨77.3%；与2010下半年相比，上涨19.7%，上升态势比较明显。
商业物业09年以来供应逐年攀升，特别是2011年以来对住宅市场的限购政策导致投资商业物业的热潮，未来供需形势也会有乐观表现。
成交量：
2011年1-6月，郑州市商业物业成交量为33.8万㎡，与2010年上半年相比，下降17.4%；与2010下半年相比，下降25.1%。
商业物业09年以来过热的成交态势导致存量下降较多，而11年上半年供应的集中放量体现在4-6月份，因此上半年没有及时消化新增供应导致成交状况一般，预计未来随着上半年新增供应的持续消化以及下半年供应的持续放量，下半年商业的成交状况将有较大的提升。
成交均价：
2011年1-6月，郑州市商业物业成交均价为13976元/㎡，与2010年上半年相比，上涨59.3%；与2010年下半年相比，上涨13.6%。
2011年上半年的成交均价上涨比较明显，一方面源于商业物业的成交态势一直比较火热，加上住宅的限购，导致商业投资的更加趋热化，催使商业物业的成交均价一路攀升，另一方面位置较好或是品牌开发商开发的大型集中型商业物业的面世，亦拉升了商业物业的价格。
供求关系分析
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08年上半年—11年上半年郑州市商业供求关系对比图（数据来源：CRIC）
10年1月—11年6月郑州市商业供求关系对比图（数据来源：CRIC）
二、供求关系分析
2011年1-6月，全市商业市场供应为58.9万㎡，商业物业成交量为33.8万㎡，供求比为1：0.6，市场整体上供大于求。2010年以来供求比上半年1：1.2，下半年1：0.9，10年以来供应逐渐增加，而11年以来的6个月均表现出供大于求的态势，供求比分别为1：0.9、1：0.4、1：0.6、1：0.4、1：0.8、1：0.4。
2011年上半年的供大于求的态势，很大程度上源于房地产市场尤其是住宅市场频繁受到政策打压，而商业地产利润空间在逐步加大，开发企业开始加大了在商业地产领域的开拓力度，个别企业甚至将布局商业地产提升到未来企业战略的高度，以此寻找新的利润增长点，平衡业绩风险。
未来随着商业物业供应的持续放量，特别是城市综合体项目的增加，大型集中型商业的将会大量入市，未来商业供应有进一步放大趋势，但由此带来的过剩问题值得注意。
三、市场供应量分析
2011年1-6月，郑州市商业市场供应量为58.9万㎡，较去年同期上涨77.3%，其中1月份供应8.8万㎡，2月份供应4.4万㎡，3月份供应9.3万㎡，4月份供应12.5万㎡，5月份供应9.5万㎡，6月份供应14.6万㎡。
受住宅限购及商业物业的高回报率利益驱动， 11年上半年商业物业供应形势大好，月均供应将近10万㎡，其中1月份供应量较大的的项目包含金水区的曼哈顿广场、蓝堡湾二期、经适房泰和苑一期，二七区的亚星盛世雅居，中原区的郑州中原万达广场;2月份供应量较大的项目有管城区的新天地三期;3月份供应量较大的项目有金水区的升龙凤凰城，管城区的兴达国贸大厦;4月份供应量较大的项目有二七区的升龙国际中心二期B区，金水区的非常国际二期，郑东新区的绿地之窗二期;5月份供应量较大的项目有二七区的兴达锦绣小区，金水区的普罗旺世地中海广场和格林融熙国际;6月份供应量较大的项目有二七区的万博商城二期和商业中心二七店(新悦城)。
从11年上半年的商业市场供应形态情况来看，商业形态仍以住宅办公配套商业为主，商业类型则多为底商形式，而商业的用途及规模则逐渐由之前单一的仅仅满足小区业主生活需求的小规模的底商，慢慢向商业街区、大型的集中型商业过渡，比如中原区的郑州中原万达广场、二七区的升龙国际中心，金水区的普罗旺世地中海广场等等，都是商业街区及大型集中型商业的典范，而像二七区火车站附近的万博商城的纯大型商业楼的形态在新增商业供应中并不多见。
从2011年上半年商业供应量区域分布来看，二七区的商业物业供应超过金水区，达到39.3%，金水区排名第二，占比达到32.6%，这两个区域的商业物业占比总和达到71.9%，占去了郑州市商业物业的大半个江山，其他区域占比均较少，管城区占比11.1%，郑东新区占比9.4%，中原区和惠济区占比最少，分别为4.1%和3.6%。
其中二七区的商业供应主要集中在万博商城二期和商业中心大学路店，供应分别达到83319.8㎡和34529.3㎡，其中这两个项目分别在火车站附近和大学路航海路附近;金水区的供应主要集中在蓝堡湾二期、普罗旺世·地中海广场、格林·融熙国际、非常国际二期、升龙凤凰城A区、曼哈顿广场项目，供应面积分别为26969.3㎡、19875.5㎡、9791.1㎡、27795.3㎡、69004.9㎡、15415.9㎡。
市场成交量及成交价分析
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08年上半年—11年上半年郑州市商业供求关系对比图（数据来源：CRIC）
10年1月—11年6月郑州市商业市场成交均价走势图
四、市场成交量分析
2011年1-6月，郑州市商业市场成交量为33.8万㎡，较10年同期下降17.4%。其中1月份成交8.1万㎡，2月份成交1.8万㎡，3月份成交5.9万㎡，4月份成交5.3万㎡，5月份成交7.2万㎡，6月份成交5.6万㎡。整体上11年上半年成交状况一般，主要是由于商业物业09年以来过热的成交态势导致存量下降较多，而11年上半年供应的集中放量体现在4-6月份，因此上半年的成交当中没有及时的消化新增供应导致成交状况一般。
从11年上半年的成交商业物业形态来看，成交主力仍然集中以单一的社区底商为主，但是随着大型的集中型及商业街区形式的商业供应的加大，这类型的商业物业成交亦日渐增多，例如中原区的万达广场，二七区的升龙国际中心，金水区的普罗旺世，管城区的新天地三期和方圆创世五期的世纪联华超市。
从11年上半年商业成交量区域分布来看，金水区仍然是商业物业主力成交区域，成交占比达到30.61%。而管城区、二七区、郑东新区、中原区的商业物业占比相对比较平均，占比分别为19.3%、16.9%、15.2%和12.5%。惠济区的商业占比一贯最低，该区域是郑州北部主要的住宅发展区域，因此商业配套仅限于住宅小区单一的满足业主日常所需的社区底商配套，在全市商业总量占比只有5.5%。
从11年上半年成交区域的项目来看，金水区贡献较大的项目有蓝堡湾二期、普罗旺世地中海广场、富邦铭邸二期，分别成交18060.7㎡、6940.3㎡和7860㎡;管城区贡献较大的项目有方圆创世五期的世纪联华超市和新天地三期，分别成交30705.4㎡和6603.6㎡;二七区贡献较大的项目有郑州二七万达广场和联合花园(经适房)，分别成交13507.0㎡和7540.3㎡; 郑东新区贡献较大的项目有东方鼎盛时代三期和行署国际广场，分别成交7905.5㎡和6480.0㎡;中原区贡献较大的项目有郑州中原万达广场，成交28407㎡;惠济区的壹号城邦和裕华美晨(
从11年上半年的供应情况来看，未来二七区的商业成交占比将会有很大的提升，很可能会超越金水区，下半年郑州二七万达广场大型商业街及商业广场的面世，亚星盛世雅居、万博商城二期、商业中心二七店、升龙国际中心、兴达锦绣园小区商业的成交备案都将在很大程度上拉升二七区商业物业在郑州市的占比。
五、成交价格分析
2011年1-6月，郑州市商业物业成交均价为13976元/㎡，与2010年同期相比，上涨59.3%;与2010年下半年相比，上涨13.6%。从上半年各个月份的成交均价走势来看，剔除4月份的影响，整体上商业的成交均价一路攀升，到6月份达到最高，均价为20043元/㎡。
商业均价的一路攀升很大程度上折射出近些年来商业物业的投资热潮，在加上11年以来对住宅物业的限购，迫使很大一部分资金流入商业市场，成交的火热更加的拉动了商业物业的价格。
从上半年商业物业的成交结构上来看，位置相对比较成熟、品牌开发商开发的项目以及郑东新区的商业项目日渐增多，商业形态亦由单一的住宅底商向大型的商业街区和集中型商业过渡，例如郑州二七万达广场成交均价22255元/㎡，升龙国际中心成交均价23387元/㎡，金水区的蓝堡湾成交均价15955元/㎡，东区的绿地原盛国际成交均价20687元/㎡，东方鼎盛时代三期成交均价17509元/㎡，行署国际广场项目成交均价28778元/㎡，中原区的郑州中原万达广场成交均价20491元/㎡，这些项目的大量成交在很大程度上拉升了郑州市商业物业的成交均价。
2011年上半年郑州市商品住宅供过于求
https://www.doczj.com/doc/639505182.html, 2011年08月17日18:52 新浪房产
新浪房产讯（编辑杨乐）郑州市商品住宅自09年开始连续两年呈现供不应求的特点，但进入11年受限贷、限购和加息多重调控政策的叠加影响，市场翻盘表现为供过于求。
一、郑州市商品住宅市场量价分析
图1 01年—11年第二季度郑州市商品住宅供求走势图 (数据来源：CRIC)
图2 10年6月—11年6月郑州市商品住宅月度供求走势图 (数据来源：CRIC)
1-6月份商品住宅新增供应320.52万㎡，同比增长5.4%；
1-6月份商品住宅成交243.85万㎡，同比下降44.3%；
1-6月份商品住宅成交均价6188元/㎡，同比增长21.4%；
1-6月份商品住宅供求比1：0.76，市场表现为供过于求。
供求关系
从郑州市商品住宅供求走势来看，受新“国八条”及市限购令等多重政策的影响，投资投机需求被挤出，刚性需求一定程度上也受到抑制，导致成交量出现明显下滑，而供应节奏虽然也有所放缓，但潜在供应依然可观，上半年商品住宅供求比为1:0.76，市场翻盘表现为供过于求。
供应量
从上半年的供应走势看，住宅供应呈现“先抑后扬”特点，由于年初受中央及地方密集调控政策的影响，市场供应在2、3月份一度跌入30万㎡以下的低谷，4月份开始有所回升，基本维持在60-70万㎡之间，1-6月份商品住宅新增供应320.52万㎡，同比增长5.4%；
基于目前形势判断，未来供应量受潜在供应推动会有一个逐步放量的过程，另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。
成交量
从上半年商品住宅的成交走势看，较之去年的上半年及下半年都出现明显的下降，1-6月份商品住宅成交243.85万㎡，同比下降44.3%，和320.52万㎡的供应量相比，表现出供大于求的状况。
年初国家出台了新国八条，全面限购和限贷，郑州市先后于1月6日和3月4日出台了限购令，限购步步升级，房地产市场严厉调控前所未有。受此影响，投资投机需求止步，部分刚性需求受限抑或观望。我市“金三银四”、“红五月”去化均表现平平，成交量出现明显萎缩，未来随着炎热季节的到来，进入房地产市场的传统淡季，预计销量仍存在下行的压力。另外从近期的政策动向看，部分二三线城市也将被列入限购对象，限购有可能成为常态化，未来一段时间解冻或政策松动的可能性不大，郑州市年度销量下滑基本已成定局。
成交价格
全市商品住宅历年成交价格保持稳定上涨，但受限购政策打压影响，郑州房地产市场正由“量价齐涨”向“量跌价滞”过渡，房价上涨动力削弱，房价趋缓抑或下降。
图3 01年—11年第一季度郑州市商品住宅成交均价走势图 (数据来源：CRIC)
图4 10年6月—11年6月郑州市商品住宅(不含经适房)成交价格月度走势图 (数据来源：CRIC)
从整体上看，上半年商品住宅价格仍呈上涨趋势，但从近几个月的商品住宅价格走势看，却呈震荡回落态势，持续走高的行情在今年1月份结束，拐点显现，政策调控作用明显。从各月走势看，3、4月份主要因定向开发项目园田新城大量备案拉低整体价格，5月份由于定向开发项目中原名邸、天擎花园，经济型项目乾宏。领秀空间，性价比较高项目郑州中原万达广场、德润黄金海岸等的放量备案，再次从整体上拉低了价格，6月天擎花园再次放量成交占据全市榜首，一定程度上再度影响到全市住宅价格水平。
同时，整体价格的回落主要与结构性因素有关，由于限购之前，高价位的大盘和品质性楼盘成交活跃，而限购政策出台后，品质改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量权重下降，而性价比较高的项目成交量上升，从而导致整体房价趋于平稳或下降。同时考虑到各大楼盘相继开始加大促销优惠力度的因素，实际成交价格更有走低趋势。
郑州市商品住宅存量与各区域供求市场
分析
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二、郑州市商品住宅存量分析
图5 10年1月—11年6月郑州市商品住宅存量走势图 (数据来源：CRIC)
截止6月底，郑州市主城区限购的六大区域商品住宅累计存量达到293.97万㎡，达到2010年来的峰值，若剔除经济适用房及定向开发房源，商品住宅存量为278.88万㎡，按照目前的月度去化情况推算存销比约为7，也就是说存量预计销售周期为7个月左右。由于受限购令的持续影响，我市住宅销量持续下滑，而供应量不断有所放量，因此存量会有一个不断攀升的过程，预计未来一段时间存销比会达到10-12。鉴于此，企业库存压力会不断加大，客观上需要进行量价权衡，“舍价保量”将可能成为未来房地产市场营销的主旋律。
三、郑州市商品住宅各区域供求市场分析
图6 2011年上半年郑州市商品住宅区域供求价走势图 (数据来源：CRIC)
从1-6月份各区域的供应成交情况看，供应量依次是，金水区88.73万㎡、二七区62.02万㎡、郑东新区52.4万㎡、中原区50.65万㎡、管城区33.46万㎡、惠济区33.26万㎡；成交量依次是，金水区61.7万㎡、二七区54.56万㎡、郑东新区46.04万㎡、中原区45.95万㎡、惠济区21.6万㎡和管城区13.99万㎡；供求比依次为中原区0.91、郑东新区0.88、二七区0.88、金水区0.7、惠济区0.65、管城区0.42，中原区、郑东新区、二七区供求基本平衡，表现良好，金水区和惠济区表现供过于求，管城区需求表现最为疲软，严重供过于求。
郑州市商品住宅（不含经适房）成交结
构分析
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四、郑州市商品住宅(不含经适房)成交结构分析
1、商品住宅成交面积段分析
图7 2009-2011年全市商品住宅成交面积段套数占比分布图 (数据来源：CRIC)
图8 2009-2011年全市商品住宅成交套型套数占比分布图 (数据来源：CRIC)
从全市1-6月份商品住宅(不含政策房)成交面积段结构看，90㎡以下户型成交套数占比为49.7%，较2010年的61.3%下降了11.6个百分点，其中50㎡以下户型成交量下降明显，占比为8.3%，分别较2010年和2009年下降了6和11.3个百分点；而90-150㎡成交套数占比为37.8%，分别较2010年和2009年提高了6.5和8个百分点。与之相应的从成交户型看，1-6月份一房成交占比为19.9%，分别较2010年和2009年下降了5.7和13.7个百分点，二房占比为39.1%，和前两年基本持平，三、四、五房成交占比呈增长趋势。
此现象说明在国家一系列调控政策作用下，市场成交结构已经在悄然发生变化，对投资客的限购以及对首置首付比例的提高，使得小户产品成交量呈下滑趋势，另一方面，改善型客户具有相对较好的经济承受力，受政策影响较小，再加之限购促使部分需求采取一步到位置业策略，致使功能型
2、商品住宅成交价格段分析
图9 10年1-6月份、11年1-6月份全市商品住宅成交价格段结构对比图 (数据来源：CRIC)
从图9可以看出，与10年同期价格段结构对比，11年上半年住宅价格上移较为明显，6000元/㎡以上结构占比有较大幅度的上升，由去年同期的29.3%提高到今年的63.9%。但从个案来看，政策调控以来，除郑东新区部分稀缺性楼盘逆势涨价外，我市大部分商品住宅价格明显趋于稳定，并通过加大促销优惠以寻求量的支撑；另外从近几个月销量排行榜看，占据榜单前列的普通住宅价格大多在6000-8000元/㎡之间，这一价位成为目前郑州市民普遍倾向性接受的性价比，诸如中原万达广场、二七万达广场、升龙国际中心、橡树玫瑰城、
黄金海岸等项目，以其大盘规模优势、品牌优势、性价比优势在紧缩政策调控下依然收到良好的市场反应。
2015年房地产市场发展背景分析 ;;（一）宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖 ;;从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。 ;;（二）新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇 ;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化： ;;一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套（包括购房需求2万套、租赁需求8万套）。 ;;二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例，预计未来几年，每年将新增住房租赁需求10万套左右。 ;;三是城镇棚户区和城中村改造，将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标，到2020年，大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析，预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米，需求规模巨大。以深圳为例，目前深圳市住房自有率仅为30%，而北京、上海为70%，广州90%，远高于深圳；在未来新型城镇化背景下，若不考虑新增人口带来的需求，仅计算改善性需求，按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算，当住房自有率达到北京、上海目前水平，需求实现时间需23年，故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。
2020年上半年郑州市房地产市场报告 1. 2020年上半年，国内生产总值（简称GDP）绝对值为456614亿元，较去年同期下降1.6%。 2. 2020年1-6月份，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%；商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元，下降5.4%。 3. 2020年6月份，全国居民消费价格指数（CPI）环比下降0.1%，同比上涨2.5%；全国工业生产者出厂价格环比上涨0.4%，同比下降3.0%。 4. 2020年上半年，郑州市区共成交土地面积为289.34万㎡，较去年同期下降8.99%；成交均价12880元/㎡，较去年同期上涨9.53%。 5. 2020年上半年，郑州市区商品房批准预售面积为868.71万㎡，较去年同期下降1.35%；销售面积为595.05万㎡，较去年同期下降29.51%；销售均价为13274元/㎡，较去年同期下降1.29%。 6. 2020年上半年，郑州市区新建商品住宅批准预售面积为705.71万㎡，较去年同期上涨11.17%；销售面积为522.69万㎡，较去年同期下降30.67%；郑州市区均价为13323元/㎡，较去年同期下降1.25%%。 7. 2020年上半年，郑州市区存量住宅成交面积最大的区域为金水区，共成交55.15万㎡，占总成交面积的31.27%；成交均价最高的为郑东新区，均价为24771元/㎡。 8. 2020年上半年，郑州市区商业用房批准预售面积为38.35万㎡，较去年同期下降41.37%；备案销售面积为27.01万㎡，较去年同期下降27.86%；销售均价为15933元/㎡，较去年同期下降2.82%。 9. 2020年上半年，郑州市区办公用房批准预售面积为52.19万㎡，较去年同期下降30.80%；备案销售面积为31.08万㎡，较去年同期下降48.82%；销售均价为10867元/㎡，较去年同期下降11.74%。 目 录 宏观环境 土地市场
1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、
微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让
郑州市房地产市场调查 摘要：随着“中部崛起战略”的实施,郑州市作为中部地区的一个重要城市,房地产业的迅速发展,为国民经济的发展做出了重大贡献。当然因行业的特性导致房地产业的发展具有高风险高收益的同时容易引起泡沫经济,这需要政府和开发商及时应对形势,结合市场调查做出调整,尽可能地发挥房地产对国民经济的带动作用。 关键词：郑州市；房地产；市场调查 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分,它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。同时，房地产市场调查对项目策划和开发具有重要意义。通过房地产市场调查,可以了解房地产市场的过去和现在,把握房地产市场的发展动态。有效的市场调查可以帮助决策者确定正确的投资方向、正确的价格策略、宣传推广策略等,同时还有利于企业制定科学的开发计划、销售计划,有利于提高经营管理水平和效益。 纵观郑州市房地产市场发展轨迹,整个市场在投资规模、供需和价格走势等诸多方面,依然保持着较高的发展趋势。房地产开发建设投资快速增长,土地开发面积不断扩大，居民住房消费需求保持旺盛势头,房地产市场呈现出供需两旺的局面,商品房交易价格也不断攀升。但也导致房地产投资过热,引发了盲目投资、商品房积压、土地抛荒等诸多问题，从客观的角度来看,上述问题的出现有其必然性。由于房地产业在我国还属于新兴产业,缺乏较为全面、深入、系统的理论和方法作为指导;房地产市场的发育还不完善，房地产投资带有很大的盲目性。因此进行长期的市场调研并运用科学的理论方法,分析郑州市房地产市场的发展状况和趋势,对政府和房地产企业有重大的借鉴和指导意义。 一房地产市场的供求规律 房地产商品供求的变化形式不同于一般商品,最本质的不同在于:房地产商品的供求变化反应迟钝,供求平衡的调节过程相对缓慢。 首先，当房地产市场需求突然增加(或减少)时,在短期内,房地产市场供应所能作出的反应是十分有限的；再者，由供需不平衡向供需平衡的调节要经过一个较长的时间,使得调节过程十分缓慢。究其原因,一、房地产投资属于高风险、高货币投放的行为,投资者在没有相当把握的情况下,不会冒然做出投资行为。如果市场已出现明显的供不应求的事实,投资者仍会观察并经过充分的论证,确信这种形势能维持下去并有利可图时,才会进入投资市场。二、房地产开发从开始到完成,进入销售市场需要一个较长的时间,一般要二至三年的时间；然后，在房地产市场中,有时会出现供给与需求相背离的情况,导致供需不平衡的加剧。 二郑州市房地产市场发展整体概况 郑州市房地产业仍处于爬坡期,近几年,郑州市房地产业的投资额、平均房价、成交总量等重要指标出现了大比例的增长,而且房地产升级和产业综合素质提高的结构性调整加快,尽管如此与全国一线城市(北京、上海、广州、深圳等房地产发达城市称为一线城市)相比,仍有很大距离,与二线领先城市(天津、重庆等房地产不发达省会城市、沿海开放城市称为二线城市)相比,也有一定的距离。
房地产的市场环境分析 1、经济环境对房地产的影响 4.技术环境 建造方式：建造方式的进步使得原先的一些限制不复存在，发展商的开发周期也大大缩短。 随着中国加入WTO，市场开放程度的不断提高和国外公司准入条 件的不断放宽，可能形成外资和外商涌入中国房地产市场的局面， 对我国房地产行业形成巨大的冲击。但同时也存在机遇，一方面可 能带来房地产市场需求增加，另一方面，在日益竞争激烈的环境中 优胜劣汰， 1、现有企业 目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐 2、潜在进入者 房地产行业的进入壁垒不是很高，主要的约束条件是资金和土地，这使得很多企业跃跃欲试。此外，一些资金实力雄厚的国际公司也 可视为潜在进入者，这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争 的趋势。 3、替代品 理论上，一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高则它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引 力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是，目前房 地产商品还没有替代品，这对于房地产企业来说是十分有利的。 4、供应商的议价能力
根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府;议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权;而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等 的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。 5、购买者的议价能力 目前大多数消费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，因此消费者议价能力较弱，但随着我国房地产行业的发展，消费者的议价能力将逐渐增强。 多样性 房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。 双重性 不平衡性 房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。 房地产市场的作用 房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引
风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生
PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾
PART ONE 2016年楼市回顾
涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管
2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）
长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)
房地产市场调查报告优秀范文 房地产市场调查报告优秀范文篇【一】 摘要 :多年来持续看涨的高房价却使住房那个日子必需品变成了许多人眼中可望而别可 及的奢靡品，房价咨询题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的进展也关系到整个 国民经济的进展，国家政府为此也采取了积极的措施来操纵房价。为了了解目前郑州市房地 产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2011 年 6 月 8 日 -9 日针对郑州市房地产消 费者展开调查，以咨询卷调查的形式并采纳全面普查与重点调查相结合的研究办法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的事情。 一 .调查背景及目的 近些年来，浮现全国性的房地产过热现象，房地产的价格别断攀升。国家政府对此事高度 重视， 2002 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希翼 有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚决 决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位事 情所进行咨询卷调查，便是依照房地产开辟经营与治理这门课理论知识的学习，为了加强对学科 的理解和办法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二 .调查办法 经过采取咨询卷调查的办法，对郑州市居民进行随机调查咨询答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查咨询卷 40 份，猎取调查结 果后采纳 Excel 表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出 目前郑州房地产市场方面的事情。三.调查结果1.居住条件分析我们 能够看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比 例较大，均占 40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们能够得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保 障体系别完善，有待进一步加强。
郑州市房地产市场报告 一、郑州市概况 1、区位与交通 郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。
2、行政区划分 郑州市面积7,446.2 平方千米，辖6个市辖区、1个县，代管5个县级市。 3、人口情况 郑州市总人口752.1万人，市区人口333.1万人。（2009年郑州统计公报） 4、城市规划情况 根据《郑州市城市总体规划（2008~2020年）》报告预测，到2020年郑州市域将来总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人。 郑州市将形成一个特大城市（郑州市中心城区），六个中等城市（上街—荥阳组团、郑汴—中牟组团、巩义市区、新郑市区、新密市区、登封市区）和一个小城市（航空港组团），19个两万人口以上的重点镇，50个两万人口以下的一般建制镇组成的城市群。 郑州市中心城区发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地。城市用地增长边界为：东至京珠高速公路、西至环城高速公路、北至黄河湿地保护区、南至南水北调中线工程。
一、房地产开发与经营环境的够成： 宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境，它包括国家政局的稳定程度、国家法律的完善程度、国家宏观政策、国民经济增长速度与质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等。 中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。行业开发环境，它是房地产行业总体发展态势的反映，也是房地产开发的外部条件，它具体包括行业法规的完善程度，行业发展趋势与规模，行业竞争态势，行业准入条件与限制，行业发展所需科技、设备、资源状况等。微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。如城市国民经济增长速度与质量；城市居民购买力；水、电、煤气、供热、通讯等配套能力；建筑业的发展状况；材料供应市场状况；项目周边机关、事业单位、企业、学校分布状况；劳动力状况；居民主体构成情况等。 二、房地产开发与经营环境分析的原则、内容： 1、房地产开发与经营环境分析：就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。 2、环境分析必须遵循的四个基本原则：客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。 3、房地产开发与经营环境分析的基本内容： （一）宏观环境：包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等 政策环境： （1）财政政策，包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入政策方面，政府作为房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。在财政支出政策方面，政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。 （2）货币政策：指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务
关于郑州市房地产市场的现状分析
关于郑州市房地产市场的现状分析郑州市2013年1月—12月房地产市场数据 累计批准预售面积（万平方米）住 宅 累 计 批 准 面 积 （ 万 平 方 米 ） 非 住 宅 累 计 批 准 面 积 （ 万 平 方 米 ） 住 宅 累 计 销 售 套 住 宅 累 计 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 住 宅 销 售 均 价 住 宅 二 手 房 成 交 套 住 宅 二 手 房 成 交 面 积 （ 万 平 方 米 ） 住 宅 二 手 房 成 交 均 价 非 住 宅 累 计 销 售 套 非 住 宅 累 计 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 非 住 宅 累 计 成 交 均 价 14 57. 16 92 6.9 1 53 0.1 91 58 7 88 4.6 8 74 06 47 01 6 42 5.6 2 62 85 19 07 8 25 1.1 7 12 33 6 郑州市2014年1月—3月一季度房地产市场数据
累计批准预售面积（万平方米）住 宅 累 计 批 准 面 积 （ 万 平 方 米 ） 非 住 宅 累 计 批 准 面 积 （ 万 平 方 米 ） 住 宅 累 计 销 售 套 住 宅 累 计 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 住 宅 销 售 均 价 住 宅 二 手 房 成 交 套 住 宅 二 手 房 成 交 面 积 （ 万 平 方 米 ） 住 宅 二 手 房 成 交 均 价 非 住 宅 累 计 销 售 套 非 住 宅 累 计 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 非 住 宅 累 计 成 交 均 价 21 9.1 6 18 0.1 5 39. 01 18 91 8 18 2.6 2 74 47 89 00 78. 77 68 34 31 51 49. 23 12 40 郑州市2013年和2014年月成交量对比 住宅月均销售住宅月 均销售 住宅均 价 住宅二 手房月 住宅二 手房月 住宅二 手房成
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
2016 年即将结束，这一年的西安楼市，可以说是“波澜不惊”，回顾这一年，各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高，以北上广一线城市 为甚，在这样的全国房价齐飞的背景下，不少二线城市的房价也出现大幅度的增长，一度让已经宽松的房地产政策再次收紧，而作为典型二线城市的西安来说，虽然发展速度已经达到 准一线水平，但是在巨大的库存压力下，房地产市场还是比较平稳，虽然市场波澜不惊，但 是每当新政释放，也会引起购房者及业内的一些讨论，那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业，这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助？让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低 交易环节税费。 点评：此次财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续释放， 增加购房需求，加快房地产流通，加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首 付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 点评：此项举措还是针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出，开放小 区，实现内部道路公共化。 点评：新建的小区将要推广街区制，内部道路公共化，在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策，不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施； 2、商品房存量较大地区全部货币化安置； 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率； 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍； 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房；6、个人买卖房的税收优惠政策；7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租；8、未及时开发及闲置地产用地将被调整；9、因地制
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 目录 第一部分：政策前沿 第二部分：市场扫描 第三部分：销售排名 第四部分：个案赏析 第一部分政策前沿 1、政策法规 央行三年内二次下调准备金率，释放4000亿元资金 2012年2月24日起，央行三年内第二次下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 对楼市利好： 资本流动性增加，部分资金可能进入楼市，一定程度上缓解部分房企资金压力，避免楼市硬着陆
郑州首套房利率下调，降至基准利率 继京、沪等多地银行首套房利率下调后， 2月24日，郑州多数银行也已下调至基准利率（7.05%） 基准利率 对楼市利好： 利率回归明显减负购房成本，刺激刚性需求市场 ●2008年之前：首套房贷利率普遍85折 ●2008年底-2010年：首套房贷利率7折很常见 ●2011年：首套房贷利率多上浮5%-10% ●2012年初：首套房贷悄然回归基准利率 郑州市将调整普通住房价格标准，有利于刚需释放 郑州市普通住宅价格标准是上一年度郑州市商品住宅销售均价乘以1.4。普通住宅范围扩大，普通购房者负担大大减少。 对楼市利好： 保障低收入人群购房需求，引导住房合理消费，保障楼市健康发展。 郑州市民申请保障房需审核家庭净资产
郑州市率先在全省提出申请保障房需审核家庭净资产，按申请人享受不同的保障类型对应的收入标准上限相对应的6倍家庭年收入确定。如廉租住房保障家庭人均家庭资产约为6万元，经济适用住房供应家庭人均家庭资产约为10万元，公共租赁住房保障家庭人均家庭资产约为12万元。 对楼市利好： 调整普通住宅标准既可以抑制投资投机性需求，还能够降低刚需家庭购房成本，合理引导住房消费。 第二部分市场扫描 一、供求关系 郑州市2月土地市场初现回暖迹象 本月土地供应量依然从紧，但成交量不断攀升 共挂牌出让7宗，27.4万㎡，成交25宗，143万㎡ 本月郑州市土地市场成交量明显好于前3个月，土地市场呈现回暖迹象 数据来源：中国土地市场网备注：本报告所指土地仅指商品住宅、商务金融、工业 用地 二、供求结构 本月工业用地成交为主力 本月土地市场供应结构中，住宅用地供应382亩，占比93%，工业工地29亩，占比7%本月土地市场成交结构中，住宅用地成交186亩，占比14%；工业用地1044亩，占比76%；商务金融用地140亩，占比10% 共1370亩 共411亩
（一）一般因素 1、北京城市概况 北京是中华人民共和国的首都和直辖市、中国国家中心城市，中国政治、文化和国际交流中心。北京有着3000余年的建城史和850余年的建都史，是“中国四大古都”之一。 北京位于华北平原西北边缘，全市总面积16807平方公里，其中平原面积6390平方公里，约占总面积的38%。截至2011年末，北京市常住人口为2018万人。 2、房地产总体情况 （1）总体情况 北京作为国家的首都，房地产市场十分活跃。2010年北京在土地供应和导向上，认真贯彻国家及北京市关于扩内需、保增长、调结构的各项政策措施。但是由于北京房地产市场自身存在的特殊性和复杂性，在发展过程中，面临着市场高度开放与有限的资源条件之间的矛盾、本地居民基本的住房需求与房价上涨的矛盾、住宅供应量增量市场与存量市场的结构性矛盾等问题。同时，住房保障体系还不够完善，解决中低收入家庭住房困难的任务还相当艰巨。 （2）土地资源 当前，土地资源的有限性与城市建设发展的矛盾已经成为北京市城市可持久发展的主要瓶颈之一。对由于耕地后备资源严重不足，落实先补后占难度较大，对此北京市曾提出的实行跨省易地补充耕地的要求，国土部对此未予同意。
在土地面积有限的情况下，面对“一要吃饭、二要发展、三要生态”的三大用地需求，土地资源的供需矛盾日益尖锐。 3、2011年北京市投资运行情况 2011年，北京市投资结构优化、增速平稳、重点突出。全年完成全社会固定资产投资5910.6亿元，比上年增长13.3%。 全社会固定资产投资中，城镇固定资产投资完成5463.9亿元，比上年增长14.8%，农村投资完成446.7亿元，同比下降2.9%。城镇投资中，房地产开发投资完成3036.3亿元，增长10.1%。 （1）建安投资量明显提高 2011年，北京市完成建安投资2585.3亿元，比上年增长22.4%，增速高于全社会投资9.1个百分点；占全社会投资比重为43.7%，同比提高3.2个百分点。2011年，北京市费用形成投资2498.7亿元，同比增长1.1%，增速低于全社会投资12.2个百分点。 （2）工业投资持续高速增长 2011年，北京市工业投资在上年高增长（28.6%）的基础上继续保持增长，完成751.9亿元，比上年增长46.7%，对全市投资形成了重要支撑；工业投资占全社会投资比重为12.7%，同比提高2.9个百分点。 （3）发展薄弱地区投资增强 2011年，北京市城南地区完成投资1908.3亿元，比上年增长19.4%，增速高于全市增速6.1个百分点。列入西部发展计划的石景山、丰台、门头沟和房山四区完成投资共计1281.6亿元，同比增长16.6%，增速高于全市3.3个百分点。
郑州房地产市场消费需求调查研究报告 本次调研样本构成情况的分析 ——本次调查共投放样本210份，回收样本为210份。经公司审核员严格的一审、二审和复核后（一审主要就问卷的完整性、填写方法进行审查；二审主要针对一审出现的问题进行补问（通过电话或实地复核员）并对问卷中的逻辑性进行考核、复核。针对调查问卷中比较有代表性的题目，制定出复核登记表，电话复核率为100%）。最终确定有效样本为195份，问卷的有效率为92.86%，符合本次调查的有效性和代表性。其中样本的分配情况为：在郑州市居住时间一年以上、年龄在25—60岁之间、个人月收入在1500元以上或家庭年收入在3万元以上、近三年内有购房计划、符合常规甄别的居民。从访问的行业、年龄和职业以及受访者的收入、家庭情况、性别等背景特征来看完全具有代表性的调查与分析，不管是房地产开发商还是潜在消费者都具有一定的参考意义。再说在整个调查执行中对区域和访问场所进行了严密的配额分配。项目调研的研究方法 ——项目定量调研的区域：房展会会场定点访问 ——本次调研样本的结构性：抽样采用随机抽样技术 ——本次项目调研时间 现场执行时间：二○○九年十月三十日至十一月一日（为期三天） 数据整理和分析时间：二○○九年十一月二日至十九日 ——数据录入分析阶段 一、采用国外先进的SPSS软件对回收的有效问卷进行单项的多项交叉统计分析。并对数据的置信度、方差、偏离度等进行估计。 二、将所有的分析数据进行有效的分析、论证，并由我公司人员成立的报告撰写小组，在充分占用上述资料的基础上，写出本次的调查分析研究报告。 报告说明：本报告解释权归河南圆点市场咨询有限公司所有，在没有得到本公司的允许下，任何开发商和其他运营商不得擅自以本报告数据运作商业行为，经圆点公司发现有权追究其责任。 主体分析部分 近六成的被访者选择了在未来一年内计划购房（图一） 调查分析资料显示：在本次所有被调查对象中有57.5%的被访者选择在未来一年内计划购房，其中在短期
当前房地产融资市场的形成背景、特征及其发展趋势分析内容提要：本文以房地产企业的融资需求为出发点，首先分析了当前房地产融资市场格局的形成背景，重点分析了政府政策背景和产业发展背景，提出了融资主体的需求转变将是推动融资市场再造的决定性力量；接下来，文章对当前融资市场的主要特征进行了概括性评述；最后，在对房地产融资市场综合分析研究的基础上，对未来房地产融资市场的发展趋势进行了预测。 关键词：房地产金融融资市场 目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。当前，如何加快房地产融资市场的发展已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。 近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金
融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。 一、房地产融资市场格局的形成背景 当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识地产融资市场的游戏规则，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。 （一）政府政策背景 政府政策背景主要包含两方面内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制，诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。 1、宏观调控政策仍将持续具体到房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。一方面是土地价格的不断高涨，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面对调控的双重夹击，原有
房地产市场调研报告范文 房地产市场调研报告范文一 一.调查背景及目的 近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。二.调查方法 通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获取调查结 果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。三.调查结果 1.居住条件分析 我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比 例较大，均占40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。 2.家庭收入分析 从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到2000-4000元范围内，占到被调查者的50%;其次是4000-6000元范围，占到23.53%;排到第
三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。 3. 住房面积分析 从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。 4.居民信息获得途径 从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要注重服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。 5.居民购房计划分析. 从以上数据我们可以看出，消费者计划在3-5年内购房的占 40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。 6.居民购房目的分析 以上数据我们可以看出，消费者的购房目的84%为自住;10%为 出租;6 %为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势 一、中国房地产销售情况 房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。2016年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。2016年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。2016年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。 分城市来看，差异十分明显。一线城市在2016年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。 二、中国房地产开发投资、开工面积情况 从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在2016年一季度被扭转。2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。 随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为
北京房地产市场背景分析 (1)上半年北京二手房买卖市场交易价格变化 2007年上半年北京的二手房市场交易价格呈现出同、环比同时 上扬的发展走势。2007年1-6月二手房交易均价为7152元/平方米，与去年同期的交易均价6419元/平方米相比，上涨了733元/平方米，增幅为11.42%;与去年下半年的交易均价6829元/平方米相比，则 提高了323元/平方米，涨幅为4.73%。 从城八区的二手房买卖市场来看，2007年上半年城八区的二手 房销售均价为8050元/平方米，较之去年同期的7147元/平方米， 上涨了元，涨幅为12.64%。从各具体区域来看，海淀区、石景山、 崇文区和宣武区的上涨明显，其涨幅速度高于同期内整体市场水平。 供不应求,房源紧缺仍然是二手房房价上涨的主要原因。但相比 过去两年，二手房均价上涨速度及幅度已经明显减缓。自去年以来，政府相关职能部门相继出台法律法规为“高烧不退”的房价“降温”，以此来加大对投机炒房者的打击力度，保障购房者尤其是低 收入购房群体的切身利益。与此同时，自今年以来行业内部的自我 调整、整顿以及二手房源的有效供给等各方面因素进一步加速了房 价增长幅度向低位靠拢;除此之外，人民币升值预期、通货膨胀、货 币流动性过剩等一系列现象使得国内整体经济环境受到前所未有的 压力与冲击，央行的两次加息对二手房价的直接影响虽然有限，但 其对于后续加息预期所带来的影响难以估量。另一方面，尽管个别 区域由于地理位臵、轨道交通等因素出现了一、二手价格“倒挂” 的现象，但随着大量两限房项目的相继推出以及经济适用房、廉租 房等保障性住房工程的全面实施，尤其是三年内1000万平米经济适 用房以及1000万平米限价商品房的入市，未来京城房价上涨幅度的 日趋减弱已是大势所趋。反观上半年的二手房市场，总体交易价格 的回调已初现端倪。 (2)上半年北京二手房买卖市场不同权属交易量变化