第四章房地产市场调查与市场预测
第一节房地产市场调查
一、房地产市场调查的基本内涵和作用
房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、有系统地收集、整理和分析房地产市场供求供求变化的各种因素，为市场预测和营销决策提供客观、正确的的依据。
第一、是一种重要的市场营销活动，其目的是要了解房地产市场，包括现实和潜在的房地产市场。
第二、具有客观性。
第三、是系统地收集、整理、分析有关房地产市场的情报、资料、和信息。作用：
二、房地产市场调查的类型与基本原则
（一）房地产市场调查的类型
?探索性调查
?描述性调查
?因果性调查
?预测性调查
（二）房地产市场调查的基本原则
?准确性原则
?及时性原则
?计划性原则
?适用性原则
?经济合理性原则
三、房地产市场调查的内容
（一）房地产市场调查的一般内容
?市场环境调查
?消费行为调查
?市场竞争调查
?地产产品调查
?地产价格调查
?地产促销调查
?地产营销渠道调查
1、房地产市场供给调查
1）区域内在售项目推出单位、面积、户型调查
2）总体区域房地产市场供给调查
3）未来总体供给的预测调查
4）片区房地产市场供给调查
5）竞争房地产楼盘供给调查
6）房地产市场细分供给调查
案例：深圳市2001年度住宅市场户型调查分析（节选）
图为深圳市2001年度住宅市场调查分析中的户型比例分布图。
复式
5房及以
上
4房
3房
2房
1房
图2001年户型比例分布图
从图中可以看出，深圳市2001年度住宅供给以中户型为主。2、3、4房总数接近九成（88%），其中3房比例最高，2房与4房其次。在122个项目中，有41个推出了1房，108个推出了2房，106个推出了3房，59个推出了4房，28个推出了5房以上的平面大户型，64个推出了复式。
与2000年相比，主力户型2房、3房的比例有所上升，3房的升幅最大，接近6个百分点。复式、5房、4房、1房比例均有所下降，其中1房下降了近3个百分点，4房以上包括复式共下降了4.42% 。
图各户型户均面积示意图
从图各户型的平均面积来看,与200年相比,除3房外,各类户型均有不同幅度的上升.其中复式上升了4.28㎡,5房以上的平面户型上升了3.78㎡,4房上升了3.33㎡,2房上升了2.15 ㎡,1房的升幅最大,上升了7.14 ㎡,3房则下降了2.06㎡.
2、房地产市场需求调查
1）房地产需求总量调查及变化趋势分析
2）房地产需求总体特征调查
3）片区房地产市场需求调查
4）房地产细分市场需求特征调查
案例某次市场调查的需求特征分析(节选)
图为某次市场调查的需求特征分析(节选).从图中可以看出在单位房间的选择上,选择1房占4%,2房占28%,3房占55%,4房占10%,5房以上占3%.购房者主要选择3房单位为主,其次是2房,选择1房和4房单位的比例不多.
上述结果与家庭结构交叉分析则显示,
单身在选择上:1房占5%,2房占25%,3房占58%,4房占12%;二口之家的, 1房占3%,2房占36%,3房占51%,4房占10%;三口之家的, 1房占2%,2房占10%,3房占68%,4房占20%;二代同堂的, 1房占4%,2房占19%,3房占55%,4房占22%;三代同堂的, 1房占0%,2房占8%,3房占52%,4房占40%;分析表明当时不同的家庭结构对户型的选择近似,并不呈现单身、核心家庭(夫妻或夫妻+子女)、主干家庭(父母+夫妻+子女)的梯级消费比例.这可能源于城市的人口特殊性对房型选择影响,来自外地的单身人士购房考虑组建家庭后,接父母过来同住或照顾小孩的需要.因此,选择三房的比例与整体选择的比例相同.
3、房地产市场价格调查
1）区域项目价格调查
2）区域总体价格趋势 3）片区物业价格区间分布 4）竞争物业价格趋势 5）竞争物业价格比较分析
案例：深圳2001年区域价格走势分析（节选） 图为深圳2001年区域价格走势分析（节选）。
图 2001年各区价格走势图
从总体来看，2001年深圳各行政区的房价走势均呈“之”字型。罗湖与南山的走势相似，尤其是二季度以后，几乎呈平衡的走势；福田与罗湖一直都在高位运行，进入四季度后，福田的房价呈缓缓下降的趋势；南山的房价自前两个季度有了幅度较大的上升后。四季度再创新高，直逼6000元大关，升幅接近11%（比较三季度），这一方面说明了南山房地产的发展是不容置疑的，另一方面也是受华侨片区对房价的提拉作用的影响。别除华侨城片区的因素，南山区的均价每平方米5270元。
4、房地产市场客户调查 1）消费者行为模式调查 2）影响购买者行为的主要因素 3）购买决策过程调查
4）现房和期房选择的影响因素分析
3000
40005000600070008000第一季度第二季度第三季度第四季度
罗湖
福田南山
5）不同物业类型购买行为影响因素分析
案例：某项目的成交客房特征统计分析（节选）。
1.购房客户置业类型分析：
截止2001年10月共计成交客户132们，投资客户38户，位占总量29%，成交面积占总量13%，成交均价8561元/m2.自用客户94位，占总量71%，成交面积占总量87%，成交均价9966元/m2。
结论：投资客所占比例较低，且其均价承受在9000元/m2以下，很明显，自用型客户是主力消费者。
2.自用客户公司类型分析：
自用客户取样83个，按公司类型划分包括房地产3个、其他产品14个、资本投资3个、广告4个、律师6个、贸易27个、相关工程和服务12个、管理咨询5个、电子通讯产品9个。
结论：自用客户中成交客户量最大的前三位为贸易、其他产品、相关工程和服务类，基本符合本大厦原策划报告内提到的客户入住类型种类。
3.自用客户过往情况分析：
成立时间：取样21个（两年以上15个，两年以内含两年6个）；
原址产权：取样19个（原址租13个，原址6个）；
原址类型：取样62个（厂房6个，商住19个，写字楼37个）；
结论：自用型客户中，成立2年以上的客户购买面积占到自用总面积的83%，且单位面积需求量大，说明新生力量不是主要客户。原办公地址是自有和不是自有产权的客户需求量
比较接近，消费特征区别不大。
（二）、房地产不同阶段市场调查的要点
1、项目定位阶段调查要点
1）、项目地块现状调查；
2）、交通状况；
3）、周边景观；
4）、商务圈和商圈；
5）、区域基本信息；
6）、相关基本信息（如表）；
7）、客户产品需求。
2、推广阶段调查要点
1）、竞争项目基本信息；
2）、竞争项目销售信息；
3）、客户需求和接触媒体习惯；
3、销售阶段调查要点
1）、市场推广调查和测评；
2）、成交客户问卷调查；
3）、销售难点调查。
4、三级市场调查要点
1）、价格；
2）、客户；
3）、报盘区域和成交区域；
4）、竞争状况。
四、房地产市场调查的方法
（一）室内研究法和直接调查法
1、室内研究法是指房地产市场调查人员在室内，根据调查主题的要求，对已有的各种市场资料、信息进行分析、整理、研究和判断，以了解房地产市场动态。
2、直接调查法是指房地产市场调查人员通过室外实地调查的方式，直接获得关于房地产市场动态的第一手资料。
（二）访问法、观察法和实验法
1、访问法（问卷、实地调查、座谈会、深度访谈、电话调查）
2、观察法（销售观察法、实际痕迹测量法、行为记录法）
3、实验法（新产品试销、改变产品实验、展销实验）
（三）按侧重点分
定性（样本<30）、
定量（样本>30）
（四）、全面普查、典型调查和抽样调查
抽样调查又分为随机抽样、非随机抽样
?随机抽样分为：（简单随机、分层随机、分群随机）
?非随机抽样分为：（就便抽样、判断抽样、配额抽样）
五、房地产市场调查的程序
确定市场调查的主题
确定调查方法
制定调查计划
培训调查人员
进行实地调查
分析和整理调查资料
编写调查报告
房地产市场调查的基本程序
（一）调查准阶段
1、确定市场调查的主题
2、确定调查方法
市场调查方法一经确定，调查人员就需要设计调查表或问卷。
调查表问卷设计的好坏，将直接将直接影响到房地产市场调查的最终效
果。
3、制定调查计划
4、培训调查人员
（二）、正式调查阶段
在实地调查过程中，主要就做好以下工作：
1、时间进度安排
2、实施具体的调查方法
3、安排访问或问卷调查
（三）、分析和总结阶段
1、分析和整理调查资料
2、编写调查报告
房地产市场调查报告一般有两种形式：一是专门性报告，二是一般性报告。
房地产市场调查报告的结构，一般包括序言、摘要、正文、附件四个部分总之，对房地产市场调查结果的报告和解释、说明，是整个市场调查过程的极其重要的一环。
案例：某商圈内行业类别调研
一、调研目的：了解商圈内行业分布及适合发展的行业。
二、调研范围：依各项目性质而定。
三、调研对象：调研范围内一楼及二楼以上经营商店的负责人或店员。
四、调研方法：人员实地访查后填写问卷。
五、调研项目：
1、各行业店数比例
2、各行业平均面积规模
3、各店平均营业业绩
4、各店平均来店人数
5、各店平均利润率
6、各店开店年数等
案例：某商圈内居民生活型态调研
一、调研目的：了解商圈内住房购买能力及消费型态
二、调研范围：一级商圈（约500米半径），二级商圈（约1000米半径）
三、调研对象：上述商圈内15-60岁的居民。
四、样本数：按调研预算决定，假设有效份数500份，一级商圈350份。二级商圈150份，男女各半。
五、样本选择方法：根据各年龄层人口的比率抽样
六、抽样方法：根据调研范围内街道数平均分配样本数
七、调研项目：
1、居民特性（人口特性、职业特性、住宅状况、经济状况、家庭状况、汽车持有率、信用卡使用状况）
2、消费型态特性（消费种类、消费频率、平均购物金额、利用的交通工具、消费地点）
?实训题
?实训项目：房地产市场调查实践
?[训练目的]掌握营销调查的程序和具体操作方法
?[训练方案]
?选取市场某个楼盘，假如要你们来策划，请针对消费者进行一次需求调查活动。
?选取几个竞争性楼楼盘进行采盘活动。
?1、人员：4人-6人为一组，以小组为单位训练。
?2、时间：本章内容学习完毕之后，10—15个训练日。
?3、教师指导：注意调查方法的运用和调研程序的规范化。
?4、具体日程：
?第1-2就工作日，进行调研动员，调研准备，并开始撰写调研计划或方案；
?第3工作日,第二手资料调研法；
?第4-5工作日，问卷的初步设计，讨论和其他准备工作；采盘表的制作。
?第6-11工作日，以访问法、观察法等形式进行实地调研，完成问卷调查；
?第12工作日，资料整理、补充、分析；
?第13-15工作日，完成调查报告的撰写；
第二节房地产市场预测
一、房地产市场预测概述
（一）概念和作用
（二）种类
1、按预测对象的范围划分（宏观预测、微观预测）
2、按预测的时间划分（长期发展趋势预测、中短期预测）
3、按预测方法的性质划分（定性预测、定量预测
二、房地产市场预测的内容
1、房地产市场供给状况的变化
2、房地产市场需求状况的变化
3、房地产价格变动及其影响
4、房地产市场的竞争发展趋势
5、突发事件的影响
三、房地产市场预测的步骤
确定目标
搜集整理资料
选定预测方法和预测模型，进行预测
评价修正预测结果
撰写预测报告
四、房地产市场预测的方法 （一）定性预测 1、经理人员意见法 2、销售人员意见法 3、顾客意见法 4、特尔斐法
特点：匿名性、反馈性、集中判断
步骤：选择预测目标、选择专家、组织专家组、设计咨询表、逐轮咨询和信息反馈、采用统计分析方法对预测结果进行定量评价和表述 （二）定量预测方法 1、时间预测序列法 1）简单平均法
? 案例] 某房地产公司1月到6月的销售额如表：
7月的销售量=（3000+3400+4500+5000+4500+6000）÷6=4400m2
2）、加权平均法 公式：
? 7月分份预测值=（3000×2+3400 ×2+4500×2+5000×3+4500×3+6000×4）÷（2+2+2+3+3+4）=4643.75m2 3）、移动平均法 公式：
n
x n
x x x x x n
i i
n
∑
==
+++=
1
321 ∑∑==+=
n
i i
n
i i
i
i w
x
w x 1
1
1)
(1)1(1---+++=
n t t t t x x x n
m
案例：某房产公司1993年1至6月的实际销售量如表，假定是3个月移动一次，要预测4至7月销售量。 时间
1月
2月 3月 4月 5月 6月
7月
实际销售量 6700 5500 6900 7600 7800 9300 平均预测值
6400 6700 7400 8200
4月份预测值=（6700+5500+6900）÷3=6400（m2) 5月份预测值=(5500+6900+7600) ÷3=6700（m2) 6月份预测值=(6900+7600+7800) ÷3=7400（m2) 7月份预测值=(7600+7800+9300) ÷3=8200（m2) 4）指数平滑法
公式：本期预测值=a ×上期实际发生值+（1-a ）×上期预测值
案例：某房产公司1993年7月至12月实际销售额及预测值如表，如a=0.3，求1994年1月销售量的预测值。 月份 实际销售量（㎡） 预测值（㎡） 7 5000 5200 8 4800 5000 9 5200 5300 10 4900 5000 11 5500 5300 12
6000
5800
1月份预测值=0.3×6000+（1-0.3） ×5800=5860（ ㎡ ）
2、一元线性回归分析法
n
t t t t x x m m ---+=1
房地产市场调查报 告
涉县房地产市场调查报告 市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之
称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。 当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势
六安市房地产市场供求状况调查 一、六安市土地储备与用地规划 1、六安市区内国有土地级不划分为： 一级地要紧分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大不山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。 二级地要紧分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。 三级地要紧分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。 四级地要紧分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。 五级地要紧分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。 2、土地储备状况 都市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58
平方米。都市进展储备土地要紧分布在都市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。 六安土地储备已初步形成了市场运作与经营都市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让， "征、收(购)、储、供"一条龙治理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。除市政务中心、体育中心及都市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，以后土地市场供应体量较大，新增土地要紧集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，讲明六安市政府在以后旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极阻碍。 3、土地出让与开发 2004年六安都市规划区供应了62 宗土地，土地总面积 301.22万平方米。从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有打算推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。2005年打算出让15 个地块，计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。7月29日挂拍的是
2020房地产市场调研报告 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部 6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。 3、投资型购房减少，消费者趋于理性。201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2020年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等 周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告，欢迎大家参阅。 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。 大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐
量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五星级温泉假日酒店、
房地产市场调查总结分析 （一）浅水湾 项目概况： 小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333㎡，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140㎡，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段，初步定价1700-2050元∕㎡，现在交5万可以优惠2%，正式开盘可同时享受其它优惠。 销售推广： 该项目由郑州智本行代理，以“平价也能住豪宅”为推销主题，主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部，周边竞争楼盘广告分布较集中，该广告牌位置居中，效果较明显；围墙广告在该项目工地，制作精良、主题鲜明；宣传单页风格典雅，较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近，人气旺盛，但销售现场气氛冷清，配合较少。 优势： 1）产品多样化，满足不同层次人的需求； 2）双气入户，24小时供热水，太阳能路灯，智能化楼宇对讲； 3）价格较低； 4）配套较完善，周边学校较多。 5）户型设计较为新颖、合理，错层设计较吸引客户，有中央广场。 劣势： 1）小区规模较小，档次低，仅20多亩地； 2）地理位置偏远，交通不便利； 3）开发商开发第一个楼盘，实力较弱； 4）紧邻火车道，噪音大，且不安全； 5）周边无居民区，大环境差，安全系数低。 付款政策： 可分期、按揭、一次性付款，优惠政策暂未定。 （二）金城逸品 项目概况： 小区位于金城路与溱水路交叉口，占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带电梯，6-7号楼为3层（一层是车库，2-3层是小户型），1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米，规划为200多套，有57-85㎡两房，114-140㎡三房，主力户型为三室两厅两卫，占50%。08年5月份开工，地基已打好。小区绿化率38%，有楼顶花园，小区内部有观景长廊，小区物业以后由开发商自己做。 销售推广： 该项目由上海智恒代理，推广主题为“用品质代言全城新生活”，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于其售楼部上方，该区人流量较大，客户关注度较高；宣传单页以红色为基调，与售楼部整体基调相符，内容较全面，主题鲜明；售楼部位于炎黄广场西南角，客流量大，并且现场销售人员热情，销售气氛热烈浓厚，但是团队配合较少。 优势： 1）价格较低，周边配套较齐全； 2）双气直接入户；
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
公司房地产市场调 查报告
金华房地产市场调查报告 ( 2月) 的金华楼市在经历了宏观调控的洗礼后,出现了许多引人关注和思考的现象,先扬后抑而后再逐步回暧的走势,宏观面不断的利空袭来,让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断,以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。 土地交易情况 市区(除开发区外)共招标、拍卖出让土地1416.04亩,出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩,出让总金 额为63157.7573万元。 据市国土资源局统计, 出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗,包括城市规划建设用地范围内出让33宗,城市规划区外18宗,成 交均价在100万元左右,与前两年基本持平,出让面积与相近,但据观察出让地块郊区化现象明显,表明土地价格实际上是在进一步上涨,而且体 量供应维持在高位,前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市,预计既使今年土地供应严格控制,仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。 商品房开发与销售情况
,市区商品房销售面积为114.69万平方米,同比增长48.3％,其中住宅为100.4万平方米,同比增长39.7％;商品房预售面积为127.42万平方米,同比减少7.8％,其中住宅为107.46万平方米,同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米,同比增长39.9％,其中住宅为139.46万平方米,同比增长40.4％。 据金华市统计局资料,尽管受到宏观调控影响,但金华市区房价仍呈上升态势,商品房平均每平方米价格为3645元,同比上涨12.9%。其中住宅3185元,同比上涨14.1%,住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元,同比分别上涨13.1%和19%;非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元,同比分别上涨24.2%和10.2%。 市区共成交住宅8272套,成交面积93.97万平方米,成交金额181326.26万元;共成交商业营业用房1119件,成交面积7.69万平方米,成交金额82093.15万元;共成交办公写字楼202件,成交面积2.32万平方米,成交金额7979.98万元。 另外全市经济适用房在建面积34.87万平方米,竣工面积13.08万平方米。
第四章房地产市场调查与市场预测 第一节房地产市场调查 一、房地产市场调查的基本内涵和作用 房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、有系统地收集、整理和分析房地产市场供求供求变化的各种因素，为市场预测和营销决策提供客观、正确的的依据。 第一、是一种重要的市场营销活动，其目的是要了解房地产市场，包括现实和潜在的房地产市场。 第二、具有客观性。 第三、是系统地收集、整理、分析有关房地产市场的情报、资料、和信息。作用： 二、房地产市场调查的类型与基本原则 （一）房地产市场调查的类型 ?探索性调查 ?描述性调查 ?因果性调查 ?预测性调查 （二）房地产市场调查的基本原则 ?准确性原则 ?及时性原则 ?计划性原则 ?适用性原则 ?经济合理性原则 三、房地产市场调查的内容 （一）房地产市场调查的一般内容 ?市场环境调查
?消费行为调查 ?市场竞争调查 ?地产产品调查 ?地产价格调查 ?地产促销调查 ?地产营销渠道调查 1、房地产市场供给调查 1）区域内在售项目推出单位、面积、户型调查 2）总体区域房地产市场供给调查 3）未来总体供给的预测调查 4）片区房地产市场供给调查 5）竞争房地产楼盘供给调查 6）房地产市场细分供给调查 案例：深圳市2001年度住宅市场户型调查分析（节选） 图为深圳市2001年度住宅市场调查分析中的户型比例分布图。 复式 5房及以 上 4房 3房 2房 1房
图2001年户型比例分布图 从图中可以看出，深圳市2001年度住宅供给以中户型为主。2、3、4房总数接近九成（88%），其中3房比例最高，2房与4房其次。在122个项目中，有41个推出了1房，108个推出了2房，106个推出了3房，59个推出了4房，28个推出了5房以上的平面大户型，64个推出了复式。 与2000年相比，主力户型2房、3房的比例有所上升，3房的升幅最大，接近6个百分点。复式、5房、4房、1房比例均有所下降，其中1房下降了近3个百分点，4房以上包括复式共下降了4.42% 。 图各户型户均面积示意图 从图各户型的平均面积来看,与200年相比,除3房外,各类户型均有不同幅度的上升.其中复式上升了4.28㎡,5房以上的平面户型上升了3.78㎡,4房上升了3.33㎡,2房上升了2.15 ㎡,1房的升幅最大,上升了7.14 ㎡,3房则下降了2.06㎡. 2、房地产市场需求调查 1）房地产需求总量调查及变化趋势分析
【最新整理，下载后即可编辑】 一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研
房地产市场调查总结 近年来，随着中国经济的快速增长，柳州这座本身具有的人文内涵及工业基础的城市，房地产市场迅猛发展，具体表现在：新注册的房地产开发企业迅速增加、房地产开发项目迅速增长、积压多年的烂尾楼盘盘活复工、二手房交易量较往年成倍增长、房产价格一路上扬、房地产中介代理机构应时增多且成交量增长。但是在房地产市场的沸腾之中，也同时显现了诸多矛盾与纠纷。二手房交易中，中介公司和委托方、买受方的纠纷不断涌现，与交易配套的银行按揭业务在给银行带来商机的同时，也带来了更多的商业风险，使得银行采取更审慎的态度对待二手房按揭业务，未能完全形成二手房市场的良性互动。 针对房地产市场的上述现象，在市范围内通过走访等方式对二手房交易市场进行调查，分别对二手房交易的参与者、管理者进行调查，深入了解我市二手房市场的现状，目的在于为构建具有我市特点的和谐的二手房交易市场提出有益的法律意见和建议。 根据我们的调查，参考同类大中城市调研成果，我市的二手房交易，与其他城市一样，80-90%是通过置业中介公司进行交易的。但置业中介公司的交易方式因法律、法规和政策的缺失，导致交易模式的五花八门，加之置业中介公司的从业人员素质参差不齐，交易中的不规范行为时有发生，以致同一单二手房交易，因由不同的置业中介公司和由不同的从业人员操作，与交易各方发生的关系、结果大不相同，从而与交易各方产生一些较为突出的矛盾，严重影响了二手房交易市场的健康发展。 置业中介公司与买受人的突出矛盾，具体表现在：第一，中介收费标准不统一，收费种类繁多，是置业中介公司与买受人最为突出的矛盾。在我们的调查中，根据市消委会公布的数据，在二手房交易的投诉中，关于中介收费的投诉为数最多，略占整个二手房交易投诉的20%左右。具体表现在收费标准不统一，中介公司对收取的中介费用名称不统一，有的叫“中介费”，有的叫“佣金”，有的叫“咨询服务费”，有的叫“经纪费用”等等，名目繁多杂乱。第二，“跳单”、“飞单”、“吃差价”等交易恶习的客观存在，引发了置业中介公司与其他交易主体的大量的矛盾。第三，交易中，中介公司利用代收代付、挪用、侵占买受人的购房资金，是中介公司与买受人的又一突出矛盾。第四，中介公司利用格式合同或格式条款，预设陷阱，损害买受人的权益，也是二手房交易中较为突出的矛盾。第五，中介公司为了成就交易，承诺代办过户，但片面夸大中介方的作用，但实际上在办理过户的时间、保护产权转移的安全性等方面都不尽人意，引发买受方的强烈不满，造成矛盾。 通过调查分析，造成上述现象有其客观基础：第一，置业中介公司盲目追求高额利润，有法不依，是产生上述现象的主要原因；第二，现行法律、法规和政
石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月
目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总
第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 20xx关于房地产市场调 查报告正式版
20xx关于房地产市场调查报告正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时 也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地
产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房
房地产市场调查的报告模板 导语：为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。以下是为大家分享的房地产市场调查的报告模板，欢迎借鉴！ 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX 年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX 年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，市场回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些
房地产市场调查报 告如何写
如何开展调查研究是一个行为科学，也是一个方法论问题；而怎样写好调研报告则是一个将行为科学、方法论与认识论相结合、相统一的问题，这里有一个从实践到认识的分析、判断、推理的逻辑过程。怎样开展调查研究调查研究是一项需要费心、费时、费力的复杂工作，也是需要面对实际、面对基层、面对群众的工作，不但有一个方法论的问题，而且也有一个世界观、工作态度和群众观点问题。我体会，要搞好调查研究工作，必须做到三点：第一，要把握“两头”，根据需要与可能确定调研重点。所谓把握“两头”，即是一要把握“上头”，了解党和国家一个时期的大政方针是什么，有什么突出的问题需要我们去探讨和研究；二要把握“下头”，就是了解社会在如何发展，老百姓在想什么、干什么、盼什么，创造了什么新鲜经验，有什么热点、难点问题需要我们去解决，特别是经过制定政策去调节。对这两头吃透了，就能够根据需要与可能，确定调研工作的总体方向，立定工作的标杆，选准调研工作的突破口。 在确定调研的项目以后，还要做好一个基础的工作，就是要准备好调研提纲，明确所要进行的调研目的、调研范围、调查地点、调查对象和调查的重点。既要有大纲，又要有细目，有的还要有统计的表格。 第二，迈开双脚，深入实际，广泛调查，详细地占有第一手资料。调查中，一要“沉”，就是“沉”下去，沉到群众中，用心地听她们讲，切忌走马观花。二要“谦”，就是以谦虚的态度，
甘当小学生的精神，请基层群众发表对一些问题的看法，切不可高高在上，好为人师，下车伊始，哇啦哇啦。三要“全”，即全面了解。尽管基层说的、讲的都不一定是我们调查所需要的材料，可是要尽量搜集。如果想寻找一个有用的素材，必须搜集10份甚至更多份素材，占有材料说法要“以十当一”，多多益善。四要注意引导，即引导调查的对象围绕调查的主题发言，围绕所要了解的重点发言，不可泛泛而谈。五要“实”，即坚定地贯彻实事求是原则，要求调查的对象讲实话，反映实际的情况。对有关典型细节和数字要重复核实。六要亲手记录。这不但能够解决“感觉”问题，而且能够在记录的过程中不断积累理性的认识。总之，在调查工作中，要身到、心到、口到、手到。 第三，要对记录的材料及时进行疏理，并不断进行交流。在每次调查座谈之后，调查人员一定要挤出时间对自己的记录作一番梳理，对调查的过程作一“回头望”，看一看被调查的人员是否反映了实际问题，素材是否全面，调查座谈的目的是否达到；哪些素材有用，哪些素材备用，哪些素材还要继续调查。同时，几位调查者还能够经常交流一下，集思广益，提出看法和看法，这样就能够使调查更深入，获得的真知灼见更多。如何写好调查报告要写好调查报告首先要把握这一文体的特点。一般来说，它有三个特点：一是针对性强。调查报告一般都是针对某一重要情况、经验或问题进行有目的的系统调查研究后写出来的书面报告。报告要总结经验，找出规律，提出指导性意见。二是典型性强。调
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
房地产市场调查与分析 房地产市场调查与分析 1.市场调查的意义和内容： (一)市场调查的重要性 由于科学技术的飞速发展，技术革新的速度大大加快，产品日新月异，国内外市场竞争激烈。为了增强产品在市场上的竞争能力， 各企业都希望能随着千变万化的市场动态，及时做出相应的正确决策，并在采取行动之前，能获得有关的市场信息和情报资料，以避 免做出错误的决策，减少决策的风险。尤其当企业由以往的地区性 经营扩大为全国性经营，甚至发展到国际性经营时，企业的经营决 策者实际上已不大可能亲自与市场广泛接触。而市场情况千变万化，消费者需求愈来愈多样化和挑剔，他们的爱好、动机、欲望对企业 经营的影响很大。因此，企业要了解哪种产品是客户所需要的，如 何定出适宜的价格，怎样合理地选择分销渠道，选择适当的销售促 进方式，适时满足客户需求，了解潜在市场情况等，都需要做好市 场调查工作，从多方面获取市场情报资料，敏感地捕捉这些信息， 分析企业的生产与市场需求之间的内在联系，周密分析和研究市场 需求变化的规律，用以指导企业的经营决策，有预见地安排市场营 销活动，提高企业经营管理水平。 (二)市场调查内容 由于影响市场的因素很多，所以进行市场调查的内容很多，调查的范围也很广泛。凡是直接或间接影响市场营销的情报资料，都要 广泛收集和研究，以便采取相应的策略。市场调查的内容主要包括 国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查、市场营销因素调查等。 2.市场调查的步骤：
(一)确定问题和调查目标 调查项目可以分成三类。一是试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压 力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量。 二是描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费 60万元在郊区买一套两居室商品住宅。三是因果性调查，即检验因 果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够 增加多少购买者。 (二)制定调查计划 市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。制定的调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样 方案和联系方法几个方面。 (三)收集信息 收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。在采用问卷调查时，可能会出现某些被调查者不在家必须重访或更换、某 些被调查者拒绝合作、某些人的回答或在有些问题上有偏见或不诚 实等情况。在采用实验法进行调查时，调查人员必须注意，要使实 验组与控制组匹配，并尽可能消除参与者的参与误差，实验方案要 统一形式并且要能够控制外部因素的影响等。现代计算机和通信技 术使得资料收集的方法迅速发展，且减少了人员和时间的投入。 (四)分析信息 该阶段的主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息，对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可 以采用统计技术和决策模型进行分析。 (五)报告结果 市场调查人员不能把大量的调查资料和分析方法直接提供给客户或有关决策者，必须对信息进行分析和提炼，总结归纳出主要的调
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长