一、二手房屋交易需要手续？
1、买卖双方（卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到）持买卖协议、双方《身份证》（卖方夫妻双方都要，还要户口本）、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并申报交易价格；
2、房地产交易管理部门根据需要（实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的），要求对交易的房地产进行价格评估；
3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税（根据情况有优惠政策），任任何买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费；
4、等待领《房屋所有权证》
5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》。
二、更名费等如何计算？
经济适用房:
满五年:
补交土地出让金:成交价*1%(卖方缴纳)
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）
印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）
证件工本费:80元
商品房:
满五年:
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）
印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）
证件工本费:80元
个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
未满五年:
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）
证件工本费:80元
个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
注明：120平米（地方政府可以上浮20%，得到144平方米）
已购公房:
1,成本价房:
土地出让金:成交价建筑面积*1%(买方缴纳)
其他税费同商品房
2,标准价（优惠价）房:
补齐成本价:成交价*1%(买方缴纳)
另外和原单位按产权比例分成
转移登记?
因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
一、申请办理转移登记材料
（一）房屋所有权转移登记申请书（网上打印的原件）
（二）申请人身份证明：
1、单位申请人：
（1）经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明；
（2）法人代表人或负责人身份证明（验原件留复印件，委托办理的无需核验原件)
（3）委托办理的，还需提交授权委托书(原件)及受托人身份证明（验原件留复印件）
2、个人申请人：
（1）身份证明（验原件留复印件，委托办理的无需核验原件）
（2）委托办理，还需提交授权委托书及受托人身份证明（验原件留复印件）(原件)
（三）转移登记分别应提交的证明文件
1、新建商品房买卖（首次）
登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证（有偿用地）。
（1）房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同；2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同；
（2）签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书（原件）；
（3）房屋登记表、分户平面图二份（原件）；
（4）专项维修资金专用收据（1999年1月1日以后签订购房合同的）；
（5）契税完税或减免税凭证；
（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；
（7）外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准购房文件。
2、新建经济适用住房买卖登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证（划拨用地）；
（1）房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同；2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同；
（2）经济适用住房购房资格审核表（2001年5月1日以后签订购房合同的）；
（3）房屋登记表、分户平面图二份（原件）；
（4）契税完税或减免税凭证；
（5）专项维修资金专用收据（1999年1月1日以后签订购房合同的）；
（6）超标部分补交综合地价款的收据（土地部门收取）；
（7）签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积、房价结算的确认书（原件）。
3、已购公有住房买卖
（1）原房屋所有权证（原件）；
（2）房屋买卖合同（原件）；
（3）原公房购房合同；
（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权证中没有附图、表的，可不提交）；
（5）契税完税或减免税凭证；
（6）补交土地出让金的证明；
（7）已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表；物业费、供暖费交清证明；
（8）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；
（9）"Ｏ二六"单位的房屋，提交"Ｏ二六"单位的批准出售证明。
4、已购经济适用住房买卖（含按经济适用住房管理的房屋）
（1）原房屋所有权证（原件）；
（2）房屋买卖合同（原件）；
（3）契税完税或减免税凭证；
（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白）；
（5）补交综合地价款证明；按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明；
（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；
（7）已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表；超标部分补交综合地价款证明（买房人购买的经济适用房面积超标的）。
5、存量房屋买卖
（1）原房屋所有权证（原件）；
（2）房屋买卖合同（原件）；
（3）契税完税或减免税凭证；
（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白）；
（5）国有土地使用证（整宗房地产或已发土地证的房屋）；
（6）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；
（7）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；
（8）外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。
6、房屋继承、遗赠申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。
（1）原房屋所有权证（原件）；
（2）继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书；
（3）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；
（4）契税完税或减免税凭证(遗赠)。
7、房屋赠与
（1）原房屋所有权证（原件）；
（2）赠与（受赠）公证书（原件）；
（3）契税完税或减免税凭证；
（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有
附图、表的，可不提交）；
（5）已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；其中已购成本价央产房赠与
的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费结清证明；
（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织受赠房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已
经批复的房屋再次赠与的，不再提交；
（7）国有土地使用证（整宗房地产）；
（8）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）。
8、房屋交换
（1）换入方的原房屋所有权证（原件）、换出方的房屋所有权证；
（2）房屋交换合同（原件）；
（3）契税完税或减免税凭证；
（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有
附图、表的，可不提交）；
（5）已购成本价公有住房交换的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；其中央产已购成本价公有住房
交换的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明；
（6）双方的国有土地使用证（整宗房地产）；
（7）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；
（8）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已
经批复的房屋再交换的，不再提交。
9、企业改制、作价出资、合并、分立、注销
（1）原房屋所有权证（原件）；
（2）国有土地使用证；
（3）改制出资、合并、分立的文件、合同；
（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；
（5）契税完税或减免税凭证；
（6）准许继续使用原划拨用地的批准文件（划拨土地）；
（7）企业注销的，提交清算组的清算报告。
10、房屋调拨（机关、有隶属关系的全民所有制单位）
（1）原房屋所有权证（原件）；
（2）国有土地使用证；
（3）房屋调拨文件、调拨双方的房屋产权移交协议（原件）；
（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；
（5）契税完税或减免税凭证；
（6）划拨土地转让批准文件（划拨土地）。
11、房屋拍卖
（1）原房屋所有权证（原件）；不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；
（2）房屋转让合同（原件，法院判决的除外）；
（3）委托拍卖合同、拍卖成交确认书；
（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；
（5）国有土地使用证（整宗房地产）；
（6）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；
（7）生效的法院判决书（调解书）、裁定书；
（8）单方申请的，提交法院协助执行通知书（原件）；
（9）契税完税或减免税凭证。
12、法院判决、仲裁机关裁决房屋转移
（1）原房屋所有权证（原件）；不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；
（2）生效的法院判决书（调解书）、裁定书、仲裁裁决书；
（3）单方申请登记的提交协助执行通知书（原件）；
（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；
（5）契税完税或减免税凭证；
（6）国有土地使用证（整宗房地产）；
（7）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）。
13、夫妻离婚涉及房屋转移
（1）原房屋所有权证；
（2）离婚证；
（3）离婚财产归属协议（协议离婚）或生效的法院判决书（法院判决离婚；权利人一方申请的）或经公证的离
婚财产归属协议（权利人一方申请的）；
（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有
附图、表的，可不提交）；
（5）契税完税或减免税凭证。
注意事项
★申请人应当对所提交材料的真实性负责
★所有复印件需用A4纸复印，同时加盖单位公章
二、转移登记时限
符合房屋所有权转移登记条件的，应当自受理之日起20个工作日内完成登记工作。登记部门认为需要公告的，公告时间除外。
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三、房屋所有权转移登记申请书及相关表格
1、房屋所有权转移登记申请书及填写说明
2、授权委托书
3、房屋状况附表及填写说明
如何认定购房合同中“不可抗力”
问：购房合同中标明的“不可抗力”应如何正确理解？
答：作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要符合法律明确规定。在现行的
房地产交易中，发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：
1.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
2.市政配套的批准与安装的延误。
其实，发展商所述的这两种情况，依据法律的规定都不具备不可抗力的三个必备条件。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋前就可预见的，即
使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险。同样，市政配
套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装
的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和
可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。
休市两个月的二手房跳蚤市场明日将恢复交易，如何让买卖省心、安全———
二手房自由交易这样办
二手房自由交易向导
自由交易与中介交易各有优缺点
目前，近六成的市民是通过中介公司交易。优点就是安全、省心。中介公司对房地产
经纪业务的办理十分专业，能为买卖双方省去好多的麻烦。更重要的是，中介公司所起的
居间作用，能为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用，保证双方的利益不受损害。缺点是目前中介公司众多，良莠不齐。如果委托不正规的中介公司很可能使委托方受到损失。
二手房自由交易最大的优点就是省钱，不需要缴纳中介费，而且自己亲自办理，让人
放心。但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多，很容易忽略一些细节，结果产生一
系列的纠纷，甚至是经济损失。本来是让自己放心的，结果由于对房地产业务的不了解反
而变得不放心了。
另外，需要牵扯太多的时间，而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障。如果
买方是按揭贷款，手续较为繁杂，因此，建议买卖双方，为避免许多麻烦及不必要的风险，买卖双方自己达成交易的，可以委托一些中介机构办理权属过户和按揭贷款手续。
二手房自由交易流程
一次性全款交易流程：
1.发布或查找信息
2.接触洽谈
3.确定意向
4.签署合同（下定金）
5.办理过户登记
6.
领取权证7.交割房款8.房屋交付
买方申请贷款无阶段性担保交易流程：
1.发布或查找信息
2.接触洽谈
3.确定意向
4.签署合同（下定金）
5.办理贷款审批手续
6.办理过户登记
7.领取权证
8.交割首付款
9.办理抵押登记手续10.领取抵押权证11.银行放款给卖方12.房屋交付
买方申请贷款有阶段性担保交易流程：
1.发布或查找信息
2.接触洽谈
3.确定意向
4.签署合同（下定金）
5.办理贷款审批、担保等手续
6.办理过户登记手续
7.交割全部房款
8.房屋交付
自由交易有四注意
辨识房屋性质：目前二手房交易市场上市交易的房屋性质多种多样，有的房屋是单位发的权属证书，有的是尚未办理房屋权属证书的合同房，有的是经济适用房或者房改房的再上市交易，有的只有使用权而无产权的房屋，还有的是国家尚未许可流通的集体土地上建造的房屋等等各种情况。
面对上述各种不同性质的房屋，购买者应了解拟购买房屋的性质，对尚未取得国家颁发的房屋权属证书的房产谨慎购买，从源头上保护自己的合法权益。
1.确认卖方身份：一般情况下，房屋的出售人和房主是一致的，但是也有出售人为非房主本人的情况，有的是委托子女或代理人代为出售。在自由交易市场核实卖方身份，确认出售人为房主本人将十分重要，它可以减少纠纷、减少经济损失、规避风险。
2.仔细查验房屋：二手房非商品房，房屋的现状各不相同，有的装修很高档，有的是已经有几十年历史的老房子，在房屋的现状上可谓千差万别。
因此，自由交易过程中不仅要仔细听房主对房屋现状的介绍，更要仔细查验房屋，从而避免在交付以后才发现房屋缺陷问题。
3.考察买方支付能力：目前很多购买者都需要通过银行贷款来解决自己购房资金的不足，但是每个人的经济收入以及在银行的信用情况都不相同，买方的贷款申请能否被银行批准都会决定交易能否顺利完成。
在现实的案例中，很多都是因为买方的支付能力不足导致交易的中止。因此，卖方通过与买方的接触了解买方的支付能力对顺利成交十分重要。
4.保证交易资金安全：二手房自由交易的买卖双方多互不相识，彼此的信任很难马上建立，涉及到交易中的重要环节资金交割条件时，往往难以达成一致意见。如何保证交易资金安全双方必须认真考虑，建议采用第三方与银行联合使用的资金监管服务，可确保交易资金的安全，减少交易纠纷，提高交易效率。
二手房交易过程“七项注意”
注意事项一
避免中介公司的暗箱操作
其一，某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为
业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，业主仍然脱不了干系。
其二，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在“霸王条款”，主要
是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不
通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。
其三，在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告
知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上
所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。
注意事项二
房屋本身状况
用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；
房屋权属是否存有争议；
房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；
房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；
是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；
交易房屋是否存有质量瑕疵。
注意事项三
维修基金余额的结算与更名
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金
或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。
因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
注意事项四
水、电、物业管理费等费用
这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用
进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买
方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款
项即可。
注意事项五
房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收
一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵
塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所
赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。
注意事项六
户口问题
按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住
户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，
双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户
口延迟问题应当采取慎重的态度。
注意事项七
评估状况
二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。
高了卖不出去，低了将遭受损失。
合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然无需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。
买二手房需注意流程和收费标准
买套二手房对手中存款不多的市民来说，是个不错的选择，但二手房买卖手续比较多，欲购房的市民需要注意这些流程和收费标准。
首先是收集二手房出售信息，然后与中介人员或房主预约看房，在找到满意的房子达
成购买意向后，就要准备签订合同，然后是相关手续办理、支付房款，最后是房子交验。
对二手房交易来说，最重要的是过户办证。根据正规流程，办证要走以下程序：资料
准备、产权转移登记申请(到市、区房产局)、领取购房人《房屋所有权证》、土地使用权
转移登记申请(各区土地分局)、领取购房人《国有土地使用权证》。
办证过户时，买方需提交以下资料：购房人身份证复印件，如购房人非本市户口的，
需提交户籍所在地出具的《流动人口婚育证明》。卖方需提交以下资料：卖方的《房屋所
有权证》、《国有土地使用权证》复印件，二手房交易评估报告，卖方及共有人(配偶)身
份证、户口、婚姻证明复印件。
二手房交易需缴纳的相关税费有：
契税：交易价或评估价(取高值)的1%；
（说明：2006年3月1日起，个人购买二手房普通住宅契税税率调整为2％）
综合服务费：5元/平方米(房屋建筑面积)；
印花税：交易价或评估价(取高值)的0。05%；
产权登记费：85元/套；
土地登记费：35元/套；
交易评估费：评估价的0. 3%；
土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的
房改房免收土地收益金)。
买"二手房"如何办理公积金贷款?
汉口唐家墩的熊先生想贷款买一套“二手房”，他不愿通过中介办理手续，那
么他自己该如何办理贷款呢？记者昨日就此采访了武汉市房改委资金管理中心相关人士。
据了解，二手房贷款有两种方式，已经缴纳过公积金的职工，可办理公积金贷款；还可到
银行办理商业贷款。
问：买“二手房”办理公积金贷款，有哪些手续？
答：首先，“二手房”买卖双方持卖方名下的《国有土地使用证》及《房屋所有
权证》原件，到武汉市房改资金中心贷款管理处办理初审登记，领取申请表。
问：需要提供哪些资料？
答：经初审符合贷款条件的，房屋买卖双方应分别提供办理贷款的有关资料：
一、买房方（借款人）提供：
1、借款申请表格；
2、夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明的原件及复印件；
3、所购房屋评估报告书（由借款人找经“市房改资金中心”和产权部门认可的
房地产评估机构进行评估）；
4、购房合同一式四本（到房屋交易部门购买）；
5、卖方出具的收到预交50%房款的收据。
二、卖房方提供：
1、夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明的原件及复印件；
2、卖方名下的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》的原件及复印件；
3、提供划入贷款资金的户名和账号。
问：办理“二手房”公积金贷款程序有哪些？
答：操作程序：1、咨询→2、受理申请→3、“市房改资金中心”审批→4、《国
有土地使用证》及《房屋所有权证》的过户→5、与贷款银行签订借款合同、抵押合同→6、房产部门办理抵押登记→7、办理房屋财产保险→8、贷款资金转账至卖方账户→9、借款
人按月还款→10、还清贷款，注销抵押登记。
武汉市房改委资金管理中心地址：武汉市江岸区卢沟桥路1号
咨询电话:027-********