２０１６年房地产行业去库存研究报告
目录
写在前面的话 (1)
我国库存探讨和测算 (1)
库存指标探讨 (1)
我国库存结构 (3)
我国农民工城镇落户及置业需求探讨 (5)
基数庞大，具备一定的城镇定居意愿 (5)
农民工城镇落户意愿分析 (6)
海外低收入家庭住房政策经验 (8)
美国经验：住房金融体系的完善 (8)
韩国经验 (10)
愿景很美好，落实存挑战 (12)
公积金扩围需防范风险 (12)
直接住房补贴：有效，但难为无米之炊 (15)
户籍改革加速，但公共服均等化推进缓慢 (16)
农地改革：赋予财产权利，但资产价值不确定性大 (18)
小结： (19)
目录
图1: 300城土地成交 (2)
图2: 国有建设用地出让和土地购置面积（亿平方米） (2)
图3: 全国商品房施工面积（亿平方米） (2)
图4: 全国商品房待售面积（亿平方米） (2)
图5: 302城市住宅商服土地出让结构 (3)
图6: 历年302城市住宅商服土地出让 (3)
图7: 中国各线城市商品房空置率（2013） (4)
图8: 房屋空置率国际比较（2013） (4)
图9:我国农民工人数 (5)
图10: 我国农民工人口年龄结构 (5)
图11: 外出农民工居住情况（2014年） (6)
图12: 农民工城镇定居意愿 (6)
图13: 中国农村家庭资产配置（元） (6)
图14: 中国居民家庭资产负债率 (6)
图15: 农民工愿意转非农户口原因 (7)
图16: 我国居民家庭医疗保健支出比重 (7)
图17: 农民工不愿意转非农户口原因 (7)
图18: 承包地对转非农户口影响 (7)
图19: 全国房价与农村居民家庭收入比 (8)
图20: 城乡居民家庭人均消费支出 (8)
图21: 美国城镇化率 (9)
图22: 美国住房购买力指数 (9)
图23: 美国住房自有率 (9)
图24: 美国房屋空置率 (9)
图25: 美国政府住房与社区服务经常性支出 (10)
图26: 美国政府公共住房（万套） (10)
图27: 韩国GDP增速 (10)
图28: 韩国城镇化率 (10)
图29: 待出售房屋数量 (12)
图30: 存量住宅和新竣工住宅 (12)
图31: 韩国家庭房屋贷款利率 (12)
图32: 韩国公共部门竣工住宅套数 (12)
图33: 城乡家庭住房负债 (13)
图34: 中国居民未申请银行贷款? (13)
图35: 次级贷款占新增个贷市场份额 (14)
图36: 美国居民负债及收入增速 (14)
图37: 推算三四线住宅均价和公积金贷款利率 (15)
图38: 衣食住和医疗支出占居民收入比重 (15)
图39: 河南省住宅销售面积及均价增速 (16)
图40: 我国地方政府债务余额 (16)
图41: 我国总人口城镇化率 (17)
图42: 我国户籍人口城镇化率 (17)
图43: 城乡居民学历结构 (18)
图44: 城乡医保报销比例差别（2011年） (18)
图45: 地方政府财政支出及收入增速 (18)
图46: 全国公共服务支出占财政支出比重 (18)
图47: 农村家庭收入来源 (19)
图48: 三线城市土地供求比及成交均价 (19)
表1：全国商品房库存面积测算 (3)
表2：韩国08年后住房政策倾向 (11)
表3：银行房贷申请办理条件 (13)
表4：农民工房屋购买力测算（公积金） (15)
表5：地方政府补贴农民买房政策 (16)
表6：关于农民工城市落户政策推进 (17)
表7：国家关于农地改革相关政策 (19)
写在前面的话
凡置产业，自当以田地为主，市廛次之。
——《履园丛话·产业》
2015年12月18日至21日在北京召开的中央经济工作会议提出2016年五大任务，其中化解房地产库存首次位列其中，行业库存高企问题愈发受到管理层重视，城镇化的推进叠加需求端的下沉是政策方向，美国、韩国等国家对低收入阶层居民住房的扶助政策取得了一定成效，参照国际经验，我们本篇报告在行业库存、农民工需求、政策落实等方面进行了探讨。
我国库存探讨和测算
库存指标探讨
考察我国房地产库存绝对规模，较常用的权威指标就是统计局每月公布的商品房待售面积，但待售面积仅是针对房地产开发企业报告期末已竣工可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，通俗来说，就是房企竣工未售的项目。若要全面考察我国房地产库存规模，还需把在建未售的项目、尚未开工的土地也并入计算。我们将行业库存规模测算分为两大部分：未开发拿地、在建+竣工未售项目：
未开发拿地建筑面积
虽然我国每年公布待开发土地面积（通过各种方式获得土地使用权但尚未进行开发的土地面积），但我们认为4.2亿平米要远小于我国至今未开工的实际规模。我们选取了国土部的全国建设用地出让面积作为全国至今的累计拿地总量，根据中国指数研究院302个城市商住用地成交的比重以及容积率对全国已出让的建设用地的建筑面积规模进行了测算，并随中小城市的权重对房地产住宅商服用地的比重和容积率作了扣减。另外根据2015年12月29日国土部发布的《全国城镇土地利用数据汇总成果分析报告》，近5年土地供给结构中，工矿仓储用地供给明显增长，对应也带来住宅用地比重的下降。我们对未开工建设用地面积的计算公式为：未开发拿地建筑面积=全国建设用地出让面积×估计房地产用地出让占比×估计容积率-新开工面积。最后我们推算出2001年至2015年累计的未开发出让土地建筑面积约82.3亿平方米（2003年之前的数据根据土地出让金推算）。
图1: 300城土地成交图2: 国有建设用地出让和土地购置面积（亿平方米）
资料来源：中指，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
在建已建未售房屋面积
我们用初始的在建面积加上累计新开工面积减去累计销售面积，可以得出至2015年末，累计在建已建未售面积大约在60亿平米（2015年末数据为我们预测），考虑到累计新开工面积包括已竣工面积（2014年末累计竣工面积为新开工面积的六成左右），我们认为该口径实质上已经包含了统计局的待售面积。
图3: 全国商品房施工面积（亿平方米）图4: 全国商品房待售面积（亿平方米）
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
由此我们计算出至2015年末全国库存143亿平米左右，其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右，按照过去3年的平均销售面积计算（2015年销售面积为估算），去化周期约在10-11年左右。
表1：全国商品房库存面积测算
日期在建未售+竣工
未售
（亿平米）
国有用地出让面
积
（亿平米）
累计拿地未开工
规模
（亿平米）
合计库存
（亿平米）
历年销售面积
（亿平米）
去化周期
（年）
2001年7.8 8.3 0.2 8.0 2.2 3.6 2002年9.4 10.8 1.0 10.4 2.7 3.9 2003年11.5 19.4 4.1 15.5 3.4 4.6 2004年13.7 18.2 6.7 20.4 3.8 5.3 2005年14.9 16.6 9.9 24.8 5.5 4.5 2006年16.7 23.3 16.0 32.7 6.2 5.3 2007年18.5 23.5 21.6 40.1 7.7 5.2 2008年22.2 16.6 23.8 45.9 6.6 7.0 2009年24.3 22.1 31.1 55.4 9.5 5.9 2010年30.2 29.4 41.6 71.8 10.5 6.9 2011年38.4 33.5 49.4 87.8 10.9 8.0 2012年45.0 33.2 58.3 103.3 11.1 9.3 2013年52.1 37.5 73.8 125.9 13.1 9.6 2014年58.0 27.2 80.0 138.0 12.1 11.4 2015E 60.2 19.0 82.3 142.5 13.1 10.9
资料来源：wind，中信建投研究发展部注：其中2015年数据为估算，测算过程中包含较多假设
我国库存结构
国土部并未披露具体城市的出让规模，我们通过中指院302城市的出让数据拟合来看，虽然近年一线城市的土地出让占比有所回升，但三四线城市的比重依然占据最大比重，一线、二线、三四线城市在近几年的出让结构分别为3%、37%和60%，如果考虑全国口径，三四线的比重预计更高。
图5: 302城市住宅商服土地出让结构图6: 历年302城市住宅商服土地出让
资料来源：中国指数研究院，中信建投研究发展部资料来源：中国指数研究院，中信建投研究发展部
我国库存压力的根源除了本身供需节奏的失衡，还和供需结构有关，根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的《城镇住房空置率与住房市场发展趋势》报告，调查统计的我国房屋空置率在22.4%（2013年），远高于美国、香港、日本。其中二三线城市多套房屋家庭空置率远高于一线城市，说明当前这些城市人均住房面积的充裕程度显著高于一线城市，其结论也与当前行业共识基本一致：对于我国部分二线及大部分三四线城市，在现有环境下挖掘存量需求已经难以立竿见影，增量需求才是这些区域去化的看点。
图7: 中国各线城市商品房空置率（2013）图8: 房屋空置率国际比较（2013）
资料来源：中国家庭金融调查，中信建投研究发展部资料来源：中国家庭金融调查，中信建投研究发展部
我国农民工城镇落户及置业需求探讨
如我们此前论述，全国去库存的任务需要增量需求的支持，在当前整体城镇人口中劳动力人口增速下行的环境下，城镇需求的增量无非来自于2个方面：1、区域内部的存量博弈；2、农村人口的城镇化，关于前者我们已经有报告阐述，具体可参考深度报告《零和博弈下的城市战争》，而关于后者目前是国家政策扶持的方向，发改委已经明确将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，将需求端向中低收入家庭下沉也是我们接下来探讨的重点。
基数庞大，具备一定的城镇定居意愿
根据国家统计局数据，我国2014年农民工总人数2.74亿，占我国乡村总人口的44.3%，其中外出农民工1.68亿，占农民工总数的61%。从农民工的庞大基数、年龄结构等考虑，一部分农民工具备落户城镇意愿，农民工城镇化能够带来一定的住宅增量需求，具体来看：
1、人口年龄结构较年轻，新生代农民工落户意愿更强烈。我国农民工人口增速虽已有所减缓，但基数依旧庞大，且适婚年龄段人口（16-30岁）及壮年期人口（31-50岁）占比分别为33.7%、49.2%，存在一定的首置及改善性需求。新一代农民工逐步由原本的生存型向发展型转变，更加注重就业体面和发展机会，落户城市意愿更为强烈。根据清华大学城镇化调查显示，80后农民工仅有7.3%选择愿意回乡务农，90后仅3.8%。
图9:我国农民工人数图10: 我国农民工人口年龄结构
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
2、外出农民工自有住房比例较低，具备一定定居城镇意愿。根据国家统计局数据，2014年我国外出农民工在城镇自购住房比例仅1%，其他解决住房方式分别为租房（37%）、工棚（17%）、回乡居住（13%）、单位宿舍（28%）。尽管住房自有率较低，但由于城镇更完善的公共服资源吸引，相当一部分农民工愿意定居城镇，根据清华大学2013年10月发布的中国城镇化调查数据显示，34.7%的外出农民工具有在城镇定居的意愿。
3、但大部分农民工并不具备购买力。根据西南财经大学的2013年的中国家庭金融调查数据，我国农村家庭平均净资产28万元，除去17.6万房地产资产后，剩余资产为12.8万，尚不及14.1万首付（按照全国三四线4700元/平均价假设的100平商品房3成首付），而最具流动性的金融资产仅不足2.4万元，表明我国大部分农民家庭不具备支付城镇商品房首付的能力。
图11: 外出农民工居住情况（2014年）
图12: 农民工城镇定居意愿
1%
13%
37%
17%
28%
城镇自购住房
回乡居住
租房
工棚
单位宿舍
34.7%
34.7%
30.5%
有意愿
无意愿
没有想好
资料来源：wind ，中信建投研究发展部
资料来源：清华大学城镇化调查，中信建投研究发展部
图13: 中国农村家庭资产配置（元）
图14: 中国居民家庭资产负债率
资料来源：中国家庭金融调查，中信建投研究发展部
资料来源：中国家庭金融调查，中信建投研究发展部
农民工城镇落户意愿分析
参照清华大学城镇化调查数据，外出农民工没有明确落户意向的占大多数，比重达65.3%。为了了解农民工落户城镇意愿的差异，我们根据“2010年国家人口和计生委流动人口检测调查”数据（张翼，《中国人口科
学》），对外出农民工愿意转非农户口和不愿意转非农户口的动因进行了分析。
计划经济时代我国将户口分为农业和非农两种类型，农业户口指依靠自己生产口粮的农民家庭，非农户口指依靠国家分配口粮的城市居民。在14年7月颁布的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中已经明确取消农业和非农户口区分，统一为居民户口。但作为过去实际城乡划分的标志，农民工转变非农户口的出发点基本与其落户城镇动因一致。
愿意落户动因：福利待遇是主因
从计生委的调查数据看，农民工愿意转变非农主要原因包括3个：1、让子女与城市孩子享受一样的教育。这是农民工定居城市的最大动力，无论是80前还是80后农民工，子女教育均是其首要考虑因素，比重分别为55.5%、39.8%，这也与中国家庭一贯重视教育的传统相符。2、享受与城市居民相等的福利待遇。相比农村，政府将更多公共资源向城市倾斜，如养老、医疗等，这也成为吸引农民工定居的重要因素，不过相较80后农民
工，80前农民工更看重福利待遇。3、更充分的就业保障。相比农村，城市拥有更多的就业机会、更高的收入，这是吸引农民工涌入城市的直接原因，对比80前农民工，处于工作上升期的80后农民工对就业机会赋予更高的权重。
图15: 农民工愿意转非农户口原因图16: 我国居民家庭医疗保健支出比重
资料来源：张翼，《中国人口科学》资料来源：wind，中信建投研究发展部
不愿意落户动因：土地等资产的羁绊
从计生委调查结果看，不愿意转变为非农户口的农民工占大多数，80前、80后占比分别达到79.85%、75.34%。而对于农民工转变态度起关键作用的就在于承包土地的保留问题。若转变非农户口需交出承包土地，则80前、80后愿意转变的比例分别从20.2%、24.7%下降至11%、12.9%，降幅约50%，反映了农民较强的财产保全意识。
除了最主要的承包土地之外，城乡户口差别缩小、城市较高房价和生活压力也是阻碍农民工定居城市的重要因素。一方面，随着养老金、医保等社会保障资源对农村覆盖力度的加强以及电商等新兴消费业态的崛起，城乡公共资源、生活水平存在缩小的趋势，城镇户口的地位在农民工心里开始下降，尤其80后农民工，认为城乡户口差别缩小比例比80前农民工高5.2个百分点；另一方面，城市房价的居高不下和较高的生活成本也降低了城市对农民工的吸引力，城市是工作谋生的绝佳选择，却非生活定居的理想场所。
图17: 农民工不愿意转非农户口原因图18: 承包地对转非农户口影响
资料来源：张翼，《中国人口科学》资料来源：张翼，《中国人口科学》
图19: 全国房价与农村居民家庭收入比图20: 城乡居民家庭人均消费支出
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
综合来看，我们认为农村人口城镇化是具备客观基础的，尤其年轻一代的农民工对于城镇置业具备较强的动力，但多方面的制约则是农民工进城的障碍，如教育等公共服务、土地承包权保留、高房价及生活成本等，如何降低农民工生活成本、提高农民工住房购买力，加大教育、养老、医疗等投入，实现公共服务均等化，是我国政策未来的主要突破口。
海外低收入家庭住房政策经验
我们梳理了一些海外国家的经验，来考察发达国家在推进中低收入居民住房问题的一些思路，综合来看，完善的住房金融体系、财政支持下的补贴、以租赁为主导的保障模式是这些国家共同的特点，在实现居者有其屋目标的同时，也实现了市场库存的去化。
美国经验：住房金融体系的完善
美国《住房法案》前言中写到：“让每一个美国家庭拥有一个体面的家和适宜的居住环境——美国国会许诺尽快实现这一目标。”美国政府通过建立住房金融体系、税收减免、公共住房、租房券等多项政策措施帮助居民解决住房问题，而其中影响最深远无疑就是住房金融体系的建立，通过提升居民购买力刺激需求，进而实现库存的化解。
住房金融体系解决居民购买力
美国城市化持续了上百年，由1900年仅40%的城市化率攀升至2010年的81%。早期大量涌入的城市移民居住问题由于很难获得金融支持导致购买力低下。为此，美国建立了完备的住房金融体系来解决居民购买力问题：在住房抵押一级市场，1934年成立联邦住宅管理局（FHA）、1938年成立联邦抵押贷款委员会，为中低收入家庭提供100%贷款抵押保险，有了政府担保，中低收入家庭得以从商业银行取得低首付（可低至5%）、长年限（30年）、固定利率的低成本资金，居民购买力陡升；在住房抵押二级市场，为了解决银行房贷资金来源，联邦政府在1968、1970年重组成立房地美、房利美，在政府授权担保下，由两房在二级市场购买银行抵押贷款并进行证券化，从而为一级市场注入流动性。在完备的住房金融体系支持下，美国居民住房购买力大大增强，美国住房自有率从政府介入前的40%攀升至60年代的65%以上，而房屋空置率从60年代中期也开始下滑。
图21: 美国城镇化率图22: 美国住房购买力指数
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
图23: 美国住房自有率图24: 美国房屋空置率
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
从公住房到租金券的演变
公共住房政策于1937年启动，是美国第一个大规模的补贴性租房计划，面向最低收入人群，如1990年居住在公住房中的家庭收入为全国中位数的20%。由国会授权各地公共住房管理局发行债券，联邦政府支付本金和利息，收取租金用于公住房的维修和运营。但从60年代开始，公共住房运营效率逐渐下滑，结果不如人意：1、租金收入加政府补贴难以满足运营成本；2、由于实行较低的建筑标准使得居住条件恶劣，公住房逐渐演变成贫民区，由此引发严重的种族隔阂和犯罪等社会问题。
鉴于政府直接供应的公共住房计划的低效率，美国政府开始转变住房政策。1974年美国开始实施租金券计划，通过租金券来支付当地租金超过住户税前收入30%的部分，由居民自行到租房市场寻找住房。截至2009年，得到租金券补贴家庭总数超过220万户，超过所有公住房项目，成为美国针对低收入人群住房政策重要一项。且与公住房相比，租金券使用更为灵活、成本更低，其比公共住房计划减少了了约8-19%的费用。
个人所得税减免
相比公共住房等政府直接支出的住房政策，美国受益范围最广的政策是政府间接出资的税收减免政策：房贷利息抵交联邦个人所得税，推动全国需求加杠杆，但如我们之前在报告《我们该以什么姿势期待按揭利息抵扣个税政策?》指出，由于这项政策并未定向针对中低收入购房者，导致绝大多数受益的是中高收入人群，08年美国针对住房税收减免超过1710亿美元，其中绝大部分流向年收入超过10万美元家庭，为此美国也设立了最高100万美元的抵减上限。
图25: 美国政府住房与社区服务经常性支出图26: 美国政府公共住房（万套）
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：Housing Policy in the United States，中信建投
韩国经验
韩国经济自上世纪70年代开始腾飞，人口城镇化率迅速攀升，但住房短缺一直困扰着低收入人群，造成韩国房地产市场发展不平衡。为此，韩国政府通过金融、财政税收支持等政策手段来解决低收入人群住房问题，同时达到化解房地产库存的效果。
图27: 韩国GDP增速图28: 韩国城镇化率
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
金融支持下的补贴政策
从2003年韩国的“一百万廉租房建设计划”实施后，政府开始通过租金补贴、低息贷款、税收调控等方式向低收入人群提供金融支持以满足低收入人群的住房需求：
1、住房补贴。韩国的住房补贴政策一般分为供应方和需求方两方面：住房供应方的补贴是政府按一定比例出资或者资助建房；住房需求方的补贴是政府直接给居民发放住房补贴，一般有直接补贴和间接补贴，直接补贴是政府财政拨款对居民买房、建房、租房给予相应的补助；间接补贴是政府通过减免税收、控制租金等模式来资助居民获得住房。
2、低息租金贷款。韩国目前主流的租房为“全租房”模式：承租人在签订租赁合同时需支付相当于住房总价50%左右的押金（不用另付租金），在承租期结束后押金会被返还给承租人。从98年亚洲金融危机后，韩国国民住宅基金推出了两种针对低收入人群承租房屋时的租房押金贷款：一类是针对城市低收入人群的年息3%左右的小额贷款（一般不超过1000万韩元），另一类是针对无房的低收入人群，可获的承租房押金50%的贷款，年息在7%-9%之间。
3、低息购房贷款。对于低收入无房人群，在购买85平方米以下公租房或二手住房时，可以申请总额不超过6000万韩元的贷款，贷款年率在7%-9%之间；在购买85平方米以下的新建住房时，可以获得3000万-5000万韩元的住房贷款支持，其贷款年率为8.5%左右；在购置60平方米以下的住房时，可获得相当于全部房价70%的贷款支持，贷款年率为8.5%左右。
针对低收入家庭的税收减免
韩国政府在税收方面给予了低收入人群较大的优惠，针对无住房的低收入人群在购买低于40平方米的住房可免缴住房购置税和交易登记税；购买40-60平方米住房时，减半征收住房购置税和交易登记税。此外，上述低收入家庭使用住房储蓄购买住房，将减少40%的住房购置税和交易登记税。
表2：韩国08年后住房政策倾向
政策倾向相关内容
税收优惠年内购买首套住房免征房产购置税(2.2%)，并不受总负债偿还比率(DTI)限制；年收入低于6000万韩
元的家庭购买价格低于6亿韩元、面积小于85平方米的住宅时，无需支付购置税。对于购买价格不
超过9亿韩元新房或者85平方米且9亿韩元以下的二手房的个人，5年内免除房产交易税；取消对多
套房子的高额转让所得税(税率50%至60%)。
供给结构控制政府新建公共住宅数量将从眼下每年7万套降低至2万套，同时所有新建公共住宅面积将限制在60
平方米内
金融支持放宽住房抵押贷款的标准，提供企业税收优惠。同时韩国央行还宣布下调基础利率25个基点至2.25%，
400亿美元的刺激措施。政府抵押贷款基金资金池则将从2.5万亿韩元扩大至5万亿韩元，以向更多
民众提供购房贷款。政府抵押贷款利率将从3.8%降至3.3%到3.5%之间。
低收入群体的住房保障引导民营资本参与公共租赁住宅建设，帮助陷入危机的房屋所有人化解债务危机，降低低收入群体税
负和贷款利息负担。
资料来源：互联网、中信建投发展研究部
图29: 待出售房屋数量图30: 存量住宅和新竣工住宅
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
图31: 韩国家庭房屋贷款利率图32: 韩国公共部门竣工住宅套数
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
愿景很美好，落实存挑战
从海外经验来看，要激发我国中低收入人群潜在的城镇购房需求，政策应从公共服务均等化、住房金融支持等痛点着手，但考虑地方财力紧张、农民工低收入及贷款难等客观因素，政策落实存在挑战，综合而言，我们认可农民工市民化的方向，但中短期内通过农民工实现去库存的愿景依然较远。
公积金扩围需防范风险
农民工房贷：梦想与现实
农民工在各方面条件的欠缺和我国金融基础设施的不完善使得农民工房贷蕴含着风险。为此，我们先从主观、客观两方面来分析农民工购房难以获得传统银行资金支持的原因。
1、客观：审批条件的硬性约束
从申请银行房贷的各项条件来看，在交齐30%的购房首付和开具收入证明等方面，农民工存在着先天的硬
性约束。一方面，我国大部分农民工的可变现资产不足以缴纳30%的首付。另一方面，抛开购买力问题，由于农民工工作的不稳定性，其很难通过可信第三方渠道（主要是单位）开具稳定收入证明。此外，农民工征信体系的缺失导致的信息不对称使得银行对农民工房贷更为审慎，农民工购房很难获得银行信贷的支持。
表3：银行房贷申请办理条件
贷款对象1、具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民；2、交齐首期购房款（不低于购房总额的30％）；3、有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力；4、同意以所购房产作为借款抵押。
具备条件1、持有合法的户口簿（不限本市）、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照，在本市购买银行指定发展商的商品房；2、在银行开立存款专户，存款余额不少于拟购住房款的30％；3、具有有效的购房合同，协议和其他证明文件；4、同意以购房合同项下的房屋物业作抵押；5、愿意履行贷款合同的全部条款；6、银行规定的其他条件。
出具及提供材料1、居民身份证原件及复印件；2、房屋认购书原件及复印件；3、首期房款的缴纳原件及复印件；
4、月供款能力证明，包括：个人及家庭收入证明，存单（存折或其他有价证券）等
资料来源：中信建投发展研究部
2、主观：获贷信心不足及金融意识淡薄
从农民工自身对申请银行贷款的态度来看，他们也并未积极争取银行的支持，这主要源于对自身获贷信心的不足和金融意识淡薄。一方面，基于财产、收入等硬性约束，农民自身对申请贷款成功期望较低，导致多数并未采取申贷行动，据中国家庭金融调查显示，城乡家庭将未申请贷款原因归结为“预计申请后不会获批”的比例分别为41.4%、52.5%。另一方面，相较城镇家庭，农村居民金融意识淡薄，缺乏了解金融信息的渠道和积极性，中国家庭金融调查显示，农村家庭不知如何申请贷款导致未申请的人数比城镇高了2.7个百分点。
图33: 城乡家庭住房负债图34: 中国居民未申请银行贷款?
资料来源：中国家庭金融调查，中信建投研究发展部资料来源：中国家庭金融调查，中信建投研究发展部
图35: 次级贷款占新增个贷市场份额图36: 美国居民负债及收入增速
资料来源：HUD REPORT，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
公积金有助于提升住房购买力
借鉴美国的政策经验，建立完备的金融体系是解决低收入人群住房购买力低下的有效途径，低收入人群因为各种条件限制难以获得传统金融的支持。为此，国务院在14年7月的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中提出住房保障和公积金制度实施范围逐步扩大到农民工，改善农民工在城镇购房条件。
暂不考虑农民工的首付支付问题，我们按照当前公积金首付（2成）和公积金贷款利率（3.25%）的条件对农民工家庭在城镇买房的月供占收入比例进行了测算，具体情境如下：1、以三口之家100平米住房为标准，一个家庭有两人有收入来源；2、农民工人均月收入（3052元，15年三季度）、推算的三四线城市房价（4700元/平，100平房屋总价为47万）。按照10年期、20年期、30年期贷款分别测算，对应月供占收入比例分别为60.2%、34.9%、26.8%。从测算结果看，暂不考虑首付，20年期以上的公积金贷款买房月供在一个农民工家庭承受范围之内。
但考虑农村家庭相对城镇家庭更高的刚性消费支出（衣食住、医疗等），配套的养老、医保等制度也需随公积金一并落实，减小农民工买房压力。同时考虑美国次贷危机的前车之鉴，低收入人群房贷的大规模激增尤其是低质次抵押贷款证券化产品的泛滥蕴含着巨大的金融风险，因此我国在将农民工逐步纳入公积金实施范围同时，一定要把控规模和风险。相比美国，我国对于农民工征信体系建设的缺失也注定住房公积金扩围是一项长期工程。
图37: 推算三四线住宅均价和公积金贷款利率图38: 衣食住和医疗支出占居民收入比重
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
表4：农民工房屋购买力测算（公积金）
10年期20年期30年期
100%公积金贷款月供（元) 3674.22132.71636.4
家庭月均收入（元）6104 6104 6104
公积金月供占家庭收入比重60.2%34.9%26.8%
资料来源：中信建投发展研究部
直接住房补贴：有效，但难为无米之炊
除了公积金扩围，财政补贴也是刺激农民工需求的政策手段，今年一些地方政府陆续出台了直接针对农民工进城买房的补贴政策，其中代表省份为河南。河南是农业大省，农村人口占总人口比重较高，城镇化率也低于全国水平，14年城镇化率为45%。以11月中旬河南省政府发布《促进农民进城购房扩大住房消费的意见》为开端，濮阳、洛阳、驻马店、新乡市等先后出台针对农民买房的扶持政策，政策手段包括单位平米补贴、契税减免、整套补贴等，实施带来一定效果。
然而在当前地方政府收支矛盾扩大、债务不断增加背景下，三四线城市地方政府财力较弱，我们认为单靠地方政府本身无法维持长时间有力度的补贴政策，仍需上级及中央政府的资金和政策支持，本次河南省政府就明确15-17年省级财政每年安排不少于3亿元资金用于对政策落实较好的县(市、区)给予奖补支持，其他省市的复制性有待观察。
图39: 河南省住宅销售面积及均价增速图40: 我国地方政府债务余额
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部表5：地方政府补贴农民买房政策
时间省份城市内容
2015/12/23 新乡2016年12月31日前,在新乡市区购买新建普通商品住房(144㎡以下)的各县(市)、区农民或外来人员,市财政给予150元/㎡的购房补贴；2016年1月1日至12月31日前,在新乡市区购买新建普通商品住房(144㎡以下)的,市财政给予实缴契税50%的补贴
2015/12/1 河南驻马店对购买市区新建商品房的农民优先享受购房补贴，最高补贴额度可达1.5万元。
2015/11/30 河南洛阳从12月1日起至明年2月底，非洛阳市区户籍人员到洛阳购房可享受契税全额补贴、按公积金贷款利率贴息一年、购房5000元现金补贴等多项购房优惠政策。
2015/12/2河南濮阳对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。
另外，农民进城购房首付款比例、贷款利率执行最低标准，由濮阳市财政部门出资5000万元，市政府在市房地产管理中心设立住房担保机构
2015/11/15 河南省省政府发布《促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，给予农民进城买房金融支持同时，鼓励有条件的县(市、区)政府对农民和外来人员进城购买首套商品住房,给予一定比例的购房补贴,或由当地财政对购房者按所购房屋缴纳契税额度的适当比例给予购房补贴。
2015年7月15日河南南阳凡户籍属于南阳市农村的进城务工人员，截至2016年12月31日购买普通商品住房的，由财政部门给予每套1万元的补贴。
2015/4安徽眉山农村居民在2015年5月1日—2015年7月31日购房的，由财政部门给予300元/㎡补贴；在2015年8月1日—2015年12月31日购房的，由财政部门给予200元/㎡补贴。
2015/5安徽泗县农民进城购房后，本人申请经审核后，泗县财政部门将按所购房屋实有建筑面积给予200元/㎡补助，每套最高2万元。
资料来源：中信建投发展研究部
户籍改革加速，但公共服均等化推进缓慢
2013年我国常住人口城镇化率53.7%，而户籍人口城镇化率仅35.9%，意味着大部分在城镇打工的农民工并未取得城镇户籍。因此，在去年7月国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，全面有序放开中小城市户口限制，并定下到2020年实现1亿农业转移人口及其他常住人口落户城镇的目标，本月召开的中央经济工作会议、城市工作会议也都明确提出落实户籍制度改革，加快农民工城镇化。
农民工定居城镇真正在意的是背后医疗、教育、养老等公共资源的享有，必须实现配套的公共服务均等化，否则难以刺激农民工的有效需求。然而考虑城乡之间巨大的公共资源差距和作为供给主体的地方政府财政日渐趋紧（自2012年开始，全国公共财政对教育、社保就业、医疗卫生的支出比重就维持在33%左右），即便配套中央财政支持，实现公共资源对广大落户城镇农民工的覆盖也非短期能够完成的。
图41: 我国总人口城镇化率图42: 我国户籍人口城镇化率
资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部
表6：关于农民工城市落户政策推进
时间部门或会议内容
2014年7月国务院《关于进一步推进户籍制
度改革的意见》全面放开建制镇和小城市落户，有序放开中等城市落户，合理确定大城市落户条件，到2020年努力实现1亿左右农业转移及其他常住人口在城镇落户
2015年12月中央经济工作会议要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业
地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
2015年12月中央城市工作会议加强对农业转移人口市民化的战略研究，统筹推进土地、财政、教
育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革
资料来源：中信建投发展研究部
建筑工程事故调查 报告
福建省厦门市某机械公司仓库工程坍塌事故 摘要：厦门市某机械公司厂区在 8月9日下午一栋正在建的两层仓库发生坍塌事故，造成了7人死亡、38人受伤的重大建筑安全事故。直接经济损失近200万元。事故发生后，厦门市人民政府依法成立了建筑施工坍塌事故联合调查组。事故调查组于8月15日至20日对事故开展调查工作，并委托福建省建设工程质量检测中心对建筑物的坍塌原因进行了检测、分析和鉴定。经过调查，查明了事故发生的原因和经过，认定了事故性质和责任，对事故责任者提出了处理建议,并提出了事故防范措施。 关键词：建筑事故调查处理分析防范 一、事故简况 （一）事故发生时间： 8月9日下午6时5分 （二）事故发生单位地点：厦门市某机械公司厂区内 （三）事故类别：坍塌 （四）死亡人数：7人 （五）受伤人数：38人 （六）直接经济损失：200万元 二、事故发生经过 （一）施工单位基本情况：公司成立于1959年3月，在厦门
市工商行政管理局登记注册，法定代表人魏文雄，注册资本1028万元，经营范围为房屋建筑工程施工总承包壹级。该公司于 7月经过邀标的方式与该机械公司签订施工合同，并成立“厦门市建筑工程总公司某机械公司工程项目部”，同时聘任刘远征为该项目部经理，邓力山为该项目部负责人。项目于 9月开工。 （二）建设单位（项目）基本情况：某机械公司为中外合资企业，成立于1995年11月，法定代表人庄青黎，注册资本6000万元，其中厦门市双健空调有限责任公司出资2400万元，香港厦门市某机械有限公司出资3600万元。项目建设地点厦门军地坪街道高云村，占地面积83亩，建筑面积68000平方米，总投资46700万元（其中土建15800万元）。项目设计单位为福建省建筑科学研究院。 （三）监理单位（监理）基本情况：监理公司成立于 6月，在厦门市工商行政管理局登记注册，法定代表人彭万远，注册资本100万元，监理工程范围及资质为房屋建筑工程监理乙级、市政公用工程监理乙级。总经理张真武，负责公司全面工作， 8月因病住院，由副总经理张文虎主持全面工作。 7月，公司成立某机械公司监理处，采用内部承包形式由公司副董事长朱良平承包经营（每年上交管理费10万元），其业务范围辖区内的工程监理。监理公司于 6月与福机械公司正式签订工程监理合同，监理费为一年42万元，超过一年按每月2.5万元支付监理费。监理公司于 7月组织监理人员进场，9月正式组建福苑酒店项目监理
章丘市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
汕头市苏埃通道工程项目经理部北岸分部 项目施工调查报告 中铁隧道集团三处有限公司 汕头市苏埃通道工程北岸分部 二〇一七年四月
１．编制依据 汕头市苏埃通道工程施工合同 汕头市苏埃通道工程主体、围护结构施工设计图 苏埃通道投标文件 2.工程概况 2．1地理位置 汕头苏埃通道工程北岸工程位于汕头市龙湖区,明挖段总长１790m,其中金砂东路与中山东路之间明挖隧道主要位于天山南路及其西侧绿地和龙湖沟内,中山东路以南明挖隧道结构处于龙湖沟底及华侨公园内。北岸工程平面位置示意见下图1。 图1 北岸工程平面位置示意图 2．2 工程范围 本工程施工范围为苏埃通道北岸土建工程。 2.3 设计概况 苏埃通道北岸工程包括:盾构接收井及外挂风机房段,明挖隧道段以及A、B、C、D四条匝道。北岸施工范围为设计起点至盾构吊出井(里程EK2＋0０0～EＫ3+790m)，全长１79０ｍ,包含２50m道路改造,2１5ｍ＋420m敞开段，18５ｍ＋690m明挖暗埋段,以及３０m盾构吊出井。盾构接收井采用逆作法施工,其余地段采用顺做法施工。Ａ匝道设计里程为AKＯ＋089.５~AKＯ+53０,全长440.5m，B匝道设计里程为BＫO+055~BKO＋548．9，全长493.9ｍ。C、Ｄ匝道为平行式匝道,与主线合建。
北岸正线段基坑最大开挖深度25m,盾构进基坑开挖深度３2.5m，基坑安全等级为一～二级,主体结构安全等级为一级。结构线位在龙湖沟范围内时，需对龙湖沟分段或局部回填。 ２．４主要技术标准 ２.4.1几何设计标准 根据《公路路线设计规范》（JTＧ D2０-２006)、《公路隧道设计规范》(JTGD70-2004）相关规定,主线主要技术指标: (1)公路等级:一级公路。 (2)设计行车速度：６０km/h；匝道隧道30~40km/h。 (3)建筑限界 行车道宽:3.５m; 限界高度:5.0m; 侧向宽度:左侧0.5m，右侧０．75m; 余宽:每侧0.2５ｍ。 (4)圆曲线最小半径：一般值200m,极限值１25m。 (5）不设置超高的圆曲线最小半径：１50０m。 （6)平曲线长度:一般值３00m,最小值100m。 (７）最大纵坡:3.0％。 （8)竖曲线最小半径和最小长度：凸形竖曲线半径一般值2００0ｍ、极限值1400ｍ;凹形竖曲线半径一般值1５00ｍ、极限值1０００m；竖曲线长度一般值120m、最小值50m。 根据《城市道路工程设计规范》(CJJ37-201２)、《城市道路交叉口设计规程》(CＪJ１52-20１0)相关规定，结合本项目及相交道路的等级情况,匝道主要技术指标：(１)设计行车速度：30~40km/ｈ。 （2)建筑限界 行车道宽:３．５m； 限界高度：5.0m; 路缘带：左侧０.25m,右侧2.5m; 余宽：每侧0.25m； 检修道：0.７５m。 （3)不设置超高的圆曲线最小半径：4５m。
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
建筑工程施工调查报告 一、单位工程施工组织设计 （一）编制依据 1、与工程建设有关的法律、法规和文件 2、国家现行有关标准和技术经济指标 3、工程所在地区行政主管部门的批准文件，建设单位对施工的要求 4、工程施工合同或招标投标文件 5、工程设计文件 6、工程施工范围内的现场条件，工程地质及水文地质、气象等自然条件 7、与工程有关的资源供应情况 8、施工企业的生产能力、机具设备状况、技术水平等。 （二）施工组织设计内容 施工组织设计应包括编制依据、工程概况、施工部署、施工进度计划、施工准备与资源配置计划、主要施工方法、施工现场平面布置及主要施工管理计划等基本内容。 （三）施工组织设计的管理 1、编制、审批和交底 （1）单位工程施工组织设计编制与审批：单位工程施工组织设计由项目负责人主持编制，项目经理部全体管理人员参加，企业主管部门审核，企业技术负责人或其授权的负责人审批。 （2）单位工程施工组织设计经上级承包单位技术负责人或其授权
人审批，应在工程开工前由项目负责人组织，对项目部全体管理人员及主要分包单位进行交底并做好交底记录。 2、群体工程 群体工程应编制施工组织总设计，并及时编制单位工程施工组织设计。 3、过程检查与验收 （1）单位工程的施工组织设计在实施过程中应进行检查。过程检查可按照工程施工阶段进行。通常划分为地基基础、主题结构、装饰装修三个阶段。 （2）过程检查有企业技术负责人或相关部门负责人主持，企业相关部门、项目经理部相关部门参加，检查施工部署、施工方法的落实和执行情况，如对工期、质效益有较大影响的应及时调整，并提出修改意见。 4、修改与补充 单位工程施工过程中,当其施工条件、总体施工部署、重大设计变更或施工方法发生变化时，项目负责人或项目技术负责人应组织相关人员对单位工程施工组织设计进行修改和补充，报送原审核人审核，原审批人审批后形成《施工组织设计修改记录表》，并进行相关交底。 5、发放与归档 单位工程施工组织设计审批后加盖受控章，由项目资料员报送及发放并登记记录，报送监理方及建设方，发放企业主管部门、项目相关部
温州房地产业发展趋势 在1979年温州市城镇居民的人均住房面积仅仅只有3.1平米，一家人拥拥挤挤的挨在一间小屋，几户共用一个小厨房主，在一全市找不到几间四、五层高的楼房，到处是矮小简易的房屋，有钱也难买房，没有房开公司，要房屋只能买地自建或拆旧建新，这就是老温州。到了1984年时温州才开始建设一个初具规模的商品房住宅小区(水心小区) 。 然而近些年来温州房地产业发展十分迅速，整个城市从零星的几座小高楼到处处可见的智能化高楼大厦，从零散、简易的住宅到环境优美、配套齐全的住宅小区；从八十年代末的几家房开公司到今天的几百家房开公司；从家庭式的房屋介绍所到现代化的房地产交易中心等等都说明了温州房地产业发生巨大的变化。 在新世纪，温州市将建设成为现代化大都市。本文就对温州市房地产业近几年和今后的发展趋势通过几个方面进行分析。 房市发展与需求 目前温州的住宅建设尽管发展很快，房开企业从1985年的10家增到今天的近300家，累计开发面积逾2000万平米方，人均居住面积达
到13.4平方米，超过全国平均居住水平，但销加思索，就会感到，这个数据是不容乐观的，按三口之家计算，户均面积只有40.2平方米，还是赶不上人们“改换门庭”的需求。在预订2001年开发投资47亿元，开发施工面积600万平方米，竣工面积200万平方米，约有1.5万套住宅竣工。根据省委提出的“杭、宁、温”要突出在全省城市体系中的龙头地位，向特大城市发展的目标定位，温州市抓住发展良机，加快房地产开发建设。 温州市政府确定到2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在308万人到2005年的413万人，净增人口105万，需新增住宅2520万平方米。同时，全市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有回顾温州房地产市场的发展历程环难发现，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差的住宅已日益冷落住宅要把握高市场脉搏，发展高中档住宅的同时，要考虑城镇中低收入家庭的经济承受能力，适当开发二、三居室套型的普通住房。 二、居住要求与建设标准 回顾温州房地产市场的发展历程，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差、套型不合理的住宅已日益冷落，随着社会经济的发展，人们的消费水平正逐步提高，温州人的住房消费已由解决“有房住”发展到“住舒服”。现代的温州人心目中的理想住宅究竟是怎么样的呢？这个话题不仅为房地产商所关注，而且为全社会所关注。近年来，温州住宅区成为温州一大热点产业，也是温州经济发展的一大焦点。
施工调查报告 施工>调查报告（一） 报告项目：建筑装饰工程墙面施工质量检测报告 调查地点：学校图书馆，模型房，食堂等各类装饰效果成品 调查对象：各类墙面装饰实物 调查方式：观察法，访谈法，测量法 调查时间：20**年11月 楼地面装饰包括楼面装饰和地面装饰两部分，两者的主要区别是饰面承托曾不同。楼面装饰的承托层是架空的楼面结构层，地面装饰面层的承托层是室内地基。楼地面装饰所用的材料很多，主要有水泥、砂浆、混凝土、石材、陶瓷地砖、塑料、涂料、地毯、木地板等。 经过对楼地面工程的学习，总结学习经验，后来对学校各教学楼及图书馆食堂进行了参观调查，在这次调查中，我们发现许许多多的质量问题，以下是质量调查的结果。其中包含了水泥砂浆地面，现浇水磨石地面，地砖，架空式木地板，实铺式木地板以及地毯等一些工程的质量问题。 水泥砂浆地面工程 质量问题一：地面起砂 主要表现：表面粗糙，颜色发白，光洁度差，质地松软。 原因分析：1水灰比过大。 为保证施工中砂浆的流动性，用水量过大，大大降低了面层砂浆的强度而且还会造成砂浆泌水，最终导致起砂。 2、施工工序不当。 由于不了解水泥凝结硬化基本原理，地面的压光工序不当，以及底层过干或过湿，造成压光时间过早或过晚。 3、养护不当 在水泥砂浆地面完工以后，如果不养护或养护不当，水泥砂浆未达到终凝就浇水养
护，也会饰面层出现脱皮沙粒外露等问题。 4、水泥砂浆受冻。 水泥砂浆地面在冬期低温下施工，如果不采取保温供暖措施，砂浆易受冻。水泥砂浆受冻后体积膨胀产生冰胀应力，其强度下降，解冻后，砂浆体积不收缩是面层砂浆孔隙率增大。 处理方法：1、对于小面积不严重的起砂，可用磨石将其杀部分进行水磨，直至露出坚硬的表面，也可用纯水泥浆罩面的方法修补。 2、对于大面积严重的起砂，可用108胶水泥浆修补。 3、对于严重起砂的水泥地面，应当将面层全部铲除掉，清理基层上的浮砂，用清水冲洗干净，进行彻底的翻修处理。 地面砖工程 一、地面砖的空鼓和脱落 原因： 1铺贴地面砖的地面基层清理干净，表面不能有泥浆、浮灰、杂物、积水等隔离性物质；如果基层的强度低于M15，表面酥松、起砂，施工以前不进行浇水湿润，那么就很容易发生空鼓和脱落。基层质量要求一般不低于M15，每处脱皮和起砂的累计面积不得超过0、5m2,平整度用2m靠尺检查时不大于5mm；不得出现脱壳和酥松的质量问题。 2地面砖与基层粘接是否牢靠，水泥砂浆的质量是关键。如果水泥砂浆的配合比设计不当、搅拌中计量不准确、水泥砂浆成品质量不合格，在施工中铺压不紧密也是空鼓的原因。水泥砂浆应采用硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥，而且强度等级不低于42、5MPa，其配比采用水泥：砂=1：2，砂浆的稠度控制在2、5-3、5mm之间。 3铺前应对其尺寸、外观质量、表面色泽等进行预选，保证质量符合要求，然后将表面清理干净，放入水中浸泡2-3小时取出晾干。铺后由于砂浆的凝结硬化，不仅需要一定的温度和湿度，而且不能过早的扰动，如过早的走动、推车、堆放重物，或其他工种在上面操作和振动，或不及时浇水养护。措施： 用小木棰由内向外逐块敲击检查，发现松动、空鼓、破碎的地面砖，做好标记逐块逐排将地面砖掀开，凿除原有结合层的砂浆，打扫清除干净，用水冲洗、晾干；刷一层聚合物水泥浆（107胶：水：水泥=1：4：10），停30秒即可铺粘结水泥砂浆（水泥：砂=1：2）。水泥砂浆搅拌均匀，稠度控制在30mm左右，按设计厚度刮平。将背面灰浆刮除，再刮一层粘结剂，压实拍平即可。处理的地面砖要与周围的相平；四周接缝均匀；采用颜色相同的色浆灌缝；养护时间不得少于7天。
房地产市场发展报告 在连续多年保持高速增长的发展态势下，的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。 一、周期波动与分阶段回顾 (一)周期波动分析 国外的经济理论和日本、香港、等地房地产业发展的实例都证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。考虑到统计指标的代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占固定资
产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11个指标，计算出1991年以来各年房地产扩散指数Q)值(见图1)。虽然受现有房地产数据(尤其是缺乏1990年以前的时间序列资料)的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分，但我们还是可以看出房地产经济存在着周期性波动特点。 从运动轨迹来看，房地产周期与海外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致；日本房地产基本是7年一次周期，香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期，房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6—7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年。在对图形分析的基础上，结合房地产业的实际发展情况，我们认为，的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对房地产业发展状态的划分，1997年房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991午、1994年、
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
工程施工调查报告 篇一：铁路工程施工调查报告 目录 1工程概况 ................................................ .. - 1 - 1.1工程设计技术标准 ........................................ - 1 - 1.2 自然条件及工程环境 ...................................... - 1 - 1.2.1 地形地貌 ...................................... - 1 - ...................................... - 1 - 1.2.3 水文地质 ...................................... - 2 - 1.2.4 气象 .......................................... - 2 - ...................................... - 3 - .................................... - 3 - .......................... - 3 - 2主要工程数
量 .............................................. - 4 - 3工程的特点 ................................................ - 5 - 3.1工程特点 ................................................ - 5 - 3.2 工程重难点分析 .......................................... - 5 - 4工程中标情况及承诺工期 .................................... - 6 - 4.1中标情况 ................................................ - 6 - 4.2投标文件承诺开竣工日期 .................................. - 6 - ................................ - 6 - ........................ - 6 - 4.3阶段性工期安排 .......................................... - 6 - 5公司项目组成机构、施工队伍分布及临时工程规
浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真
建筑工程施工专业市场调查报告 为了比较切合实际地确定建筑工程施工专业培养目标及基本规格，必须深入了解往届建筑工程施工专业毕业生知识能力结构的状况及社会主义建设实际对毕业生的要求。为此我们对用人单位通过电话、函调、走访和会议等方式进行了调查。调查范围涉及施工、管理、工程咨询以及同类相关学校，并充分借助和发挥了学校教学改革专家委员会的力量和作用。本次调查为建筑工程施工专业建设、发展和完善提供重要帮助。 一、建筑行业发展状况调查 建筑业是国民经济的重要物质生产部门，它与整个国家经济的发展、人民生活的改善有着密切的关系。中国正处于从低收入国家向中等收入国家发展的过渡阶段，建筑业的增长速度很快，对国民经济增长的贡献也很大。2001年以来，中国宏观经济步入新一轮景气周期，与建筑业密切相关的全社会固定资产投资总额增速持续在15%以上的高位运行，建筑业总产值及利润总额增速也在20%左右的高位运行。目前，我国建筑市场的规模不断扩大，城市化进程快速发展，城乡结构急剧转变，城市建设以前所未有的规模展开。 近几年，山东省建筑业发展势头强劲，产业规模迅速壮大，综合实力明显增强。2004年至2008年累计完成建筑业总产值18100亿元，约占全国建筑业总产值的十分之一，实现增加值6460亿元，占全省国内生产总值的7%。2010年，全建筑业总产值达到8500亿元，比上年增长25.1%。山东省进一步推进了城市化，加强交通、能源、水利建设。规划打造“一群一圈一带”，建设“一群一圈一带”形成了城市建设的热潮。一大批重点工程、基础设施、产业集群和产业基地建设项目陆续开工，为建筑业提供了良好的发展前景。今后5年内港口投资550-580亿元，山东省港口吞吐量将达10亿吨以上；高速公路在建的是1150公里，今明两年计划开工的近1000公里；城市房地产施工的面积一年是1.6亿平方米，城市房地产投资和基础建设设施投资每年都在1800亿元以上，这些都为建筑业提供了很大的发展机遇。 目前聊城各类建筑企业有300余家。2010年是聊城全面提升的一年。聊城市贯彻落实“城建靓市”方针，大力推进百亿城建、百亿新居、百亿产业“三个百亿工程”，完成住房和城乡建设总投资239亿元，创历史新高。目前，聊城市紧紧抓住极积稳妥推进新型城镇化这个中心，组织开展城镇化发展研究，加快农村人口转移，确保城镇化率每年增长2.6个百分点，“十二五”末达到50%。大力推进十大工程、20个重点项目建设，实现古城区保护与改造、徒骇河世界运河博览园、创建
浅析中国房地产业发展趋势 房地产具有特殊的产品特征，除经济功能--创造价值、投资、融资外，还有社会功能，即保障生活、提供景观、构筑和谐社区，而且其产业发展更是直接关系到国家金融安全、关系到整个国民经济的健康运行和长期平稳发展。因此，中国房地产业走向何处、趋势如何已成为社会各界关注的焦点问题。 一、中国房地产业在国民经济中的地位及作用 有人说“中国的宏观经济能否保持平稳较快的增长态势，成也房地产，败也房地产”，更有人称“中国房地产绑架了中国经济”，无论上述说法是否成立，房地产业的发展对中国国民经济的稳定与发展至关重要，是一个不争的事实。 (一）房地产业已成为国民经济的支柱产业之一 房地产业在国民经济链条中处于中间环节，对关联产业产生需求。房地产业产业链较长、波及面十分广阔。房地产业不仅关联到机械设
备制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、农业、化学工业及石油加工业、采掘业；而且与金融保险业、社会服务业、商业、邮电运输业等产业密切关联。据估算，每100元的房地产需求大约会带动关联行业215元的需求，也就是说，加上房地产自身需求，每100元的房地产需求会影响到整个国民经济的315元总产出。 房地产投资成为全社会固定资产投资的重要组成部份。作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1986年的01亿元增加到2004年的13158亿元，18年间增长130倍，年均增长31.1%，明显高于同期全社会固定资产投资18.9%年均增速。2005年上半年.房地产开发已完成投资6193亿元，同比增长23.5%。由于房地产开发投资持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2%上升到2004年的18.8%，己成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。 房地产投资对我国经济增长的贡献率逐步提高。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发占国内生产总值的比重为3.9%，2004年提高到7.5%。1997年到2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发的增量占GDP增量的比重达到11.6%，即房地产开发对GDP增长速度的贡献率为11.6%，这还不包括房地产对其他产业以乘数效应产生
万年县房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。