可行性研究报告
纲要
第一章项目总论
第二章项目背景和发展概念
第三章市场分析与建设规模
第四章建设条件与地址选择
第五章环境保护与生态影响分析
第六章项目实施进度安排
第七章投资估算与资金筹措
第八章财务效益、经济与社会效益评价
第九章可行性研究结论与建议
附件：
1) 项目规划鸟俯图
2) 损益和利润分配表
3) 销售收入与税金估算表
第一章项目总论
徐州汉霖园盆景市场，将把传统的经营和种植相结合，用前店后园的新型理念来主导整个项目的实施。前店主要销售各种高、中、低档的花木盆景和奇石假山等，后园主要为黑松、赤松、五针松、柏树、红豆杉、金弹子、黄杨、桂花、木瓜、香樟、银杏、红枫、榆树、朴树、紫薇、鸡爪戚、皂角树、火鸡、海棠、冬红果等千余品种花木的种植以及盆景及奇石、假山培植。
徐州汉霖园盆景市场将利用徐州的交通、市场环境、农林资源、荒山资源、旅游资源等优势，充分挖掘徐州市场的人力资源，建立集盆景花卉生产和交易、信息交流、技术培训、科技开发、园林艺术、园艺施工、配套服务、旅游观光等多功能于一体的盆景市场，预计交易摊位有300余个。本项目建成后与徐州拉犁山汉墓、月亮湾工程、红豆杉基地、拔剑泉景区、竹坡故里相辉映，形成了两汉文化、名人故居、田园观光、盆景花卉、古树名木赏阅等徐州独特的旅游观光休闲度假的路线，其规模将成为苏鲁豫皖地区同类最大的花木盆景市场。将辐射和带动徐州商业圈以及整个苏鲁豫皖花木盆景事业和旅游业的发展，其前景及其可观，具有良好的发展前途。
第二章项目背景和发展概念
项目名称：徐州汉霖园盆景市场
建设规模：管护建筑面积总计12000平方米
温室大棚面积总计30000平方米
建筑内容：
(1) 种植区（古树、高档苗木、盆景培植区）450亩
(2) 交易区（苗木、盆景展示销售、精品培植）70亩
(3) 生态餐饮园30亩
(4) 盆景展示区50亩
项目类型：新建
项目投资：10776万元，其中注册资本为3500万元人民币，
注册资本占项目总投资的33%。
建设期：12个月
建设地点：汉王乡汉王村玉带河南侧。
建设单位：徐州汉霖园盆景市场
项目法人代表：郭化州
项目联系人：李隐桥
联系电话：187********
(一) 项目背景和发展概况
徐州市是苏北最大的城市，又是苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心，在徐州市“十一五”的规划中，就有建设跨苏鲁豫皖四省的徐州都市圈的规划，徐州南至南京350公里，北至济南320公里，西至郑州380公里，东至连云港230公里，距淮安、临沂、枣庄、淮北、商丘、蚌埠等大中城市均在200公里以内，战略地位十分突出。陇海铁路、京沪铁路、京福高速公路、连霍高速、京沪高铁等多条交通干线在此交汇；京杭大运河傍城而过，贯穿徐州南北；公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨；周边分布着徐州观音机场、连云港白塔机场、山东临沂机场，郑州新郑机场、合肥骆岗机场构成了快速便捷的立体交通网络。为全国重要水陆空交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。通过高速公路，高速铁路便可快捷的到达周边大中城市。
徐州汉霖园盆景市场位于铜山县汉王乡汉王村，湖森堡以西、玉带河以南，绕城高速公路两
侧。依据徐州市和铜山县的总体规划及汉王拔剑泉开发为旅游景区，进一步明确了汉王拔剑泉旅游区功能定位、用地布局、综合交通等规划内容，使汉王有着良好的发展前景。已经定位的汉王物流中心位于汉王高速入口处，这里物流将更为快捷和方便。
徐州汉霖园盆景市场，是针对徐州目前还没有成规模的盆景市场，仅靠花鸟市场和亚华生态园，难以满足盆景花卉爱好者和消费者需求的现状，特申报建立的。花鸟市场和亚华生态园的经营模式中没有培育和生产基地，且规模较小。广大市民，尤其是住高楼的盆景爱好者，迫切需要一块基地来发展盆景事业。市场将结合其他城市盆景花卉市场的模式，根据我市和周边地区盆景花卉爱好者和消费者的需求，将市场建成集盆景花卉交易、古树名木展示、园林绿化、生态种植、休闲观光、科技示范于一体规模经营模式，充分发挥其规模效益。
项目建成后，在项目区将形成多元化种植花木的示范基地，通过园区独特的农业园林设计，以及农业高新科技展示项目的实施，将为广大市民提供一个旅游观光、休闲度假、苗木种植参与体验的好去处。同时，项目区将为城市的中小学生提供一个溶入自然、了解自然、参与植物生长环境的场所，逐步形成以徐州市为中心具有影响的大学生实习基地和青少年科普教育基地。
随着人类环境保护意识的不断增强，更加向往营造无任何污染、环境优美、空气清新的自然环境，花木盆景市场的发展前景广阔。可以预见，花木盆景展示、租赁、销售、园艺施工等是花卉业这一朝阳行业中最具潜力的部分，在未来几年中定有无数商机，并能带动当地的就业与相关产业的快速发展。
（二）项目建设的必要性
徐州汉霖园盆景市场建设的必要性：
1、充分发挥我市农业资源优势的需要
我市农业和林业资源丰富，田园风光秀丽、民俗民风古朴、文化底蕴深厚、瓜果蔬菜等农副产品种类繁多、区位优势明显，有着发展生态园的良好资源基础和市场条件。近年来，随着城镇和新农村建设快速发展和人们对生态环境的渴求，苗木、盆景、花卉的需求呈现出快速增长的趋势。生态型花木盆景园，是一个集品种引进、培育、交易和观光休闲为一体的花木盆景科技示范区。为了实现规模效益，为花木生态园的发展提供技术支撑和组织保障，江苏徐州汉霖园盆景市场投资建设一个占地600亩的盆景花卉生态园基地，满足展示新品种、新技术，汇集各种信息，服务花农的需要，以充分发挥我市的农业资源优势。。
2、项目的建设是社会发展的需要
目前，我市花木市场已基本形成了包括盆景、苗圃、花卉的销售、租赁、园艺施工、园林绿化等类型，覆盖市区、和个县市区、镇。这些花木产品不仅类型丰富，而且起点较高，市场培育较快，农民受益明显，消费者的选择性广泛，社会效益和经济效益明显。据不完全统计，我市各类花卉市场综合收入在数亿元。花卉市场的发展，在调整农业产品结构，解决农业就业，增加农民收入和拉动城乡消费等方面，发挥了独特的作用，越来越得到人民群众的普遍认可，越来越得到各级政府和社会各界的密切关注。汉霖园盆景市场的建设是顺应了社会发展的需要。
3、项目的建设是适应城市规划的需要
依据《徐州都市圈规划纲要》和徐州市“十一五”规划纲要的发展要求，按照功能培育、推进发展、加强协调的总体思路，以促进徐州都市圈整体协调发展为目标，着重于徐州都市圈内部城镇、产业功能的培育，以及交通网络、区域基础设施和社会公共设施、旅游资源开发利用、生态环境发展等，对农业发展，和提高农业综合生产能力提出更高的要求。以优质、高产、高效、安全农业为方向，以农业科技进步为突破口，大力推进农业产业化、规模化、外向化，优化农业布局，调整农业结构。徐州汉霖园盆景市场的建设，符合徐州市总体规划及“十一五”发展规划的要求，也符合汉王作为旅游镇发展的要求。
4、项目的建设是建设园林城市的需要
近几年来，徐州市委、市政府十分重视现代化园林城市建设，适时作出了“一年上台阶，两年大变样，三年创现代化园林城市”的重大决策，把建设现代化园林城市工作作为全市近期的一项中心工作来抓，使现代化园林城市建设初见规模。徐州市自然环境优美，气候温暖宜人。随着人民生活水平的日益提高，广大徐州人民对生活环境质量有了更高的要求。从温饱到基本达到小康的两大跨越后，人民以要求物资上的满足为主逐步转向对精神生活和生存环境更加关泣，对清新的空气、静谧的环境、碧绿的工时草坪和优美的城市景观有了更大的渴求。项目的建设也就成了徐州建设现代化园林城市的一部分。
5、项目的建设是我市打造两汉旅游城市的需要
“十一五”期间是徐州旅游业取跨越式发展的阶段，也是徐州打造旅游强市的关键时期。吃、住、行、游、娱、购”等配套状况较以前大为改善，旅游产品更为丰富，管理水平不断提高，徐州市委、市政府先后将旅游业定位为三产的支柱产业和国民经济新的增长点，确立了建设区域性旅游中心城市和旅游强市的发展目标，本市场建成后与徐州拉犁山汉墓、月亮湾工程、红豆杉基地、拔剑泉景区、竹坡故里相辉映，形成了两汉文化、名人故居、田园观光、盆景花卉、古树名木赏阅等徐州独特的旅游观光休闲度假的路线。
（三）项目建设的可行性
项目建成后，市场内部将有近万平方米的超大停车场，130多个停车位，进出通畅，市场内部道路宽敞，四通八达，户户门前方便停车，水、电、电话、网络、数字电视等设施齐全，服务到户，电子智能化防盗监控，24小时全天候安全保卫措施，同时市场具有施工资质证书，确保了进场客户无忧无虑地生产经营。
市场设施齐全、功能完善，分为盆景区、花木区、古树区、奇石区、高档树种培植区、散户区和商业服务区、旅游观光休闲区等。市场集花木、盆景生产交易、信息交流、技术培训、科技开发、园林绿化设计施工、商业配套服务、旅游休闲观光等众功能于一体。做大做强花木产业是徐州汉霖园盆景市场永恒的追求。
市场建成开业以后，在做好市场交易服务的基础上，同时，做好花木市场的经营和发展规划。一是广纳人才。向社会公开招聘专业人才，尤其是大中专院校毕业学生，让他们在各自的岗位上充分发挥作用；二是成立了专业绿化公司。为做好、做大、做强花木盆景产业，看准市场发展前景，为徐州市的绿化建设服务；三是和国家盆景协会、徐州市花卉盆景协会合作，成为合作会员单位，为协会会员提供基地和技艺的展示平台，适时搞盆展活动，进一步提升我市盆景的水平，以此来提高我市花卉盆景市场的知名度；四是注重科技含量。建立花卉和盆景国际联网网站，通过上网发布和了解信息，为客户提供网络交易平台，引领花木盆景行业进入电子商务时代；五是采取花木盆景销售、工厂式种植相结合的新模式，促进本市场的繁荣，也带动当地花木产业的发展，实现区域经济的优化组合，以期达到经济效益的最大化。同时计划成立花木物流公司、包装公司、花肥器材公司等配套公司，为市场服务。综上所述，本项目建设具有较好的经济效益和社会效益，因此，此项目建设既是必要的也是可行的。
第三章市场分析与建设规模
一、建设规模及建设内容
（一）建设规模
该项目呈长方形，南望村和汉王村玉带河南侧，月亮湾工程东侧，占地600亩，总建筑面积396000平方。水、田、林、山、路、渠、电等基础设施俱备，为花木市场的建设提供了良好的资源。根据项目功能区域布局和工程类型，徐州汉霖园盆景市场区总平布置。公建：布置生态餐饮园区，占地30亩（其中会馆2000平方），投资800万元；种植区，沿公路南高速路东侧布置古树、高档种植，种植管护房12000平方米，温室大棚30000平方米；展示区，在花木盆景市场的西南布置盆景展示区，占地50亩；销售区，在花木盆景市场的东南布置盆景销售区，占地70亩。
（二）建设内容
（1）种植苗木及盆景栽植；
（2）建筑工程（种植房、生态餐饮园、盆景销售区、展示区）；
（3）道路、绿化、给排水、照明、通讯、网络等附属工程；
（三）技术经济指标
技术经济指示表
序号
指标名称
主要内容
1
总用地面积
600亩（396000平方米）
2
建设用地面积
16000平方米
3
种植栽培面积
297000平方米
4
总建筑面积
4000左右
5
种植房建筑面积
12000平方米
其中
户数
80
层数
1-2层
6
共建建筑面积
4000平方米
7
生态餐饮园会馆
2000平方米
8
容积率
0.05
9
建筑密度
4.3%
10
绿地率
86.3%
11
机动车停车位
130个
12
项目总投资
10776万元
13
建设期
12个月
二、建设方案
（一）设计原则
1、规划设计力求为设施齐全、功能合理、环境优美、以人为本的花木盆景市场，辅之以恰如其分的交通、绿化、盆景展销系统等，以求最高的经济、社会、人文综合效益。
2、规划应以现代化的设计理念和设计手法，创造良好的花卉市场氛围，充分体现适用性、实用性和均好性的原则。
3、从市场需求出发，考虑种植、交易、管理等各个环节的配套，以求达到人、环境、建筑的和谐统一。
4、通过科技和推广先进技术，采用新型材料的种植房科技含量，全面提高园区建设品质，种植的同时要满足观赏和旅游观光的要求。
（二）总体设计
结合场地本身的各类条件，综合分析，项目总体布局做以下考虑：1、规划用地较为集中，要以灵活有序的种植房安排在曲线形的主要道路上，形成丰富多彩的市场交易空间，增加观点，真正体现以人为本的设计理念。
2、保证良好朝向的同时，充分布置园林绿化，以创造宜人的花木盆景市场环境。
3、本着人车分流为主、人车共存为辅的思路，组织好道路网络。
(三)建筑设计
公建配套：管理用房、会馆、看护房、展示房、配电室、水泵房等公建设施均按照花木盆景市场需求进行平面设计。
种植房：根据花农的种植需求，合理安排空间结构，通过建筑的前后错落，丰富空间轮廓线，整体提高观赏效果。
（四）结构设计
1、设计依据
本项目按我国现有设计规范有关规定设计，主要参考规范如下：
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
《混凝土结构设计规范》GB50012-2002
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《地下室工程防水技术规范》GB50108-2001
依据《中国地震烈度区划图》（1990），本工程位于八度抗震设防区，抗震设防分类为丙类，设防烈度为八度，设计基本地震加速0.23g，设计地震分组为第1组。
2、工程中的种植房和公建配套设施均为1—2层和复式连体住宅，故均采用框架结构。
基础均可采用碎石垫层钢筋混凝土筏板基础，墙体采用煤矸石烧结砖，混合砂浆砌筑。
楼面采用现浇板。
（五）给排水设计
1、设计依据
《建筑给排水设计规范》GBJ15—88
2、设计内容
给水系统、排水系统、消火栓系统。
（1）水源：
采用城市自来水，由市政供水管上引出给水管，接入每个单位工程的供水总阀门。
（2）供水系统
饮用水均采用上供式供水系统，由市政供水管网直接供水。
花木种植用水采用玉带河水供给系统供给。
（3）排水系统
均采用分流制排水方式，室内污水、粪便由排水主管道排至室外，经二级生活污水处理装置处理、符合排放标准后，再排入统一的排水管网，屋面雨水经落水管直接排入排水管网。（4）消防
由市政给水管网引入的给水管道，设置室外消火栓系统。
（六）、电气设计
1、设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16—92
《建筑设计防火规范》GBJ16—87
《供配电系统设计规范》GB50045—95
《建筑物防雷设计规范》GB50057—94
2、设计内容
供配电设计、照明电力设计、建筑物防雷接地设计
（1）电源
由城市供电网供电。本工程设有变配电室，城市电网电源接至变配电室，再由变配电室引出电源至各单位工程。根据实际需要设置配电箱。配电系统均采用TN—S形式。电源采用直埋全塑电缆引入，入户处串岗保护。
（2）供电设计
根据实际需求，设置安全型电源插座，照明、电源插座线路各自由分配电箱引出一路，相互独立。导线采用BV型铜芯塑料线穿PVC高强冷弯阻燃电线管敷设，开关、插座均采用暗装方式。
每室设一分配电箱，长期负荷按5KW配置，并设有漏电保护器。每室设一平口做灯光。根据各室的需要设施安全型电源插座，卫生间采用防溅插座。照明、电源插座线路各自由分配电箱引出一路，相互独立。室内预留空调专用线路、插座。导线采用BV型铜芯塑料线穿PVC高强冷弯阻燃电线管敷设，开关、插座均采用暗装方式。
( 3 ) 电话、网络、数字电视
电话线、网络、数字电视电缆线按设计要求铺设到住宅室外。用户可根据需求申请接通。电话支线采用RVB型导线，穿PVC管暗敷设。有线电视系统、分支线选用SYV型同轴射频电缆，穿暗管敷设。电话出线座和有线电视插座在室内灵活布置，安装方式为暗装。
三、建设条件
1、场地条件
徐州汉霖园盆景市场工程选址在铜山县汉王乡汉王村和南望村玉带河南，高速公路两侧。场地为部分农田、半荒地、山地、树林。
2、气候条件
徐州汉霖园盆景市场，所在的地区，属亚热带向北温带过渡区，受季风气候影响明显。年平均气温14℃，降雨多集中在汛期（6-8月份），占全年的60%以上，太阳辐射量115.1X10000千卡/平方米，全年平均日照时数为2400小时，无霜期为209天，具有四季分明、气候温和、光照充足、雨水比较充沛的气候特点，适宜于徐州地区多种植物的生长。
3、市政工程配套条件
徐州汉霖园盆景市场所在场地位于铜山县汉王乡汉王村和南望村处。所属区域供电、给排水、通讯等基础设施的管道（线）均已铺设。拟建设项目工程靠近城市建设，可根据需要向有关部门办理实用性手续，将上述设施的管道（线）引导建设场内，所需条件均有保障。
4、工程地质条件
据有关资料，土质多为砾质页岩，适宜多种经济林和防护林、景观花木的生长，易于项目的实施。充分利用原生态山坡进行开发，发展花木盆景种植及苗木种植。项目的实施，将促进项目区经济、社会、生态效益的协调发展。
项目区的自然资源、气候资源、社会条件均有利于项目内容的实施，光、热、水、土资源丰富，生态环境良好，附近无任何污染源，是建设花木盆景市场的理想基地。
经综合分析，本场地作为项目的建设是适宜的。
第四章建设条件与地址选择
徐州汉霖园盆景市场选址铜山县汉王乡汉王村和南望村玉带河南侧，用地面积在600亩。项目用地为集体土地。土地利用现状为部分树林区、半荒山、荒山、水塘、树木。利用规划用途为农用地，符合徐州铜山县土地利用总体规划。
规划本项目时将充分利用原有场地进行规划，对原有水塘、水渠进行修饰对原有的荒地、山坡进行重新规划，充分利用原有的自然资源条件，少占有新的土地资源，符合徐州市和铜山县土地利用总体规划。
一、土地使用的相关规定
《中华人民共和国土地管理法》第三章第十七条规定：“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划，国土整治和资源环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。”第四章第三十六条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。”第五章第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第26号令1988年12月24日）第五章第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”
二、本项目的土地利用情况
本项目的申请用地面积符合《江苏省建设用地指标体系》及徐州市的城市总体规划，符合国家的土地使用法律、法规，对于形成布局合理、环境优美、具有现代城市建设的城市出入口景观工程，具有积极的促进作用。
三、征地拆迁和移民安置规划方案
本项目呈长方形，位于铜山县汉王乡汉王村和南望村玉带河南侧，按照规定办理集体土地使用租赁手续；土地利用现状为农田、种植、荒山、半荒地、水渠、水塘林地，无居民房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》计算征地补偿费。补偿方案：租用土地600亩，每年每亩租金1000元，青苗补偿费在秋收后租用不存在。另征地30亩。
上述条件为保证项目的顺利实施提供开工条件。
第五章环境和生态影响分析
一、环境影响分析依据
根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》等有关法规，在项目实施过程中对生产过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之到达国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：
1、《建筑项目环境保护管理条例》<国务院（98）253号令>；
2、《大气污染物综合排放标准》
3、《建筑施工场界噪声限值》
4、《污水综合排放标准》
5、《地表水环境质量标准》
6、《环境空气质量标准》
7、《城市区域环境噪声标准》
徐州汉霖园盆景市场为花木盆景市场开发项目，在施工期及建成后，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会产生太大环境影响，但在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。
二、生态环境影响分析
（一）、施工期环境影响分析及治理措施
1、环境空气影响分析及治理措施
本工程建设过程中，大气污染物主要有粉尘和扬尘。粉尘污染主要来源于土方的挖掘、堆放、清运、土方回填和场地平整等过程产生的粉尘；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；运输车辆往来将造成地面扬尘。施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。由于项目周围有居民，在该项目施工期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）在施工前必须制定和实施扬尘污染防治措施的施工方案；
（2）施工现场应实行封闭施工，对零星建筑物拆除时，外围应加设防护网罩。施工工地周围应设置不低于1.8米的围栏或屏障，以缩小施工扬尘扩散范围；
（3）工地内应当设置相应的车辆冲洗设施。运输车辆应当冲洗干净后出场，出入口通道两侧应当保持清洁；
（4）合理安排施工现场，谨防运输车辆装载过满，不得超出车厢板高度，并采取遮盖、密闭措施减少沿途抛洒、散落，及时扫清散落在路上的泥土和建筑材料，车辆出入施工现场应当冲洗轮胎，不得将泥沙带出现场，并指定专人对附近的运输道路定期喷水，使其保持一定的湿度，防止道路扬尘；
（5）对施工现场实行合理化管理，使砂石统一堆放，少量水泥应设专门库房存放，尽量减少搬运环节；
（6）开挖的土方及建筑垃圾及时进行利用，以防因长期堆放表面干燥而起尘，对作业面、建筑垃圾等堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度以减少扬尘量；
（7）合理安排工期，尽可能地加快施工速度，减少施工时间；
（8）当出现风速大于5级或不利天气状况时应停止易造成扬尘的施工作业，并对堆放的砂石等建筑材料进行遮盖；
（9）水泥浇铸作业，应采用商品混凝土，以减少水泥搅拌时扬尘的产生；
（10）建筑工地的路面应当实施硬化，工地出入口外侧10米范围内用混凝土、
沥青等硬化，出口处硬化路面不小于出口宽度；
（11）现场施工搅拌砂浆时应尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒、搅拌时要有喷雾降尘措施。
2、地表水环境影响分析与治理措施
施工期间的废水主要为施工人员的生活污水和建筑废水。根据环保主管部门的要求，施工场地应设有污水收集和简易处理设施，将施工人员生活污水、建筑废水全部收集后经各自的简易处理设施（隔油池、沉淀池）处理达接管标准后一起接入区域污水截流管网，进城市污水处理厂进行处理。
在该项目施工期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的措施，其主要措施有:
(1) 施工现场所有施工废水因泥沙含量较大，需先经沉淀池沉淀后再排入城市排水管道，并尽可能地将沉淀池中的水回用于施工现场洒水降尘；
(2) 施工现场临时食堂排放的生活污水可设置简易有效的隔油池，工地临时厕所、化粪池应采取防渗漏措施，也可采取水冲式厕所；或就近使用公共厕所；
(3) 以上所有施工废水及生活污水均需通过铺设排污管道排入附近的城市排水管网，不得直接排放。
3、声环境影响分析及治理措施
绿化工程施工一般分为四个阶段：土方阶段、基础阶段、结构施工、装修阶段。不同阶段采用不同施工机械，对环境所造成的噪声和振动的影响也不同。对环境所造成的影响主要是土方阶段的推土机和挖掘机、结构工程施工阶段的混凝土搅拌机和振捣棒、装修阶段短时间使用施工人员的活动噪声。
建设项目所在区域范围内无居民，项目施工产生的噪声将会对周围和谐的自然环境造成影响。为了尽量减轻施工噪声对其影响，下面结合该项目的施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议。
（1）降低声源的噪声强度。对基础施工过程中主要发声设备：打桩机、空压机、风镐等，在条件允许情况下，应考虑采用措施进行代替，如使用水力混凝土破碎机代替风镐，这将大大降低噪声源强；
（2）采用局部吸声、隔声降噪技术。对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果；（3）对主要发声设备电锯的噪声治理措施。
①取消滑架上的集屑斗，降低旋转噪声。
②在工作平台上粘附泡沫塑料，使工作台起到一定的吸声作业。
③在机腔内四壁和轴承座平面上贴附吸声材料，使机内变成多层阻性消声器。
④在锯片工作部分，在距平台高100mm处增加吸尘消声器。
⑤在操作过程中，应随时注意检查锯片压盘的垂直度和锯齿形状的均匀度，避免失重，减少振动负荷。
（4）尤其在施工期强噪声源应避免对周围环境的影响。建设单位和施工单位应合理安排施工时间、合理布局施工现场，将施工机械产噪设备尽量置于场地中心地带，进行合理不设，减少施工噪声对周围人们的污染影响。
（5）施工期噪声防治环境保护要求
①建设单位在进行工程设计和编制工程预算时，应当包括建设项目工程施工期间噪声污染的防治措施和专项费用等内容。建设单位和施工单位应当根据建设项目工程施工需要安排噪声污染的防治费用，建设单位应当督促施工单位对产生的噪声达标排放。
②城镇建成区范围内禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业。因生产工艺上要求或
者特殊需要必须夜间施工作业的，施工单位应在15日前以听证会等形式，征求周围公众和单位的意见，并提前报环保部门批准；经批准允许夜间作业的，连续施工不得超过72小时。在中考、高考等特殊期间，环保部门报经县级以上地方政府批准，可以对产生环境噪音污染的建筑施工作业时间和区域做出限制性规定，并提前7天向社会进行公告。
产生环境噪音污染的运输渣土、运输建筑材料和进行土方挖掘的车辆，应当在规定时间内进行施工作业。未经批准，不得在夜间使用成产严重噪音污染的大型施工机具，施工现场夜间禁止使用电锯、风镐等高噪音设备。
③施工单位在进行装修活动时，应当采取有效措施，以减轻、避免对周围环境造成噪声污染，午间和夜间不得使用电钻、电锯、电刨等产生严重环境噪声污染的工具进行装修作业。
④尽量压缩施工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。应合理安排运输时段，以减少扰民事件的发生。
⑤施工单位应处理好与施工场界周围居民的关系，避免因噪声污染引发纠纷，影响社会稳定。
4、固体废弃物影响分析及治理措施
本项目在施工过程中产生的固体废弃物主要为建筑施工垃圾及施工人员的生活垃圾。
本项目产生的固体废弃物主要有碎砖头、混凝土等组成，无有机成分，更无有毒有害物质。
施工过程中建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。所产生的生活垃圾如不及时清运处理，则会腐烂变质、滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员的健康带来不利影响。因此应即时清运并进行处理。
二、营运期环境影响分析及治理措施
随着人们环保意识的逐步加强，环境效益也成为评价项目利弊的一项重要指标，因此环境保护工作必须做好。本项目在建设过程中及建成后主要涉及到隔声和噪声、采光和通风、污水及固体废弃物等环境问题。
1、隔声和噪声
项目建成后，基本上无噪声污染。
2、污水与污物
（1）要求实行雨污分流。生活污水先经过无公害化粪池处理后再排放。（2）对于内污染物应实行袋装，集中后由物业管理组织外运到垃圾处理厂进行处理。
第六章项目实施进度安排
为了保证徐州汉霖园盆景市场的建设，以及今后经营和管理，徐州汉霖园盆景市场，将组建徐州汉霖园有限公司负责项目的建设和管理。
项目进度预计时间：
211年1月1日-2月10日：为项目编制申请报告并批准
211年2月11日-3月10日建筑方案设计
211年3月11日-4月30日：初步设计及施工图设计
211年5月1日-5月20日:报建领取开工许可证
211年5月21日-7月31日:工程施工
211年8月1日-10月31日:购入盆景、苗木栽培
211年11月1日-11月30日:工程验收
211年12月1日12月31日:正式对外开放
第七章投入估算及资金筹措
一、投入估算的依据
（1）《建筑工程工程量清单计算规范》（GB50500—2003），国家建设部；
（2）2004年《江苏省建筑与装饰工程计算表》
《江苏省安装工程计价表》
《江苏省建设工程工程量清单计价项目指引》；
（3）国家发改委和建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（4）市场价格调整；近期《徐州工程造价信息》。
二、投资估算
徐州汉霖园盆景市场投资估算表
序号
费用名称
费用金额（万元）
面积
单位造价
一
土地费用
135
1
树木补偿费
35
亩
元/亩
2
植被恢复费
100
50亩
2万/亩
二
政府规费
160
16000平方
100元/平方
三
前期工程费
81
16000平方
元/平方
1
工程科研费
2
国家计委计价格【1999】1283号文0.2元/平方
2
图纸审查费
3
16000
2元/平方
3
编审标费
6
建安、装饰造价3‰
4
招标及代理费
2
建安、装饰造价1‰5
设计费
16
16000
10元/平方
6
勘察费
3
16000
2元/平方
7
监理费
30
建安、装饰造价1.2‰8
三通一平费
16
16000
10元/平方
9
临水电临设费
3
16000
2元/平方
四
苗木盆景
6600
1
种植区苗木
5800
亩
20万元/亩
2
种植购入盆景
800
80户
10万元/户
五
建安工程费
16000
1200
1
土地工程费
1600
16000
1000
2
安装工程费
320
16000
200
六
公建装修工程800
4000
2000
七
配套工程费
620
1
停车场、道路绿化300
10000
300
2
给排水网费、路灯320
16000
200
八
管理费
160
16000
100
九
基本预备费
300
以上之和3%
合计
三、资金筹措
徐州汉霖园盆景市场建设总投资约为10776万元，其中注册资本3500万元，其余资金由徐州汉霖园盆景市场通过银行贷款、对生态餐饮园进行招商引资、预售或出租种植房房款等渠道解决
第八章经济与社会效益评价
一、经济效益初步分析基础数据
1、项目投资
本项目总投资估算10776万元。
2、销售面积
本项目大棚面积30000平方米，种植房80户，为可销售、出租面积。
本项目本着营造浓厚的市场氛围、自主经营、统一管理的经营方针进行管理花木市场。
收入预计：
种植房和大棚出售、出租各占一半、后两年销售完，即：
（1）出售40户，按照没平方2500元计算，预计销售收入1000万元。
（2）出租40户，按照年租金3万元/户，预计年租金收入120万元。
（3）大棚出售：400万元。
（4）大棚出租：80万元。
（5）生态餐饮园，年收承包费250万元。
（6）花木盆景销售收入，年1700万元。
3、项目建设成本
项目开发成本为10776万元，前期工程费81万元，政府规费160万元，房屋建设安装工程费1920万元，配套工程费620万元，购入苗木盆景投资6600万元，对生态餐饮园、会馆的装饰费用800万元。
项目管理费用严格按照国家颁布的有关规定估算。本项目间接费用合计为160万元（行业内部销售不考虑销售费用，仅考虑部分管理费用）。
经测算，项目建设成本与费用为10776万元。
成本开支预计：
1、每年的土地租金1000元/亩，600亩土地，年租金60万元。
2、市场经营管理费，按照200万元/年。
二、经济效益初步分析
经济效益初步分析结果表明：
利润
项目投资利润率= —————————×100％=24.6％
投资额
利润+税金
项目投资利税率= ——————————×100％=36％
投资额
根据测算，此项目的投资利润率为24.6％，投资利税率为36％投资能够收回。
从财务的可持续性分析，拟建项目具有一定的经济合理性。
从社会资源优化配置的角度分析，项目的建设具有一定的社会意义。
三、社会效益分析
徐州汉霖园盆景市场建成后，集花木盆景生产、交易、信息交流，、技术培训、科技开发、园艺施工、配套服务、旅游观光多功能于一体，共设计有交易摊位300余个，是苏鲁苏鲁豫皖地区最大规
模的综合性盆景花木交易市场。
（一）、徐州汉霖园盆景市场是徐州地区乃至淮海经济区甚至苏鲁豫皖地区一流的盆景生产、交易、观光旅游、休闲一体的花木盆景基地、新型的发展模式和配套的信息、服务和技术。（二）、徐州汉霖园盆景市场花木基地种植率达86％。
（三）、为人们提供一个购赏盆景、花卉爱好者聚集交流的好去处。
（四）、满足现代社会对生态环境的需求。
（五）、可配套建设物流、包装、运输、园林机械、肥料加工等项
目，可带动当地相关产业的同步发展。
（六）、项目可安置500多人就业。
（七）、项目的开工建设和建成后，对促进当地的旅游业、苗木花卉的生产和经济建设和发展，均有一定的积极作用。
（八）徐州汉霖园盆景市场的建设符合徐州市城市发展的整体要求。
第九章可行性研究与建议
一、社会风险及对策分析
该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展具有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施
社会因素
影响范围程度
可能出现的后果
措施建议
对花木企业、经营者收入水平的影响
项目对所在地农民、花农、经营者影响
提高人均收入，利用花木市场创造条件，实现更大的利润
提高花木
市场经营
管理水平
对农技人员、农民生活水平与生活质量的影响
影响到技术、服务业人员
提高技术人员、农村劳动力工资待遇，提高了生活水平
对就业的影响
对设计院、施工单位、监理单位等产生积极的影响
提高社会就业率，吸纳青中年就业
对不同利益群体的影响
项目建设方、政府部门范围较小，基本资金自筹
提高了环境质量
对地区、文化、教育、卫生的影响
文化、教育、卫生方面范围广，增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展建立大学生实验基地
建立青少年科普教育基地
建立园林示范基地
组织培训，能大大
对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响
基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展
对少数民族风俗习惯和宗教影响
无
无
无
二、项目与所在地的互适性分析
徐州汉霖园盆景市场项目的建设，将充分发挥当地的农业资源、林业资源、荒山等资源，使其得到充分利用，成为调整产业结构和招商引资的平台，在城市建设和经济建设发展中发挥作用。徐州汉霖园盆景市场工程实施后，将成为集花木盆景生产、交易、信息交流、技术培训、科技开发、园艺施工、配套服务、旅游观光多功能于一体的花木盆景市场，是苏鲁豫皖地区徐州都市商业圈的超大规模集约经营的综合性花木盆景交易市场，其规模将跃居同类市场前列。
徐州汉霖园盆景市场项目开发建设后，与徐州拉犁山汉墓、月亮湾工程、红豆杉基地、拔剑
泉景区、竹坡故里相辉映，形成了两汉文化、名人故居、田园观光、盆景花卉、古树名木赏阅等徐州独特的旅游观光休观度假的路线。
通过对本项目的建设的必要性、建设规模、建设方案、建设条件、环境保护、节能、投资估算、资金筹措多方面的初步研究与论证认为：项目建设目的明确，建设规模与建设方案合理，建设条件具备，资金来源可靠，能够带来一定的经济效益、社会效益和环境效益，有利于调整农业产业结构，发展高效科技农业。因此项目建设是可行的，建议立项建设。