关于印发《泰州市前期物业管理招标投标实施细则》的通知
各市（区）建设局、海陵区小区办，市区各开发企业、物业企业：为了规范我市的前期物业管理招标投标行为，促进物业管理市场的公平有序竞争，根据有关法律、法规、规章的规定并结合我市实际，我局制定了《泰州市前期物业管理招标投标实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○七年八月九日
泰州市前期物业管理招标投标实施细则
第一章总则
第一条为了规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本实施细则。
第二条本细则所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
凡在本市行政区域内进行各类前期物业管理招标投标活动，均适用本细则。
第三条泰州市房产管理局（市房管局）受市建设行政主管部门的委托，负责全市物业管理招标投标活动的监督指导工作；并具体负责市区（海陵区、高港区、开发区）范围内物业管理招标投标的监督、管理工作。
各县级市物业管理主管部门具体负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作，并接受上级行业主管部门的指导。
第四条住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理，建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第五条统一规划建设的新建住宅区，一般不再重新划分物业管理区域。但是，建设周期较长且较大的住宅区，同时具备下列条件的，可以报经物业管理主管部门，划分为若干相对独立的物业管理区域;
（一）符合规划建设的规定，共用设施设备、建筑物规模适当，利于当事人合同约定实施物业管理，有利于社区建设、方便业主生活与工作的；
（二）划分后的区域内有符合规定的物业管理服务用房；共用设施设备等权属明晰，不涉及在使用或所有权问题上重新划定的；
（三）有独立的墙（栏）围护及固定通道的。
第六条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第七条泰州市建设工程交易中心是市区举行前期物业管理招标投标活动的唯一场所，市区所有前期物业管理招标投标项目一律进场进行。
第八条任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动，不得将依法进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。
第二章招标
第九条本细则所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。
招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,前期物业管理招标工作可由招标人依法组织。
招标人也可以委托招标代理机构组织招标。招标人委托代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进行资格评审和组织评标相应专业力量的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本细则对招标人的规定。
第十条物业管理项目，应具备以下条件，方可组织招标活动：
（一）新建的物业，开发建设单位应持有项目批文、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；已建成并投入使用的物业，相关单位应持有物业所有权证；
（二）有符合规定要求可供物业管理单位使用的物业管理用房或规划；
（三）房屋专项维修资金已经落实；
（四）招标所需的其他条件。
第十一条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
(一)公开招标。一个物业管理区域规划建筑总面积在10万平方米以上且住宅物业为主的项目，应当采取公开招标方式。招标人应当提前一个月将招标公告在泰州房地产信息网、泰州物业管理网或泰州市建设工程信息网发布。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式、招标项目基本情况和资格预审的条件，以及获取招标文件的办法等事项。
(二)邀请招标。招标人应当向3家以上（含3家）具备承担招标项目的管理服务能力、信誉良好、具有相应资格的物业管理服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第十二条有下列情形之一的，经项目所在地物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
（一）物业产权单一并由产权人自用的；
（二）多层住宅建筑面积在3万平方米以下（含3万平方米），高层住宅建筑面积在1万平方米以下（含1万平方米）、多层与高层混合建筑面积在2万平方米以下（含2万平方米）、别墅区、写字楼建筑面积在1万平方米以下（含1万平方米），工业区及其他物业建筑面积在2万平方米以下（含2万平方米）的；
(三) 公开招标或连续两次接受邀请投标人少于3家的;
(四) 物业的使用在保密或安全方面有特别要求或其它不适宜采用公开招标的。
第十三条招标人应当根据项目的特点和需要，在招标前完成文件的编制和招标备案。
前期物业管理招标文件应包括以下内容：
(一) 招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四址等）及相关设施设备、物业管理用房配置等基本情况；
（二）物业管理前期介入的时间及相关要求；
(三)服务内容与标准，包括房屋共用部位、共用设施设备维修养护、公共绿化养护管理、公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范协助管理、装饰装修管理服务、环境卫生保洁、物业资料管理等服务内容及服务标准；
(四)物业服务费用，包括选择收费的包干制、酬金制或其他方式；
(五)物业相关设施的经营与管理，包括停车场、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；
(六)项目建设与竣工交付日期，以及其相关共用设施设备的接管验收；
(七)物业的使用与维护要求；
(八)专项维修资金缴存、管理情况；
(九)物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明；
(十)房屋质量保证文件和房屋使用说明情况；
(十一)对投标人及投标书的要求，应包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、管理机构设立及装备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等；
（十二）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件等；
（十三）评标标准和评标方法，废标认定原则等；
（十四）招标文件解释，投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章要求、送达地点及截止时间、开标时间及地点等；
（十五）履约保证金的缴纳；
（十六）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。
招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告或者投标邀请书、代理招标委托合同（适用委托机构代理）、招标文件及本细则第十条规定应具备条件的相关材料向物业管理主管部门递交招标材料备案审查，并视项目
规模等情况缴纳5万元—20万元履约保证金；项目所在地物业主管部门在受理备案的5个工作日内，应对招标人提交的备案材料作出书面审查答复；发现有违反法律、法规和本规定的，应当作出不予受理或责令招标人改正的明确意见。
招标人缴纳的履约保证金在招标人按约履行合同且首届业主委员会产生后予以退还。
第十四条实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
招标人应当根据招标文件的规定，对投标申请人或受邀人进行资格预审。
资格预审文件一般包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩证明等材料。
公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应采取公开随机抽签决定的方式，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为潜在投标人。
第十五条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法；并同时向资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。
第十六条投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十七条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间、地点、评标方法、前期物业服务合同签订等，应当书面报请物业管理主管部门备案。
第十八条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以公告澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十九条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人有标底的，标底必须保密。一个招标项目只能编制一个标底。
第二十条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第二十一条通过招标投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目（含经济适用住房）应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目（含经济适用住房）应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建项目应当在交付使用前90日完成。
第三章投标
第二十二条本细则所称投标人是指投标资格合格并响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理服务企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其它条件。
第二十三条投标人应具备下列条件：
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
第二十四条投标人享有下列权利：
（一）有权按照招标文件的要求自主投标；
（二）根据自己的经营情况参与投标竞争或放弃参与竞争；
（三）根据自己的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标价；
（四）依法享有的其他权利。
第二十五条投标人应履行下列义务：
(一)执行法律、法规、规章和政策；
(二)接受物业管理主管部门的管理和监督；
(三)履行招标文件中规定的其他义务；
(四)投标单位在报名领取招标文件前，应视物业项目的规模等情况向项目所在地物业管理主管部门缴纳1万元—5万元履约保证金。开标活动结束后，未中标单位的履约保证金予以退还；中标单位的履约保证金在首届业主委员会选举产生且中标单位按约履行合同后予以退还。
第二十六条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件分信誉标文件和技术标文件。
信誉标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）企业规模和资质情况；
（三）投标人授权委托书（法定代表人不出席招标投标活动的）；
（四）社会信誉和企业经营效益；
（五）物业管理企业的主要业绩。
技术标文件应包括以下内容：
（一）物业管理机构、人员设置、资源配置方案和各项管理规章制度；
（二）管理方案、运作流程及服务分类标准与服务承诺；
（三）创优规划和创新管理的方法；
（四）服务质量控制方法；
（五）公共服务费收费标准；
（六）物业管理服务费用收支预算方案；
（七）招标文件要求提供的其他材料。
投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。
第二十七条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。
第二十八条招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文
件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十九条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本细则第二十七条、第二十八条的规定送达、签收和保管。
第三十条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
禁止投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价和本企业服务成本价套取中标。
投标人不得相互串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。不得排挤其他投标人的公平竞争，禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章开标、评标和中标
第三十一条在物业管理主管部门监督下，开标、评标和中标活动由招标人或公证人主持,其中开标、宣布中标活动应邀请所有投标人参加。
第三十二条开标应当在招标文件确定提交投标文件截止时间的同一时间公开进行,开标地点应为招标文件中预先确定的地点。开标应当按照下列规定进行：（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件加盖企业印鉴及密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、提供的主要服务内容及标准、其他主要内容。
（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十三条评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人代表及物业管理方面的技术、管理专家组成，一般项目成员为5人，重大项目的成员7人，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于评标委员会总人数的三分之二。
第三十四条评标委员会的专家成员，应当由招标人或公证人在开标前4小时内，从市物业管理主管部门建立的《泰州市物业管理评标专家库》中采取随机抽取的方式确定。评标委员会名单在开标前应当保密。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第三十五条评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者参加可能影响公正评标的其他活动。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露评标的任何相关情况，并接受物业管理主管部门的监督、检查。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十六条市物业管理主管部门负责对专家库成员实行监督和管理，定期对成员进行培训、考核，及时取消不称职或违法违规人员的评标专家资格。
第三十七条?评标活动主要包括标书评定、现场答辩、企业信誉调查。
招标人应当采取必要的措施，保证标书评定、企业信誉调查等评标活动在严格保密的情况下进行，保证现场答辩活动在正常秩序的情况下进行。答辩应采取一问一答的方式。
任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。
标书评定是指评委依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按评标规定独自进行评判。
现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方要求投标人作出必要的澄清和说明,答辩人必须是中标后该物业的项目经理,所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
开标后提出的任何修正声明或者附加条件，一律不得作为评标的依据。企业信誉调查由招标人、项目所在地物业管理主管部门及有关专家组成调查小组，到投标企业已接管的其它物业区域进行实地勘察或通过物业管理企业诚信档案进行评估，并在现场答辩之前完成。
第三十八条评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据信誉标书、技
术标书、现场答辩等情况进行综合评标。
在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
第三十九条评标委员会应当审查每一投标文件，有下列重大偏差情况之一的，应作废标处理。
（一）投标书未密封；
（二）投标书逾期送达；
（三）投标文件中没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的；
（四）投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的；
（五）投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的,或者同标准的服务项目投标人以明显低于同城市社会平均成本价竞标的。
第四十条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第四十一条评标一般采取综合计分的方法，对参加投标单位的标书、信誉、答辩分项进行无记名评分。
第四十二条评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和具体评分标准，对投标文件进行评审和比较，并对评审结果签字确认。
评分标准中应将标书、信誉、答辩三项分别以百分制评分。计分时，按各大项中的分项去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，得出分项分值,分项分值之和为该大项总分,大项总分乘以相应的权重加和，计算出投标单位综合得分。标书、答辩、信誉三项权重之和为100％，比例视标的具体情况由招标人在招标文件中合理确定。原则上标书的权重应不低于50％，答辩的权重应在20-40％之间，信誉的权重应在10-30％之间。若将物业投标报价单项评审的，其分项权重应不高于20%。
物业管理主管部门应制定统一的评分细则供评标委员会评审打分。曾获国家、省、市物业管理示范（优秀）项目并保持称号的投标人，评标时应给予企业信誉标相应优惠分值。日常管理活动中有效投诉少，且能得到及时解决的，评标时给予企业信誉标相应优惠分值；反之，评标时则降低企业信誉标的得分。统一规划，分期建设，经物业管理主管部门确定分期招标的独立组团（片区），在相同条件下，项目先期中标实施物业管理的企业，在后期项目投标中，可以优先中标。
第四十三条评标中除了现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：
（一）评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任；
（二）评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；
（三）评委独立评审投标书，不准互相串联、议论有关标书的内容；
（四）评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分；
第四十四条?评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标的评审和比较意见；判定废标的应当出具废标说明；并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人也可委托评标委员会直接确定中标人。
第四十五条评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标的基本情况和有关数据表；
（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）评分比较一览表；
（八）经评审的投标人排序；
（九）澄清、说明、补充事项纪要。
第四十六条招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，综合得分最高者为中标单位。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业管理条件、范围、内容、价格向中标人提出附加要求，迫使其放弃中标。
第四十七条招标人应当在确定中标单位5日内，向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应及时退回其投标文件。
第四十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十九条招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，由招标人到项目所在地物业主管部门审核、备案。审核、备案资料应当包括：（一）开标评标过程、确定中标人的方式及理由；
（二）评标委员会的评标报告；
（三）中标人的投标文件；
（四）物业管理服务合同等资料；
（五）其他应具备的审核、备案资料。
第五十条《中标通知书》对招标人和投标人具有法律效力。
中标人接到《中标通知书》30日内，无正当理由不与招标人签订（前期）物业服务合同的，中标无效，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。
招标人在发出《中标通知书》30日内，无正当理由不与中标人签订（前期）物业服务合同的，招标履约保证金不予退还，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。
第五十一条中标人应当按照合同约定履行义务，实施物业管理，可选聘专业公司承担本物业的单项管理业务，但不得将中标项目分解或直接向他人转让。
接受分包的专业公司应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的专业公司就分包项目承担连带责任。
第五十二条中标人在接管物业时，应在合同期内根据有关规定在项目所在地物业管理主管部门指导下，积极配合招标人组织召开业主大会，成立业主委员会。
第五十三条招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列相应档案资料移交给中标企业并报物业管理主管部门备案：
1、项目竣工总平面图；
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料及质保书；
5、各单项工程竣工验收证明材料；
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
7、房屋销售清单和产权资料；
8、公共配套设施的产权及收益归属清单；
9、物业管理所必需的其他资料。
第五章附则
第五十四条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
招标人、投标人或物业管理主管部门工作人员在招标投标活动中违反有关法律法规的，依法追究责任。
第五十五条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准；
第五十六条业主和业主大会以及其他物业项目通过招标投标的方式选聘具
有相应资质的物业管理企业的，应参照本细则执行。
第五十七条提倡各市（县）的前期物业管理招标投标按照本细则实施。
第五十八条本细则自印发之日起施行。
小区物业管理实施细则 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《条例》），制定本细则。第二条《条例》所称物业管理，是指物业管理单位对住宅小区实行的专业化统一管理和综合性服务。包括对房屋建筑及其设备、市政公用设施，绿地 等维护与修缮和环境卫生、交通、治安保卫、环境容貌等管理和服务活 动。 第三条本市行政区域内新建城市住宅小区、建筑面积在1万平方米以上的住宅小区，应实行物业管理。 第四条物业管理纳入住宅小区建设规划。本小区物业管理委员会的宗旨：为住户无偿服务。 第五条物业管理委员会的职责： （一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的法律、法规、规章，制定住宅小区物业管理发展规划。 （二）不定时向政府相关职能部门报告和汇报物业管理工作，维护住户的切身利益，确保本小区和谐平安稳定； （三）物管会面负责小区住户物管费，以及各种车辆停车费的收缴工作； （四）认真做好各种费用的管理与使用，做好账目相符，按月公布账目，接受住户的监督； （五）发现疑难问题调查研究，及时整改和纠正。 第二章管委员会的产生和组织机构 第六条市公房二所为本小区的主管部门，接受主管部门的管理，由市人民政府指定的街道办事处，召集首次房屋所有人和使用人（以下称住户）代表 大会，选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。 管委会委员数额，根据住宅小区规模大小确定，一般为7人，设主任1 人，副主任2人，委员4人（由业主代表中产生）。 管委会每届任期为3年，管委会委员可连选连任。管委会委员在任职期 间如有变动，应召开业主代表大会及时补选。 管委会下设办公室，负责处理日常工作，其费用由物业管理单位负担。第七条管委会为社区法人组织，依法登记备案，取得社团法人资格。 第八条管委会全体会议应每季度召开一次。经管委会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开会议。涉及本住宅小区物业管理的重大事项， 由管委会过半数以上组成人员实行无记名投票表决制度。决定事项，必 须达到三分之二以上多数通过。 住宅小区业主代表大会应每年召开一次，由管委会组织并报告工作。第三章住户 第九条入住住宅小区的住户须遵守以下规定： （一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除共有房屋原属性设施；装修房屋应符合有关规定。 （二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上 砌墙和存放超重的物品。禁止在院内牵绳晾晒衣物和其他杂物。
上海市物业管理招投标管理办法 第一章总则 第一条【目的和依据】 为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条【适用范围】 建设单位、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，使用本办法。 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第三条【主管部门分工】 上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)对本市物业管理招投标活动实施监督管理，并建立本市统一的物业管理招投标信息管理系统（以下简称招投标平台),为选聘物业服务企业提供指导和服务。 区县房屋行政管理部门（以下简称区县房管局）负责所辖行政区域内以下物业管理招投标活动的监督管理职责： （一）建设单位选聘物业服务企业的招标备案； （二）业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的招标备案； （三）确定开标场地，安排开标、评标时间； （四）物业管理项目的中标备案； （五）批准建设单位协议选聘物业服务企业； 第二章一般规定 第四条【公开招标规定】 除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。 第五条【协议选聘情形】 符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业： （一）建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目； （二）投标人少于3个的住宅物业管理项目； （三）业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者采用协议方式选聘物业服务企业的； （四）非住宅建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的。 第六条【建设单位变更物业服务企业的规定】 前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内有下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。 （一）物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的； （二）物业服务企业提出解除合同； （三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同。 第七条【业主大会公开招标选聘物业服务企业的规范】 业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括以下主要内容： （一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；
第六章物业管理招投标
第六章物业管理招标投标 本章目的要求： 1、掌握物业管理招投标的概念， 2、掌握物业管理的招标方式 3、了解物业管理招投标的原则 4、掌握物业管理招投标的程序 5、掌握物业管理招投标书的编写 第一节物业管理招标与投标的概念与原则 [讲授与训练] 物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标， 前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。 此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、物业管理招标投标的基本概念 1、含义： 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 2、理解： （1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。 （2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。 （3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质
物业管理条例实施细则 《<物业管理条例>实施细则》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订后的《物业管理条例》制定的，共七章七十条。2016年2月6日，国务院总理李克强签署第666号国务院令，公布《国务院关于修改部分行政法规的决定》。国务院关于修改部分行政法规的决定 中华人民共和国国务院令第666号 《国务院关于修改部分行政法规的决定》已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。 总理李克强 2016年2月6日 国务院关于修改部分行政法规的决定 为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，国务院对取消和调整行政审批项目、价格改革和实施普遍性降费措施涉及的行政法规进行了清理。经过清理，国务院决定：对66部行政法规的部分条款予以修改。 三十五、删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 此外，对相关行政法规的条文顺序作相应调整。 本决定自公布之日起施行。 原文： 第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 国务院物业管理条例全文(2016修改) (2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订) 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会
余杭区物业管理服务收费管理实施细则 第一条为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位（以下简称物业公司）和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市物业管理条例》、《杭州市物业管理服务收费管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，制定本实施细则。 第二条本实施细则适用于物业公司在余杭区进行物业管理服务并收取费用的经营服务收费行为。 第三条本实施细则所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常运行维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。 第四条区物价局是本区物业管理服务收费的主管部门，依法对全区物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。 第五条物业管理服务收费实行统一管理。区物价局负责贯彻执行国家和省、市物业管理服务收费有关政策、规定，制定本区物业管理服务收费实施细则。 第六条物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。 第七条物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。 第八条物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价。 别墅、高层住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。 为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。 普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
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物业管理条例实施细则最新物业管理条例 为了规范物业管理活动，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。下面是中国文库-教育资源网为大家整理的物业管理条例实施细则，供大家参考。 物业管理条例实施细则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。 1、业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利;业主分为自然人业主与非自然人业主。共有权人和即将取得共用权的人。业主在物业管理活动中，享有下列权利： 2、业主权利：在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求; (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:
物业管理招投标将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广
到全国的物业管理领域。 1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。 2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。 物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面: 物业管理招投标是推动行业发展的重要手段 物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理
×××小区物业管理方案 一、投标函 第二章：×××小区物业概况； 第三章：×××小区物业管理服务方案 第一节：小区环境管理 第二节：小区卫生绿化管理 第三节：小区的安全保卫管理 第四节：设施的维修管理 第五节：小区的文化建设 第六节：其他物业服务项目 第四章：×××小区管理组织结构图 第五章：人员配备； 第五章：金费收支预算； 一、投标函 致：×××小区业主委员会： 根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。
2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址： 地址：邮编电话：传真 法定代表人（签字或盖章）： 投标人全称：（投标单位公章） 年月日 第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。
第三章×××小区物业管理服务方案 根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。 第二节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：
物业管理条例实施细则2020最新国务院物业管理条例 (xx年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据xx年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订) 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
2019年芜湖物业管理条例实施细则全文(最 新版) 芜湖物业管理条例实施细则全文(最新版) 更新：2018-09-10 09:33:04 随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。那么2018年芜湖物业管理条例实施细则是什么？整理了以下相关内容，希望对您有所帮助！ 第一章总则 第一条、为规范本市市区内物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》（安徽省人大常务委员会公告〔2016〕第47号）、《安徽省地方住宅区物业服务标准》（安徽省住房和城乡建设厅、安徽省质量技术监督局公告〔2013〕第85号）等法律法规及有关规定，结合本市实际制定本办法。 第二条、本办法适用于本市市区范围内普通住宅小区物业服务收费及监督管理。 第三条、本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照
物业服务合同的约定，对住宅区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，主要包括物业公共服务费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费和特约服务费等。 第四条、政府提倡建设单位、业主或业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。 第五条、市价格主管部门会同市物业主管部门负责市区内物业服务收费的监督管理。区物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第六条、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照本市区域内物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。 第七条、物业服务收费根据物业的性质和服务内容、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。 实行政府指导价的有：普通住宅小区的前期物业公共服务费,装饰装修垃圾清运费,不具备成立业主大会条件的前期物业普通住宅小区机动车停放服务收费。 实行市场调节价的有：业主大会成立后的普通住宅小区的物业公共服务费，业主大会成立后的普通住宅小区停车服务费，具备业主大会成立条件的普通住宅小区停车服务费（即指：具备已交付专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年二者之一的，不论是否成立业主大会都实行市场调节价），非普通住宅小区（含非住宅物业）的物业公共服务费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费。
1.1取得物业管理项目的途径 一、不同历史时期的房屋管理 （一）计划经济下的房屋管理 传统的房屋管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房屋进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。 （二）市场经济下的房屋管理 物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，采用科学管理的手段进行社会化管理提供有偿服务，其管理机构是物业管理公司。 二、市场经济下物业管理项目的取得 物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的行业。物业管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属个人所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段经营管理物业。 （一）谁开发、谁管理 10多年前，在房地产市场刚刚启动时，物业管理概念未被广大业主所认识，物业管理也未被绝大多数业主所接受。为避免开发商开发出的楼盘卖出后由于产权分散而无人管理，政府制定了“谁开发建设、谁负责管理”的政策。当时绝大多数的小区（大厦）都是由开发商属下的物业管理公司负责管理的。 （二）招投标 随着人们对物业管理的认识提高和行业的发展壮大，以及法律法规的健全与完善，物业管理逐步走向市场化、社会化。一大批专业的管理公司，凭借素质良好的人才及丰富的经验、优良的服务态度获得开发商及业主的信赖，为开发商承担了物业经营的最后一个环节--管理服务工作，从而实现了物业所有权与管理权的分离，也使物业管理的招投标成为可能并进而成为必须。 物业管理招投标彻底变了物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决了建管不分产生的弊端，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业管
2019物业管理条例实施细则（最新版） 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地实行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提升管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 ) 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的相关事项提出建议; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作; ~ (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;】 (四)按照国家相关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会理应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分理应考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，理应在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生
无锡物业管理条例实施细则 无锡物业管理条例实施细则 发布时间：2020-01-29 居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。下文是无锡物业管理条例实施细则，欢迎阅读! 无锡物业管理条例实施细则最新版全文第一章总则 第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。 新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理;配套设施不齐全的原有住宅区和其他物业，推行物业管理。 第三条无锡市房产管理局是市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。 市(县)、区人民政府确定负责物业管理的行政主管部门在市物业管理行政主管部门的指导下，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 市、市(县)、区人民政府的其他有关部门，按照各自的职责，协同实施本办法。 第四条街道办事处(镇人民政府)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。 第二章业主自治管理 第五条业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主数量少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。 第六条在物业管理活动中，业主的权利、义务和业主大会、业主委员会应当履行的职责，按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》有关规定执行。 第七条一个物业管理区域只成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域具备有下列情形之一的，应当成立业主大会：
物业管理招投标精编 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
物业管理招投标将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广到全国的物业管理领域。
1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。 2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。 物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面: 物业管理招投标是推动行业发展的重要手段 物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理行业持续、健康发展的速度。
发布部门: 广东省中山市人民政府 发布文号: 颁发《中山市物业管理实施细则》的通知 中府24号 火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位： 现将《中山市物业管理实施细则》发给你们，请认真贯彻执行。 一九九九年三月二十九日 中山市物业管理实施细则 第一章总则 第一条为规范物业管理，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，创造整洁、文明、安全的居住环境，根据《广东省物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本细则。第二条本市行政区域内的物业管理适用本细则。本细则所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。本细则所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共用部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。本细则所称物业管理区域，是指业主委托物业管理公司实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围。第三条中山市建设委员会是本市物业管理行业的行政主管部门（以下简称主管部门），负责本市行政区域内物业管理工作的监督、管理和本细则的组织实施。本市的其他相关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理的有关工作。第四条物业管理区域的划定，应遵循有利于推行社会化、专业化管理，降低管理成本，形成规模效益，提高管理质量和水平的原则，由房地产开发企业或其委托的物业管理公司在房屋竣工验收前，向主管部门提出申请，批准后应抄送当地公安部门。
第二章有关部门及其职责 第五条主管部门物业管理的主要职责是： （一）制定关于物业管理的政策、规范性文件，规范 物业管理市场行为； （二）负责对物业管理公司进行资质管理； （三）对物业管理公司的经营活动进行监督、检查； （四）协调解决物业管理工作中的重大问题。 第六条火炬区及各镇、区的建设行政管理部门物业管理的主要职责是： （一）指导及协助成立或更换业主委员会，负责业主委员会的备案工作； （二）指导和监督业主委员会开展物业自治管理； （三）协调解决物业管理相关问题。 第七条火炬区及各镇区的城管部门在职责范围内，负责做好物业管理区域内的有关管理工作。居民委员会应按《城市居民委员会组织法》的规定，积极履行自身职责，协助有关部门及物业管理公司做好物业管理工作。 第八条公安部门对物业管理公司的保安工作应给予业务上的指导和监督，加强与物业管理公司联系，支持物业管理公司做好物业管理区域内的安全防范工作。 第三章业主和业主委员会 第九条业主是指物业的所有权人，业主依法享有参与物业管理有关事务的权利，并承担相应的义务。 业主的主要权利：
东郡华府前期物业管理招标公告 一、招标人 、招标人名称：扬州东瑞置业有限公司 、招标人地址：仪征市真州东路号 、联系人：任晶晶 、联系电话： 二、招标代理人 、招标代理人名称：扬州市万康地产咨询服务有限公司 、招标代理人地址：扬州市文汇西路号华远国际大厦- 、联系人：赵蒙 、联系电话： 三、招标物业基本情况 、物业名称：东郡华府 、物业地址：新农街南侧、梅家沟东侧、仪扬河北侧。 、规划总用地面积：㎡ 、物业总建筑面积：.㎡ 、物业类型及分类面积：住宅 （）项目总用地面积㎡，总建筑面积.㎡，计容总建筑面积为.㎡，其中住宅建筑面积.㎡，其中多层住宅.㎡（住宅面积.㎡、阁楼层面积.㎡），跃层住宅.㎡，联排住宅.㎡，商业及配套设施.㎡，其中商业.㎡，门卫房㎡，养老中心.㎡，警卫室.㎡，监控室.㎡，消防控制室.㎡；未计容建筑面积.㎡，容积率.，绿地率%，建筑密度%。 、物业管理区域四至： 北至新农街，西至梅家沟，南至仪扬河。
、项目预计交付进度：项目预计于年月整体交付使用。 四、前期物业服务合同期限 本合同自合同签订之日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。 五、招投标活动时间安排 、发布招标公告 （）发布时间：年月日～年月日(不低于天) （）发布网站：“扬州住房保障和房产管理局”、“扬州物业网”、“仪征市人民政府网”、“仪征市房地产信息网” 、接受投标报名 （）投标报名时间：年月日时分～年月日时分止。 （）投标报名材料递交地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科及招标代理人地址。（报名材料当天内同时递交） （）仪征市房管局地址：仪征市真州镇国庆路号，咨询电话- 、实施资格预审 （）资格预审时间：年月日时分～时分止。 （）资格预审地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科。 、发放资格预审合格通知书及招标文件 （）发放时间：年月日时分～年月日时分止（天之内）。 （）发放地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科。 、组织项目现场踏勘答疑 （）现场踏勘：投标人可自行前往项目现场 （）答疑时间：年月日时分。 （）答疑地点：扬州市华远国际大厦- 、投标文件递交和开标
物业管理办法实施细则 我国对物业管理有明确的管理办法，大家了解过相关的法律条文吗?如果还不清楚的朋友欢迎阅读这篇：物业管理办法实施细则!希望可以帮助大家! 物业管理办法实施细则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
物业管理条例实施细则 （2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号发布。依照2007年8月26日《国务院对于修改〈物业治理条例〉的决定》修订）。第一章总则第一条、为了规范物业治理活动，维护业主和物业治理企业的合法权益，改善人民群众的日子和工作环境，制定本条例。第二条、本条例所称物业治理，是指业主经过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条、国务院建设行政主管部门负责全国物业治理活动的监督治理工作。第四条、国家鼓舞物业治理采纳新技术、新办法，依赖科技进步提高治理和服务水平。第五条、国家提倡业主经过公开、公平、公正的市场竞争机制挑选物业治理企业。县级以上地点人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监督治理工作。第二章业主及业主大会第六条、房屋的所有权人为业主。业主在物业治理活动中，享有下列权利：（一）提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议；（二）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）按照物业服务合同的约定，同意物业治理企业提供的服务；（五）参加业主大会会议，行使投票权；（六）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用事情享有知情权和监督权；（七）监督物业治理企业履行物业服务合同；（八）监督业主委员会的工作；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的治理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条、业主在物业治理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（四）按时交纳物业服务费用；（五）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条、一具物业治理区域成立一具业主大会。物业治理区域的划分应当思考物业的共用设施设备、建造物规模、社区建设等因素。具体方法由省、自治区、直辖市制定。第九条、物业治理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。第十条、同一具物业治理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，惟独一具业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致接受，决定别成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，依照业主拥有物业的建造面积、住所套数等因素确定。具体方法由省、自治区、直辖市制定。第十二条、业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业治理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业治理的职责。第十三、条、业主大会会议分为定期会议和暂时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会暂时会议。第十四、条、召开业主大会会议，应当于会议召开15日往常通知全体业主。住所小区的业主大会会议，应当并且告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五、条、业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业治理的实施事情；（二）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业治理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会给予的其他职责。第十六、条、业主委员会应当自选举产生之日起30日