北京高档社区（均价16000以上）海淀区：
公主坟区域：
颐源居：西三环中路
八宝庄小区：海淀区航天桥阜成路
恩济花园：海淀区万寿路甲一号（物美超市，超市发，华普）静源居：海淀区地铁万寿路站（物美商城）
莲花小区：海淀区西三环莲花桥（城乡贸易中心靠近西站）
翠微北里：海淀区万寿路（华普，超市发）
博望园：紧临长安街地铁军博站150米
翠微南里：紧邻公主坟地铁站
普惠南里：三环边上
翠微东里；三环边上
橙色时代：西三环万寿路往南
华尔街公寓：西三环莲花桥西南角
信悦华庭：木樨地地铁南会门桥北
平台村小区：万寿路
普惠北里：三环边上
普惠中里：三环边上
紫金长安：海淀区西翠路
翠微嘉园：西三环
北京印象：阜成路与西四环交口
西钓鱼台嘉园（国际社区）：西三环中路
常青藤：广安门外马连道（家乐福）
西钓鱼台庄园：西三环
今日家园：地铁万寿路站附近
万寿园：地铁五棵松站附近
汇景阁：半壁街南路
缘溪堂：玉渊潭南路
新华联国际：西三环
定慧西里：西三环航天桥与西四环定慧桥之间北京大学区域
厢白旗：圆明园东门
稻香园：中关村81中学西门
大河庄苑：北京大学南侧
双榆树
双榆树居住区：北三环双榆树
榆苑公寓：知春路
都市网景：中关村东路
小南庄小区：中关村人大西门斜对面
中关村
新起点嘉园：万柳东路，紧邻三环
光大花园：万柳东路
私摩空间：西四环北路内
主语城：首体南路
世纪城：万柳（易初莲花）
中关村公馆：科学院南路
立方庭:附近有家乐福，美廉美
西屋国际：苏州街
科源小区:清华大学南门
清华园：清华大学南门
世纪新景：北洼路
人济山庄中关村南大门，水景房
长远天地苏州街
新科祥园科学院南路
保福寺小区西临中关村东路
曙光花园西三环与西四环之间
观澜国际花园挨着曙光花园
金城尚品花园东路
10号名邸紫竹桥
万泉庄
美林花园
麒麟家园
富海中心
青年公寓
中海紫金苑
天秀泊心湾
容上居
纽约客
鑫雅苑
锦秋知春北三环蓟门桥白颐路太月园
颐园
宏嘉丽园
财智公馆
新兴年代五棵松
北太平庄
钟表南园北三环中路
金晖嘉园西直门北大街
文慧园文慧园路
远洋风景西直门立交桥
海云轩联慧路
长河湾高粱桥斜街
冠城园马甸
时代之光名苑西土城路
志强北园积水潭新街口
玉兰园北太平桥附近
交大嘉园民族大学西路
冠英园西直门内大街
北影小区北影学院旁边
金尚嘉园
天兆家园
魏公村
韦伯豪庄园中关村南大街魏公村路南紫金庄园万泉河路
厂洼小区
大钟寺
太阳园知春路地铁站
满庭芳园北三环西路
汉荣家园知春路边上
五道口
华清嘉园位于中关村清华北大之间逸成东苑/ 学院路
展春园成府路
东升园展春二桥
水木清华成府路
怡升园
燕归园
西王庄小区：清华大学东门南
怡丽南园
诚华园学清路21号
竹溪园广安门内
清林苑学院路
清枫华景园林大北路
学院路
文成杰作学院路
月华轩建安西路
中鑫国际花园北路
健翔园健翔桥
庚坊国际花园路
花园公寓花园东路
都景苑小官街
邮科社区
中湾国际
黄亭子
非常宿舍
明光村小区
甘家口
蓟门桥
橡树湾13号线上地站
西土城路8号院
航天桥
华尔街观典西三环莲花桥西南角美丽园阜成路
乐府江南
增光佳苑首体南路
中海馥园增光路车公庄西路
二里庄
中海雅园北洼路
莱镇香格里小营环岛东南角
二里庄小区健翔桥西北角
碧海方舟（别墅）
知春路
金谷园知春路上
知春里小区
罗庄西里知春路
罗庄东里
罗庄小区
车道沟
车道沟南里
颐慧嘉园
玫瑰御园
美丽西园
上地
燕清园清河小营环岛西南侧怡美家园
上地MOMA 上地桥东
北岸布鲁斯南马坊东路
当代城市家园安宁庄西路9号领秀硅谷上地西二旗
上地东里
硅谷亮城上帝南里
博雅西园城西金川开发区枫润家园上地南路
燕尙园西二旗
紫城嘉园
菊园
中海枫连山庄
润千秋家苑马连洼附近
雅芳园
百旺杏林湾
颐清家园
百旺茉莉园
上地西里
博雅德园
清上园
百旺家苑
圆明园
圆明园花园别墅
荷塘月舍
天秀花园
农大
七彩花园
万科西山庭院
牡丹园
牡丹园小区
华盛家园
塔院
冠城园
定慧寺
香溪度
亮丽园
泽丰苑
永达逸家
熙湖
诺亚新洲
瑞新里小区航天桥定慧寺紫竹桥
成品建筑紫竹院路
颐慧佳园蓝靛厂南里
玲珑花园彰化南路
紫竹花园紫竹院路
豪柏国际公寓
华澳中心
花园村小区
皂君庙
长河湾
皂君庙小区
皂君庙东里
万柳（高档社区多）
怡秀园
阳春光华巴沟路
锋尚国际公寓万柳中路、山水倾城万柳东路
碧水云天
新纪元家园万柳中路
光大花园
万城华府巴沟路
万泉新新家园万泉河路
广大水墨风景万柳中路康桥水郡昆玉河东
蜂鸟社区万柳生态居住区汇新家园
涧桥泊屋馆
鲁艺上河村远大路
万泽御河湾西三环花园桥西三旗
枫丹丽舍建材城中路
雪梨澳香
富力桃园
高巢龙岗路
永泰园清河桥东侧
观景园
力度家园清河毛纺厂东门
澳洲新星龙岗路
清缘东里
波尔多情怀南马坊东路
宝盛北里
水木天成
观林园南马房东路与清河交叉处西北角永泰西里
观澳园龙岗路南马房路
三空间公寓北小营中路
安宁佳园西三旗桥西南角
新地标青河桥北
芳清园林翠路
美欣家园
小西天
志强北园小区
今典花园
红联村
金晖家园
索家坟
五月华庭
西晴公寓
文慧园1号公寓
万润花园
香山（别墅区）
香山艺墅
保利西山林语西山美庐
西山洋房
半山枫林
碧云寺
香山清琴
香邑山
苏州桥
中湾国际
小南庄
厂洼小区
倒座庙
万泉商务花园颐和园
润千秋佳苑
四季青
俪城
庐师山庄
诸子阶
汤泉逸墅
金隅山墅
美丽经典园WE HOUSER 四季香山
碧森里
中国房子
上河村
檀香山别墅
时雨园
燕西台
远大园
翠湖别墅
玉泉路
远洋沁山水西长安街玉泉路地铁站南300米玉海园
兰德华庭阜石路
玉阜嘉园阜玉路
丹青府田村路
畅茜园旱河路
汇锦苑玉泉路地铁站附近
永达逸家田村路56号
五棵松
今日家园
雍景四季田村路
百朗园
青塔东里
玉泉新城
永金里1号
第七街区
军博
茂林居
北蜂窝小区
铁西小区
铁东小区
博望园
万泉河
八里庄
绿波慢板蓝靛厂南路
八里庄北里
世纪城（这一片全是高档社区均价23000以上）世纪城
晴波园长春桥北三至四环
晴雪园
春萌园
翠叠园
花园桥
建设部大院
海赋国际
主语城
国兴家园
增光佳苑
朝阳区
团结湖
团结湖北里团结湖公园附近
水碓子西里
团结湖小区
锦湖园公寓东三环边上团结湖
碧水园
华阳家园朝阳公园南门
甜水园
紫荆豪庭团结湖南侧
团结湖北三条
团结湖北二条
团结湖北一条
时间国际三元桥东北角卓锦万代
华源之星工体东路
清镜明湖
团结湖东里
京水公寓
道家园
天安豪园
建外SOHU
万科金阳国际公寓
明天第一城
安慧北里
亚运豪亭
中广宜景湾
融科橄榄城
珠江帝景
安贞里
白领家园
蓝堡国际公寓
燕莎
远洋新干线
京润水上花园别墅
锦绣园
新源里
农展馆小区
北京花园
三全公寓
阳光上东四环边
福景苑
9号公寓朝阳公园西门
世纪东方
瞰都国际
华侨城
富力爱丁堡公寓
甘露园西里
国展
北熙门北里
西坝河东里北三环东路?铺路西坝河东路交叉口往东1000米和泰园朝阳区太阳宫路甲
浩鸿园东土城路柳芳城铁东南侧
殏马都京顺路西
光熙门
龙阁枣子营38号院
静安里
亚运豪庭北四环惠新东桥西小营路
润民柳芳居左家庄前街2号、
左家庄北里东北三环三元西桥国展往西400米
国际村国际公寓国展附近
左家庄南里
瞰都·领仕馆东四环北路10号（东风桥北150米）
香河园中里香河园路
望京（小区比较新，属于中高当社区）
观唐中式宅院朝阳区香江北路
丽高王府首都机场路温榆河畔
上层建筑果岭里广泽路6号院
慧谷根园广泽路2号
北京香颂东北四环与京承高速交口
长岛澜桥来广营东路中央别墅区
融创橄榄城望京中心区
大西洋新城广顺北大街33号
果邻里望京新兴产业开发区广泽路6号
星海明珠新兴家园望京南湖南路
动感之都望京新城东北200米
宝星国际望京新城东北200米
慧谷阳光望京体育中心东侧
季景沁园城铁13号线望京西站向东300米（朝阳湖光中街西口）鹿港南胡渠甲3号
康都家园望京广顺北大街
国风北京望京新城A1区
首开知语城望京区域西南角
东亚望京中心
风格雅园南湖南路8号
方舟苑四元桥西北畔3-00米
东湖湾望京北小河公园东侧
京棉新城东四环与朝阳路交口
华彩国际公寓望京广顺北大街与望京北路交口
华鼎世家望京阜通西大街
炫彩嘉轩望京阜安西路134号
望京新城
慧谷时空
海岸雅园
夏都家园望京湖光中街
利泽西园望京利泽大街西口
雅特住区广顺北大街
望馨园望京开发区
金隅丽港城朝阳区望京花家地西里
望京名苑广顺北大街36号
嘉美风尚中心广顺南大街21号
朝庭公寓阜容街8号院
蓝色家族京顺路与广顺南大街交口
世安家园望京新城以北
城市月光北四环东路甲9号
卓景万代大山子附近
国贸
康城别墅定福庄南区双桥东路9号
中海·安德鲁斯庄园朝阳区高碑店路西侧，CBD国际高尔夫球场北侧Peking House首府别北京朝阳区西大望路甲20号院
万科青青家园朝阳区京沈高速路东四环以东7公里
新城国际公寓朝外大街6号
华贸中心公寓建国路89号
温莎大道光华路西里乙2号
御金台东三环中路7号
合生国际花园国贸桥南600米
乐城公馆西大望路
后现代城百子湾路16号
金地国际花园建国路91号
和平街
世贸国际公寓光华路甲9号
通用国际公寓
日坛国际广场朝阳门外大街与建国门外大街之间
大成国际中心百子湾路甲12号
天之骄子东三环中路
万达广场
万豪国际公寓
阳光100国际公寓光华路2号
芳草地小区日坛公园附近
财富中心东三环北路23号
光辉里小区建国路大望桥以西
三元桥
凤凰城三元桥
柳芳南里
柳芳北里
国际港东三环北路
世方豪庭左家庄西街8号
顺缘里小区
英特公寓
光熙家园
曙光西里三元桥
华远裘马都三元桥东500米，京顺路西
国际友谊花园左家庄路甲2号
太阳星城西坝河太阳宫村
US联邦公寓三元东桥南1000米(宵云路现代汽车大厦后面) 万芳景轩夏家园6号
红庙
东区国际朝阳路与东四环交口
晨光家园小区朝阳北路与十里堡路交口
道家园小区甜水园东街
禾乔丽致针织路
人民日报社家属区东三环京广桥东
十里堡
爱这城A-Z-TOWN 朝阳十里堡一号
润风水尚润枫水尚青年路西里5号院
炫特嘉园青年公寓朝阳区十里堡北区一号
炫特区朝阳区十里堡北区一号
华悦国际大屯里118号
都会国际朝阳区十里堡甲3号
甘露晴苑朝阳路与高碑店北路交界西南
农展男里小区
酷特区朝阳区十里堡
东八里庄
十里堡北里
东八里庄南里
华辉苑东三环南八里庄15号
东岸
碧水星阁朝阳北路南侧红领巾桥
日月东华朝阳公园东800米
珺峰水尚朝阳区青年路西里5号院
劲松
华腾园
世纪东方城南磨房东四环窑洼湖公园旁
珠江帝景西大望路甲23号
FESCO外企国际公寓朝阳区广渠路31号
濠景阁东二环路潘家园9号院
方丹苑（缤纷四季）朝阳区劲松七区29号
农光里小区东三环地铁劲松站东南
山水文园二期东三环十里河弘燕路与西燕东街交界西南
紫南家园南区劲松桥向东南磨房
都城心屿朝阳区劲松路甲1号,电动自行车城对面
禧福汇朝阳区劲松桥东1公里
南新园华威桥东800米
劲松嘉园光明桥东100米路北劲松西口
亚运村
媒体村公寓安外亚北3.5公里北苑(北苑红军营南路）
欧陆经典亚运村北苑路176号
亚奥·观典国际公寓慧忠路9号(北辰购物中心向东200米路北)
荣尊堡国际俱乐部公寓荣尊堡国际公寓朝阳区亚运村科荟路东8号毗邻紫玉山庄保利金泉广场政泉家园朝阳区大屯东路
芳园逸居亚运村安慧桥北
逸园小区亚运村安慧北里
明天第一城朝阳区北五环外国家森林公园旁立水桥
卧龙小区卧龙花园亚运村慧忠里第五大道对面
嘉铭桐城嘉铭园北苑路86号
汇欣公寓慧忠路，北辰购物中心西面
亚运新新家园林澜园朝阳区辛店路
浩运园主场主场亚运村大屯路220号(阳光广场东500米)
傲城天乐园北辰居住区
万科星园亚运村正北2.5公里
傲城融富中心亚运村正北3.5公里?
鸿华高尔夫庄园北苑路108号(家和超市北门对面)
凯旋城朝阳区北苑路170号
华侨公寓安慧里三区安立路亚运村社区少年培训中心往西200米媒体村天畅园朝阳区北苑路易初莲花西侧
阳光新干线亚运村阳光广场往东300米
慧忠里小区飘亮购物广场对面
汇园国际公寓北京市朝阳区亚运村
紫玉山庄紫玉东路1号
翠堤春晓朝阳区洼里乡安立路
华发颐园北苑路18号院
上元雅苑上元小区安立路28号院
安苑北里亚运村奥体东门附近
澳景花庭奥林匹克森林公园西侧300米
中和家园北沙滩大屯路甲1号
安慧里一区亚运村社区少年培训中心东南方向附近
惠中园安外小关东里12号北四环东路106号?
润枫德尚国际公寓朝阳区亚运村安立路
九台2000家园二期本色空间北四环亚运村安立路56号
亚运豪庭亚运村小营路9号
碧海方舟朝阳区姜庄88号
澳林春天一期林萃西里科荟路北侧
芍药居小区望和桥西南角，文学馆路
三空间(作品003号) 亚运村北小营中路
盛和家园小营路安慧东里2号院
丝竹园朝阳区亚运村健翔桥
学士居双泉堡甲10号学士居小区
华严里健翔桥华严里
朝阳公园
棕榈泉国际公寓朝阳公园南路8号
北京GOLF公寓朝阳公园西路8号
公园大道朝阳公园南路6号
万科东第朝阳公园南路甲2号
丽水嘉园六里屯1号楼
万科公园五号朝阳公园南约500米，甜水西园甜水园街
国兴观湖国际东四环北路88号
泛海国际樱海园姚家园路95号院
金隅凤麟洲姚家园西口265号(姚家园路与青年路交汇处西北500米) 海悦名门国际公寓朝阳区枣营北里38号楼
麦子店小区朝阳区麦子店
伯宁花园朝阳区麦子店枣营北里6号
枣营北里东三环农展馆路北侧
东山墅朝阳东四环朝阳公园东岸
写字楼市场调研报 告
写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，
使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场
CBD公寓项目调研报告 本次调查中，共走访了CBD区域内10个公寓项目，分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心，基本情况和分析如下： 、CBD公寓市场供给分析 (1)公寓入市项目不断减少，供应面积具有下降趋势 目前从公寓在售项目的调研情况看，总供应量大约在1848386平米左右，其中在2002 年入市的有1040386平米，2003年入市的有508000平米，2004年入市的仅有200000平米左右，与CBD管委会官方所宣称的“ 2001年为规划年，2002年为公寓年”的说法正好合拍。而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期，大约面积在15—20万左右，三期 将于2005年开盘。 CBI公寓项目放量时间统计供应量 (2)公寓入住项目不断增加，目前已接近入住高峰 公寓项目在2003年入住的面积在420000平米左右；2004年入住的面积大约在400386 平米左右，其中将近30万将在今年年底入住；2005年入住的面积大约在766000左右(其
中新城国际只计算其二期面积58000平米）。可见，今年年底到明年九月将是目的入住高峰，总面积大约在1060000左右。 CB公寓项目入住时间统计 2. 项目名称供应量平均价格 华贸中心200000 15000 北京万达广场180000 12000 新城国际320000 15500 金地国际花园—128000 14000 温莎大道200000 16000 通用时代155500 15000 东方瑞景130000 13000 蓝堡国际公寓114886 12000 建外SOHO 320000 17000 旺座中心100000 22000 总计1848386 15186.8 从供应价格上来看，如果新城国际项目仅按照二期平米的面积计算，各项目加 权平均后的价格应在15186左右，属于北京高档公寓价格的最高区域，如下图： 北京高档公寓重点分布区域价格比较单价 CBD公寓项
CBD商圈调研报告 调研时间：2010年12月18 .25日 小组成员：陈璐方亚男刘佳薇何思琪杨贺 调研成员：刘佳薇何思琪方亚男 调研报告内容：方亚男陈璐 PPT制作：陈璐杨贺 PPT演示成员：陈璐 首先，我小组对CBD商圈进行实地调研并收集资料。 CBD商圈调研内容 一．CBD商圈简介与其地理位置 CBD的英文全称是Central Business District，我国现有三种译法:中央商务区、商务中心区或中央商业区。CBD概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。 北京CBD的范围大体上：建国门外大街以北、东大桥路以东、西大望路以西、朝阳路以南，现在的标志性建筑是南边的国贸中心和北边的京广中心。 二．CBD商圈规模与发展 中央商务区（CBD）商圈是北京市知名度最高的国际性商务中心区，该地段商用物业价值极高，是北京市写字楼市场最重要的核心商
圈之一。高纬环球研究数据表明，截止到2006年年底，该商圈内各等级写字楼总存量约为250万平方米，其中甲级写字楼存量占到了总存量的36%左右。按使用面积计算的平均有效净租金，顶级写字楼达到每月每平米41.39美元，甲级写字楼及乙级写字楼分别为每月每平米31.59美元和20.87美元。总体上，整体水平略高于其他商圈。 多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。写字楼租户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所，咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。例如：如富而德法律服务事务所,普华永道,麦肯锡,雪佛龙德士古,埃克森美孚石油公司,荷兰银行,福特,丰田,摩托罗拉,惠普,壳牌等等。中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租户构成的重要组成部分。 中央商务区（CBD）商圈，凭借不断优化的发展环境，丰富的涉外资源、浓郁的商务氛围及日趋改善的基础设施，成为众多全球知名跨国公司办公选址的首选地，也是中国首都北京和国际化大都市接轨的一扇窗口。 三．CBD商圈的产业结构 CBD简单理解就是写字楼多的地方。基本上大城市都适合设立CBD，产业集群是很多企业聚集在特定区域，一般都是政府规划的，
写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。
北京商务中心区 北京商务中心区 北京商务中心区（Beijing Central Business District), 简称北京CBD， 地处北京市长安街，建国门，国贸和燕莎使馆区的汇聚区。CBD 是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。这里是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部。其所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，也拥有众多微型信贷服务机构，是金融工具的汇集之处，代表着时尚的前沿。同时，CBD 又是无数中小企业创业和成长的摇篮。 简介 区位分析 周边交通状况： CBD 地处北京市东部，其东起 东四环，西至东二环，北起北三 环，南至通惠河。有多条城市主干 道穿越其中，如：建国路，大望路， 朝阳路等。此外还有连通通州区和 CBD 的京通快速。多条公交线路都 可以到达，地铁一号线，十号线贯 穿其中，可谓交通便利。但是，由 于CBD 周边人流车流过多，道路时 常拥堵，人流车流混杂，交通状况 并不好。
周边用地情况： CBD周边多为公共服务设 施用地，如：办公楼，商场，超市， 电影院等。其次是居住用地， 其中包括以前建设的旧的居民 楼和现在新建设的住宅。值得 一提的是，在CBD周边新兴 起来一种叫做SOHO（即small office home office)的小型家庭办 公室。这种办公方式很适用于 自由职业者和小型公司。另外，在CBD周围我们还发现有很多公园，如：日坛公园，红领巾公园，朝阳公园。总之，作为公共服务设施用地，CBD及其周边地区所提供的服务项目多，服务范围广。每天来往于CBD及其周边工作，办事，购物，娱乐的人非常多，可见CBD 已经成为了北京重要的公共服务设施用地。 国贸三期及其周边办公楼国贸一期，二期，三期 国贸一二三期及其周边组成了北京商务中心区的核心区。占地约30公顷，规划总建筑面积143.5万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设。核心区是商务中心区内超高层建筑的集中区域，主体建筑突破300米，形成一组商务中心区标志性建筑群。 北京商务中心区
关于北京市Jw万豪酒店扒房西餐厅经营管理方面的调查报告 一.餐厅现状: 扒房(CRU steak house),美式风格西餐厅,位于北京市建国路华贸中心83号,Jw万豪酒店二层,是顶级西餐厅的代表。主要以生蚝和牛排为经营特色,进口澳大利亚和美国生蚝,引进澳洲上等牛肉,拥有多款牛排及鱼类,是西餐厅的经典,深受广大顾客喜爱。 餐厅开设商务套午餐和零点晚餐。13位服务人员,其中1名餐厅副理,2名餐厅主管,3名实习生。一年中只有三个月(6,7,8月)是淡季,其余都处于完全繁忙状态,这时的酒店入住率最多可达到120%。餐厅最多可容纳100人,拥有servies bar和show kitchen。平均每天接纳50名客人用餐,人平均消费500元左右。由于酒店属于商务型酒店,来用餐的客人多数是住店商务人士,外国人居多。还有相当大的一部分客源是外部喜爱西餐的散客,那些客人一般都是熟客或是经人介绍或是通过杂志宣传慕名而来的。当然,来过的人有90%都会再次甚至多次光临。 餐厅曾荣获最佳西餐厅,最佳特色西餐厅,2008餐厅大赏,美食与美酒全国50强等多项荣誉。 二.存在问题: （一）服务人员结构简单,配置不合理 在星级酒店的餐厅中,不仅要求服务的完善,而且讲究工作的效率,这就要求餐厅从业人员的专业知识及工作中熟练的技巧,与客人的良好沟通等。但这些都建立在一个基础上,那就是人员的良好分配,正确的利用个人的能力,平衡每个服务人员的技能。当然,这些都是建立在一个良好的人员配置的基础上的。扒房餐厅有多个岗位,每个岗位又有多项任务。但这些都只是分给一到两个人去负责,这就造成了人员的浪费及损失。每个人都负责自己的一个事情,甚至有人没有固定的任务。一旦出现差错,责任找不到落实点。长此以往,会造成服务人员没有责任感,没有归属感,甚至对工作厌烦。合理的人员分配在这里就起到了重要作用。如果一个岗位由一名人员专门负责,其他人只是做辅助工作,那么责任就落到了一个人的身上,其他人有时间会帮助完成任务,没时间也许就忽略了。还有另外一个弊端就是如果一项任务是其他人帮助完成的,负责人只是把任务分配下去了,这也会引起不必要的冲突。所以,人员分配看似简单又平平常常,其实际的意义和其中的责任是不容忽视的。
xxxx/ 写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到一八.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的
利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约一五0万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为一三万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到一八。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。
北京CBD商业空置率调查分析 至2008年6月易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业总体供应量已经达到110万平方米，如果加上周边500米以内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，以及部分在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房东郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名副其实的北京第一大商圈。商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等，由下面的比例图可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上，特别是在CBD商圈已经占据了主流模式地位。但是这样多的大体量商业项目，80%都是在近两年之内开发营业，市场定位不清晰，市场 供应集中 加大，产品同质化严重，可以预见未来CBD商圈的大型商业竞争，将越发的残酷和激烈。 由此产生的一个较为严重的问题就是CBD区域内商业地产的空置率。朝外SOHO，SOHO尚都，LG双子座购物中心（晨曦百货）等项目的空置率都在50%以上，这其中自然是相关因素综合作用的结果，但是不可否认的是对开发商来说，相似项目的集中上市，盲目的追求做大做强，整体商业经营规划严重不合理，导致相对缓慢增长的市场需求同市场供应的矛盾进一步加剧，预计短期内部分商业项目的空置问题很难得到解决。 首先，我们关注一下北京已经开始营业项目的空置率情况，在CBD 区域内，大致分布了以下几种商业业态，其中超市类项目空置率很低，因此未列入表格中。 从表中清晰可见，综合市场的空置率最高，达到了63.86%，但是，区域内的四家综合市场却是极度不同，秀水和秀水二号基本没有空位置，而朝外SOHO和SOHO尚都则是空置了80%以上的店面。百货和商业街的空置率分别是26.5%和24.7%，底商也有13.8%的空置。只有大型
CBD区域市场调研分析 CBD（中央商务区）的地理范围界定如下：西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠运河以北，北至朝阳路。 一、市场供给分析 CBD是北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京目前国际水准甲级写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。 1、高档物业集中，写字楼供应比例过半 按照刚出台的CBD总体规划的规定，北京商务中心区4万平方公里内将建设1000万平方米的各类物业，写字楼为50%的比例，应该有500万平方米，目前已建成并投入使用的53个，其中甲级写字楼22个，总建筑面积584348平方米，乙级写字楼16个，总建筑面积208126平方米，丙级物业7个，总建筑面积56000平方米，商住项目3个，总建筑面积115500平方米。今年，在国贸商圈尤其是规划中的CBD地区，中央电视台新址，银泰中心、北京电视台新址、华贸中心全面开工。此外，新建待建写字楼项目包括建外SOHO，金地国际花园，万达项目，旺座中心，财富中心，国贸三期，京澳中心，理想世界，华远上都国际等。其建成年大都在2003，3004年。CBD 商圈写字楼供应量还会有大幅度的上升。2、供应量增加，未来市场竞争激烈 CBD规划建筑规模800万-1000万平方米，其中写字楼约占50%。 500万平方米的写字楼供应量，是目前该区写字楼存量的三倍。 CBD将是三年内写字楼市场的热点，更是难点，产品及价格战将是日后竞争的重点。 3. 建筑设计水平较高，独特有个性 CBD的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD写字楼的较高品质。 4. 配套设施齐全，智能化水平高 CBD写字楼打都具有良好的商服设施，楼宇智能化水平较高。
写字楼市场调研报告 2006年上半年各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润
整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份购置了位于中关村地区国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，甲级写字楼租赁价格保持稳定。