2002年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题
一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）
1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。
A、15%
B、20%
C、30%
D、40%
2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（）。
A、产品线定价
B、选择品定价
C、补充品定价
D、产品束定价
3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。
A、80%
B、90%
C、85%
D、95%
4．某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（）㎡。
A、882
B、1765
C、1667
D、1538
5．某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。
A、1999年8月1日至2002年4月1日
B、2000年10月1日至2002年4月1日
C、1999年8月1日至2002年10月1日
D、2000年10月1日至2002年10月1日
6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（）。
A、越大，越大
B、越小，越大
C、越大，越小
D、与无关
7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A、9.00%
B、8.05%
C、30.00%
D、7.52%
8．a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（）。
A、abcd
B、acdb
C、cadb
D、cbad
9．某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。
A、7.5%
B、10.8%
C、12.5%
D、15.0%
10．一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（）。
A、会计折旧年限﹤自然寿命﹤经济寿命
B、经济寿命﹤会计折旧年限﹤自然寿命
C、经济寿命＝会计折旧年限﹤自然寿命
D、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命
11．横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（）的方法。
A、质量控制
B、进度控制
C、合同管理
D、成本控制
12．某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（）。
A、40%
B、45%
C、47%
D、50%
13．计量估价合同是以（）和单价表为计算报价依据的合同。
A、总工程量
B、实测工程量
C、工程量清单
D、最终工程量
14．房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。
A、超额利润
B、投资回报
C、内部收益
D、风险补偿金
15．某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（）。
A、0.57
B、0.74
C、0.80
D、1.04
16．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。
A、社会平均收益率
B、通货膨胀率
C、国民经济增长率
D、项目基准收益率
17．某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000㎡的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/㎡，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/㎡，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。
A、23.8%
B、20.23%
C、19.70%
D、18.96%
18．当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。
A、名义利率大于实际利率
B、实际利率大于名义利率
C、名义利率等于实际利率
D、实际利率小于名义利率
19．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（）。
A、相互影响性
B、适应性
C、不一致性
D、保值性与增值性
20．一般来说，标准方差越小，投资风险（）。
A、越小
B、越大
C、越难控制
D、越难估算
21．如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（）。
A、12%
B、12.55%
C、12.68%
D、13.55%
22．某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。
A、2
B、1.5
C、3
D、1
23．对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。
A、投资机会研究
B、初步可行性研究
C、详细可行性研究
D、项目的评估和决策
24．采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指标法
25．动态投资回收期是指项目以（）低偿全部投资所需的时间。
A、净现金
B、净收益
C、净现值
D、财务净现值
26．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。
A、盈亏平衡
B、敏感性
C、风险
D、概率
27．投资组合是（）的一个有效措施。
A、提高投资收益
B、提高市场竞争力
C、开拓投资领域
D、规避投资风险
28．建筑工程招标文件中，不包括（）。
A、工程标底
B、工程数量
C、设计图纸
D、合同条件
29．张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房
价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。
A、10%
B、20%
C、50%
D、200%
30．目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。
A、60%
B、70%
C、80%
D、90%
31．某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（）。
A、现金折扣
B、数量折扣
C、折让
D、季节折扣
32．市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A、业主希望的投资回报率
B、承租人愿意承担的费用
C、承租人的承受能力
D、同类型物业的市场供求关系
33．房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。
A、开发商
B、承包商
C、监理单位
D、相关的政府部门
34．在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。
A、成本加成定价法案
B、目标定价法
C、认知价值定价法
D、领导定价法
35．某物业当前的市场售价为5000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/㎡。
A、482.79
B、448.24
C、467.25
D、498.53
二．多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
1．房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括（）。
A、营业税
B、教育费附加
C、城市维护建设税
D、房产税
E、土地使用费
2．在下面所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。
F=？
A
0 1 2 3 4 5 6
P
A、F=5A-P
B、F=A(F/A,i,5)-P
C、F=A(F/A,i,5)-P(F/P,i,6)
D、F=A(F/A,i,5)(F/P,i,1)-P(F/P,i,6)
E、F=[A(P/A,i,5)-P](F/P,i,6)
3．按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。
A、固定价格合同
B、包工包料合同
C、独立承包合同
D、成本加酬金合同
E、计量估价合同
4．项目管理的目标就是寻求项目（）的最优均衡控制。
A、时间
B、资源
C、质量
D、安全
E、成本
5．衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（）。
A、存款周转率
B、利息保障倍数
C、资产负债率
D、流动比率
E、速动比率
6．通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（）。
A、主要区域
B、次要区域
C、规划区域
D、衍射区域
E、边界区域
7．在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。
A、工程保险
B、工人人身保险
C、第三方保险
D、意外保险
E、质量保险
8．房屋开发费包括（）。
A、建安工程费
B、“三通一平”费
C、拆迁安置补偿费
D、公共配套设施建设费
E、基础设施建设费
9．依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。
A、联合代理
B、买方代理
C、独家代理
D、卖方代理
E、双重代理
10．按照用途的不同，物业可以分为（）。
A、居住物业
B、商业物业
C、工业物业
D、出租物业
E、土地
11．按贷款的用途，房地产贷款可以划分为（）。
A、购建房贷款
B、流动资金贷款
C、房地产开发贷款
D、房地产经营贷款
E、固定资产投资贷款
12．按照融入资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。
A、直接融资
B、间接融资
C、权益融资
D、债务融资
E、安全融资
13．房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。
A、物业管理
B、运营管理
C、设施管理
D、资产管理
E、组合投资管理
14．下列投资形式中属于房地产间接投资的有（）。
A、房地产开发投资
B、购买房地产开发企业的债券
C、房地产置业投资
D、购买住房抵押支持证券
E、购买于房地产投资信托基金
15．某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。
A、贷款额
B、企业信用等级
C、自有资金数量
D、项目风险等级
E、贷款期限
三．判断题（共15题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1．不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（）
2．在总承包条件下，分包商由总承包商自行选择，开发商无权干涉。（）
3．动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。
（）
4．机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。（）
5．当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。（）
6．资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（）
7．为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。（）
8．对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（）
9．在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。（）
10．通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。（）
11．资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（）
12．税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，是根据房地产的寿命周期确定的。
（）
13．在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。（）
14．在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交待工程标底。（）
15．如果开发商未按要求提供保险，则开发商可代其投保，并从支付给承包商的款项中扣回开发商支付的保险费。（）
四．计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）
1．某家庭购买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依此为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。问：（1）该家庭的月还款额为多少？
（2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？
2．某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。
标准答案
一、1C 2D 3c 4d 5c 6a 7d 8d 9b 10d 11b 12d 13c 14d 15b 16d 17b 18b 19b 20a 21a 22c 23a 24d 25b 26b 27d 28a 29d 30c 31c 32d 33a 34c 35a
二、1abc 2ce 3ade 4abce 5bcde 6abe 7abc 8ade 9bde 10abc 11acd 12cd 13acde 14bde 15abde
三、1t 2f 3t 4t 5f 6f 7t 8t 9t 10f 11t 12f 13f 14f 15f
四、（1）（一）1、住宅总价值：2800×120=336000（元）
2、贷款额：P=336000×70%=235200（元）
3、贷款期：n=20×12=240
4、月利率：I=6%/12=0.5%
（二）该家庭月还款额：
A=P?I/[1－1/（1+I）n]=……=1685.05（元）
（三）通货膨胀计算：Rd=(114.6/100)1/6 －1=2.30%
（四）由（1+Ra）=(1+Rr)(1+Rd)得：Rr=3.62%
（五）银行所获月还款额的实际价值：
A`=P?Rr/12/[1－1/（1+Rr/12）n]=……=2376.18(元)
四、（2）(一)现金流量表
年末0 1 2 t 10 11-20
现金流入300=25×12 300×(1+5%)t-2 443.24=300×(1+5%)8 443.24
现金流出1200 300 100=300×1/3 100×(1+5%)t-2 147.75=100×(1+5%)8 147.75
净现金流量-1200 -300 200 200×(1+5%)t-2 295.49=200×(1+5%)8 295.49
（二）财务净现值：
FNPV=公式
= －1200－300/(1+13%)+200/(13%－5%)×{1－[(1+5%)/(1+13%)]9}/(1+13%)
+295.49/13%×[1－1/(1+13%)10]/(1+13%)10
=76.74（万元）
（三）财务内部收益率：
当I=14%时，NPV1=－28.00（万元）
所以：FIRR=13%－76.74×(14%－13%)/(76.74+28.00)=13.73%
（四）判断是否可行：
因为：FNPV=76.74（万元）＞0，FIRR=13.73%＞13%
所以该项目可行。
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
连锁经営与管理
品牌名称：简爱家居项目类别：家居 公司名称：上海简之爱生活用品有限公司 成立时间：1999年公司总部：上海市闵行区 加盟条件 投资总额：20—50万元拓展区域：全国 发展模式：单店加盟加盟金：万元 保证金：2万元管理费；7000元/年 合同期：5年培训期：15天一次 允许融资设有区域代理 1、品牌一简爱家居简介：该品牌起源于1994年，创立于1995年，所属的上
海简之爱生活用品有限公司，是集产品自主设计、研发，品牌连锁、专卖于 一体的国际时尚家居连锁企业。十一年来，公司团队始终坚持以“创意空间，简爱生活”为经营理念，凭着对国内市场的准确定位和与国际流行趋势的接轨，倾力打造了八大系列、四千多款高品质的家居饰品，涵盖了中国人的三大家居风格：乡村田园风、现代简约风、新古典奢华风，并通过遍布全国80多个城市、150多家形象靓丽的简爱家居专营店，不断带给追求家居潮流的人们全新的家居感觉和时尚体验。以提升国民生活品质为己任而潜心锤造。 简爱家居(Jane Home)以其专业的能力和执着的精神，倾力打造涵盖了客餐厨用、布艺家纺、家饰灯饰花艺花器和居家摆设等6000多款高品质系列化的家饰家用品，赢得了千千万万个中国家庭和消费者的认可与信赖。此外简爱家居紧抓市场需求，努力打造生活礼品专家，精心研发了近500款时尚新颖、品质优良、实用大方的生活化礼品，是馈赠亲朋、企业团购、商务活动的最佳选择。同时，通过行销于全国近百个城市、180 多家形象靓丽、服务专业的专卖丿占/柜，时刻为都市消费者传递着全 新的家居生活体验。不仅获得了最受消费者喜爱的“中国十大家居品 牌”荣誉，更成为国际特许行业最受欢迎的家用品牌。 二、目标 1.面向未来，不断创新，致力于开发卓越产品，提供优质服务，创造 经典生活，并使其与合作者获得共赢。 2.铸造国内家居行业第一品牌，弘扬中国家居文化。 3.独创简爱风格，引领时尚潮流。 4.实现艺术经营的完美体现，树立行业成功典范。 三、企业文化 1.价值观：以人为本。企业对每一位成员的尊严和权利给予充分重视, 成
房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
房价与幸福息息相关宏观调控要坚定执行 从2010年被称为史上最严厉的国十条，到2011年春节前发布的国八条；从房产税开始试点、连续加息，到2011年6月1日起严格执行“明码标价”，近两年来，国家对楼市的调控一轮紧过一轮，当行内纷纷表达“房地产调控政策已经出尽”的时候，有关部门却鲜明地表明态度：政策还未出尽，国家对房地产的调控不会放松。国家对于房价的监控与关注也许超出了很多人的预期，这一切，缘于房价与百姓生活息息相关，高房价影响到的不仅仅是经济，还关乎居民的幸福。 “居者有其屋”，是中国人传统的居住观念，尤其是近年来，人们对房子的理解，是成家立业之根本，更是幸福生活中不能缺少的关键因素。传统观念与新观念的结合，一齐推高了市场对房子的刚性需求，刚性需求的膨胀，房地产开发商嗅到商机的同时，也让投机者发现了另一种生财之道。与此同时，投资渠道的狭窄，也助推了房子这种商品的投资功能。当房子的投资功能与居住功能双双被放大，甚至是投资功能 大过居住功能的时候，市场的供求规律，使房价在短时间内出现了高比例的增长。 市场陷入了一个循环：需求居高不下，房子是建多少能卖多少。建了都能卖，甚至在一些区域供不应求，房价进一步趋高。房价高企，但房子总得要买，人们一边抱怨着房价高，一边却又想尽各种方法要买 房安家。如是反复，高房价成了一种必然。 虽然从市场规律看，高房价有其必然性，但不可否认的是，高房价影响到普通人的居住幸福感。当房子需要花尽毕生积蓄，甚至要举全家之力，才能付起一个首期；当住进一个小房子，却又要还债又要还贷；当为了一套房子，一家人都得节衣缩食，压抑生活需求；当房价与收入的增长完全不成比例；当收入贫富悬殊过大，而高端住宅与普通住宅的价格却相差不大，有一套属于自己的房子的幸福感大大降低，取而代之的是对生活压力的不堪重负。高房价成为重点民生话题，也成为影响到大多数购房者生活幸福感的重要 因素。而依靠市场的自我调节，这个问题已难以完全解决。 政府的调控是及时的，也是必需的。不管是2007年还是2010年，我们都必须承认，调控在楼市发展中起到了应起的作用，数年的时间，部分投机者被挤出，房价泡沫去掉了一定的水分。对这个发展时间并不长的行业，我们也需要宽容，不管是从业者还是管理者，都需要一定的时间去摸索和调整。我们希望的是，对于这个与生活幸福感息息相关的行业，即使有各种阻力，国家的调控政策依然能从根本着手，并且 坚定执行，帮助这个行业在健康稳定的正轨上走下去。 幸福与房子无关，与房价无关 一直以来，我都很坚定的认为，中国的房地产市场属于政策市场，因此，要谈房事，必谈政策。 2008年金融危机过后，得益于相对宽松的政策环境及经济的恢复，2009年的房价，恢复迅猛，一路创下新高，直至年底，个别城市再度攀至历史最高点。然而房地产辉煌的背后，开发商却缠绕着一身的麻烦，甚至被妖魔化。这一年来的频繁调控，深刻影响了东莞、乃至整个中国的房地产业，并且使得调控成为了房地产市场的常态。这些调控整体而言较好地制约了房价的过快增长，使得整个房地产业朝好的、健康的方向去发展。 2010年4月与9月的政策是相对严厉的。这两次政策也确实有效地打压到了房价，并且使得2010年东莞全年的房价和成交围绕着这两次政策上下波动。但是，迫于刚性需求与消费者对住房的渴望，加之市场供应偏紧，2010年12月之后，楼市在层层调控政策的压迫
郑州航空工业管理学院 《房地产开发与经营管理》 课程论文 论文题目：房地产开发在新农村建设中的商机 学生姓名： 学号： 0809063 学院：土木建筑工程学院 专业年级： 08级工程管理 指导教师：周魏 2011年06月 07 日
目录 一、引言 (1) 二、目前年我国房地产企业的现状分析 (1) （一）我国房地产企业的变革 (1) （二）房地产企业面对的机遇与挑战 (1) 三、我国现阶段农村房地产开发的可行性研究 (2) 四、我国农村发展房地产业的商机所在 (2) 五、结语 (4)
摘要：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。而新农村的发展给房地产带来了新的商机。本文从当前我国房地产业现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路。 关键词：新农村房地产开发机遇与发展 一、引言 建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。 另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。 二、目前年我国房地产企业的现状分析 （一）我国房地产企业的变革 当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。 （二）房地产企业面对的机遇与挑战 07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。 然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
经济学院 连锁经营与管理实践教学 教学大纲 课程性质：专业基础课 课程类别：专业选修课 学分： 3 总学时数：课堂讲授（36学时）实验学时（24学时）实践（12学时）周学时数： 2 适用专业：经济、管理类专业 授课教师：张丽红
《连锁经营与管理》课程实践教学大纲连锁经营与管理课程是现代经济管理专业课程体系中不可或缺的一门课程，连锁经营企业成为市场经济的主体，如何培养专业的连锁经营人才成为高校的重点思考问题。现代社会企业特别是连锁经营企业普遍缺乏专业的经营人才，目前在院系对连锁经营与管理这门课实施实践教学意义重大，通过实践教学可以培养学生的实际操作能力，真正的让学生做到学以致用。 一、课程实践目的与任务 1、教学目的 培养学生综合运用所学知识分析和解决实际问题的能力，通过实践使学生对讲授的连锁经营管理的基本理论有更深刻的理解，提升学生的实践操作能力。为学生进入社会、参与管理工作打下良好基础，并了解连锁警用最前沿的发展变化。通过参与实体连锁经营企业的管理活动，培养学生的人际协调与合作能力，使学生综合素质得到全面提升。 2、教学任务 本课程实践教学环节的主要任务是要求学生综合运用课堂讲授的连锁经营管理的基本理论： （1）赴连锁经营企业参观调研：百货类如丹尼斯超市、服装类如耐克专卖店、餐饮类如肯德基等。初步了解连锁经营企业的结构以
及各职能部门的主要任务和运作；观摩连锁经营企业的业务操作流程。 (2)根据连锁经营企业给出的案例进行分析讨论。能够运用课堂所学知识去分析真实案例，探讨连锁经营企业经营模式的优缺点。 （3）要求学生在教师指导下分组设计一份调查问卷，然后深入各类型连锁经营企业进行问卷调查，再通过整理分析得出一份调查报告。 （4）分组参与连锁经营企业的门店销售。 二、课程实践的基本要求 1、要求学生在教师指导下，分组设计一份简单调查问卷，对象自由选择，展开问卷调查，根据调查结果整理分析形成一份调查报告，并进行PPT演示，对调研企业进行SWOT分析。 2、要求学生根据连锁经营企业提供的案例资料，分组进行案例分析讨论，判断企业的经营情况并提出改进意见，使学生得到全面的锻炼，理论联系实际，题目难度和工作量能适应本科教学要求。 3、要求学生分组参与连锁经营企业的门店销售，初步培养人际协调和合作能力，全面提升综合素质。 4、组织形式：分组完成，每组10至12人。要求学生分组参与连锁经营企业的门店销售，初步培养人际协调和合作能力，全面提升综合素质。 三、课程实践内容与时间安排
连锁店经营模式及运作管理分析 《营销界?化妆品观察》2012年8月22日作者谭丽娴 文章关键词：连锁店经营模式运作管理 现在国内化妆品连锁店面对的挑战越来越大，比如价格竞争、产品同质 化现象、员工培养难题、租金飞涨以及库存流转等，所以更需要学习国外优秀 连锁企业运营管理经验，让我们自身发生改变 现在都说化妆品网络销售很红火，销售增长很快，但是大家更要知道，目前国内化妆品专营店高达16万家，化妆品年销售总量中有一千多亿是来自线下门店所创造的。所以面对网购，不用担心，也不要太悲观，化妆品零售店自有其存在的价值，而问题在于在面对同行或不同渠道的竞争，化妆品连锁店该如何发挥我们的优势。 当然，大家也都知道，现在化妆品连锁店面对的挑战越来越大，比如价格竞争、产品同质化现象、员工培养难题、租金飞涨以及库存流转等，所有这些问题的凸显都在考验着我们怎样才能将化妆品连锁店做大做强，这需要我们一起探讨。 连锁化经营及店铺管理核心 从店内品牌的选择到店铺管理体系的建设和人才的培养，从店铺发展战略的规划到店铺经营战术的制定，以及店铺品牌力的打造，化妆品店的店铺管理和连锁化经营需要做到以下几个核心点： 商品特色化。大品牌首先是让消费者记住它的品牌，然后慢慢记得它的特色；而一些不知名的小品牌，则需要先让消费者记住其特色，然后才记得它的品牌。所以，独特的商品特色是连锁店实现差异化经营的核心，也是连锁企业能够存在的原因。
品牌人文化。对于一个连锁企业而言，所需要的不仅是其产品的质量要好，更要求它把品牌建设作为一种文化事业来经营。连锁店需要考虑的是我们的经营和服务能够带给顾客什么样的文化内涵。而商品永远都只是基础，品牌文化才是连锁店品牌形象最主要的体现。 比如大家喜欢麦当劳，并不是因为麦当劳的汉堡特别好吃，而是因为到了麦当劳你会感到是受欢迎的，是很快乐的。而人们去星巴克，也不是因为它的咖啡好喝，实际上是去体验一种青涩的咖啡文化，这些都是连锁店实施品牌人文化的理念。 服务品牌化。一个人要有自己的核心特长，一个品牌也需要有自己的核心价值。连锁店的品牌打造是一个系统性的工程，不是一朝一日可以做得到的。但是在连锁品牌的众多要素之中，服务品牌化是可以相对快速见效的。 比如同仁堂，它里面贩卖的中药比其他同类产品价格要高，虽然其中成药能够卖高价可能与它的配方、品质以及品牌因素有关，但他们所聘请的资深专家、中医大夫所提供的药方同样也是功不可没的。 运营标准化。作为一个连锁店，我们的运营一定要有标准。如果同一个连锁品牌在不同的店面里，顾客接受的服务基本一致并认可这种服务，那么只要有这个品牌在，他首先都会想到去这个品牌连锁店购物。 比如小肥羊。小肥羊的成功要素之一就是用涮火锅的方法，摆脱了厨师的问题。小肥羊的所有门店都是是标准化运营的，它的火锅底料、包装和食材都一直是标准化执行。 连锁规模化。加盟店的数量不是万能的，但是没有数量和规模就万万不能了。在连锁企业发展初期，连锁店的数量比质量更重要，因为它要快速扩大连锁店的数量，然后争取扩张的资金，销售产品。
《连锁经营管理》练习题 一、填空题 1．世界上最早出现的连锁经营形式是___________。 2．连锁经营这一经营模式最早出现在___________ 3．___________的关键在于总公司特许权的授予。 4．___________中总部与各分店没有从属关系，双方互相合作，各取所需。 5．_______指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。6．商品的成本一般可分为________和________． 7．很多店铺是24小时营业的业态是___________ 。 8．_________是由一组按一定规则排列的条、空符号，用以表示一定的字符、数字及符号组成的信息。 9．中国国家内贸局发布的国家行业标准对连锁经营的定义中：“连锁经营（便利店）公司应由 _____ 个以上门店组成。 10．_________是指专门经营或授权经营某制造商品牌和中间商品牌中，适应消费者对商品选择需求的零售业态。 11．我国零售业态的主要分为___________和___________ 。 1．正规连锁 2．美国 3．特许经营 4．自愿连锁 5．商圈 6．固定成本、可变成本 7．便利店 8．条形码 9．10 10．专卖店 11．有店铺零售业态、无店铺零售业态 二、判断题 12．× 13．√ 14．× 15．√ 16．× 17．√18．√19．√ 20．√21．√ 22．√ 23．× 24．× 25．√ 26．√ 27．√ 28．√ 29．√ 30．×、改正为：第一磁石点 31．√ 32．×改正为：定期盘点和临时盘点。 12．连锁经营这一经营方式最出现在日本．（） 13．直营连锁又称为正规连锁．（） 14．自愿连锁也称合同连锁．（） 15．特许连锁也称加盟连锁．（） 16．自愿连锁的关键在于总公司特许权的授予．（） 17．分店所有权是区分直营连锁店与其他经营形式的关键．（） 18．自由连锁是中小型零售店与大型零售商业竞争的结果．（） 19．直营连锁店中各个分店的所有权归属总公司，自主权较小，关系最为紧密．（）20．人力资源是指能够推动生产力发展、创造社会财富的，能进行智力劳动和体力劳动的人们的总称．（） 21．商圈一般由核心商圈，次级商圈，边缘商圈三部分组成．（） 22．如卖场比较大，可设一楼或地下室；而便利店铺则以一楼为主；美容美发业则可设在二楼。（） 23．交易次数频繁、挑选性不强、色彩造型艳丽美观的商品，适宜设在门店最深处。 ( ）
建筑科技大学 “房地产开发与经营”课程教学大纲 英文名称：Real Estate Development & Operation 课程编号；404244 课程类型：选修课 学时：40 学分：2.5 适用对象：会计学专业 先修课程：经济学、技术经济学、市场营销学 建议教材及参考书：1.《房地产开发与经营》，兰峰编著，中国建筑工业，2008.3； 2.《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，洪玉主编，中国建筑工 业，2005.5； 一、课程性质、目的与任务 1．课程性质 本课程是工程管理、会计学专业的一门限选课，本课程提供了进行房地产开发经营活动所必需的专门知识，为将来学生走向相关工作岗位打下一个良好的基础。 2．课程目的和任务 通过本课程的学习，使学生能够全面认识和了解房地产开发经营管理的全过程知识体系，掌握房地产开发概述、房地产开发前期工作、房地产开发项目市场调查、房地产开发项目策划、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目风险与不确定性分析、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目工程建设管理、房地产开发项目市场推广、物业管理等方面的专业知识，提高房地产投资决策的质量。 二、课程教学容及要求 第一章房地产开发概述 容 （1）房地产与房地产开发：房地产的基本概念，房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用； （2）房地产开发模式：多元化开发模式，专业化开发模式，其他开发模式； （3）房地产开发分类与项目类型：房地产开发的分类，房地产开发的项目类型； （4）房地产开发特性：区位特性，价值特性，外部特性； （5）房地产开发企业：房地产开发企业的设立条件，房地产开发企业资质等级，房地产开发企业设立的程序。 基本要求 （1）掌握房地产的基本概念； （2）熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
第1章 连锁商业经营概述 【学习目标】 通过本章学习，使学生掌握连锁经营的概念；理解连锁经营的实质与特征；熟悉连锁经营的原则；重点掌握连锁经营的基本模式，使学生对连锁经营有一个初步的了解。 1.1 连锁经营的实质与特征 1.1.1连锁经营概述 1．连锁经营 连锁经营是一种商业组织形式和经营制度，一般是指经营同类商品或服务的若干个经营单位，以一定的形式组成一个联合体，通过对企业形象和经营业务的标准化管理，实行规模经营，从而实现规模效益。 2．连锁经营的实质 连锁经营简单地说就是“连起来并且锁定”。包括：组织链、商品链、信息链、资金链、人才链。 3．连锁公司的组成 连锁公司由总部、门店和配送中心(或委托配送机构)构成。 1.1.2连锁经营的基本特征 1．多店铺组织 （1）连锁门店必须以经营同类商品或提供同类服务为基础。 （2）连锁门店与连锁总部具有不同的功能。 （3）多店铺的组织形式因产权关系和合作程度的不同而分为“直营连锁”、“特许经营”、“自由连锁”三种基本类型。 2．网络化经营 （1）销售网络的扩张是连锁经营成功的基础。 （2）供货网络的完善是连锁经营利润的重要来源。 （3）信息网络是确保销售网络与供货网络协调平衡的关键。 3．标准化管理 对标准化管理的理解应掌握以下两个基本要点： 一是对标准化管理的理解。标准化管理方式有4层含义：建立标准；选择合适的人员；按标准对这些人员进行培训；把标准与掌握标准的人结合起来，以创造出效益。 二是如何推行标准化管理?推行标准化管理应掌握基本原则。 1.1.3连锁经营的3S原理及理念 1．连锁经营的3S原理(3Sprinciples) （1）标准化(standardization) （2）专业化(specialization)
2016级连锁经营管理专业《连锁门店运营管理》课程教学 大纲【优质】 教学管理文件附件第 1 页共 43 页 《连锁门店运营管理》教学大纲 一、课程说明 ,一,编制依据 本大纲依据“连锁经营管理专业人才培养方案(2014级)”所编制。 ,二,课程性质及任务 本课程是连锁经营管理专业的专业主干课之一，主要讲授连锁企业门店运营与管理的目标和标准、门店的定位分析、门店商品陈列、门店商品采购与存货管理、门店柜台服务技巧、门店促销的策划与实施、收银服务管理、门店的理货与补货管理、门店商品盘点作业管理、门店损耗管理、顾客服务、门店店长的作业化管理、门店经营绩效分析，通过这些内容的讲授使学生基本具备连锁门店运营管理的综合素质与能力。 ,三,本课程同其他课程的关系 本课程的相关课程包括《企业管理知识与技能》、《零售经营实务》、、《商品采购管理》、《仓储与配送管理》等。 ,四,教学内容的设置 本课程教学内容主要是根据“连锁经营管理专业人才培养方案(2014级)”的培养目标要求来设置的。 ,五,教学方法与教学手段的采用 本课程主要采用讲解、讨论、案例分析、模拟训练的形式进行教学，同时充分利用多媒体进行教学。
,六,教材的选用 本课程优选高职高专规划教材。 ,七,建议学时 人才培养方案学时为60学时，建议学时可为58,62学时。 二、教学时数及分配表教学时数:60 教学管理文件附件第 2 页共 43 页 课程内容总学时理论学时实践学时 6 课程导入 连锁门店卖场规划与商品陈列模块1 8 2 模块2 门店商品管理 6 2 模块3 理货员与营业员作业管理 8 模块4 门店顾客服务 8 1 模块5 门店促销管理 10 模块6 门店安全管理与防损管理 6 模块7 门店经营绩效评价 8 1 合计 60 6 三、教学内容 课程导入 【目的要求】 1(掌握门店类型; 2(熟悉连锁企业门店特征; 3(掌握连锁门店管理的目标和标准; 4(熟悉连锁门店管理的内容。 【重点难点】 重点:门店特征，连锁门店的目标和标准。 难点:门店管理的内容。 【理论内容】 项目一连锁门店概述
房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28
随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在
《连锁经营》课程标准 一、课程基本信息 课程名称：连锁经营学时：48 授课对象：三年制大专学分：2 前导课程：营销策划后续课程：客户关系管理 课程编码：24040382课程性质：专业基础课 二、课程定位 （一）课程性质 本课程是市场营销专业连锁经营方向基础课程，是在对企事业单位营销岗位工作内容及要求进行广泛调研的基础上，规定了《连锁经营与管理》课程的教学内容、教学方法、教学要求等，为课程教学提供技术支持和导向。 《连锁经营管理》课程是以我国连锁经营行业的发展为背景，以连锁企业营运管理过程为内容，以培养职业能力为核心。 通过课堂、市场和企业三个窗口的学习和实践，使学生树立现代连锁经营的理念，掌握连锁企业经营管理的基本理论和主要技能，以培养学生的创业创新能力和连锁门店的营运管理能力。 （二）课程设计理念 《连锁经营管理》是高职市场营销专业（连锁经营方向）的专业核心课程，也是高职市场营销、电子商务和物流管理等专业的学生学习经营管理知识，培养相应职业岗位所需的基本技能和职业素质的必修课程。本课程与前缀课程《经济学基础》、《管理学基础》、《市场营销学》和后续课程《销售管理》、《市场调研》等有机地衔接，展示了连锁企业经营管理的全过程，详细介绍连锁经营的起源、特征、类型以及总部管理、门店开发、商品采购、连锁物流、管理信息、门店营运和顾客服务等方面的基本概念和操作流程，为今后进一步学习其它专业知识和技能奠定了良好的基础。 （1）从市场需求和职业岗位出发，突出职业技术教育特色，以任务项目方式进行，从能力训练入手，进行模块式教学。
（2）课程激发学生的主动性和创造性，促使学生主动学习，通过案例分析、情景模拟、小组讨论等一系列任务的训练，完成“仿真+全真”的连锁经营，使学生在任务训练中提高思维能力和实践技能。 （3）从经营实战中提高综合职业能力和全面素养，构筑和完善了高职学生的营销知识结构和能力体系，进一步体现职业性、实践性和开放性结合的设计理念（三）课程设计思路 本课程以学生为主体突出职业能力培养，坚持工学结合，融教、学、做于一体，按照连锁企业门店营运工作过程编排教学内容组织教学。课程的设计思路是：第一，以职业岗位需求为依据，确定课程目标； 第二，以职业能力为依据、以工作任务为线索确定课程内容； 第三，以典型任务为载体，围绕任务的解决设计教学活动； 第四，根据教学内容和学生特点，选择相应的教学手段和方法； 第五，根据本课程特点和职场岗位的要求设计课程考核标准和考核方式。 突出三个特色：一是直接面向就业，通过与7-11连锁企业建立“工学交替”的合作办学模式，鼓励市场营销专业学生在完成相关课程的理论学习后将在三年级实习阶段到连锁企业从事相关岗位的顶岗实习，一部分优秀毕业生可以被企业直接录用；二是教学内容和课程考核直接与社会实践挂钩，在教学过程中要求学生利用业余时间走访参观连锁企业，并将参观走访作为成绩考核的重要组成部分；三是鼓励主讲教师到企业挂职锻炼或参加课程培训，争取教学案例直接来自于连锁行业的一手材料。 通过任务驱动、项目导向、创设工作情境，体现教学内容灵活性和针对性，体现弹性结构，培养学生综合职业能力和全面素养。 三、课程目标 《连锁经营管理》是高等职业院校营销专业学生主要的专业主干课程，通过本课程学习，学生应达到以下目标： 1．课程教学目标 1)使学生对连锁经营的基本知识、基本概念、基本理论有一个较为全面的认识和较深 刻的理解，对连锁经营的组织体系、连锁经营战略与管理技术、连锁经营的基本 类型有较系统的掌握。 2)注重理论联系实际，通过实践教学环节，加强课堂教学与实际部门业务的联系，提 高学生运用知识的能力，培养学生的职业能力，初步掌握有关业务操作。 3)通过课堂教学和课外实践，使学生了解国内外连锁经营发展的现状，掌握连锁经营 管理的主要工作原理与方法，培养一定的解决实际问题的能力。 2．职业能力培养目标 经过本课程的学习，学生能够完成的工作任务：
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 10大 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○ 11长期使用性 量投资性○ ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大 ③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性
连锁经营与管理 简 爱 家 居 品牌名称：简爱家居项目类别:家居 公司名称：上海简之爱生活用品有限公司 成立时间:19９９年公司总部:上海市闵行区加盟条件 投资总额:20—5０万元拓展区域:全国 发展模式：单店加盟加盟金:２、2万元 保证金:２万元管理费;7000元/年 合同期:5年培训期:15天一次 允许融资设有区域代理 一、品牌—简爱家居 简介:该品牌起源于１994年,创立于1995年,所属得上海简之爱生活用品有限公司，就是集产品自主设计、研发,品牌连锁、专卖于一体得国际时尚家居连锁企业。十一年来,公司团队始终坚持以“创意空间,简爱生活”为经营理念,凭着对国内市场得准确定位与与国际流行趋势得接轨,倾力打造了八大系列、四千多款
高品质得家居饰品,涵盖了中国人得三大家居风格:乡村田园风、现代简约风、新古典奢华风,并通过遍布全国80多个城市、150 多家形象靓丽得简爱家居专营店，不断带给追求家居潮流得人 们全新得家居感觉与时尚体验。以提升国民生活品质为己任而 潜心锤造。 简爱家居(JanｅＨome）以?其专业得能力与执着得精神,倾力打造涵盖了客餐厨用、布艺家纺、家饰灯饰花艺花器与居 家摆设等600０多款高品质系列化得家饰家用品,赢得了千千万 万个中国家庭与消费者得认可与信赖。此外简爱家居紧抓市场 需求,努力打造生活礼品专家,精心研发了近5００款时尚新颖、品质优良、实用大方得生活化礼品，就是馈赠亲朋、企业团购、商务活动得最佳选择。同时,通过行销于全国近百个城市、180 多家形象靓丽、服务专业得专卖店/柜,时刻为都市消费者传递 着全新得家居生活体验。不仅获得了最受消费者喜爱得“中国 十大家居品牌”荣誉,更成为国际特许行业最受欢迎得家用品 牌。 二、目标 1.面向未来,不断创新,致力于开发卓越产品，提供优质服务,创 造经典生活,并使其与合作者获得共赢。 2.铸造国内家居行业第一品牌,弘扬中国家居文化。 3.独创简爱风格,引领时尚潮流。 4.实现艺术经营得完美体现,树立行业成功典范。