龙湖·紫都城”
物业管理方案
西安龙湖物业管理有限公司
目录
第一章：管理服务理念与目标
一、总体管理服务理念和目标
第二章：物业管理机构运作方式
一、管理处运行方式及各部门职责
第三章：与物业管理有关的制度
一、住户房屋、设备设施报修（保修）,管理处处理流程图
二、住户投诉,管理处处理流程图
三、住宅装修管理办法及装修管理流程图
第四章：管理服务人员配备
一、管理处各岗位员工的任职要求
二、管理处新员工的培训方案及计划
第五章：物业管理服务承诺
第六章：物业管理区域内保安职责描述
一、物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责
任描述
二、小区公共秩序维护管理设想
三、小区交通管理和车辆停放管理设想
四、小区消防安全宣传和防范设想
第七章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施
第一章：管理服务理念与目标
一、总体管理服务理念和目标
立志于创造高品味的优美环境，通过规范化的管理，运用现代管理科学和先进技术，为业户提供专业化的服务，倡导新型的生活方式。努力方向是管理无盲点、服务无挑剔、业户无怨言。质量方针是“以人为本，管理科学、服务真诚、业户满意”。
管理目标：希望良好的管理，使“龙湖紫都城”住宅物业成为西安市物业管理优秀小区。
1）树立服务理念，提出“以人为本——您的物业是我们的事业”的管理思想，从而达到一流管理、一流形象、一流效益。
2）维护业主的合法权益，对业主、租户、使用人提供管家式服务。
3）创造良好的生活、办公环境，实行社会化、专业化、一体化管理，维护业主的整体利益。
4）结合住宅和公建配套设施的管理，体现出管理的规模效应，达到双赢的目的。
5）通过对物业整体的管理和养护，创建一个“安全、整洁、方便、舒适”的生活环境，使业主的物业能保值、增值。
6）整个项目正式投入使用后二年，达到市优秀物业标准；三年内达到建设部优秀物业标准。
7）《行业规范》执行率达到95%以上；有效业主投诉率0.5‰/年以下。
服务承诺
[总体管理承诺]
1）满意度指数82以上；
2）被服务满意率达到90％以上；
3）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
4）管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
5）管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
6）各类服务人员上岗培训率达到100％；
[业主服务管理承诺]
7）业主接待时间：周一至周日业务接待实行全天（8：30-17：00）；
8）档案归档率达到100％，
9）档案准确率达到100％，
10）档案完整率达到98％以上；
11）公司投诉电话受理投诉予以答复；
12）有效投诉处理率100％；
[保安服务承诺]
13）管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务；
14）加强保安的小区内的巡逻
[维修服务承诺]
15）公司服务专线电话在24小时受理业主报修，
16）急修项目30分钟内到现场，
17）一般急修项目24小时内修复，
18）其他项目48小时内修复；
19）维修及时率达到95％以上；
20）维修质量合格率达到90％以上：
21）公共设备、设施完好率达到95％以上；
22）房屋建筑完好率达到98％以上；
23）道路、停车场完好率达到98％以上；
[保洁、绿化服务承诺]
24）绿化存活率达到96％以上；
25）清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日
清；
对策措施
26）提供不定时的巡查工作，确保管理运作、保安情况正常运作；
27）各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布；
28）所管辖区域卫生无死角；绿化存活茂盛；治安良好；环境清洁；
29）辅助设备及建筑物完好；
30）管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡
岗、查岗、监督岗及服务岗并有明确的岗位职责及考核标准；
31）建立各种档案资料、报修、养护记录；
32）各种收费项目、标准公开，收费基本合理，并接受贵方及业主监
督；
33）制订中大修理年度计划，并负责实施。通过不断的完善，真正达
到使贵方及业主名下的物业保值、增值；
34）制定并组织员工培训计划的实施；
35）结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
第二章：物业管理机构运作方式
一、管理处运行方式及各部门职责
运行方式概述：
“龙湖紫都城”管理处的运行将以物业管理处主任为核心，管理条线上强调项目整体主任负责制基础上的各部门主管负责制，二级指挥；对客户服务方面，则突出客户服务热线为中心的服务调度制度。
各部门职责纲要：
1行政财务部
（1）物业管理处财务管理
（2）员工招聘、录用管理
（3）组织员工培训、考核
（4）员工出勤管理
（5）办公室内务管理
（6）物资采购管理
（7）对外联络及外包合同谈判
（8）资料档案管理
（9）业主入伙管理
（10）二次装修管理
（11）报修接待管理
（12）投诉处理及住户回访
（13）会所经营管理与服务（如有）（14）有偿服务及其他
2客户服务部
（1) 资料档案管理
（2）业主入伙管理
（3）二次装修管理
（4）报修接待管理
（5）投诉处理及住户回访
（6）会所经营管理与服务（如有）（7）有偿服务及其他
3工程部
（1）物业设施设备接管验收管理
（2）设备的使用管理
（3）设施、设备的维修保养管理
（4）设施、设备管理基础工作
（5）二次装修管理
（6） 房屋修缮、养护管理 （7） 设备机房管理 （8） 设备安全运行管理 （9） 能源管理 4
保安部 （1） 治安管理 （2） 消防管理 （3） 二次装修管理 （4） 突发事件处置管理 （5） 交通车辆管理 （6） 礼仪管理 5
清洁/绿化
（1） 外围及停车库的保洁服务
（2） 公用部位管道、消火栓、玻璃窗及设施设备的保洁服务 （3） 消防通道、扶手及公共走道的保洁服务 （4） 楼层电梯层门、轿厢的保洁 （5） 生活垃圾的收集、清运
第三章：与物业管理有关的制度
，管理处处理流程图
二、住户投诉，管理处处理流程图
三、住宅装修管理办法及装修管理流程图
（一）装修管理办法
用户室内装修，从申请装修到验收合格，与管理处客户服务部、工程部、保安部和环境管理部的工作都有关系。
A、二次装修管理具体操作过程
1、装修申请的受理及资格的审核
（1）客户服务部受理业主室内装修申请。由客户服务部审核业主装修资格（包括验证业主身份），经确认为小区业主，其管理费已按规定缴付，资料齐备后，
提供室内装修申请书给业主。
（2）业主按要求填写业主室内装修申请书，连同一式三份有详细施工说明的装修图纸（平面布置按1：100比例）交管理处，并做出遵守装修规定的承诺。
装修图纸内容应至少包括：
电气施工图；天花平面布置图（灯具、烟感等设备在同一张图上表示其位置）；
照明平面布置图；插座平面布置图；给排水施工图；装修间隔平面图。
（3）客户服务部向用户简述室内装修的程序及规定，将用户室内装修规定发给用户。
2、装修审批
（1）客户服务部将申请书、装修图纸原件提交工程部审查。
（2）工程部对业主所提供图纸进行装修前的审核。如检查不符合安全、用电或与装修守则不符，工程部将具体内容记录在《装修申请表》上，交客户服务部。客
户服务部通知业主进行整改。
（3）检查符合规定的，工程部于3个工作日内批复装修申请，连同业主室内装修申请书交客户服务部。
（4）客户服务部以管理处名义下发关于业主室内装修工程申请的批复，并电话通知缴纳装修建筑垃圾清运等费用。
3、装修收费及有关手续办理
（1）客户服务部向业主收取装修建筑垃圾清运费、施工人员出入证工本费等
（2）缴费后，客户服务部为施工人员办理出入证，并将《业主装修批准书》与《业主室内装修违纪记录》张贴于用户大门上，以便管理处核检。
（3）施工现场需配备一定数量的灭火器。施工单位可以自行购买或向管理处租借。
4、装修过程的监管
（1）工程部负责监督业主按图施工，保证装修单位在装修过程中不违反业主室内装修规定，并将日常检查情况记录在《业主室内设施记录表》上，如发现违规装
修，及时将其记录在表上，交业主签名确认后存档。
（2）客户服务部每天对装修单位进行巡检，确保装修不影响其他业主正常居住，不损坏和污染公共设施和公共地方，并将日常检查情况记录在《业主室内装修巡
检记录表》上。
（3）保安部负责检查业主室内灭火器的配备和使用情况，施工人员佩戴施工证情况，装修施工是否违反消防安全条例等。
（4）工程部、客户服务部和保安部在巡查期间发现装修单位初次违反业主室内装修规定，应及时加以制止并口头警告要求其纠正，同时在大门上的《业主室内装
修违约记录表》内记录第一次口头警告的时间、巡查人，要求装修公司签名确
认。装修单位若屡次不听劝告，管理处将向业主发出《业主室内装修违约单》，
对情节严重者，发给业主关于贵单元违反装修规定的最后警告书。如违规现象
仍然存在，其他业主投诉不断，客户服务部将会同保安部对装修单位清场，直
至装修单位承认错误，保证遵守装修规定，方可让其重新进场施工。
（5）装修过程中须动火作业的，应到客户服务部申请，经工程部、保安部审批后方可动火。动火时须接受工程部、保安部的监督指导，施工单位需有动火负责人
在现场监管。
5、装修验收
（1）业主室内装修完毕后于7个工作日到客户服务部办理验收手续，并填写《业主室内装修工程竣工验收申请书》，提交一份竣工图纸。
（2）客户服务部将申请书和竣工图纸提交工程部，工程部于3个工作日内到业主室内验收，验收结果填写在《业主室内设施检验记录表》内。若验收不合格，客
户服务部发《业主室内装修整改通知书》给业主，要求在期限内整改。如验收
合格，客户服务部向业主发出《室内装修工程竣工验收合格通知书》。
（二）物业入伙管理办法
交锁移房俗称“入伙”。用户和物业管理处签订“物业管理合同”，预交管理费、维修基金及其他应交纳之费用等，填写相关表格，签领钥匙，然后接房入住。
物业管理处的工作是：验明用户身份，核对合法手续。
（1）业主收楼文件
收楼通知书
业主收楼须知
业主入出程序流转单
交付程序流程图
入住流程图
业主交房程序
业主资料
业主钥匙接收登记表
业主独立分表读数记录
防火协议书
单元内部装修申请表
装修保证书
单元内部装修许可证
申请进场装修人员名单
单元内部装修出入证
施工单位进场携带工具登记表
房屋验收表
业户验收检查表
单元房屋质量验收标准
单元房屋质量验收表
业主收楼确认书
整改通知单
五、综合管理费、物业经营收入及物业维修、更新帐务运作方式
（一）管理服务费:
物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中修，更新，改造的费用。管理处对物业实施管理和对业户提供服务的费用来源主要靠管理服务费收入，来源包括：
?向房屋产权人收取的管理费；
?公共配套设施、设备的经营收入；
?其它合法收入。
管理服务费的用途：
?房屋公共部位及公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
?绿化管理费；
?清洁卫生费：
?保安费；
?办公费；
?管理单位固定资产折旧费；
?法定税费；
?管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
房屋公共部位及设施设备的大中修、更新、改造费用在维修基金中专项列支。维修基金的使用由本企业提出使用计划，由将来成立的“龙湖紫都城”物业住宅业主委员会批准后实施。
（二）其他经营业务:
除对物业实施有效管理和对业户提供优质服务外，如经营范围允许，可能涉及其他经营业务，包括：
?产权人委托的物业住宅内房屋及公共配套设施的代租售；
?其他服务类业务。
第四章：管理服务人员配备
管理服务人员配备的基本精神
公司将遵循以下原则建立“龙湖紫都城”物业管理服务机构，明确机构的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道。
?遵守国家的有关规定；
?符合经营范围；
?结合不同阶段的工作重点；
?把质量责任作为各个环节的重点；
?遵循职责分明、线条清晰、信息流畅和精简高效的原则。
管理处按照以下要求，明确从事管理，服务、质量监督人员的职责、权限和相互关系，明确各项工作的内容及标准．
?各岗位的人员设置将遵循精简、高效的原则；
?保安员在完成治安、消防及车辆管理的同时，还肩负着对房屋及公共设施、卫生和消防情况的巡视，同时注意周边情况
?保洁员在对楼宇内公共部分和楼外公共空间及配套设施完成日常清洁工作的同时，还肩负着房屋及公共设施。治安和消防情况的巡视；
?维修人员除日常的维修工作外，还肩负着管理员的责任；
?根据实际情况营造文化氛围，配备专(兼)职人员；
?各级管理人员关心，了解下属，均对下属负有指导、示范、帮助．培养的职责。
管理处新员工培训方案及计划
1.培训的作用和目的
培训是为了让物业管理处的员工获得胜任其工作所必需的能力，以确保项目日常管理了工作日趋正轨。物业管理处的培训必须以符合提高员工的意识、技能、技巧，发掘其潜力的目的。整个培训是一个不断学习、持续改进的过程。
2.培训的内容与形式
依照培训的实施阶段，物业管理处的培训可划分为岗前培训与岗位培训，不同的阶段应采取不同的形式组织和实施培训。
岗前培训是指新员工上岗培训，目的是使员工了解项目的基本情况，以获得上岗的必需素质和基本技能。主要内容有：新员工入司培训，管理人员基本技能培训，工程、保安、保洁、服务人员基本技能培训。
岗位培训是指物业管理处对员工的业务知识与操作技能实施的持续深造，是物业管理处提高员工综合素质和管理服务水平的途径。主要内容有管理人员技能培训、工程、保安、保洁、服务人员技能培训。
3、员工培训计划
为了使物业住宅更加完美，同时为更进一步提高管理水平，规范管理工作，据国家关于创建“全国物业管理示范住宅小区”的精神，初步设想在业主入伙后开展创建“市优”活动，并根据国家标准制定以下方案。
准备阶段
?组织机构
创建是一项系统性、长期性的工作，良好的组织、计划和实施是达到“市优”标准
的先决条件，为此“龙湖紫都城”物业管理处，落实责任到具体人员，在创建领导小组的统一组织下协调工作。
a.建立创建领导小组
创建领导小组设组长一名，成员若干名。其中组长由管理处经理担任，成员为各部门主管和骨干。
b.建立创建领导小组例会制度
创建领导小组，每二周召开一次工作例会，总结上一时期的创建工作，发现问题及时寻求解决方案，安排本期的创建工作，检查计划的落实情况。
?宣传动员
创建工作需全体员工积极参与，上下一心，同心同德，齐心协力，分工而又合作，各部门要召开部门会议，将创建工作的目的、内容、要求、时间节点安排等向全体员工充分讲解，使他们认清目标，并使自己的言行融入这项活动之中。
?部门制定计划
各部门按领导小组的要求，列出部门的工作计划，并将计划的落实和实施情况记录在案(具体按表格操作)。
?评测现状
目的：通过自评找差距，查原因，落实情况，限期整改。
内容：全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）达标验收十五项标准．并按达标评分细则严格评分。
创建自查阶段
?各部门对照检查内容，缺什么，补什么(包括软，硬件)。
?管理处制定创建倒计时工作表，根据部门自查的情况进行逐项检查。
?部门将落实内容和分数层层分焊到每一个员工，职责分明，谁包干谁负责。(严格按照100分15项为标准执行)
迎检阶段
目的：为通过考评验收，做好最后的准备。
内容：自评、自检，请专家(同行)检查，迎接验收。
报告创“市优”的评分标准，组织创建领导小组成员，员工代表进行自评、自检，邀请兄弟单位或专家来小区进行检查。
总结阶段
时间：通过最后考评进行总结(各部门)。
目的：总结经验，积累资料，以利全面提高我们的管理水平和服务水准，
内容：根据评审的结果，对达到的标准加以长期维持，对未达到标准的加以修改．并对在“创优”中涌现出来的先进事迹；加以表彰，对给“创优”工作造成损害的予以批评和处罚。
处罚：对在创优工作中不负责任、人为地使其所负责的“创市优”评比项目达不到标准的部门和个人，将给予物质处罚和降级，情节严重者将予以解聘和解除劳动合同。奖励：对在创建工作中积极主动，并使所负责的“创市优”评比项目全都达标的部门和个人，对其进行表彰和奖励。对在创建工作中表现突出的员工，在年度考核中优先考虑晋级。
第六章：物业管理区域内保安职责描述
?保安管理服务范围、服务规程；
?标准及报表、规章制度(除服务范围外、服务规程，标准及报表、规章制
度，将根据实际工作需要做出修改)；
?保安服务总体方针是内紧外松，技防、人防、物防相结合的管理，提供有
效安全的优质服务。
1.保安管理服务范围：
（1）车辆管理(含自行车、助动车)。
（2）防火防盗安全巡视(含夜间各楼宇上锁确认)。
（3）监控值班和应急措施。
（4）根据物业要求的其他安全防范服务。
（5）合同约定的委托物业管理服务范围内安全防范服务。
2.保安管理服务工作标准
（1）确保所管物业区域公共场所的秩序正常。车辆行车安全、停放秩序井然。
（2）在日常保安工作中，为节约能源，降低不必要开支，定时关启公共区域照明以及对物业区域提供24小时的安全防范服务。
（3）监控在接到报警信号后，在3分钟或最短时间内派专人赶到现场进行确认。
（4）巡视保安按要求每隔1小时或不定时对物业区域进行全方位巡视，旨在发现各种隐患。
（5）对于客户投诉及时予以处理。
（6）采用国家法律规定的权限范围内的各种方式，通过各种工作程序，为维护物业区域建筑物及其附属设施的平安，创造安全的环境。
（7）保安上岗应按规定着装，与人交谈应使用文明用语，待人礼貌热情。
（8）通过认真的工作，协助其他部门发现问题，使业户能在舒适的环境中生活、娱乐。
（9）定期和不定期做好与业户的适时沟通与协调，听取业户的意见。
（10）通过宣传教育等工作程序，提高内部员工保密素质及安全意识。
3.保安服务工作内容：
（1）维护公共场所秩序及治安安全。
（2）负责各出入口的警戒工作。
（3）负责非正常出入时间出入者的记录工作。
（4）负责物品的管理工作。
（5）负责巡逻巡视工作。
（6）负责要害部位钥匙的管理工作。
（7）负责重大活动的特别协助和保安工作。
（8）负责确认各楼宇大门是否锁好等工作。
（9）负责所有车辆（包括自行车)停放，交通秩序等安全疏导的管理工作。（10）负责危险物品(易燃，易爆、有毒、腐蚀，放射物品)的监管，及协助有关部门处理工作。
（11）负责二次装修施工人员的出入验证及施工现场治安防火安全工作的监管，并协助办理有关二次装修审批手续工作。
（12）发生刑事案件和违法事件，负责按有关法规条例实施权限内的工作，并配合政府做好有关工作．
（13）负责制定和实施各类突发事件的防范及处理程序，包括但不限于：
?火警处理程序
?水浸处理程序
?气体泄漏处理程序
?宾客伤害处理程序
?罪案现场处理程序
?盗窃处理程序
?可疑物体或爆炸物的处理程序
?停电及电力中断的处理程序
?交通事故处理程序
?处理拾获财物的处理程序
?暴雨、台风处理程序
（14）负责有关保安、消防信息的收集、宣传、教育工作，尤其是收集可能对业户造成危害的动态信息。
（15）负责与保安有关的人员信息资料、法规、文件、各种记录、器材，工具等档案管理工作。
（16）负责治安、消防、保密等工作的宣传与教育工作。
（17）负责消防器材、工具的配备、使用和维护等管理工作。
（18）负责安全设施的使用、维护等管理工作。
（19）负责消防安全管理工作，负责制定实施防火安全等工作、并负责监督、整改、消除各种灾害(包括火灾)的隐患。
（20）建立健全消防组织机构，建立义务消防队。
（21）做好与政府有关主管机关(包括公安机关。消防局，安全局、交通管理机关。
治安联防)的联络、配合等有关工作。
（22）负责灾害发生时的通报、联络、应急广播以及火灾的初期灭火避难诱导检验、救护等工作的实施。
（23）负责印制紧急疏散图、配备必要的防火标志。
（24）负责正常公共秩序的维护与管理工作。
（25）负责物业内各种设施，设备完好程度的检查，及向有关部门通报的工作。（26）负责关闭公共区域不必要的照明及水源阀门的工作．以降低不必要的能耗。（27）负责物业内公共区域禁止吸烟的管理工作。
（28）负责辖区内行人行走秩序的维护与管理工作。
（29）负责保安内部人员各种培训工作的计划，组织和实施。
（30）负责其他与防范、防灾、维护公共秩序有关的业务工作。
物业管理公司全面运营管理方案 （草案） 物业管理有限公司 ２０１6年
【目录】 一、组织加构的设定 二、物业公司的工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业的公司收支分析 五、写字楼经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式的确定
前言 优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。 商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。 一、组织加构的设定 （见附表一） 二、物业公司的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、
撤场手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 三、本司的发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。 简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又
岗位职务说明书 岗位名称：保安主管所属部门：行政部 职务等级：直接主管：行政部主管 职责：1、严格遵守国家法律法规和公司各项制度，对辖区保安工作的品质负责。 2、负责保安员的招聘、培训工作。 3、完成新项目的介入和接管工作。 4、协助各管理处保安助理建立、健全部门管理制度、规定及应急机制。 5、协助各管理处保安助理完成各项考评和培训。 6、定期对各管理处的《保安部手册》和岗位设置情况进行评估。 7、组织对“预提骨干”的选拔和培训工作。 8、制定“重要的接待任务”、“大型社区活动”的保安方案。 9、亲临现场处理安全方面的事故，如非工作时间，应在接到通知后以最快速度赶到 事发地，对重大安全事故负责。 10、每月对安保系统的故障及应用状况进行分析，及时督促维保、检修，确保状态良 好，对社区监控无影响。 11、负责保安装备的采购和更新工作，整理收集新的分供方信息提供给相关部门人员， 降低采购、物资装备成本。协调与装备供应及维修单位的良好关系 12、定期和所辖公安机关保持联系，维持良好的工作关系。 权限： 1、对保安助理（含）以下人员的聘用、奖惩（晋降级、辞退、除名）有建议权； 2、对各管理处保安部人员调整有建议权； 3、有购买、报废保安物资装备的建议权。 资格要求： 1、教育要求：大专以上学历 2、资格要求：熟悉物业管理及相关法律法规，熟悉安防设施设备，熟悉智能消防设施设备。 3、技能要求：有较强的组织协调能力、沟通表达能力，能熟练使用电脑及办公软件。 4、工作经验要求：在本公司任保安助理不少于二年，如外聘应有保安部经理二年以上工作 经验。 5、健康要求：身体健康 实施者签字：日期：
龙湖地产成本管理机制 龙湖成本管理---“细节式”成本管理 一、管理范围 建安成本、项目前期费用、期间费用（财务、管理、营销费用）、合同管理、招投标管理等 二、参与管理的部门 成本管理部门、设计管理部门、工程管理部门、销售与策划部门、财务部门三、成本管理的方法 变革组织架构，明确岗位职责 （1）组织架构的变革 变更后组织形式：矩阵式组织架构 考核部门：项目团队和职能部门 汇报上级：项目负责人 管理层级：3级 成本管理责任人：项目成本经理 （2）成本管理中各部门的职责
（3）造价采购部的组织架构 （4）集团对各地区公司的成本管理模式 ：
成本管理中各个阶段的作业指导（1）土地投资论证阶段 （2）项目启动阶段
（3）初步设计阶段
（5）竣工阶段 附注：2015年龙湖地产提出的编制成本月报 龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要。每个月会进行动态成本回顾与预警。而其采用的重要方式，即为编制成本月报。明确动态成本工作目标和成本月报组成成分 1、工作目标 需要明确的是，首先，月报是对项目已确定或已发生投资情况的月度小结与回顾；其次，月报对项目可能发生的投资变化或风险做出动态预估；再次，月报可为及早发现并解决问题提供依据。
同时，月报应被视作项目推进过程及项目后期进行结算的组成部分，而最后一份月报为该项目竣工总结算报告。 2、内容构成 成本月报应包括带有审核签名的月报封面、《成本月报汇总表》、项目概况、特别事项、编制依据、编制范围、《成本子目标分解/估值明细表》、《合同执行情况一览表》及其他附表等。 其中，项目概况包括基地及各业态单项面积、分期开发说明、开发总成本及经济指标、工程进度、已完工程及累计已付款额及比例等。 而其他附表包括概预算审核报告、主要经济技术指标跟踪统计表等。 3、编制依据和范围 成本月报编制依据包括经批准的可行性研究报告和目标成本（编入月报表第一列），并应尽可能利用现有一切资源，包括开发项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、施工图预算、跟踪/已完专业分包结算、回标价格或分析报告、中标价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算等，以及专业经验，以综合反映、表述、预估项目开发的总成本。 成本月报反映的成本信息时间段应为编制月份上月25日至编制月份当月24日，反映的成本信息范围应与经公司批准的可行性报告及目标成本反映的成本信息范围相一致。若成本反映的信息范围发生重大变动，比如毛坯房变更为精装修房等，则应以公司重新批准的目标成本为比较基准，并在当月月报编制说明中特别说明该项调整。 4、重点注意事项 首先，无论是设计单位提供的扩初概算，或由造价咨询单位编制的施工图预算，地产企业务必在概预算编制前根据目标成本中的建安成本分类格式向编制单位提出编制格式要求，而非根据目标值来提格式要求。 其次，在招标过程中，标段划分即使与建安成本目标值的分类有很大出入，也应该有意识地考虑将工程量清单进行分类，以便在日后与项目成本目标值分类的划分、归并相一致。 再次，在施工或结算过程中，地产企业应严格按成本目标值所示的分类及科目归并并整理后表述。
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
龙湖集团招聘管理办法 1、目的 为明确集团招聘分工与流程管理、提高招聘效率，规范各下属公司招聘实施，提升雇主形象，特制定本管理办法。 2、原则 2.1合理分工，有效地整合集团内部资源； 2.2严格管理，不断提升人才引进质量与雇主形象。 3、定义 3.1龙湖集团：限指集团公司及集团内所有的地区公司（不含物业、 商业公司）。 3.2集团公司：指龙湖企业拓展有限公司，该公司因其控股关系将负 有对龙湖集团下所有地区公司的整体管理职能。 3.3地区公司：指龙湖地产集团中的地区性地产公司，通常在国内的 某个一线城市或二线城市只设一家，负责管理、控股下属的项目公司、商业公司、物管公司。在集团内只会冠以城市名称，如“北京公司”、“重庆公司”、“成都公司”。 3.4公司：本管理办法中提到的公司，是指龙湖集团内需要进行招聘 员工的公司，可能是集团公司，也可能是某地区公司。 4、适用范围 集团公司及各地区公司。 5、招聘分类
5.1按招聘目标群体划分 （1）校园招聘——根据集团战略及人力资源储备策略需要，针对全国高等院校进行的集中性应届毕业生招聘； （2）社会招聘——根据集团战略及各公司经营目标需要，面向社会人才进行的非应届毕业生招聘，其实现形式包括内部推 荐、网络、报刊、现场招聘会、猎头等； 5.2按招聘渠道划分 （1）内部招聘——根据公司招聘需求的情况，结合员工的自我发展意愿，只针对公司内部员工并直接通过OA发布招聘信 息； （2）外部招聘——根据公司招聘需求的情况（内部稀缺或内部招聘无法满足需求），针对社会人才公开发布招聘信息，其实 现形式包括校园宣讲、网络、报刊、内部推荐、现场招聘会、 猎头等； 5.3按招聘实施范围划分 （1）本地招聘——根据公司招聘需求，由各公司在公司所在城市发布招聘信息及开展的招聘活动，其实现形式包括网络、报 刊、内部推荐、现场招聘会、猎头等； （2）跨区域招聘——在本地招聘无法满足招聘需求或集团雇主形象建设与推广、人才储备需要的情况下，由集团统筹、相 关地区公司共同进行的异地招聘信息发布与招聘活动开展， 其形式包括校园宣讲、网络、报刊、内部推荐、现场招聘会、 猎头等。
1、目的 规范重庆公司工程部技术管理工作，统一项目部在技术管理中的基本要求。 2、适用范围 适用于重庆公司工程部各项目部所开展的设计协调介入，讲图，施工图内审，设计交底及图纸会审，施工方案及监理实施细则审查，设计变更、技术洽商管理，技术变更在蓝图上同步改动、交底，竣工图审查等各项技术管理工作。 注：因正式装饰装修工程需进行独立的报建、验收工作，故装饰装修工程的技术管理应参照此文件。 3、引用文件 《龙湖集团设计变更、技术洽商及现场签证管理原则》（2008年版） 《重庆公司工程部建设工程竣工图管理办法》（2009年版） 《重庆公司工程部质量缺陷处理管理办法》（2009年版） 4、管理流程
5 5.1 5.1.1 目的：为了尽早理解项目设计意图，熟悉图纸与现场的关系，作到心中有数，有利于项目管理工作。 5.1.2 内容：参与设计阶段一些方案的确定工作，从方案合理性、工程实施和后期管理等角度向研发部设计协调经理提出建议。 5.2 讲图 为了督促施工、监理、甲方对图纸的理解，在施工图内审前完成施工单位向监理、甲方讲解图纸，监理向甲方讲解图纸，甲方项目部内部各专业间相互讲解
图纸，形成讲图纪要。 5.2.1 讲图重点 ①执行标准、规范、图集清理并落实各单位是否已经齐备。 ②结构体系、装修、安装系统讲解，各专业重点质量控制点及控制措施，优化建议。要特别注意其他专业与本专业相关连部分是否有相互影响，如排水出户管标高正好在地梁上，处理方式等等。 ③工程特点、难点，对应措施。 施工、监理、甲方参加，第二类是公司内部各部门参加。两类的侧重点如下： ①施工、监理、甲方参加类：甲方项目部技术负责人主持，施工、监理、甲方项目专业工程师参加。审查内容：从工程实施角度审查图纸的错、漏、碰、缺，图纸优化，节点大样是否齐全可行，重要部位尺寸是否合理（如前室净高等），安装系统与建筑结构有无冲突，图中错误或设计不明确的地方等等。 ②公司内部各部门参加类：研发部项目设计协调员主持，项目工程部技术负责人协助，研发、营销、物业、商运等各部门参加。审查内容：审查牵涉功能性的部
龙城·金帝园物业运营管理方案 山西华岳物业管理有限公司 2015年12月编制
目录 （一）服务理念及发展目标 （二）管理机构、人员编制及薪资（三）收费项目及标准报备 （四）开办测算及日常管理测算 （五）公司各部门岗位职责 （六）公司各项规章制度及员工考核标准（七）公司各岗位工作内容 （八）员工服务礼仪及规范 （九）员工理论知识培训 （十）突发事件应急处理机制及处理程序（十一）物业接管验收 附件： 业主临时规约
（一）服务理念及发展目标 1. 服务宗旨： 全心全意全为您 2. 服务理念： 真诚为基、理解为柱、沟通为梁 3. 质量方针： 科学管理、完善服务、注重细节、坚持创新 4. 服务准则： 依法管理，业主至上，用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5．员工修养理念： 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。 每日学习，每日进步。 将投诉做成惊喜。 始终保持耐心，始终保持微笑。 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。 6. 发展目标 企业不发展就是退步 以金帝园项目为基础，以万科物业为样板，保证质量,练好内功，宣传自己，扩大影响，打造本地最好的物业服务企业，努力在本地承接
多个物业项目，使我公司不断发展壮大，力争在三到五年内晋升成为国家二级资质的物业服务企业。 （二）人员编制及薪资 人员配置 人员薪资体系
（三）物业收费项目及标准 法律依据：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《山西省物业服务收费管理实施办法》，并根据晋中本地的物业管理市场实际情况制定。
龙湖地产工程精细化管理 第一部分、工程精细化管理提出的背景 第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题 第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析 第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解 第五部分、不同施工阶段的质量管控重点 第一部分：精细化管理提出的背景 外部资源背景对工程管理的要求 ■外部资源、现行规对工程管理的影响 1、设计单位对工程管理的影响 2、监理单位对工程管理的影响 3、施工单位的工程管理的影响 4、国家现行规对工程管理的影响 5、企业部架构、业务流程对工程管理的影响 6、客户验房需求工程管理的影响 该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？
思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？ 设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？ 思考60秒:该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？
思考60秒:该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？ ■一些其他地产公司曾经出现的设计错误： 设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求
思考60秒"该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？
■监理单位对工程管理的影响 尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业普遍不看中监理的地位与作用 监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展 ■监理单位对工程管理的影响 哪些部位、哪些工序需要监理旁站？ 如何划定监理旁站监督控制的区域？ 如何判定监理工程师的配备满足监理要求？ 监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？ ■施工单位对工程管理的影响 建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系 劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提 ■国家现行规对工程管理的影响 1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？ 2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存z在大量的工程质量问题？ ■国家相关验收规无法满足企业需要：
物业事业部运营管理、拓展方案
一、物业事业部的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定公司物业运营预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调各业主的公共关系。 5．项目管理：协助各项目的工作进度，协助建立各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期检查，了解员工工作表现、人员变动、掌握经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。 8．拓展工作：配合制定全年拓展计划，，参与拓展活动及推广计划及实施。 9．培训工作：对各项目人员进行培训，如日常工作程序，沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 发展方向确定
物业管理企业正逐步走向市场化、规范化。但是由于物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象及业主对物业企业天然敌对心态，因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。 物业公司走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。 物业收支分析 物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 2、公众代办性服务费的收入； 3、外包项目服务费的收入； 4、物业企业的综合经营的收入。 第一种物业管理费是物业公司小区住宅项目，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收
龙湖集团招聘管理规定文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
龙湖集团招聘管理办法1、目的 为明确集团招聘分工与流程管理、提高招聘效率，规范各下属公司招聘实施，提升雇主形象，特制定本管理办法。 2、原则 2.1合理分工，有效地整合集团内部资源； 2.2严格管理，不断提升人才引进质量与雇主形象。 3、定义 3.1龙湖集团：限指集团公司及集团内所有的地区公司（不含物业、商业公 司）。 3.2集团公司：指龙湖企业拓展有限公司，该公司因其控股关系将负有对龙湖集 团下所有地区公司的整体管理职能。 3.3地区公司：指龙湖地产集团中的地区性地产公司，通常在国内的某个一线城 市或二线城市只设一家，负责管理、控股下属的项目公司、商业公司、物管公司。在集团内只会冠以城市名称，如“北京公司”、“重庆公司”、“成都公司”。 3.4公司：本管理办法中提到的公司，是指龙湖集团内需要进行招聘员工的公 司，可能是集团公司，也可能是某地区公司。 4、适用范围 集团公司及各地区公司。 5、招聘分类 5.1按招聘目标群体划分
（1）校园招聘——根据集团战略及人力资源储备策略需要，针对全国高等院校进行的集中性应届毕业生招聘； （2）社会招聘——根据集团战略及各公司经营目标需要，面向社会人才进行的非应届毕业生招聘，其实现形式包括内部推荐、网络、报刊、现 场招聘会、猎头等； 5.2按招聘渠道划分 （1）内部招聘——根据公司招聘需求的情况，结合员工的自我发展意愿，只针对公司内部员工并直接通过OA发布招聘信息； （2）外部招聘——根据公司招聘需求的情况（内部稀缺或内部招聘无法满足需求），针对社会人才公开发布招聘信息，其实现形式包括校园宣 讲、网络、报刊、内部推荐、现场招聘会、猎头等； 5.3按招聘实施范围划分 （1）本地招聘——根据公司招聘需求，由各公司在公司所在城市发布招聘信息及开展的招聘活动，其实现形式包括网络、报刊、内部推荐、现 场招聘会、猎头等； （2）跨区域招聘——在本地招聘无法满足招聘需求或集团雇主形象建设与推广、人才储备需要的情况下，由集团统筹、相关地区公司共同进行 的异地招聘信息发布与招聘活动开展，其形式包括校园宣讲、网络、 报刊、内部推荐、现场招聘会、猎头等。 6、管理部门及职责 6.1集团公司人力资源部
物业公司多种经营管理办法实施细则-制度大全 物业公司多种经营管理办法实施细则之相关制度和职责，物业公司《多种经营管理办法》实施细则(试行)第一条:为进一步强化《多种经营管理办法》的有效执行,提高在运用过程中的可操作性,根据公司的相关管理制度,特制订《多种经营管理办法》实施... 物业公司《多种经营管理办法》实施细则(试行) 第一条:为进一步强化《多种经营管理办法》的有效执行,提高在运用过程中的可操作性,根据公司的相关管理制度,特制订《多种经营管理办法》实施细则(下称"本细则")。 第二条:本细则由公司财务部、品质培训部负责管理、解释。 合同的申报、审核、审批 第三条:合同总金额在500元(含500元)以下,期限在3个月以内,管理中心(处)可以根据实际情况与合作方进行约定,约定可以选用口头或书面形式。在执行前5天向公司品质培训部、财务部报备。每月底以书面形式报备财务部及品质培训部。 第四条:合同总金额超过500元,管理中心(处)在与合作方确定意向后,草拟合同报公司审核,总经理审批。 第五条:报审的合同由行政与人力资源部负责签程,合同的审核审批应在接到合同后7个工作日(含周六、周日)内完成,遇相关负责人出差,审核审批时间自动顺延,行政与人力资源部向管理中心(处)反馈。 第六条:行政与人力资源部负责合同在审核审批过程中意见的反馈。 第七条:修改后合同由管理中心(处)再次报公司审核审批,执行本细则第五条、第六条,直至盖章签约; 第八条:合同签字盖章生效后,我方原件由行政与人力资源部备份,管理中心(处)留存复印件,并由行政与人力资源部将复印件送至财务部备份; 第九条:管理中心(处)负责合同的执行,严格履行合同内容,接受公司品质培训部、财务部对合同执行情况的监督、检查。 其它 第十条:其它未涉及的事项按照《多种经营管理办法》执行。 第十一条:本细则为《多种经营管理办法》的组成部分,经公司经营班子、部门会签后生效。水电工岗位职责测量员岗位职责施工员岗位职责 欢迎下载使用，分享让人快乐
物业管理公司运营管理实施方案 近年来随着我县城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅猛发展，许多平房现已改建成楼房，形成住宅小区。但是小区内无物业管理，使全县小区内环境脏、乱、差等现象，伴随着人们的生活逐渐突现，使住宅小区居民的居住和生活环境质量下降。为了改善人民群众的居住条件，提高人民群众居住质量，维护社区的安定团结和扩大再就业工程，县黄玉农场抓住刚察县“十二五”规划目标、县经济工作会议、县关于城镇规划和“措温波”藏城建设等有机遇，将玉馨苑物业有限责任公司扩大。我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针, 对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准, 都经过大量的培训, 足以达到省时、高效的服务准则. 我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修、治安、保洁、绿化、小区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。 第一章管理服务理念及管理思路 一、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念 小区文化是物业管理人与小区成员共同创造的、具有小区特色的精神财富和物质形态的完美结合，小区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代小区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的小区文化活动为纽带，建立崭新的小区文化。 二、我们将围绕“环境保护、科普家教、小区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划小区活动，努力把原有小区“金发花园、沙柳河”小区创建为精神文明建设的窗口。 三、塑造“朴实，追求时尚”的审美理念
在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身 心、亲近自然的居住需要。保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的绿化设施及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文明小区”。 第二章组织结构及经营范围 一、组织结构 县玉馨苑物业有限责任公司为黄玉农场下属独立核算企业，物业人员由黄玉农场任命物业经理1名，财务人员2名（会计、出纳），为缓解政府就业压力，农场拟定从刚察县城待业人员中雇佣保洁员7名，维修工2名，保安2名，门卫值班员3名。合计用人17名. 二、经营范围 县玉馨苑物业有限责任公司主要为辖区内的业主提供环境保洁、小区治安保卫、绿化养护、设施设备维护养护、车辆停放管理等服务。 1. 环境保洁。辖区内各业主单位和小区内楼道、楼梯和院子每天进行清扫，单元内的垃圾及时处理，始终保持打扫区域内清净无菌为标准。 2. 小区治安保卫。保安工作按片区划分管理。保安员进行巡逻、监控等24小时轮流值班，保证小区的安全。 3. 绿化养护。对辖区内各小区的绿化带进行浇灌、施肥、除杂草和更换枯萎的树木，做到绿化带保持干净、清新与美观。 4. 设施设备维护养护。基建维修是有偿服务，如业主需要基础维修或改造，先向公司书面申请后由经理批准方可实施。收费标准按有关规定执行，如无规定，业主和维修人员协商解决。
重庆龙湖地产工程管理制度（工程部篇） 目录 重庆龙湖工程管理制度（2007年版） (1) 一、分供方评价制度（试行） (1) 二、建设工程竣工图管理办法 (3) 三、项目施工管理规定 (6) 四、项目施工现场禁止吸烟管理规定 (13) 五、技术支持组质检工作制度 (14) 六、项目现场文明施工管理办法 (16) 七、施工现场砂浆拌制管理规定 (24) 八、总包对分包单位交底管理规定 (27) 九、施工围墙及共用施工道路管理制度 (28) 十、施工用电管理制度 (29) 十一、施工用水管理制度 (31) 十二、雨废水、污水排放管理制度 (32) 一、分供方评价制度（试行） 1、目的 为进一步规范分供方的引入制度和确定邀请投标的施工单位奠定基础，建立 集体参与的客观评价机制，实行优胜劣汰，为工程项目顺利实施创造条件。 2、适用范围 重庆龙湖地产在实施工程中合作伙伴的评价，包括设计、监理、施工总分包。 3、相关文件依据 《造价采购部招标界面划分办法(试行稿)》
4、对分供方的评价 4.1 根据附件《分供方资源评价表》及本文件中的评价标准，各项目部（含工程项目部、景观装饰项目部）每月评价一次。工程部组织，每半年进行一次总结性评价，在对每个单位的评价中应链接具体事例的文件地址。 4.2 工程部每半年将总结性评价结果反馈给相关职能负责人和公司总经理。 5、评价指引 5.1 每季度末工程部内业工程师从造价采购部、研发部索取最新的分供方名录。 5.2 各项目部在每月的评价中，对名录中未纳入的分供方可以添加。 5.3 对同一公司，但不同的项目经理（或负责人）分别评价。
二、建设工程竣工图管理办法 1、目的 规范重庆公司工程部建设工程竣工图管理。 3、适用范围 适用于重庆公司工程项目部的竣工图管理（含景观及二次装修工程）。 3、术语 3.1 工程项目部 建设单位指派的进行项目现场管理的组织机构。 3.2 项目监理机构 监理单位派驻工程项目负责履行委托监理合同的组织机构。 3.3 项目经理部 施工单位项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构。 3.4 竣工图 建设工程竣工图是根据实际施工情况绘制的反映工程建设实际面貌和构造 的一种“定型”图样，是建筑物、构筑物或管线工程施工结果在图纸上的真实反映。 建设工程竣工图是建设项目档案的重要组成部份，是工程办理结算的依据，是进行工程竣工验收的必要条件，是对工程进行交工验收、维护、改建、扩建的重要依据。 4、竣工图提供 在工程开工前，由工程项目部提供三套完整施工蓝图给施工单位项目经理部，专门用于竣工图编制（含景观及二次装修工程，但其图纸提供应根据景观及二次装修设计进度确定）。
物业管理公司 全面运营管理方案 (草案) 物业管理有限公司 2０16年 【目录】 一、组织加构得设定 二、物业公司得工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业得公司收支分析 五、写字楼经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式得确定 前言 优质得物业管理就是吸引客户得法宝,就是经营者创造收益得源泉;而良好得经营效益又为物业管理提供了资金支持,以经营引导管理、以管理促进经营,二者相互依托,相互促进、 商务写字楼就是随着经济得高速发展,为满足高效、舒适得办公
环境需要而产生得一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化得管理服务,使物业实现保值增值、 一、组织加构得设定 (见附表一) 二、物业公司得工作职能 １。制度管理:制定物业公司日常工作得流程,工作秩序,制定相关得运营管理制度、 2.财务预算:参与物业公司得整体得运营成本费用,拟定写字楼对外出租收入及租金预算。 3。决策工作:分析各项工作任务及经营状况,对运营中出现得问题提出意见及建议,解决运营中出现得问题、 4。协调工作:协调各部门之间得关系,协调入驻业户公共关系、５.业主管理:制定管理相关规定及程序,协助业主办理进场、撤场手续,督促业主服从各项管理制度。 6。监管工作:监管各业主运营情况,定期分类各类报告,了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况,改善工作流程、7。业主服务:巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等,若有业主投诉,细心聆听、查明因由,及时解决问题及投诉,保持写字楼之信誉及形象。
8、营销工作:配合制定全年营销租凭计划,执行各项营销活动,参与营销推广活动之推广计划及实施。 9.培训工作:对招商主要营销人员进行培训,如日常工作程序,商户沟通技巧等, １0.培养物业公司员工团队精神:倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作得工作氛围、 三、本司得发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化,一些依靠开发商“过生活”得襁褓之婴,也慢慢走出保护伞,逐渐走向市场化。但在我国,多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏得现象,也因此导致物业管理行业频频闹纠纷,所以,提高物业管理企业得专业化水平就是我国物业管理企业得唯一发展方向。 简言之,现代物业管理中大部分得职能就是通过对物与对行为得管理,最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主得方方面面,各项管理工作针对性、技术性又很强,要提高物业管理得整体水平,降低物业管理得成本费用,就必须对物业实行专业化管理,由物业管理企业来全面负责与承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展,需求日益壮大,然而,综观国内现在得物业管理水平,均与专业得物业管理服务有一定得差距、故此,我们一方面可以大胆借鉴香港地区与国外一些发达国家得物业管理经验,探索建立符合国际惯例并适合中国国情得物业管理体系,同时自
集团及地产公司组织、职等、职位及职务名称设置管理办法 （人力资源及行政部内部使用版本，另有公布版本） 第一部分目的 ●规范集团及地区地产公司组织、职等、职位及职务名称的设置，减少对内对外的混乱； ●确保不同地区地产公司之间的统一。 第二部分适用范围 ●适用于集团及各地区地产公司。 ●物业公司及商运公司的组织、职等、职位及职务名称设置管理办法根据此办法的原则另行 规定。 第三部分指导原则 ●在尊重专业及管理效果、确保迅速回应客户的前提下提倡扁平化管理，提高决策效率（最 复杂的情况下，地区地产公司从业务执行人到总经理不超过4次汇报关系。对于人数较少 的职能，不应超过3次）。 ●管理幅度：绝大多数的管理人员都应直接管理3个（含）以上，12个（含）以下的人员。 ●职务名称设置不追求市场竞争优势，但要确保基本没有市场弱势。 ●每个员工都应有且只应有一个行政上级。“行政上级”指一个人在行政方面的汇报对象。行 政上级是员工的全面管理者（综合管理出勤、综合绩效评估、发展计划、费用报销、处罚 等）。部分员工会有一个“职能上级”。“职能上级”指一个员工在专业上的指导者、监督者、发
展者。职能上级是员工的部分管理者。职能上级具有在专业方面的对员工进行评估的责任、 能力和权力。 第四部分职业等级体系设置 第五部分职务名称体系设置 根据外部市场情况，结合内部运营的实际情况，公司设置如下循序渐进的职务名称体系：文员－> 高级文员－> 专员/主管－> 见习经理，项目XX经理，经理－> 高级经理－> 总监－> 副总，高级总监，总经理－> 总经理/XXO－> 副董事长、董事长兼CEO。职务名称与职等、职责的对应关系如下：
物业多种经营方案1 鸿海物业普罗旺斯项目部经营发展思路 长期以来，普罗旺斯项目作为专一从事居住物业管理的企业，一直被笼罩在收支相对平衡的不利局面之中。因此，项目部要想赢利，除扩大管理面积外，还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的不足。 当前，我项目就面临着人员增加，收支不能相抵的尴尬境地。因此，积极开展多种经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为我项目继续发展壮大的首要任务。 物业项目作为业主的集中地，从理论上来说，是一个需求非常集中的天然市场。普罗旺斯项目部要想成为具有巨大经营潜力的项目，必须盘活业主的需求资源。经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法，改为围绕“人的需求”转的做法。实际上，业主和使用人的需求就是我项目可经营的项目。 1.开展家政服务。许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门服务，这本是无可厚非。问题是，业主请家政公司的人员上门服务，无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公 司也保证不了安全。因此，我公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政服务，即能够保证业主人身和财产的安全，又能创造利润。
2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务。现在人们的生活，讲究凡事图方便，而我项目开展上述业务，就很好地迎合了业主，既满足了他们的需要，又得到了中介服务费，同时还融洽了业主与物业管理公司的关系。 3.开办电梯、园区等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、园区等公共场所列为他们的选择目标。我项目可以经过业主委员会的同意，将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。 4、开办房屋中介业务。房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租房者、买方也因找不到房主而发愁。我项目可以为业主房屋出租提供中介服务，这样既方便了业主，又方便了租赁方，收费合理、服务方便，各方都能得到满意的结果。 其实，我公司开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，还可以根据自己的实际情况开展经营项目。 金融方面：进行电、天然气等方面的代收代缴工作。 无论是什么样的多种经营，都要遵循效用、方便、态度、满意的要求来进行展开，给业主最满意的服务、方便业主的生活，这是前提，对于有有偿及无偿也是要区分对待的，不要因是无偿服务就降低其服务的质量，探索更适应现代物业管理的信息化平台多种经营模式，充分利用信息化优势，去建立自己的经营模式。
物业服务公司 经营管理创收计划 众所周知,物业管理企业就是一种微利型企业,其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几,当物业公司收取物业管理费较为困难时,立刻面临运转也就十分困难,因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以,我们不能限于收取有限的物业费中,而应该广开思路,适应市场的需要,由管理物业到经营物业兼容并行,大力发展物业的综合经营,实现企业的盈利,走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平,为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。 一、结合现状目前物业管理存在的多种问题 X物业就是否能带动X市场经济？就是否能在X项目中取到助推作用？就是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业就是否能在低物管费(X物业管理支出成本与收取比)、低收入(物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低)的情况下实现创收,为入驻商家提供更加周到,更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等事情中。 这样的结果会影响X物业的持续发展,直接后果就会致使市场不景气,商家入驻率低,市场将在长期的作用力下逐步衰退,而X物业便会致使人员素质低下,业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费,甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。 所以X物业的管理工作,不仅仅就是通过卫生、安保与维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标,这仅就是管理的一部分内容,或者说就是一小部分工
作,更大的目标就是要给X项目一个市场定位,使它成为产生经济价值的一种存在,开拓物业综合服务管理的经济链。 二、X物业的收支分析 物业企业的收入来源,大致归纳就包含四个方面的收入: 一就是公共性服务费用的收入,就就是通常所说的物业管理费; 二就是公众代办性服务费的收入; 三就是特约服务费的收入; 四就是物业企业的综合经营的收入。 就上述的四种收入,就是物业企业经过多年的实际操作经验与市场调查、研究、分析的。可以瞧出,第一种物业管理费在X项目为扩大招商,促进市场可持续发展的情况下,在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费,就目前的市场环境来瞧,水、电及其她代办项目都就是控制在国家能源相关部门,物业管理企业得不到任何的手续费,只能就是物业管理企业免费为住户与业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的就是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的,如果忽视或者没有能力作到,则企业就根本没有发展的前途与空间。 三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度 如何从管理物业到经营物业,如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其她经营,而相应降低物业服务的质量,也不能死死瞧守物业项目,只顾日常作业,不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此,正确的做法我们觉得就是在一方面不断提高物业管理服务水平,不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。
附录二：设计管理流程 定位阶段 1.1概念方案设计定义 项目准确定位阶段设计 1.2工作内容及完成标志 1.3甲方关注点 设计单位需进行针对客研定位报告的设计说明，总图及户型的说明，具体汇报格式详见概念方案设计模板。 规划设计方案阶段 2.1规划方案设计定义 项目规划方案设计 2.2工作内容及完成标志
2.3甲方关注点 a.设计单位需落实各项技术指标，并配合完成集团规划方案评审会PPT、一阶 段启动会成果PPT。 b.项目技术指标的准确性，总图及竖向的合理性，各建筑平面需含面积框线， 建筑标准层平面及变异平面的不同，各房间空调机及室外空调机板的合理 性，太阳能及电梯的尺寸准确性，墙身表达的完整性，外立面材料的准确性 等。 c.小区道路竖向设计，消防车道形式论证。 2.4景观与土建互提资 序号完成内容完成标志 1 景观概念提资与建筑沟通 2 景观概念在建筑总图、首层平面图 中落实体现景观概念的建筑总图、首层平 面图 2.5精装与土建互提资 序号完成内容完成标志 1 精装修优化户型建议根据精装提资完成户型平面图 2 精装修大堂部分、地下部分、标准 层部分根据精装提资完成首层平面图、标准层平面图并完成地下部分沟通 规划设计方案阶段-扩初阶段移交3.1含义
方案设计单位进行设计方案的整理移交，保证施工图设计的顺利开展。 3.2甲方关注点 方案图纸的准确性及完整性 扩初阶段（强关注） 4.1规划方案设计定义 建筑，结构，水，暖，电，专业施工图开展前的施工图方案设计 4.2具体内容 a.总图设计：管线综合方案设计论证，小区道路竖向设计，消防车道形式论证； b.单体设计：楼座平立剖面，户型大样图，典型楼栋墙身大样，建筑节能专项汇报 （典型楼座窗地比，窗墙比，外保温厚度等），做法专篇，结构平面布置形式论证； c.地库设计：地库外轮廓形式方案论证，地库管线综合方案论证，地库结构形式论 证，车位指标论证，结构指标论证，非基础部分结构形式论证； d.水、暖、电设计：各专业系统方案设计及专业交圈 4.3工作节点与完成标志 序号完成内容完成标志 完成扩初图纸 1 与其他专业互提资比完成意见调 整 二次启动会过会 2 二阶段启动会第一次成果（施工图 设计院主导，方案设计院完成文本