如何解决一个社区分隔管理的现状
回迁房与商品房隔离设施设臵的管辖权与法律适用问题的探析与思考
我市从2008年起大力实施推进棚户区改造项目，因征收补偿政策和开发企业的开发策略，棚户区成片改造项目大多数将回迁房与商品房在同一地块中建设，而竣工进户后将整体小区分隔成回迁区域和商品房区域两部分管理，回迁户和商品房购房者两个群体间因小区资源共享和物业管理服务等问题产生矛盾，影响了和谐社会的创建。对分隔管理的不满和投诉，也给政府管理部门提出了新的课题。
一、分隔管理的现状、成因及引发的问题
（一）小区分隔管理的现状
经调查，近年来我市多数成片改造的棚户区项目，如中北春城、四季上东、橄榄城、民生国际、滨江新城等棚户区改造项目均存在回迁房与商品房共存的现象，这也是全国普遍存在的现实。虽然回迁房和商品房在同一个地块上，但回迁用房在面积、户型、朝向、建材设备、社区配套等都不如商品房，相比之下，回迁房的品质居住条件逊于商品房。为了提高商品房部分的居住环境来吸引购买者以创造更大的价值，开发商往往采取分隔管理的方式来解决。而因为小区环境及物业管理均存在差异，在目前物业上不到位的情况下，简单的采取分隔管理也出现了种种相互影响或
干扰的问题。
（二）小区分隔管理的成因
根据我市棚户区改造相关规定，棚改项目在征收补偿时一般按照征收面积采用货币补偿或还建回迁住房补偿两种方式，因现阶段住宅价格居高不下，大多数棚户区改造居民经济条件较差，且购买回迁住房时还能享受政府的上靠面积、成本销售等优惠政策，对久居故地的情感原因，绝大多数要求原址回迁，现阶段绝大多数棚户区改造居民均选择回迁住房的补偿方式。棚改项目商品房和回迁房在一个小区共存是普遍现象。
（三）分隔管理引发的问题
据调查了解：回迁业主和商品房业主对于分隔管理的态度迥然不同，但都是出于对自身合理权益保障的考虑。
1、回迁房业主认为分隔管理存在歧视。回迁居民是弱势群体，回迁房从客观上说在户型、朝向、配套设施确实与商品房存在品质的差距，虽然有控制成本和棚改政策的原因，但客观上的不平等更激发了回迁居民的共享小区资源的强烈愿望。
2、商品房业主要求分区而制确保权益。商品房业主认为自己按照市场价格购买商品房，物业服务费也较回迁房高，部分认为回迁居民散乱惯了、素质不高，会影响小区的环境和品质，为确保利益不受侵害，理应分隔管理。
开发企业在小区竣工后设臵隔离设施将回迁房与商品房分区管理，实行分隔管理，隔离设施的设臵就成为了小区业主与开发
企业及物业公司矛盾的焦点，但对此类设施的审批尚存在空白，管辖权也存在争议，双方业主对此并不理解，往往通过信访途径反映其诉求，政府相关部门也只能是协调解决，但效果不佳。
二、隔离设施设置的管理权与法律适用问题
（一）隔离设施的管辖
隔离设施应当认定为构筑物，既不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物。城乡规划法第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。因此隔离设施的设臵应取得许可后方可实施。
现阶段新建小区取得了《建设工程规划许可证》后，附属图纸对居民小区的修建性详细规划进行了法定的行政许可，但对小区内绿化方案、园林小品、附属设施的建设未作具体要求和细化，开发企业通常对附属设施的建设具有自主权。
（二）法律适用及问题
1、不应当适用《城乡规划法》
现阶段附属设施的规划审批存在空白，存在无执法依据，因此我们认为不能依据城乡规划法认定其为违法建设，尚不具备做为规划批后管理内容的条件，也不应当适用城乡规划法对违法建筑的处理规定。
2、应当适用《物权法》和《物业管理条例》
对于分隔管理附属设施的设臵，《物权法》第七十六条规定，重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十八条规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
对建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、公共设施设备的所有权或使用权的，可以依照《物业管理条例》对建设单位给予处罚。同时依照《行政处罚法》相关规定，行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。
3、无强制措施导致执行力弱的问题
《物权法》和《物业管理条例》未对此类违法行为的处罚设定强制措施，行政机关下达处罚决定书后，如建设单位不服处罚，为了维护当事人的合法权益，还需履行听证、复议、诉讼等程序，往往是违法已成事实，程序尚在履行。在依法行政的前提下，基于处罚方式和纠正违法行为能否存在以罚代管的现象，法律设定的罚款处罚，是否可以视为管理的一种手段，对此类违法行为及时处理仍是需要破解的难题。
三、解决问题的对策
现阶段因我国法律和政策的原因和棚户区改造工作实际，回迁房和商品房在一个区域内分片建设的现状是很难改变的，需要本着实事求是的态度，在规划审批环节提出合理的建设方案，只有按照审批建设才能实现和谐的宜居环境。
（一）分隔规划应当在先，保证回迁居民的合法利益。现阶段矛盾的焦点是，小区规划是整体的，各项经济技术指标是综合的，开发企业为了提高商品房居住环境，往往将休闲区、绿地布局等偏重于商品房，而垃圾转运间、配电站、换热站等附属配套设施建在回迁区域内。如进户后实行分隔管理则侵害了回迁业主的利益，势必引起回迁业主的不满，引发社会矛盾。在具备分隔规划管理的，应在规划部门审定方案时一并合理布局，保证回迁区域符合整体规划指标的要求。
（二）审批方案必须细化，为规划批后管理提供依据。对小区内园林小品、附属设施等小型构筑物的建设方案具体细化并体现到小区修建性详细规划方案和审批文件中，在处理此类问题时，如小区周边封闭设施、附属小型构筑物等应统筹规划，就可以按照规划批后管理的要求依法实施监管，同时因城乡规划法赋予了管理部门对违法建设强制拆除的权利，更有利于提高执行的效率。
（三）业主大会和业主委员会作用应当加强，并代表最广大业户的利益。《物权法》和《物业管理条例》均规定，业主大会和业主委员会是小区业主维护权益的合法组织，是最直接体验和反映业主心声的基层单位，应当积极发挥组织协调作用，在维护业
主利益的同时，也要督促业主履行义务，搞好物业管理创建和谐环境。
（四）摒弃偏见方能利益均沾，回迁业主和商品房业主不是对立的而是利益的共同体。回迁户里并不都是穷人，住商品楼的也并非就是富人，经济状况也绝不代表自身素质，回迁业主不应被扣上“素质低”的帽子。随着生活环境的改善和变化，自然的会改变一些过去不在意的生活习惯。良好的物业管理会给房产本身做到最大限度的保值增值效益，能最大限度的保证房产本身及配套的设施设备的完好，也有助于房产价值的提升，同时物业管理也已经成为衡量房地产价值的一项重要因素，所以共同维护小区环境是利益均沾的双赢之举。
四、回迁楼与商品房共存的长远思考
虽然回迁户里并不都是穷人，住商品楼的也并非就是富人。但是围绕回迁房管理出的这一道又一道难题，在提醒我们，要正视当前社会中因收入差异而导致的居住区越来越割裂的现象。居住形态是一个城市文化的重要组成部分。北京的胡同、上海的里弄、杭州的天井，都是一种不同社会阶层混合居住的生活形态，也造就了一种复杂而有人情味和生命力的邻里关系。而随着城市的大规模改造，开发商的商业运作，现代城市的居住形态被一次又一次重新洗牌，这种地理上的界限已经造成了一种不良的社会形态，甚至有人已经开始津津乐道“富人区”和“穷人区”。伴随这种社会心理而生的社会隔阂是非常可怕的。
贫富差距，是任何社会都会面临的现实，这本身并不可怕，真正可怕的是“贫富隔阂”，也就是贫富人群间缺少沟通交往，生活在各自封闭的圈子里。法国就曾由于“富人区”与“廉租区”泾渭分明，一度激化了社会矛盾，引起城市骚乱。由于缺乏沟通，富人不敢到廉租区来，也不对穷人进行帮助，而廉租区的人也仇视富人，往往用自己的方式解决生存问题。这种只重视物质文明发展，与以人为本、与时俱进、全面协调可持续发展的理念是背道而驰的，要消除这种思想顽疾，才能构建小区乃至社会的和谐文明。
虽然，收入不同造成的地理上的分割状态，全世界都存在，发达国家也是一样。但是，一些国家已经开始反思，开始积极探索不同人群混居的可能性。法国政府出台了以“贫富混居”为主要解决方案的“城市更新计划”，让不同社会层次的住宅掺杂在一起。英国出台政策，要求每一个住宅小区必须建造包括一定比例的、总价在6万英镑以下的低成本、小户型住房。北京市规划委也提出，今后三环外的不在政府土地储备控制区内的普通商品房项目，必须配套建设保障性住房和“两限房”。
我市在小区规划中也要求必须按照比例配建廉租住房，其意义是为了落实保障房建设指标，更深远的意义更在于社会各阶层和谐共融的和谐社会环境的创建，可现阶段高档商品房项目均选择异地配建廉租住房，实在是个遗憾，应当引起我们的高度重视和长远考虑。
商品房预售方案 项目概况介绍 项目是由开发，整体规模达到平米，包括。本次预售的是楼栋，共计套房源。 一、项目基本情况 1、项目名称： 2、项目坐落： 3、土地用途： 4、项目总规模： 建筑面积： 占地面积： 规划户数： 分期建设的，分期建设情况如下： 一期建筑面积：平方米 二期建筑面积：平方米 三期建筑面积：平方米 四期建筑面积：平方米 五期建筑面积：平方米 5、物业情况 2)物业服务用房
建筑面积：平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米，位于【号楼】【幢】【座】层单元号。 3）属于业主共有的共用部位明细 1.房屋承重结构； 2.房屋主体结构； 3.公共门厅； 4.公共走廊； 5.公共楼梯间； 6.内天井； 7.户外墙面； 8.屋面； 9. 10. 11. …… 4）属于业主共有的共用设施设备明细
二、项目进度安排： (一)项目建设周期 预计建设周期为XX年—XX年，共计X年时间。各期工程建设计划和进 （二）本期预售楼栋施工进度 本期申报预售的楼栋为：（规划楼号），具体建设计划为： 开工时间： 基础完成时间：
结构封顶时间： 竣工交付时间： 配套设施同步交付使用时间： 截止到年月日，预售楼栋现场施工进度为： 三、项目预售计划 （二）本期开盘方案 暂定开盘时间： 销售机构名称： 开盘现场负责人员基本情况：（所登记的人员包括：开盘当日值班领导，负责客户引导、咨询、保卫、保洁的工作人员，负责接待和接受媒体采访的人员） 购房客户排号、选房、签约流程： 预售方式：【电脑排号】【现场摇号】【先到先选】【】。 （三）本期开盘应急预案
安置房的分类 安置房是什么呢，都有哪些分类，如何与其他保障性住房区别?本文为你解答。从2007年开始西安市全力推动了城中村和棚户区改造项目，截至目前，在外过渡群众共计16.6万人，今年城(棚)改工作重点由大拆迁转向大建设，全面推动了安置房的建设。 什么是安置房 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。 安置房的分类 根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类： 一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 安置房与经济实用房以及安居房的区别在哪里? 经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。 现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房;二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房;三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。 安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。 最后，我们应该知道：正在建设的拆迁安置房只能由特定的拆迁安置人来购买，并且拆迁安置房需要具备三个条件：1、符合设计规范;2、每套房屋面积不低于45平方米;3、要符合国家安全和技术标准，具体说要有房屋验收合格证，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准。拆迁安置房的补偿标准是：在批准的拆迁范围内涉及集体土地上的农民住宅房屋需要拆迁的，具备条件划拨宅基地的，由所在区县人民政府按照城市规划和有关规定划拨宅基地，由被拆迁人自建，并由拆迁人对被拆迁人自搬迁之日起发给6个月的过渡补助费;没有条件划拨宅基地的，比照该拆迁范围的国有土地上住宅房屋的拆迁安置规定，由拆迁人对被拆迁人予以安置、发放过渡补助费。文章来源：中顾法律网 (免费法律咨询，就上中顾法律网）
BF————合同编号： 北京市自住型商品住房预售合同 （征求意见稿） 出卖人： 买受人： 北京市住房和城乡建设委员会 北京市工商行政管理局 二〇一五年十月制订
目录 说明 特别提示 术语解释 第一章合同当事人 第二章自住型商品住房基本状况 第三章自住型商品住房价款 第四章自住型商品住房交付条件与交付手续 第五章面积差异处理方式 第六章规划设计变更 第七章自住型商品住房质量及保修责任 第八章合同备案与房屋登记 第九章前期物业管理 第十章其他事项 说明 1.本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同制定。
2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《北京市商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。 3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4.当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。 5.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√ 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打× ，以示删除。
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/603406215.html, 安置房和商品房有什么不同 生活中常有一句话安置房买不得”，为什么说安置房买不得？安置房和我们平时所说的买房中的商品房有什么不同？拆迁安置房大多属于小产权房，即土地属于集体土地(或国有划拨土地)，在政府允许之前，该类房产是不允许上市交易的。这是安置房与商品房的主要区别，下面由赢了网编辑在本文整理介绍。 什么是安置房 安置房是拆迁安置中，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。 安置房有房产证吗
1、拆迁安置房大多属于小产权房，即土地属于集体土地(或国有划拨土地)，在政府允许之前，该类房产是不允许上市交易的。 2、有的地方规定：拆迁安置房满5年后，在补缴了土地出让金后，可以变成商品房性质，变成商品房性质后，可以上市买卖。但具体实施过程中，要看地方政府当时手头的用地指标情况，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府执行的不一样，具体应该按照当地政府的规定执行。 什么是商品房 商品房包括商品房现房和商品房预售房。商品房现房，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 安置房与商品房的主要区别 1、产权的区别 很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是
北京住房种类 光北京就有十七八种，全国得有三十多种”北京发明了多少种房子 从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房，到后来的经济适用房、廉租房、两限房，以及“京七条”创造的“自住型商品房”，至少有十七八种住房品种并存于北京普通商品房的体系之外。但这么多创造发明，却既没有遏止房价高涨的走势，也没有改变普通人住房难的困境。 就在国家统计局宣布北京房价再度领涨全国的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出台了地方版的楼市调控新政“京七条”，意图稳住房价。 新政最大的创意是制造了一种新的住房品种——“自住型商品房”。它比周边的商品房便宜三成，所有符合限购资格的市民都可以购买；当然，已经在保障房那边排着队的家庭有优先权，并且5年内不能上市交易，卖的时候也得补上这一部分差价。难解供需矛盾 统计意义上的房价存在拉低的可能性。2013年的北京房价调控目标明确剔除了保障性住房的价格，而实质上归属于保障性住房名字中却包含“商品房”的自住型商品房，很大可能将进入房价体系。 一年后，那些没有保障房购买资格、买商品房又捉襟见肘的“夹心层”能否真正受惠于这个新的住房名目，一路向前的北京房价能否真正被拖住步伐，南方周末记者采访的业内人士普遍表示悲观。 高策地产董事长陶红兵肯定了“京七条”为夹心层提供了一条可能的购房路径，但他仍然认为这不能从根本上改变北京住房供需失衡的状况，也就不可能真正拉低房价，反而可能加剧改善型住房的供需失衡。高策地产是一家浸淫北京市场多年的一手房代理公司。 “北京的土地就那么多，自住型商品房的供地增加了，普通商品房的供地就会更加紧张；而近几年北京的户均成交面积在逐年加大，这说明改善型住房的需求占比在不断上升。这就会带来一种新的结构失衡和价格上涨。”他说。 即便是“自住型商品房”试图覆盖的中低收入购房者群体，其供需矛盾也很显著。北京目前约有13万户家庭在轮候保障房，按照一般情况刚需占比八成计算，每年约有8万户不享受保障资格的首次置业群体，远远超过北京计划推出的每年5万套“自住型商品房”数量。
广州市泰盈置业顾问有限公司销售主任进阶 课程之见习主任课程 《九大步骤-三板斧之增值保值》 本单元的学习目的： ●通过本单元的学习，了解三板斧“增值保值”的重要性。 ●了解并熟悉增值保值的方法及具体内容。 ●如何巧妙地运用三板斧之增值保值。 本单元的学习行动： 1.阅读本单元中增值保值的重要性、方法及具体内容； 2.完成重点记录； 3.完成挑战行动； 4.与教练一起完成辅导讨论； 5、故事学习； 你的学习期望：
学习目录 学习目录填写与说明： 前面二个栏目是不需要做填写的，第三个栏目的学习过程中，体会到行动指引需要调整时，请在旁边注明并及时知会公司人力资源部；另外，在时间表栏目请填写上你计划用的时间，最终用了多长时间，这样做对你的工作计划和曰后的工作改善，以及时间计划的准确性提供了帮助。
泰盈的谈客秘诀是运用三板斧。能否游仞有余地运用三板斧是每一个销售人员成功的关键。可以被重复多次地利用，完全是由是否需要而决定的。 第一板斧：增值保值。 其核心在于要解决“值与不值”的问题，让客户下决心买房。无论是自用还是用来直接投资，其结果都是一种投资方式。因此，保值、 增值是投资者关心的关键。在这个环节着重给客户讲述的是“值”， 讲得好认为值，讲得不好则认为不值，第一板斧强调的是“金融 知识”增值事例和说服别人的魅力。 增值保值对整个销售的影响 在泰盈谈客套路的九大步骤中，是以三板斧作为核心内容，而核心中最重要的是第一板斧：增值保值。它的目的:让客户认为值，从而激发客户的购买欲望. 谈“增值保值”的方法 谈“增值保值”方法:给客户灌输一种投资的理念,称之为“洗脑”。新客新做，来访的客户带来新的家人及朋友要立即重新进行洗脑，边说边写，让客户的眼睛和耳朵都接受你的观点，从而更新其观念，成为客户的投资顾问。你在谈增值保值时要非常诚恳、真诚，这样才会让客户有同感。 增值保值的具体内容： 一、卖房子必须成为客户的投资顾问。 遇见客户，询问职业，借机赞美顾客，态度诚恳，从而逐渐转入投资顾问角色，“不管你买不买，或者是在什么地方买，我想给您几点建议，我的建议对您肯定会有所帮助的。”从而显示出一个投资顾问的身份。 二、专家的身份 消费者一定不是专家！完全看你是去如何引导，每个人在购物时都要有人
安置房买卖合同(3篇) 合同双方当事人： 出卖人(甲方)：_____(以下简称甲方) 身份证号码：___________ 买受人(乙方)：_______(以下简称乙方) 身份证号码：________________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条、房屋的基本情况： 甲方房屋座落在____，位于第____层，共_____(套)(间)，房屋结构为 ___，建筑面积为____平方米，房屋用途为____。并附带____ 一间，位于____，面积为______平方米。(详见土地房屋权证第____号)。乙方对甲方所要的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。 第二条、房屋内部设施设备： 包括_______________。 第三条、本合同中所述房屋为_______，是______的家庭(夫妻)共同财产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，
由甲方承担，乙方不负任何责任。 第四条、上述房产的交易价格： 成交价格为：人民币____元整(大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整)。 第五条、付款时间与办法： 甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在____年____拾 ____佰____仟____万____拾____人民币) 定金(日将首付款___月． ____元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款人民币_壹_拾_壹_万元整于____年____月___日付给甲方，第三笔(尾款)房款人民币____拾____万 ____仟____佰 ____拾____元整于甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出当日(XX年____月___日)付给甲方。 第六条、房屋交付： 甲方应在交房当日(XX年____月____日)将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件及票据交付乙方，(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带_______的钥匙全部交付给乙方。 第七条、户口迁出： 甲方应在房屋交付(___年____月___日)前将本合同所述房屋中的 全部户口迁出。 第八条、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任： 除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六
2020年品牌管理公司组织架构和业务流程 整理表 姓名: 职业工种: 申请级别: 受理机构: 填报日期:
附件一 名词解释 1.“两重”（P1、P10）：重点工作、重大项目。 2.“四新经济”（P2）：新技术、新产业、新业态、新模式。 3.“1+8”（P5）：由1个工作规则、1个组织架构、2个工作指引和5个管理实施办法组成。“1个工作规则”指《宝安区建设工程招标工作规则》，“1个组织架构”指区建设工程招标工作领导小组，“2个工作指引”《宝安区建设工程评定分离入围和定标工作指引》《宝安区特殊建设工程招标工作指引》，“5个管理实施办法”指《宝安区小型建设工程承包商预选库管理办法》《宝安区建设工程项目招标代理机构库监督管理办法》《宝安区建设工程入围和定标委员库管理办法》《宝安区政府投资项目代建单位预选库管理办法》《宝安区建设工程承包商合同季度履约评价实施办法》。 4.“两持五标”（P6）：实现物流企业持牌经营，从业人员持证上岗；落实以100%实名收寄、100%过机安检、100%开箱验视、100%安装监控、100%数据对接，对物流寄递企业严查严管严控。 5.“五员”进社区（P6）：指区直机关处级以上干部、党代表、人大代表、政协委员、街道科级以上干部等“五员”，
定期到社区开展调研走访。 6.7大EPC工程（P7）：前海湾、铁岗石岩、大空港、茅洲河4大片区正本清源，以及前海-铁石、大空港、茅洲河3大片区水环境综合整治设计采购施工总承包工程。 7.扬尘治理“7个100%”（P7、P22）：《深圳市2017年大气污染防治强化方案》要求，全市所有建设工程工地100%落实，施工围挡及外架100%全封闭，出入口及车行道100%硬底化，出入口100%安装冲洗设施，易起尘作为面100%湿法施工，裸露土及易起尘物料100%覆盖，出入100%安装TPS在线监测设备。 8.VOC（P7）：挥发性有机物，参与大气光化学反应，危害人体健康。 9.国家基础教育教学成果奖（P8）：该奖项是按照国务院《教学成果奖励条例》设立的教育教学研究和实践领域最高奖，被视作是人文社会科学领域的唯一国家级奖励。 10.健康促进场所（P8）：是经深圳市健康教育与促进中心评审，人群的健康状况和健康素养水平达到较好水平的场所。包括健康家庭、健康社区、健康促进学校、健康促进幼儿园、健康促进企业、健康促进医院、健康促进机关等。 11.棚改“1+2”（P9）：“1”指《深圳市棚户区改造实施细则》，“2”指《宝安区棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法》《宝安区城区改造类前期服务商预选库管理办法》。
商品房（预）销售 方案 开发企业嘉兴东欣置业责任有限公司项目名称东樾名庭 申报日期2020年6月
填写说明 1、本方案使用黑色钢笔填写，字迹应清晰工整，如有涂改应加盖公章。 2、申请商品房销（预）售方案应包括以下内容： □商品房项目的基本情况，包括项目名称、坐落、土地情况（包括用途、面积、年限、取得方式等）、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数，业主共有的配套设施和公益性公共服务设施的配置等。 □商品房项目用于销售、租赁以及企业保留自有的情况； □商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期计划和进度； □商品房项目销售广告、楼书等宣传资料； □商品房销售计划与销售方式，包括每期销售的房源、开盘时间、地点，自行销售或代理销售等相关情况； □商品房销售价格（包括定价调价方式、方法），销售合同文本以及签约销售流程，具体的商品房交房方案； □售楼处的各项规章制度，包括解决商品房销售纠纷的预案和制度，维护销售制序的措施及突发事件的处理预案； □承诺遵守国家和本市商品房销售管理规定，达到预售标准及时申请预售，取得预售许可证后按时销售； □商品房预售资金监管协议书； □监管银行预发放的资金账户账号； □监管项目的工程形象进度表； □监管项目各阶段的资金使用计划； □房地产开发企业认为需要制订的其他事项。 3、本方案有关资料必须真实、有效、合法。 4、申请预售房屋面积应由具有房产测绘资质的测绘公司提供。 5、本申请书要求提供的资料复印件，申请人应在复印件上署名“与原件比对一致”，注明日期并加盖申请单位公章。申请时必须携带原件由收件人校核。
一、基本情况
二、申请销（预）售商品房情况 （一）申请销（预）售总面积21345.73 ㎡。其中： 1、住宅3 幢200套21345.73㎡㎡。 2、非住宅 办公用房/ 幢/ 套（间）/ ㎡；
什么是动迁房,动迁房与回迁房的区别 在生活中，很多将动迁房与回迁房分不清楚，这两种都是属于房地产行业，都可以买卖。那么，什么是动迁房，动迁房与回迁房的区别有哪些呢?今天，律伴网小编整理了以下内容为您答疑解惑。 什么是动迁房 动迁房即是拆迁安置房，指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。 其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。 动迁房与回迁房的区别 拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。 拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。 根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类： (一)是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。 (二)是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 拆迁回迁房与安置房的区别是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。 文章来源：律伴网https://www.doczj.com/doc/603406215.html,/
年房地产政策解读最全汇总
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2015年房地产政策解读最全汇总（更新至5.11） 2015-04-09 [提要]2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年（1-3月）房2015年（1-3月）房地产政策汇总 政策十四：2015年5月11日央行降息0.25% 中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。 政策十三：2015年4月20日央行：降准1%
内容：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。 政策十二：2015年3月30财政部：个人转让两年以上住房免征营业税 内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 政策十一：2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成” 内容：央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 政策十：2015年3月20日福建出台新政“闽七条” 内容：1)首改房认定放宽；2）支持公积金贷款，首次申请首付比例降低至20%；3）支持住房贷款，本省金融机构适当下浮贷款利率；4）房屋货币化安置，补偿款购商品房享“团购”优惠；5)打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换；6)试推共有产权住房，个人按所持产权比例支付购房款；7)推进公共服务均等化提升住宅小区基本公共服务水平
最实战的会员管理： 九大模块，全套方法论 2014-10-6 10:49:28 作者：尹东宇来源: 法默西（北京）管理咨询有限公司总经理会员管理技术自2000年以后逐步在国内医药零售市场推广与普及，国内绝大多数药房都已经涉足会员管理，看似这已经是一个非常通用的药房经营技术，但由于国内大多数企业开展会员管理过程中并没有学习过系统严谨的会员作业体系，更多是了解过一些同行案例后得到启发然后自己在实际经营中逐步总结出来的一些经验，这导致很多企业的会员管理技术比较片面，在会员管理过程中出现诸多的问题。 比如：顾客对会员权益的认同度低，办卡积极性较差且忠诚度较低;没有系统的会员开发作业，会员数据库成长缓慢;会员总数虽然不断增长但是有效会员占比却不断下降;会员营销不够专业，营销效果难以把控;甚至有些企业每年在会员积分兑换等方面的维护过程中投入大量费用，却没有取得预期的销售与毛利增长，而造成严重负担。 药店会员管理的本质是在通过特别权益维护顾客关系的同时逐步建立会员数据库，通过数据库展开精准的会员立体营销并为品类发展提供规划依据和客类资源。 会员数据库是会员管理过程中逐步累积出来的重要资源，会员数据库的价值主要通过两个指标来衡量，一个是数据库的规模——即有效会员的数量;另外一个是数据库的信息维度——即数据库中有多少
种有价值的会员信息可以供我们进行区隔分析和分众营销。所以会员管理的两条主线一个是全面快速的会员开发来建立数据库，一个是系统完整的会员营销来管理数据库。 系统的会员作业包含以下几个板块： 一、会员权益设计 具有竞争力的会员权益能够加强顾客的认同感，增强顾客加入会员的意愿度，是快速开发会员建立数据库的前提条件。 会员权益通常有三种类型： 在制订本企业会员权益之前，我们需要进行细致的竞争药店调查，根据主要竞争对手的会员权益情况来制订本企业的会员权益，如果竞争对手的会员折扣日是每月6、16、26日全场商品88折起，我们的
安置房买卖风险 拆迁安置房其实是可以买卖的，当然比商品房的风险来得大。 拆迁安置房的买卖风险主要有以下几个方面： 1、由于安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。 2、因为没有房产证，造成买方无法确认卖方究竟是不是拟卖房屋的产权人。卖方出示的安置补偿协议和房屋之间难以建立关联。 3、卖方将房屋卖一个买家之后，有可能会再卖给其它人，这样买方就会无端转入与第三人的官司之中。 4、房屋如果升值较多，卖方可能会反悔，买卖合同有被法院判定无效的风险。在此种情况下，其实买方并非处于无保护状态。 5、主要是看土地证性质是国有还是集体；是否能上市交易；能上市是可以买的；不能上市交易则是小产权房；由于是拆迁户安置房是政府补贴给当事人的，所以必需是当事人才能办到房产证；一般都比较长时间才能办下来！拆迁户安置房要5年才能上市交易的；故要5年之后才能过户而且要补完国有地税；如果你一定要的话最好找个律师给你合同约定！
6、拆迁户安置房相对商品房要便宜点；但是有一定的风险！过户的费用和商品房过户费用一样！只是要补完国有地税！！这个你们可以约定由卖主来交！ 7、可以买卖的，只是房产局不管，如果贷款，银行也不管。因为什么呢？安置房的土地一般都是划拔用地，没有土地证。这也奇怪了，难道房子不是建在土地上吗？房证地证分开这事很荒唐，但没有办法，这也算是中国特色了。 因为没有土地证，银行就不愿意贷款，房产局就不允许交易。其实这是保护房地产商的利益。也是保护政府的利益。安置房价格为什么低？是因为土地费用低。如果放开了，谁还去买价格昂贵的商品房？所以，这些都是政府的官方行为。 官方宣传也有意思，说买这样的房子有风险。怎么就叫有风险了？小产权房？为什么不直接说是“非法建筑”呢？这可是政府了为做地皮生意，给拆迁户的补偿安置，当然不能叫非法建筑了。那既然不是非法建筑，就应该不会被强拆吧？那么，做为老百姓来说，花钱买房，买来了就是我的，买卖双方签订合同，贷款两清就是了，要你政府认可有个屁用？！有房子住就Ok了，所谓的商品房，其年限也不过70年，相反，安置房是没有年限的。 个人认为，买房就买这样的安置房。价廉物“屋”美！只要符合政策，不是非法建筑，没人敢拆你的，你怕什么？
上海市商品房销售方案备案管理暂行规定 为规范商品房销售行为，维护当事人的合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、 《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》、《商品房销售管理办法》，特制订本 本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！ 【最新资料 Word 版 可自由编辑！！】
规定。 第一条（商品房销售方案备案） 房地产开发企业应当按照规定及时销售商品房，并应当按照土地出让合同及规划批准的范围，制订商品房销售方案，明确上市销售进度，确定商品房项目中企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，向房屋管理部门备案。 第二条（商品房销售方案内容） 商品房销售方案应包括但不限于以下内容： 1、商品房项目的基本情况，包括项目名称、坐落，土地用途、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数，前期物业管理服务合同，业主管理公约，业主共有房地产、商业配套设施和公益性公共服务设施的设置等。 2、商品房项目用于销售、租赁以及企业保留自有的情况。商品住房项目中保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则。 3、商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期计划和进度。 4、商品房项目销售广告、楼书、样板房、沙盘等宣传资料。 5、商品房销售计划与销售方式，包括每期开盘时间、地点，自行销售或代理销售，销售人员等相关情况。 6、商品房销售价格（包括定价调价方式、方法），销售合同文本以及签约销售流程。 7、售楼处的各项规章制度；包括解决商品房销售纠纷的预案和制度，维护销售秩序的措施及突发事件的处理预案。 8、房地产开发企业认为需要制订的其他事项或房屋管理部门认为需要明确的其他事宜。 9、承诺遵守国家和本市商品房销售管理规定，达到预售标准及时申请预售，取得预售许可证后按时销售。 第三条（商品房销售方案备案审核）
北京摇号买房申请 北京摇号买房申请?所谓的买房摇号是指因为城市的发展导致城市内的商品房数量跟不上社会上的需求，政府为了缓解这样的压力也设置了类似于车牌摇号的方式来对房屋进行控制。今天律伴小编给大家收集整理了北京摇号买房申请的相关知识，希望对你有所帮助。 一、需要摇号的五种房型 1、经适房 准入标准 1人家庭成员，年收入在22700元及以下;家庭总资产净值在24万元及以下。2人家庭成员，年收入在36300元及以下;家庭总资产净值在27万元及以下。3人家庭成员，年收入在45300元及以下;家庭总资产净值在36万元及以下。4人家庭成员，年收入在52900元及以下;家庭总资产净值在45万元及以下。5人及以上家庭成员，年收入在60000元及以下;家庭总资产净值在48万元及以下。 不论是几人家庭，人均住房面积均在10㎡及以下。 户型面积 坚持中小户型，套型面积在60平米以内。 上市条件 1.购房未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的向相关部门申请，由保障部门确定符合条件购买人原价出售或按原价回购; 2.取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差70%补交土地收益等价款。 2、限价商品房 准入标准 3人及以下家庭成员，年收入在8.8万元及以下;人均住房面积在15㎡及以下;家庭总资产净值在57万元及以下; 4人及以上家庭成员，年收入在11.6万元及以下;人均住房面积在15㎡及以下;家庭总资产净值在76万元及以下。
户型面积 套型面积控制在以90平方米以下为主。 上市条件 1.已购限价商品住房未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的向相关部门申请，由保障部门确定符合条件购买人原价出售或按原价回购; 2.已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。 3、廉租房 准入标准 家庭人均月收入低于960元(含960元)，人均住房使用面积须在7.5平方米及以下。 1人户家庭总资产净值须在15万元及以下; 2人户家庭总资产净值须在23万元及以下; 3人户家庭总资产净值须在30万元及以下; 4人户家庭总资产净值须在38万元及以下; 5人户家庭总资产净值须在40万元及以下。 户型面积 坚持中小户型、套型建筑面积严格控制在50平方米以内。 4、公租房 配租对象 1.廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 2.申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下;3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。 3.外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。
房地产谈客套路之九大步骤-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产谈客套路之九大步骤 一个十分重要的概念： 任何的一个房地产的产品,无论如何也会有20%的自然购买者,因此,就这20%的客户而言,根本无须动刀用枪,购买完全没有问题。而我们要研究的、要对付的是那80%的客户群体。 第一步：开场白，该步骤重点：赞美、赞美、再赞美！ 第二步：沙盘介绍，该步骤重点：给客户一个希望！ 该步骤流程：动感情激情演绎，捉机会摸底了解。 第三步：户型推荐，该步骤特点：是九大步骤中死亡率最高的环节！ 推房败招及应对技巧： 有求必应选择太多，花多眼乱无法决定； / 推房只推一套的原则。 多套同质房源同时看，相互比较无特色； / 很有心计地似看两套实推一套。 两套房条件相差不大各有特色，容易造成高不成低不就； / 拉开距离，先看差房后看好房。第四步：三板斧之第一板斧——增值保值，主要解决为什么要买房的问题。 重点：购买物业是最好的，最保险的投资方式。 第五步：三板斧之第二板斧——入市良机，主要解决现在就要买房的问题。 重点：现在是最好的入市时机，机遇是靠人去把握的。 第六步：三板斧之第三板斧——价格性能比，主要解决就在这买房的问题。 重点：我们的房子是最好的（从综合性价比去分析）。 第七步：具体问题具体分析，主要解决客户的疑虑问题，做单的过程实际上是一个解决问题的过程，问题解决得越好，越干净利索，签单是水到渠成的事情。 第八步：逼定。 逼定是成交环节中必不可少的一个步骤。 波浪式的逼客程序： 试逼——看得好，今天就可以把它定下来！ 浅逼——既然这里的方方面面您都没有问题的话，今天就把它定下来！
同一套安置房先后签给两个拆迁户是否违法 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。 揭阳专业房产家庭律师表示，根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 截至昨天，因开发商将一套安置房先后签给了两个拆迁户，海淀区清河地区曹先生家的平房已经被拆近一年，但一直未住进被安置的房子。曹先生与北京强佑房地产开发有限公司(以下简称强佑房产)多次协商解决，但双方未能达成一致。昨天下午，海淀区住建委工作人员称，双方可到住建委，住建委可搭建平台帮助双方协商解决。 一安置房被两签 曹先生出示的“北京市城市房屋拆迁置换补偿协议书”显示，拆迁人(甲方)为北京强佑房地产开发有限公司，被拆迁人(乙方)为曹先生。乙方置换安置房如下，一套为强佑新城8号楼1单元1002号，另一套为强佑新城13号楼1单元1508号。协议签署时间为2014年3月15日。其中，1002号为期房，而1508号为现房。 曹先生称，当初北京腾宇拆迁工程有限责任公司(以下简称腾宇拆迁)负责与拆迁户们协商拆迁问题，因为自己眼部有残疾受到照顾，把当时为数不多的现房分给了自己家一套。当时腾宇拆迁的工作人员说一个月后就能住进安置房，结果去年5月他发现，1508号已经有人入住。曹先生事后了解到，早在3年前，强佑地产已经把1508号的房子置换给了汪先生。 前天下午，小编联系上了1508号房屋的另一置换拆迁人汪先生，汪先生称他是前天才和曹先生联系上，得知此事。汪先生出示的“北京市城市房屋拆迁置换补偿协议书”显示，其安置房地址与曹先生的安置房地址一致。 至今，曹先生一家仍在外租房。
房地产谈客套路之九大步骤 一个十分重要的概念： 任何的一个房地产的产品,无论如何也会有20%的自然购买者,因此,就这20%的客户而言,根本无须动刀用枪,购买完全没有问题。而我们要研究的、要对付的是那80%的客户群体。 第一步：开场白，该步骤重点：赞美、赞美、再赞美！ 第二步：沙盘介绍，该步骤重点：给客户一个希望！ 该步骤流程：动感情激情演绎，捉机会摸底了解。 第三步：户型推荐，该步骤特点：是九大步骤中死亡率最高的环节！推房败招及应对技巧： 有求必应选择太多，花多眼乱无法决定； / 推房只推一套的原则。 多套同质房源同时看，相互比较无特色；/ 很有心计地似看两套实推一套。 两套房条件相差不大各有特色，容易造成高不成低不就；/ 拉开距离，先看差房后看好房。第四步：三板斧之第一板斧——增值保值，主要解决为什么要买房的问题。 重点：购买物业是最好的，最保险的投资方式。 第五步：三板斧之第二板斧——入市良机，主要解决现在就要买房的问题。 重点：现在是最好的入市时机，机遇是靠人去把握的。 第六步：三板斧之第三板斧——价格性能比，主要解决就在这买房的问题。 重点：我们的房子是最好的（从综合性价比去分析）。 第七步：具体问题具体分析，主要解决客户的疑虑问题，做单的过程实际上是一个解决问题的过程，问题解决得越好，越干净利索，签单是水到渠成的事情。 第八步：逼定。 逼定是成交环节中必不可少的一个步骤。
波浪式的逼客程序： 试逼——看得好，今天就可以把它定下来！ 浅逼——既然这里的方方面面您都没有问题的话，今天就把它定下来！ 深逼——这套房子您已经看好了，而且它又是最后一套，我们今天就把它定下来！您的身份证！?…… 逼定成交是帮助顾客做决定 对销售人员而言，无所谓什么苦劳，只有功劳，成交是最终目的！ 从心态上：要有对成功的追求感，对金钱的渴望感，钱是一个人对社会作出的贡献的最大报酬，逼客时要坚决，要狠。 第九步：临门一脚。 临门一脚是谈判双方的心力较量，是感性和理性的有机结合。 把握要点：层层铺垫，注重细节；技术简练，一锤定音。 销售谈判的几大原则： 1. 坐位原则： 坐在客人的右边，右手写字，方便客人看到； 左手靠近客户，方便伎体语言的演绎及传递； 坐在客人的外面，让客人离售楼部的门更远一点，逼定时不容易逃走。 2. 换位思考原则： 多站在客户的角度上去讲问题，多用第三者的话来表达自己的意思。 3. 谈判不离桌原则： 谈判过程不能离开谈判桌，所有的道具（计算器、资料、预售证、认购书等）都会有人为你提供，所有的人都将和你一起做这个单； 谈判过程中，客人起身要走，你不能起身，你不起身，并不停止你的说词，客人不敢走，待客人离开五步以外才可起身送客。 4. 配合的原则： 主动寻求配合：贯穿整个谈客过程。从客户一进门就制造紧迫感；
安置房如何办理房产证没有土地证的房子能买吗 安置房相对于市场上常见的商品房有很大的区别，是由政府出面建设的，有很大的优惠政策，那么，安置房有房产证吗?安置房怎么办房产证呢? 安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。 根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类： 一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。 另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 首先要申明的一点是，安置房和其他的房产一样，也是有房产证的，需要按照既定的程序去办理。 第一，购房者要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。 第二，买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。 第三，买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。 安置房怎么办房产证? 安置房屋所有权证(收原件); 被拆除房屋所有权证(收原件); 拆迁安置协议及已回迁安置证明(收原件); 查档证明(收原件); 被拆迁人身份证;若被拆迁人是单位的，需提交单位法人或其他组织的资格证明(验原件收复印件)，被拆迁单位法定代表人授权委托书(收原件)，委托人身份证(验原件收复印件); 安置单位法人或其他组织的资格证明(验原件收复印件);