摘要
居住郊区化是指随着经济发展和城市化水平的提高，由于城市中心区地租昂贵、人口稠密、交通拥挤、环境恶劣等所形成的巨大推动力，促使市中心人口外迁而形成的相对于中心区而言的居住外迁现象。随着经济的发展，青岛市的居住郊区化也得到了长足的发展。但是，伴随着居住郊区化的发展，出现了种种不良现象和问题。对此，只有充分掌握青岛市居住郊区化发生发展的根源，找出主要动力因素，并以此为出发点对居住郊区化过程中存在的各种弊端和问题进行分析，才能因势利导，找出合适的对策，最大限度的发挥居住郊区化带来的优势，促进居住郊区化的健康发展。
关键词:居住郊区化,问题,动因,对策
Abstract
Residential suburbanization is to point to with the development of economy and the improvement of urbanization, because the city center rent is expensive, densely populated, heavy traffic, such as environmental bad by the formation of the big driving force, prompting downtown population and formation flight relative to the live in central moved outside phenomenon. With the development of economy, the Qingdao city residential suburbanization also get the considerable development. But, with the development of the residential suburbanization, there were various bad phenomena and problems. To this, the only fully grasp the occurrence and development of Qingdao city residential suburbanization root causes, and find out the main power factor, the starting point from which to residential suburbanization of existing in the process of all kinds of malpractice and the problems are analyzed, to exploit, appropriate countermeasures, maximum full play advantage of the residential suburbanization bring, and promote the healthy development of the residential suburbanization.
KEY WORDS：Residential suburbanization, questions, reason, and countermeasures
前言 ........................................................................................................................................... - 1 - 第一章国内外对于居住郊区化的研究.................................................................................... - 3 -
1.1基本概念........................................................................................................................ - 3 -
1.1.1城市化................................................................................................................. - 3 -
1.1.2郊区化................................................................................................................. - 3 -
1.1.3居住郊区化......................................................................................................... - 3 -
1.2居住郊区化的研究背景................................................................................................ - 4 -
1.3居住郊区化的研究意义................................................................................................ - 5 -
1.4国外居住郊区化的发展过程及经验（以美国为例）................................................ - 6 -
1.4.1美国居住郊区化的发展过程............................................................................. - 6 -
1.4.2美国郊区化经验借鉴......................................................................................... - 7 -
1.5我国居住郊区化的出现与发展.................................................................................... - 8 -
1.6我国居住郊区化存在的问题........................................................................................ - 9 - 第二章青岛居住郊区化的发展现状及特征.......................................................................... - 11 -
2.1从人口分布看居住郊区化.......................................................................................... - 12 -
2.2从房地产建设看居住郊区化...................................................................................... - 14 - 第三章青岛市居住郊区化的动力机制和影响.................................................................... - 16 -
3.1青岛市居住郊区化的动力机制.................................................................................. - 16 -
3.2居住郊区化对青岛市城市发展的影响...................................................................... - 17 -
3.2.1居住郊区化对青岛市城市发展的有利影响................................................... - 17 -
3.2.2居住郊区化对青岛市城市发展的不利影响................................................... - 18 -
3.3青岛居住郊区化存在的问题...................................................................................... - 19 - 第四章对于青岛居住郊区化的建议...................................................................................... - 21 -
4.1科学制定城市总体规划并严格实施.......................................................................... - 21 -
4.2发展公共交通.............................................................................................................. - 22 -
4.3完善生活服务设施...................................................................................................... - 22 -
4.4加强治安管理.............................................................................................................. - 22 -
4.5注重生态保护.............................................................................................................. - 22 -
4.6加强政府调控力度，形成良好的房地产开发模式.................................................. - 22 - 第五章结论.............................................................................................................................. - 24 - 致谢 ......................................................................................................................................... - 25 - 参考文献.................................................................................................................................... - 26 -
纵观世界城市发展历史，城市化进程都表现出一定的规律性，城市发展是一个矛盾平衡与不平衡交替演变、螺旋上升的过程。1979年，美国地理学家诺瑟姆通过对各国城市化发展所经历的轨迹的研究，提出了城市生长理论曲线—即一条稍被拉平的“S”型曲线，也就是著名的逻辑斯谛曲线(Logistic curve)，并将城市化全过程分为初期、中期和后期三个阶段(赵淑玲、马跃东，2002)。按照逻辑斯谛曲线规定，世界银行通常以城镇人口占总人口的比例来衡量城市化的发展水平(张二勋，2002):比重低于30%为低水平城市化，达到30%一70%为中等水平城市化，高于70%为高度城市化，相对应的就是城市化初期、中期和后期阶段(顾朝林，1992)。城市发展的向心力和离心力互相消长和推动，导致了城市发展呈现阶段性，据此，世界城市发展理论一般将城市化进程划分为前城市化(Pre 一urbanization)、集中城市化(Uthanization)、郊区化(Suburbanization)、逆城市化(eounter-uthanization)和再城市化(Re一uthanization)等多个演绎阶段。1954年，彼得·霍尔(Peter·Hall)提出了著名的城市演变模型，将城市演变分为6个阶段，依次是“流失中的集中”、“绝对集中”、“相对集中”、“相对分散”、“绝对分散”和“流失中的分散”(周一星，1999)。该城市演变模型为郊区化研究提供了阶段鉴定理论:相对分散阶段，中心区人口增长速度低于郊区，这是郊区化的前兆;绝对分散阶段，中心区人口出现负增长，人口向郊区迁移，这是开始进入郊区化的典型标志(周一星、孟延春，2000)，与此相适应，居住郊区化现象便应运而生。
郊区化是城市发展过程中的一个阶段和现象，体现了城市发展从向心集聚到离心分散的重要转折，是城市化阶段性的动态发展过程。居住郊区化是城市人口从市中心区迁向郊区居住的过程。从国际经验看，居住郊区化往往先于其他城市职能的郊区化，如工业、商业、服务业的郊区化以及办公的郊区化。主要是由于市中心的人口密度过高而导致居住条件恶化后，一些有经济实力并拥有私人交通工具的中产阶级率先迁向居住环境较好的郊区而引起的。而在我国，改革开放后，许多大城市的部分工业开始由市中心向郊区转移，工业用地郊区化要优先于其他用地的郊区化。根据周一星、宁越敏等的研究，我国的一些大城市在上世纪80年代郊区化己初现端倪，进入90年代以后，郊区化特别是居住的郊区化趋热更
加明显。通过对北京、上海、天津、沈阳、大连、广州等大城市的研究表明，我国的一些大城市已经进入了居住郊区化阶段。虽然城市人口居住郊区化是城市发展过程中的必经阶段，是社会经济发展、交通的改善、生活日益富裕等因素综合作用的结果，具有普遍的规律性，但由于各国社会经济发展状况、社会制度、历史文化背景、城市化水平等的不同，城市居住郊区化发生的原因及造成的结果均有一定差异。本文通过研究其他国家居住郊区化的发展模式和本国主要城市的居住郊区化现象，结合青岛市的实地情况，为青岛市居住郊区化的发展提出一定的规划意见。本文主要包括四大部分：国内外学者对于居住郊区化的研究现状，青岛市居住郊区化的现状、特点和存在的问题，青岛市居住郊区化的动力机制和利弊条件，青岛市居住郊区化的相关规划建议
第一章国内外对于居住郊区化的研究
1.1基本概念
1.1.1城市化
城市化是人类社会由农村社会向城市社会、农村地域向城市地域的转化过程，是人口转化的过程，是产业转化的过程，是空间转化的过程。【1】城市化是我国当今社会经济发展的关键与核心之一，社会各界、各类社会科学学科都以城市化为主要的议程，并且已经成为各级政府公共政策的重点领域之一。社会经济的发展需要依靠城市化的推动才能获得突破性的进展，因此，我国城市健康发展直接影响到社会经济整体的发展。
1.1.2郊区化
郊区化是指人口、就业岗位和服务业在城市由内向外迁移的分散化过程。【2】郊区化的实质是人口与城市经济要素由城市中心向郊区的离心扩散，是城市发展的离心力量。随着城市的发展，原有的城区已不能满足城市发展的需要，从而导致建成区的不断扩大，伴随着城市范围的扩大，现在的郊区在不远的将来也会成为城市中心区，随之而来的是范围更大的郊区的建设，因此郊区化是城市化进程中的一个阶段，是城市化过程中某个阶段的特定产物。
我国关于郊区化的不少争论，在本质上也是郊区的定义之争造成的，有人认为我国城市的郊区指城市行政区内集中建成区以外的地域，有人认为郊区应是城市行政区内，城市中心区以外的地域，包括了围绕着中心区的城市建成区。由于种种原因，城市地域概念越来越混乱，特别是越来越多的城市变“圈层式”区划为“瓜分式”区划，城市中心区在很多城市很难确定，随之而来的城市郊区也就众说纷纭了。
1.1.3居住郊区化
居住郊区化是指居民的居住空间从大城市的中心区向郊区及其周边地区迁移扩散的过程，它是人类进入后工业社会之后城市化发展进程中出现的重要现象，是集聚型城市化向分散型城市化转化的必然过程。【3】产生这种现象的原因:一方面城市中心地价上涨、交通拥挤、住房紧张、环境恶化，促使人口和经济活
动向郊外发展;另一方面是交通技术的进步，使得城市远距离通勤成为可能。1.2居住郊区化的研究背景
我国是世界上人口最稠密的国家，我国城市比起西方同类城市具有更高的人口密度。并且我国的许多城市在过去的几十年经历了发达国家用一个世纪才完成的工业化过程。我国的城市化水平已从1980年的不足14%，到1986年的22.1%，到2009年的33.77%，再到2010年的34.17%。国外城市发展的经验显示当城市化达到30%时城市化将快速发展，当前我国城市化水平预示我国的城市发展已经进入快速发展的阶段。随着城市人口急剧增长和家庭小型化的趋势，城市居住问题日益严峻。城市内部居住建设用地己不能满足对住宅日益增长的需求。由于城市周边大量的用地在面积、环境、地价等方面的诸多优势，许多城市居住区选择了在郊区开发建设，我国出现了城市居住向郊区迁移的趋势。对我国己初现端倪的城市居住向郊区迁移趋势，若不提前借鉴国外发展经验制订切实可行的发展计划加以正确的引导、而是放任自由发展，对于我国人多地少、耕地严重不足的国情无疑是雪上加霜。并且随着21世纪的开始，特别是我国加入WTO后，我国将进入一个高速的城市化发展阶段，轿车将成为更多家庭的代步工具，城郊也将进一步加速发。
在当今这个城市化进程步伐持续加快的年代，老式的城市中心变的越来越拥挤，设施老化，越来越不适应当代人的生活。城市规模的急剧膨胀逐渐暴露出一系列问题:土地匾乏、水资源短缺、日益严重的各种环境污染成为人们的心头大患。这些都导致了人们要求对城市居住环境进行新的变革，郊区住宅的出现恰好满足了人们的这一要求。郊区住宅优点主要有:一、价格优势。对大部分工薪阶层而言，经济承受能力毕竟有限，价格仍是买房时的重要考虑因素。郊区住宅由于开发成本低而形成较低的价格。二、环境优势。“买房就是买环境”已成为众多买房人共同的心声，在紧张繁忙、快节奏的工作中，现代都市人渴望在居家中得到心灵的彻底放松，回归自然，尽享青山绿水和蓝天白云，呼吸纯净的新鲜空气，这一切渴望在城郊得以实现。
鉴于我国城市的发展特点，在1990年以前我国学者没有研究过我国居住郊区化。在80年代以前我国的城市处于向心集聚的阶段，尽管郊区在各城市尤其是大城市都获得很快发展，但这种发展并不主要是由中心区的外迁而实现的。我
国城市郊区发展较快的城市从地域上来看，主要分布在城市化水平较高的几个都市经济区域，特别是长江三角洲地区，珠江三角洲地区以及京津唐地区这几个主要的大城市群。1990年至1997年间，上海市中心城区每平方公里超过6万人的高密度区的范围和所居住人口都减少了将近一半，郊区人口密度与中心城区人口密度差距从原来的25.4倍缩小至21.4倍，城市人口分布出现了明显的郊区化特点。第五次全国人口普查数据显示:北京市总人口中有47.1%的人生活和居住在近郊区。这一数字比10年前提高了10.2%，显示出北京市人口正呈现出由城区向近郊区扩散的趋势。以广东番禺为例，番禺区是广州市管辖的10个区中离广州市区最远的行政区之一，可正是这个远离闹市的区，2000年商品房买卖成交面积高居10区之首。数据显示，广州番禺区2000年登记成交的商品房达175万平方米。这种情形表明，广州市民居住向城郊迁移的趋势已越来越明显。近年来，番禺、大石、南村、钟村，以及相邻的南海市黄岐等镇，商品住宅小区买家大部分来自广州，居住郊区化趋势十分明显。
1.3居住郊区化的研究意义
居住郊区化繁荣发展始于二次世界大战后的美国。战后为了振兴经济发展，美国政府通过政策性贷款及税收优惠等办法，鼓励市民到郊区买房，形成了居住郊区化浪潮。随着居住的郊区化，又带动了购物中心、娱乐中心甚至制造业的郊区化，导致大量城市人口外迁，使美国的一些大城市出现“空心化”现象。随后英国、德国、瑞士、挪威等很多欧洲国家效仿美国，形成了席卷欧美的大趋势受当前交通方式的限制，住宅的外迁一般都距城市中心区较近，居住区向郊区发展基本上是以“摊大饼”方式蔓延。为了防止城市建成区无控制的无序蔓延使大量的城郊土地被大规模的郊区化推进所吞没，为了防止居住郊区化过程中出现环境恶化、交通拥堵、社会问题滋生等问题，必须采取必要的宏观调控手段。
首先，要理解居住郊区化对城市结构的演化、城市发展的推动作用。对居住郊区化研究实际上也会揭示城市发展、城市内部结构的变化规律，深化城市内部结构研究。居住郊区化现象促进了城市用地结构的空间调整、城市整体居住环境质量的提高以及城市空间外缘扩展与完善。郊区在很长时间内被视为比市域内次一等的地区，如在上海就曾有“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的俗语。这与郊区生活配套设施不完善，休闲娱乐设施简陋，公共交通条件不便，卫生环境
差，社会治安不好有直接关系。然而随着我国经济的飞速发展，城市化进程的加快，有能力改变城市居住郊区化趋势分析与研究，上述不利居住环境，整体提高郊区生活居住质量，从而改变城市土地利用结构，基础设施建设，商业，交通网络结构的空间配置格局。
其次，城市居住郊区化研究还可以为具体的城市规划、住宅设计与建设提供一些具体的建议与指导。本着城市规划以人为本的宗旨，探讨我国城市居住郊区化发展前景，以及各种类型居住区对各种基础设施的需求差异和特点，即能最大程度地满足社会各阶层的实际需求又能节约城市建设资金，提高土地利用率。1.4国外居住郊区化的发展过程及经验（以美国为例）
1.4.1美国居住郊区化的发展过程
18一19世纪是美国城市化高速发展时期，伴随着美国总人口的飞速增长，城市人口从1800年的不到30万发展到1900年的3000万，城市人口增加了100倍，以纽约为例，纽约人口数量从不到10万猛增到300多万。【4】随着城市化的迅速发展，城市中心区人口密度越来越大，污染日趋严重，居住环境越来越差。人们开始厌倦城市生活，厌倦钢筋混凝土造就的森林、拥挤不堪的城市交通和混浊的空气，他们开始设法逃离城市，迁至山清水秀的城市郊区过田园般的生活。特别是第二次世界以后，由于战后全力振兴经济的需要，美国政府通过政策性贷款及税收优惠等办法，鼓励市民到郊区买房，形成了住宅郊区化浪潮。随着住宅的郊区化，又带动了购物中心、娱乐中心以及制造业的郊区化，导致大量城市人口外迁，使美国的一些大城市出现城市“空心化”的现象。随后英国、德国、瑞士、挪威等很多欧洲国家效仿美国，形成了浩浩荡荡席卷欧美的大趋势。
现代化交通工具的使用使居住郊区化的愿望变为现实。相对低廉的土地和较低的税收吸引了众多的投资者，一时间郊区化居住成为上流社会和中产阶级追逐的目标，郊区人口的增长率开始大于城市中心区。50-60年代是美国城市居住郊区化的高峰时期，中产阶级越来越倾向于在郊区购买住房，依赖小汽车每日往返于城市商业中心的工作场所和郊区的住宅之间。为适应人口流动的趋势，改善大城市人口恶性膨胀的状况，美国在50年代提出了在郊区建设小城市的计划。1956年政府颁布《联邦资助高速公路法案》，根据这一法案，政府投资约1290亿美元，按照统一的标准修建了6.76万km的公路。正是这些四通八达的公路网，将城市
边缘的居住组团与城市体高效、经济地连接到一起，为满足人们的这种愿望提供了良好的条件，尤其是汽车的普及更是对美国居住功能郊区化起到了决定性的促进作用。居住功能郊区化成为20年代以后美国城市发展最为显著的特征。1968年，美国国会通过《新城市开发法》，批准建立63个平均人口规模在2万人左右的新城市。60年代以后，美国又实行“示范城市”试验计划，实现分散型城市化，大大加快了居住郊区化的发展。【5】
美国住宅郊区化大体上经历了四个发展阶【6】。段第一阶段是城市居住功能郊区化。始于1920年，上个世纪40年代后期开始把居民住宅建到城市郊外，美国50年代提出了在郊区建设小城市的观点，50至60年代是美国城市郊区化的高潮阶段。第二阶段是郊区购物中心大规模建设阶段。这阶段从上个世纪60年代至70年代，在大城市的郊外建造了许多大规模的购物中心，人们不必再为购买生活用品而往返城市中心商业区。第三阶段是边缘城市阶段。上个世纪70年代开始，许多大公司纷纷将自己的总部迁往郊区，新兴产业也在郊区兴起，大规模的商业服务也落户于郊区，具有完善城市功能的中心区域在每个郊区形成。80年代后，随着高新技术的发展，把更多的资本、技术带往郊区，加速了郊区城镇的发展，许多美国郊区的中心由此而成为具有综合功能的“边缘城市”。美国的“边缘城市”通常具有下列特点:一、不存在高密度的高层建筑群。建筑是以低层宽立面的形态分散在广阔的地域范围内。二、停车设施完备的现代化办公楼分散于绿色自然环境之中。各建筑之间通常由步行走廊或小巴士相连。三、配备机场或高速公路，飞机和小汽车作为主要对外交通工具。四、边缘城市的中心地带设有企业总部、大型商场、健身中心等设施。五、大型标志性的建筑物通常位于城市的中心地带。六、多数居民居住在由绿色草坪环绕别墅型住宅中。七、没有形成一般城市的行政区划.第四阶段是目前状况。上个世纪90年代以来，随着经济的高速增长，美国的传统城市中心及它的郊区“边缘城市”共同构成的多中心的大都市圈又有向其外围拓展的趋势。随着大都市区圈的不断扩展公路干线的延伸与完善，城市建成区与农村的距离越来越短，现有的村镇将成为美国未来20年发展的热点。
1.4.2美国郊区化经验借鉴
美国居住郊区化的发展阶段对我国很有启示，我国很有可能经历相似阶段，
即首先出于追求更宽敞的居住空间搬向郊区，郊区人口的增长带来对零售业的大量需求，便捷良好的生活环境促使更多人搬向郊区，从而促使办公郊区化，形成“边缘城市”。居住郊区化是大势所趋，目前我国正处于郊区住宅建设的第一个阶段——城市居住功能郊区化，类似于美国上个世纪50~60年代大规模的造镇行动和人口迁移即将开始，郊区低密度住宅和小城镇建设将成为房地产开发热点。鉴于我国的国情，居住郊区化过程中要避免过分依赖私人汽车，要大力发展公共交通，尤其是城铁、地铁、轻轨等，避免出现美国郊区化过程中出现的严重交通堵塞和污染严重等问题。郊区化过程中要有长远眼光，做好现行规划非常重要。在土地开发过程中对于生态和环境保护要有严格制度，土地使用要严格控制，土地分化要有序进行。
美国居住郊区化发展成功借鉴经验主要有以下几个方面：保留原有的河流、草地、滩涂等自然面貌或植树造林平衡生态，为社区创造良好的生态环境，为居民提供环境优美的自然娱乐空间。二、社区内部设立中心区，包括办公空间、商业空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。三、在工作空间、居住空间、商业空间之间建立步行道联系网，做到居民能够步行到社区内任何一个空间的条件。四、新城镇设计上采用弯曲的道路，在内部设计了从中心到外部的社区内部通道，并且故意设计不穿越内部的“终端路”，以减少过境车辆对社区的干扰。五、内部建有公共设施，包括学校、社会活动、政治活动、宗教活动和娱乐活动的中心，不但为社区内提供了服务，并且也为附近的社区提供服务，因此自然成为郊区社区中心，减少对城市中心的依赖从而对减少整个大社区的交通流量、较少污染、提高社区安全性都具有积极作用。六、社区内部设置购物中心、公园、停车场，把生活、工作、学习、购物、娱乐、休闲集中起来考虑，从而创造出一个不仅可以生活也可以工作和休闲的综合环境，因而减少了所有社区的交通往来问题。
1.5我国居住郊区化的出现与发展
关于国内居住郊区化的出现，学术界一直存在着比较大的争议，概括大致有三种观点:一种观点否认我国大城市已开始郊区化历程(张京祥，1998；张越，1998)，他们认为所谓的我国城市居住郊区化是因为过度市场化行为被动郊迁，并不符合西方的自愿性迁移特点，因此，是一种假象，只有当城市化率达到50%
时，才将开始出现郊区化现象;持另一种观点的学者承认我国大城市已开始郊区化过程，但认为郊区化是一种普遍失控的城市发展模式，带来了一系列弊端，因而呼吁积极采取措施、坚决制止我国城市郊区化的发展(吴良墉、吴唯佳，1997;李思禄、唐云，1998)；持第三种观点的学者通过引进西方的郊区化理论对我国城市郊区化进行实证研究，确认了我国大城市在1982一1990期间已逐渐开始出现人口居住的郊区化，认为对有利有弊的郊区化现象要采取“因势利导”的方式来引导其发展(周一星，1999)。
我国学者在研究居住郊区化时，大多立足于从城市中心区来观察人口由中心区向城市近郊区与远郊区的离心扩散，因此往往在地域上将城市划分为三个圈层，即城市中心区、近郊区和远郊区。中心区与西方的中心市相对应;近郊区则相当于西方的城市外缘;郊区(近郊区+远郊区)则对应于西方中心市以外的建成区或都市区。北京大学周一星教授是国内最早将国外的研究方法应用于中国城市郊区化研究的。周一星(1998)认为中国城市中心区的划分与当地人们概念里的旧城区或解放前夕的城市建成区，或老城墙包围的地域相当为好。他对北京郊区化开始的界定采用1964年第二次、1982年第三次和1990年第四次人口查资料，按照城市中心区、近郊区、远郊区分析了人口的增减趋势，得出北京的居住郊区化开始于80年代的结论。此后，根据第3一5次人口普查资料及户籍人口统计资料，采用类似方法，上海、广州、沈阳、大连、杭州、苏州等城市也被界定进入居住郊区化进程，时间也发生于上个世纪80年代(宁越敏、永成，1996;陈文娟、蔡人群，1996;周一星、孟延春，1997;周敏，1997)
1.6我国居住郊区化存在的问题
(1)空间结构不合理
我国居住郊区化尚处在初级阶段，由于缺乏适合我国国情的成熟经验指导，居住空间向郊区的扩展表现为无序与盲目。受交通与公共基础设施的影响，这些新建的居住建筑主要依附在中心城区四周，呈密集蔓延扩展态势。城郊的无序发展对城市结构的开敞布局产生了严重的威胁。
(2)基础建设滞后
目前，大部分城郊居住区以单一的居住功能为主，缺乏与工业区有机结合，导致大量居民上下班的往返交通，加重了城市的交通压力。居住郊区化仅仅是把
住宅建在郊区，在城市外围形成了大量的卧城，人们的居住和工作地之间的距离过远。当前我国居民的出行以公交与自行车为主，但郊区的公共交通系统不够完善，缺乏方便快捷的城乡运输系统，不能满足长距离快速便捷的出行要求。许多大城市郊区的新建居住小区生活服务配套设施不够完善，幼儿园、小学、中学不够，卫生设施不足，文化设施少，不能满足人们日常生活的需要，不同程度地存在着上学难、看病难等问题。
(3)生态环境破坏严重郊区住宅建设缺少整体统一规划，小区建设基本是见缝插针。由于片面追求投资回报率而忽视生态环境保护，破坏了城郊自然山体、水系，导致城市边缘区土地被蚕食，优质耕地、菜地不断被侵占，城市周围绿地、林地也遭侵占。造成城市生态系统被破坏，生态环境质量下降。
(4)社会管理落后
市区人口、外来流动人口和本地居民在郊区汇集，形成了双向人口导入，成为混杂的居住空间，是一个充满矛盾的地域空间，人口构成混杂而社会管理薄弱。外来人口管理、社区环境脏乱差、乱占乱建、社会治安等问题突出。这些不同籍贯、不同社会地位、不同心理价值观念、不同生活方式的利益矛盾群体在此汇集产生了文化的冲突与融合。
(5)土地资源浪费严重
在郊区住宅开发过程中，由于相应的规章制度不完善造成管理的滞后，开发商各自为证见缝插针、盲目圈地，造成各小区之间缺少统一的布局杂乱无章.有的开发商追求小区面积造成土地资源浪费严重，对于我国相对贫乏的国土资源无异于雪上加霜。
第二章青岛居住郊区化的发展现状及特征改革开放30年以来，青岛市一直处于我国经济建设和改革开放的前沿阵地，社会经济发展迅猛。伴随着社会经济的迅速发展，青岛市的城市建设也不断发展，从现代化城市雏形发展到世界瞩目的现代化大都市，城市人口也从1980年的596万增长到2010年的872万人。目前青岛市的城市化发展由原来的向心聚集逐渐转变为离心有序扩散。城市中心的工厂纷纷外迁，住宅与人口也逐渐向郊区转移，这一系列现象表明，青岛市正逐渐开始城市郊区化发展。随着城市化的发展，青岛市的城市规模也不断扩大。其中市中心区主要包括市南区、市北区、四方区、李沧区，崂山区、城阳区、黄岛区属于近郊区。
青岛市居住郊区化具有以下特点：人们从城市中心向郊区迁移居住的目的是为了改善居住环境，但由于城市中心区仍因具有基础设施、经济机遇、就业岗位的聚集效应而具有巨大的吸引力，并未造成“空心城”的出现；其迁移原因有由于土地使用制度与住房制度的改革，促使工业及住宅从高租金中心区向低租金郊区迁移；在迁移人口构成中，大多数富裕阶层仍留在中心区，外迁的主要是工薪阶层与一般市民。
青岛市简略行政区划图
2.1从人口分布看居住郊区化
根据第六次全国人口普查数据显示，青岛市全市人口分布为：市南区
54.48万人，市北区55.82万人，四方区46.25万人，李沧区51.24万人，
黄岛区52.42万人，崂山区37.95万人，城阳区73.72万人，【7】与2000年的第五次人口普查数据相比，各区10年来的人口增幅分别为：市南区约为22%，市北区约为11%，四方区约为8%，李沧区约为45%，黄岛区约为120%，崂山区约为49%，城阳区约为49%。以上数据显示，青岛市各郊区人口增长
速度远远超过市内三区的增长速度，人口数量也开始逐渐超过市内三区。
1992-2007年青岛市人口迁移数据
1992-2007年青岛市人口净迁移趋势图
根据上图所示的青岛市1992-2007年的人口迁移数据可以看出，郊区虽然在
人口迁移数量上并没有市内三区的多，但是净迁移率却要高于市内三区。
2.2从房地产建设看居住郊区化
青岛市各区供应土地面积和幅数【8】
2010年青岛市各区住宅存量对比分析（单位：万方）
青岛各区住宅成交量对比
从上面个数据显示可以看出，随着人口的增长，市内三区包括市南区、市北区、四方区土地利用存在的问题越来越严重，能用于房地产开发的土地资源也越来越少，而郊区的优势则显现无疑，郊区支撑着岛城的土地供应市场，土地开发的重心也会逐渐的向郊区转移，众多知名房地产企业进去郊区市场就是很好的佐证。
第三章青岛市居住郊区化的动力机制和影响
3.1青岛市居住郊区化的动力机制
影响居住郊区化的动力多种多样。青岛市居住郊区化的主要动力机制是城市土地使用制度改革以及城市住房制度改革，其它的还包括城市交通、通讯条件的改善，人民生活水平的提高和居民居住观念的转变等。
（1）城市土地使用制度改革
城市土地使用制度改革是推动人口居住郊区化的促发因素(周一星，1999)。改革开放以前，我国城市土地实行行政划拨、无偿使用的制度，由于城市中心区具有优越的区位条件与较好的基础设施条件，工厂、商店、住宅、办公等均向城市中心区集聚，导致我国大城市中心区工厂住宅混杂，人口密度过高，环境质量很差。8O年代以来的城市土地使用制度改革，土地实行有偿使用，最繁华的城市核心区段的地价往往是近郊与远郊同类用地地价的十倍甚至百倍以上。地价的杠杆作用使土地利用重新配置，中心区较高的地价使土地产出率较低的工厂与住宅退出中心区，而土地产出率较高、能支付较高地价的商业、贸易、办公业、金融保险业等向中心区集中，从而加速了中心区土地利用的重新调整与工厂、住宅的郊区化，推动了人口居住郊区化。【9】在地价飞涨的今天，青岛市四区的房价也在飞涨，很多的人买不起房子，他们只好将目光放在地价相对便宜距离工作地点又相对近的郊区，崂山区、城阳区、李沧区的城市化现象也日趋明显。
（2）住房制度改革与新居住区建设
住房制度改革以前，城市居民住房由国家负担，职工主要通过单位分房获得住房。住房制度改革以来，形成了国家、集体、个人等多方集资建房的运行机制，大大加快了我国大城市中心区危旧房改造与郊区新住宅区建设的步伐，推动了人口居住的郊区化。【10】在危旧房改造中，政府往往采取各种优惠政策，促进原有居民迁往郊外。青岛市四方区的危房改造，就使部分居民搬迁至崂山区。
（3）企业的外迁及郊区工业区的开发建设
工业企业的外迁及其外围的老工业企业外迁，以及郊区工业区的开发建设，人们为了方便工作，有力地带动了中心区人口的郊区化。青岛国际啤酒节、国际家电博览会等重大节庆活动极有力地带动了青岛市的郊区化。
（4）城市交通、通讯条件的改善
随着城市土地使用制度改革和国民经济的快速发展，我国城市建设资金大幅度增加，对城市交通与通讯设施的投资也大幅度提高，城市交通与通讯条件得到改善，缩短了城市中心区与郊区的距离，扩大了二者之间的联系，降低了城市中心区对企业与居民的吸引力，促进了中心区企业和居民的外迁。目前，青岛市的道路网四通八达，海底隧道和跨海大桥于近期通车，地铁也正进行全面与施工，这都将促进青岛的郊区城市化。
（5）人民生活水平的提高和居民居住观念的转变
经济持续快速增长，人民生活水平不断提高。随着城市社会经济的发展，城市建设跃上新的台阶，现代化城市交通运输与通讯设施的建设改变了过去市区居民的居住观念，促进了人口的郊迁。随着住房制度改革的深化，收入的增加，分期付款等办法的出台，住房商品化的观念进一步深入人心，住房消费已成为消费热点，居民迫切要求扩大居住面积，大大促进了郊区新建住宅商品房的销售，促进了人口居住的郊区化。
（6）郊区居住环境好
郊区最大的优势就在于其优美的环境。随着生活水平的提高，居民对于生活环境的要求也越来越高，买房子就是买环境的说法越来越流行，而这正是郊区的优势所在。因此，空气清新、绿化好也是居民搬迁的原因。
3.2居住郊区化对青岛市城市发展的影响
3.2.1居住郊区化对青岛市城市发展的有利影响
(1)人口居住的郊区化，降低了青岛市中心区的人口密度，使人口分布趋于合理。在城市化阶段，大量人口涌入城市，虽然在一定程度上促进了城市化的进程，但是不可避免的带来了人口密度过大的问题。居住郊区化在一定程度上使青岛市中心区长期存在的人口过于密集的不合理状况得到了初步扭转。
(2)人口居住郊区化改善了城区人居环境，中心区人口密度的下降改变了人口高度集中的畸形分布状况，缓解了中心区住房与交通紧张、绿地不足、空间拥挤、污染严重、环境脏乱差等问题，使中心城区拥有更多的蓝天与绿地，更多的公共空间，改善了城区的人居环境。
(3)有利于青岛市中心区土地利用效益的提高，中心区人口的大量外迁，不但使人口分布趋于合理，同时，也优化了城市土地利用结构。位于城市中心区的