做中国最有价值的地产企业
——金地集团投资价值分析报告
上海夏商投资咨询有限公司
一、公司概况
快速成长的房地产业后起之秀
金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自 1993 年进入房地产行业以来，经过十 年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨 区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在 1999-2003 的四年间，公司的总资产和 主营收入分别增长了 6.4 倍和 4.1 倍，年均复合增长率分别高达 64.8%和 50.2%。到 2003 年 底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前 10 位。 图：金地集团的资产规模与主营收入的增长情况
60 50
单位：亿元
40 30 20 10 0 1999 2000 2001 2002 2003
总资产
资料来源：Wind
主营业务收入
表：主要房地产上市公司的规模指标
证券代码 000002 000024 600256 600663 000006 000042 600675 证券简称 万科 招商地产 广汇股份 陆家嘴 深振业 深长城 中华企业 主营业务收入(亿元) 63.8 48.4 24.1 22.7 19.9 19.5 18.9 排名 1 2 3 4 5 6 7 净利润(亿元) 5.4 3.3 3.0 6.6 -2.9 0.6 1.8 排名 2 3 4 1 50 15 6 总资产（亿元） 105.6 59.2 47.0 88.4 39.7 49.4 59.0 排名 1 3 7 2 10 5 4 1
600383 000402 600064
金地集团 金融街 南京高科
15.1 14.4 11.0
8 9 10
1.7 2.1 0.8
7 5 11
48.2 36.2 30.1
6 12 18
资料来源：Wind
金地的核心竞争力
与大多数资源性的房地产公司不同， 金地并没有实力雄厚的股东背景， 土地储备方面也 没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结 构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理 团队。
相互制衡的公司治理结构
金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在 1994 年 5 月，经深圳市 体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于 1996 年 2 月完成股 份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相 互制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共 15 位董事中，来 自股东单位的占 6 席，独立董事占 5 席，而公司内部的执行董事仅占 4 席。显然，这个结构 能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 表：金地集团增发前的股东结构 持股数（万股）
深圳市福田投资发展公司 金信信托投资股份公司 深圳市中科讯实业有限公司 通和控股投资有限公司 深圳市深业投资开发有限公司 深圳市投资管理公司 美国 UT 斯达康有限公司 深圳市方兴达建筑工程公司 社会公众流通股 合计
资料来源：公司年报
比例 24.15% 13.11% 8.30% 5.56% 4.15% 4.07% 4.07% 3.26% 33.33% 100%
6520 3540 2240 1500 1120 1100 1100 880 9000 27000
科学而具有竞争力的内部激励机制
房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的， 因此员工的短期行为倾向比较突出， 而 这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致
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行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点， 在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定 而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努 力实现了预定的业绩目标， 则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励， 但激励基金 递延支付。 金地的董事会是长期激励计划的管理机构， 并下设薪酬与考核委员会负责长期激 励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的 中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因 此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。
前瞻性的战略
金地非常重视前瞻性的战略思考， “快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种 思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致力于本地市场争夺的 2000 年，金地就迈出 了跨区域扩张的脚步， 先后进入北京和上海市场， 并在随后的几年中在这两个城市站稳了脚 跟， 取得了不俗的业绩。 这种战略性的安排不仅使金地避免了在竞争日趋激烈的深圳土地市 场上以高价拍地的尴尬， 又充分握住了北京和上海近几年房地产市场的战略性机遇， 从而获 得了丰厚的投资回报。当前，在目前大多数地产商都在进行跨区域发展之际，金地的战略性 思考已经深入到： 如何在几个重点区域实现区域化发展、 如何通过更科学合理的投资体系安 排进一步提高资金的使用效率等更深层次的问题。
卓越的产品开发能力
金地强调产品的人本、优质和创新。经过几年的摸索，金地已经形成了一套贯穿产品开 发全过程的科学的开发体系。 公司在设计施工过程中坚持以满足客户需求为导向， 使产品最 大限度地满足客户的需要； 集团制定了全流程管理制度， 在规划设计、 建筑设计、 建筑施工、 客户服务等重要节点都实现了标准化，确保公司所有的工程优良率都达到了 100%。与此同 时， 金地非常注重产品的创新， 始终确保公司开发的项目与同类产品相比具有先进性和差异 化。因此，公司开发的产品都能受到了客户和业内广泛的认可，项目的销售率都非常高。以 公司 2004 年销售的几个项目为例：香蜜山一期在短短半年时间内，便取得了 95%以上的销 售率；武汉金地格林小城首期销售就出现了 1500 多人抢购 400 余套精品房的情况；上海格 林春岸两度出现当天推出房源当天售罄的盛况。
远见卓识、凝聚力高、管理能力强的管理团队
金地的管理团队和管理风格非常具有个性，主要具有以下的特征：第一、公司的决策坚
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持理性主义原则，无论是对区域的选择，还是具体项目的规划设计，管理层都秉持科学决策 的理念，而不是凭借个人的经验和直觉决策。金地或许会因此失去一些机会，但绝不会出现 大的决策失误，这也正是公司以往开发的项目都能取得成功的重要原因。第二、团队的凝聚 力极强。金地将近 60 人的中高层管理团队在公司平均的服务年限超过 5 年，董事长凌克与 总裁张华纲在公司服务的年限都在 10 年以上。第三、对战略和运营的研究非常重视。对战 略的重视表明公司是一家有抱负有理想的企业， 并不只是跟随行业发展而随波逐流； 另一方 面，金地又十分注重执行力，善于利用各种行之有效的管理工具提高运营效率，达成的途径 包括向世界一流的专业顾问公司寻求支持，或直接从外部聘请专才。
二、发展战略
愿景——“做中国最有价值的地产企业”
金地的愿景是“做中国最有价值的地产企业” ，其对价值的定义包括四个主要方面：第 一、为正在形成和壮大的中产阶层提供高品质的生活空间和增值服务；第二、为股东和投资 者创造最大的价值； 第三、 为员工提供良好的职业环境和发展机会； 第四、 为社会创造价值， 承担社会责任，实现可持续发展。 与万科注重规模扩张的“成为行业领跑者”的愿景相比，金地更加注重品质与价值的提 升，并在此基础上进行适度有序的规模扩张。这保证了公司项目开发极高的成功率，同时管 理质量也不会降低。实际上，到目前为止公司已经和正在开发的 10 多个项目中没有一个失 败的案例。
全国性扩张战略——多层次、高质量的有序扩张
从 1998 年的住房制度改革开始， 中国的房地产行业进入了高速增长的阶段； 另一方面， 中国各地区的经济发展水平和房地产市场的发展水平差距较大，总体上呈现此起彼伏的态 势。为了充分把握行业的发展机会，金地从 2000 年起开始实施了全国性的扩张战略。与许 多地产公司的扩张冲动不同，金地的扩张相当理性，区域与项目的选择经过慎重的筛选、实 施的步骤有条不紊，管理质量始终如一。 金地的全国性扩张战略分为三个层次：区域性公司、城市性公司和项目公司。所谓区域 性公司， 是指金地在中国经济增长最具活力的三大经济圈——长江三角洲、 珠江三角洲和环 渤海经济圈， 设立负责三大片区项目管理的区域性公司。 金地希望通过区域性公司来运作更
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多的项目扩大整体开发规模， 并籍此进一步提高集团的开发和营销能力， 并且分散单个城市 的投资风险。目前集团已经在北京、上海和深圳建立了区域性管理中心并在当地开发项目， 并且以此为基地向周边的城市渗透。目前，深圳公司已经将项目扩展到了珠海、东莞，并且 正在广州寻找投资机会； 金地在天津的项目拓展工作也进行的非常顺利， 公司还在长三角周 边城市积极寻找投资机会和合作伙伴。在第二个层次，公司计划在中、西部内陆地区挑选若 干个具有发展潜力的中心城市， 设立分公司进行长期运作。 公司已经巨资投入的武汉就属于 这一类型，此外金地已经对重庆、成都、沈阳等区域中心城市进行了充分的研究和考查，并 且正在寻找合适的时机进入。最后，作为对前两个层次的补充，公司还会根据个别项目的收 益情况，在一些二、三线城市选择一些个别项目投资，以提高集团的盈利水平，并使公司未 来的业绩增长更加平稳。
土地储备战略——优化结构、提高周转率
虽然目前金地的土地储备规模并不是非常大，但从结构上看一些项目的开发周期偏长。 这样的土地储备结构是公司上一轮土地储备战略所形成的结果，并实现了很高的土地增值， 公司这几年的高毛利率体现了这一战略的成功。 不过， 这种长周期的土地储备结构使得集团 的资产周转率偏低，不利于规模扩张和分散风险，公司的利润和现金流的波动幅度也较大。 金地充分意识到这点，在新一轮土地储备中，公司将会更加强调优化土地储备结构，提 高集团的资产周转率。在未来新增的土地储备中，短期项目将占 55％左右，而中期项目将 占到 35％左右，长期项目仅占 10%。结合现有的项目储备，未来将基本形成“长、中、短 搭配”的土地储备结构。区域布局方面，公司的区域布局将更加分散化，三大经济圈之外的 投资比重将有所提高。 图：金地集团的土地储备规划
800 700 600
单位:万平米
674 576 388 428 464
500 400 300 200 100 0
2004
2005
2006
2007
2008
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资料来源：公司数据
产品竞争策略——注重产品品质和社区价值的提升
总体上，金地的产品竞争策略是：通过对客户需求和偏好的分析和理解，制定市场细分 策略，并据此调整和安排公司的业务流程，集中利用企业有限的资源、有效地为客户提供能 满足其需求的产品或服务，提高客户的满意度，最终形成企业持续的竞争优势。金地的市场 细分策略是：为中国日益扩大的中产白领阶层（主流市场与潜力市场）提供高品质的生活空 间和房地产增值服务（居住价值与社区价值） 。 针对目标客户的需求， 公司将通过两方面的能力提升， 为客户提供高品质的居住空间和 增值服务： 一方面， 公司采取差异化的竞争战略， 通过提高产品的附加值来提高客户的价值。 首先，公司通过科学的社区规划和完善的社区运营，满足客户的需求，尤其是将塑造社区文 化的理念植入社区价值体系中， 公司开发的北京格林小镇就是这样的成功典范； 其次在产品 开发方面，金地在坚持设计和工程质量的同时，注重运用新材料、新技术和新工艺来提高产 品的附加值。另一方面，公司将通过项目系列化和产品标准化提升开发效能，缩短项目开发 周期，提高项目的运营效率。
三、业务及项目介绍
在建项目的概况
（1） 北京金地国际花园
北京金地国际花园是对公司 2004 年盈利贡献最大的一个项目，也是金地集团在北京 提升品牌形象的力作，公司在项目中拥有 60%权益。该项目位于朝阳区建国路北侧， 东西两侧为规划中的光辉里路，属于中央商务区（CBD 板块） ，与知名楼盘现代城隔 街相对。项目总规划建筑面积约为 33 万平米，分为南北两区。其中，北区 5 幢高层 住宅已经达到 90%以上的预售率，并大部分将在 04 年竣工结算。南区则由一幢甲级 写字楼、 一幢服务式公寓和一个三层的商业设施组成， 预计将在 07 年产生利润贡献。
（2） 上海格林春晓
格林春晓是金地集团在上海开发的第一个项目，公司拥有 90%的权益。该项目坐落于 上海西北部的古镇南翔，紧临沪嘉高速公路和沪宜公路，且临近规划中的轨道交通 R3 线（该线将 F1 赛场所在地安亭镇与市区徐家汇相连） 。南翔虽属于嘉定区，但距
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离市中心不足 1 小时的车程，为嘉定区最靠近市区的地块。因此，该楼盘优越的地理 位置吸引了区域以外购买者的追捧。格林春晓的占地面积为 13.5 万平米，规划建筑 面积为 9.6 万平米，容积率为 0.7，共有联体、叠加及双拼别墅共 436 套，分为三期 建设销售，目前仅存 2 套未售，而售价从开盘之初的 5700 元/平米，逐步提高到目前 的 8300 元/平米以上。
（3） 上海格林春岸
格林春岸位于嘉定区的中心地带，为一旧城改造项目，公司拥有 100%的权益。项目 的占地面积为 12.2 万平米，总规划建筑面积为 15.3 万平米，容积率为 1.2，共有总 户数为 974 套住宅和 4 间商铺。项目分为两期开发，分别在 04 年和 05 年竣工结算。 该项目贴合了当地政府对老城区“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、 生态型为基本原则”的主导思想，以水景社区为卖点，推出低密度花园洋房、六层电 梯公寓、亲水叠加别墅、河滨联体别墅、错层小高层等多种物业形态，以满足当地高 端客户的不同需求。 凭借超前的设计和极佳品质， 该楼盘在当地的区域市场上独领风 骚,销售势头非常不错，每次推盘的预售率都在 95%以上，而售价从最初的 4300 元/ 平米提高到了目前的 5500 元/平米。
（4） 上海格林世界
格林世界项目也位于南翔，位于沪嘉高速公路的东侧，与格林春晓项目临近,公司拥 有 70%的权益。该项目的占地面积为 136.66 万平米，规划建筑面积 90.2 万平米，容 积率为 0.66，为一个以别墅为主的低密度大型社区。项目一期 800 亩已经开工，其 中包括占地 100 亩的公园和建筑面积约为 21 万平米的住宅。按规划，将建成具有法 国南部普罗旺斯风格的社区，住宅部分将分成小高层、联排别墅、独幢别墅等，该项 目将是公司 06 年以后的主要利润来源。值得注意的是，该项目的土地成本仅为 37 万/亩，在容积率相近的情况下，比格林春晓的 56 万/亩要低将近三分之一。另外， 去年 10 月份，南翔镇临近的另一块土地拍出了 130 万/亩的价格（普通居住用地、容 积率为 1.2） ，因此这个项目的地价升值幅度相当可观。
（5） 上海浦东未来域
该项目是金地集团与上海的浦发集团合作的第一个项目，公司拥有 49%的权益,并拥 有经营管理权。该项目位于浦东三林路西侧，占地面积为 10.5 万平米，建筑面积为 14.1 万平米，容积率为 1.3，由多层及小高层组成。2005 年三月份一期将对外销售，
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预计售价将在 8000 元左右。该项目将在 05 年及 06 年为集团提供利润贡献。
（6） 深圳香蜜山
该项目地处深圳福田区香莲立交路口， 属于当今深圳市地段极佳的中心地区， 公司拥 有 100%的权益。该项目依山而建，并容纳了深圳的国际网球中心，是一个具有运动、 健康特色的山体住宅项目， 也是深圳首个获得国家住宅中心认证的健康住宅。 项目对 外推出之后， 当即受到各界好评,成为业界学习的典范。 项目总建筑面积约 17 万平米， 分成二期。其中，一期已经达成 95%以上的预售率，并将在 04 年提供利润贡献。
（7） 武汉格林小城
武汉格林小城位于武汉武昌的南湖片区， 是武汉市二环线内为数不多的可大规模开发 的中心地块。 该项目最大的特点在于东临南湖水域这一天然的水景社区。 项目的左右 两侧将是市政规划中的 600 亩超大规模水上公园。 公司规划把格林小城打造成为德国 风情的精品社区。项目的占地面积为 43.8 万平米，规划建筑面积为 65.7 万平米,将 分成六期开发。该项目的一期 A1 组团在 04 年 11 月预售，首次推出的 458 套房源， 当天就成交了 442 套，成交率高达 96.5%，创造了武汉楼市的新记录。
（8） 东莞格林小城
该项目毗邻东莞市中心区， 西靠东莞大道， 与新建的市政府、 歌剧院和会展中心相望， 地理位置优越。 该项目占地面积为 13.6 万,总规划建筑面积约为 24.5 万平米,共分为 7 个组团。第一组团在 04 年下半年推出，销售情况良好。该项目从 05 年起将持续为 集团提供利润贡献。
储备项目的概况
（9） 北京格林小城
北京格林小城位于北京亦庄经济技术开发区内， 是格林小镇的后继项目。 该项目占地 面积约为 60 万平米。由于用地手续尚在办理中，尚未开工。
（10） 深圳龙华项目
该项目位于深圳龙华地区， 占地面积约为 18 万平米， 总规划建筑面积约为 42 万平米。 目前该项目正在前期设计中，预计可在 06 年提供利润贡献。
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表：金地集团的土地储备 项目 北京格林小镇 北京金地国际花园（北） 北京金地国际花园（南） 北京金地格林小城 深圳香蜜山 东莞格林小城 深圳龙华项目 珠海香洲工业区 上海格林春晓 上海格林春岸 上海格林世界 上海未来域 武汉格林小城 其他 集团合计 现房 24,810 1,415 9,363 35,588 在建 可售 55,482 36,831 3,534 14,785 110,632 未开售 89,225 107,987 22,800 61,726 281,737 126,056 107,987 26,334 76,511 392,369 可售面积 55,482 土地储备 占地面积 17,044 600,000 69,000 162,086 700,897 1,366,667 105,400 437,900 6,667 3,465,661 可售面积 120,825 626,900 137,013 324,172 700,897 902,000 140,800 656,900 34,129 3,643,636 可售面积(合计) 24,810 55,482 120,825 626,900 126,056 245,000 324,172 700,897 27,749 76,511 902,000 140,800 656,900 43,492 4,071,594
注 1：表中单位为平方米，时间为截止到 2004 年中期，已经实现预售部分已经扣除， 注 2：珠海香洲工业区项目中大部分都是工业用地 资料来源：公司数据
与房地产相关的其他业务
金地在长期专注于住宅开发领域的同时， 也一直在审慎地尝试新业务的拓展。 这种拓展 的目的有两个方面：第一、是为了降低经营风险，增加公司的利润来源；第二、也是更重要 的目的，是为了提高公司在住宅开发领域的核心竞争能力，而向价值链上下游的一种拓展。 实际上，香港、新加坡的大型地产公司往往采取了类似的经营模式，其业务范围涉及到：地 产开发、投资物业、房地产信托管理等与房地产相关的多个领域，并具有逐步向房地产金融 领域渗透的趋势。金地也看到了房地产行业发展的未来趋势，从培养人才、积累经验的角度 出发，开始逐步涉足这些领域。
房地产信托
美国、 香港等地大型地产公司的案例已经证明： 房地产信托投资基金能很好地为住宅开 发业务提供互补的协同效应。 金地与金信信托、 浙江绿城等公司合作的金信双龙计划是主要 针对房地产项目公司权益投资的一个信托计划。公司希望通过参与项目的筛选、谈判、投资
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的全过程，增长房地产投资的专业经验，为将来参与房地产信托投资基金管理（REIT）业 务做准备。
房地产不良资产处置
公司还与摩根斯坦利、 上海盛融合作共同涉足房地产不良资产处置业务。 三方通过设立 合资公司，以折扣价购买了中国建设银行的不良资产，然后通过各种方式变现获得收益。所 谓的不良资产实际是一些由于各种原因停工的 “烂尾楼” 处置过程中需要涉及到项目筛选、 ， 结构融资、处置变现等多个环节，而三个合资方在这些方面又各有所长。除了获取丰厚的收 益以外，金地希望借此为未来进入商业地产等新的领域积累经验和人才。
物业管理
物业管理则是金地早期为树立品牌而进入的领域。 目前， 金地的物业管理已经覆盖全国 30 个大中城市，管理和顾问的项目总数达到 118 个，总面积超过 1600 多万平方米，在全国 位居前三位。虽然，这项业务本身对集团的盈利贡献并不大，但公司在此领域的经营却是和 自身的发展战略紧密相关的。 物业管理不仅可以帮助公司树立良好的品牌形象， 对公司的跨 区域发展尤为有利， 同时物业管理也是差异化竞争策略中的重要一环， 公司通过优质的物业 管理服务提高自身产品的价值和差异化，并以此构筑公司的竞争优势。
四、行业背景及区域分析
中国住宅产业——— 一个长期增长的故事
我们认为，1998 年下半年开始的住房制度改革是中国住宅产业长期持续发展的开端。 虽然， 受到宏观经济因素和政策变化的影响， 过程中必然会存在着调整， 但基于以下的理由， 我们认为增长是行业发展的主导趋势：第一、中国经济的持续增长趋势仍将继续得以维持， 而居民收入的持续提高也是可以预期的；第二、中国的城市化正处于加速的阶段，受过良好 教育的农民子弟具有强烈的愿望在大城市找到他们生活和发展的空间； 第三、 在计划经济体 制下， 城市居民对住房的需求未被充分满足， 而把毕生的储蓄转化为不动产是东方国家普遍 的文化传统。第四，从居住质量的角度，中国住宅产业仍处在较低的水平，而旧城改造等重 建计划也将推动多次置业需求的产生。
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图：城镇住宅建设及人均居住情况
7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0
93 94 95 89 90 91 92 96 97 98 99 00 01 02 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 03
25 20 15 10 5 0 单位：平米
50% 40% 30% 20% 10% 0%
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 03
单位：亿平米
城镇新建住宅面积（左）
资料来源：中国统计年鉴
城市人均建筑面积（右）
图：中国城镇总人口及城市化率
60000 50000
单位:万人
40000 30000 20000 10000 0
19 89
城镇总人口（左轴）
城市化率(右轴)
资料来源：中国统计年鉴
图：中国平均家庭规模变化情况
5.0 4.0 单位：人/户 3.0 2.0 1.0 0.0 1953 1964 1982 1990 2000 每户家庭平均人口
资料来源：中国统计年鉴
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图：各国人均住房面积比较
70 60 单位：平米 50 40 30 20 10 0 中国 美国 香港 德国 日本 新加坡
人均建筑面积
短期即使出现调整，长期仍然可以看好
不可否认的是，从 2003 年起全国房价出现了上涨加速的趋势。2004 年 1-11 月份，全国 住宅价格同比大约上涨了 12%。尤其是，长江三角洲地区的许多城市，过去三年房价的累 计涨幅超过了一倍。 除了地区经济高速发展的合理因素以外， 投资性购房比重过高和买房者 的看涨预期也对房价的上涨起到相当大的作用。 从今年开始， 政府采取了包括加息在内的一系列的调控措施来抑制房价的上涨。 我们认 为， 在未来一至两年内， 政府有可能继续提高利率， 而当累积加息幅度超过 100 个基点之后， 房地产市场有可能出现短暂的调整。但是，基于以下两个的判断，我们认为调整的幅度和时 间都不会太大：第一、由于土地和信贷的控制，使得未来的住房供应量增速放慢；第二、经 济持续增长和居民收入持续增加，将使得购房者的对房价的承受力加强。 表：中国城市居民对房价的承受能力 商品住宅平均 城市居民家庭人均 家庭总收入 房价收入比 销售价格（元） 房屋总价（元）可支配收入（元） (元/年) 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 756 996 1208 1194 1509 1605 1790 1854 1857 1948 2017 75623 99640 120823 119405 150886 160456 178980 185356 185702 194843 201675 1700.6 2026.6 2577.4 3496.2 4283.0 4838.9 5160.3 5425.1 5854.0 6280.0 6859.6 5102 6080 7732 10489 12849 14517 15481 16275 17562 18840 20579 14.8 16.4 15.6 11.4 11.7 11.1 11.6 11.4 10.6 10.3 9.8
12
2002 2003
2092 2197
209172 219700
7702.8 8472.2
23108 25417
9.1 8.6
资料来源：中国统计年鉴
主要区域住宅市场分析
上海 —— 土地供应放慢，房价居高不下
从 1998 年下半年以来，上海房地产市场的表现大幅超越了北京和深圳，无论采取何种 数据计算，上海住宅价格累计涨幅都超过一倍以上。对此，我们认为 2002 年以前上海房价 的上涨是符合经济发展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海经济持续快 速增长，经济中心的地位得到确立和加强；第二、由于看好上海的投资环境，近几年国内外 的资金大量涌入，外来人口的持续增长产生了源源不断的需求；第三、过去几年，上海的城 市基础设施建设和动拆迁投资巨大，提升了环境和地段价值；第四、自内外销并轨之后，海 外人士购房需求被大大激发，在人民币升值的预期下，海外资金纷纷投资于上海的房地产。 图：中房城市住宅价格指数
1300 1200 1100 1000 900 800
03 03 03 03 03 03 04 04 04 04 JJMMJSNJMMS04
北京 资料来源：搜房研究院
上海
深圳
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图：上海商品住宅预售登记套数
200000 160000 120000 80000 40000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
本市居民 外来人士
单位：套
资料来源：上海房地产市场 2003、光大证券研究所
房价涨幅过大，房价收入比创新高
不可否认的是，随着房价的持续上涨，投资者的比重增加过快，而购房者对房价继续上 涨的预期也得到加强。因此，从 2003 年起，上海房地产市场出现了一些非理性的成份。从 从房价收入比的角度来看，当前的倍数已经达到了 16 倍左右，不仅超过了 97 年的高点，从 在全国范围内来看，也远远超出了平均水平。 图：上海的房价收入比变化
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
19 95 19 97 19 99 20 00 20 02 20 04 F 19 96 19 98 20 01 20 03
16.4 11.5 12.1 11.4 11.5 9.5 9.5 12.8 9.5 10.1
资料来源： 《上海统计年鉴》
土地供应已放慢，在建规模并不大
值得关注的是，从今年起，土地的供应速度出现了明显的放慢。一方面，上海市动拆迁 政策改变后，动拆迁量已经大幅下降，而自实行招标以后，土地供应的节奏明显放慢；另一 方面，受银行信贷紧缩的影响，新开工量增速也在放缓。2003 年，上海市商品住宅新开工
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面积仅同比增长 13.1%，预计 04 年将进一步放慢到 10%左右，而明年可能会更低。从当前 在建的规模来看，在建住宅面积大约相当于 03 年预售面积的 1.7 倍，这个比例虽比 02 年有 所提高，但仍旧低于 1998 年房地产低谷时的水平，这表明当前的在建规模并不大。综合分 析，我们认为虽然上海的房价高企，但由于供应的放缓，两至三年内未必会出现大幅下跌。
政府高度关注，房价有望软着陆
房价的上涨已经引起政府的高度关注。从 2003 年下半年起，上海市政府也推出了一系 列的政策，包括：加大对土地供应的调控力度，放慢动拆迁、限制期房转让、增加中低价住 宅用地供应，实施房地产交易合同网上备案制度、健全住房保障体系等一系列措施。我们认 为，政府的一系列调控措施终会起到成效，上海房价不会出现暴涨暴跌的现象，有望实现软 着陆。 图：上海市商品住宅供求情况
5000
7.0
单位:万平米
4000 3000 2000 1000 0
5.97 3.20 2.47 2.06 1.85 1.71
6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0
1.55
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
在建面积
预售面积
在建/预售
资料来源： 《上海市房地产市场》
深圳——空置率见底，未来房价看涨
前几年，深圳的房地产市场总体上处于调整吸纳存量的过程中。深圳住宅价格从 1999 年开 始就走出底部开始回升，由于收入的增长略高于房价的涨幅，因此，房价收入比总体上是处 于逐年下降的。
特区外城市化带来发展契机
2003 年深圳市的国内生产总值为 2861 亿元，增长 17.3%，达到八年新高，在全国居第 四位。人均 GDP 为 54560 元/人，居全国首位。2003 年 6 月 CEPA 的签署、2003 年底，深 圳特区外城市化进程全面启动， 以及地铁建设等城市基础设施的加快建设， 将使深圳房地产
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市场面临巨大的发展机遇。
政府控制土地供应，市场消化吸纳存量
从 2001 年起，深圳市政府实施了“三年内控制土地供应”的措施，因此过高的投资增 幅得到有效的控制。 我们将历年的新开工面积减去当年的竣工面积后的数值， 来衡量供应量 的变化。从图中可以看到，供应的变化呈现明显的周期性变动，而从 2003 年开始市场已经 进入了供应减少、吸纳存量的周期。 图：深圳商品房供应增减变化
250 200 150 单位:万平米 100 50 0 -100 -150 -200
19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03
-50
资料来源：深圳市国土局
销售率回升，房价收入比下降
销售方面， 我们将历年的竣工面积与销售面积之差定义为空置量的变化， 而销售面积与 竣工面积的商定义为销售率。 由于市场的整体规模的逐步提高， 近三年空置量的绝对值比较 高，但销售率从 2001 年起已经逐步开始回升，这意味着供大于求的局面已经得到遏制。价 格方面，深圳住宅价格从 1999 年开始就走出底部开始回升，由于收入的增长略高于房价的 涨幅，因此，房价收入比总体上是处于逐年下降的，这点与全国的情况相似。综合上面的分 析，我们认为，与 95 年前后的房地产热相比，当前深圳的房地产市场更加健康，政府控制 供应的措施将使未来三年内市场的空置量显著下降，而房价将稳中有升。
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图：深圳历年商品房空置面积变化和销售率
150 100 单位:万平米 50 0 -50 -100 空置量
资料来源：深圳市国土局
140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 销售率
图：深圳住宅售价及房价收入比变化
6000
19 9 19 1 9 19 2 9 19 3 9 19 4 9 19 5 9 19 6 9 19 7 9 19 8 9 20 9 0 20 0 0 20 1 0 20 2 03
单位:元/平米
5500 5000 4500 4000
18 16 14 12 10 8 6 4
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 住宅价格 房价收入比
资料来源：深圳市国土局
北京——奥运带动基建，房价稳中趋升
前几年， 北京房地产市场同样处于调整消化存量的过程中。 与写字楼市场的整体供大于 求相比，住宅市场正在逐步回复到供求平衡的状态。值得关注的是，从今年起北京房价出现 了比较明显的回升。展望未来，奥运工程带动北京的城市基础设施建设，北京土地供应日趋 规范，对当地房地产的市场都是正面的，我们对北京住宅市场持乐观的看法。
房地产投资回归理性
2001 年以前，北京市的房地产投资出现了过快的增长，远远超出本地经济的增长速度。 其后几年，房地产投资增速逐年回落，市场逐步回归理性，并于经济增长速度相匹配。截至 2004 年第三季度数据， 北京的房地产投资额增长幅度为 GDP 增长幅度的 1.81 倍， 已经回到
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2000 年以前的低位，这表明市场正朝着更为平衡、健康的方向发展。 图：北京房地产投资额增幅和 GDP 增幅比较
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 1998
资料来源：CEIC
4.5
房地产投资额增幅 GDP增幅 比值 2.5 2.1
2.2 1.5 1.1
5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.8 1.5 1.0 0.5 0.0
1999
2000
2001
2002
2003 2004.3e
供求关系有所缓和
从施工面积与销售面积数据情况来看，供过于求局面已有控制。最近 4 年，北京的施工 与销售面积之比基本稳定在 4-5 倍区间；而销售面积与竣工面积之比维持在 70%以上，并逐 年提高，这表明市场在逐步消化存量之后，供求关系已经大为缓和。 图：北京施工面积与销售面积比较
施工面积 销售面积
10000 8000 6000 4000 2000 0
9.9 8.6
12 10 8
比值
7.0 4.7 5.0 4.4 4.8
6 4 2 0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
资料来源：CEIC
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图：北京商品房竣工及销售面积变动
3000 2500 单位:万平米 2000 1500 1000 500 0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 竣工面积 销售面积
80% 60% 40% 20% 0%
销售率
资料来源：CEIC
居民对房价承受能力有所增强
最近几年，北京的房价整体上呈现稳中略降的态势。相反，居民的收入却持续增加。因此， 从房价收入比的情况来看，北京的房价收入比已经从 1997 年的 23 倍降到了 2003 年的 11 倍，这意味着北京居民对房价的承受能力在加强。 图：北京住宅售价及房价收入比变化
6000 5000 4000 3000 2000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 住宅售价
资料来源：CEIC
25 20 15 10 5
房价收入比
武汉 ———中部重镇，潜力无穷
武汉历来是中部地区的交通枢纽和工业重镇， 由于各种原因武汉的发展潜力一直没有得 到充分的发挥。最近几年，武汉出现了明显的正面变化：城市建设和招商引资的力度明显增 强，已有多条地铁和过江隧道项目通过国家审批。同时，位于汉阳的沌口经济开发区已经吸
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单位:元/平米
引到了神龙富康、海尔和美的空调等大企业的入驻。我们认为，未来三至五年内，武汉的经 济和房地产市场将有相当大的发展机会，这一点与当前的天津和三年前上海的情况很类似。
高档商品住宅市场潜力巨大
长期以来，武汉市的房地政策的主基调是：土地出让以协议为主且价格相当低廉、政府 积极鼓励兴建大规模的经济适用房社区。 在这种背景之下， 武汉的房价在全国省会级城市中 属于偏低水平。2003 年的住宅平均售价仍旧在 2400 元/平米以下，另一方面，由于商品化程 度低，当地住宅的总体品质较低。因此，武汉的高档商品住宅市场具有巨大的潜力。
旧改力度加大，推动住宅消费
从 2003 年开始，为了改善城市形象，武汉市的旧城改造力度相当大。根据武汉房产局 的数据，2003 年全年武汉完成了 29 块片区、总占地面积为 8267 亩的旧城改造，比 02 年同 比增长了 292.7%,全市的拆迁面积达到 260 万平米，同比增长 34.7%,拆迁户数为 24433 户， 比 02 年增加了 11413 户。我们认为，大规模的旧城改造将减少市场的存量，并带动住宅消 费，成为促进房地产市场繁荣的“助推器” 。
需求旺盛，房价加速上扬
2003 年，武汉市商品房销、预售面积为 961.32 万平方米，增长 26.60％，总销预售金额 为 191.72 亿元，增长 44.74％，增幅巨大。进入 2004 年，在销售淡季的一季度，即实现销 预售商品房 262.48 万平方米，同比增长 60.11％，商品房销预售收入为 33.52 亿元，同比增 长 62.56％，增幅均创历年之最。价格方面，从 2003 年 9 月份以来，武汉市商品房销售均价 连续三个季度加速上扬（涨幅分别为 1.5%、3.6%、5.1%） ，其中 2004 年一季度 5.1%的单季 涨幅为近年之最。 从历史数据来看，武汉的住宅消费起步于 2001 年，但 2000-2002 年间的房地产投资增 速一直维持在 10%—15%之间的温和增长，在过去的四年间，销售面积始终大于当年的竣工 面积。因此，我们认为武汉住宅市场供不应求的局面至少还会维持两至三年，而房价正处于 起飞的初期。
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《证券投资学》课程论文 上市公司投资价值 分析报告 公司名称: 宝钢股份（600019） 学院: 经济管理学院 专业: 财政学班级: 2013-2 姓名: 张庆民学号: 201301061439 年月日
目录 一、宝钢股份有限公司概况 (1) 二、宏观分析………………………………………………………？ 三、行业分析………………………………………………………？ 四、公司分析………………………………………………………？ 五、内在价值评估…………………………………………………？ 六、结论……………………………………………………………？
一、宝钢股份有限公司概况 （一）公司简介 1.公司全称 宝山钢铁股份有限公司（简称“宝钢股份”） 2.成立地点 上海市宝山区富锦路889号 3.成立时间 2000 4.公司性质 国企 （二）公司业务 1.经营范围 钢铁产品 2.主要产品 碳钢系列，不锈钢系列，特钢系列 3.生产产品 公司专业生产高技术含量、高附加值的钢铁产品。在汽车用钢，造船用钢，油、气开采和输送用钢，家电用钢，电工器材用钢，锅炉和压力容器用钢，食品、饮料等包装用钢，金属制品用钢以及高等级建筑用钢等领域，宝钢股份在成为中国市场主要钢材供应商的同时，产品出口日本、韩国、欧美四十多个国家和地区。 （三）股本结构 1.公司上市 公司系由上海宝钢集团公司独家发起设立的股份有限公司。基本上采用网下配售和上网相结合方式公开发行了人民币普通股187，700万股后，
公司总股本为1，252，100万股，证券代码：600019。公司已于2000年11月30日在上海市工商行政管理局办理了工商变更登记手续。 表1 宝钢股份上市情况一览表 2. 表5 宝钢股份股本结构表 二、宏观分析 （一）宏观经济运行分析
目录 1 公司基本情况分析 (2) 1.1公司概况 (2) 1.2公司未来发展方向 (3) 1.3经营分析 (3) 1.4公司战略 (5) 1.5股本结构 (7) 2 公司所处行业分析 (10) 2.1宏观经济分析 (10) 2.2房地产行业分析 (11) 2.3万科A行业竞争力分析 (12) 2.4万科A行业竞争力优势 (13) 3公司财务状况分析 (16) 3.1偿债能力分析 (16) 3.2营运能力分析 (18) 3.3盈利能力分析 (19) 3.4现金流量分析 (20) 3.5成长性分析 (21) 3.6投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 4公司内在价值评估 (23) 4.1修正相对估值法 (23) 4.2绝对估值法 (26) 5投资建议与风险提示 (28) 5.1投资建议 (28) 5.2风险提示 (29) 6结论 (29)
1 公司基本情况分析 1.1公司概况 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司” 公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”，王石入选“改革开放30年深圳百名杰出企业家”。公司获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 万科企业股份有限公司( “本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办(1988) 1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
项目投资价值分析报告 第一部分概述 项目名称： 项目单位： 一、企业简介 １、目标企业的历史沿革，隶属关系，企业性质及制度；目前职工人数。 ２、地理位置，占地面积；各交通运输条件（铁、公路、码头和航空港口等），运输方式。 ３、年设计及实际生产能力，运营状况。 ４、产品种类，主导产品名称及产量。 ５、能源供应条件（水、电、汽、气、冷冻等）配套情况。 ６、主要原、辅、燃料的供应量及距离，费用情况。 ７、产品质量状况及产品在国内、外市场的定位与知名度。 ８、产品出口量、主要国家和国外市场份额。 二、项目概要 三、简要分析结论 第二部分团队和管理 一、董事长、法人代表 二、原有股东情况 三、主要管理人员 四、主要技术负责人员
五、员工和管理 管理及人力资源评价指标 1、内部调控是否合理 2、管理组织体系是否健全 3、管理层是否稳定团结 4、管理层对市场拓展、技术开发的重视程度 5、有否科学的人才培训计划 6、各层面的执行情况 第三部分产品和技术 一、产品介绍 二、产品应用领域及性能特点 三、主要技术内容 四、技术先进性 五、产品技术指标 六、国内外技术发展状况 产品评价指标 1）产品是否具有独特性，难以替代 2）产品的开发周期 3）产品的市场潜力 4）产品的产业化情况 5）产品结构是否合理 6）产品的生产途径
技术评价指标 1）技术的专有性（技术来源） 2）技术的保密性（专利保护） 3）技术的领先性 技术开发 1）技术开发投入占总收入的比重 2）技术开发体系与机构 3）技术储备情况 第四部分市场及竞争分析 一、市场需求 二、目前的市场状况 产品市场分布 三、产品应用市场前景分析 四、产品市场需求预测 五、产品市场竞争力分析 （1）产品质量竞争力分析 （2）生产成本竞争力分析 （3）产品技术竞争力分析 六、主要竞争对手分析 （1）国内主要竞争对手分析，列出前20名。做出竞争对手一览表。 （2）国外竞争对手分析
上市公司投资价值分析报告 上市公司投资价值分析报告 一、公司背景及简介 1、成立时间、创立者、性质、主营业务、所属行业、注册地； 2、所有权结构、公司结构、主管单位； 3、公司重大事件（如重组、并购、业务转型等）。 二、公司所属行业特征分析 1、产业结构： ①该行业中厂商的大致数目及分布； ②产业集中度：该行业中前几位的厂商所占的市场份额、市场占有率的具体数据（一般衡量指标为四厂商集中度或八厂商集中度）； ③进入壁垒和退出成本：具体需要何种条件才能进入，如资金量、技术要求、人力成本、国家相关政策等，以及厂商退出该行业需花费的成本和转型成本等。 2、产业增长趋势： ①年增长率（销售收入、利润）、市场总容量等的历史数据； ②依据上述历史数据，及科技与市场发展的可能性，预测该行业未来的增长趋势；
③分析影响增长的原因：探讨技术、资金、人力成本、技术进步等因素是如何影响行业增长的，并比较各自的影响力。（应提供有关专家意见）。 3、产业竞争分析： ①行业内的竞争概况和竞争方式； ②对替代品和互补品的分析：替代品和互补品行业对该行业的影响、各自的优劣势、未来趋势； ③影响该行业上升或者衰落的因素分析； ④分析加入WTO对整个行业的影响，及新条件下其优劣势所在。 4、相关产业分析： ①列出上下游行业的具体情况、与该行业的依赖情况、上下游行业的发展前景，如可能，应作产业相关度分析； ②列出上下游行业的主要厂商及其简要情况。 5、劳动力需求分析： ①该行业对人才的主要要求，目前劳动力市场上的供需情况； ②劳动力市场的变化对行业发展的影响。 6、政府影响力分析： ①分析国家产业政策对行业发展起的作用（政府的引导倾向、各种优惠措施等）； ②其它相关政策的影响：如环保政策、人才政策、对
目录 第一节金地集团管控问题的由来 一、如何稳健的经营？ 二、如何保证效率和速度？ 三、如何保持企业的核心竞争优势，创造客户价值？ 第二节金地集团集团管控体系设计的指导思想 一、近一阶段集团管控原则 二、对金地集团管控问题的解决方法 第三节金地进行集团管控体系设计的步骤 一、步骤和内容 二、分三个阶段实现集团有效管控 第四节金地地产的战略选择影响集团管控体系制定 第五节金地集团对子公司的有效管控措施 一、把集团化管理形成共识 二、制定战略规划，实现集团战略管控和集团战略协同 三、抓好财务控制和人力资源 四、做好信息共享及中央服务 五、形成统一的企业文化 六、建立绩效管理体系 第六节金地集团集团管控体系设计的具体内容 一、金地集团管控模式的选择 二、金地集团母子公司权限划分 三、金地集团母子公司组织结构优化 四、金地集团集团部门职责和边界职能确定 五、金地集团集团岗位职责明确 六、金地集团集团制度和流程再造 七、金地集团集团薪酬和绩效考核体系设计
金地集团的管控体系建设的经验概要 金地（集团）股份有限公司（以下简称金地集团）初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地集团在上海证券交易所正式挂牌上市。历经 十多年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时 也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。 金地集团坚持“科学筑家”使命，“秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为 本，创新为魂”等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地 集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。 金地集团坚持以产品为核心，不断为客户创造价值：在深圳，开发了金地海景 花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景·翠堤湾、金地香蜜山；在北京，开发了 金地格林小镇、金地国际花园；在上海，开发了金地格林春晓、金地格林春岸、金 地未来域、金地格林郡等项目。截止目前，正在运作的有金地格林世界（上海）、 金地格林世界（天津）、金地格林小城（武汉）、金地国际花园（宁波）、金地荔 湖城（广州）金地九龙壁（佛山）、金地国际花园（沈阳）、金地格林小城（东莞） 等十多个项目。 截至2006年底，集团已拥有多家控股子公司，总资产107.18亿元，净资产30.88亿元，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。在“做中国最有价值的国际化地产企业”的愿景指引下，在企业信誉和业绩的基础 上，金地品牌不断提升，连续获得“中国发展最快的品牌房地产企业”、“中国房地 产品牌战略创新10强”等称号，位列“《新地产》房地产上市公司10强”第三 名等荣誉称号。 第一节金地集团管控问题的由来 继1999年成功开发深圳金海湾项目以后，金地集团启动了全国化战略，首先开始在北京布局。 2001年成功上市后，金地集团的全国化战略在资金注入后进入提速阶段。2001年进入上海市场，2003年在上海成立四个项目子公司，统称为金地集团上海公司，2003年成立广州、宁波办事处，2004年成立天津办事处，2005年成立西南、西北、东北、山东办事处。2006年开始，又陆续启动西安、武汉、沈阳等地项目。从2000年以来，金地从一个区域性的项目公司，逐渐发展为一个业务遍及环渤海、长江三 角洲、珠江三角洲、中西部等板块的跨区域集团公司，区域公司6个、项目公司十多个，进入全国性地产商的行列。 前进的过程中总有成长的阵痛，随着跨区域经营和新成立子公司的不断出现， 金地集团母公司的管理幅度越来越大，一贯追求内部管理的金地集团在追求自身超 常规发展的过程中也迫切需要解决下面三个问题。
证券投资价值分析报告 爱使股份( 600652) 刘汉娇 08 国贸4 班0028 宏观分析 2010年，中国经济延续了2009 年以来的回升向好态势，工业生产强力反弹，国内需求强劲，出口恢复性较快增长，三大动力协调性明显增强。由于发达经济体复苏进程艰难曲折、新兴经济体增长动力减弱，2011 年世界经济形态谨慎乐观。作为“十二五” 的开局之年，在外需乏力、货币政策收紧和经济结构调整等因素的影响下，预计2011 年我国GDP增长眩右，比2010年回落约个百分点；CPI上涨4%左右，高于2010年个百分点左右。在经济减速、通胀增压的大背景下，宏观经济政策转向积极稳健：货币政策转向稳健，更加强调审慎灵活，把稳定物价放在更加突出都位置，保持信贷规模适度增长，加强利率和汇率调节。 行业分析 中国煤炭资源丰富，除上海以外其它各省区均有分布，但分布极不均衡。在中国北方的大兴安岭-太行山、贺兰山之间的地区，地理范围包括煤炭资源量大于1000亿吨以上的内蒙古、山西、陕西、宁夏、甘肃、河南6 省区的全部或大部，是中国煤炭资源集中分布的地区，其资源量占全国煤炭资源量的50%左右。在中国南方，煤炭资源量主要集 中于贵州、云南、四川三省，这三省煤炭资源量之和占中国南方煤炭资源量的90%以上； 探明保有资源量也占中国南方探明保有资源量的90%以上。 2009 年，我国煤炭经济运行从全年来看基本保持了平稳运行态势。煤炭产销量保 持稳定增长，煤炭需求则经历了缓慢回升到加速增长的巨大变化。2009年1-12 月份， 全国原煤产量累计完成万吨，同比增加万吨，增长%；全国铁路煤炭发送量累计完成万 吨，同比减少万吨，下降了%。 2010 年以来，我国煤炭产销量持续增加，市场供需总体平衡，固定资产投资稳步增长，企业经济效益提高，经济运行质量稳步提升。2010 年1-8 月，全国原煤累计产 量为万吨，比2009 年同期增长了%。 政府扩内需、保增长措施对煤炭行业的影响是积极的。从宏观经济角度看，4万亿 的政府投资以及带动的全社会12万亿的总投资，大大减缓宏观经济下行的趋势。从产业链角度来看，大规模的基础设施建设，启动内需的措施，及时扭转电力、钢铁、建材和化工行业增速快速下滑的趋势，使煤炭产业链下游行业保持平稳的增长，促进煤炭行业保持平稳增长，从而维持较高的景气度。 在国资委等有关部门鼓励煤电联营和行业重组的大环境下，煤炭企业将逐渐形成较为集中的市场态势，煤炭市场竞争格局也将得到根本改变。 2010 年国内经济的迅速恢复和发展带动煤炭需求和价格双增长，反映在公司业绩上 则是净利润的普增。从所有已经公布业绩情况的煤炭业上市公司来看，只有少数公司因非主业拖累出现了业绩下滑。对于2011 年行业环境，业内龙头企业认为，在资源整合的大背景下，行业景气将持续。同时，煤炭企业纷纷加码布局煤化工，延伸产业链。截至2011 年3月30日，已经披露年报的20家煤炭上市公司共实现净利润亿元，同比增长%。煤炭企业在年报中对2011 年的行业环境表示乐观。 中国神华(601088) 认为，国内电力、钢铁、建材等主要用煤行业将稳定增长，预计2011 年全国煤炭需求增幅较201 0年保持相对稳定。多个省区的煤炭资源持续整合将抑制煤炭产量的增长幅度。由于煤炭主产区逐渐西移，预计2011 年用煤高峰时段铁路运力偏紧的现象仍会出现。此外，亚太动力煤现货价格将高位运行，将削弱进口煤对中国自产煤的比价优势，动力煤进口量同比将减少。国内现货煤价将高位波动。 中煤能源(601898) 表示，2011 年现货价格与重点电煤仍存在较大差距，在消费旺季用煤量增加、局部运力偏紧的情况下，部分区域、部分时段现货价格预计稳中有升。兖州煤业(600188) 则预计
投资价值分析报告 课程：证券投资学 学院：经济管理 专业：财务管理一班 姓名：朱苏祺 学号：20131339012 指导老师：于波 二零一六年六月十六日 投资价值分析报告 ------漫步者投资价值分析一.引言 本学期我们有幸学习了《证券投资学》这门课程，并从中学习到了很多关于证券投资的理论和方法，在课程学习中，老师通过上课教学以及上机实验的教学方式，生动形象的给我们讲述了如何进行正确的证券投资，并通过一定的分析，判断股价的走势，做出正确的投资建议。为了进一步的加强证券投资分析的能力，我进行了对漫步者（股票代码002351）这只股票的投资价值分析，并从基本面和技术面这两大方面进行分析，并最终做出投资的建议。 二.基本面分析----选择怎样的股票 证券投资的基本面分析包括了宏观经济分析，产业分析，公司财务分析等等，这里我从宏观经济分析，产业分析，公司财务分析，公司概况与价值分析这四个方面进行基本面的分析。 （一）.宏观经济分析
由于专业化和分工的日益深化，现代经济中的各个环节，各个组成部分之间更是相互依赖，紧密联系，“一荣俱荣，一损俱损”已成为现代经济生活的基本特征。因此从本质上讲，证券市场价格是由宏观经济所影响和决定的。 宏观经济因素对证券市场价格的影响是基础性的，也是全局性的和长期性的。因此要成功的进行证券投资，首先必须认真研究宏观经济状况及其走向。市场上常有“顺势者生”，“选股不如选时，选时不如选势”等格言，其中的“势”就是宏观经济形式。只有充分把握了宏观经济形式，投资者才能有效把握证券市场中的投资机会。 这里，我将从GDP增长与经济周期以及货币政策与财政政策两大方面进行分析： 1.GDP增长与经济周期 自2008年经济危机以来，我国的GDP总量虽然在逐年上升，但是，增长率在逐年下降，2015年GDP总量为676708亿元，增长率为6.9%，2016年预计的GDP增长目标为6.5%-7%之间，经济周期处于萧条时期，因而总的来说，就经济增长而言，我国仍处于经济危机的影响之中，经济增长缓慢，实体经济增长放缓与金融脱节，内需不足，外需持续萎缩，使人担忧经济的可持续性，经济下行可能持续。 2.货币政策与财政政策 就2015年而言，中国经济保持了积极的财政政策和稳健的货币政策。 积极的财政政策。2015年，中国进入经济发展新常态，经济韧性好、潜力足、回旋空间大，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间。在经济处于“三期叠加”和新常态阶段，政府稳健的宏观政策、灵活的微观政策、社会政策托底的总体思路，实施了积极的财政政策，实现了经济稳定增长与推进结构调整的平衡，保持了宏观政策连续性和稳定性。中央政府稳步推进经济体系市场化改革和政府职能转型，打破了政府部门和国有企业在产业发展中的管制和垄断，促进了要素市场化，支持了私有经济发展，推动了教育与研究改革、鼓励人力资本投资，提升了要素生产率水平。 稳健的货币政策。2015年，央行审视“新常态”的阶段性含义与特征，长 远且动态的看待金融稳定和系统性风险问题，在加快结构转型和缓解增长过快下
2017年万科公司投资价值分析报告 2016年12月
地产股是股票市场的重要板块，地产股的发展行情直接关系到大盘的稳定，而房地产行业的发展状况也总能通过地产股展现出来。万科A作为我国地产股的领军股之一，其发展态势反应了我国地产股的整体行情。 1 公司基本情况分析 1.1公司概况 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经***市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在***现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“***万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在***证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在***证券交易所上市。1993年12月28日经***市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司” 公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它 区域中心城市的发展策略。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”，王石入选“改革开放30年***百名杰出企业
家”。公司获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 万科企业股份有限公司 ( “本公司” ) 原系经***市人民政府深府办 (1988) 1509号文批准，于1988年11月1日在***现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“***万科企业股份有限公司”。 本公司经营范围为:兴办实业 (具体项目另行申报) ;国内商业;物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ;进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ;房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。 1.2公司未来发展方向 国家近期接连出台政策，对房地产进行调控。在多重政策之下，房地产板块整体处于一种弱势盘整之中。回首过往，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。但调控归调控，我们可以看到一些数据，从2010年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、
投资价值分析报告格式及作用 投资价值分析报告是国际投、融资领域投资商确定项目投资与否的重要依据，那么，今天，人才给大家介绍的是投资价值分析报告格式及作用，希望对大家有帮助。 第一章：摘要; 第二章：项目背景分析规划; 第三章：外部环境分析; 第四章：市场需求预测; 第五章：竞争分析; 第六章：财务评价; 第七章：融资策略; 第八章：价值分析判断; 第九章：风险分析; 第十章：投资价值分析结论; 第十一章：附件 主要包括：项目名称，承办单位，项目投资方案，投资分析，项目建设目标及意义，项目组织机构。 项目背景分析规划 主要包括：1、项目背景。2、项目建设规划。3、主要产品和产量。4、工艺技术方案 外部环境分析 主要包括：1、外部一般环境(PEST)分析。2、产业分析。
市场需求预测 主要包括：1、国外市场需求预测。2、国内市场需求状况分析。 内部分析 主要包括：1、项目地理位置分析。2、资源和技术。3、项目之SWOT分析。4、项目竞争战略的选择。 财务评价 主要包括：1、评价方法的选择及依据。2、项目投资估算。3、产品成本及费用估算。4、产品销售收入及税金估算。5、利润及分配。 6、财务盈利能力分析。 7、项目盈亏平衡分析。 8、财务评价分析结论。 融资策略 主要包括：资金筹措、资金来源、资金运筹计划等。 价值分析判断 主要包括：价值判断方法的选择，价值评估。 在各个投资领域中，为降低投资者的投资失误和风险，每一项投资活动都必须建立一套系统科学的，适合自己的投资活动特点的理论和方法。 投资价值分析报告正是吸纳了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性与定量相结合，对投资项目的价值进行全方位的分析评价。投资价值分析报告在项目可行性研究的基础上，吸收国内外投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资
科学筑家，金地之道 36个筑家之道 项目LOGO ——————————————————————————————————————— 在翻开这本书前，请做出以下选择： 你将如何对待这本书？ 选项一：为了给家人一个负责任的依靠，我将细细阅读书中的每一处细节 选项二：看完后作为以后购置物业的参考教科书 选项三：从最后一页往前翻 选项四：看完一遍即放回书架，用心感受金地·公园上城的筑家之道 选项五：以上都是—————————————————————————————————————— 规划篇 1、金地，城市运营的角度 金地东广州山湖板块 金地，站在广州城市运营的宏大视角以珍视土地的原生价值为核心打造东广州山湖板块。纳东广州约4000亩原生山湖于多元国际公园城市住区中，环抱1000亩荔湖、万亩南香山，以“7I”为生活理念，力携金地·荔湖城、金地·公园上城以及规划中的定制别墅大城，打造国际公园城市，周边以上城季高端会所、27洞荔湖高尔夫、国际教育体系、公园墅区、国际公寓等多元汇聚融合成为金地东广州山湖版块，成为广州未来新兴城市公园国际住区。
2、创造东广州最后的珍藏 金地·公园上城——公园里的城市 金地·公园上城，集合了自然地貌，将台地、丘陵、湖岸结合起来，形成30——40米高差，于湖岸、山谷、坡地三大自然群落形成的万亩原生山水中，以“三山一湖、三高尔夫、五大公园、三纵园林景观”，打造东广州至稀缺资源和城市中央公园精华汇聚。 3、三山一湖五园三高尔夫： 三山一湖：约1000亩原生荔湖，南香山、鹤子山、大岭岗 三高尔夫：27洞荔湖、仙村、紫云三大高尔夫 五大公园：西山体育公园、果岭公园、湾区公园、湖区公园、南香山森林公园 天然氧吧：每立方米约30000个负氧离子、约10000种原生植物 4、金地·公园上城规划理念： “新城市主义”：以此理念为蓝本，让城市失去的，自然中缺乏的，在新城市中均可找回,让自然重新回归城市。 金地山湖宏图：金地荔湖城，世界级湖山大城；金地·公园上城，I-PARK城的公园时代，规划中的定制别墅大城，城市高尔夫休闲顶级度假社区。 让自然回归城市：保留原生地貌，于湖岸、山谷、坡地三大自然群落形成的万亩原生山水中，精心构筑复式叠加湖叠墅、原创独联墅、高层洋房等产品，共同建造 21世纪可持续发展的低碳、自然、绿色复合多元的生活大城。 —————————————————————————————————————————————— 区域篇 5、东广州·核心居住区 广州向东，金地向东，未来向东 如果说2011年广州置业的方向在东广州的话，那么，金地?公园上城所处的东广州山湖板块就是东广州未来的核心居住区。 从1980年代的越秀、1990年代的荔湾、2000年代的天河，再到2010的珠江新城，广州的热点发展区域经历着不断的变化，未来最好的广州，正从东部出发，崛起一座财富之城、梦想之城、宜居之城。
某中药企业投资价值分析报告 ★资产负债率连年保持在较低水平，财务基础坚实稳健，盈利能力从2000年以来稳步提升，已处于国中药行业上市公司中上等水平。 ★目前共有57个产品进入国家基本医疗保险目录。安神补脑液竞争优势明显，后续提升产品也已问世；心脑血管产品系列，如血府逐瘀等。其活力将被逐步激发，新产品鹿胎颗粒等增长势头良好，新的亿元产品梯队正在构建中；预计销售额突破千万的新产品也将推出。 ★ 2002年以来重建了营销体制，带动了经营效率的提高，应收帐款大幅下降，存货周转率也持续提升，并保证了今后公司生产、研发能力的充分利用。 ★公司对外投资在战略上处于主动地位。在政府主导下投资、控制延边公路，其风险相对可控，IPO的停止也凸现了延边公路的"壳"价值，延边公路的重组或出售，给市场较大的想像空间；广发证券经营稳健，短期给公司负面影响非常有限，长期将产生较大的投资收益。 ★股价目前静态市盈率及市净率均低于行业平均水平，相对低估。预计2005年和2006年的每股收益为：0.38元和0.45元，即使当前19倍市盈率水平不变，2005年相对应的股价为7.30元，2006年相对应的股价为8.68元。而按缩股后相对应的股价应为8.9元、11.60元。因此对目前股价我们给出"持有"的投资评级。 一、概况 药业集团股份是一家以医药生产、医药销售、医药科研开发为主体的控股型集团公司。公司注册地址为省市大街88号，法定代表人秀林。公司于1992年3月经省体改委批准组建了药业集团股份，1996年10月28日在深交所挂牌上市。公司共投资控股一家上市公司(股票简称：延边公路，股票代码：000776)、八家医药制造子公司、三家医药销售子公司、三家医药配套子公司和广发证券、建筑安装二家参股公司，拥有参、控股公司16家。截止2005年3月31日，公司总资产262993.12万元，净资产139101.77万元，银行信用等级为AAA 级，资产负债率为34.59%。2004年度实现销售收入82078万元，利润总额18069万元，净利润11684.85万元。 (一)行业发展概况 1、药品工业是永久的产业 (1)药品需求源于人们对健康的渴望，这种需永久存续的；尽管人们日益重视健康问题，通过努力也使许多疾病得以治疗并使其发病率降低，但是一些新的疾病不断发生，特别是由环境破坏和污染造成的疾病近几年大幅增加，抵消了由于科技进步，人们生活水平提高等因素造成的疾病的减少；药品本身也随着科技发展的日新月异而持续更新、升级。药品工业是永久的产业。 (2)随着经济的发展，消费水平的提高，人们用药数量和质量将进一步提高。美国、日
（价值管理）金地集团投资价值分析方案
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析方案 壹、XX公司简介 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是壹家正于快速成长的房地产XX公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的壹家区域性地产XX公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产XX公司。于1999-2003的四年间，XX公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市XX公司前10位。 金地的核心竞争力 和大多数资源性的房地产XX公司不同，金地且没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，XX公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的XX公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的XX公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早于1994年5月，经深圳市体改办批准，XX公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，且于1996年2月完成股份制改造。于历次改制过程中，XX公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，且形成了相互制衡的股东结构。这能够从XX公司董事会成员的构成中得到证明：于总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而XX公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保XX公司的发展不会偏离股东财富增值
的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产XX公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另壹方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，于实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的运营绩效。 所谓“延期支付计划”是指XX公司每年确定壹个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取壹定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，且下设薪酬和考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、XX公司的中层管理人员、子XX公司或分XX公司的负责人，对XX公司有突出贡献的核心骨干也能参和分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内于动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人壹步”是金地的指导思想和不懈追求。于这种思想的指导下，于大多数深圳房地产企业仍然致力于本地市场争夺的2000年，金地就迈出了跨区域扩张的脚步，先后进入北京和上海市场，且于随后的几年中于这俩个城市站稳了脚跟，取得了不俗的业绩。这种战略性的安排不仅使金地避免了于竞争日趋激烈的深圳土地市场上以高价拍地的尴尬，又充分握住了北京和上海近几年房地产市场的战略性机遇，从而获得了丰厚的投资回报。当前，于目前大多数地产商均于进行跨区域发展之际，金地的战略性思考已经深入到：如何于几个重点区域实现区域化发展、如何通过更科学合理的投资体系安排进壹步提高资金的使用效率等更深层次的问题。
AAA投资价值分析报告 对象：资本市场各基金、券商、投资公司分析员及操盘员 目的：配合增发与战略的实施 1.旅游产业价值与机会 1.1旅游产业概述 1.1.1旅游产业价值链构成（景点、酒店、旅行社、交通服务体系、INTERNET） 1.1.2旅行社业务构成（观光旅游、商务旅游、会展旅游、休闲旅游、出入境等） 1.2产业价值点 1.2.1直线上升的朝阳产业 总量增长：（1）与GDP同步增长（2）消费者习惯逐渐倾向旅游（3）世界性旅游的重心向亚州倾斜； 结构性增长：（1）商务活动日益频繁，在商务出行与会展上面临大的发展机遇（2）出境旅游由于市场的开发，将成为热点 1.2.2旅游产业扩张性 网络类型产业，在此基础上可嫁接多项业务，如交通、房地产、金融等； 强调旅游产业商业化价值在于潜在的未来网络的增值意义，而非仅是盈利率； 1.2.3旅游产业的资源发育日益成熟 酒店、民航等资源处于过剩状况，铁路服务意识增强与旅游资源开发项目增多，以旅行社为基础发育的大旅游产业将成为发展稳定、风险度较低的行业，同时意味着大众化旅游时代的到来。（可能出现增长的拐点） 1.3国内旅游产业整合的机会 1.3.1国内旅游业价值链分割与过度竞争（朝阳产业但存在大量亏损与微利的公司，同时小旅行社林立，需要大型公司进行旅游业的整合，形成行业的结构分层，否则整个旅游产业无法规模化运作）； 1.3.2政策限制阻碍价值链的形成，产业化运作困难（如旅行社政策管制、民航价格管制等，但政策管制的放松，对形成产业化运作存在政策机会）；
1.3.3大旅游产业整合者未出现（未有稳定利润基础的大公司、也没有投资能力的大公司对旅游产业进行整合）； 1.3.4国内旅游业组织形式价值流失现象严重（存在组织创新机会）。 2.公司产业位势 在众多旅行社林立、资源分割、行业利润率偏低与过度竞争的格局下，在考虑AAA与相它竞争对手相比的竞争的位势，不仅要看公司所拥有的存量资源，更重要的要看所公司培育的核心能力。 2.1竞争位势（国内旅行社竞争格局，论证AAA的行业竞争优势，如综合排名）（在不同的目标市场对AAA的竞争优势）。 2.2AAA一直在”筑底”（公民市场整合、青旅在线与公民的合并、主业投资与政策型投资的时点平衡、连锁店、银行卡的联盟等） 2.3公司的品牌与网络资源（青旅游品牌、连锁店、银行卡等与对手的比较） 2.4强的CEO及管理团队（强的管控能力、旅游组织有较强的能力、管理较为透明） 2.5资本市场支撑与政策性投资业绩支持（资本运作的经验） 2.6在线旅游与实体相结合的经营模式 3.公司战略与成长前景 3.1公司发展战略 AAA面临行业发展与产业整合的双重机会，为形成大旅游概念，公司的旅游主业的发展战略如下： 3.2.1公民市场的重组（在线旅游与公民市场的重组） 3.2.2前后台一体化发展，打造大旅游价值链（营销网络与后台支持平台的构建） 3.2.3行业内外的资源整合（收购、兼并与联盟） 3.2增发项目的盈利能力分析（基于战略的投资活动与资源均衡，业务发展的阶梯、对每个项目进行财务盈利能力的预测） 3.2.1内部核心能力培育项目（ERP、国内公民市场的整合、营销网点的铺设） 3.2.3资源整合项目（旅行社收购与重组、） 3.2.4基于旅游价值链增值项目（旅游房地产）
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致力于本地市场争夺的2000年，金地就迈出了跨区域扩张的脚步，先后进入北京和上海市场，并在随后的几年中在这两个城市站稳了脚跟，取得了不俗的业绩。这种战略性的安排不仅使金地避免了在竞争日趋激烈的深圳土地市场上以高价拍地的尴尬，又充分握住了北京和上海近几年房地产市场的战略性机遇，从而获得了丰厚的投资回报。当前，在目前大多数地产商都在进行跨区域发展之际，金地的战略性思考已经深入到：如何在几个重点区域实现区域化发展、如何通过更科学合理的投资体系安排进一步提高资金的使用效率等更深层次的问题。 卓越的产品开发能力 金地强调产品的人本、优质和创新。经过几年的摸索，金地已经形成了一套贯穿产品开
金地集团管控研究-金地集团扩张与领先的奥秘 (2) 第一节金地集团管控问题的由来 (2) 一、如何稳健的经营？ (2) 二、如何保证效率和速度？ (2) 三、如何保持企业的核心竞争优势，创造客户价值？ (3) 第二节金地集团集团管控体系设计的指导思想 (3) 一、现阶段集团管控原则 (3) （一）安全与高效并重，有效实现跨区域多项目远程管理 (3) （二）制度和流程的需要 (4) 二、对金地集团管控问题的解决方法 (5) 第三节金地进行集团管控体系设计的步骤 (6) 一、具体包括以下几个步骤和内容 (6) 二、分三个阶段实现集团公司有效管控 (7) 第四节金地地产的战略选择影响集团管控体系制定 (7) 第五节金地集团对子公司的有效管控措施 (8) 一、把集团化管理形成共识 (8) 二、制定战略规划，实现集团战略管控和集团公司战略协同 (9) 三、抓好财务控制和人力资源 (9) 四、做好信息共享及中央服务 (9) 五、形成统一的企业文化 (9) 六、建立绩效管理体系 (9) 第六节金地集团集团管控体系设计的具体内容 (11) 一、金地集团管控模式的选择 (12) 二、金地集团集团公司权限划分 (14) 三、金地集团集团公司组织结构优化 (15) 四、金地集团集团公司部门职责和边界职能确定 (17) 五、金地集团集团公司岗位职责明确 (19) 六、金地集团集团公司制度和流程再造 (19) 七、金地集团集团公司薪酬和绩效考核体系设计 (21) 第七节结语 (22)
金地集团管控研究-金地集团扩张与领先的奥秘 第一节金地集团管控问题的由来 继1999年成功开发深圳金海湾项目以后，金地启动了全国化战略，在陈长春的带领下，首先开始在北京开始布局。 2001年成功上市后，金地的全国化战略在资金的注入后进入提速阶段。2001年进入上海市场，2003年在上海成立四个项目子公司。统称为金地集团上海公司，2003年成立广州、宁波办事处，2004年成立天津办事处，2005年成立西南、西北、东北、山东办事处。2006年2月，金地西安项目签约。从2000年以来，金地从一个区域性的项目公司逐渐发展为，一个业务遍及环渤海、长江三角洲、珠江三角洲、中西部等板块的跨区域集团公司，区域公司从原来的公司发展为现在的4-6个。公司在2006年，业务触角遍布大陆，正式进入全国性地产商的行列。 当然，前进的过程中总有成长的阵痛，随着跨区域经营和新成立子公司的不断出现，母公司的管理幅度越来越大，一贯追求内部管理的金地集团在追求自身超常规的发展的过程中不断思索下面三个问题。 一、如何稳健的经营？ 金地集团面对的首要问题是，作为一家上市公司，如何面对跨区域开发、多项目经营带来企业的经营的风险，如何保证投资者的超过10%的净资产回报率。 在集团的经营过程中，如何确金地团公司对重大事项的决策权和有关工作的知情权，怎么才能保证集团公司各职能部门代表集团公司对各子公司行使管理、监控职能； 集团如何设计一套机制，来保证集团所有的子公司都按照集团统一的战略来进行发展，如何通过制度和流程来有效规避拿地过程中投资决策的失误、进行项目的成本控制盒和保证产品的工程质量。 二、如何保证效率和速度？ 随着金地集团的业务扩展，职责不清晰、流程不明确的问题逐渐暴露，这表明即使再先进的机制，在飞速发展的市场面前也会变得过时，需要进行进一步的创新。金地集团上海公司总经理在2005年度集团KICK-OFF会议上一针见血地指出“在集团、子公司、
方正科技集团投资价值分析报告 一、公司背景及简介 方正科技集团股份有限公司（简称“方正科技”），是北大方正集团旗下的内地上市企业（SH.600601），也是国内最有影响力的高科技上市企业之一。方正科技于2002年入选“上证180指数”，并在2004年成为“上证50指数”样本股之一。之后，公司始终保持着经营稳健、适度扩张、持续增长的良性发展态势，2007年继续蝉联上证样板股，在国内IT市场一路遥遥领先。方正科技致力打造中国综合实力最强的IT服务提供商，其主营业务覆盖生产制造、产品、销售、服务和运营五大环节。在坚持PC为主营业务的基础之上，方正科技积极拓展相关业务领域：拥有多项自主知识产权技术的打印机产品排名国内市场占有率前五位，与扫描仪等计算机外设业务共同成为方正科技逐鹿中国信息技术市场的生力军；服务咨询和解决方案业务也为方正科技的长远发展提供了新的活力。 二、宏观经济分析 我国的经济能否保持较快较好地增长，其关键取决于投资、消费、出口这“三驾马车”的增长动力。而从2011年5月一直到2011年10月的数据来看，受外部环境影响，我国出口总值同比增长幅度呈现先扬后抑的态势，而投资与消费与前期基本持平，物价虽增速放缓，但仍在高位运行。
数据来源：国家统计局、中宏数据库 从2011年10月份的数据来看，国民经济继续沿着下降通道缓慢下行。钢材、用电量等主要工业产品产量增速均出现不同程度的放慢，出口需求大幅下滑，CPI 涨幅继续回落，宏观经济由GDP增长率下行、物价上行的背离走势开始转向双降，这一特征表明当前经济运行可能由前期主动调控放缓开始转向了趋势性下降。随着美国经济、欧债危机的继续发酵，国内一系列紧缩政策叠加的滞后效应进一步显现，经济增长将会继续温和减速。 整个经济的放缓将不可避免地对证券市场产生一定的影响，证券市场的流动资金减少以及上市企业本身在经济低迷时的资金运行困难都会在一定程度上对投资者起到消极作用。2011年11月30日晚，央行宣布下调存款类金融机构人民币0.5个百分点宣告央行货币紧缩政策的结束，这将在一定程度上增加货币的供应量，推动证券市场的资金增多，而另一方面通货膨胀也会使人们为了保值而购买证券，会对整个证券市场起到一定积极的作用。 三、通信设备、计算机及其他电子设备制造行业分析 （一）实体行业数据分析