2011年12月CRIC.天津房地产市场研究报告
2011-1-7
中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司
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目录
本月导读 (1)
易居视点 (2)
数字楼市 (3)
关注楼盘 (7)
第一部分市场背景篇 (8)
1 本月焦点：年度聚焦盘点 (9)
2 政策法规 (11)
3 市政动态 (16)
4 市场动态 (18)
第二部分市场分析篇 (23)
1 土地市场 (24)
1.1 市场综述 (24)
1.2 本月公告土地分析 (24)
1.3 本月土地成交分析 (26)
1.4 重点地块分析 (29)
2 商品房市场分析 (32)
2.1 市场综述 (32)
2.2 商品房市场数据表 (32)
2.3 商品房市场供求关系及量价走势分析 (33)
3 住宅市场 (35)
3.1 市场综述 (35)
3.2供求关系分析 (35)
3.3 供应分析 (36)
3.4成交分析 (43)
3.5 价格分析 (48)
3.6 项目解析 (50)
4 产品分析 (53)
4.1案例分析 (53)
5 营销媒体分析 (63)
5.1 营销透析 (63)
5.2 媒体分析 (65)
5.3典型项目 (68)
第三部分区域数据篇 (70)
第四部分附件篇 (77)
本月导读
【市场综述】
12月量价小幅回涨市场在低位震荡
天津12月的房地产市场供应量、成交量和成交价格均有所上涨，在11月市场急剧下跌后本月震荡回调，但市场目前整体仍在低位震荡，供应量维持在较高水平，但成交量却在低位徘徊，市场供求矛盾不断加大，市场存量急剧增加，过高的存量占压了企业过多的开发资本和整体资源，加剧了运营风险，目前市场存量按2011年月均去化水平计算需要2年多时间消化，而市场上潜在供应量仍然十分众多，未来市场走势并不乐观，伴随着2012年房地产整体基调仍将维持调控，从政策层面很难获得发展支撑，市场信心随之下降，从12月份大幅减少的媒体投放量不难看出，年底开发企业开始收紧开支，期待市场转机……
-------详见P2页【土地资讯】
天津滨海新区12月份出让14宗地块
2011年12月10日，滨海新区规划和国土资源管理局召开新闻发布会，通报了2011年11月工业用地成交情况、2011年11月经营性土地成交情况、发布了2011年12月土地出让信息。滨海新区2011年12月发布经营性土地出让信息为14个项目(14宗地块)，土地总面积54.71万平方米……
--------详见P24页【金融资讯】
央行：3年首次下调存款准备金率0.5个百分点
1月30日，中国人民银行官方网站发布公告称，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点……
--------详见P11页【住宅行情】
12月住宅价格继续小幅上涨成交量略有反弹
住宅市场成交量和成交价格小幅提升，但成交量处于较低的水平，市场整体表现较为低迷，本月改善型产品，中等偏上面积和价格产品成交量有所提升，可见在年底，改善型需求有所释放，小户型产品成交量大幅减少，并且成交价格下降明显，在天津对酒店式公寓和公寓类产品连出限制措施后，小户型公寓产品价格产生松动。……
--------详见P35页
易居视点
12月量价小幅回涨市场在低位震荡
天津12月的房地产市场供应量、成交量和成交价格均有所上涨，在11月市场急剧下跌后本月震荡回调，但市场目前整体仍在低位震荡，供应量维持在较高水平，但成交量却在低位徘徊，本月商品住宅46.48万平米的成交量，与去年134.04万平米成交量形成鲜明对比，市场冷热划分明显。成交市场供求矛盾不断加大，市场存量急剧增加，过高的存量占压了企业过多的开发资本和整体资源，加剧了运营风险，目前市场存量按2011年月均去化水平计算需要2年多时间消化，而市场上潜在供应量仍然十分众多，未来市场走势并不乐观，伴随着2012年房地产整体基调仍将维持调控，从政策层面很难获得发展支撑，市场信心随之下降，从12月份大幅减少的媒体投放量不难看出，年底开发企业开始收紧开支，期待市场转机。在整体市场环境不佳的情况下，也有部分项目逆势热销，高端产品在调控当中表现较为稳定，高端消费客群对品质更为看重，改善型客户在目前阶段占据了市场较重份额。
?商品住宅市场供应量大幅上涨成交量小幅增长供求矛盾持续加剧
本月，商品住宅市场新增供应量为149.2万平方米，同比减少32.08%，环比上涨18.04%；商品住宅成交量为46.48万平方米，同比下跌65.32%，环比增加4.19%，供求比为1:0.31，市场表现为供大于求。本月商品住宅成交均价为10019元/平方米，同比上涨4.88%，环比上涨1.11%。
?土地市场供应地块面积大幅减少成交增长但流标地块也大幅增加
2011年12月，天津市土地公告数量为97幅较上月增加7幅，新增供应土地面积410.86万平方米，环比减少了37.29%；土地成交方面，本月共成交98宗，较上月增加47宗，成交总建设用地面积680.24万平米，环比上涨150%；成交的规划建筑面积870.39万平方米，环比增加136.58%。本月成交土地单价为1035.95元/平方米，楼面地价为1325.54元/平方米，环比下跌4%；本月有4宗溢价地块，溢价水平较低；流标地块数量高达11幅，占成交土地面积的11.94%；单幅土地平均金额为0.92亿元。开发企业购地意愿降低。
?后市走势预测：2012年1月市场面临较长时间的春节假期，供求总量将会出现大幅减少
据易居CRIC中国房地产决策咨询系统监测的数据显示，预计2012年1月份，将有6个商品住宅项目开盘市场，西青区的河畔馨居、宁河的恒大御景半岛等项目预计年1月份上市。在1月份即将迎来春节长假，以及市场处于较低迷的周期，各项目供应将有所减少，而根据购房者的习惯，春节前购房需求较弱，成交量也将有所下降，预计价格将维持较为平稳走势，春节后市场将会迎来缓慢复苏的周期，但2012年市场整体环境不佳，市场将持续在低位震荡。
数字楼市
?2011年12月，商品房供求比为1：0.31，供应量、成交量均小幅上涨，但供求矛盾持续加剧。
?2011年12月，商品房成交均价为11610元/平方米，环比上涨5.57%，同比上涨13.38%
?2011年12月，本月住宅市场供求比为1：0.37，商品住宅市场供求比1：0.31
?2011年12月，住宅市场新增供应量为174.1万平方米，同比减少24.44%，环比增加12.07%
?2011年12月，住宅市场新增供应以普通商品住宅为主，占新增供应总量的69%
?2011年12月，武清区众多项目大量供应，以35.14万平米成为供应量首位，占到总供应量的24%
?2011年12月，住宅市场成交量为63.93万平方米，商品住宅成交量为46.48万平方米
? 2011年12月，商品住宅成交面积段排名第一的为80（含）-100平方米面积段，本月成交量为18.02万平方米，占
总成交量39%
? 2011年
12月，天津商品住宅市场二室是成交的主要构成，成交2398套，占到总成交的57%。三室成交套数本月为
773套，占成交总量的19%；别墅成交为173套，占成交总量的4%。
? 2011年12月，住宅成交均价为10283元/平方米，商品住宅成交均价为10019元/平方米
关注楼盘
天山水榭花都
?项目简介
5200-6000元/㎡，高层均价4900元/㎡
项目位于津南区的小站镇，是市区、河西区、塘沽区连接的中心点，交通十分便捷
?关注理由：
天山水榭花都9、10、11月连续三月成为销冠项目，项目在团购促销等活动的带动下，持续旺销。
项目所在区位将是连接滨海新区和天津市区的重要枢纽，周边路网发达，交通便捷，项目总占地3200亩，在政府的引导下打造宜居生态大盘，并开创了津南稀有配套设施：其一，占地900亩的市政（湖景）公园，包括180亩的水域面积，绿地率达到75%以上，创造了津南区后花园。其二，占地130余亩的大型室内水上娱乐设施——米立方，是天津3处5A景点之一。内设有戏水大厅、人工造浪、漂流河、滑道群、集休闲健身、旅游度假、等功能于一体，建成后将成为全国最大的室内恒温水上健身中心。其三，天山水榭花都与香港喜来登五星级酒店签约，包括总统套房、度假小屋等住宅部分，还有特色餐厅、宴会厅、会议厅等。其四，25万平米的商业综合体由10万平米的商业街和15万平米的购物中心两部分组成，即“一站式”消费商业中心。其五，项目毗邻小站练兵园，是政府开发津南特色人文旅游景点。
?易居观点：天山水榭花都成为产品热点的原因，主要有以下几点：
第一，作为2008年开发项目，开发周期较长，拥有一定的品牌知名度。
第二，从9月份开始积极的营销策略，3800元/㎡的超低价团购优惠，引发销售热潮。
第三，项目拥有众多配套设施，和超低的容积率，居住舒适度高，性价比高。
第四，津南作为天津环城四区，近期发展速度加快，逐渐成为房地产热门区域。
第一部分市场背景篇
1 本月焦点：年度聚焦盘点
事件一：“新国八条”限购、限贷、遏制房价过快上涨
进入2011年以后，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷政策逐步细化升级。1月26日，中央出台了“新国八条”，除了继续收紧信贷政策外，首次明确了限购的范围和标准，同时明确要求各地政府制定房价调控目标。天津在2月26日推出“津十条”，加强了地方性调控政策措施。
事件二：千万套保障房开工--提前一个月完成目标
2011年3月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的政府工作报告中提出，今年要开工建设1000万套保障性安居工程。6月，国家发改委出台了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，以确保保障房融资途径畅通。天津在保障房计划完成方面，有良好的表现，8月份即完成总任务的92.6%，10月底提前完成全年1600万平米、23.87万套的保障房计划。
事件三：降价引发争议事件-上海、北京等地打砸售楼处 10月份，从上海传出上海龙湖、绿地、中海等项目，价格优惠幅度过大，引发老业主不满，进而围攻售楼处，之后不断传出北京、江苏、济南等地出现因价格下降引发的业主维权事件，开发企业降与不降都是伤。
事件四：婚姻法新解引热议:，掀起房产证加名潮
8月12日，最高人民法院对《婚姻法》若干问题做出解释，离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，但首次明确要对参与还贷的配偶给予公平合理的补偿。
事件五：佛山松绑朝令夕改--限购政策仍会延续
10月佛山住建局下发通知，提出放松限购措施，但通知仅出台了一天，当晚就宣布暂缓执行该政策。
事件六：资金引发绿城危机，房产企业阵营分化
2011年绿城不断传出不利消息：从被收购、查信托，到或将退市，而11月1日晚，一条绿城准备申请破产的微博将绿城再度推到风口浪尖，绿城房产董事长宋卫平连夜撰文否认。
绿城危机逐步升级，
近期又有央企和融创介入事件，援助和收购风波不断，在众多城市创下辉煌的绿城如何走出困局拭目以待。
事件七：房产税沪渝先试点--财税改革稳步推进
上海、重庆1月公布了房产税细则，上海对当地居民新购二套非改善型住房和非当地居民新购住房征
700万套
万套
收房产税，税率为0.4%和0.6%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、非当地工作生活的个人在重庆购第二套房，征收房产税。
事件八：农村土地确权登记，严禁小产权房发证
2011年11月，国土资源部等四部委下发意见，
明确农村集体土地确权登记发证的范围，“小产权房”
等违法用地，不得发证，并依法依规开展农村集体土
禁发产权证
地确权登记发证工作。
事件九：温州爆高利贷危机，凸显房企经营困境
自从国家不断收紧房地产开发贷款，温州、鄂尔
多斯等城市的房地产开发商在民间大量高息借款。在楼市全面入冬的形势下，不少楼盘销量不佳，开发商没钱还给庄家，资金链断裂。
事件十：首家房产EJU上线：创新传统营销模式
8月8日，易居旗下的在线房产交易门户https://www.doczj.com/doc/662015114.html,上线，成为国内首家专业房产电商频道。易居房产电商频道将线上选房和线下交易进行结合，将电子商务中的O2O引入房地产销售中，并首推线下经纪人联动卖新房的服务模式。
CRIC视点：
盘点2011年焦点事件，不难发现几个关键词，“调控”、“保障房”、“困局”、“资金链”……2011年被誉为最严厉的政策调控年，面临居高不下的房价，国家下大力气保民生、促发展、为稳定，不断加大调控力度，调控手段也是花样繁多从限贷到限购、从三次涨息到推行房产税、上调准备金率到严控房产信托。调控从市场、经济、资金链、客户需求多层面进行。面临一轮轮的调控，市场行情逐步走弱，各地房地产价格纷纷出现回落走势，在严厉的调控政策前，风光无限的房地产市场也陷入低迷。曾经辉煌的房地产开发企业，一部分也出现了经营和财务危机，房地产行业将面临最为艰难的一段时期。
国家在调控商品房市场的同时，加大了对保障房的开发建设力度，2011年1000万套的开工建设指标也将成为近年来最高的年度任务（2012年保障房任务下调至700万套）。一方面资金链紧张、一方面任务艰巨，天津在完成保障房任务方面走在全国前列，10月底就完成了全年的开工计划，大量的保障房建设将会给未来天津低收入人群，提供良好的居住条件。日后如何规范保障房的准入和退出机制，合理、合法使用保障房，维持保障房健康运营发展将会是更大的难题。
2011如果说是政策年，那么2012就是决胜年，调控持续已经成为共识，房地产行业必须要面临长期严峻的市场环境，然而2012不是房地产的末日年，中国房地产历经20年的风风雨雨，刚刚进入蓬勃发展期，尽管拥有严厉的房产调控，但是合理的市场定位，积极的运营以及可控的开发成本，产品多样化、多极化发展也将能够吸引到相应的客群，保持企业的良好发展，最困难的时候也是最好的发展的良机，大浪淘沙优胜劣汰，2012年健康向上的房地产行业将会逐渐显现。
2 政策法规
2.1 政策综述
12月年度收官阶段，国家为表示对房地产调控的决心，表示要将限购等调控手段延续至2012年，然而存款准备金率上调也让人浮想联翩，释放的3960亿资金去向被各界所关注，普遍认为资金主要是援助中小企业，但房地产行业也对这个大蛋糕垂涎欲滴。12月底结束的人大常务会议决定，2012年将在更多城市推行房产税，成为又一把悬在房地产市场头上的利剑。而国土局则是频频出台政策规范土地市场，对农村土地和集体土地的使用和开发再次进行规范。整体的政策依然从紧，房地产行业将带着忧郁跨入2012。
2.2 重点政策解读
行业政策
?住建部：房产企业故意哄抬房价最高拟罚三万
政策要点
住建部就《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见，征求意见稿规定，房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；对于开发商的资质等级，新《规定》中前三个级别的注册资本均大幅增加，一级资质的注册资本从5000万元以上提高至2亿元以上，二级资质从2000万元以上提高至1亿元以上，三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上，四级资质的开发企业注册资本要求仍为100万元；对于开发范围，征求意见稿中规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制，二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。
CRIC视点：
此次征求意见稿对开发商资质、注册资本和开发范围进行了新的调整，并规定对房企故意哄抬房价等违规行为处以1万元以上3万元以下的罚款。该规定的出台对房地产市场的影响甚微，一方面开发范围的界定没有明显区分不同资质开发企业的承建规模，另一方面最高三万元的罚款不具有威慑力。
金融政策
?央行：3年首次下调存款准备金率0.5个百分点
政策要点
11月30日，中国人民银行官方网站发布公告称，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这距离上次下调存款准备金率已经近3年时间，是2010年1月以来连续12次上调存款准备金率之后的首次下调。
CRIC视点：
此次存款准备金率下调，对房地产市场的影响主要表现在：货币政策的适度放松对房地产企业信心提振作用超过资金实际松动的作用。从目前来看，该操作是超出多数市场人士预期的。从额度来看，4000亿的规模要率先解决中小企业、特别是外贸加工型企业的生存问题，而对于尚处调控中的房地产行业而言，开发企业惠及的力度很小，以信心提振为主。购房贷款或出现结构性松动，利率折扣有望重新惠及首套房。从对购房者影响来看，本次下调准备金，则很可能会有实质性的利好影响。但市场难显报复性反弹，09年逆转局面不会重现。
土地政策
?国土部:严禁企业租赁农地擅自进行非农业建设
政策要点
国土资源部近日发出紧急通知，将坚决制止企业大规模租赁农地，以各种名义圈占土地，擅自改变土地用途，违法违规进行非农建设；通知要求，任何单位或个人依法进行土地承包经营权流转，包括工商企业租赁农地从事农业生产的，必须按照土地利用总体规划，坚持农地农用，不得擅自改变土地用途。
CRIC视点：
随着城市的规划发展和人口膨胀，土地稀缺问题日益明显，与此同时，不少企业将目光转移到农业用地。工商企业投资农业，从事规模化经营，推动了农业结构调整，促进了农村经济发展，该项措施的出台，将阻止一些企业通过圈占农用地从事非农业建设，有力保护农业用地，保证农村经济健康持续的发展。但政策的实施也在一定程度上阻止了房地产业的边缘化发展。
?土资源部：土地招标拍卖挂牌制度逐步扩围
政策要点
12月6日，国土资源部网站挂出题为《国土资源部关于进一步推进依法行政实现国土资源管理法治化的意见》（下称《意见》），提出“进一步完善建设用地使用权招标拍卖挂牌制度，逐步扩大范围、规范程序”。其中第14条写道：“要深入治理土地交易过程中串标、设定限制条件和门槛、商业关联交易等违法违规问题”，积极推进建设用地使用权网上交易和网上监管。“《意见》还特别提到，要“推进招标拍卖挂牌方式出让建设用地使用权和新设矿业权，深化土地和矿业权审批制度改革，严格实行审批接办分离、网上报批、联网审查、集体会审、限时办结、结果公开，接受社会监督”。
CRIC视点：
《意见》的提出将进一步完善建设用地使用权招怕挂制度，消除土地交易过程中的违法违规问题，促进土地交易的公平公正以及土地建设的规范性。为了保证该政策的有效实施，应将其落实到地方政府，加强地方政府的执行力度和监管力度，同时出台具体的处罚措施，将政策落到实处。
?国土部:鼓励有条件地方进行农村土地股份制改革
国土部门将鼓励有条件的地方进行农村土地股份制改革。鼓励集体土地股份制改革，成立集体土地农业经合组织、股份合作社或股份公司等，使农民对集体资产享有充分的股权，通过完善和强化土地用益物权，使农村集体土地所有权实现最大化。
CRIC视点：
土地是统筹城乡发展的核心问题之一，鼓励有条件的地方进行农村土地股份制改革，完善和强化土地用益物权，是加快农村发展，缩小城乡差距的中重要途径。农村土地股份制改革，加强了农村土地操作的灵活性，使农村土地得到更加有效的利用，最大限度的发挥每块土地的作用，是在土地资源稀缺的情况下解决资源需求刚性上升、资源供给刚性制约的有效手段。
?国土资源部：闲置2年的土地或将被无偿收回
国土资源部21日公布《闲置土地处置办法(修订草案)》(征求意见稿)。征求意见稿表示，中止开发建设连续满1年等情况的土地将成为闲置土地，可能会被有偿收回国有建设用地使用权。以下情况将土地将成为闲置土地：有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的等情况。
CRIC视点：
此次意见稿对闲置土地的认定标准、处置方案、预防及监管作了明确细化，具有一定的可操作性，短期内会给房企带来压力。受调控影响，现在企业销售慢，加快开工建设势必对开发商资金面带来更大压力，因此很多企业不敢贸然开工，如果市场不转好，企业再拿地还是不敢开工。意见稿规定有闲置土地的企业不能拿新地，而且不开工过2年就收回，对企业来讲就是雪上加霜，开发商拿地的动力将减弱。
3 市政动态
?天津快速路二期建设启动三条延长线连接三高速
随着近年来快速路建设的提速，目前天津市中心城区“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网架构已基本形成。在现有快速路网基础上，快速路系统二期建设即将拉开帷幕。卫津南路延长线工程、洞庭路延长线工程、志成道延长线工程已纳入规划，并着手前期的建设项目环境影响报告。卫津南路延长线直通津汕高速：工程全线位于天津市西青区，起于津淄公路与外环线的交口，终点为津汕高速的主线收费站，本工程全线位于西青区境内，路线长5.45公里，主线双向八车道+双侧辅道，路基宽度：外环线-津淄线段67.5米、津淄线—主线收费站段56.5米，全线共设置4座互通式立交、中桥1座，项目预计将于2012年6月开工。洞庭路延长线直通津港高速：洞庭路延长线主线工程起自外环线与洞庭路平交口(远期规划为互通式立交)，全长约10.11公里，主线部分采用快速路标准，设计时速为80公里/小时，双向六车道加一个多功能车道，主线工程已在津港高速公路一期工程中作为高速公路联络线实施，目前已通车运行。志成道延长线直通津宁高速：工程线路位于天津市北辰区和东丽区，起于外环线志成道快速路立交，线路全长13.2公里，其中约2.7公里位于东丽区范围内、其余10.5公里位于北辰区范围内，红线宽度80-100米，按双向六车道城市快速路标准进行建设，设计车速为80公里/小时，工程全线共设置分离式立交1座(北环铁路地道)、互通式立交4座(外环线立交、津蓟高速互通式立交、南孙庄立交、北杨公路立交)、特大桥一座(永金引河特大桥)、中桥1座。
CRIC视点：
交通动线是城市发展的命脉，天津市快速路建设进入高速阶段，日后能够增加城市通达程度同时减少通勤时间，增加城市的运载能力。大大缓解交通运输紧张的现状，本次工程主要集中在天津市的外围延长线上，一定程度的也将助推城市中心外扩。
?十二五期间津海河下游将再建5座桥梁一条隧道
“十二五”期间，海河下游将再建设5座桥梁和一条隧道。目前，五座桥梁选址已完成，明年起将陆续开工建设。届时，将形成“十一桥一隧道”的跨海河交通格局，海河桥梁间隔也将由目前的8公里缩短至3公里左右。目前，新区境内海河从二道闸至海滨大道的河道上共有5座跨河桥梁投入使用，自西向东分别为二道闸桥、唐津高速桥(滨海大桥)、海门大桥、响螺湾开启桥、海河大桥，加上即将竣工通车的新海河大桥，海河下游桥梁总数已达6座。随着近年来新区开发开放步伐加快，特别是海河南岸中心商务区响螺湾商务区、临港经济区、南港经济区等经济功能区的快速开发，海河两岸人员、货物的快速流动，进一步加重跨河交通压力，现有桥梁仍滞后于交通发展。“十二五”期间，新区跨海河交通除现有桥梁及建设中的中央大道跨海河隧道外，还将建设5座桥梁，包括西外环高速特大桥、西中环跨海大桥、中心商务区滨海南路桥、于新桥、安阳桥。其中，拟建设的西外环高速特大桥位于西外环高速中南部，位于滨海大桥以东。中心商务区安阳桥西接响螺湾，东接于家堡金融区，定位于城市生活主干道、公交走廊、过海河机动车与非机动车通道。于新桥则西接于家堡金融区，东接大沽地区，两桥将连成一线，形成跨于家堡半岛的一条城市主干通道。滨海南路桥则位于海门大桥与响螺湾开启桥之间。三座桥梁的建设将满足未来中
CRIC视点：
修建跨河桥梁，最直接的收益就是增加了交通动线，丰富出行线路，缓解交通压力，然而桥梁建设同时也能起到美化城市的作用，随着5座大桥和一条隧道的建设，海河下游的交通线路将更加丰富，也为滨海新区增加了一抹亮色。
?津于家堡车站贝壳式屋顶亮相技术获突破
坐落在滨海新区于家堡中心商务区的于家堡车站是京津城际铁路天津至于家堡延伸线上的新建终点站，车站规模为3台6线；车站为全地下车站，地下共两层，其中负一层为候车厅、售票厅及办公用房，地面层为贝壳式穹顶采光屋面。车站结构设计复杂造型新颖，在国内火车站中独树一帜，国内外目前均没有类似的建筑施工经验可以借鉴。承建该站房工程的中铁建工北方公司把先进的设计理念和新型工艺、材料与施工完美结合在一起，在于家堡站房施工过程中采用了多项新工艺和新材料，建造出国内唯一的贝壳式螺旋线形屋顶。近日，该公司研究的技术课题《贝壳式双向螺旋单层网壳复杂钢结构体系支座安装施工技术研究》通过了铁道部和北京铁路局的审查。于家堡站地上采光屋面为单层网壳结构，结构形式为大跨度空间复杂曲线网格结构，主要杆件采用36根正螺旋和36根反螺旋变截面曲线钢箱梁相互编织在一起，整个网壳的外围护材料采用具有透光性的ETFE气枕膜材料，结构形式新颖。目前该车站的造型风格和施工工艺在国内仅此一家，国外也是鲜有前例，几乎没有任何经验可借鉴。
CRIC视点：
于家堡车站是中心商务区重要的交通枢纽工程，与于家堡高端商业区形成呼应的车站工程技术也是创新型技术，新型的工艺和先进的设计理念，将成为于家堡商业区的一大亮点。
?天津高速公路“大环套小圈““小圈”后年建成
“十二五”期间，天津将建成城市绕城环线及中心城区高速环线，即京沪高速、滨保高速和唐津高速公路在城市外围形成一个“大环”，已通车的滨保高速、京沪高速、荣乌高速、京津高速部分路段及在建的蓟汕高速公路，在中心城区外围自然围合成一个“小圈”，形成“大环套小圈”的高速公路格局。目前，“大环”格局已经基本形成，“小圈”将于2013年建成。根据天津高速公路网规划及“高速公路命名与编号调整方案”，城市绕城环线由长深高速、京沪高速、滨保高速组成，编号为G2501，其中长深高速即原唐津高速。“城市绕城环线”主要承担着东北——华东、北京——华东、东北——保定以西等方向过境交通功能，发挥着国家公路运输主通道作用。随着滨保高速公路天津段的正式通车，目前，天津城市绕城环线已经基本建成，起到了天津市(含中心城区和滨海新区)绕城高速的分流过境交通的作用。根据天津市政公路建设发展规划，“十二五”期间，天津将全力加快高速公路骨架网络建设，建设高速公路380公里。据介绍，滨保高速、京沪高速、荣乌高速、京津高速部分路段及蓟汕高速公路将自然围合而成一条高速环线，因位于中心城区外围，各条高速不仅承担自身交通功能，而且通过与中心城区放射线道路的紧密衔接，发挥了中心城区对外交通转换功能，起着中心城区高速环线的作用。目前，滨保高速、京沪高速、荣乌高速、京津高速已经建成通车，蓟汕高速公路正在建设当中。蓟汕高速起于京津高速，终点接至国家高速路网中的荣乌高速，沿途经过东丽、津南、西青，连结宁河工业园、东丽湖、空港经济区、海河中游等多个
功能区，全长约40公里，规划为双向六至八车道。蓟汕高速建成后，通过京津高速向北连接津蓟高速，向南可以连接长深高速，将形成贯穿天津市域的一条中轴线，全线计划2013年建成通车。蓟汕高速公路建成后，将标志着“小圈”即天津市中心城区外围的高速环线完整呈现。
CRIC视点：
天津近些年来对高速公路的建设投入逐渐增加，形成了京津唐和环渤海高速交通网络，现在从天津至北京、河北、山东等方向出现十分便利，不仅仅提升了运输能力，也缩短了城市之间的距离。高速的发展，能更形成区域产业的互相联动，形成片区经济快速发展。
地铁5、6号线明年一季度全开工2015年试运行
地铁2、3、9号线建设冲刺的同时，地铁5、6号线工程也全面提速，计划于明年一季度完成前期准备工作实现全面开工，并力争于2015年完工开通试运行。预计到“十二五”末，本市轨道交通将累计建成1、2、3、5、6、9号线，津滨轻轨及2号线机场延伸线，通车总里程达到226公里。目前，本市在建地铁项目共5项，包括2、3、5、6、9号线，共计145公里。其中，2、3、9号线已进入收尾阶段，5、6号线正在推动前期土地规划手续及土地房屋征收工作。地铁5号线由北辰区双街经真理道、大直沽、下瓦房、文化中心、奥体中心至西青区梨园头，全长34.8公里。地铁6号线，由东丽区大毕庄经北站、西站、红旗路、文化中心至海河教育园，全长56公里。目前，5、6号线前期准备工作已全面展开。近期国家发改委、住建部针对轨道交通安全提出了一系列硬性新规定，严格要求轨道交通在运营前，列车调试要满足空载和负荷运载不少于5000公里，设备调试不少于3个月，信号系统要重新通过安全防护认证。使运营前的准备时间超过6个月。按此要求和实际建设进度，预计到“十二五”末，本市轨道交通将累计建成1、2、3、5、6、9号线，津滨轻轨及2号线机场延伸线，通车总里程达到226公里。其中，地铁5、6号线今年仍以前期和准备工作为主，预计明年一季度同步全面开工建设。按照初步计划，5、6号线将于2012年完成车站主体结构施工；2014年6月底完成区间隧道施工；2015年两条线路实现开通试运行。
CRIC视点：
天津轨道交通进入快速发展期，一号线运营至今，已经形成天津市市民重要的出行方式，缓解了主干道和高峰期时间交通拥堵情况，2012年2、3、9号线投入使用，天津地下交通网络将初步形成，5、6号地铁已经进入实质的规划动迁和开工阶段，在“十二五”完成后天津会拥有立体交通网，和丰富的地下交通线路，增加城市的通勤能力。
4 市场动态
4.1 市场综述
本月房地产市场频频传出收购和出让等消息，一方面资金紧张的企业争取快速套现，缓解财务压力，另一方面，优质企业趁机扩大自身影响力，扩张市场，天津房地产表面上较为平静，实际内部波涛汹涌，都对明年的市场进行着积极而充分的准备。